工學(xué)院二號(hào)住宅小區(qū)前期物業(yè)管理投標(biāo)文件

招標(biāo)編號(hào)：______________________

安陽工學(xué)院二號(hào)住宅小區(qū)

前期物業(yè)管理

投

標(biāo)

文

件

招標(biāo)項(xiàng)目：安陽工學(xué)院二號(hào)住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)

建設(shè)單位：安陽工學(xué)院

投標(biāo)單位：安陽市美麗家物業(yè)服務(wù)中心

投標(biāo)日期：2008年月日

目錄

前言

我公司接管安陽工學(xué)院2號(hào)教師住宅小區(qū)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)

目錄

第一章投標(biāo)人資格證明文件

一、投標(biāo)函

二、投標(biāo)書

三、開標(biāo)一覽表

四、關(guān)于資格的聲明函

五、企業(yè)相關(guān)證件

六、法定代表人身份證明及授權(quán)委托書

第二章

第三章前期介入服務(wù)與接管驗(yàn)收及入住管理方案

一、前期介入服務(wù)

二、項(xiàng)目的接管驗(yàn)收

三、入伙（住）管理方案

第四章對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃

一、總體管理服務(wù)目標(biāo)

二、管理服務(wù)理念

三、保證體系

四、服務(wù)承諾

第五章擬采取的工作計(jì)劃和物資裝備情況

一、擬采取的工作計(jì)劃

二、物資裝備情況

第五章擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員的配備、培訓(xùn)、管理

一、擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員的配備

二、培訓(xùn)及管理

第七章管理規(guī)章制度及管理檔案建立情況

一、管理處各項(xiàng)管理制度目錄

二、管理規(guī)章制度

三、管理檔案建立情況

第八章針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)結(jié)合實(shí)際情況制訂服務(wù)內(nèi)容和

指標(biāo)

一、管理處服務(wù)人員形象的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)

二、急修項(xiàng)目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與承諾

三、一般維修的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)

四、服務(wù)受理、報(bào)修接待的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)

五、投訴處理的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)

六、電梯、水泵等設(shè)備運(yùn)行服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容和指

七、房屋及其設(shè)備設(shè)施完好程度的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)

八、小區(qū)消防安全、公共秩序維護(hù)的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)

九、小區(qū)交通以及停車管理的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)

十、控制突發(fā)事件的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)

十一、物業(yè)及住戶檔案管理的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)

十二、住宅裝修管理的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)

十三、業(yè)戶滿意度測(cè)評(píng)的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)

第九章構(gòu)建和諧社區(qū)與便民服務(wù)

一、和諧社區(qū)

二、便民服務(wù)

第十章物業(yè)服務(wù)費(fèi)用范圍的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修管理與維

護(hù)

一、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修

和更新

二、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的管理規(guī)

定

三、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)

施方案

第十一章公共維修基金范圍的使用方案

第十二章其他物業(yè)及設(shè)施、設(shè)備維修管理與維護(hù)

一、房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)

二、設(shè)備管理

第十三章擬采取的安全與秩序維護(hù)方案

第十四章綠化和保潔管理方案

一、綠化管理方案

二、保潔管理方案

第十五章停車管理方案及地下車庫(kù)經(jīng)營(yíng)管理的說明

一、停車管理方案

二、地下車庫(kù)經(jīng)營(yíng)管理的說明

第十六章針對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人及裝修企業(yè)的裝修管理與

服務(wù)

第十七章協(xié)助招標(biāo)人開展銷售工作的可行性方案與實(shí)施

空房管理說明

一、開展銷售工作的可行性方案

二、空房管理辦法

第十八章報(bào)價(jià)及成本分析

第十九章對(duì)招標(biāo)人提出的相關(guān)配合要求的說明

第二十章招標(biāo)人要求投標(biāo)人對(duì)以下內(nèi)容做出實(shí)質(zhì)性承諾

附件：物業(yè)管理應(yīng)急措施

一、遇火災(zāi)處理程序

二、接報(bào)治安事件處理程序

三、接報(bào)刑事案件處理程序

四、遇燃?xì)庑孤┨幚沓绦?/p>

五、遇停電處理程序

六、遇水浸（跑、冒、漏）處理程序

七、遇爆炸物或可疑物品處理程序

八、遇恐怖事件處理程序

九、觸電事故的應(yīng)急處理程序

十、電梯困人事故的應(yīng)急處理程序

十一、強(qiáng)烈大風(fēng)的應(yīng)急處理程序

前言

首先，十分榮幸能參與“安陽工學(xué)院2號(hào)教師住宅小區(qū)”項(xiàng)目的

前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)工作。我公司將依托自身的專業(yè)管理實(shí)力，結(jié)合“安陽

