內(nèi)江東興老街老仿古商業(yè)街商業(yè)地產(chǎn)項目策劃報告

新城里的老街商業(yè)傳播文明

工程定位營銷籌劃報告角度營銷中國●內(nèi)江●東興【東興老街】老街運作的總體思考：城市、開展、文明城市的老街因在廣義上所代表的歷史與傳統(tǒng)文化，往往被視作城市的財富。但殘酷的現(xiàn)實是：大多數(shù)老街，因年份而陳舊落后，卻并無真正硬件形式上文化價值，在新的時代已然成為開展的桎梏，從而淪為城市進(jìn)程的淘汰品。缺乏造血能力的保存和復(fù)古并不能使老街繁榮復(fù)興，只是延緩它的死亡。因此，老街開發(fā)的核心不在于老街本身，而在于時代的需求。讓歷史、文化與傳統(tǒng)演變?yōu)橐环N精神符號，演變?yōu)檫m合時代生活的軟件，為老街賦予：新生活，新載體，新功能，讓歷史、文化與傳統(tǒng)從一種形式變?yōu)橐环N情懷與精神，融入鮮活的生活與現(xiàn)代的商業(yè)文明。從石庫門新天地，到798，從錦里，到寬窄巷子……緊隨時代脈動，商業(yè)傳播文明，這，才是老街真正的新生！壹\【東興老街】目標(biāo)定位老街歷史東興老街由于年久失修，功能不齊，存在較為嚴(yán)重的平安隱患。為傳承城市文脈，消除平安隱患，內(nèi)江市、區(qū)兩級政府決定對東興老街實施改造。老街現(xiàn)狀老街未來27畝明清風(fēng)格建筑群：低層商業(yè)+聯(lián)排院墅+小高層住宅【東興老街】定位的歷史溯源古代：水路要道商貿(mào)口岸，繁華街市?，F(xiàn)代：具有歷史老街特征的低端商住混合街區(qū)。那么，在政府導(dǎo)向，企業(yè)斥資大力打造的東興老街——集商業(yè)、居住為一體的27畝明清風(fēng)格商住集群，未來目標(biāo)該如何定位？誰來決定未來？效益社會效益+經(jīng)濟(jì)效益土地特質(zhì)2產(chǎn)品打造3政府導(dǎo)向1市場需求4純市場化運作工程，效益最大化是定位與操作的終極目標(biāo)。本工程作為市政府重點工程，不僅要取得經(jīng)濟(jì)效益，更要獲得社會效益，對于商業(yè)而言，社會效益與經(jīng)濟(jì)效益更是相輔相成。對本工程而言，在充分了解土地特質(zhì)精細(xì)化打造產(chǎn)品的背景下，最終要與政府的導(dǎo)向和市場的需求所吻合。政府導(dǎo)向弘揚保存老街文化，將東興老街打造為內(nèi)江新八景之一，成為東興區(qū)新城建設(shè)開展的樣板與示范，打造內(nèi)江文化建筑地標(biāo)，彰顯城市人文特色。土地特質(zhì)古代商貿(mào)繁華口岸，百年歷史積淀，現(xiàn)代東興區(qū)新城橋頭堡。產(chǎn)品打造尊重老街歷史風(fēng)骨，以明清風(fēng)格建筑集群打造內(nèi)江前所未有的高品質(zhì)文化地標(biāo)。4、市場需求內(nèi)江本地常年的低水平開發(fā)，讓真正的高端市場需求長期被壓抑，尤其是中高端商業(yè)的匱乏和散布，讓內(nèi)江的商業(yè)品質(zhì)長期落后甚至低于同級別二級城市，高端市場的空白為本工程不大的體量相對提供了巨大的市場需求。要素分析工程目標(biāo)定位內(nèi)江的寬窄巷子城市高端生活風(fēng)氣聚場未來的[東興老街]它就是市政府重點工程，內(nèi)江的城市會客廳！它就是大千故里當(dāng)代的建筑地標(biāo)、文化名片！它就是承載歷史文明延續(xù)傳統(tǒng)文化的新載體！它就是改變內(nèi)江人高端生活方式的風(fēng)氣聚場！我們要做一個

