定稿益陽龍洲匯龍苑項目物業(yè)管理標(biāo)書

目錄

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刖百

目錄

第一章投標(biāo)人資格證明文件1

一、投標(biāo)承諾書1

二、法定代表人授權(quán)委托書2

三、投標(biāo)人資格證明文件3

四、擬派現(xiàn)場項目經(jīng)理資格聲明7

五、擬派項目主要管理人員、工程技術(shù)人員情況表8

第二章企業(yè)基本情況9

一、企業(yè)理念9

二、機(jī)構(gòu)設(shè)置12

三、管理優(yōu)勢13

四、管理規(guī)模15

五、酒店管理17

六、項目剪影18

第三章前期介入服務(wù)與接管驗收及入住管理方案22

一、前期介入服務(wù)22

二、項目的接管驗收25

三、入伙（?。┕芾矸桨?6

第四章對本項目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃33

一、總體管理服務(wù)目標(biāo)33

二、管理服務(wù)理念33

三、保證體系34

四、服務(wù)承諾34

第五章擬采取的工作計劃和物資裝備情況36

一、擬采取的工作計劃36

二、物資裝備情況37

第五章擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員的配備、培訓(xùn)、管理41

一、擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員的配備41

二、培訓(xùn)及管理50

第七章管理規(guī)章制度及管理檔案建立情況60

一、管理處各項管理制度目錄60

二、管理規(guī)章制度62

三、管理檔案建立情況73

第八章針對該項目的特點結(jié)合實際情況制訂服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)76

一、管理處服務(wù)人員形象的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)76

二、急修項目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與承諾78

三、一般維修的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)78

四、服務(wù)受理、報修接待的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)79

五、投訴處理的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)80

六、電梯、水泵等設(shè)備運行服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)80

七、房屋及其設(shè)備設(shè)施完好程度的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)83

八、小區(qū)消防安全、公共秩序維護(hù)的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)84

九、小區(qū)交通以及停車管理的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)87

十、控制突發(fā)事件的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)88

十一、物業(yè)及住戶檔案管理的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)89

十二、住宅裝修管理的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)90

十三、業(yè)戶滿意度測評的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)90

第九章構(gòu)建和諧社區(qū)與便民服務(wù)91

一、和諧社區(qū)91

二、便民服務(wù)93

第十章物業(yè)服務(wù)費用范圍的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修管理與維護(hù)95

