知名地產商業(yè)設計參考

0102030405產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計（運營及形態(tài)（價值分析（設計細則判（商鋪單元（后勤配套設計判斷要點）判斷要點）斷要點）判斷要點）判斷要點）ProductMasterCommercialShopLogisticindexplanStreetdesigndesign第一部分：總體概述第二部分：設計要點第三部分：附錄16個萬科社區(qū)商業(yè)案例調查表36個深圳市社區(qū)商業(yè)案例庫1

/13801總則Generalprinciples02設計流程Designprocess第一部分：總體概述01總則Generalprinciples2

/13802設計流程Designprocess0102030405產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計（運營及形態(tài)（價值分析（設計細則判（商鋪單元（后勤配套設計判斷要點）判斷要點）斷要點）判斷要點）判斷要點）ProductMasterCommercialShopLogisticindex附錄：planStreetdesigndesign第二部分：設計要點第一部分：總體概述總則Generalprinciples][01ST3

/138研究對象考慮因素研究思路圖例01總則02設計流程01.總則研究對象社區(qū)商業(yè)的各種類型維度：綜合形態(tài)中本設計參考重點研究住宅小區(qū)配套社區(qū)商業(yè)經營類型中本設計參考研究持有型、銷售型及混合型社區(qū)商業(yè)因萬科項目實際情況，本參考以銷售型的案例為主，同時分析銷售型與持有型的關系建筑形態(tài)中本設計參考研究集中盒子型、街鋪型及混合型社區(qū)商業(yè)因萬科項目實際情況，本參考重點研究街鋪型及混合型商業(yè)考慮因素社區(qū)商業(yè)定位需考慮的因素：運營策略：經營、銷售、租售結合、租售比例、資金策略功能定位：與住宅小區(qū)的功能關系——純配套、形象提升、綜合提供溢價商業(yè)定位：區(qū)域小型社區(qū)商業(yè)、小區(qū)配套、生活便利招商定位：業(yè)態(tài)規(guī)劃、主力店招租比例總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄4

/138社區(qū)商業(yè)設計參考設計流程附錄設計要點產品分類商業(yè)街設計店鋪設計項目操作流程及設計流程要點01.總則1.3研究思路總則總體規(guī)劃后場設計總體判斷總體說明運營及形態(tài)設計判斷要點價值分析判斷要點設計細則判斷要點商鋪單元判斷要點后勤配套判斷要點16個萬科社區(qū)商業(yè)案例調查表36個深圳市社區(qū)商業(yè)案例庫總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄5

/13801.總則1.3研究思路——要點地圖產品類型空間設計商業(yè)街動線設計易達可視形態(tài)設計內部空間店鋪設計功能設計業(yè)態(tài)設計總體規(guī)劃建筑設計總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄138

/13801.總則*注：不提倡案列指的是該項目某些方面不好，但不代表所有方面都有問題。優(yōu)秀案例同理。優(yōu)秀案例/不提倡案例1.4圖例住宅配套商業(yè)設計原則整體規(guī)劃應在保證住宅優(yōu)先性的前提下將兩者價值最大化，或者尋找中間平衡點重要工具總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄7

/1388

/138第一部分：總體概述]獨立社區(qū)商業(yè)住宅配套商業(yè)社區(qū)商業(yè)的決策流程商業(yè)布局判斷步驟集中式社區(qū)商業(yè)設計流程街鋪式社區(qū)商業(yè)設計流程設計流程Designprocess[02ND01總則02設計流程02.設計流程獨立社區(qū)商業(yè)獨立社區(qū)商業(yè)不能脫離周邊能夠提供人流支持的住宅小區(qū)、辦公、酒店等銷售型關鍵詞：展示面、面積單價、單鋪條件經營型關鍵詞：動線、業(yè)態(tài)組合、經營合理性流程：銷售價值最大化經營價值最大化2.1獨立社區(qū)商業(yè)定位經營策略業(yè)態(tài)規(guī)劃確定人流入口確定動線方向確定體量規(guī)劃確定商鋪組合確定單鋪形態(tài)確定細部設計銷售持有展示、單鋪條件動線、商鋪組合設計輸入條件設計關鍵路徑商業(yè)最終形態(tài)案例：蘇州芳洲鄰里中心總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄9

/13802.設計流程住宅配套商業(yè)2.2住宅配套商業(yè)銷售價值最大化銷售價值最大化配套形象最大化經營價值最大化流程：住宅配套商業(yè)設計原則整體規(guī)劃應在保證住宅優(yōu)先性的前提下將兩者價值最大化，或者尋找中間平衡點住宅價值判斷經營策略確定確定確定人流動線體量入口方向規(guī)劃確定確定確定商鋪單鋪細部組合形態(tài)設計日住景立結銷全部持照宅觀面構售部分有間形對風轉策銷持經距式視格換略售有營商業(yè)最終形態(tài)與商業(yè)博弈條件確定商業(yè)形態(tài)和布局與住宅小區(qū)入口及住戶動線結合與上部住宅形態(tài)、功能結合總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄10

/13802.設計流程2.3商業(yè)運營決策流程土地獲取確定功能指標確定經營形態(tài)確定經營方式商業(yè)保留指標其他功能指標轉換類住宅辦公公寓運營策略經營策略持有型商業(yè)混合型商業(yè)銷售型商業(yè)銷售型辦公持有型辦公銷售型公寓經營型公寓銷售型類住宅持有銷售直接銷售運營策略經營回報形象配套服務配套持有整體銷售持續(xù)經營經營策略確定運營模式商業(yè)形態(tài)轉換功能在項目條件不足以支撐商業(yè)指標時考慮指標轉換步驟選項決策步驟重要提示總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄11

/138確定商業(yè)街重要節(jié)點、鋪位設計租售模式影響建筑形態(tài)、建筑布局和動線關系等確定主力店、盒子、街鋪等布局、確定商業(yè)出入口方向“二五分類原則”確定商業(yè)規(guī)模屬性確定商確定建筑形態(tài)、 業(yè)街人確定建筑組合方式流動線、出入口方位確定商業(yè)街規(guī)劃形態(tài)、層數、體量確定商業(yè)街主力店位置大小、其他業(yè)態(tài)規(guī)劃02.設計流程2.4商業(yè)布局判斷步驟（九步法）輸入確定租售模式確定價值排序確定商業(yè)形態(tài)布局經營策略持有混合銷售盒子混合街鋪動線規(guī)劃確定業(yè)態(tài)規(guī)劃確定重要節(jié)點步驟選項決策步驟重要提示區(qū)位地段地鐵公交周邊住宅周邊公建中小學校道路等級未來發(fā)展價值排序形態(tài)布局體量布局節(jié)點布局售內向型中間型外向型規(guī)模分類確定商業(yè)分類單動線多動線單層外街單層內街雙層內街三層以上盒子混合集中商業(yè)確定動線規(guī)劃確定體量規(guī)劃主力店業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分布大小鋪比例超市條件餐飲條件單鋪形式組合鋪形象鋪節(jié)點鋪節(jié)點空間內外開口確定地塊整體布局策略、商業(yè)策略地塊規(guī)劃租商業(yè)價值指標轉換商業(yè)布局形象配套資源平衡確定規(guī)劃策略01章總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄12

/13801章01章02章01章03章02章02章04章相關章節(jié)定位階段規(guī)劃階段設計階段業(yè)態(tài)規(guī)劃02.設計流程2.5集中式社區(qū)商業(yè)設計流程總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄13

/13802.設計流程2.6街鋪式社區(qū)商業(yè)設計流程總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄14

