天目湖溫州國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告(修改版)

1項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告2一、市場(chǎng)論證篇(1)項(xiàng)目自身市場(chǎng)分析(2)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)分析(3)項(xiàng)目輻射市場(chǎng)分析4、行業(yè)(產(chǎn)業(yè))宏觀發(fā)展分析(1)萬達(dá)廣場(chǎng)(2)白鷺島生態(tài)旅游度假村(3)其它參考業(yè)態(tài)借鑒案例(4)其它參考借鑒產(chǎn)品3三、投資論證篇(1)項(xiàng)目的市場(chǎng)規(guī)劃(2)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)思路(3)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)資源配置(4)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本(1)分期開發(fā)資金分析(2)資金回籠分析4天目湖天目湖鎮(zhèn)位于溧陽市省南郊，距溧陽8公里，鎮(zhèn)廣公路與241省道穿境而過，寧杭高速道口近在咫尺，面積238.97平方公里，人口6.5萬人(08年統(tǒng)計(jì))。天目湖是首批國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)，是江蘇省省級(jí)旅游度假區(qū)，被譽(yù)為“江南明珠、綠色仙景”是中歐論壇永久性指定會(huì)址。2006年天目湖共接待游客340萬人次，2007年達(dá)到400萬人次，2008年達(dá)到438萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入38.6億元人民幣，人均旅游收入59344元(理論收入)。天目湖已成為集研發(fā)、人居、旅游為一體的溧陽城市副中心，天目湖現(xiàn)已由觀光旅游向休閑度假的旅游深度轉(zhuǎn)型。目前住宅均價(jià)2800——3300元/m2,商鋪售價(jià)4000元—6000元/m2,商業(yè)租金最低為0.2元—0.4元/m2.天，最高為1.4元/m2.天。5天目湖市場(chǎng)調(diào)研對(duì)象一、天目國(guó)際村五、聆湖翠谷七、中華茶博園6天目國(guó)際村地址：天目湖燕山風(fēng)景區(qū)開發(fā)商：江蘇金燕地產(chǎn)占地面積：526畝，約347000m2容積率：0.3綠化率：70%項(xiàng)目總規(guī)劃：280戶建筑類別：以獨(dú)立別墅為主，共200多棟，二期規(guī)劃了52幢獨(dú)立別墅。開盤時(shí)間：2008年1月1日價(jià)格：開盤時(shí)7000元/m2,目前8500元/m2(此項(xiàng)目基本售完)。戶型：每戶面積約300m2—400m2,坡地別墅、緩坡別墅和水景別墅，樓盤特色：天目湖國(guó)際村社區(qū)內(nèi)自然環(huán)境獨(dú)特，以三座山及2萬m2自然水面形成三山抱一水的格局，小區(qū)內(nèi)以原生態(tài)為主題，擁有70%的綠化率，屬于景觀設(shè)計(jì)：美國(guó)泛亞易道建筑類別：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排商業(yè)環(huán)境：VIP生活館、精品商業(yè)街、南師大附屬雙語幼兒園7天目星城開工時(shí)間：05年9月1日交付時(shí)間：06年10月戶型面積：住宅124m2—137m2,商鋪約100m2總戶數(shù)：500戶容積率：1.3建筑面積：15萬m2價(jià)格：住宅2200元/m2(2006年11月1日)商鋪3200元/m2(最低)——4370元/m2(最高)8天目湖商業(yè)中心用地面積：24149.5m2(30畝，其中附征地2760m2)容積率：1.3建筑密度：41.2%綠化率：20%停車位：地面76個(gè)、地下200個(gè)交通：9路公交車業(yè)態(tài)：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、賓館(百味堂)、快捷酒店、娛樂、名品街、土特產(chǎn)專賣等。售價(jià)：一樓均價(jià)5950元/m2,二樓均價(jià)4700元/m2租售狀況：項(xiàng)目面臨10月份開業(yè)，目前已售52%9沒有進(jìn)駐，項(xiàng)目整體招商不足60%原因：1、項(xiàng)目缺乏應(yīng)有的營(yíng)銷推廣；2、項(xiàng)目定位不清析，缺乏應(yīng)有的競(jìng)爭(zhēng)力；3、經(jīng)營(yíng)戶對(duì)項(xiàng)目本來發(fā)展與運(yùn)營(yíng)狀況缺乏信心；4、整體規(guī)模不夠，難以形成商業(yè)綜合體的規(guī)模效應(yīng)，從而缺乏核心的市場(chǎng)支撐；5、項(xiàng)目缺乏足夠亮點(diǎn)，難以打動(dòng)外來投資者；6、對(duì)于天目湖特定的市場(chǎng)來分析，別墅、公寓、酒店類產(chǎn)品仍是市場(chǎng)的主力產(chǎn)品，項(xiàng)目業(yè)態(tài)眾多，但缺乏真正的核心，與市場(chǎng)需求有所偏離。涵田度假村開發(fā)商：前沿控股集團(tuán)地址：天目湖旅游度假區(qū)東園路88號(hào)開業(yè)時(shí)間：2008年9月28日(實(shí)際情況目前仍處于試業(yè)階段，功能配置仍不完善，多處設(shè)施未能交付使用，涵田度假村酒店(號(hào)稱白金五星級(jí)酒店)人氣極差，房?jī)r(jià)較低250元—600元。會(huì)所、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等22種度假功能，是中歐論壇指定會(huì)址。目前別墅酒店正在建設(shè)，涵田酒店正在試營(yíng)業(yè)。別墅售價(jià)1.2萬元/m2。建筑類型：獨(dú)棟別墅有雅致中式、簡(jiǎn)約歐式、泛地中海式、新現(xiàn)代式四種主體建筑風(fēng)格。涵田私屬酒店，別墅：戶數(shù)：59棟，由湖景、坡地、森林別墅組成，并提供管家式服務(wù)，業(yè)主可獨(dú)立享有產(chǎn)權(quán)。金橋國(guó)際社區(qū)東區(qū)開發(fā)商：溧陽市昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：9萬m2一期有46幢純別墅總戶數(shù)：200戶物業(yè)類別：酒店+別墅售價(jià)：最高價(jià)1600萬元/套，最低價(jià)450萬元/套均價(jià)：1.1萬元/m2物業(yè)管理費(fèi)：3元/m2.月建筑類別：雙拼別墅、花園洋房西區(qū)開發(fā)商：溧陽市楓林置業(yè)有限公司占地面積：28.02公傾，其中娛樂城用地面積5.334公傾建筑密度：15.9%容積率：0.276建筑類別：40戶純獨(dú)棟別墅(楓林區(qū)16幢)均價(jià)：8000元—10000元/m2綠化率：60%大戶型558m2,中戶型398m2,小戶型338m2,三種戶型指的是純地上面積，地下均有100多平米，楓林區(qū)的戶型為298m2(純地上面積)。聆湖翠谷物業(yè)類別：別墅(聯(lián)排、雙拼共25席高端、城市別墅)建筑密度：20%開盤時(shí)間：2008年9月入住時(shí)間：2009年8月綠化率：50%周邊配套：天目湖小學(xué)、醫(yī)院、菜場(chǎng)、賓館、交通9路直達(dá)物業(yè)類型：精裝修公寓、酒店式公寓、別墅(一期別墅已全部售完)價(jià)格：住宅(公寓部分)最低4000元/m2,最高6000元/m2(07年7月13日?qǐng)?zhí)行價(jià)格),酒店式公寓(多層),均價(jià)3000/m2,19萬元/套(06年4月1日?qǐng)?zhí)行價(jià)格),別墅100萬元/套(06年11月1日?qǐng)?zhí)行價(jià)格)。建筑面積：3萬m2開工日期：03年6月18日峻工日期：08年8月28日建筑類別：116棟獨(dú)立、雙拼與聯(lián)排別墅組成二期開工時(shí)間：2006年3月8日二期峻工日期：07年4月30日二期占地面積：17萬m2總戶數(shù)：700戶地下停車位：212個(gè)二期主力戶型：別墅(獨(dú)立、雙拼)、酒店式精裝修公寓、別墅式公寓銷售狀態(tài)：目前正在推出少量50m2酒店式公寓，8萬元首付，售價(jià)27萬元/套，均價(jià)：5670元/m2注：整個(gè)園區(qū)占地250畝，有近百棟獨(dú)立別墅，近百棟雙拼、聯(lián)排別墅及600多套別墅式公寓休閑度假物業(yè)組成。中華茶博園(別名天目湖金盛國(guó)際茶文化城)總戶數(shù)：90戶一期開工時(shí)間：2006年9月1日峻工時(shí)間：2007年10月30日建筑面積：3萬m2,其中商業(yè)面積15000m2,匯濱廣場(chǎng)面積12200m2,園內(nèi)茶園面積約1000畝。停車位：300價(jià)格：商鋪5500元m2(2009年8月7日)目前其在網(wǎng)站上(09年8月7日),雖然有最新資訊及售房信息，但由蘇園(待建項(xiàng)目)規(guī)劃面積：占地300畝籌備狀況：計(jì)劃2010年動(dòng)工天目湖房地產(chǎn)現(xiàn)狀消費(fèi)市場(chǎng)分析天目湖目前正處于內(nèi)部產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)、自身品牌建設(shè)提升、外部市場(chǎng)深化開發(fā)、促使綜合創(chuàng)收能力培植，走增值綜合板塊發(fā)展的市場(chǎng)戰(zhàn)略階段。2006年，天目湖到訪游客達(dá)340萬人次，旅游收入15.4億元，2007年到訪380萬人次，旅游收入25.4億元，2008年，天目湖到訪游客達(dá)430萬人次，旅游收入30多億元，旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)見好，天目湖目前常住人口6.5萬人(戶籍加暫住人口),人均旅游收入4.87萬元，旅游拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)及其它產(chǎn)業(yè)的綜合效應(yīng)得到強(qiáng)力體現(xiàn)。天目湖房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了05年——07年的快速發(fā)展期，其時(shí)無論開發(fā)品種、建筑規(guī)模、還是產(chǎn)品梯次都有不同程度的跨越，再加上當(dāng)時(shí)相關(guān)政策的鼓勵(lì)與驅(qū)使，開發(fā)商都獲得了初始的一定積累，2008年，隨著全球經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，受到行業(yè)市場(chǎng)的調(diào)整深入，隨著消費(fèi)市場(chǎng)的沉淀及萎縮，房地產(chǎn)業(yè)在天目湖更多的體現(xiàn)為自我調(diào)整與市場(chǎng)深層探索階段，相關(guān)產(chǎn)品與規(guī)模得到了一定的抑制，有的受到開發(fā)資格問題受到審查而被迫停止(中華茶博園),有的受到市場(chǎng)低迷與資金鏈制約陷于停頓(涵田度假村),有的因缺乏對(duì)市場(chǎng)、消費(fèi)深刻認(rèn)識(shí)及相對(duì)盲目開發(fā)，導(dǎo)致項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力與生存力挑戰(zhàn)被迫降價(jià)銷售(天目湖商業(yè)中心),天目湖房產(chǎn)市場(chǎng)同國(guó)內(nèi)大格局一樣，表現(xiàn)為對(duì)市場(chǎng)觀望與行業(yè)理智探索階段。