一、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修和更新95

二、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的管理規(guī)定95

三、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案103

第十一章公共維修基金范圍的使用方案109

第十二章其他物業(yè)及設(shè)施、設(shè)備維修管理與維護(hù)112

一、房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)112

二、設(shè)備管理123

第十三章擬采取的安全與秩序維護(hù)方案135

第十四章綠化和保潔管理方案149

一、綠化管理方案149

二、保潔管理方案151

第十五章停車管理方案及地下車庫經(jīng)營管理的說明156

一、停車管理方案156

二、地下車庫經(jīng)營管理的說明157

第十六章針對業(yè)主、物業(yè)使用人及裝修企業(yè)的裝修管理與服務(wù)159

第十七章協(xié)助招標(biāo)人開展銷售工作的可行性方案與實施空房管理說明169

一、開展銷售工作的可行性方案169

二、空房管理辦法175

第十八章投標(biāo)報價及經(jīng)費收支預(yù)算177

第十九章對招標(biāo)人提出的相關(guān)配合要求的說明186

笫二十章招標(biāo)人要求投標(biāo)人對以下內(nèi)容做出實質(zhì)性承諾187

附件：物業(yè)管理應(yīng)急措施188

一、遇火災(zāi)處理程序188

二、接報治安事件處理程序192

三、接報刑事案件處理程序192

四、遇燃?xì)庑孤┨幚沓绦?95

五、遇停電處理程序195

六、遇水浸（跑、冒、漏）處理程序198

七、遇爆炸物或可疑物品處理程序199

八、遇恐怖事件處理程序200

九、觸電事故的應(yīng)急處理程序201

十、電梯困人事故的應(yīng)急處理程序201

十一、強(qiáng)烈大風(fēng)的應(yīng)急處理程序203

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非常榮幸能夠攜手益陽“龍洲?匯龍苑”項目共建美好家園。

“誠信與服務(wù)”，是益陽博信物業(yè)管理XX的靈魂和基礎(chǔ)。

益陽博信物業(yè)將利用自身在從業(yè)經(jīng)驗、人力、財力資源等方面，認(rèn)真做好“龍洲?匯

龍苑”的物業(yè)管理服務(wù)，把它作為益陽物業(yè)行業(yè)發(fā)展的典范。為此，我們推出“超前服

務(wù)”“個性化貼心服務(wù)”、“零缺陷”、“零時差”、“零干擾”等服務(wù)模式，以確保服務(wù)水

平與管理質(zhì)量。

同時，鑒于對“龍洲?匯龍苑”項目的理解與熟悉程度。我們重點將在日后的服務(wù)

中參照益陽博信物業(yè)《人力資源手冊》、《員工手冊》、《安全管理手冊》、《工程管理手冊》、

《入伙管理手冊》、《業(yè)主委員會管理手冊》、《建設(shè)工作手冊》、《環(huán)境管理手冊》、《品質(zhì)

管理手冊》、《行政管理手冊》等業(yè)務(wù)手冊標(biāo)準(zhǔn)，開展管理工作，我們的目的是要使本方

案對本項目的動作具有實際指導(dǎo)作用O

我XX接管XX廣場XX號樓項目

（---------）的優(yōu)勢

1、我XX是第X批國家一級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，在管理中擁有豐富的經(jīng)驗，目前管轄

的面積已超過2000萬平方米，其中85%以上的項目是通過市場競爭取得的管理權(quán),

XX有充分適合市場化運作的管理機(jī)制。

2、我XX已通過IS09001質(zhì)量管理體系、IS014001環(huán)境管理體系、0HSAS18001職業(yè)健

康安全管理體系三項貫標(biāo)的第三方認(rèn)證，對XX廣場XX號強(qiáng)項目（--）的管

理質(zhì)量具有充分的保證作用。

3、我XX是目前檔案管理X級的物業(yè)管理企業(yè)，對XX廣場XX號樓項目（-----）將

來的檔案管理將起到了保障作用。

4、管理經(jīng)驗豐富，具備同類物業(yè)的管理經(jīng)驗。XX目前己管理著包括XX國際博覽中

心、XX大廈商務(wù)樓、XX老街、XX東方廣場、XX國際廣場、XX步行街、

XX生活廣場、等商業(yè)類物業(yè)。在XX廣場XX號樓項目的物業(yè)管理

中，我們將進(jìn)一步融會提煉商業(yè)辦公樓、行政辦公樓宇和其它各類型物業(yè)的管理經(jīng)驗,

鑄就XX---------物業(yè)管理的“品牌”。

5、根據(jù)XX廣場XX號樓項目（-----）智能化程度較高的特點，我XX將對樓盤早期

介入，協(xié)助開發(fā)商在智能化設(shè)備設(shè)施的選型、評估和設(shè)計方案改進(jìn)方面提供建議和

參謀。之前我們曾參與多個高檔樓盤的早期介入，如：XX花園、XX新城、XX

苑、XX大廈等，都取得了較好的效果，用我們的經(jīng)驗，為開發(fā)商帶來了較大的利

益。

6、具有超前的服務(wù)理念：XX物業(yè)讓您更滿意。XX長期從事物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，在管

理各類物業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行不懈地探索，主動借鑒國際先進(jìn)的服務(wù)理念，不斷學(xué)習(xí)總結(jié)，

同時結(jié)合各地的傳統(tǒng)風(fēng)俗和不同用戶的需求特點，尋求各類物業(yè)最佳的管理方法。

通過學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進(jìn)的服務(wù)理念與管理方法，并與自身的實踐相結(jié)合，我XX提出了

