土地戰(zhàn)略投資拓展策略

目錄01頂層設(shè)計(jì)Top

design02拓展模式Expansion

mode03操作流程Operation

procedure04實(shí)施保障Actualization

GuaranteeCONTENTS01頂層設(shè)計(jì)Top

design企業(yè)核心文化及愿景；了解企業(yè)戰(zhàn)略整體規(guī)劃；未來(lái)3-5年落實(shí)戰(zhàn)略目標(biāo)；企業(yè)愿景企業(yè)擅長(zhǎng)及涉足行業(yè)端口；企業(yè)為社會(huì)、行業(yè)創(chuàng)造價(jià)值；企業(yè)在建、投入運(yùn)維成功案例；企業(yè)價(jià)值企業(yè)資源社會(huì)、行業(yè)榮譽(yù)及公信力；行業(yè)、產(chǎn)業(yè)技術(shù)掌握空間；行業(yè)、產(chǎn)業(yè)掌握資源平臺(tái)；Top

design頂層設(shè)計(jì)Top

design頂層設(shè)計(jì)企業(yè)核心價(jià)值整合資源平臺(tái)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況公司治理水平戰(zhàn)略投資發(fā)展企業(yè)核心價(jià)值：柔性方面愿景、宗旨、文化、理念；硬性產(chǎn)品：技術(shù)、能力、專業(yè)、規(guī)

模、產(chǎn)品；整合資源平臺(tái)：地產(chǎn)開發(fā)本體上下游資源整合；地產(chǎn)+【科技、智能、文創(chuàng)、旅游、生藥、文體、文旅、康養(yǎng)等】政府主管部門&協(xié)會(huì)、企業(yè)、機(jī)構(gòu)、科研院所、高校智庫(kù)等企業(yè)財(cái)務(wù)狀況：企業(yè)現(xiàn)有財(cái)務(wù)是否良性，資信用等級(jí)，融、投、并、購(gòu)能力；企業(yè)治理水平：規(guī)范化、制度化、體系化公司管理，建立科研與實(shí)操技術(shù)團(tuán)隊(duì)，人才階梯培養(yǎng)機(jī)制等Top

design頂層設(shè)計(jì)企業(yè)價(jià)值經(jīng)濟(jì)效益獲取價(jià)值開發(fā)用地資源平臺(tái)產(chǎn)能轉(zhuǎn)換技術(shù)品牌輸出資產(chǎn)土地金融

管理產(chǎn)業(yè)服務(wù)園區(qū)經(jīng)營(yíng)匠心打造樣板項(xiàng)目工程，實(shí)現(xiàn)輕重資產(chǎn)同步運(yùn)營(yíng)，穩(wěn)定企業(yè)現(xiàn)金流，資產(chǎn)運(yùn)作擴(kuò)大企業(yè)融資渠道；按照國(guó)家政策、法規(guī)指導(dǎo)，涉獵產(chǎn)業(yè)用地，落實(shí)經(jīng)營(yíng)與銷售土地，實(shí)現(xiàn)土地溢價(jià)。Top

design頂層設(shè)計(jì)居住配套2運(yùn)維服務(wù)3金融投資4輕資產(chǎn)輸出5產(chǎn)能平臺(tái)園區(qū)管理地產(chǎn)+【科技+環(huán)保+智能+生物+醫(yī)藥+文化+

體育+文旅+.......】產(chǎn)品核心1土地溢價(jià)固定資產(chǎn)資本運(yùn)營(yíng)品牌、技術(shù)、工藝、工法、裝備、規(guī)范商業(yè)模式.......02拓展模式Expansion

mode產(chǎn)業(yè)勾地撇脂政府需求產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入基建綠隔功能配套租售置換條件5:5—3:7辦公或商業(yè)與居住比2:8合作開發(fā)一二L級(jí)OR聯(lián)E動(dòng)M開發(fā)滲透自持銷售開發(fā)進(jìn)度2:3并LO購(gòu)R開EM發(fā)政府需求資源互補(bǔ)自持銷售比4:6產(chǎn)業(yè)：商業(yè)+住宅比

3.5：6.5政府需求產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入城市三規(guī)“國(guó)民經(jīng)

濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土

地利用規(guī)劃”基建綠隔功能配套框架性簽署定向拍定投產(chǎn)業(yè)+住宅用地市場(chǎng)研判盡職調(diào)查風(fēng)控法務(wù)把控并購(gòu)項(xiàng)目自持經(jīng)營(yíng)