進(jìn)入09年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)逆勢(shì)上揚(yáng)，受大環(huán)境的拉動(dòng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由1—3月的低迷，到4—6月的強(qiáng)勢(shì)上揚(yáng)，為開發(fā)商提供了必要的足夠的信心，小區(qū)域市場(chǎng)更是如此，許多項(xiàng)目的發(fā)展較08年末都有加快，價(jià)格有不同幅度的上揚(yáng)，開發(fā)商融資渠道變得更為寬廣，受此綜合影響，市場(chǎng)催生了許多新的項(xiàng)目，如金橋國(guó)際楓林社區(qū)(已開始銷售),蘇園(待建，目前已進(jìn)入市場(chǎng)定位及前期籌備階段),新競(jìng)爭(zhēng)格局已在深化，天目湖房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)核心體現(xiàn)在是對(duì)消費(fèi)者的深刻把握、對(duì)開發(fā)產(chǎn)品的準(zhǔn)確定位、與對(duì)消費(fèi)潛在市場(chǎng)的清晰認(rèn)識(shí)上，產(chǎn)品生產(chǎn)者只有發(fā)現(xiàn)了市場(chǎng)的空白，推出受到消費(fèi)者歡迎的產(chǎn)品、滿足需求的同時(shí)，賦予消費(fèi)者應(yīng)有的價(jià)值體現(xiàn)，才能夠獲得真正的成功，新競(jìng)爭(zhēng)格局下決勝之道在于產(chǎn)品的綜合設(shè)計(jì)及深度定位。天目湖目前住宅市場(chǎng)均價(jià)為2800元—3300元，市場(chǎng)消費(fèi)及需求相對(duì)一般，主要受眾是當(dāng)?shù)鼐用窦耙恍┏Ｗ〉闹械褪杖肴巳?，產(chǎn)品的綜合附加值不大，隨著社會(huì)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大部分人群選擇到城市去居住，小鎮(zhèn)上傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)份額正逐年受到壓縮。天目湖酒店公寓、花園洋房、別墅等度假性主力產(chǎn)品目前正處于上升階段，市場(chǎng)需求進(jìn)步擴(kuò)大，消費(fèi)品味進(jìn)一步提升，對(duì)產(chǎn)品的要求越來越高，消費(fèi)者投資不僅僅局限于物業(yè)的回報(bào)、價(jià)值體現(xiàn)與性價(jià)比綜合評(píng)估上面，更多的體現(xiàn)于對(duì)區(qū)域市場(chǎng)及推出產(chǎn)品的理智分析上，所以，這類產(chǎn)品雖有良好的市場(chǎng)潛力與前景，但如何開發(fā)推出什么?營(yíng)銷戰(zhàn)略如何制訂，將是開發(fā)者運(yùn)營(yíng)者的頭等課題。天目湖目前中、高檔酒店式公寓、別墅均價(jià)在8000元/m2—10000元/m2,部分高于10000元/m2,如金橋國(guó)際聆湖翠苔、涵田度假村都達(dá)到了11000元/m2及1.2萬，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，去化量并一理想，究其原因，可以分為以下幾個(gè)方面：1、開發(fā)商推出的數(shù)量有限，以為憑稀缺資源及獨(dú)特口味能羸得價(jià)格的的獨(dú)棟別墅總價(jià)在300萬元/套——400萬元/套，部分在600萬元/套——800萬元/套，更有甚者價(jià)格在1600萬元/套以上，這個(gè)價(jià)格與面積在香港也不過如此，別人拿來干什么?真正的富豪來到這里干什么?再加上相關(guān)的功能設(shè)施配套都不完善，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與內(nèi)函無法同真正的頂級(jí)別墅社區(qū)相匹配，造成競(jìng)爭(zhēng)極度弱化的局面，因此，對(duì)于高價(jià)別墅目前的狀況仍處于有價(jià)無市的局面，這說明開發(fā)商的前期功課沒有做好，對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)者缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，僅憑自我推斷、創(chuàng)造產(chǎn)品從而形成如今的進(jìn)退兩難的境地。天目湖的旅游市場(chǎng)開發(fā)正處于深層發(fā)展階段，但目前有關(guān)度假產(chǎn)品的品牌、度假文化的開發(fā)未能得到中高端消費(fèi)者的認(rèn)可。居住、休閑、度假本制賣點(diǎn)”去烤熱市場(chǎng)無疑于杯水車薪，當(dāng)市場(chǎng)成熟度未達(dá)到之前，盲目推出天目湖目前雖有高端住宅、別墅度假式酒店等中、高端居住場(chǎng)所，但相關(guān)購(gòu)物、休閑、美食、娛樂等綜合生活元素未能與自身居住產(chǎn)品相匹配，從而造成消費(fèi)者的望而卻步。天目湖商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀天目湖的商業(yè)地產(chǎn)同天目湖的商業(yè)一樣，仍處于中國(guó)八九十年的臨街商鋪及拉閘門形態(tài)的初舊商業(yè)市場(chǎng)階段，僅有的兩個(gè)稍大一點(diǎn)超市，一個(gè)是樂購(gòu)，只有45m2,另一個(gè)是華聯(lián)超市也不足400m2,天目湖商業(yè)從規(guī)模、產(chǎn)品種類、功能配置、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)等方面還處于商業(yè)發(fā)展的萌芽期，沿街的飲食、服務(wù)及其它支持商業(yè)大多暴露出衛(wèi)生狀況、服務(wù)理念、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)、產(chǎn)品品質(zhì)、價(jià)格、物流配送等綜合一系列問題，現(xiàn)有的菜市場(chǎng)完全是“臟、亂、差”的集中體現(xiàn)場(chǎng)所，消費(fèi)者處于非常不愿意但又不得不與之打交道的尷尬局面，即使天目湖商業(yè)中心的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及菜市場(chǎng)明年開業(yè)，在商業(yè)管理者與經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)兩方面短時(shí)期內(nèi)也不可能真正提升，實(shí)際問題將會(huì)再次暴露。解決辦法：1、規(guī)劃綜合型商業(yè)廣場(chǎng)。具有綜合的、一站式購(gòu)物功能的、并能夠形成互補(bǔ)業(yè)態(tài)(諸如休閑、娛樂、美食、養(yǎng)生、體驗(yàn)等)的、具有一定品位的多功能商業(yè)體，從定位、業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平上解決消費(fèi)者出行難、購(gòu)物難、心理落差大的根本問題；服務(wù)質(zhì)量，要打造核心的品牌文化，創(chuàng)建一個(gè)有較高人氣、充滿商機(jī)、口碑極佳的綜合商業(yè)社區(qū)。3、圍繞綜合商業(yè)社區(qū)開發(fā)相關(guān)酒店、公寓及花園洋房，滿足市場(chǎng)需求的同時(shí)深化項(xiàng)目的綜合市場(chǎng)影響力，體現(xiàn)項(xiàng)目的綜合商業(yè)價(jià)值。售價(jià)：一樓均價(jià)5700元/m2,二樓均價(jià)4700元/m2,平均價(jià)格5300元/m2;租金：一樓均價(jià)0.32元/m2/天，二樓均價(jià)0.20元/m2/元，其它均價(jià)0.17元/m2/天。常州簡(jiǎn)稱“?！?別稱“龍”城，是江蘇省13個(gè)直轄市之一，處于長(zhǎng)江常都市圈，全市面積4383平方公里，戶籍人口357萬人，常住人口近4002008年常州全市GDP達(dá)到2202.2億元，比上年增長(zhǎng)12.4%,2008年中元。全市2008年實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)(第三產(chǎn)業(yè))836.4億元，增速比GDP高出1.3個(gè)百分點(diǎn)，服務(wù)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)份額達(dá)44%,08年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額758..2億元，比上年增長(zhǎng)24.1%,增速同比提高5.7個(gè)百分點(diǎn)，高于全省0.8個(gè)百分點(diǎn)，其中批零貿(mào)易額業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額659億元，增長(zhǎng)23.6%,住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額90.6億元，同比增長(zhǎng)13.3%。多年來，常州均被評(píng)為“全國(guó)綜合實(shí)力50強(qiáng)城市、全國(guó)投資環(huán)境40優(yōu)城市、國(guó)家衛(wèi)生城市，福布斯2007年最佳商業(yè)城市第9名、2008年第8名，中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力前30名，2008年常州入選全球城市競(jìng)爭(zhēng)力500強(qiáng)。2009年1——7月常州房地產(chǎn)銷售狀況一月份1、全市批準(zhǔn)預(yù)售21.39萬m2,同比下降70.04%,環(huán)比下降50.80%;2、成交均價(jià)4972元/m2,環(huán)比下降6.37%;3、銷售45.72萬m2,同比下降11.89%,環(huán)比下降25.13%4、余量：較去年12月少24.33萬m21、全市批準(zhǔn)預(yù)售49.60萬m2,同比增長(zhǎng)83.09%,環(huán)比上升8.49%;2、成交均價(jià)4383元/m2,環(huán)比下降11.85%;3、新增量25.92萬m2,環(huán)比增長(zhǎng)4.55萬m24、余量：較1月少23.68萬m21、銷售面積24.27萬m2,同比上升51.26%,環(huán)比上升49.24%2、新增50.31萬m2,同比升85%,環(huán)比上升94%;3、成交均價(jià)4789元/m2,環(huán)比上升9.26%;4、余量：較2月少23.96萬m21、銷售面積74.22萬m2,同比上升65.52%,環(huán)比持平；2、全市批準(zhǔn)預(yù)售44.49萬m2,同比下降36.62%,環(huán)比下降11.57%;3、成交均價(jià)4584元/m2,同比上升2.87%,環(huán)比下降4.28%;4、余量：較3月少29.73萬m21、銷售面積86.16萬m2,同比上升70.85%,環(huán)比上升16.09%;2、全市批準(zhǔn)預(yù)售38.93萬m2,同比下降62.92%,環(huán)比下降12.50%;3、成交均價(jià)5014元/m2,環(huán)比升12.50%;4、余量：較4月少47.23萬m2。