獨具特色的具有超前性、創(chuàng)造性、全方位的管理服務(wù)理念，并在具體工作實踐中取

得了良好的效果。

第一章投標(biāo)人資格證明文件

投標(biāo)承諾書

中國物業(yè)管理協(xié)會：

一、本XX認(rèn)真研究了XX廣場XX號樓項目（------）前期物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)

文件后，愿意接受招標(biāo)文件的要約條件，愿意參加本次招標(biāo)。

二、本XX聲明如下：

1、同意按照招標(biāo)文件要求參與競標(biāo)，否則視為自動放棄。

2、在簽署XX廣場XX號樓項目（------）前期物業(yè)服務(wù)合同之前，本招標(biāo)文件

和貴司的中標(biāo)通知書構(gòu)成約束雙方的契約附件。

3、如我XX中標(biāo)，將按照貴司規(guī)定的時間簽訂XX廣場XX號樓項目（------）前

期物業(yè)服務(wù)合同，并按照要求準(zhǔn)時進(jìn)駐進(jìn)行物業(yè)管理全方位服務(wù)。

4、我方同意，在從規(guī)定的遞交投標(biāo)響應(yīng)文件截止之日起90個日歷日內(nèi)，自覺遵守

本次招投標(biāo)活動的每項規(guī)定。

投標(biāo)單位名稱：XX物業(yè)管理XXXX（公章）法人代表：

日期:地址:

聯(lián)系人:聯(lián)系電話:

法定代表人授權(quán)委托書

中國物業(yè)管理協(xié)會：

本授權(quán)書聲明：注冊于XX市XX路號樓（投標(biāo)人注冊地址）的XX物

業(yè)管理XXXX（投標(biāo)人名稱）法定代表人董事長（法定代表人姓名、職務(wù)）為

本XX授權(quán)簽字的（投標(biāo)人代表職務(wù)姓名）為本XX的合法代理人，就貴方

組織的XX廣場XX號樓項目（）前期物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)，以本XX名義處

理一切與之有關(guān)的事務(wù)。

本授權(quán)書于年月日簽字生效，特此聲明。

法定代表人：簽字蓋章：

投標(biāo)人代表：簽字蓋章：

投標(biāo)人全稱：XX物業(yè)管理XXXX投標(biāo)人公章:

投標(biāo)人資格證明文件

一、投標(biāo)人一般性概況

XX物業(yè)管理XX成立于年，隸屬XXX（集團(tuán)）XXXX,是國家X級資質(zhì)的物業(yè)

管理企業(yè)，注冊資本萬元人民幣，管理面積已超過萬平方米。

XX先后通過IS09001質(zhì)量管理體系、IS014001環(huán)境管理體系、0HSAS18001職業(yè)健

康安全管理體系、是檔案管理X級的企業(yè)。

我們的服務(wù)理念：XX物業(yè)讓您更滿意。

我們的服務(wù)追求：成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友。

二、企業(yè)情況一覽表

企業(yè)名稱XX物業(yè)管理XXXX

法定代表人

工商注冊號

企業(yè)成立時間

注冊地址

聯(lián)系地址

聯(lián)系電話/傳真

企業(yè)性質(zhì)

企業(yè)隸屬美系或股東

分支機(jī)構(gòu)/子XX/

與分支機(jī)構(gòu)的性質(zhì)隸屬關(guān)系、地址/

企業(yè)規(guī)模注冊資本萬元人民幣、從業(yè)人數(shù)在編人、勞務(wù)工

人。

2003年：XX物業(yè)管理糾紛案件勝訴、XX物業(yè)管理糾紛案件勝訴：

最近三所牽涉的主要訴訟案件（有

2004年：XX物業(yè)管理糾紛案件勝訴、XX物業(yè)管理糾紛案件勝訴：

或無）如有，是何類案件，結(jié)論如何2005年：XX物業(yè)管理糾紛案件被告XX履行相應(yīng)義務(wù)后撤訴結(jié)案、

XXXX物業(yè)管理糾紛案件勝訴、XXX物業(yè)管理糾紛案件調(diào)解結(jié)案，

XX履行相應(yīng)義務(wù)。

三、財務(wù)狀況表

資產(chǎn)和負(fù)債狀況（萬元）

注冊資本總資產(chǎn)