/1380102030405產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計（運營及形態(tài)（價值分析（設計細則判（商鋪單元（后勤配套設計判斷要點）判斷要點）斷要點）判斷要點）判斷要點）ProductMasterCommercialShopLogisticindex附錄：planStreetdesigndesign第一部分：總體概述第二部分：設計要點01總則Generalprinciples15

/13802設計流程Designprocess16

/138產品分類ProductIndexes1.0

判斷要點1.1

按照經營規(guī)模分類1.2按照建筑形態(tài)分類1.0.1

社區(qū)商業(yè)概述1.1.0

分類綜述1.2.0

分類綜述1.1.1

內向型1.2.1社區(qū)商業(yè)盒子1.1.2

中間型1.2.2

社區(qū)商業(yè)街1.1.3

外向型1.2.3

混合式社區(qū)商業(yè)1.1.4

分類與配比按照經營形式分類分類綜述持有型銷售型混合型持售比研究綜合分類研究社區(qū)商業(yè)九宮格社區(qū)商業(yè)九宮格-項目說明社區(qū)商業(yè)九宮格-綜合說明社區(qū)商業(yè)九宮格-案例說明第二部分：設計要點[01]ST01產品分類02總體規(guī)劃03商業(yè)街設計04店鋪設計05后場設計商業(yè)類型鄰里型社區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域型商業(yè)面積（㎡）<2萬2-5萬6-10萬10萬以上選址居住社區(qū)內大型居民區(qū)附近市區(qū)非傳統(tǒng)商圈，但交通便捷市中心黃金商圈商圈半徑（公里）1～23～510～2030～40時間距離（分）人行3～5人行5～8車行10～15車行20～30商圈人口（萬人）1～25～1050～100200以上項目功能組成居住+商業(yè)居住+商業(yè)居住+商務+商業(yè)居住+商務+商業(yè)社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的基礎，其服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在3公里左右社區(qū)商業(yè)是指以地域內和周邊居民為主要服務對象的商業(yè)形態(tài)，一般步行5—15分鐘即可到達，以便民為主要特點51015理論：即居民出家門步行5分鐘可以到達便利店，步行10分鐘可到達超市和餐飲店，騎車15分鐘可到達購物中心影響商業(yè)分類的自身因素有商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)比例、商業(yè)分布的形式等，其他因素有商業(yè)與住宅的關系、社區(qū)商業(yè)的輻射力、商業(yè)與核心商圈人口的關系等自身因素在規(guī)劃前期屬于相對可控的因素，在全面分析客觀條件的基礎上，進行局部調整而達到優(yōu)化二五分類原則1.0

判斷要點1.0.1社區(qū)商業(yè)概述資料來源：美格行萬科常見社區(qū)商業(yè)區(qū)間總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄17

/1381.1

按照經營規(guī)模分類1.1.0

分類綜述社區(qū)商業(yè)按經營規(guī)?？煞譃閮认蛐汀⒅虚g型、外向型三類。類型人均商業(yè)面積商業(yè)面積/住宅面積內向型≤1㎡＜2%中間型≥1㎡,＜2㎡≥2%，＜5%外向型≥2㎡≥5%二五分類原則內向型社區(qū)商業(yè)商住比在2%以內，商業(yè)規(guī)模以本社區(qū)居民消化程度為限。中間型社區(qū)商業(yè)商住比為2%~5%，立足于本社區(qū)居民，兼顧外部消費群。外向型社區(qū)商業(yè)商住比為5%以上，在滿足本社區(qū)居民的前提下，吸引大量的外部消費群以支撐經營，對外經營性質相對最強。經營規(guī)模分類與商業(yè)面積占比資料來源：美格行100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%商業(yè)/住宅1

2

3系列商2業(yè)系列1中間型2%-5%外向型5%內向型2%住宅商業(yè)條件類型區(qū)域內商業(yè)空間展示面區(qū)域人口數量市場競爭預期內向型狹小窄小稀少較差中間型適中適中一般一般外向型較大較寬密集較好總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄18

/138總則設計流程產品分類體規(guī)劃總商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄19

/1381.1

按照經營規(guī)模分類注：標紅案例位于核心商圈，其商住比主要區(qū)間位于20%-30%1.1.0

分類綜述美格行對深圳36個社區(qū)商業(yè)的案例調研說明：列表以商住比排列；以人均商業(yè)面積以及商業(yè)與住宅面積比例為考慮因素來進行外向型、中間型和內向型分類。二五原則在城市核心商圈，因為地段原因，可支持外向型商業(yè)，即商住比例大于5%，甚至到20%左右。在城區(qū)外圍或郊區(qū)項目適合布置內向型或中間型社區(qū)商業(yè)，謹慎開發(fā)外向型商業(yè)。中間型商業(yè)較少出現(xiàn)。序號類別社區(qū)名稱商業(yè)面積（㎡）住宅面積(㎡)1外向型卓越中心大道22300100230商業(yè)與住宅比例人均商業(yè)面積(㎡)22.20%

13.3723旭飛花園東方雅苑2000023300700008170028.60%28.50%11.439.854曦灣60002083028.80%8.755港灣麗都133088669215.40%7.436益田大運城邦假日街區(qū)14700062500023.50%6.67萬科紅3600015000024.00%6.58宏發(fā)領域3000013570022.10%6.339都市名園3750017000022.10%6.2510萬科翡麗道4000020000020.00%6.111錦繡江南4735030121515.70%4.4312三湘海尚1631215200010.70%4.213西海灣花園7372866288.50%3.6214桃源居123000122300010.10%3.5115天健時尚空間上東大街70003558019.70%3.516中海灣畔花園146881604779.20%3.3817萬科城300003980007.50%2.918萬象天成1937717000011.40%2.719潛龍花園228632383689.60%1.9320萬科金色家園136172063836.60%1.8321美麗365花園114621885386.10%1.8222萬科金域華府105201776735.90%1.523海濱廣場217453382556.40%1.3124中間型中?？党菄H240005000004.80%1.625陽光棕櫚園131733736573.50%1.2826招商海月花園181795838813.10%1.2327皇御苑218444579524.80%1.2128內向型熙園27001513351.80%1.1229東海坊77234013701.90%1.130金地海景翠堤灣52002161722.40%0.9931金地梅隴鎮(zhèn)120004070002.90%0.932蔚藍海岸141015350002.60%0.933萬科金域東郡2100756732.80%0.7萬科四季花城96255203751.80%0.593435波托菲諾110009111901.20%0.5736星海名城89108310901.10%0.371.1

按照經營規(guī)模分類說明案例：深圳振業(yè)城:商業(yè)建筑面積:5461M2，占住宅建筑面積比例為1.24%。1.1.1

內向型商業(yè)：

商業(yè)建筑面積占住宅建筑面積2%以下，人均商業(yè)面積在1㎡以下，所處區(qū)域性質住宅為主。內向型商業(yè)說明內向型商業(yè)量不大，可直接銷售或全部持有做配套經營功能以社區(qū)配套為主，業(yè)態(tài)為服務居民的日常生活，主力業(yè)態(tài)考慮社區(qū)小超市、菜場、餐飲、服務配套杭州良渚食街、北京公司“五菜一湯”等為此類型分布形式：入口街鋪型及內街區(qū)型位置通常在小區(qū)主入口附近或小區(qū)居中位置，方便住戶到達案例：深圳振業(yè)城車行流線人行流線地下停車總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄20