工學(xué)院2號(hào)教師住宅小區(qū)”的現(xiàn)狀，對(duì)“安陽工學(xué)院2號(hào)教師住

宅/卜區(qū)”的物業(yè)管理模式、組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策

劃，

我們將以安陽市美麗家物業(yè)服務(wù)中心（原城北物業(yè)管理處）

嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國(guó)家政策法規(guī)和貴方的實(shí)際需要的前提下，憑

借安陽市美麗家物業(yè)服務(wù)中心（原城北物業(yè)管理處）物業(yè)在長(zhǎng)

期物業(yè)管理服務(wù)過程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)以及充足的人才，為“安陽工學(xué)院2

號(hào)教師住宅小區(qū)”的業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)和諧而優(yōu)美的居住、辦公及購(gòu)物環(huán)境，

提升“安陽工學(xué)院2號(hào)教師住宅小區(qū)”的物業(yè)價(jià)值，并使“安陽工

學(xué)院2號(hào)教師住宅小區(qū)”成為安陽市乃至河南省又一個(gè)知名的高檔綜合

物業(yè)管理品牌。

本投標(biāo)書是根據(jù)貴方提供的“安陽工學(xué)院2號(hào)教師住宅小區(qū)”前

期物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)文件要求，結(jié)合我中心的企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)我中心

考察研究之后，編制的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書。

再次感謝給予我們這次合作的機(jī)會(huì)。

公司名稱：安陽市美麗家物業(yè)服務(wù)中心（原城北物業(yè)管理

處）

注冊(cè)（通訊）地址:

聯(lián)系電話:

傳真電話:

郵政編碼:

我中心接管安陽工學(xué)院2號(hào)教師住宅小區(qū)的優(yōu)勢(shì)

1、我中心是國(guó)家三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，隸屬于安陽市房產(chǎn)管理

局北關(guān)分局。安陽市美麗家物業(yè)服務(wù)中心注冊(cè)資金50萬元，具

有獨(dú)立法人資格，持有物業(yè)服務(wù)三級(jí)資質(zhì)證書。我中心部門經(jīng)理

以上管理人員、主任及員工均取得國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理資

格證書，高級(jí)管理人員經(jīng)過了嚴(yán)格的專業(yè)培訓(xùn)，工程技術(shù)人員具

有全方位物業(yè)管理工程技術(shù)，具有多年物業(yè)服務(wù)管理工作經(jīng)驗(yàn)。

2、我公司已通過IS09001質(zhì)量管理體系、IS014001環(huán)境管理體系、0HSAS18001

職業(yè)健康安全管理體系三項(xiàng)貫標(biāo)的第三方認(rèn)證，對(duì)安陽工學(xué)院2號(hào)教

師住宅/卜區(qū)的管理質(zhì)量具有充分的保證作用。

3、我公司目前檔案管理是三級(jí)，物業(yè)服務(wù)中心業(yè)對(duì)安陽市美麗家物業(yè)

服務(wù)中心將來的檔案管理將起到了保障作用。

4、管理經(jīng)驗(yàn)豐富，具備同類物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)。我中心受托管理的物

業(yè)小區(qū)有紫竹苑、益鑫嘉園、泡水一方、龍悅灣玉花園4個(gè)小區(qū)，

業(yè)主滿意率均達(dá)到95%以上。2005年，通過全體員工的努力，

益鑫嘉園住宅小區(qū)被安陽市人民政府命名“城區(qū)綠化管理達(dá)標(biāo)單

位”。目前剛剛受托管理的項(xiàng)目有占地150畝，建筑面積15萬平

方米新中式環(huán)保節(jié)能隔震住宅小區(qū)一一龍悅灣玉花園。該小區(qū)是

本市唯一采用太陽能公用照明，仿蘇州園林設(shè)計(jì)的新人文典范住

宅小區(qū)。

5、具有超前的服務(wù)理念：美麗家物業(yè)讓您更滿意。公司長(zhǎng)期從事物業(yè)管理服

務(wù)行業(yè)，在管理各類物業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行不懈地探索，主動(dòng)借鑒國(guó)際先進(jìn)的服務(wù)理