流動資產(chǎn)長期資產(chǎn)

長期負(fù)債短期負(fù)債

股份組成情況

股東名稱（單位或個人）所占股份比例

XX（集團(tuán)）XXXX

XX房產(chǎn)發(fā)展XXXX

開戶銀行

銀行名稱

地址

聯(lián)系電話

相關(guān)要求文件：

（1）提供企業(yè)最新的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表、會計報表、補(bǔ)充資料（復(fù)印

件）；

（2）其他可證明企業(yè)財務(wù)實力和真實性的文件，如年度審計報告等。

注：上述文件資料，需加蓋相關(guān)單位公章并需由被授權(quán)力人簽字V

四、投標(biāo)人資格聲明

1、名稱及概況

投標(biāo)人名稱：XX物業(yè)管理XXXX

總部地址：

電話號碼：

傳真號碼：

電子信箱：

成立和/或注冊日期：

實收資本：

近期資產(chǎn)負(fù)債表（到2004年12月31日）

長期資產(chǎn)：

流動資產(chǎn)：

長期負(fù)債：

短期負(fù)債

凈值：

主要負(fù)責(zé)人姓名（可選填）：

2、近三年主要業(yè)績明細(xì)表［見附頁）

3、有關(guān)開戶銀行的名稱和地址

名稱地址

4、投標(biāo)人所屬的集團(tuán)XX（如果有的話）

5、其他情況

茲證明上述聲明是真實、正確，并提供了全部能提供的資料和數(shù)據(jù)，我們同意遵照

貴方的要求出示有關(guān)證明文件。

投標(biāo)人名稱：XX物業(yè)管理XXXX

被授權(quán)人簽字：

被授權(quán)人的職務(wù)：

日期：

電話號碼：

傳真號碼：

電子信箱：

公章:

擬派現(xiàn)場項目經(jīng)理資格聲明

項目名稱：XX廣場XX號樓項目（------）

投標(biāo)人名稱：XX物業(yè)管理XXXX

姓名主要業(yè)績

性別

年齡

專業(yè)

學(xué)歷

工齡

職務(wù)

從事本崗位工作時間

聯(lián)系電話

投標(biāo)人公章:

投標(biāo)人代表簽字:

日期:

擬派項目主要管理人員、工程技術(shù)人員情況表

序性年職務(wù)職稱

姓名別身份證號簡歷

號齡（工種）（學(xué)歷）

1投資企業(yè)總經(jīng)理大專

大學(xué)本

2管理處經(jīng)理助理科/經(jīng)濟(jì)

師

3業(yè)戶服務(wù)部主管大專

大專/助

4設(shè)備主管理工程

師

高中/助

5設(shè)備主管理工程

師

注：在填寫時，如本表格不夠可按相同格式自行增加。

投標(biāo)人公章：

投標(biāo)人代表簽字:

日期:

第三章前期介入服務(wù)與接管驗收及入住管理方案

一、前期介入服務(wù)

要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用，若

我方中標(biāo)，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實際情況，對“XX廣場XX號樓項目（一一

一）”制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項

工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎(chǔ)。

1、規(guī)劃設(shè)計階段

對于規(guī)劃設(shè)計，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的討論，從

管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計方便口后的物業(yè)管理工

作。

?監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；

?小區(qū)人車分流的設(shè)計；

?公共照明開關(guān)設(shè)置位置；

?公共照明開關(guān)開閉形式；

?物業(yè)管理用房的位置設(shè)計；

?小區(qū)垃圾房的設(shè)置；

?公共洗手間的設(shè)置；

?信報箱的設(shè)立；

?公共告示欄的配置；

.家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留；

2、建設(shè)施工階段

建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進(jìn)度、施工情況,

逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，

為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。

提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議;

?分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；

.審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；

?提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；

?提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；

?幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；

?提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建

材的性能；

.檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰

面會等）；

?檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建

議；

?配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；

?提出遺漏工程項目的建議；

?對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客

戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（IS0900KIS01400KOHSAS18001等）需要，減少投