/1381.1

按照經營規(guī)模分類說明案例：無錫魅力之城項目:商業(yè)建筑面積:20000M2，占住宅建筑面積比例為1.4%1.1.1

內向型商業(yè)：

商業(yè)建筑面積占住宅建筑面積2%以下，人均商業(yè)面積在1㎡以下，所處區(qū)域性質住宅為主。案例：無錫魅力之城項目（內部商業(yè)街）45681723無錫酩悅項目總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄21

/1381.1

按照經營規(guī)模分類1.1.2中間型商業(yè)：商業(yè)建筑面積占住宅建筑面積的2~5%，人均商業(yè)面積在1~2㎡，所處區(qū)域主要為住宅密集區(qū)、商業(yè)區(qū)。說明案例：沈陽萬科渾河天地商業(yè)建筑面積：33000M2，占住宅建筑面積比例為4.5%。中間型商業(yè)說明中間型商業(yè)量較大，需部分外部人流的消費支撐，可直接銷售或部分持有可以通過特色商業(yè)街（餐飲街、酒吧街）的規(guī)劃擴大其輻射范圍選址需兼顧外部人流導入商業(yè)分布形式考慮入口街鋪型、及入口集中內街形式主力業(yè)態(tài)考慮較小規(guī)模

綜合超市、餐飲、休閑、服務配套等總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄22

/1381.1

按照經營規(guī)模分類1.1.2中間型商業(yè)：商業(yè)建筑面積占住宅建筑面積的2~5%，人均商業(yè)面積在1~2㎡，所處區(qū)域主要為住宅密集區(qū)、商業(yè)區(qū)。說明案例：大連萬科城商業(yè)建筑面積：30509M2，占住宅建筑面積比例為4.98%。中間型商業(yè)說明中間型商業(yè)量較大，需部分外部人流的消費支撐，可直接銷售或部分持有可以通過特色商業(yè)街（餐飲街、酒吧街）的規(guī)劃擴大其輻射范圍選址需兼顧外部人流導入商業(yè)分布形式考慮入口街鋪型、及入口集中內街形式主力業(yè)態(tài)考慮較小規(guī)模

綜合超市、餐飲、休閑、服務配套等總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄23

/1381.1

按照經營規(guī)模分類1.1.3

外向型商業(yè)：商業(yè)建筑面積占住宅建筑面積的5%以上，人均商業(yè)面積在

2㎡以上。外向型商業(yè)說明外向型商業(yè)因其商業(yè)體量或占比較大，需外部消費人流支撐，直接銷售有風險，建議持售結合、部分持有選址必須在人流最集中區(qū)域或城市主要干道建筑形式可考慮盒子+街鋪主力業(yè)態(tài)考慮大型超市、餐飲、休閑及其他配套

商業(yè)業(yè)態(tài)說明案例：深圳百仕達喜薈城:商業(yè)建筑面積:40000M2，占住宅建筑面積比例為15%。西安萬科城:商業(yè)建筑面積:34000M2，占住宅建筑面積比例為9%。深圳萬科紅:商業(yè)建筑面積:28000M2，占住宅建筑面積比例為33%。北京新五街商業(yè)建筑面積：21000M2，占住宅建筑面積比例為20%。案例：深圳萬科紅

案例：深圳百仕達喜薈城案例：西安萬科城案例：北京新五街總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄24

/138西門南門1.1

按照經營規(guī)模分類1.1.3

外向型商業(yè)案例：深圳萬科城商業(yè)街屬于外向型商業(yè)，其特點：部分銷售，部分持有、持有部分招商經營，之后帶租約銷售內街持有，打造餐飲一條街，提供服務配套借助周邊華為等外部人流，養(yǎng)活商鋪說明案例：深圳萬科城:商業(yè)建筑面積:30000M2，占住宅建筑面積比例為7.5%。案例：深圳萬科城華為工業(yè)區(qū)萬科城西門南門商業(yè)街新天下集團總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄25

/1381.1

按照經營規(guī)模分類1.1.3

外向型商業(yè)案例：杭州宸天地商業(yè)街屬于外向型商業(yè)，操作模式上一半持有一半銷售，主要作用表現(xiàn)在：外街銷售，較易存活，同時有銷售回款內街持有，圍繞小區(qū)主入口打造形象，提供服務配套持有部分后續(xù)待商業(yè)成熟可再擇機銷售保證回款的同時帶旺商業(yè)、提升項目形象說明案例：杭州宸天地:商業(yè)建筑面積:16000M2，占住宅建筑面積比例為5.5%。商業(yè)中持有8000M2，銷售8000M2。持有銷售銷售案例：杭州宸天地商業(yè)街總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄26

/1381.1

按照經營規(guī)模分類商業(yè)類型與鋪位面積配比：類型面積配比30㎡以下30-50㎡50-100㎡100-200㎡200-500㎡500㎡以上內向型6.6%17.0%16.9%10.6%12.7%36.2%中間型7.5%14.1%17.6%9.2%13.4%38.2%外向型1.3%7.3%13.8%5.9%7.8%63.9%1.1.4

分類與配比商業(yè)類型與鋪位面積比商業(yè)類型對商鋪面積分布有重要影響，內向型商業(yè)以小商鋪居多，外向型大面積商鋪占比明顯增加。6.60%7.50%17.00%14.10%7.30%1.30%16.90%17.60%13.80%10.60%9.20%5.90%12.70%13.40%7.80%36.20%38.20%63.90%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%內向型中間型外向型500㎡以上200-500㎡100-200㎡50-100㎡30-50㎡30㎡以下鋪位面積比趨勢大型商鋪面積、個數從內向至外向型逐級增

大。面積配比趨勢：類型50㎡以下100㎡以下200㎡以上內向型中間型外向型資料來源：美格行總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄27

/1381.1

按照經營規(guī)模分類1.1.4

分類與配比50㎡100㎡300㎡500㎡型

x40

x6

x2

x4

4

：

1

：

1

：

4x882模型說明：內向型——5000㎡中間型——10000㎡外向型——20000㎡

商鋪個數

x40

面積比4內向

中間型外向型x804x9：

1x4：

1x8：

4：x121：x51：x266圖例說明：根據不同類型的鋪位面積比以50㎡、100㎡、300㎡、500㎡為基礎商鋪進行劃分，可參考，具體項目再進行基礎商鋪的拼接組合商鋪個數

配比參考：內向型、中間型商鋪比例：4:1:1:4外向型商鋪比例：2:1:1:6外向型大鋪數量比例較大商業(yè)分鋪時根據項目情況考慮大小各種面積搭配總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄28

/1381.1

按照經營規(guī)模分類類型業(yè)態(tài)面積比超市餐飲休閑娛樂服務配套美容美體數碼電器服飾精品教育培訓內向型16.2%23.5%5.5%21.5%12.2%0.4%10.4%5.1%中間型18.6%15.1%3.1%27.5%12.7%1.3%2.1%8.5%外向型39.8%13.1%11.5%11.4%6.2%4.3%4.2%3.6%資料來源：美格行16.20%18.60%39.80%23.50%15.10%13.10%5.50%3.10%11.50%21.50%27.50%11.40%12.20%12.70%6.20%0.40%1.30%4.30%10.40%2.10%4.20%5.10%8.50%3.60%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%內向型中間型外向型教育培訓服飾精品數碼電器美容美體服務配套休閑娛樂餐飲超市八大業(yè)態(tài)常見八大業(yè)態(tài)包括：超市、餐飲、休閑娛樂、服務配套、美容美體、數碼電器、服飾精品、教育培訓八大業(yè)態(tài)共約占總商業(yè)面積的90%~95%。1.1.4

分類與配比——社區(qū)商業(yè)常見八大業(yè)態(tài)八大業(yè)態(tài)與其面積量最多的面積段對應關系：超市—5000㎡以上；休閑娛樂—600