1、銷售面積84.66萬m2,同比上升95.66%,環(huán)比下降1.74%;2、全市批準(zhǔn)預(yù)售47.44萬m2,同比下降3.44%,環(huán)比下降21.86%;3、成交均價(jià)5182元/m2,環(huán)比升3.35%;4、余量：較5月少37.22萬m2。1、銷售面積96.50萬m2,同比上升133.09%,環(huán)比上升13.99%;2、全市批準(zhǔn)預(yù)售54.22萬m2,同比下降41.71%,環(huán)比上升14.29%;3、成交均價(jià)4948元/m2,環(huán)比下降4.52%;4、余量：較6月少42.28萬m2天雋峰(大潤(rùn)發(fā))香江華廷(大潤(rùn)發(fā))銀河灣(歐尚)怡康花園(怡康機(jī)電專業(yè)市場(chǎng))南大街商業(yè)廣場(chǎng)(沃爾瑪)時(shí)代購(gòu)物中心(在建)和平國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)(在建)凱納商業(yè)廣場(chǎng)(在建)新天地商業(yè)廣場(chǎng)(在建)銅鑼灣一太陽城(在建)新世界購(gòu)物中心(在建)地址：鐘樓區(qū)懷德南95號(hào)綠化率：30%物業(yè)管理費(fèi)：1元/m2.月開盤時(shí)間：09年6月20日交付時(shí)間：2010年6月銷售價(jià)格：住宅7500元/m2,商鋪價(jià)格待定配套設(shè)施。招商狀況：大潤(rùn)發(fā)已進(jìn)駐裝修，預(yù)計(jì)09年10月份營(yíng)業(yè)怡康花園建筑面積：11萬m2,其中商業(yè)2萬m2開盤時(shí)間：2003年10月入住時(shí)間：2004年9月物業(yè)管理費(fèi)：2元/月/m2租金：一樓3元/m2.天，二樓1.2—1.73元/m2.天，三樓1元/m2.天；銷售：住宅5400元/m2(2004年—2005年價(jià)格),商業(yè)15000—30000元/江蘇國(guó)際塑化城建筑面積：46.6萬m2開盤時(shí)間：05年7月18日交付時(shí)間：06年4月28日銷售價(jià)格：30萬元(當(dāng)時(shí)價(jià)，3529元/m2)租金：12萬元/年—15萬元/年、11.7—14.7元/m2.月物業(yè)管理費(fèi)：1.2元/m2.月建筑類別：獨(dú)立雙層商鋪面85m2,獨(dú)立三層商鋪120—150m2現(xiàn)狀：已全部售完(剩余少量自己經(jīng)營(yíng)，大約12%),招商完成93%,人氣相銀河灣星苑物業(yè)類別：商業(yè)、住宅地址：晉陵北與北環(huán)路交匯處開發(fā)商：常州華光房地產(chǎn)有限公司開盤時(shí)間：07年6月30日交付時(shí)間：08年8月30日周邊環(huán)境：都市桃園、永寧花園、歐尚購(gòu)物中心建筑面積：11萬m2,其中住宅9.6萬m2,商業(yè)約1.4萬m2租金：20元——40元/m2物業(yè)費(fèi)：商業(yè)2元/m2,住宅0.70元/m2容積率：2.73目前商業(yè)與住宅基本已全部售完，周圍人氣較旺，與周邊相關(guān)社區(qū)聯(lián)動(dòng)正形成都市核心綜合社區(qū)。羅溪湯商貿(mào)中心地址：新北區(qū)溪湯莊人民路89號(hào)銷售價(jià)格：6000元/m2開盤時(shí)間：08年6月6日交付時(shí)間：09年12月綠化率：20%容積率：1.0租金：30元/m2.月物業(yè)管理費(fèi)：1.5元/m2完成70%,招商完成82%。保納商業(yè)廣場(chǎng)(在建)地址：黃山路511號(hào)建筑面積：6萬m2綠化率：45%物業(yè)管理費(fèi)：1.8元/m2項(xiàng)目于2008年12月開工，2010年5月交付使用，共分二期開發(fā)，一期公寓為主，二期復(fù)合體(商業(yè)+商住)新天地不夜城物業(yè)類別：商鋪、商務(wù)辦公、公寓地址：廣電中路和花園街交匯處銷售價(jià)格：1萬元——2萬元/m2租金：90元/m2.月物業(yè)管理費(fèi)：2元m2業(yè)態(tài)：休閑、餐飲、健身、辦公商務(wù)、購(gòu)物等現(xiàn)狀：新天地不夜城物業(yè)的出租率較高，目前已無空閑商鋪，人氣較旺，平均有16人/分的人流量。凱納華僑城(在建)物業(yè)類別：酒店式公寓(精裝修)進(jìn)址：通江南路1號(hào)容積率：4.2入住時(shí)間：2011年6月地址：延陵西路15號(hào)入住時(shí)間：06年8月30日建筑面積：5萬m2銷售價(jià)格：8500元/m2(當(dāng)時(shí)價(jià))租金：45元/m2.月(均價(jià))物業(yè)管理費(fèi)：3.6元/m2業(yè)態(tài)：商務(wù)辦公、酒店、飲食、服務(wù)、娛樂、休閑、購(gòu)物等地址：戚區(qū)東方中路8號(hào)開盤時(shí)間：07年1月12日交付時(shí)間：08年1月12日租金：70元/m2.月(均價(jià))經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：銷售目前已完成了65%,招商進(jìn)度完成了90%,尚有少量空鋪待售待租，人氣相對(duì)較好(周六、日),其它時(shí)間一般。萬泰商務(wù)廣場(chǎng)售價(jià)：住宅3800元/m2、商業(yè)4300元/m2開盤時(shí)間：09年6月28日入住時(shí)間：2011年8月28日綠化率：15%容積率：3.5租金：45元/m2.月物業(yè)管理費(fèi)：0.5元/m2.月中央花園建筑面積：50萬m2,其中住宅46萬m2,商業(yè)3萬m2,綠化率：40%物業(yè)管理費(fèi)：1.2元/m2價(jià)格：住宅5800元—6500元/m2,商業(yè)1.1萬元—1.5元/m2交付時(shí)間(竣工時(shí)間):2011年12月樓盤現(xiàn)狀：1—10樓已全部售完，正在接受11號(hào)樓預(yù)約，6600元/m2起價(jià)，溧陽總?cè)丝?7.8萬人(截止2009年1月),面積1535平方公里，距上海、杭州200公里左右，距南京祿口機(jī)場(chǎng)80公里，距常州機(jī)場(chǎng)60公里，距2004年全國(guó)綜合發(fā)展百?gòu)?qiáng)縣第67位，2008年前45位，全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣第44位，國(guó)家環(huán)保模范城市、國(guó)家衛(wèi)生城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、省級(jí)文明城市、福布斯2007年中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市榜排名前50,2008年排名前45,中國(guó)十佳休閑生態(tài)城市。2008年溧陽人均收入21778元，略低于江蘇省2008年人均收入23782元的標(biāo)準(zhǔn)，排名江蘇省第14位，經(jīng)濟(jì)總量占常州的14%,工業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要組成部分，旅游業(yè)發(fā)展較快，08年天目湖、南山竹海等等著名景區(qū)共接待游客450萬人次，收入46.5億元，同比增長(zhǎng)17.83%,人均收入水平增速高于22%的GDP增速，消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大。溧陽目前土地價(jià)格：商業(yè)用地20—60萬元/畝、商住用地20—30萬元/畝、商鋪均價(jià)8000—10000元/m2。溧陽2009年7月住宅成交均價(jià)4636元/m2。溧陽項(xiàng)目調(diào)查對(duì)象平陵廣場(chǎng)(沃爾瑪)陽光城市(家樂福)金谷廣場(chǎng)錦匯廣場(chǎng)(大潤(rùn)發(fā))福田中心南大街商業(yè)街(溧陽文化公園商業(yè)街)嘉豐廣場(chǎng)華地廣場(chǎng)美景天成地址：溧陽市平陵中路(城市中心區(qū)域)營(yíng)業(yè)面積：1.5萬m2經(jīng)營(yíng)品種：3.5萬種以上市人流量：周一——周五17人/分鐘左右，周六、日24人/分鐘租金：1、平陵中路與西大街結(jié)合點(diǎn)租金最高(沿街商鋪),512元/m2/年，2、從華地百貨西街向西端延伸是溧陽主要的沿街商貿(mào)街，主要鋪面在30——100m2,租金價(jià)格在496元/m2/年左右，3、平陵中路、華地百貨向西媒建路延伸，主要以五金為主，主力店面在15——50m2左右，租金價(jià)格均價(jià)430元m2/年。福田中心地址：平陵路與天目湖交匯處(大潤(rùn)發(fā)對(duì)面)建筑類別：高層(28層)綠化率：15%建筑密度：35%占地面積：23215m2總戶數(shù)：4700戶停車位：4000多個(gè)交通狀況：1、3、6路公交車經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：本項(xiàng)目自2008年10月初開業(yè)，又于2009年1月停業(yè)，目前除坑蒙拐騙偷的人群集結(jié)地，同是又偽劣產(chǎn)品的銷售場(chǎng)所，習(xí)慣不去車站購(gòu)物，“車站商業(yè)”在全國(guó)都為房地產(chǎn)行難題，常州車站2、該項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間為07年，房地產(chǎn)市場(chǎng)2006年供求失衡，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，社會(huì)傳聞將有70%中小開發(fā)商被淘汰，房地產(chǎn)進(jìn)入了行業(yè)最后的瘋狂，此狀況造成投資購(gòu)房者信心不足，自用購(gòu)房者等待價(jià)格下挫的觀望心態(tài)較為普遍；3、該項(xiàng)目非城市中心地帶，只是規(guī)劃的副中心，常駐人口少，人氣較差，一個(gè)城市的副中心若順利形成也至少5-6年或更長(zhǎng)時(shí)間，而溧陽為小城市，城市集聚效應(yīng)差，所謂旅游業(yè)在蘇杭的遮罩下4、該項(xiàng)目近鄰競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手錦匯商業(yè)廣場(chǎng)，錦匯商業(yè)廣場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)目具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，又有知名連鎖超市大潤(rùn)發(fā)進(jìn)駐，且經(jīng)營(yíng)狀況良好，但是錦匯商業(yè)廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U狀況不甚理想，空置率仍未達(dá)到成熟商業(yè)的要求，類似大型超市進(jìn)駐只賺人氣不賺商機(jī)的情況：沈陽大連萬達(dá)引入沃爾瑪已有例了(2007年6月，沃爾瑪背后商鋪全部拆遷，媒體曾廣為報(bào)道),錦匯商業(yè)廣場(chǎng)商鋪的慘淡經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)該項(xiàng)目有很大的負(fù)面影響；5、該項(xiàng)目前期已經(jīng)定位為購(gòu)物中心，規(guī)劃及媒體發(fā)布都已心廣泛傳播，欲退不能；6、該項(xiàng)目前期銷售狀況不理想，且前期推出的即為優(yōu)質(zhì)房源，而購(gòu)買者對(duì)項(xiàng)目前景不看好，并反映價(jià)格偏高，但房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格下7、項(xiàng)目前期銷售資金回籠少，必定造成開發(fā)商資金鏈緊張；8、溧陽房地產(chǎn)市場(chǎng)上同質(zhì)項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，且操作手法容易跟進(jìn)抄襲；9、購(gòu)房者經(jīng)過數(shù)年的市場(chǎng)洗禮，已逐漸走向成熟，對(duì)于該項(xiàng)目面臨的狀況能夠進(jìn)行冷靜分析，不會(huì)盲目投資；10、項(xiàng)目定位購(gòu)物中心，且經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以高檔品牌為主，忽略了溧陽城市自身屬性(溧陽真正的商業(yè)中心在平陵中路華地廣場(chǎng))與溧陽消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與消費(fèi)行為(消費(fèi)者已經(jīng)習(xí)慣于到華帝購(gòu)物進(jìn)行中高檔消費(fèi)，可以達(dá)到一站式采購(gòu)，購(gòu)物方便、性價(jià)比更好)沒有對(duì)市場(chǎng)需求與項(xiàng)目定位、經(jīng)營(yíng)思想、運(yùn)作手法作出正確的分析判斷與合理的選擇。