入成本和今后的物業(yè)管理成本。

3、竣工驗收階段

物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護(hù)發(fā)

展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對

各種設(shè)備、管線都逐一檢查，

.參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案；

?發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；

?參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收；

?制訂物業(yè)驗收流程；

?指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。

4、物業(yè)銷售階段

良好的物業(yè)管理形象及物'也管理品牌會吸引大量的購房者，同時也有助于貴方

樹立企業(yè)品牌形象和知名度，因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實際情況，協(xié)助

貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣，

.制定合理的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；

?售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象;

.委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；

?對物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；

?提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。

二、項目的接管驗收

1）物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收°

2）依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》對已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和

滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的

一個重要步驟。

3）物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、

場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。

a.XX選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗收工作；

b.既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場上，對物業(yè)進(jìn)行

嚴(yán)格的驗收，以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益；

c.接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題

加以解決，直到完全合格；

d.落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向

物業(yè)管理XX交付保修保證金，或由物業(yè)管理XX負(fù)責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費

用；

6）接管驗收的作用

a.明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系

b.確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)戶的利益

c.為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要

求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，

可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項

管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。

三、入伙（?。┕芾矸桨?/p>

?提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作，以免辦

理手續(xù)時徒勞往返。

?為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。

?即時完成入伙注記。

受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質(zhì)量。

1、業(yè)主入伙流程

1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。

2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理XX辦理入伙手續(xù)。

3）物業(yè)管理XX在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費情況；代

發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。

6）若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應(yīng)協(xié)

助發(fā)展商對房屋進(jìn)行整改后，請業(yè)主再次驗房。

7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理XX辦理裝修手續(xù)。

8）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。

2、租賃住戶入住流程

1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

2）簽訂《租賃合同書》。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。

3）由物業(yè)管理XX工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的，由

物業(yè)管理XX通知工程隊整改。

4）整改后或驗收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理XX簽驗收單，并從物業(yè)管理XX

領(lǐng)取房屋鑰匙。

5）交付押金和首期租金。

6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理XX辦理裝修手續(xù)。

3、入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

.入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問不厭。

?入伙各項資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)戶檔案。

?入伙各項收費正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。

?特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費合理，守時守約，保證質(zhì)量。

.內(nèi)部手冊登記及時，即時完成注記。

?入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。

4、入伙作業(yè)規(guī)程

?由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。

.業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。

.業(yè)戶到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費用。

?由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗房，抄錄水電表底數(shù)并共同

確認(rèn)。

.業(yè)戶驗房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)

助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問題的返修工作。

.如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理XX返修時，雙方須簽字確認(rèn)。

.業(yè)戶驗房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。

5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范

為了保證XX廣場XX號樓項目（-----）入伙工作正常有序，管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對

入伙工作的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。

1）集中入伙時管理處經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。

每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整

改，對確屬運作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實完

善。

2）正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄

情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項發(fā)書面通知并整改。

【入伙通知書」

女士/先生：

您好!您所認(rèn)購的弄號室的商品房，—日前己經(jīng)政府有關(guān)部門檢

查驗收合格，準(zhǔn)予入住?，F(xiàn)將有關(guān)入伙事項通知如下：

一、我XX擬定于—年_月_日至_月_日，集中辦理入伙手續(xù)。您可在回執(zhí)中

選定具體入伙日期前來辦理，并在收到本通知后一周內(nèi)將回執(zhí)寄回我XX。如您不能按時

前來，在—年_月_日后，請到銷售中心辦理入伙手續(xù)（法定節(jié)假日休息，恕不受理）。

二、集中入伙辦理地址：

三、辦理時間：上午至，下午至O

四、集中入伙期間，我XX有關(guān)部門和物業(yè)管理XX將派員現(xiàn)場接待辦公服務(wù)。

五、回執(zhí)郵寄地址：

郵編：傳真：

特此通知。

XX房地產(chǎn)開發(fā)XX

年_月—日

［入伙通知書回執(zhí)」

入伙通知書回執(zhí)