㎡以上；教育培訓、數碼電器—500㎡以上；餐飲—100~300

㎡；服務配套、美容美體、服飾精品—50~100

㎡。北京公司1000㎡社區(qū)商業(yè)的“五菜一湯”包括：食堂、便利店、美發(fā)店、洗衣店、ATM、菜市場總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄29

/1381.2

按照建筑形態(tài)分類1.2.0分類綜述社區(qū)商業(yè)按建筑形態(tài)分為社區(qū)商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)盒子、混合式社區(qū)商業(yè)。底商為住區(qū)商業(yè)最初始形態(tài)，隨著對商業(yè)的重視產生外街，內街，盒子，混合等形態(tài)。社區(qū)商業(yè)項目形態(tài)分類外街盒子+內街內街盒子+外街商業(yè)街盒子混合盒子內街混合外街社區(qū)商業(yè)建筑形態(tài)分類分為盒子型、街鋪型、混合型三類盒子型以持有為主街鋪較多銷售混合型介于兩者之間，功能多、形態(tài)較復雜，兼顧兩種優(yōu)點商業(yè)量較少的內向型商業(yè)以街鋪形態(tài)為主商業(yè)量較多的外向型商業(yè)在根據情況做混合型或盒子型盒子型案例：深圳萬科紅混合型案例：東莞萬悅匯街鋪型案例：杭州濱江浦沿體量小

趨向內向型趨向銷售總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄30

/138體量大

趨向外向型趨向持有1.2

按照建筑形態(tài)分類1.2.0分類綜述形態(tài)與運營方式對應關系：由于街鋪易售，盒子易于經營，市場上出現(xiàn)最多的是銷售型街鋪與持有型盒子，這兩類社區(qū)商業(yè)為研究重點。外街

外街內街

內街外街+內街外街+盒子 外街+盒子內街+盒子 內街+盒子盒子

盒子持有或經營街鋪銷售盒子社區(qū)形態(tài)與運營關系持有或經營街鋪銷售盒子外街內街內街+盒子盒子外街+內街盒子外街內街內街+盒子外街+盒子外街+盒子社區(qū)商業(yè)建筑形態(tài)分類萬科項目以銷售型街鋪數量最多銷售型的盒子較為少見混合型的盒子+街鋪數量呈上升趨勢純銷售型街鋪在商住比例過高的情況下可向混合型轉換以增加商業(yè)存活率和配套功能西安

萬科城7#東莞松湖萬科生活廣場深圳萬科紅杭州綠野花語廣州江燕路蘇州美好廣場重慶鳳鳴山項目杭州濱青島山東路辰之光

深圳武漢高爾夫湖濱商業(yè)

杭州北福項目杭州金色水岸

杭州普北京北京金域東郡長春1948深圳金萬科城

域華府深圳四季花城廣州金無錫酩悅上海張江萬科橙南京金域藍灣沈陽渾河天地無錫運河外灘

深圳雙月灣東莞

貴陽勁

廈門金萬悅匯

嘉大都域華府會北京金域華府北京新五街成都鉆石廣場深圳壹海城江浦沿

深圳翡麗道

色夢想西安萬科城3#銷售型街鋪持有型街鋪持有型盒子混合型街鋪、盒子總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄31

/1381.2.1社區(qū)商業(yè)盒子社區(qū)商業(yè)盒子以集中商業(yè)為主，多呈封閉式，面積在2-6萬㎡左右，以持有經營為主。1.2

按照建筑形態(tài)分類案例：深圳萬科紅案例：上海瑞虹生活廣場案例：深圳百仕達喜薈城社區(qū)商業(yè)盒子盒子類型的社區(qū)商業(yè)因為面積、體量和容積率

原因，多呈較封閉狀態(tài)，臨街長度少，多難于銷售，較多持有運營形象好，易于管理，有商業(yè)規(guī)模應盡量獨立，不與住宅混合、開口盡量開向人流最集中方向或路口總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄32

/1381.2

按照建筑形態(tài)分類1.2.2社區(qū)商業(yè)街住宅社區(qū)中不同規(guī)模，不同類別的店鋪有規(guī)律地排列組合形成的商業(yè)形態(tài)。一般以室外商業(yè)街為主，分為外街及內街。社區(qū)商業(yè)街分為外街、內街形式外向，有較多街區(qū)接觸面，多以銷售為

主，社區(qū)商業(yè)街同時可承擔住區(qū)的配套服務與娛樂休閑等功能純外街可與住宅結合（底商形式）可結合街邊停車a.社區(qū)商業(yè)外街定義：社區(qū)商業(yè)外街一般位于社區(qū)人

流較為集中處，如小區(qū)主入口，沿人流較大的市政路等，以不

同規(guī)模，不同類別的店鋪有規(guī)

律的對外部街道排列組合形成

的商業(yè)形態(tài)。b.社區(qū)商業(yè)內街定義：社區(qū)商業(yè)內街一般位于社區(qū)人

流較為集中處，如小區(qū)主入口，小區(qū)內部主要道路，小區(qū)會所

等公共活動較為集中處，以不

同規(guī)模，不同類別的店鋪有規(guī)

律地在內部街道排列組合形成

商業(yè)形態(tài)。案例：成都萬科金潤華府商鋪案例：中山萬科青溪路項目總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄33

/1381.2

按照建筑形態(tài)分類1.2.3混合式社區(qū)商業(yè)混合式社區(qū)商業(yè)一般由集中商業(yè)盒子與商業(yè)街混合組成，可根據公司運營計劃靈活確定兩者比例?；旌鲜缴鐓^(qū)商業(yè)盒子較多持有，街鋪部分較多銷售盒子因為體量和形象及聚客能力，通常放在交通要道或視線焦點位

置，以帶動街鋪銷售和經營案例：東莞萬悅匯案例：貴陽勁嘉大都會案例：蘇州方洲鄰里中心總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄34

/1381.3

按照經營形式分類1.3.0

分類綜述社區(qū)商業(yè)按經營形式分為持有社區(qū)商業(yè)、銷售型社區(qū)商業(yè)以及混合型社區(qū)商業(yè)。按照經營形式分類持有型銷售型混合型散售整售集中全持有街鋪銷售集中部分持有租與售建筑形式判斷原則：地段：地段好容易存活且量不大的情況可做銷售型，地段不成熟，需謹慎銷售或推遲銷售配套：為做配套、形象的商業(yè)或者量大、難以銷售的位置、區(qū)域可做持有型混合型應優(yōu)先銷售能剝離或自存能力較高的區(qū)域，持有主力店或帶租約整體銷售住宅定位低端，或快速銷售型項目，考慮銷售形式住宅定位高端，配套商業(yè)可選擇性部分持有或帶租約銷售，建筑以銷售型+部分持有型小區(qū)商業(yè)比例過大，可部分持有，比例適中，銷售+持有，比例小可均做銷售形式商業(yè)對周邊情況依賴性強，隨著條件轉變，銷售及持有也可相互轉

換，設計條件要多考慮兼顧的情況銷售持有偏重外部展示注重可視可達空氣接觸面商業(yè)街多開口預留多種條件小鋪控制總價偏重內部設計注重經營條件動線單一流暢小胡同內趕豬預留升級空間面積適合經營重點偏向注重條件動線設計開口條件預留條件面積控制銷售與持有的設計條件對比對外金角銀邊內部引導聚客價值空間好賣的原則總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄35