業(yè)態(tài)定位：購(gòu)物、休閑、酒店、娛樂、辦公建筑類別：28層商住辦公樓+4層主體商業(yè)銷售價(jià)格：住宅4300元/m2,商鋪19000元/m2(10000元—30000元/m2)包裝、招商，企圖東山再起。錦匯廣場(chǎng)綠化率：37%容積率：1.02商鋪開間與進(jìn)深：4米×12米或14米管理。(與該項(xiàng)目一街之隔的商鋪因單套總價(jià)超過400萬元，銷售困難)。租金：均價(jià)60元—70元/m2.月，商鋪售價(jià)：9000—22000元/m2,均價(jià)8600元/m2注：大潤(rùn)發(fā)南面商街商鋪面積約為80m2,西南售價(jià)1.5萬/m2,租金3.6萬元/年，出租回報(bào)率3%;中段售價(jià)1.2萬元/m2,租金3.2萬元/年出租回報(bào)率3.3%,;東西面售價(jià)1.3萬/m2,租金2.8萬元/年，出租回報(bào)率2.5%。溧陽文化公園商業(yè)廣場(chǎng)(南大街商業(yè)街，文化公園商業(yè)街)地址：溧陽市南大街(城市南片新區(qū)內(nèi)，北起臺(tái)港路，南至龍亭路，東起錢家路，西臨體育路)建筑面積：6萬m2,其中住宅4萬m2,商業(yè)2萬m2開盤時(shí)間：2006年4月占地面積：47畝(31190m2)容積率：1.17物業(yè)管理費(fèi)：0.6元/m2價(jià)格：住宅部分開盤時(shí)3500m2,最高時(shí)售價(jià)5100元/m2;商業(yè)部分開盤時(shí)8000元/m2,最高3萬元/m2;整體均價(jià)19000元/m2?，F(xiàn)狀：住宅、別墅已全部售完，商業(yè)主力部分也已售完，只余20%左右的尾鋪(二層商業(yè)與少量三層，其中三層部分買二送一),這部分現(xiàn)在均價(jià)5000元/m2(開發(fā)商欲清盤出售，價(jià)格下調(diào)同時(shí)也是由于招商進(jìn)度緩慢而帶來的壓力)。的形式、開發(fā)商承諾6年經(jīng)營(yíng)權(quán)，每年固定投資回報(bào)分紅7.5%,整體發(fā)展。金谷廣場(chǎng)占地面積：近10萬m2規(guī)劃：20幢建筑、460多戶、400m2商業(yè)街、3個(gè)大型商業(yè)廣場(chǎng)大廈、客運(yùn)中心開盤時(shí)間：2002年6月商鋪戶型：300m2—400m2/間，可自由分割，兩層建筑(8×12)。銷售價(jià)格：6500元/m2,寫字樓3500元/m2—3200元/m2;住宅均價(jià)：1800元/m2—2500元/m2商鋪售價(jià)：沿街(燕山中路)96m2,5000元/m2;沿街(錢家路)84m2,4800元/m2目前租金：沿街(燕山中路)3.4萬/年，29.5元/m2.月沿街(錢家路)2.8萬/年，28元/m2.月出租回報(bào)率沿街(燕山中路)沿街(錢家路)美景天城地址：溧陽市溪遂路與天目路交匯處物業(yè)類型：住宅、商鋪、別墅開發(fā)公司：溧陽市峰達(dá)置業(yè)有限公司三房二衛(wèi)，三者比例5:3:2,小區(qū)規(guī)劃總共1200戶。銷售狀況：目前兩房銷售率較高，已基本售完，三房?jī)尚l(wèi)銷售較慢。建筑類別：多層、小高層停車位：1:1比例交通狀況：9路公交車占地面積：12萬m2銷售價(jià)格：住宅均價(jià)2800元/m2、商鋪均價(jià)4000元/m2(已售完，只余兩套230m2左右的尾鋪)物業(yè)管理費(fèi)：0.80元/m2優(yōu)勢(shì)：1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著,位于寧杭高速出口南，與東尼中央花園、天目星城共同構(gòu)筑了溧陽南公寓生活片，同時(shí)交通便利；2、低價(jià)位，有潛在消費(fèi)市場(chǎng)。開發(fā)商：豐聯(lián)(香港)有限公司項(xiàng)目總投資：10億元總建筑面積：25.1萬m2,其中地上(五層)17.13萬m2、地下(二層)7.98萬m2,商業(yè)面積1.282m2,約918間商鋪。公寓：3.9萬m2,小戶型412套，30層高，大戶型88套開工時(shí)間：09年4月10日峻工時(shí)間：2011年3月茶座等。銷售：住宅公寓部分現(xiàn)為以4800元/m2為基價(jià)，商鋪25萬元預(yù)約，沿街的5——6萬元/m2,一層4萬元/m2,二層2萬/m2,三層1.5萬元/m2,層1萬元/m2,五層6000元/m2,負(fù)一層2.5萬元/m2,負(fù)二層停車場(chǎng)。項(xiàng)目分析：橢圓形雙子樓，主要功能為辦公及餐飲共30層，建筑高度98.4m2,住宅7—24層陽光城市商業(yè)廣場(chǎng)開發(fā)商：江蘇萬恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類別：住宅、商鋪建筑類別：多層、小高層商業(yè)150000m2,地下車庫及其它配備16600m2。容積率：2.0綠化率：35%建筑密度：25%業(yè)態(tài)規(guī)劃：百貨、步行街、超市、休閑、娛樂、商務(wù)、辦公、酒店、公總戶數(shù)：2300戶左右停車位：1:1比例交通：公交7路物業(yè)管理費(fèi)：0.3元/m2.月銷售狀況：住宅5300元—5500元/m2,頂樓6500元—7200元/m2。商鋪均價(jià)：17500元/m2,銷售一般商鋪回報(bào)：5%/年低首付(8萬元起)招商情況：零售巨頭家樂福入住合同已簽，其它招商對(duì)象：中央百貨、新天地步行街、中都百貨、臺(tái)灣迪諾——超大室內(nèi)主題游樂園，、美國(guó)兒童樂園、屈臣氏、千色店、麥當(dāng)勞、星巴克、耐克、阿迪達(dá)、大食代、新華書店等一線品牌已簽意向協(xié)議，整體招商進(jìn)展順利。定位：集購(gòu)物、娛樂、休閑、和餐飲為一體的現(xiàn)代生活空間。溧陽市中心品質(zhì)較高的商住綜合體。嘉豐廣場(chǎng)地址：溧陽市羅灣路302號(hào)物業(yè)類型：商業(yè)、住宅(別墅)建筑面積：38萬m2規(guī)劃面積：34.25公傾綠化率：50%商業(yè)面積：8.1萬m2銷售：住宅，一二期已售完，三期住宅均價(jià)4280元/m2;別墅335萬元—350萬元/套，面積約325m2——340m2;商鋪均價(jià)1萬元—1.2萬之間，最高1.2萬元/m2,最低7000元/m2。項(xiàng)目分析：項(xiàng)目緊臨文化公園，自然環(huán)境優(yōu)越，項(xiàng)目自身配備8.1萬m2聯(lián)體銷售，面積大致在130m2左右，總價(jià)大致在100—150萬元/套，目前銷售不甚理想，尚有一定積余，同時(shí)招商力度與營(yíng)銷不太到位，招商未達(dá)到55%,尚有大量空置鋪位，入住的商業(yè)大多為休閑、娛樂、服務(wù)業(yè)，未有一溧陽目前對(duì)別墅、酒店式公寓、花園洋房、商業(yè)房產(chǎn)、消費(fèi)者市調(diào)查溧陽城市商業(yè)地產(chǎn)分析(一)商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)較住宅相比有更高的利潤(rùn)空間，操作方式也相對(duì)靈活，商業(yè)同住宅相比，價(jià)格一般為同地區(qū)住宅的1.4—1.85倍。市中心商業(yè)售價(jià)：底層：5萬—5.5萬/m2;二層2萬—2.5萬元/m2三層1萬—1.3萬元/m2;四、五層4000—6000元/m2次中心商業(yè)售價(jià)：一、二層綜合均價(jià)：1.5萬—1.8萬/m2之間城郊結(jié)合部商業(yè)售價(jià)：一、二層綜合均價(jià)：2800元—4300元/m2之間郊縣商業(yè)售價(jià)：底層：5500元—6000元/m2二層：4500元—5000元/m2三層：3600元—4000元/m2租金：市中心商業(yè)：底層43元/m2、1.43元/m2/天二層32元/m2、1.1元/m2/天三層22元/m2、0.73元/m2/天次中心商業(yè)：一、二層均價(jià)26元/m2、0.87元/m2/天城郊結(jié)合部：一、二層均價(jià)15元/m2、0.5元/m2/天郊縣(鎮(zhèn))商業(yè)：底層10元/m2、0.33元/m2/天二層7.5元/m2、0.25元/m2/天三層5元/m2、0.17元/m2/天溧陽商業(yè)地產(chǎn)分析(二)溧陽目前的商業(yè)地產(chǎn)正處于迅猛發(fā)展階段，從規(guī)模上看，講究綜合規(guī)模，大體量?jī)?yōu)勢(shì)，希望能夠形成大項(xiàng)目的影響力與競(jìng)爭(zhēng)力，從業(yè)態(tài)規(guī)劃看，貼近生活，領(lǐng)導(dǎo)潮流、追逐消費(fèi)者偏好，主次業(yè)態(tài)布局趨于清晰合理化，重視商業(yè)經(jīng)營(yíng)中的品牌效應(yīng)，從經(jīng)營(yíng)手法上看，能夠保證自身的特色，品位與市場(chǎng)空白的把握正越來越成熟；從運(yùn)作看，逐漸切入與時(shí)代，知名項(xiàng)目都已為項(xiàng)目找到合適的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，這些不僅有利于項(xiàng)目自身的生存與發(fā)展，同時(shí)也為品牌創(chuàng)立打下基礎(chǔ)?？梢灶A(yù)料，溧陽商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的格局已經(jīng)形成，競(jìng)爭(zhēng)的核心將集中展現(xiàn)在品質(zhì)、品牌、服務(wù)與消費(fèi)購(gòu)物舒適度與綜合性價(jià)比上，因此商業(yè)地產(chǎn)的最終競(jìng)爭(zhēng)就是對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的最終比拼。金壇金壇同溧陽一樣，亦為常州下轄縣級(jí)市，全縣總面積975.49平方僅公里，總?cè)丝?4萬人(2008年戶籍人口),全市2008年GDP263億元，人均GDP48257元，人均可支配收入4000美元，折合人民幣27402元。金壇市7月份住宅銷售均價(jià)3420元/m2。