____XX：

茲接貴XX入伙通知書，本人購買的號—室商品房，擬定于年—月

日前來現(xiàn)場辦理入伙手續(xù)。此復(fù)。

業(yè)主（簽章）：

年月日

「入伙須知」

入伙須知

___________________女士/先生：

歡迎您成為的業(yè)主！

我XX為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)入伙事項和有關(guān)收樓程序，以免您在

接受新樓時，產(chǎn)生遺漏而導(dǎo)致不便。請您認(rèn)真閱讀，以免產(chǎn)生麻煩。

1、請您在接到《入伙通知書》后，按約定的日期來辦理入伙手續(xù)，以便我們及時

為您提供服務(wù)。

2、您來辦理入伙手續(xù)時請帶齊以下物件：

（1）購房預(yù)售合同；

（2）業(yè)主身份證（或護(hù)照）及印章；

（3）XX購買的還應(yīng)帶XX法人證件和公章；

（4）《入伙通知書》；

（5）已繳款項的收據(jù)（調(diào)換正式發(fā)票）；

（6）未繳的購房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項。

3、如您委托他人來辦理，還應(yīng)帶上：

（1）您（業(yè)主）的委托書，應(yīng)由律師見證；

（2）您（業(yè)主）身份證（或護(hù)照）的復(fù)印件；

（3）代理人的身份證或護(hù)照。

4、您辦理手續(xù)時請按入伙手續(xù)書的排列順序依次進(jìn)行。

5、您收樓時，請認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題"如

有問題，請?zhí)钊搿斗课蒡炇毡怼分?，管理處將代表業(yè)主利益向發(fā)展商協(xié)商解決。

祝您順利入伙！

XX物業(yè)管理XXXX

XX廣場XX號樓項目（-----）管理處

年月日

『入伙手續(xù)書」

入伙手續(xù)書

______________業(yè)主：

您認(rèn)購的號―室，現(xiàn)已具備入住條件，請您按如下順序辦理入伙手

續(xù)。謝謝您的合作。

1、房產(chǎn)收款組2、合同組

業(yè)主已付請房款、有線電視初裝業(yè)主已簽合同，并領(lǐng)取質(zhì)保書、電視

費、地籍圖費。線、地籍圖（兩份）、水表封卡、紀(jì)念品。

并開具收費憑證。

業(yè)主簽章：經(jīng)辦人：

經(jīng)辦人：部門簽章：

部門簽章：年月日

年月日

3、物業(yè)組

業(yè)主已領(lǐng)取《業(yè)主手冊》等入伙資

料。

業(yè)主已付清物業(yè)管理服務(wù)費（三個

月）、裝修垃圾清運費，并開具收費憑

證。

經(jīng)辦人：

部門簽章：

年月日

第四章對本項目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃

一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。通過我們的服務(wù)，為“X

X廣場XX號樓項目（-----）”創(chuàng)造價值，為業(yè)戶營造一個“安全、舒適、溫馨、親

情”的生活、辦公及購物環(huán)境，讓業(yè)戶安心、放心。

一、總體管理服務(wù)目標(biāo)

1、前期目標(biāo)

成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；

降低開發(fā)商的建設(shè)成本，促進(jìn)樓盤的銷售。

2、合同目標(biāo)

在合同期內(nèi)，全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友。

二年內(nèi)達(dá)到IS09001質(zhì)量管理體系第三方認(rèn)證；

二年內(nèi)達(dá)到IS014001環(huán)境管理體系第三方認(rèn)證；

二年內(nèi)達(dá)到0HSAS18001職業(yè)健康安全管理體系第三方認(rèn)證；

一年內(nèi)通過“XX市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的考評；

三年內(nèi)通過“XX省物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評；

四年內(nèi)達(dá)到“XX物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)；

二、管理服務(wù)理念----------XX物業(yè)讓您更滿意

讓一一嚴(yán)格管理、規(guī)范服務(wù)、心心交流

您一一業(yè)戶、發(fā)展商、行政主管部門、相關(guān)專業(yè)部門

更一一優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)于其它企業(yè)、100%業(yè)戶第一、不斷超越業(yè)戶日益