/138經營的原則1.3

按照經營形式分類1.3.0

分類綜述（案例說明）銷售型案例：廣州萬科金色夢想持有型案例：深圳百仕達喜薈城偏重外部展示注重可視可達空氣接觸面商業(yè)街多開口預留多種條件小鋪控制總價偏重內部設計注重經營條件動線單一流暢小胡同內趕豬預留升級空間面積適合經營對外金角銀邊內部引導聚客銷售總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄36

/138持有地下停車次動線1.3

按照經營形式分類先銷售后經營型案例：深圳萬科紅總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄37

/1381.3.0

分類綜述（案例說明）深圳萬科紅項目從銷售到經營的變化情況：動線：多動線開口：前期開口太多商鋪：小鋪銷售、大鋪經營，小鋪太多，升級困難內街：室外加頂變室內1.3

按照經營形式分類2F1F說明案例：深圳君逸世家，全部持有，類型為住宅底商，總商業(yè)面積約2萬㎡深圳金港城，全部持有，類型為住宅底商，總商業(yè)面積約3萬㎡，項目整體經營情況良好，目前空置率20%1.3.1持有型商業(yè)：商業(yè)全部持有，不對外銷售，擁有商業(yè)項目全部管理權，對項目可控性最大，確保項目的統(tǒng)一性。持有型社區(qū)商業(yè)支撐條件：地段好、人口數量支撐、交通便

利、可視性好聚客能力強，對經營能力要求高視項目情況可部分持有或全部持有案例：深圳君逸世家案例：深圳金港城1F2F總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄38

/1383F1.3

按照經營形式分類說明案例：散售——萬花筒概念購物街（南景苑），銷售模式為返租銷售（2002年），總商業(yè)面積

1萬㎡，空置率45%，經營較差整售——深圳東門薈5-6層，銷售模式為直接銷售+帶租約銷售（2010年），總商業(yè)面積約3萬㎡，5-6層商業(yè)面積9500㎡，空置率0%案例：深圳南景苑 案例：深圳東門薈5-6層1.3.2銷售型商業(yè)：商業(yè)全部銷售，適合商業(yè)規(guī)模較小、商業(yè)一次性開發(fā)，以街區(qū)式布局，銷售鋪位面積適中的項目。銷售型社區(qū)商業(yè)銷售型前期回款快較不利于經營及形象，需重點在前期設定整合規(guī)則全部銷售的項目，高層整售及主力店整售更有利于項目的后續(xù)運營，并帶動其他銷售商鋪所有商鋪最終以銷售為目的總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄39

/1381.3

按照經營形式分類說明案例：集中商業(yè)全部持有，街鋪銷售——深圳東方雅苑，總商業(yè)面積2.3萬㎡，銷售比例22%集中商業(yè)部分持有——惠州港惠新天地，總商業(yè)面積8萬㎡，銷售比例20%——深圳中港城，商業(yè)總面積4.5萬㎡，銷售面積約占比56%1.3.3混合商業(yè)：商業(yè)局部銷售，主要按其中集中商業(yè)的持有量分成兩類。混合型社區(qū)商業(yè)銷售面積越少的項目，對項目的自主權越大，越能保障項目的穩(wěn)定經營銷售后期能剝離或自存能力較高的區(qū)域，降低銷售區(qū)域對項目整體運營的影響(如街鋪，負一層商業(yè)，而超市輔營區(qū)有超市的帶動，存活率較高，可進行銷售)案例：深圳東方雅苑案例：惠州港惠新天地案例：深圳中港城總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄40

/13801020306070809010040

50銷售百分比(%)1.3

按照經營形式分類1.3.4持售比研究影響持售比因素區(qū)域條件區(qū)域地段為稀缺好地……客戶投資商鋪關注因素區(qū)域位置交通條件街鋪主力店價格與面積餐飲功能開發(fā)商品牌社區(qū)規(guī)模周邊配套品牌商家進駐建筑形態(tài)建筑密度大；沿街面越長，首層可規(guī)劃面積越多；商業(yè)規(guī)劃樓層越高公司因素短期內期望回款數額越大業(yè)態(tài)關系可引入補充區(qū)域缺乏的主力店住宅、商業(yè)定位商業(yè)比例越大

住宅定位越高端總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄41

/1381.3

按照經營形式分類1.3.4持售比研究主力店：主力店的引進能擴大商業(yè)項目對外輻射力，帶動項目的整體經營。大型品牌超市商家的帶動影響力大于百貨商家一個大型品牌超市（如沃爾瑪）可支持的商業(yè)面積通常為其0.5-1.0倍存在理想的主力店情況下，考慮規(guī)劃一定的銷售商鋪說明案例：東莞松湖生活中心萬達廣場周邊銷售的萬達金街，其銷售面積與持有（萬達廣場）的比例大致在

1/4~1/5,總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄42

/1383

6

92

5

81

4

71.4

綜合分類研究銷售型混合型持有型外向型中間型內向型1.4.0

社區(qū)商業(yè)九宮格區(qū)域1~3為銷售

型，商業(yè)量逐漸增加區(qū)域4~6為部分持有部分銷售型區(qū)域7~9為持有經營及配套型區(qū)域1最安全，量小直接銷售區(qū)域3商業(yè)量多，直接銷售可能會有風險，區(qū)域6的風險適當降低但資金占壓增加銷售效益形象配套租金收益+形象配套總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄43

/1383

611.4

綜合分類研究銷售型混合型持有型中間型內向型廈門金域華府西安

萬科城7#東莞萬科生活廣場廣州江燕路深圳萬科紅北京新五街蘇州美好廣場萬科社區(qū)商業(yè)以銷外售為主，區(qū)域1、向2、3的項目較多，型尤其以區(qū)域3項目最多區(qū)域9均為大型持有集中社區(qū)商業(yè)，其中深圳萬科紅為售后返租區(qū)域4、5、6混合型代表項目較少，說明萬科較少局部持有項目，但區(qū)域

6項目數量呈上升趨勢區(qū)域7僅限于北京，7和8以配套功能為主，項目較少深圳金域華府大連萬科城廣州金色夢想長春萬科城一期長沙白鷺郡長沙金域緹香長春柏翠園合肥金色明郡杭州普福項目深圳翡麗道深圳萬科城珠?；▓@城9西安萬科城3#青島山東路成都音樂公園福州萬科廣場上海張江杭州濱江浦沿太原晉中朗潤園重慶鳳鳴山項目廈門北站杭州北辰之光貴陽

勁嘉大都會25長春藍山商業(yè)深圳8沈陽渾

深圳雙月灣

河天地

麓城北京公園里莆田萬科城福州金域榕郡深圳四季花城4無錫酩悅商業(yè)街北7京

北京金

北京金萬科橙

域東郡

域華府長沙紫臺杭州綠野花語杭州金色水岸振業(yè)橫崗一期蛇口花園城三期武漢高爾夫湖濱商業(yè)1.4.1

社區(qū)商業(yè)九宮格-項目分類總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄44

/1381.4

綜合分類研究銷售型混合型持有型外向型中間型內向型九宮格功能轉換說明4轉1、7：區(qū)域4的項目在商業(yè)情況合適、運營許可的情況下可分別向區(qū)域1轉換增加銷售或者向7轉換，增加形象配套及城市配套功能3轉6：區(qū)域3的項目在商業(yè)量過大或地段不合適的情況下可部分向區(qū)域6轉換，增加持有部分、降低風險區(qū)域5、6兼顧了前期銷售和部分持有做形象配套，綜合能力較強分布區(qū)域：”品”字形區(qū)域布局3租金收6益+形象配套9258銷售