金壇房地產(chǎn)(主要為商住綜合體)調(diào)研對(duì)象：左鄰右里左鄰右里占地面積：15萬m2綠化率：40%銷售價(jià)格：一、二期3000元/m2(已售完)三期3500元/m2,09年9月開始四期未定，2010年9月開始商業(yè)2011年9月開始親親家園開盤時(shí)間：2007年10月1日入住時(shí)間：2008年9月1日建筑面積：22萬m2,其中住宅19.6萬m2、商業(yè)及其它2.4萬m2價(jià)格：13層以下3600——4200元/m2,13層以上4400元/m2,商鋪15000元/m2(已售完)只余9樓戶型較大的幾套(200m2)及13層以上部分。該項(xiàng)目是金壇反映良好的知名項(xiàng)目，無論從開發(fā)、入住到商業(yè)運(yùn)營(yíng)目前一切良好。占地面積：15畝物業(yè)類別：購(gòu)物中心(四層)、商住樓(32層)價(jià)格：商住樓5500元/m2起價(jià)、商鋪一樓均價(jià)3.7萬元/m2二層均價(jià)1.82萬元/m2、三層均價(jià)1萬元/m2四層均價(jià)5500元/m2租金：一層8元/m2/天、二層6元/m2/天三層4元/m2/天、四層1.5元/m2/天萬象城商業(yè)總面積2萬m2左右，位于金壇市的已售完，項(xiàng)目2008年12月開盤，預(yù)計(jì)09年10月前開業(yè)，目前餐飲巨頭肯華城商業(yè)廣場(chǎng)地址：城東東大門街109號(hào)開盤時(shí)間：08年4月9日交付時(shí)間：2010年2月28日建筑面積：9.6萬m2占地面積：3萬m2綠化率：22%銷售價(jià)格：住宅3700元/m2、商業(yè)二層聯(lián)體2.4萬/m2宜興宜興為無錫下轄縣級(jí)市，全市總面積2038.7平方公里，總?cè)丝?06萬人，人口綜合素質(zhì)較高，有“中國(guó)教授之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。2008年，宜興生產(chǎn)總值600億元，同比增長(zhǎng)13.3%,人均GDP達(dá)56386元，同比增長(zhǎng)13.5%,宜興經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要得力于第二與第三產(chǎn)業(yè)，分別占GDP61.%與32%,縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力蟬聯(lián)全國(guó)第7名，人均可支配收入為30752元。2009年7月宜興住宅銷售均價(jià)為5460元/m2。2008年全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)排名第十位。宜興房地產(chǎn)市場(chǎng)高調(diào)研對(duì)象馬德利花園蛟橋步行街君悅、逸品尚東龍澤苑中星湖濱城君悅府邸海德名園荊溪人家沈溪國(guó)際中心地址：宜興市沈北路1111號(hào)占地面積：650畝建筑面積：95萬m2住宅，20萬m2商業(yè)銷售價(jià)格：聯(lián)排別墅6500元/m2、高層住宅5400元/m2銷售狀況：中星湖濱城項(xiàng)目2007年一期開工，2008年4月竣工；目前君悅府邸地址：宜興市人民路98號(hào)銷售價(jià)格：住宅4600—5500元/m2、商鋪均價(jià)3.2萬/m2海德名園物業(yè)類別：住宅、別墅建筑類型：高層、多層、小高層、別墅建筑面積：15.8萬m2規(guī)劃：別墅45套(歐式)、6幢多層住宅、2幢商住樓、3幢高層住宅、2幢商住樓、五星級(jí)酒店一座。銷售價(jià)格：4600元/m2銷售狀況：已售完荊溪人家建筑面積：133270.5m2,其中商業(yè)48347m2、住宅70388m2、公建3835建筑密度：29.2%銷售價(jià)格：別墅9000元/m2、住宅5200元/m2、商業(yè)部分暫未確認(rèn)沈溪國(guó)際中心開發(fā)商：上每農(nóng)工商房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司地址：團(tuán)沈湖東側(cè)開盤時(shí)間：05年7月交付時(shí)間：06年6月銷售價(jià)格：住宅3800元/m2、商鋪2.1萬元/m2(05年)現(xiàn)在已全部售完，租金：一層230元/m2/月、二層160元/m2/月現(xiàn)有少量二手商鋪銷售均價(jià)4.7萬。地址：宜興市東沈湖畔物業(yè)類別：住宅、商業(yè)綠化率：33%容積率：2.5開發(fā)商：宜興市君悅置業(yè)發(fā)展有限公司開盤時(shí)間：2008年12月入住時(shí)間：2009年12月價(jià)格：住宅6000元/m2、商業(yè)25000元/m2項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目目前基本完工，正進(jìn)入最后裝修階段，住宅銷售情況良好，商業(yè)部分銷售較慢。地址：宜興市振興東路352號(hào)菊花仙大轉(zhuǎn)盤東側(cè)開盤時(shí)間：2008年11月交付時(shí)間：2009年12月銷售價(jià)格：住宅均價(jià)3800元/m2、商鋪暫未確定占地面積：4.5萬m2建筑面積：9萬m2綠化率：33.6%容積率：1.58規(guī)劃戶型：400余戶目前銷售平淡。蛟橋步行街項(xiàng)目地址：宜興市解放西路市中心物業(yè)類別：商鋪、商住開發(fā)時(shí)間：2005年8月交付時(shí)間：2006年6月容積率：0.78開發(fā)商：無錫華京置業(yè)有限公司銷售價(jià)格：10000元/m2(1、2樓均價(jià)),所有出售商鋪為精裝修項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目商鋪目前已全部售完，運(yùn)營(yíng)效果不太理想，主要表現(xiàn)為：2、招商力度不夠，目前仍有5—7%的商鋪空余；3、租金價(jià)位較低同解放路相比，租金低約30.4%;4、人氣較差。開盤時(shí)間：2004年9月交付時(shí)間：2005年9月售價(jià)：住宅(小高層)5500元/m2,別墅6000元/m2,商鋪(臨主干道)15000元/m2,其它8500元/m2。蘇州蘇州市總面積8488平方公里，市區(qū)總面積1650平方公里，2008年全市戶籍人口437萬人，暫住及外來人口616人，全市2008年GDP達(dá)到6698.26億元人民幣，總量居中國(guó)大陸第五位(僅次于上海、北京、廣州、和深圳),華東地區(qū)第二位(僅次于上海),中國(guó)地級(jí)市第一位，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為78236元(超過1萬美元),列中國(guó)大陸第三位(僅次于深圳和廣州),華東地區(qū)第一位(已超上海)。觀前街(步行街)石路(步行街)蘇州萬達(dá)廣場(chǎng)蘇州萬達(dá)廣場(chǎng)坐落于蘇州平江區(qū)新城內(nèi)，位于312國(guó)道與人民路北延段交匯處，項(xiàng)目西鄰蘇州市區(qū)南北向主干道人民路北沿段，南臨312國(guó)道，北側(cè)為金民東路，東側(cè)為河道及規(guī)劃綠地，地處“平江新城”核心商務(wù)區(qū)的中心位置(平江新城被蘇州市政府定位為“蘇州城市副中心”)。項(xiàng)目開工時(shí)間：2008年10號(hào)預(yù)計(jì)交付時(shí)間：2009年7月開業(yè)時(shí)間：2009年9日建筑面積：45萬m2定位：集購(gòu)物、休閑、娛樂、商務(wù)、辦公于一體的城市綜合體行街、寫字樓、城市公寓、商務(wù)設(shè)施等業(yè)態(tài)。蘇州水晶之戀浴城水晶之戀是蘇州分店最多、品位最高的沐浴連鎖企業(yè)，目前擁有9家分店，總營(yíng)業(yè)面積達(dá)7萬m2。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：口碑較好、人氣較好、但消費(fèi)偏高價(jià)位：人均150元(浴資38元)觀前街業(yè)態(tài)：集商業(yè)、娛樂、飲食、銷售于一體的消費(fèi)場(chǎng)所，總長(zhǎng)度約600米。亮點(diǎn)：業(yè)態(tài)組合合理，人氣火爆，已成為蘇州人休閑及外地客人觀光的一個(gè)首推去所。】昆山昆山是蘇州下轄縣級(jí)市，總面積928平方公里，2008年全市總?cè)丝?64萬人，其中戶籍人口69萬人，外來暫住人口95萬人，2008年地區(qū)生產(chǎn)總值突破1500億元，達(dá)1500.26億元，全年完成第一產(chǎn)業(yè)增加值12.37億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值978.81億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值509.08億元，服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重34%,人均(按戶籍)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)120882元(17687美元),2008年全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣排行榜第二名。水文化代表：在水一方溫泉浴場(chǎng)(高檔)、維也那(中高檔)浴城維多利亞浴城(中檔)、海闊天空(中檔)浴城在水一方溫泉浴場(chǎng)地址：昆山市朝陽西路8號(hào)目前有兩家分店，一個(gè)是朝陽店，另一個(gè)是水中央店，地址在環(huán)北路10號(hào)，是昆山目前首家連鎖浴場(chǎng)。朝陽店：營(yíng)業(yè)面積5700m2,五層配置，其中一樓為男、女賓浴區(qū)，二樓為免費(fèi)配套服務(wù)區(qū)，包括演藝休息大廳、小吃廣場(chǎng)，三樓休閑域，四、水中央：營(yíng)業(yè)面積6100m2,共設(shè)120余個(gè)車位，五層配置。亮點(diǎn)：1、裝修豪華、文化氣息濃郁，雕塑及園藝配合得到恰到好處；2、業(yè)態(tài)合理、功能完善服務(wù)良好；3、產(chǎn)品設(shè)計(jì)到位：獨(dú)立影視，可調(diào)式移動(dòng)豪華沙發(fā)，24小時(shí)三餐自助服務(wù)，休閑種類齊全，包括男士美容香熏護(hù)理，女士的精神排毒，精油瘦身，等各種養(yǎng)生美容美體項(xiàng)目：直至國(guó)外人員提供的異國(guó)人士雅，而這種建筑上文化賦予的差異直接帶來裝飾及居所風(fēng)格的演變包括異國(guó)風(fēng)情洗浴。5、經(jīng)營(yíng)有道：在夏季，可免費(fèi)入標(biāo)房?jī)r(jià)格：人均消費(fèi)80元(其中浴資38元起)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)現(xiàn)狀：知名度較高，口碑良好，超高人氣，顧客素質(zhì)普遍較高，目前朝陽店為了迎接旺季到來，已在裝修。昆山市新世界維多利亞浴場(chǎng)地址：玉山鎮(zhèn)人民路42號(hào)，坐落于商圈核心位置價(jià)位：90人以上(28元浴資)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：超高人氣十分火爆亮點(diǎn)：中低檔浴資張家港位于江蘇省東南部，南邁太湖，東臨常熟西接江陰，北濱長(zhǎng)江，距上海98公里，距南京200公里，是沿海和長(zhǎng)江兩大經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶交匯處的新興港口工業(yè)城市，2008年全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣競(jìng)爭(zhēng)力第三位，獲得聯(lián)合國(guó)人居城市",“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市",“國(guó)際花園城市”,“全國(guó)文明城市”等90多項(xiàng)國(guó)家級(jí)、100多項(xiàng)省級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)，全市總面積998.5平方公里，總戶籍人口98萬人，外來暫住人口64萬人。