年收益超過(guò)18%，

銷售收益超過(guò)22%，凈收益不低于15%自持銷售配比4:6自持銷售比5:5起凈利潤(rùn)13%-18%實(shí)時(shí)性依據(jù)政府開發(fā)進(jìn)度提交成果逐步推進(jìn)置換產(chǎn)業(yè)+住宅用地自持：銷售比1:2Expansion

mode拓展模式拓展模式Expansion

mode拿地十六種模式買地購(gòu)買股權(quán)投資分立其他方式招 拍 掛不是招拍掛，創(chuàng)造招拍掛。直接買地。（實(shí)際是買項(xiàng)目）購(gòu)買股權(quán)創(chuàng)造境外賣股權(quán)設(shè)立特殊目的公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)吸收合并有地企業(yè)股權(quán)并購(gòu)有地企業(yè)企業(yè)股權(quán)吸收非地產(chǎn)公司投資地產(chǎn)公司股權(quán)投資到新公司，然后賣股權(quán)。（適用已經(jīng)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)園商業(yè)、酒店）部分先分立，再賣股權(quán)先分立，然后合并先用貨幣資金投資，再讓產(chǎn)贖股合作建房1003+36+48模式國(guó)稅函、國(guó)稅發(fā)、財(cái)稅委托代建一手項(xiàng)目公開招拍掛舊改城市更新勾地—

級(jí)

開

發(fā)二手項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)委托開發(fā)在建工程轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓拓展模式Expansion

modeExpansion

mode拓展模式一手項(xiàng)目土地信息掛牌公告熟悉城市了解區(qū)位項(xiàng)目概況拜訪政府了解競(jìng)品航拍影像項(xiàng)目踏勘項(xiàng)目研判營(yíng)銷市調(diào)設(shè)計(jì)強(qiáng)排投資測(cè)算材料準(zhǔn)備集團(tuán)評(píng)估拿地程序城市分析區(qū)域分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析競(jìng)品分析產(chǎn)品建議戶型配比售價(jià)建議方案排布規(guī)劃指標(biāo)投資營(yíng)銷成本財(cái)務(wù)可研性分析報(bào)告凈利潤(rùn)IRR自由資金投入獲取授權(quán)價(jià)招拍掛Expansion

mode拓展模式二手項(xiàng)目土地信息項(xiàng)目踏勘項(xiàng)目研判盡職調(diào)查價(jià)值判斷投資測(cè)算合同談判集團(tuán)評(píng)估拿地程序集團(tuán)推薦合作方推薦個(gè)人自愿城市排查熟悉城市了解區(qū)域項(xiàng)目概況拜訪合作方了解競(jìng)品航拍影像城市分析區(qū)域分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)核查土地風(fēng)險(xiǎn)核查股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)核查財(cái)務(wù)盡調(diào)報(bào)告法務(wù)盡調(diào)報(bào)告交易路徑及資金安排營(yíng)銷/高管調(diào)研報(bào)告規(guī)劃設(shè)計(jì)方案市政調(diào)研報(bào)告運(yùn)營(yíng)計(jì)劃安排合作協(xié)議初稿投資營(yíng)銷成本財(cái)務(wù)確認(rèn)對(duì)價(jià)合同確認(rèn)稿確認(rèn)認(rèn)購(gòu)模式凈利潤(rùn)IRR自有資金投入收并購(gòu)Expansion

mode拓展模式二手土地獲取資本市場(chǎng)（收

購(gòu)）土地市場(chǎng)（招拍掛）直接轉(zhuǎn)讓股權(quán)收購(gòu)......駕馭等劃撥用地轉(zhuǎn)讓軍隊(duì)用地轉(zhuǎn)讓企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目回報(bào)用地.......拓展模式Expansion

mode脫貧攻堅(jiān)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展企業(yè)創(chuàng)新活力勞動(dòng)就業(yè)環(huán)保治理財(cái)政稅收政府【產(chǎn)能轉(zhuǎn)換&開發(fā)建設(shè)】聚焦企業(yè)戰(zhàn)略投資聚

焦地方政府政策支持減、免、退稅政策；產(chǎn)業(yè)扶持政策；特殊優(yōu)惠政策等；地方投資環(huán)境政府支持力度，營(yíng)商環(huán)境；政府對(duì)接、督辦幫扶程度；綠色辦事窗口等；導(dǎo)入產(chǎn)能資源平臺(tái)能量是否可以釋放轉(zhuǎn)化；項(xiàng)目估算、概算、決算是否能夠達(dá)到項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)期等微信公眾號(hào)：房地產(chǎn)干貨資料項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益落地項(xiàng)目是否符合地域、地緣區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展；政府主導(dǎo)力度產(chǎn)投&建投軟硬環(huán)境；政府協(xié)助背書及站臺(tái)深度；地方政府產(chǎn)業(yè)金融扶持力度等；Expansion