1效益47

形象配套說明：各項目根據實際情況酌情考慮總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄45

/1381.4.2

社區(qū)商業(yè)九宮格-綜合說明1.4

綜合分類研究上海張江項目商住比11%，屬于外向型商業(yè)區(qū)位良好，適合商業(yè)發(fā)展，綜合考慮做持有+銷售混合型商業(yè)沿城市主要干道做外向型持有商業(yè)（部分集中盒子型），吸引外部人流消費、做形象及帶動商業(yè)氛圍沿項目內街、小區(qū)主要出入口沿街做銷售型、內向型商業(yè)、滿足小區(qū)配套需求同時提供現(xiàn)金流1.4.3

社區(qū)商業(yè)九宮格-案例說明說明案例：上海張江項目：總計容面積：301670M2，住宅+soho建筑面積：271660M2，商業(yè)建筑面積30000M2

，（其中持有20000M2，散售10000M2），商住比為11%。持有商業(yè)

集中盒子型沿街做銷售型內向型商業(yè)總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄46

/1382.1

定位分析2.2土地價值分析2.3體量研究2.4業(yè)態(tài)組合2.1.1

規(guī)模定位2.2.1價值判斷要點2.3.1強排思路2.4.1影響業(yè)態(tài)組合因素2.1.2

功能定位2.2.2

實例分析2.3.2強排方案2.4.2

常見業(yè)態(tài)組合2.2.3

實例方案2.4.3

重點業(yè)態(tài)趨向總體規(guī)劃Masterplan第二部分：設計要點[02]nd47

/13801產品分類02總體規(guī)劃03商業(yè)街設計04店鋪設計05后場設計2.1

定位分析2.1.1

規(guī)模定位分析結合市場定位結論，確定項目商業(yè)建筑總面積：最大值商業(yè)售價為住宅1.5-4倍，貢獻銷售收入和利潤能力遠大于住宅。同時經營良好的商業(yè)可以提升住宅品質，提升住宅獲利能力，并為住宅提供配套服務。因此在條件允許的情況下應盡可能的提高商業(yè)比例，將項目價值最大化。（銷售型商業(yè)總量盡量不大于10%）最小值無特殊要求情況下，居住區(qū)項目的商業(yè)配置最小值滿足規(guī)范要求即可，小區(qū)級項目約0.5㎡/人，約占項目住宅面積2%。固定值：功能轉換商業(yè)條件不支撐商業(yè)指標時可考慮功能轉換，以公寓、辦公等形式消化部分商業(yè)面積，以實現(xiàn)項目價值最大化方式。總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄48

/1382.1

定位分析2.1.2

功能定位分析商業(yè)與住宅關系：1、商業(yè)與住宅關系；項目片區(qū)的整體氛圍；住宅樓盤的整體風格；主題營造的可實現(xiàn)性等；2、開發(fā)節(jié)奏，商業(yè)街與展示區(qū)關系；3、售樓處與商業(yè)關系；商辦公寓及一、二

層沿集街中商商業(yè)業(yè)沿街商業(yè)商業(yè)與住宅關系需盡量避免先排住宅、后排商業(yè)，商業(yè)處于最不利因素位置住宅與商業(yè)利益需均衡考慮案例：鎮(zhèn)江藍山總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄49

/1382.2

土地價值分析2.2.1

價值判斷要點通過綜合分析各項輸入因素，結合項目的訴求對地塊價值進行排序，結合項目訴求對商業(yè)進行合理布置商業(yè)價值排序過程輸入因素分析輸出公式延展區(qū)位地段城市區(qū)位、是否中心區(qū)、是否商圈、是否人流旺地商業(yè)價值首先考慮地段因素按照商業(yè)界面價值，價值高設置多層、大面積商鋪；次要界面設置單層或多層商

鋪。按照總商業(yè)面積做強排布置研究。地鐵公交地塊周邊是否有利于人流到達的因素，如地鐵、公交、天橋等人流排序：地鐵＞公交＞天橋周邊地塊建筑屬性周邊社區(qū)、學校、幼兒園、商業(yè)、辦公建筑對商業(yè)價值的影響，能否帶來有效消費人群商業(yè)價值排序：商業(yè)＞辦公＞住宅＞學校道路等級交通情況道路等級越高，車行速度越快，不利于停留，不利于社區(qū)商業(yè)的商業(yè)價值；相反尺度相對宜人的城市支路對商業(yè)氛圍營造較好道路等級對商業(yè)的影響排序：宅間小路＞次要小路＞次要干道＞主要干道＞高速路城市規(guī)劃未來發(fā)展趨勢城市發(fā)展方向、地鐵規(guī)劃等，根據條件綜合判斷地塊價值七大判斷要素：區(qū)位地段地鐵公交周邊住宅周邊公建中小學校道路等級未來發(fā)展區(qū)位地段地鐵公交周邊住宅周邊公建中小學校道路等級決定商業(yè)總體價值、決定持或售決定人流起點、人流聚集點決定每天人流終點、人流方向決定上班或節(jié)假日人流終點方向下課人流起點、服務學生業(yè)態(tài)小路做外街，快速路做內街未來發(fā)展人流未來變化趨勢價值判斷順序地塊價值兩大判斷結論：地塊人流集中點排序（確定商業(yè)內、外街的起止；確定商業(yè)主要出入口）地塊各邊價值排序（確定商業(yè)體量分布和建筑形態(tài)）總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄50

/1382.2

土地價值分析2.2.2

實例分析相應位置布置商業(yè)體量通過對輸入條件的綜合分析后2.需對地塊價值進行排序，并在案例：杭州萬科浦沿地塊項目地塊周邊條件分析1.A處商業(yè)價值最高：緊鄰地鐵出入口，是主人流的必經之地。商業(yè)面積應在合理的前提下最大化。B處商業(yè)價值次高：西浦路為浦沿高檔居住社區(qū)主干道，為次人流導入方向，無縫連接西側未來商業(yè)地塊。C處緊鄰濱文小學與幼兒園,，上下學時人流較多。D處商業(yè)價值最低：沒有明確道路開通時間，緊鄰農居點，基本無商業(yè)互動性。地鐵出入口設小型廣場，商業(yè)價值最高處做2層商業(yè)內街。商業(yè)面積設置在合理的前提下最大化。其它三面設2層底商1243價值排序：1＞2＞3＞4地鐵站點總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄51

/138BA價值排序：A＞B＞C＞D5/1238總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄案例：杭州萬科浦沿商業(yè)強排方案地鐵出入口設小型廣場，商業(yè)價值最高處做2層情景商業(yè)街。商業(yè)面積設置在合理的前提下最大化。其它三面設2層底商。2.2.3

實例方案根據地塊價值排序，進行商業(yè)總體規(guī)劃布局，充分實現(xiàn)地塊的商業(yè)價值。輸出設計任務書。小型商鋪中型商鋪情景商業(yè)面積12mx5mx2層=120㎡15mx5x2層=150㎡120mx10m=1200㎡數量10032合計12000㎡4800㎡15mx5m12mx5m2.2

土地價值分析2.3

體量研究2.3.1

強排思路體量強排需在充分分析和了解項目周邊情況的基礎上將商業(yè)價值最大化排布。在適合規(guī)劃商鋪的場地條件下，首層（主要人流層）商鋪價值最大化，滿足退線及覆蓋率指標前提下，4米開間鋪進深不宜大于12米；6米開間鋪進深不宜大于15米，主力店不受進深限制商業(yè)強排價值最大化原則：首層面積最大化沿街展示最大化價值充分對比：二層VS一層大鋪二層VS短內街