香港城(在建)地址：張家港長(zhǎng)安南路279號(hào)項(xiàng)目狀況：1990年開業(yè)，2003年裝修，目前擁有度假式客房308套。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目占地93380m2,建筑面積28016m2,有超過70%的綠化率，運(yùn)營(yíng)狀況：年接待游客邁6萬人次，大多在旅游季節(jié)高峰期及淡季的周末。張家港香港城業(yè)態(tài)規(guī)則：一站式來購(gòu)物、休閑、娛樂、養(yǎng)生、度假、住宿等為一體的大型項(xiàng)目地址：張家港市東二環(huán)路與乘航西路交叉口占地面積：260畝總投資：11.8億元人民幣斯3萬m2,麥當(dāng)勞600m2,招商完成9開工時(shí)間：2006年2月交付時(shí)間：2007年10月運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀：法國(guó)歐尚每天營(yíng)業(yè)額100萬元以上(2008年11月26日開業(yè))。奧萊斯特購(gòu)物中心2008年8月28日開業(yè)，到訪顧客為蘇州、無錫、江陰、常熟、南通當(dāng)?shù)兀瑺I(yíng)運(yùn)一般，人氣較差。麥當(dāng)勞“得來速”于2006年12月30日開業(yè)，節(jié)假日日營(yíng)業(yè)額高達(dá)8萬元以上，正常情況也能每天達(dá)4萬元，目前項(xiàng)目已啟動(dòng)營(yíng)業(yè)面積88000m2,免費(fèi)停車位2500個(gè)，日均人流量在3000—4000人次，泊車約6000輛/輛約占40%,二期規(guī)劃：數(shù)碼、電器廣場(chǎng)、星級(jí)酒店，奧特萊斯二期，高檔酒吧，電影響院、健身房、兒童樂園、老年休閑廣場(chǎng)、餐飲一條街等。東方威尼斯休閑養(yǎng)生會(huì)館開業(yè)時(shí)間：2008年11月16日業(yè)態(tài)：泰式健身、SPA美體、酒吧、網(wǎng)吧、多功能演藝、娛樂廳、超市、沖浪浴場(chǎng)、游泳館、賓館客房、商務(wù)休閑、美食、娛樂等。項(xiàng)目定位：是張家港目前設(shè)施最全、裝修最豪華、檔次最高的、規(guī)模最大的一站式休閑會(huì)所。價(jià)格：人均消費(fèi)80元(浴資38元)香港城城航西路美食街地址：張家港城航西路，香港城對(duì)面業(yè)態(tài)：大排檔、小吃類、薈集中國(guó)主力菜系與傳統(tǒng)特色小吃類亮點(diǎn)：大眾化需求，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，極具特色，能夠滿足不同地區(qū)的消費(fèi)需求。規(guī)模：沿路約600米長(zhǎng)的食街，直至與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道連接。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：運(yùn)營(yíng)良好，人氣較旺。不足：1、沿街衛(wèi)生條件有待改善，未有統(tǒng)一物業(yè)；2、缺乏統(tǒng)一的推廣與統(tǒng)一的管理，無法形成品牌優(yōu)勢(shì)。常熟常熟東臨太倉(cāng)，距上海100里，南連昆山，西臨無錫，素有“江南魚米之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。全市總面積1266平方公里，含長(zhǎng)江界屬水面，總?cè)丝?04萬，是中國(guó)第一個(gè)獲得“國(guó)際花園城市”稱號(hào)殊榮的縣級(jí)市。常熟位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域——上海經(jīng)濟(jì)圈中心，邁20年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一直保持15%此上，2008年全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣排行榜第四位。常熟考察對(duì)象沙家浜旅游度假村蘆葦蕩常熟中國(guó)國(guó)際服裝城蘆葦蕩調(diào)研核心是生態(tài)文化與紅色旅游的經(jīng)典結(jié)合借鑒，常熟中國(guó)國(guó)際際服裝城作為中國(guó)目前最大的綜合服裝交易、批發(fā)、展示、信息交流中心，不僅在主產(chǎn)業(yè)上極為成功，在配套產(chǎn)業(yè)購(gòu)物、休閑、美食上多有亮點(diǎn)，此次考察，主要是借鑒商業(yè)與服務(wù)業(yè)的結(jié)合，休閑、餐飲業(yè)的特色經(jīng)營(yíng)與品牌匯沙家浜旅游度假村沙家浜原名橫涇鄉(xiāng)，在常熟城南秀麗明媚的陽澄湖畔，曾是新四軍抗日游擊根據(jù)地之一，全區(qū)以“蘆花放、稻花香、岸柳成行”之獨(dú)特的江南水鄉(xiāng)及田園風(fēng)光崛起于旅游市場(chǎng)。沙家浜風(fēng)景區(qū)是全國(guó)愛國(guó)主義教育示范基地，全國(guó)百家紅色旅游經(jīng)典景區(qū)，華東地區(qū)最大的生態(tài)濕地區(qū)之一。度假村現(xiàn)狀：度假村現(xiàn)在各種設(shè)施比較陳舊，相關(guān)物業(yè)缺乏有效管理，度假村的產(chǎn)權(quán)絕大部分被上海相關(guān)科研單位所把持，全部采用自主經(jīng)營(yíng)模式，服務(wù)相對(duì)滯后，已超出了品牌旅游度假的范疇，目前正逐漸進(jìn)入品牌衰退期的后經(jīng)營(yíng)時(shí)代。太倉(cāng)太倉(cāng)位于江蘇省東南部，長(zhǎng)江口南岸，總面積823平方公里，全市人口56.6萬，其中戶籍人口46.63萬，外來及暫住人口近10萬人，2008年全市實(shí)現(xiàn)GDP528.02億元，同比增長(zhǎng)14.6%,按常住人口計(jì)算，人均GDP79449元。太倉(cāng)在2008年中國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣排名榜上居第五位。明清一條街羊肉一條街明清一條街項(xiàng)目地址：太倉(cāng)市瀏河鎮(zhèn)新閘村(明清一條街指的就是濱河街)項(xiàng)目特點(diǎn)：歷史文化沉淀建筑+古風(fēng)古意古韻+傳統(tǒng)的地方美食業(yè)態(tài)：飲食、休閑、服務(wù)、購(gòu)物及其他旅游配置，一街兩行，全是老字號(hào)商市場(chǎng)現(xiàn)狀：每年到訪量都在15萬人左右，旅游產(chǎn)業(yè)占全鎮(zhèn)GDP的51%。項(xiàng)目訪感：這里目前保存著較為完整的原始江南水鄉(xiāng)的韻味，富有特色的窄街曲巷、小橋流水、粉墻黛瓦、重檐雕窗，還有轱轱轆轆的獨(dú)輪車，咿呀做聲的烏篷船，青布包頭的村姑，身著作裙的老漢，好幾里的長(zhǎng)街，古舊而又典雅，既有內(nèi)里的神韻，又有深邃的古意，一到晚上，古色古香的宮燈使小鎮(zhèn)的小河波光粼粼，融融的月光灑在悠閑地小鎮(zhèn)上，到處是聊天、聚會(huì)的海太倉(cāng)羊肉一條街項(xiàng)目地址：太倉(cāng)市雙風(fēng)鎮(zhèn)，鎮(zhèn)里的主干道就是最有名的羊肉美食街。項(xiàng)目概況：雙風(fēng)羊肉美食一條街始建于東晉，繁榮于明朝，東西走向，全長(zhǎng)約1.5公里，百年老店“俞長(zhǎng)盛”、“老中和”等17家店面鑲嵌其中，羊肉一條街經(jīng)營(yíng)羊肉以肥羊大面、全羊宴為特色，特別受到江浙滬食客的追捧，年接待游客14.3萬人。項(xiàng)目訪感：這條街目前有17家羊肉飯館，主要以羊肉面為主，這條街據(jù)歷史記載，在明朝就有了，而且每家的鋪面都是祖?zhèn)飨聛淼模梢哉f家家都是百年老店，主要產(chǎn)品就是羊肉面(遠(yuǎn)近聞名),這里鎮(zhèn)上的居民有把羊肉面當(dāng)做早飯的習(xí)俗，每天早上生意都爆好，到了中午及晚上，光顧的都是外地當(dāng)?shù)氐木用裾J(rèn)為，太倉(cāng)羊體大皮薄，所有羊都是食白草的散養(yǎng)羊，品質(zhì)上?？疾鞂?duì)象：上海地鐵沿線地下步行街南京路步行街佘山度假村這次考察上海地鐵沿成地下步行街，主要是參考業(yè)態(tài)組合，導(dǎo)購(gòu)指示與運(yùn)營(yíng)手段及模式，考察南京路行街主要是考察美食相關(guān)業(yè)態(tài)元素的排列與補(bǔ)充，經(jīng)營(yíng)手法與運(yùn)營(yíng)。佘山上海只有一座山，就是佘山。這里距市區(qū)距離30公里遠(yuǎn)，交通非常便利，滬寧滬杭高速均能通達(dá)，周邊沒有產(chǎn)業(yè)帶，度假、居住條件優(yōu)越。這里是目前上海最集中的高端別墅聚居區(qū)，也是目前上海五星級(jí)酒店集中地區(qū)，也是上海度假型別墅典型成功區(qū)域。占地面積：401公傾，其中核心區(qū)10.33平方公里，是上海唯一的自然山林勝地，森林覆蓋率達(dá)86%,佘山國(guó)家森林公園是上海最大的國(guó)家森林公園。佘山國(guó)家旅游度假區(qū)是全國(guó)十二個(gè)國(guó)家旅游區(qū)之一，是上海十二個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一，目前正在打造國(guó)內(nèi)一流集生態(tài)、旅游、文化、休閑、度假、全方位為全體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和世博之旅重要目的為目標(biāo)，以功能開發(fā)的重點(diǎn)。項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目目前運(yùn)營(yíng)良好，各種度假產(chǎn)品及功能配置完善，但價(jià)格偏高，人氣相對(duì)平淡，造成許多上海人周末愿意到嘉興，南京、蘇州、杭州去玩，也不愿到佘山，服務(wù)也有待升級(jí)。無錫位于江蘇省南部距上海128公里，東鄰蘇州、西接常州、南瀕太湖、北臨長(zhǎng)江，距南京183公里，全市總面積4787.61平方公里，其中市區(qū)1659平方公里，2008年末全市人口464.2萬人，暫住及外來人口312.3萬人，2008年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4419.50億元，2008年中國(guó)城市GDP排名第10位，江蘇省第二，按常住人口計(jì)算人均生產(chǎn)總值73053元，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)10689美元。市樹：香樟、市花：杜鵑、梅花2008年12月25日無錫獲選2008中國(guó)最具幸福感城市。無錫考察對(duì)象：保利廣場(chǎng)世紀(jì)明珠休閑娛樂會(huì)所無錫湖濱路酒吧街保利廣場(chǎng)——無錫最大的公園式休閑購(gòu)物廣場(chǎng)地址：中山路火車站前商業(yè)圈內(nèi)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：保利廣場(chǎng)吸引了70%的世界著名品牌加盟，除購(gòu)物的主要功能外，還設(shè)置了中央公園、亞歷山廣場(chǎng)，丘比特花園等內(nèi)外休閑廣場(chǎng)12個(gè)，有3條主題大道，13處水景，32部透明觀光電梯，可閱盡廣場(chǎng)景色，顧客可以邊購(gòu)物休閑，邊欣賞周圍的景色，該廣場(chǎng)是華東首次將公園概念引進(jìn)商場(chǎng)，讓顧客在購(gòu)物的同時(shí)享受到大自然的真正魅力?