mode

e拓展模式03操作流程Operation

procedure操作流程Operation

procedure從戰(zhàn)略到拿地的流程戰(zhàn)略目標(biāo)差距分析資源分析投資戰(zhàn)略思路城市選擇尋找項(xiàng)目機(jī)會(huì)項(xiàng)目篩選項(xiàng)目可研項(xiàng)目決策獲取項(xiàng)目操作流程Operation

procedure退出管理收益管理財(cái)務(wù)指標(biāo)投后管理經(jīng)營(yíng)管理公司治理投資拓展內(nèi)維度公司管理技能能力人才建設(shè)財(cái)務(wù)狀況企管水平經(jīng)營(yíng)管理研發(fā)能力產(chǎn)品組成資源平臺(tái)成本管控收益管理盈利模式運(yùn)維能力經(jīng)營(yíng)狀態(tài)收益狀況財(cái)務(wù)指標(biāo)風(fēng)控評(píng)估融資能力回款指標(biāo)稅務(wù)籌劃投后管理風(fēng)控能力運(yùn)維水平經(jīng)營(yíng)狀況現(xiàn)金狀況退出管理債權(quán)債務(wù)資本收益股權(quán)期權(quán)法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)Operation

procedure操作流程投資拿地投資拓展中心營(yíng)銷策劃營(yíng)銷策劃中心產(chǎn)品策劃設(shè)計(jì)研發(fā)中心融資策劃財(cái)務(wù)管理中心規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)研發(fā)中心成本管理中心施工管理工程管理中心成本管理中心招標(biāo)采購(gòu)中心產(chǎn)品交付客戶服務(wù)中心法務(wù)風(fēng)控中心物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理中心銷售實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷策劃中心融資實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理中心計(jì)劃運(yùn)營(yíng)中心協(xié)助配合職能中心人力資源中心投資拓展中心【前期部】財(cái)務(wù)管理中心【資管部】市場(chǎng)公開信息各地政府土地、建委土地入市信息；國(guó)家、省部、市屬產(chǎn)業(yè)發(fā)展土地信息；居間合作信息個(gè)服務(wù)機(jī)構(gòu)土地開發(fā)信息個(gè)人掌握且資源主導(dǎo)土地開發(fā)信息微信公眾號(hào)：房地產(chǎn)干貨資料資源整合信息各個(gè)合作產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)土地信息產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟合作土地開發(fā)信息金融機(jī)構(gòu)合作業(yè)務(wù)合作獲取土地開發(fā)信息融信合作獲取土地合作開發(fā)信息資本市場(chǎng)信息外部市場(chǎng)資本運(yùn)作股份獲取土地信息外部債權(quán)并購(gòu)獲取土地信息微信公眾號(hào)：房地產(chǎn)干貨資料內(nèi)部員工推薦內(nèi)部獎(jiǎng)勵(lì)員工推薦土地合作信息企業(yè)合作供方庫(kù)獲取土地合作信息；內(nèi)部土地信息獲取外部土地信息獲取Operation

procedure操作流程信息來(lái)源判斷信息來(lái)源并獲取相關(guān)土地開發(fā)基礎(chǔ)資料，盡調(diào)風(fēng)控判斷；摸清合作商務(wù)條件、建筑規(guī)劃條件；明確是否具備土地開發(fā)資質(zhì)，用地性質(zhì)；未來(lái)合作開發(fā)深度與強(qiáng)度階段成果踏勘項(xiàng)目出據(jù)規(guī)劃定位報(bào)告、可行性研究報(bào)告；確定踏勘土地可開發(fā)產(chǎn)品類型；模擬開發(fā)進(jìn)度及經(jīng)營(yíng)運(yùn)維周期項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析及收益明確立項(xiàng)準(zhǔn)備上投資決策會(huì)審批實(shí)地踏勘確定項(xiàng)目所在區(qū)域、地緣經(jīng)濟(jì)、人口、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃規(guī)模；提供開發(fā)土地四止，周邊環(huán)境與配套；對(duì)標(biāo)參照開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)情況及判斷產(chǎn)業(yè)發(fā)展未來(lái)預(yù)期；用地條件規(guī)劃范圍是否符合項(xiàng)目開發(fā)落地；Operation