念，不斷學(xué)習(xí)總結(jié)，同時(shí)結(jié)合各地的傳統(tǒng)風(fēng)俗和不同用戶的需求特點(diǎn)，尋求

各類物業(yè)最佳的管理方法。通過學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的服務(wù)理念與管理方法，并

與自身的實(shí)踐相結(jié)合，我公司提出了獨(dú)具特色的具有超前性、創(chuàng)造性、全方

位的管理服務(wù)理念，并在具體工作實(shí)踐中取得了良好的效果。

、投標(biāo)函

二、投標(biāo)書

投標(biāo)書

安陽市......（招標(biāo)公司名稱）_

根據(jù)貴方關(guān)于《安陽工學(xué)院二號(hào)住宅小區(qū)》工程前期物

業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)邀請(qǐng)：（招標(biāo)號(hào)）

投標(biāo)代表：職務(wù)：

投標(biāo)人（名稱）：安陽市美麗家物業(yè)服務(wù)中心

我們將提交投標(biāo)文件正本一份和副本三份，并對(duì)之負(fù)法

律責(zé)任。

1、開標(biāo)一覽表

2、物業(yè)管理方案

3、管理服務(wù)承諾偏差表

4、關(guān)于資格的聲明函

5、法定代表人授權(quán)委托書

6、投標(biāo)人近期履行的相關(guān)業(yè)績(jī)表

7、資格證明文件

8、投標(biāo)保證金為：￥元

簽字代表完全同意如下：

1、所附投標(biāo)報(bào)價(jià)表中規(guī)定的應(yīng)提供和交付的項(xiàng)目投標(biāo)

總價(jià)為人民幣：元大寫：元整

2、如果我們的投標(biāo)書被接受，我們將按招標(biāo)文件中所

有規(guī)定去完成，履行其全部責(zé)任。

3、完全同意評(píng)標(biāo)委員會(huì)和招標(biāo)人按綜合得分高低，根

據(jù)相關(guān)規(guī)定確定和中標(biāo)單位要求，并同意承擔(dān)為投標(biāo)所發(fā)生

的一切費(fèi)用。

4、如果在規(guī)定的開標(biāo)時(shí)間后，我單位在投標(biāo)有效期內(nèi)

撤回投標(biāo)，其投標(biāo)保證金將被貴方?jīng)]收。

5、我們完全同意，所遞交的投標(biāo)文件已充分考慮了各

種外部因素對(duì)報(bào)價(jià)的影響，完全同意投標(biāo)文件規(guī)定的投標(biāo)截

止時(shí)間。

地址：安陽市北關(guān)區(qū)友誼路17號(hào)

電話：5117362

投標(biāo)代表簽字：職務(wù):

投標(biāo)人名稱：（蓋章）

三、開標(biāo)一覽表

開標(biāo)一覽表

投標(biāo)人名稱：安陽市美麗家物業(yè)服務(wù)中心

投標(biāo)編號(hào)：

項(xiàng)目名投標(biāo)報(bào)價(jià)管理服務(wù)

稱年限

安陽工執(zhí)行《物業(yè)

學(xué)院二號(hào)住小寫:管理?xiàng)l例》第

宅小區(qū)前期二十六條之相

物業(yè)管理服關(guān)規(guī)定

開辦費(fèi)：￥

小寫：元

投標(biāo)代表簽字:投標(biāo)人簽章:

職務(wù)：

2008年月日

四、關(guān)于

資格的聲明函

關(guān)于資格的聲明函

五、企業(yè)相關(guān)證件

（一）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

（二）企業(yè)代碼證復(fù)印件

（三）物業(yè)管理資質(zhì)證書復(fù)印件

（四）企業(yè)稅務(wù)登記證復(fù)印件

（五）物業(yè)管理人員證書復(fù)印件

六、法定代表人身份證明

及授權(quán)委托書

證明

陳剛，男，漢族，1969年月日出生,

現(xiàn)為安陽市美麗家物業(yè)服務(wù)中心法人代表。

（附：身份證復(fù)印件）

特此證明！

安陽市美麗家物業(yè)服務(wù)中心

2008年月日

授權(quán)委托書

第二章

安陽市美麗家物業(yè)服務(wù)中心簡(jiǎn)介

第二章安陽市美麗家物業(yè)服務(wù)中心簡(jiǎn)介

安陽市美麗家物業(yè)服務(wù)中心（原安陽市城北物業(yè)管理

處）隸屬于安陽市房產(chǎn)管理局北關(guān)分局，成立于1998年8

月，注冊(cè)資金50萬元，具有獨(dú)立法人資格，持有省級(jí)物業(yè)

服務(wù)三級(jí)資質(zhì)證書，管理人員均持有建設(shè)廳頒發(fā)的物業(yè)管理

資格證書并且有多年從事公房管理工作的經(jīng)驗(yàn)。我中心履行

“服務(wù)第一”、“業(yè)主至上”的宗旨，制定了一整套嚴(yán)格的內(nèi)

部管理規(guī)章制度和完整的物業(yè)服務(wù)程序。經(jīng)過近10年的探

索和發(fā)展，已發(fā)展成為一個(gè)專業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化的物業(yè)

服務(wù)企業(yè)。

我中心經(jīng)營(yíng)服務(wù)范圍：專業(yè)提供全方位的物業(yè)服務(wù)、秩

序維護(hù)、保潔、維修、綠化及其他服務(wù)項(xiàng)目。管理內(nèi)容有“公

司宗旨“、“服務(wù)思想”、“員工守則”為員工的服務(wù)形象；“日

常行為、文明用語、接待來訪、上門服務(wù)”等規(guī)范，促使員

工具有可佳的自身素質(zhì)和服務(wù)水準(zhǔn)，為公司贏得了很高的信

譽(yù)。

我中心經(jīng)理、管理處主任及員工均參加省專業(yè)培訓(xùn)學(xué)習(xí)

持有物業(yè)管理資質(zhì)證書，工程技術(shù)人員具有全方位物業(yè)管理

工程技術(shù)，完全適應(yīng)物業(yè)服務(wù)之需要。

我中心先后管理的小區(qū)有紫竹苑、益鑫嘉園、漁水一方

3個(gè)小區(qū)，收費(fèi)率均達(dá)到95%。2005年，通過全體員工的

努力，益鑫嘉園住宅小區(qū)被安住市人民政府命名“城區(qū)綠化

管理達(dá)標(biāo)單位

我中心本著“以服務(wù)求生存”的宗旨，在服務(wù)上做文章,

通過科學(xué)的管理手段和專業(yè)化管理技術(shù)，給業(yè)主提供一個(gè)安

全、舒適、整潔、優(yōu)美的生活環(huán)境，使小區(qū)業(yè)主在生活、工

作上無后顧之憂，以其專業(yè)的獨(dú)立的特色，營(yíng)造了一個(gè)又一

個(gè)美好的新家園。

第三章前期介入服務(wù)與接管驗(yàn)收及入住管理方案

一、前期介入服務(wù)

要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作

用，若我方中標(biāo)，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)“XX廣場(chǎng)XX號(hào)

樓項(xiàng)目（-----）”制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按

計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的

討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便

日后的物業(yè)管理工作。

監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；

小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)；

公共照明開關(guān)設(shè)置位置：

公共照明開關(guān)開閉形式；

物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)：

小區(qū)垃圾房的設(shè)置；

公共洗手間的設(shè)置；

信報(bào)箱的設(shè)立：

公共告示欄的配置：

家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留；

2、建設(shè)施工階段

建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期顧問人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施

工情況，逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解：對(duì)有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、