高風(fēng)格、有文化、有質(zhì)感、立體型

高端人群長期扎堆、中端人群經(jīng)常光臨

老百姓樂于游玩的

城市品位與風(fēng)格的風(fēng)氣聚場。

打造一幅當(dāng)代優(yōu)雅版的清明上河圖！貳\【東興老街】功能定位工程功能定位工程物業(yè)所提供的高端生活根本功能：高端商業(yè)+高端居住〔親地院墅+空中院館〕作為今后的城市高端生活風(fēng)氣聚場，城市會客廳.主要取決于工程的商業(yè)功能。我們對工程商業(yè)功能定位有如下原那么：1、滿足物業(yè)形態(tài)的可適性。2、滿足工程定位目標(biāo)的可實現(xiàn)性。3、滿足后期運營的合理性、成長性。商業(yè)形態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)面積情況租金價格備注獨棟別墅型商業(yè)酒吧、咖啡廳、西餐300㎡—400㎡60元/㎡錦江區(qū)政府統(tǒng)一招商2、九眼橋商業(yè)形態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)面積情況租金價格備注獨棟商業(yè)、底層商業(yè)酒吧一條街120㎡—400㎡60元/㎡—140元/㎡由業(yè)主自行轉(zhuǎn)讓出租3、錦里商業(yè)形態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)面積情況租金價格備注聯(lián)排歷史文化商業(yè)街特色文物專賣、飾品、服飾、酒吧、小吃等10㎡—500㎡外部臨武侯祠街旁底商100—130元/㎡。錦里內(nèi)文化街180—200元/㎡左右鋪位已滿無轉(zhuǎn)租鋪面。4、耍都商業(yè)形態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)面積情況租金價格3層樓，特色古典式商業(yè)鋪面酒吧、咖啡、會所、餐飲200㎡—500㎡1樓120-140元/㎡左右，2樓90-120元/㎡左右，3樓40元/㎡-70元/㎡5、寬窄巷子商業(yè)形態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)面積情況租金價格備注獨立商業(yè)合院酒吧、咖啡、餐飲、文化、藝術(shù)、休閑300—1000㎡200元/㎡.大面積的中庭院落可作為商業(yè)面積使用1、香格里拉后門成都仿古商業(yè)業(yè)態(tài)參照參照成都成功的仿古商業(yè)的成功案例可以發(fā)現(xiàn)：此類商業(yè)都是以休閑為核心業(yè)態(tài)，無論是餐飲、娛樂、零售都被冠以了濃郁的休閑氣質(zhì)。內(nèi)江與成都文化一脈貫穿，追求閑情逸致是具有文化特征商業(yè)的核心氣場。而最終根據(jù)其不同的品質(zhì)定位形成在客戶檔次上的差異。在區(qū)位差異不大的情況下，品質(zhì)最高的商業(yè)也相應(yīng)獲得了最高的租金回報。根據(jù)本工程的目標(biāo)定位思路，結(jié)合寬窄巷子等文化商業(yè)典范的業(yè)態(tài)設(shè)置。我們認(rèn)為：如同寬窄巷子一樣，老街原有的民俗和傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)當(dāng)成為休閑的背景、場所的氣質(zhì)，消費的點綴，而不是主題。老街應(yīng)當(dāng)成為站在傳統(tǒng)的背景下，體驗當(dāng)代商業(yè)文明、國際時尚、生活方式的消費平臺。商業(yè)的主題應(yīng)當(dāng)是：以休閑為核心的，符合現(xiàn)代需求、具有時尚氣質(zhì)與文化特色的餐飲、娛樂，休閑商業(yè)。工程商業(yè)功能定位內(nèi)江首席高端餐飲文化休閑商業(yè)街【東興老街】內(nèi)江高端人群餐飲、休閑、交際的優(yōu)雅平臺。大、中型品牌餐飲：3—4個〔3000平方米〕中型休閑茶樓：2—3個〔1500平米〕集中大中型知名高端品牌餐飲、休閑茶樓、高端會所，填補內(nèi)江高端交際平臺空白，滿足內(nèi)江精英階層高端餐飲、休閑、交際需求。功能規(guī)劃【東興老街】內(nèi)江小資的美食新天地，都市新銳的休閑舞臺世界美食休閑娛樂街：1500平方米打造內(nèi)江首個集西餐、料理、韓國燒烤等世界各國美食，酒吧、咖啡為一體的世界美食休閑娛樂街，構(gòu)筑青年精英的玩樂新天地。