procedure操作流程土地信息甄別獲取Operation

procedure操作流程產(chǎn)業(yè)方案結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)方案是與政府溝通的敲門磚，方案要兼具專業(yè)性、可行性，要通過(guò)方案給政府呈現(xiàn)一個(gè)值得期待的愿景，方案內(nèi)容要體現(xiàn)處政府對(duì)經(jīng)濟(jì)、政績(jī)、環(huán)保、扶貧、就業(yè)、稅收、城市形象等核心訴求，方案不能只是資源的展示，還需要產(chǎn)業(yè)發(fā)展中所需要的各類要素的準(zhǔn)備，最好是與產(chǎn)業(yè)資源方一并完成這個(gè)工作。宏觀背景區(qū)域政策行業(yè)狀態(tài)區(qū)域稟賦產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)平臺(tái)發(fā)布產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑功能分區(qū)及配套產(chǎn)能資源儲(chǔ)備2月-3月【規(guī)劃、法務(wù)、風(fēng)控、產(chǎn)業(yè)合作方】操作流程Operation

procedure1月-1.5月【多部門聯(lián)合作業(yè)】項(xiàng)目信息談判獲取&資料收集項(xiàng)目實(shí)地探勘【投發(fā)、營(yíng)銷、規(guī)劃、財(cái)務(wù)】甄別評(píng)估項(xiàng)目【投發(fā)、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、風(fēng)控】項(xiàng)目定位及可研【投發(fā)、營(yíng)銷、成本、財(cái)務(wù)】報(bào)審決策方案【投發(fā)、財(cái)務(wù)、法務(wù)】15天【財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)、法務(wù)配合】上報(bào)決策會(huì)議匯報(bào)項(xiàng)目定位及可研答疑審核提交方案及歷史談判文案會(huì)議紀(jì)要等未通過(guò)審核落實(shí)未解決問(wèn)題或者停止過(guò)審核落起草項(xiàng)目合作協(xié)議及土地出讓合同等文本微信公眾號(hào)：房地產(chǎn)干貨資料預(yù)約上會(huì)匯報(bào)方案談判未通過(guò)雙反協(xié)商，形成一致意見修改方案或終止按照統(tǒng)一意見修改，再次上會(huì)匯報(bào)，報(bào)呈合作協(xié)議及確定土地出讓流程確定土地出讓流程，報(bào)審及審核土地出讓合同。1月【法務(wù)、財(cái)務(wù)】雙方審核并確認(rèn)土地出讓合同，按照土地出讓商務(wù)約定準(zhǔn)備繳存土地出讓金確定雙方簽約日期，簽署土地出讓合同簽約日期，按約定支付土地出讓費(fèi)用，同時(shí)匯總保存項(xiàng)目拓展及簽約所有文本、方案、合同【紙質(zhì)、電子版】等04實(shí)施保障Actualization

Guarantee戰(zhàn)略投拓清晰、明確企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)同企業(yè)文化及發(fā)展理念技術(shù)創(chuàng)新、管理規(guī)范建設(shè)能效壁壘，形成藍(lán)海戰(zhàn)略熟悉企業(yè)資源平臺(tái)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)操作流程擴(kuò)大信息來(lái)源渠道具備寬度&深度知識(shí)基礎(chǔ)強(qiáng)大學(xué)習(xí)能力Actualization

Guarantee實(shí)施保障目標(biāo)獎(jiǎng)懲執(zhí)行管理目標(biāo)緊密按照企業(yè)文化及發(fā)展戰(zhàn)略有序開展工作確保企業(yè)開發(fā)貨量及收益預(yù)期，同時(shí)應(yīng)拓展具有建立標(biāo)桿示范樣板項(xiàng)目工程管理按照公司目前制度及未來(lái)工作強(qiáng)度不斷完善工作操作手冊(cè)及流程，規(guī)范制度與體系化建設(shè)；重視理論與實(shí)操結(jié)合，做好人才梯隊(duì)建設(shè)執(zhí)行市場(chǎng)產(chǎn)品監(jiān)控機(jī)制建立，形成差異化經(jīng)營(yíng)；按照年度任務(wù)工作指標(biāo)，排布一、二、三級(jí)工作計(jì)劃執(zhí)行；落實(shí)每個(gè)階段工作任務(wù)，績(jī)效考核，優(yōu)勝劣汰；獎(jiǎng)罰按照年度計(jì)劃指標(biāo)，獎(jiǎng)勵(lì)節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)團(tuán)隊(duì)人員工作積極性按照績(jī)效KPI進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，建立升職獎(jiǎng)勵(lì)與業(yè)績(jī)淘汰機(jī)制Actualization

Guarantee實(shí)施保障加強(qiáng)自身能力水平學(xué)習(xí)；增強(qiáng)職業(yè)操手培養(yǎng)；加大外拓資源渠道擴(kuò)大人脈交際圈層微信公眾號(hào)：房地產(chǎn)干貨資料勤練內(nèi)功通力合作按照投資拓展工作流程階段，提前告知合作部門