，F(xiàn)在這一地塊已經(jīng)由2002年立項(xiàng)時(shí)的2.6億元，上漲到6億元，保利廣場(chǎng)屬于整地塊開發(fā)的一期項(xiàng)目，目前二期正在興建，包括3.4萬m2的五星級(jí)酒店和寫字樓，2.4萬m2的住宅，7000m2的實(shí)驗(yàn)小學(xué)和2萬m2的地下室，總面積約16.5萬m2。亮點(diǎn)：1、休閑空間占總面積達(dá)到46%。2、保利廣場(chǎng)屬于產(chǎn)權(quán)分割式物業(yè)。借鑒點(diǎn)：1、整體規(guī)模大，能夠形成市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力與集聚效應(yīng)；2、擁有專業(yè)的管理與經(jīng)營(yíng)公司，能夠保證項(xiàng)目的順利發(fā)展；3、業(yè)態(tài)規(guī)劃合理，一線品牌入駐率高，功能配置完善，能夠形成商業(yè)市場(chǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力與生存競(jìng)爭(zhēng)力；4、將商業(yè)與休閑文化真正結(jié)合起來，形成市場(chǎng)強(qiáng)有力輻射。5、開發(fā)理念到位，使項(xiàng)目先天立于不敗之地；6、選址正確，大交通帶來了大人流與大商流。地址：無錫市湖濱路8號(hào)(湖濱區(qū))營(yíng)業(yè)時(shí)間：24小時(shí)包廂：100多個(gè)交通：1、11、33、41、56、73、211等公交車價(jià)格：人均消費(fèi)120元(浴資58元，是目前無錫最高門票的浴場(chǎng))江陰江陰市總面積987.5平方公里，總?cè)丝?21萬，其中外來人口76萬人。2008年地區(qū)GDP1530億元，比2007年增長(zhǎng)14.9%,全市戶籍人口人均127622元，比上年增長(zhǎng)19.84%,按當(dāng)年匯率折算達(dá)18673美元，在第八屆(2008年)全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)名列第一。金科東方大院項(xiàng)目地址：江陰敵山灣金科東方大院是金科國(guó)家專利產(chǎn)品之一的原創(chuàng)中國(guó)洋房的升級(jí)版——中國(guó)第七代洋房，目前已獲得亞洲人居協(xié)會(huì)(中國(guó))金牌示范項(xiàng)目稱號(hào)，被譽(yù)為亞洲人居典范。整體住宅外立面造型以江南居民風(fēng)格作為設(shè)計(jì)元素(坡屋頂、馬頭墻、花窗及無助青磚、白墻灰瓦等),在設(shè)計(jì)中體現(xiàn)“院”的主題，底層有前庭后院，臨水下沉側(cè)院，上有層層退臺(tái)的立體小院(露臺(tái))等。價(jià)格：臨湖一、二層(戶數(shù)有限),均價(jià)1.5萬元/m2,其它均價(jià)7000元/m2(二期)、三期8000元/m2。借鑒點(diǎn)：1、產(chǎn)品細(xì)分非常到位，從洋房到住宅精心設(shè)計(jì)，開發(fā)出具有獨(dú)特品位的第七代洋房，以超越別墅的高度引領(lǐng)市場(chǎng)；2、品質(zhì)感十足，無論是戶型設(shè)計(jì)還是親水庭院設(shè)計(jì)，每一個(gè)細(xì)節(jié)金科都做得非常到位，讓購(gòu)房者倍受感染；3、居住空間充分展示人性化，東方大院對(duì)園林景觀的打造不惜血本，全冠移植珍稀樹木，太湖石園林小路，亭、臺(tái)、榭、池的景點(diǎn)點(diǎn)綴，成品園林的呈現(xiàn)一改園林的“只看不用”的功能誤區(qū)；4、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量全程延伸，金科地產(chǎn)首倡的地產(chǎn)服務(wù)“寬泛化”將物業(yè)服務(wù)延伸至業(yè)主生活的各行各業(yè)，提供“家居生活全面解決系統(tǒng)”,這意味著金科對(duì)業(yè)主提供的售后服務(wù)從物業(yè)管理一類延伸到消費(fèi)價(jià)值領(lǐng)域范圍。金科大院全力倡導(dǎo)親鄰、交融、和諧、互助的人際關(guān)系，是一種在目前中國(guó)城市化發(fā)展下人際關(guān)系越來越趨向冷漠的時(shí)代、對(duì)人文的喚醒與回歸，充分體現(xiàn)了金科地產(chǎn)在堅(jiān)持品質(zhì)的基礎(chǔ)上，對(duì)社會(huì)賦予的人文責(zé)任與人文關(guān)懷。鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江位于南京市東南方，京杭大運(yùn)河和長(zhǎng)江十字交叉口，與揚(yáng)州隔岸相望，轄丹陽、揚(yáng)中、句容三市，丹徒區(qū)、京口區(qū)、潤(rùn)州區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)，面積3848平方公里，人口330萬(截止2008年年底),是一個(gè)集港口、工貿(mào)、旅游于一體的新興工貿(mào)旅游城市。2008年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1421億元，(排行江蘇第9位),2008年中國(guó)城市GDP排名第60位，人均GDP超過6700美元。鎮(zhèn)江國(guó)際商貿(mào)城句容茅山度假村項(xiàng)目地址：鎮(zhèn)江市檀山路與312國(guó)道交匯處向西100米，距鎮(zhèn)江火車站5公里，據(jù)京滬高鐵鎮(zhèn)江火車站僅500米，距滬寧高速鎮(zhèn)江出口處僅2公里。占地面積：870畝建筑面積：55萬m2總投資：16億元公大樓和區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。一期工程占地260畝，建成870套復(fù)合式商鋪。建筑戶型：一樓45m2(商鋪)、二、三樓合計(jì)95m2(辦公和商務(wù))開工時(shí)間：2005年3月開業(yè)時(shí)間：2009年8月經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：目前銷售預(yù)計(jì)在55%左右，招商在40%左右，整體運(yùn)營(yíng)效果不地址：句容市茅山4A級(jí)風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目名稱：美加?xùn)|部假日物業(yè)類別：別墅、酒店式公寓(精裝修)綠化率：42%開盤時(shí)間：2009年5月入住時(shí)間：2010年6月項(xiàng)目賣點(diǎn)：1、距南京60公里，自駕車45分鐘，為南京1小時(shí)生活圈內(nèi)度假養(yǎng)生佳3、5年返租南京南京萬達(dá)廣場(chǎng)南京萬達(dá)廣場(chǎng)占地39萬m2,總投資100億元，建筑面積達(dá)120萬m2,是南京最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目包括一站式購(gòu)物中心、白金五星級(jí)酒店、旅游商業(yè)街、寫字樓和高端城市公寓。南京萬達(dá)廣場(chǎng)是萬達(dá)集團(tuán)繼新街口萬達(dá)廣場(chǎng)之后在南京開發(fā)的第二個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目地址：建鄴區(qū)云錦路河西新城建筑規(guī)劃：商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、公寓區(qū)、旅游、商業(yè)街等版塊。物業(yè)類別：27萬m2的購(gòu)物中心，5萬m2的白金五星級(jí)酒店、7萬m2的旅游商業(yè)街、31萬m2的寫字樓、26m2的高端城市公寓。業(yè)態(tài)規(guī)劃：計(jì)劃引入15個(gè)主力店，業(yè)態(tài)涵蓋百貨、超市、商業(yè)步行街、健身、餐飲、影院等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，可以滿足百姓購(gòu)物、休閑、娛樂、交際四大需求。亮點(diǎn)：購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)有一條長(zhǎng)達(dá)450m的三層室內(nèi)步行商業(yè)街，面積達(dá)4萬m2,配置了3個(gè)總面積達(dá)5萬m2的大型城市廣場(chǎng)，7000個(gè)機(jī)動(dòng)停車場(chǎng)，30000商鋪均價(jià)2.3萬元/m2,住宅1.3萬元/m2(售完),SOHO公寓1.3萬元/m2(47m2)正在銷售中。招商萬達(dá)(南京)廣場(chǎng)的招商目前除主力店外，輔助性業(yè)態(tài)并不理想。來安地處安徽省東部，縣城距南京市區(qū)60公里、津浦鐵路滁州站18公里、南京祿口機(jī)場(chǎng)80公里、滬寧沿高速公路來安出入口5公里，104國(guó)道來安縣是南京1小時(shí)都市圈的核心層，安徽的東大門，全縣總面積148平方公里，49萬人口?？疾鞂?duì)象：白鷺島國(guó)際生態(tài)旅游度假村地址：來安縣城西北13公里。占地面積：4.2萬畝規(guī)劃面積：1.7萬畝核心開發(fā)區(qū)域：1.1萬畝建筑面積：20萬m2總投資：3億人民幣開發(fā)策略：滾動(dòng)開發(fā)開發(fā)周期：5年開發(fā)商：南京鄉(xiāng)村大世界投資旅游實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目距離：距南京73公里，距縣城13公里，縣城距南京60公里，驅(qū)車50項(xiàng)目簡(jiǎn)介白鷺島生態(tài)旅游區(qū)與南京僅一河之隔，從南京長(zhǎng)江二橋經(jīng)寧蚌高速僅需50分鐘，白鷺島生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)有3萬多只候鳥“白鷺”,維管束植物100多種，森林覆蓋率達(dá)90%以上，全年平均氣溫14.9度。白鷺島生態(tài)旅游區(qū)依山傍水，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，融湖光山色、人文靜美、純樸等特點(diǎn)，集森林、湖光、古寺、靈島等美景于一體。白鷺山莊規(guī)劃建筑面積3萬平米，以聯(lián)排別墅和獨(dú)立別墅兩部分構(gòu)成產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，每戶建筑面積40-60平米。配套設(shè)施：(1)綜合會(huì)館約5000平米，以現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格為主，具備餐飲、會(huì)議、洗浴、娛樂等功能；度假的第二居所；(3)農(nóng)夫山莊具備度假功能，約2000平米，初期建設(shè)10幢，以木結(jié)構(gòu)為主，營(yíng)造濃郁的山村風(fēng)情，院落與院落之間用木結(jié)構(gòu)長(zhǎng)廊連接，外墻設(shè)計(jì)為農(nóng)舍，室內(nèi)達(dá)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；運(yùn)動(dòng)場(chǎng)(待建);(5)馬術(shù)場(chǎng)，充分利用地形按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的馬術(shù)俱樂部(待建);造南國(guó)海邊風(fēng)情；(7)潛水俱樂部(待建);(8)溫泉公園功能：觀光，休閑，養(yǎng)生；開業(yè)時(shí)間：2009年5月16日投資額：6800萬元(人民幣)神湯、游泳休閑、水療SPA、特色石板浴，砂療浴、泥浴，魚療浴等營(yíng)業(yè)時(shí)間：早9:00-凌晨1:00門票：138元/人(6小時(shí))白鷺島一期度假產(chǎn)品別墅類與酒店公寓類目前已全部售完(不含正在開發(fā)的二期)。