長內街VS三層

三層VS盒子商業(yè)開口必須結合人流集中區(qū)域和人流集中點單層外街雙層外街單層+大鋪雙層+大鋪雙層+短內街雙層+長內街三層外街外街+盒子內街+盒子盒子商業(yè)量少，單層為主當場地高差較大，二層有直接到達人流時，可考慮雙首層；二三層商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃有一定局限性，需提前考慮，盡量平衡銷售與經營之間的關系。餐飲功能商鋪溢價能力較高，在條件允許情況下，非住宅塔樓投影下部分商業(yè)盡量獨立，以具備餐飲經營條件指標一層滿鋪有剩余時，充分考慮場地周邊道路和功能狀況，分析比較各臨街面各層商業(yè)的價值，根據價值排序局部做二層商鋪或局部增加首層商鋪的進深雙層鋪為主，出現(xiàn)內街三層鋪或者局部盒子盒子為主，部分外街、內街當兩層滿鋪還不能滿足指標，可以做內街或結合局部主力店或大鋪或者做三層；（三層或單鋪面積大于300平米，需要執(zhí)行商住樓規(guī)范。）內街過長過深會影響商業(yè)經營，因此如果面積過大可考慮局部做盒子持有，業(yè)態(tài)可為超市、菜場、餐飲等商業(yè)量逐漸增加總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄53

/138需對比權衡，確定最終形式盒子型集中商業(yè)案例：貴陽勁嘉大都會項目集中商業(yè)+街鋪+底商+轉換公寓辦公。部分持有小盒子62000㎡+散售街鋪9365㎡住宅52萬㎡、辦公12.5萬㎡2.3

體量研究13年11月確定規(guī)劃12年9月方案總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄54

/1382.3.2

強排方案綜合考慮地塊價值與項目本身的運行計劃后對商業(yè)體量進行分配并以相應的形態(tài)來實現(xiàn)。用地價值決定商業(yè)價值和分布西北角具體城市商圈較近，商業(yè)價值高，沿西側城市道路布置持有型集中商業(yè)北側情景商業(yè)價值其次，布置銷售型內街其他部分有商業(yè)價值位置布置沿街銷售型街鋪部分無商業(yè)價值位置取消商業(yè)地塊商業(yè)面積：22730㎡地塊商業(yè)面積：1920㎡地塊商業(yè)面積：5930㎡地塊商業(yè)面積：8910㎡案例：深圳翡麗道商業(yè)指標4萬㎡，住宅20萬㎡，2.3

體量研究深圳翡麗道，在方案強排過程存在全街鋪、盒子與混合式強排、部分段內街或部分集中商業(yè)等可能，各存在優(yōu)缺點。目前為全外街式，全銷售型商鋪，三層。優(yōu)點：全街鋪式規(guī)劃，銷售展示面最大缺點：產生部分大進深商鋪及位于三樓的大商鋪，難于銷售可分析三層與二層+段內街的對比，及三層與局部集中盒子之間的對比2.3.2

強排方案35mx40m15mx5m

7.5mx5m局部地塊強排，增加盒子型體量總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄55

/1382.4

業(yè)態(tài)組合影響業(yè)態(tài)組合因素社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合綜合影響因素較多，以下幾點需重點考慮：商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模的大小決定是否引進主力店，一般商業(yè)規(guī)劃達2萬平米以上則可以考慮引進主力店超市，再視規(guī)模的大小引進次主力店。如萬科紅商業(yè)面積約3.6萬平米，引進主力店超市2萬平米。競爭對手：當社區(qū)商業(yè)為中間或外向型時，規(guī)劃業(yè)態(tài)時需要考慮競爭對手，尤其是主力店和次主

力店的競爭，在周邊商業(yè)氛圍不成熟情況下，若競爭對手離項目近且已引進主力店，則本項目因考慮差異化競爭，以次主力店業(yè)態(tài)組合模式規(guī)劃業(yè)態(tài)。如萬科翡麗道旁邊的西薈城已引進沃爾瑪超市，則不宜再引進大型超市。商業(yè)建筑規(guī)劃：一般大型超市、影院和餐飲對物業(yè)的要求較高和特殊，若地塊或物業(yè)條件受限，必將影響此類業(yè)態(tài)招商。很多社區(qū)商業(yè)規(guī)劃鋪位時未考慮餐飲功能，后續(xù)招商餐飲很受限。區(qū)域環(huán)境：社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的組合亦跟周邊消費群有較大關系，如周邊學校較多，則教育培訓業(yè)態(tài)規(guī)劃較多。總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄56

/1382.4

業(yè)態(tài)組合2.4.2

常見業(yè)態(tài)組合外向型社區(qū)商業(yè)：外向型社區(qū)商業(yè)是對外經營性質最強的，其業(yè)態(tài)組合中輻射面較廣的業(yè)態(tài)占比較大，一般組合類型如下：組合一大型超市＋餐飲＋服務配套＋休閑娛樂＋美容美體該類型業(yè)態(tài)組合較適合于片區(qū)商業(yè)氛圍濃厚，人口數量較多，商業(yè)規(guī)模較大的項目；發(fā)揮大型品牌知名主力店的規(guī)模效應，吸引人流，帶動商業(yè)經營。組合二社區(qū)超市＋較大規(guī)模餐飲＋休閑娛樂＋服務配套＋美容美體該類型的業(yè)態(tài)組合通常適合居住人口暫時較不密集，商業(yè)氛圍較淺薄，但前景較好的片區(qū)；以社區(qū)超市帶動，以規(guī)模較大的餐飲為特色，吸引外部人流，發(fā)揮聚客效應?？倓t設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄57

/138錦繡江南業(yè)態(tài)面積比例公司2.4%教育培訓12.0%服飾精品5.9%服務配套12.4%超市38.6%餐飲1.8%休閑娛樂5.2%其它10.8%美容美體10.9%超市美容美體教育培訓餐飲其它服飾精品服務配套休閑娛樂公司2.4

業(yè)態(tài)組合2.4.2

常見業(yè)態(tài)組合外向型社區(qū)商業(yè)：組合一大型超市＋餐飲＋服務配套＋休閑娛樂＋美容美體錦繡江南主力店經營面積16000㎡的人人樂超

市，占總經營面積的38.6%，其次是服務配套（12.4%）、教育培訓（12.0%）和美容美體（10.9%）。資料來源：美格行深圳案例總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄58

/1382.4

業(yè)態(tài)組合2.4.2

常見業(yè)態(tài)組合外向型社區(qū)商業(yè)：組合二社區(qū)超市＋較大規(guī)模餐飲＋休閑娛樂＋服務配套萬科城業(yè)態(tài)面積比例美容7.3%服務配套17.4%生活家居1.6%餐飲35.8%便利店0.2%休閑13.1%服飾零售5.0%其他7.4%超市12.3%超市服務配套休閑餐飲美容服飾零售便利店生活家居其他萬科城的餐飲經營面積占比最大，約35.8％，其次是服務配套和休閑娛樂，分別為17.4%

和13.1%，社區(qū)超市華潤萬家經營面積占比

12.3％。四個業(yè)種共約占總經營面積的八成。資料來源：美格行深圳案例總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄59