早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。

?提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建

議：

.分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓

力；

?審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見：

?提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見：

?提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；

?幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成

損傷：

.提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置

及所用建材的性能；

?檢查工程施工進(jìn)度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑

師定期碰面會(huì)等)：

?檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部

分提出建議；

?配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量：

?提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；

?對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿

足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)(IS0900KIS01400U01ISAS18001

等)需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。

3、竣工驗(yàn)收階段

物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提

出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使

用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。

?參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案：

?發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；

?參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；

?制訂物業(yè)驗(yàn)收流程；

?指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。

4、物業(yè)銷售階段

良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會(huì)吸引大量的購(gòu)房者，同時(shí)也有

助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根

據(jù)實(shí)際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。

制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備:

售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形

委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問：

對(duì)物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作：

提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。

二、項(xiàng)目的接管驗(yàn)收

1）物業(yè)的接管驗(yàn)收是對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。

2）依據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)

安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能

否正常開展的一個(gè)重要步驟。

3）物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括

道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。

a.公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工

作；

b.既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場(chǎng)上，對(duì)

物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益：

c.接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對(duì)存

在為問題加以解決，直到完全合格；

d.落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負(fù)責(zé)

保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開發(fā)主體

一次性撥付保修費(fèi)用：

6）接管驗(yàn)收的作用

a.明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系

b.確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)戶的利益

c.為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量

達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物

業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，

有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。

三、入伙（?。┕芾矸桨?/p>

?提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工

作，以免辦理手續(xù)時(shí)徒勞往返，

?為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。

即時(shí)完成入伙注記。

受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時(shí)守約、保證質(zhì)量。

1、業(yè)主入伙流程

1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知

書，

2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。

3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費(fèi)

情況：代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約譏

6）若業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交發(fā)展商，管

理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對(duì)房屋進(jìn)行整改后，請(qǐng)業(yè)主再次驗(yàn)房。

7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

8）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。

2、租賃住戶入住流程

1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合

同，

2）簽訂《租賃合同書》。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。

3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問

題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊(duì)整改。

4）整改后或驗(yàn)收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗(yàn)收單，并從物業(yè)

管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。

5）交付押金和首期租金。

6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

3、入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

?入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問不厭。

?入伙各項(xiàng)資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)戶檔案。

?入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。

?特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費(fèi)合理，守時(shí)守約，保證質(zhì)量。

?內(nèi)部手冊(cè)登記及忖，即時(shí)完成注記。

?入伙按戶匯總，次月5口前全部歸檔。

4、入伙作業(yè)規(guī)程

?由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。

?業(yè)戶攜帶購(gòu)房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點(diǎn)辦理手續(xù)。

?業(yè)戶到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費(fèi)用。

?由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗(yàn)房，抄錄水電表底數(shù)

并共同確認(rèn)。

?業(yè)戶驗(yàn)房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管

理處協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問題的返修工作。

?如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時(shí)，雙方須

簽字確認(rèn)。

?業(yè)戶驗(yàn)房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。

5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范

為了保證XX廣場(chǎng)XX號(hào)樓項(xiàng)目（-----）入伙工作正常有序，管理處經(jīng)理

負(fù)責(zé)對(duì)入伙工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。

1）集中入伙時(shí)管理處經(jīng)理每天巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予

以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面

通知相關(guān)人員整改，對(duì)確屬運(yùn)作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防

措施通知單加以落實(shí)完善。

2）正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費(fèi)情況、

記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項(xiàng)發(fā)書面通知并整改。

r入伙通知書」

女士/先生：

您好!您所認(rèn)購(gòu)的弄號(hào)室的商品房，—日前已經(jīng)政府有關(guān)

部門檢查驗(yàn)收合格，準(zhǔn)予入住?，F(xiàn)將有關(guān)入伙事項(xiàng)通知如下：

一、我公司擬定于—年_月_日至_月_日，集中辦理入伙手續(xù)。您可在

回執(zhí)中選定具體入伙口期前來辦理，并在收到本通知后一周內(nèi)將回執(zhí)寄回我公

司，如您不能按時(shí)前來，在—年_月_日后，請(qǐng)到銷售中心辦理入伙手續(xù)（法

定節(jié)假日休息，恕不受理）。

二、集中入伙辦理地址：

三、辦理時(shí)間：上午至，下午至。

四、集中入伙期間，我公司有關(guān)部門和物業(yè)管理公司將派員現(xiàn)場(chǎng)接待辦公服

務(wù)，

五、回執(zhí)郵寄地址：

郵編：傳真：

特此通知。

XX房地產(chǎn)開發(fā)公司

一年_月一口

［入伙通知書回執(zhí)J

入伙通知書回執(zhí)