功能規(guī)劃【東興老街】——內(nèi)江新八景內(nèi)江人的市內(nèi)旅游勝地，歷史文化商業(yè)名片文藝民俗店鋪街：500平方米連綿的明清建筑群落本身就是一道歷史文化的風(fēng)景，而內(nèi)部的民俗手工藝坊、書畫院，外鄉(xiāng)特色小吃更會將大千故里的歷史人文與外鄉(xiāng)傳統(tǒng)在充滿品位的商業(yè)坊間傳承。功能規(guī)劃【東興老街】內(nèi)江接軌國際潮流的窗口，展示外鄉(xiāng)文化的T臺功能規(guī)劃工程商業(yè)功能布局還遷區(qū)域：1層及局部2層由還遷業(yè)主自主經(jīng)營，設(shè)置為三級業(yè)態(tài)入口處設(shè)置為一級業(yè)態(tài)，以二級業(yè)態(tài)延伸至中心區(qū)域。示范業(yè)態(tài)在中央?yún)^(qū)域設(shè)置，成為內(nèi)江高端發(fā)布展示的窗口二三級業(yè)態(tài)可交叉靈活布局在主入口與中心區(qū)域分別設(shè)置一級業(yè)態(tài)兩家品牌主力店。叁\【東興老街】營銷推廣【東興老街】整體營銷理念首席占位式營銷！城市高端生活風(fēng)氣聚場——內(nèi)江的寬窄巷子【東興老街】商業(yè)：政府重點工程，內(nèi)江歷史首個歷史文化建筑集群商業(yè)締造高端商業(yè)平臺，創(chuàng)造高端商業(yè)高回報財富體系住宅：城市核心區(qū)極度稀缺之作：內(nèi)江首個高端文化居住產(chǎn)品產(chǎn)品特質(zhì)提煉商業(yè)率先啟動宣傳招商，蓄勢銷售。低層院館銷售首發(fā)，迅速回收局部現(xiàn)金流。高層住宅后發(fā)入市，充分實現(xiàn)溢價?！緰|興老街】整體營銷節(jié)奏高端工程的操作，需要高端資源的匹配。高端住宅主要是取決于硬件品質(zhì)，而高端商業(yè)不僅取決于硬件品質(zhì)，更取決于對高端資源的整合和利用。對于本工程，商業(yè)運作的成功不僅是工程成功的關(guān)鍵，更是城市舊城改造戰(zhàn)略，城市文化名片打造，商業(yè)傳播文明的關(guān)鍵！本工程作為市政府重點工程，由于建設(shè)規(guī)模較小，總銷售額也較低，卻承擔(dān)著巨大的城市責(zé)任和社會效益。因此，本工程要想成功操作，不僅取決于自身品質(zhì)的打造，還要充分整合各種商業(yè)、品牌資源，尤其是需要政府資源及其政府所擁有的公共資源的支撐，才能真正實現(xiàn)既定目標(biāo)定位?！緰|興老街】操作思考運作要點：線上策略：媒體整合〔以主流核心媒體與高端媒體結(jié)合為主導(dǎo)〕核心攻擊點：官方平臺權(quán)威報道取得長期高空宣傳效果12月1日起，以政府名義在?內(nèi)江日報?開啟周論專欄——“老街視點〞以官方新聞角度主題報道，提升東興老街的城市知名度，美譽度和未來的價值。線上為輔，高空轟炸，線下為主，落地造勢線下策略：政府資源運用+高端資源引入+USP活動【農(nóng)貿(mào)市場】操作思考本案紅線外〔除臨江面〕所有老舊建筑的臨本案面做外立面改造，風(fēng)格同本案。紅圈所框定范圍的道路兩側(cè)植被、人行道鋪裝做全面改造，風(fēng)格同本案，兩處入口主要用于施工入口。臨江面入口臺地處設(shè)置大型形象看板，高度不低于15米，寬度以擋住后面工地面為準(zhǔn)，可起到大型廣告牌作用。督請政府改造片區(qū)形象第一步、虛擬招商根據(jù)工程商業(yè)功能定位確定工程每一物業(yè)的意向型商家及其備選?！旧虡I(yè)銷售建議】第二步、定向招商根據(jù)虛擬招商成果請招商團(tuán)隊進(jìn)行針對性招商。對住宅進(jìn)行單獨命名，強(qiáng)化住宅尊貴品質(zhì)。【住宅銷售建議】高層住宅建議案名：東興老街【隱廬】低層院館對每一幢以一個文化主題進(jìn)行單獨命名，強(qiáng)調(diào)其稀缺價值和尊貴性。階段一形象導(dǎo)入期老街整體形象推出配合開工典禮政府活動引導(dǎo)〔2021春節(jié)活動〕呈現(xiàn)要求售樓中心選址臨江路地下車庫入口處完成車庫入口臨江路1，2號樓平臺，梯步臺階等形象工程2021年春節(jié)完成老街臨江路入口處牌坊形成工程形象，新八景遠(yuǎn)觀效果呈現(xiàn)營銷推廣推盤節(jié)奏階段二招商啟動期低層院館蓄水獲得商家核心店的引入，并協(xié)助盡快開業(yè)配合臨江路形象工程完成臨江路1，2號樓啟動正式旗艦店招商，1，2號樓商業(yè)可優(yōu)先進(jìn)入運營階段配合完成1，2號樓燈光工程