項(xiàng)目賣點(diǎn)：(1)南京一小時(shí)都市圈度假勝地；(2)5年返租；(3)10年回購(gòu)；(4)每10戶作為一個(gè)抽獎(jiǎng)單位，送快艇5年使用權(quán)及共同經(jīng)營(yíng)權(quán)；(5)靈活的支付方式；(6)精裝修、配家電、家具；銷售情況：一期：白鷺山莊，26萬元/套(40-60平米),已售完，均價(jià)4500元/平米：世外桃源，二期，68—78萬元/套(151平米，兩層別墅式物業(yè)，期房)。一期，開盤時(shí)間：2007年6月入住時(shí)間：2008年3月二期(世外桃源),開盤時(shí)間：2009年9月入住時(shí)間：2010年8月馬鞍山戶籍總?cè)丝?28.1萬人，外來及流動(dòng)人口41萬人，是安徽省人均收入觀，2008年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值636.3億元，人均18667元。湖同為42公里，距南京祿口機(jī)場(chǎng)30公里，是新型移民城市，市民素浴在全國(guó)有名，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年流入馬鞍山的外地浴客超過了45萬，僅南京的客人就達(dá)到30萬/人次，人均消費(fèi)116元，因?yàn)樵?chǎng)規(guī)模超1、翠林(老牌子，全國(guó)300家加盟店，總部在馬鞍山，人氣爆滿，南京人80%消費(fèi))。2、家興隆(新開浴場(chǎng)，環(huán)境豪華，南京人60%消費(fèi))。3、現(xiàn)代商務(wù)會(huì)所(新開浴場(chǎng)，環(huán)境超豪華)。4、在水一方(環(huán)境豪華，南京人40%消費(fèi))。5、碧海藍(lán)天(老牌子，環(huán)境不錯(cuò))。6、鼓浪嶼(環(huán)境優(yōu)雅，服務(wù)良好)。以上場(chǎng)所，人均消費(fèi)40元，可在里面享受6小時(shí)，有西餐、中餐，豪華影院可容納200人以上，全套傳統(tǒng)洗浴、按摩服務(wù)128元(享受2小時(shí)按摩),可以享受12小時(shí)，該浴城配置24小時(shí)豪華自助餐廳。馬鞍山翠林浴場(chǎng)地址：馬鞍山市新區(qū)，距離南京40公里。1、自南京北京東路車站出發(fā)，乘2路公交到中華門車站，用3.5元坐上8057次火車，35次分鐘就到馬鞍山車站，下車后用1元乘20路就直接可到翠林浴城，也可直按到南京火車站，坐開往黃山方向的火車，時(shí)間大約12、自駕車約40分鐘車程國(guó)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：浴資(門票)30元，自助餐28元，平均消費(fèi)60元/12小時(shí)，110元/24小時(shí)配置：棋牌、閱覽室、網(wǎng)吧、商務(wù)中心、按摩房、豪華休息大廳，五星級(jí)自助餐廳(30元以內(nèi)),運(yùn)動(dòng)室，健身房、包房。層數(shù)：四層，經(jīng)營(yíng)面積：1.2萬m21、規(guī)模超大，功能完善2、星級(jí)服務(wù)，全程陪同在洗澡時(shí)有服務(wù)員手棒茶盤，盤子里有茶水、飲料、水果等，不時(shí)地詢問客人是否需要服務(wù)(免費(fèi)飲用),洗澡完畢服務(wù)人員已為客人準(zhǔn)備好了浴城專制的衣服及其它用品，然后有人引導(dǎo)用餐至五星級(jí)的餐廳，各類花色品種應(yīng)有盡有，邊進(jìn)食邊讀新聞，也可以觀看大屏幕電視。用餐完畢，進(jìn)入個(gè)人運(yùn)動(dòng)區(qū)域，可以上網(wǎng)，可以商務(wù)，可以休閑，浴場(chǎng)內(nèi)服務(wù)人員眾多，永遠(yuǎn)3、來住客人素質(zhì)較高、人氣火爆，周一至周日，沒有清淡的時(shí)候，客人特別多，全是周邊地區(qū)蕪湖、南京的，絕大部分是南京的。每逢周末，合肥與上海的客人也會(huì)定期過來，游客構(gòu)成中，當(dāng)?shù)厝瞬坏蕉?，其余全是外地人，南京消費(fèi)者處于主導(dǎo)地位，雖然場(chǎng)面火爆，但管理有方，從沒有混亂與嘈雜的現(xiàn)象出現(xiàn)，服務(wù)質(zhì)量與品位從始至終從未降低。4、品牌經(jīng)營(yíng)收費(fèi)合理搓背20—40元，洗腳30元，刮腳底20元，每個(gè)項(xiàng)目服務(wù)的時(shí)間大約為45分鐘，服務(wù)質(zhì)量一流，無論走到哪里，都會(huì)有愉快的心情。5、有固定消費(fèi)市場(chǎng)支撐，淡季不淡，旺季更旺，有三個(gè)休息大廳，每個(gè)大廳平均約有130張床位，管理得井井有條，使每一位前往的嘉賓流連忘返。溧陽商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1、溧陽是新興外部經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)、正處發(fā)展快速期的縣級(jí)城市，2、商業(yè)形態(tài)相對(duì)初級(jí)，存在形式以低層面、零散交易為主，需求方式以解決人們的基本生存與生活為目標(biāo)，尚無消費(fèi)深度激化的商業(yè)意識(shí)與業(yè)態(tài)出現(xiàn)；3、城市快速發(fā)展下正催生著消費(fèi)市場(chǎng)與消費(fèi)理念的升級(jí)，溧陽已具備相當(dāng)消費(fèi)實(shí)力與消費(fèi)潛力；4、溧陽消費(fèi)市場(chǎng)呼喚規(guī)?；⑵焚|(zhì)型、綜合性多功能的現(xiàn)代商業(yè)，未來兩年，平陵大廈與陽光城市的誕生將在一定程度上緩解這個(gè)局面，但整個(gè)商業(yè)仍處于相對(duì)弱勢(shì)的局面。溧陽商業(yè)現(xiàn)狀分析1、整體為起步期向發(fā)展期過渡商業(yè)，以低層面、零散店面為主，形缺乏現(xiàn)代商業(yè)形式，發(fā)展機(jī)遇出現(xiàn)，新增市場(chǎng)出現(xiàn)集中類現(xiàn)代商2、商業(yè)分布格局，多數(shù)表現(xiàn)為沿街一條線式或十字狀的“條狀商業(yè)帶”格局，地點(diǎn)上部分商業(yè)街互相毗鄰，但無彼此關(guān)聯(lián)的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)因素，整體布局零亂、分散；3、商業(yè)表現(xiàn)形式，以街區(qū)商業(yè)為主，集中式商業(yè)較為缺乏，目前暫無具有一定規(guī)模的、集購(gòu)物、娛樂、休閑、觀光為一體的綜合性4、商業(yè)存在檔次、商業(yè)層次相對(duì)較低，市場(chǎng)缺乏高檔、主導(dǎo)及綜合5、商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況：商業(yè)經(jīng)營(yíng)缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形式僅依托市場(chǎng)調(diào)節(jié)，有經(jīng)營(yíng)者自發(fā)形成；6、商鋪售價(jià)水平：市場(chǎng)均價(jià)集中在8500-11000元/平米左右；7、商業(yè)租金水平：新增項(xiàng)目的物業(yè)租賃價(jià)格尚未形成，老式住宅底層商業(yè)可比價(jià)格不高；8、商業(yè)物業(yè)的點(diǎn)：以獨(dú)立、分割式小面積商鋪為主，多為一拖二式。天目湖商業(yè)地產(chǎn)投資現(xiàn)狀分析1、商業(yè)現(xiàn)狀：小鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)別的商業(yè)面貌、散亂型、低端商業(yè)布局，無法滿足龐大的旅游消費(fèi)；2、商業(yè)形式規(guī)模、檔次和配套嚴(yán)重缺陷，消費(fèi)場(chǎng)所潰乏、服務(wù)品質(zhì)相對(duì)低下——造成地區(qū)資源的相當(dāng)大的浪費(fèi)，未能成功開發(fā)旅游市場(chǎng)商業(yè)的增值產(chǎn)品；3、商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)：以天目湖景區(qū)與天目湖鎮(zhèn)接壤處較為集中；4、商業(yè)體系構(gòu)成：目前天目湖集中的大型商業(yè)，由景區(qū)酒店、餐飲和鎮(zhèn)上社區(qū)配套商業(yè)為主，新增供應(yīng)(天目湖商業(yè)中心)屬低密度的集中類現(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目，但從整體規(guī)模、業(yè)態(tài)配置與功能界定看，仍無法滿足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)實(shí)際需求；5、商業(yè)分布格局，多數(shù)表現(xiàn)為沿街一條線式的條狀商業(yè)帶格局，業(yè)態(tài)較為零亂，整體布局分散，購(gòu)物條件較差；6、商業(yè)表現(xiàn)形式：街鋪式商業(yè)布局，品質(zhì)感不強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)情況不佳，近期在售類商業(yè)也已成型，但銷售情況不理想。7、商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況：規(guī)模不足，品質(zhì)不佳，針對(duì)性不強(qiáng)，聚集效應(yīng)不理想，空置率比較高，租賃價(jià)格較低，價(jià)差較大；8、商鋪售價(jià)水平：4300元/m2——4600元/m2(一、二樓均價(jià))9、商業(yè)租金水平：最低僅0.2元—0.34元/m2/天，最高為1.4元/m2/10、商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)：以沿街社區(qū)商鋪為主。城市綜合體解析城市綜合體在城市進(jìn)化過程中起著營(yíng)造城市新的商務(wù)，商業(yè)中心區(qū)，打造城市新地標(biāo)，創(chuàng)造城市活力之源的商業(yè)綜合體和居住社區(qū)，創(chuàng)造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動(dòng)廣場(chǎng)，同時(shí)在避免城市中心空洞化，減少城市交通壓力、打造城市24小時(shí)不夜城等方面起著重要的作用。城市綜合體一般由高星級(jí)酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓(或SOHO),大型綜合購(gòu)物中心(shoppingMan)、獨(dú)立商鋪日街區(qū)，市民廣場(chǎng)及大型高尚居住社區(qū)等組成。人流量與消費(fèi)基礎(chǔ)是支撐大型商業(yè)及城市綜合體的最主要因素，本項(xiàng)目1、項(xiàng)目所在地城市經(jīng)