增長的需求

滿意一一成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友

成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友

成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友

三、保證體系

我XX已通過了IS09001質(zhì)量管理體系、IS014001環(huán)境管理體系及0HSAS18001職業(yè)

健康安全管理體系的三項認(rèn)證。同時，我XX自2001年起開展企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，并制訂

了XX“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（Q/0AKH）”。我XX將三項體系、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及適合“XX廣場XX號

樓項目（-----”'的三級操作文件貫穿于“XX廣場XX號樓項目（------）”的物業(yè)

管理之中。

四、服務(wù)承諾

1、總體指標(biāo)

1、滿意度指數(shù)85以上；

2、管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故，

管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故，

管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故；

3、第一年度導(dǎo)入三項貫標(biāo)體系管理，

第二年度通過三項貫標(biāo)體系認(rèn)證；

2、分類指標(biāo)

1、管理處設(shè)專線24小時受理報修，

2、業(yè)戶接待時間：365天8:30-20:30；

3、各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100%；

4、檔案歸檔率達(dá)到100%,

檔案完整率達(dá)到100；

5、維修及時率達(dá)到100%；

6、維修質(zhì)量合格率達(dá)到95%以上；

7、實行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達(dá)到100羯

8、有效投訴處理率100%,投訴人簽字滿意率95%以上；

9、公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到98%以上；

10、房屋建筑完好率達(dá)到98%以上；

11、綠化存活率達(dá)到98%以上；

12、清潔管理無盲點，

管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；

13、道路、停車場完好率達(dá)到98%以上；

14、管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實行24小時保安立崗服務(wù)

第五章擬采取的工作計劃和物資裝備情況

一、擬采取的工作計劃

為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認(rèn)真做好物業(yè)的接管驗收工作的基礎(chǔ)上，擬

定進(jìn)一步的工作計劃，加強(qiáng)裝修管理，增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)XX之間的溝通，以確保物

業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，同時為開發(fā)商提供一個后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)工作，使開發(fā)

商與物業(yè)XX的品牌共同提高，達(dá)到“雙贏”的目的。

1、業(yè)主入伙前

我XX對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場查勘，力爭在小區(qū)工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度

提出改進(jìn)或布置措施，配合準(zhǔn)備接管驗收所需要準(zhǔn)備的資料及其他相關(guān)工作。

在和發(fā)展商進(jìn)行物業(yè)的交接驗收中，由我XX提出接管驗收所需要的所有書面

資料（驗收標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》）。對于驗收中發(fā)現(xiàn)不合格

情況由我XX提出整改單，在一定期限內(nèi)由開發(fā)施工單位整改修復(fù)，再由我XX驗收

合格后接受。同時協(xié)助發(fā)展商制定《使用公約》、《業(yè)主手冊》等文件，同時準(zhǔn)備好

業(yè)主入戶所需要的《入伙手續(xù)書》、《業(yè)戶信息表》、《入伙資料簽收表》、《房屋質(zhì)量

整改通知書》、《裝修管理辦法》、《裝修管理協(xié)議》、《代辦服務(wù)委托書》、《房屋驗收

表》、《鑰匙簽收表》等書面資料。另一方面，做好小區(qū)的開荒保潔工作，進(jìn)入日常

工作狀態(tài)；保安人員要熟悉小區(qū)情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備

設(shè)施的完好，以一個整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。

2、業(yè)主入伙中

業(yè)主入戶中由我XX設(shè)備維修人員陪同進(jìn)行房屋內(nèi)部驗收、抄表，對于業(yè)主發(fā)

現(xiàn)的問題予以記錄。向業(yè)主交付填寫的資料有：《業(yè)戶手冊》、《裝修管理辦法》、《入

伙資料簽收表》、《業(yè)主信息表》、《房屋驗收表》、《鑰匙簽收單》等，并及時向業(yè)主

介紹有關(guān)物業(yè)入伙后的管理規(guī)定。

其中尤為重要的工作就是裝修管理，按XX標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主做好解釋工作，并準(zhǔn)備