階段三商業(yè)蓄水及低層院館銷售期工程推進(jìn)工程南端開始，建筑工程，景觀逐棟的同步推進(jìn)老街實景逐步慢慢的呈現(xiàn)院落產(chǎn)品，運用準(zhǔn)現(xiàn)房模式銷售樣板房營造私家宅院感受階段四商業(yè)銷售及高層蓄水期工程知名度及商業(yè)氣場成形，推出高層住宅現(xiàn)場公關(guān)活動配合，正式拉開老街營運實現(xiàn)剩余商業(yè)增值最后進(jìn)入農(nóng)貿(mào)市場銷售

內(nèi)容序號工作名稱、內(nèi)容工期開始時間完成時間責(zé)任部門工程類1拆遷完成102011/1/52011/1/15開發(fā)公司2周邊改造完成302010/12/162011/1/15開發(fā)公司3報規(guī)完成302010/12/42011/1/3設(shè)計院、開發(fā)公司4報建完成552011/1/42011/2/28設(shè)計院、開發(fā)公司5土方開挖302011/2/212011/3/23施工單位、開發(fā)公司6正負(fù)零902011/3/232011/6/21施工單位、開發(fā)公司現(xiàn)場及售樓部前期形象1圍墻打圍102011/1/152011/1/25開發(fā)公司工程部2圍墻廣告設(shè)計52011/1/152011/1/20營銷公司；廣告公司設(shè)計；開發(fā)公司確定3圍墻包裝制作52011/1/252011/1/30營銷公司；廣告制作公司4售樓部裝修設(shè)計302010/12/132011/1/12營銷公司、開發(fā)公司5臨時售樓部的修建、裝修、裝飾、布置602011/2/212011/4/22營銷公司、開發(fā)公司6正式售樓部的修建、裝修、裝飾、布置（據(jù)銷售情況定）602011/6/212011/8/20營銷公司、開發(fā)公司營銷推廣準(zhǔn)備1營銷推廣方案302010/12/162011/1/15營銷公司，開發(fā)公司確定2營銷費用預(yù)算編制、確定302010/12/162011/1/15營銷公司，開發(fā)公司確定3招商方案、手冊302011/2/212011/3/23招商公司，開發(fā)公司確定4招商執(zhí)行

2011/3/23

營銷公司，招商公司5模型沙盤制作1：區(qū)域502011/3/32011/4/22營銷公司、模型公司6模型沙盤制作2：項目銷售單體、戶型模型502011/3/32011/4/22營銷公司、模型公司7樓書、戶型單頁設(shè)計252011/3/152011/4/9營銷公司、廣告公司8樓書、戶型單頁印刷102011/4/92011/4/19營銷公司、印刷公司【東興老街】工程運行工作時間表銷售準(zhǔn)備1項目銷售方案制定及檢驗602011/4/222011/6/21營銷公司銷售部2銷售人員組建202011/3/32011/3/23營銷公司銷售部3銷售手冊102011/3/232011/4/2營銷公司銷售部、策劃部4銷售人員培訓(xùn)202011/4/22011/4/22營銷公司銷售部、策劃部5辦公用品的到位72011/4/222011/4/29營銷公司銷售部、辦公室6服裝302011/3/232011/4/22營銷公司銷售部、辦公室7銷售資料設(shè)計（認(rèn)購書等）302011/4/22011/5/2營銷公司銷售部、策劃