______公司：

茲接貴公司入伙通知書，本人購(gòu)買的號(hào)—室商品房，擬定于年

一月_日前來現(xiàn)場(chǎng)辦理入伙手續(xù)。此復(fù)。

業(yè)主（簽章）：

年月

日

r入伙須知J

入伙行知

________________女士/先生：

歡迎您成為的業(yè)主！

我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)入伙事項(xiàng)和有關(guān)收樓程序，以

免您在接受新樓時(shí)，產(chǎn)生遺漏而導(dǎo)致不便。請(qǐng)您認(rèn)真閱讀，以免產(chǎn)生麻煩。

1、請(qǐng)您在接到《入伙通知書》后，按約定的日期來辦理入伙手續(xù)，以便我

們及時(shí)為您提供服務(wù)。

2、您來辦理入伙手續(xù)時(shí)請(qǐng)帶齊以下物件：

（1）購(gòu)房預(yù)售合同；

（2）業(yè)主身份證（或護(hù)照）及印章：

（3）公司購(gòu)買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章；

（4）《入伙通知書》；

（5）已繳款項(xiàng)的收據(jù)（調(diào)換正式發(fā)票）；

（6）未繳的購(gòu)房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項(xiàng)。

3、如您委托他人來辦理，還應(yīng)帶上：

（1）您（業(yè)主）的委托書，應(yīng)由律師見證；

（2）您（業(yè)主）身份證（或護(hù)照）的復(fù)印件：

（3）代理人的身份證或護(hù)照。

4、您辦理手續(xù)時(shí)請(qǐng)按入伙手續(xù)書的排列順序依次進(jìn)行。

5、您收樓時(shí)，請(qǐng)認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量

問遮。如有問題，請(qǐng)?zhí)钊搿斗课蒡?yàn)收表》中，管理處將代表業(yè)主利益向發(fā)展商協(xié)

商解決。

祝您順利入伙！

XX物業(yè)管理有限公司

XX廣場(chǎng)XX號(hào)樓項(xiàng)目（-----）管理處

年月

LI

I?入伙手續(xù)書」

入伙手續(xù)書

—業(yè)主:

您認(rèn)購(gòu)的.號(hào)—室，現(xiàn)已具備入住條件，請(qǐng)您按如下順序辦

理入伙手續(xù)。謝謝您的合作。

1、房產(chǎn)收款組2、合同組

業(yè)主已付請(qǐng)房款、有線電視初裝費(fèi)、業(yè)主已簽合同。并領(lǐng)取質(zhì)保書、電視

地籍圖費(fèi)。線、地籍圖（兩份）、水表封卡、紀(jì)念品。

并開具收費(fèi)憑證。

業(yè)主簽章:經(jīng)辦人：

經(jīng)辦人：部門簽章:

部門簽章：年月日

年月日

3、物業(yè)組

業(yè)主已領(lǐng)取《業(yè)主手冊(cè)》等入伙資

料。

業(yè)主已付清物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（三個(gè)

月）、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，并開具收費(fèi)憑

證。

經(jīng)辦人：

部門簽章：

年月日

第四章對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃

一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。通過我們的服務(wù)，

為“XX廣場(chǎng)XX號(hào)樓項(xiàng)目（-----）”創(chuàng)造價(jià)值，為業(yè)戶營(yíng)造一個(gè)“安全、舒

適、溫馨、親情”的生活、辦公及購(gòu)物環(huán)境，讓業(yè)戶安心、放心。

一、總體管理服務(wù)目標(biāo)

1、前期目標(biāo)

成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友：

降低開發(fā)商的建設(shè)成本，促進(jìn)樓盤的銷售。

2、合同目標(biāo)