/1382.4

業(yè)態(tài)組合2.4.2

常見業(yè)態(tài)組合中間型社區(qū)商業(yè)：中間型社區(qū)商業(yè)既立足于滿足本住宅小區(qū)的居民生活需要，又兼顧外部消費群。相比外向型社區(qū)商業(yè)，其對外的輻射力稍低，輻射力較強的業(yè)態(tài)占比會有所降低。組合一規(guī)模較小的綜合超市＋餐飲＋服務配套＋美容美體該類型業(yè)態(tài)組合較適合于片區(qū)商業(yè)氛圍一般，人口數量較多，商業(yè)規(guī)模適中的項目；發(fā)揮品牌知名主力店的規(guī)模效應，吸引人流，帶動其他商業(yè)經營。組合二社區(qū)標超＋較大規(guī)模餐飲＋服務配套＋美容美體該類型業(yè)態(tài)組合較適合于片區(qū)商業(yè)氛圍一般，人口數量不多，商業(yè)規(guī)模相對較大的項目；以較大規(guī)模餐飲業(yè)態(tài)吸引外部人流，帶動、穩(wěn)定其他商業(yè)經營。總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄60

/138美麗365花園業(yè)態(tài)面積比例其它16.3%美容美體16.4%超市27.2%服務配套29.0%餐飲11.1%超市 餐飲 服務配套 美容美體 其它2.4

業(yè)態(tài)組合2.4.2

常見業(yè)態(tài)組合中間型社區(qū)商業(yè)：組合一規(guī)模較小的綜合超市＋餐飲＋服務配套＋美容美體美麗365花園服務配套占比最大（29.0%），其次為超市（27.2%）、美容美體（16.4%）和餐飲（11.1%），超市和餐飲占總體比例比外向型有所降低。資料來源：美格行深圳案例總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄61

/138萬科金域華府業(yè)態(tài)面積比例教育培訓9.4%美容美體15.7%6.9%餐飲20.0%母嬰用品家居家具超市4.9%6.2%其它3.3%服務配套33.6%超市 餐飲 服務配套 美容美體教育培訓 母嬰用品 家居家具 其它2.4

業(yè)態(tài)組合2.4.2

常見業(yè)態(tài)組合中間型社區(qū)商業(yè)：組合二社區(qū)標超＋較大規(guī)模餐飲＋服務配套＋美容美體萬科金域華府服務配套占比最大（33.6%），其次為餐飲（20.0%）、美容美體（15.7%），社區(qū)標超華潤萬家比例（4.9%）。資料來源：美格行深圳案例總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄62

/1382.4

業(yè)態(tài)組合2.4.2

常見業(yè)態(tài)組合內向型社區(qū)商業(yè)：內向型社區(qū)商業(yè)主要服務于本社區(qū)居民，體現(xiàn)在業(yè)態(tài)組合上，對外輻射面較廣的業(yè)態(tài)所占比例也相應較小。組合一社區(qū)標超＋服務配套＋適量餐飲＋美容美體該類型業(yè)態(tài)組合較適合于商業(yè)規(guī)模適中，片區(qū)交通條件欠缺區(qū)域；商業(yè)業(yè)態(tài)主要以滿足本社區(qū)居民及周邊居民日常生活需求為主。組合二品牌便利超市＋服務配套＋適量餐飲＋美容美體該類型業(yè)態(tài)組合較適合于商業(yè)規(guī)模較小，社區(qū)居民即可支撐商業(yè)經營?？倓t設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄63

/138星海名城業(yè)態(tài)面積比例休閑娛樂7.4%美容美體14.3%其它9.2%餐飲22.4%超市15.8%服務配套30.8%超市美容美體餐飲休閑娛樂服務配套其它2.4

業(yè)態(tài)組合2.4.2

常見業(yè)態(tài)組合內向型社區(qū)商業(yè)：組合一：社區(qū)標超＋服務配套＋適量餐飲＋美容美體星海名城服務配套占比最大（30.8%），其次為餐飲（22.4%）、超市（15.8%）和美容美體（14.3%）。資料來源：美格行深圳案例總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄64

/1382.4

業(yè)態(tài)組合2.4.2

常見業(yè)態(tài)組合內向型社區(qū)商業(yè)：組合二：品牌便利超市＋服務配套＋適量餐飲＋美容美體萬科四季花城服務配套占比最大（34.0%），其次為服飾精品（12.2%）和美容美體（10.8%），華潤超市（9.9%）占比較小。萬科四季花城業(yè)態(tài)面積比例母嬰用品9.3%教育培訓7.3%超市9.9%餐飲3.4%服務配套34.0%服飾精品12.2%其它13.1%超市美容美體教育培訓服務配套母嬰用品美容美體10.8%餐飲服飾精品其它資料來源：美格行深圳案例總則設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄65

/1382.4

業(yè)態(tài)組合2.4.3

重點業(yè)態(tài)趨向社區(qū)商業(yè)基礎業(yè)態(tài)特點社區(qū)商業(yè)作為服務于社區(qū)居民的一種商業(yè)形式，其最基本的和必須的業(yè)態(tài)功能應屬服務配套類，包含水果店、銀行、

干洗店、電話廳、地產代理、書店、文具店、旅行社、修鞋、皮革護理、電訊、花店、寵物店、沖印店、藥店、茶葉店、煙酒專賣、面包店、飲用水、水族館、寵物醫(yī)院、口腔診所、社區(qū)醫(yī)院、保健品、特產、家政等。服務配套在社區(qū)商業(yè)中的數量最多，個數比約占整個社區(qū)商業(yè)的四成。針對深圳市22個社區(qū)商業(yè)中服務配套的詳細調查，其業(yè)種構成如圖：業(yè)種名稱個數（個）個數比例面積（㎡）面積比例地產中介13216.40%609413.00%煙酒茶葉9712.00%42409.00%藥店627.70%40048.50%特產食品店617.60%24535.20%銀行425.20%683414.60%水果店394.80%16233.50%面包甜點273.30%13492.90%干洗店263.20%8251.80%醫(yī)療診所253.10%28476.10%彩票/售票點202.50%5181.10%電訊網絡202.50%13412.90%進口食品202.50%10402.20%生鮮店202.50%16543.50%駕駛培訓192.40%9141.90%照相沖印182.20%6891.50%文具音像店162.00%9632.10%復印印刷151.90%5211.10%花店151.90%5421.20%口腔診所141.70%9652.10%其它141.70%6741.40%旅行社131.60%5941.30%凈水店121.50%5611.20%郵政快遞101.20%13092.80%酒莊酒窖91.10%4751.00%禮品補品91.10%2680.60%寵物醫(yī)院81.00%5041.10%皮具護理81.00%2310.50%日用品81.00%19594.20%書店81.00%3140.70%涼茶飲品70.90%1820.40%家政服務60.70%2610.60%醫(yī)療器件60.70%1670.40%合計806100.0%46915100.0%服務配套業(yè)態(tài)中出現(xiàn)頻率最高的八大業(yè)種依次為：地產中介、煙酒茶葉、藥店、特產食品店、銀行、水果店、面包甜點、干洗店?？倓t設計流程產品分類總體規(guī)劃商業(yè)街設計店鋪設計后場設計附錄66

/1382.4

業(yè)態(tài)組合2.4.3

重點業(yè)態(tài)趨向2006年和2013年深圳市社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合對比分析序號業(yè)種分類面積（㎡）面積比例2013年比2006年增加面積比2006年2013年2006年2013年1便利店103431230.5%1.0%202.0%2超市9241410382141.3%32.8%12.3%3餐飲374904916816.8%15.5%31.1%4服飾精品7401151983.3%4.8%105.4%5服務配套318244843314.2%15.3%52.2%6公司16917440.1%0.6%932.0%7家居家具180422330.8%0.7%23.8%8教育培訓786143310.4%4.5%1723.3%9美容美體10440255024.7%8.0%144.3%10母嬰用品150234360.7%1.1%128.8%11其它630169742.8%2.2%10.7%12數碼電器971103350.4%3.3%964.4%13五金建材