好《裝修申報表》、《施工人員登記表》、《施工人員出入證》、《施工許可證》、《動用

明火許可證》、《安全責(zé)任書》等書面資料，業(yè)戶服務(wù)人員會將《施工人員登記表》

復(fù)印件交保安主管；保安巡崗按表查驗施工人員的《施工人員出入證》，并巡視跟

蹤施工隊的裝修過程，督促施工隊文明施工，保持環(huán)境整潔，建筑垃圾規(guī)定袋裝化

并及時清理到指定的堆放地，不允許將垃圾堵住樓道，不允許將水泥漿、剩漆、膠

水、可燃液體倒入下水道；夜間保持施工區(qū)安靜。管理處除保安外，業(yè)戶接待、管

理處經(jīng)理都應(yīng)當(dāng)定時對裝修施工現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)違章及時糾正，裝修結(jié)束應(yīng)經(jīng)過驗

收，裝修期間的裝修材料運出小區(qū)應(yīng)當(dāng)應(yīng)業(yè)戶簽字并經(jīng)管理處經(jīng)理確認(rèn)。

3、業(yè)主入伙后

進(jìn)入全面管理階段后，物業(yè)管理處將以XX企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，主要開展以下工

作（但不限于）：

?房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修；

?設(shè)備設(shè)施管理；對物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運行、保養(yǎng)、維修；

?清潔管理：加強(qiáng)清潔員工的管理，維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生；

?綠化管理：物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護(hù)；

?消防管理：建立消防隊伍，對物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理；

?安全管理；加強(qiáng)保安隊伍的建設(shè)管理，確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適；

?車輛管理：維護(hù)行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序；

?產(chǎn)籍管理：指對產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進(jìn)行完善和修

正，保證產(chǎn)籍的完整、準(zhǔn)確、與實際相符；

?財務(wù)管理：對物業(yè)管理資金運作和管理；

?協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的業(yè)主與發(fā)展商之間的糾紛。

二、物資裝備情況

1、物業(yè)管理用房

為創(chuàng)造一個良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理條例的規(guī)定，以及結(jié)合X

X廣場XX號樓項目（）的特點，除各類設(shè)施設(shè)備機(jī)房外，物業(yè)管理用房還

包括：

?管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；

?保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管

理用房和倉庫；

2、物業(yè)管理用房的配置要求

［管理處辦公用房］

劃分為客戶接待和辦公兩個區(qū)域，場所面積按建設(shè)部相關(guān)文件執(zhí)行。

［工程維修作業(yè)工作室］

需放置梯子、臺鉆等設(shè)備及備品備件倉庫等。

［保安、保潔人員休息、更衣室］

放置更衣箱、凳子、保潔工具等。

以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公

用房為宜?？偟脑瓌t是，給業(yè)主及租戶帶來方便，提高我方人員工作效率。

3、管理設(shè)施的配置要求

管理處開辦物品表

名稱數(shù)量/型號

一、辦公用品開辦物品

復(fù)印機(jī)1臺/施樂2018

電腦2臺/IBM主機(jī)、三星17寸純平顯示器

打印機(jī)1臺/HP1010

對講機(jī)16只/摩托羅拉GP-885

對講機(jī)電池板16塊/1000mA

充電器10只/單路

現(xiàn)金保險箱1臺/永發(fā)4800

辦公桌4張/防火板臺面1600*800*750

辦公椅6把/麻面鋼制滑輪轉(zhuǎn)椅

接待桌2張/防火板臺面1600*800*750

接待椅4把/麻面弓型扶手椅

洽談桌1張/防火板桌面直徑75°m,高度75cm

洽談椅4把/麻面鍍銘鋼椅

會議桌1張

會議椅12把

水瓶2只/企鵝式WL-LM-1300

網(wǎng)絡(luò)杯12只/瓷制無柄

煙灰缸3R/612202A

考勤鐘