在合同期內(nèi)，全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友。

二年內(nèi)達(dá)到IS09001質(zhì)量管理體系第三方認(rèn)證：

二年內(nèi)達(dá)到IS0M001環(huán)境管理體系第三方認(rèn)證；

二年內(nèi)達(dá)到0HSAS18001職業(yè)健康安全管理體系第三方認(rèn)證；

一年內(nèi)通過“XX市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的考評(píng)；

三年內(nèi)通過“XX省物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評(píng)：

四年內(nèi)達(dá)到“XX物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)：

二、管理服務(wù)理念----------XX物業(yè)讓您更滿意

讓——嚴(yán)格管埋、規(guī)范服務(wù)、心心交流

您——業(yè)戶、發(fā)展商、行政主管部門、相關(guān)專業(yè)部門

更一一優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)于其它企業(yè)、100%業(yè)戶第一、不斷超越業(yè)

戶日益增長(zhǎng)的需求

滿意——成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友

成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友

成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友

三、保證體系

我公司已通過了IS09001質(zhì)量管理體系、IS014001環(huán)境管理體系及

OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系的三項(xiàng)認(rèn)證。同時(shí)，我公司自2001年起開展

企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，并制訂了公司“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（Q/0AK1D”。我公司將三項(xiàng)體系、企

業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及適合“XX廣場(chǎng)XX號(hào)樓項(xiàng)目（-----）”的三級(jí)操作文件貫穿于“X

X廣場(chǎng)XX號(hào)樓項(xiàng)目（------）”的物業(yè)管理之中。

四、服務(wù)承諾

1、總體指標(biāo)

1、滿意度指數(shù)85以上；

2、管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故，

管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故，

管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故：

3、第一年度導(dǎo)入三項(xiàng)貫標(biāo)體系管理，

第二年度通過三項(xiàng)貫標(biāo)體系認(rèn)證：

2、分類指標(biāo)

1、管理處設(shè)專線24小時(shí)受理報(bào)修，

2、業(yè)戶接待時(shí)間：365天8:30-20:30：

3、各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100%；

4、檔案歸檔率達(dá)到100%,

檔案完整率達(dá)到100；

5、維修及時(shí)率達(dá)到100%：

6、維修質(zhì)量合格率達(dá)到95%以上；

7、實(shí)行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達(dá)到100%：

8、有效投訴處理率100%,投訴人簽字滿意率95%以上：

9、公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到98%以上；

10、房屋建筑完好率達(dá)到98%以上；

11、綠化存活率達(dá)到98%以上；

12、清潔管理無盲點(diǎn)，

管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；

13、道路、停車場(chǎng)完好率達(dá)到98%以上；

14、管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實(shí)行24小時(shí)保安立崗服務(wù)

第五章擬采取的工作計(jì)劃和物資裝備情況

一、擬采取的工作計(jì)劃

為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認(rèn)真做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作的基

礎(chǔ)上，擬定進(jìn)一步的工作計(jì)劃，加強(qiáng)裝修管理，增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)公司之間

的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，同時(shí)為開發(fā)商提供一個(gè)后續(xù)的優(yōu)

質(zhì)的售后服務(wù)工作，使開發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高，達(dá)到“雙贏”

的目的。

1、業(yè)主入伙前

我公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，力爭(zhēng)在小區(qū)工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管

理的角度提出改進(jìn)或布置措施，配合準(zhǔn)備接管驗(yàn)收所需要準(zhǔn)備的資料及其

他相關(guān)工作。

在和發(fā)展商進(jìn)行物業(yè)的交接驗(yàn)收中，由我公司提出接管驗(yàn)收所需要的

所有書面資料（驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》）。對(duì)于

驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由開發(fā)施工單

位整改修復(fù)，再由我公司驗(yàn)收合格后接受。同時(shí)協(xié)助發(fā)展商制定《使用公

約》、《業(yè)主手冊(cè)》等文件，同時(shí)準(zhǔn)備好業(yè)主入戶所需要的《入伙手續(xù)書》、

《業(yè)戶信息表》、《入伙資料簽收表》、《房屋質(zhì)量整改通知書》、《裝修管理

辦法》、《裝修管理協(xié)議》、《代辦服務(wù)委托書》、《房屋驗(yàn)收表》、《鑰匙簽收

表》等書面資料。另一方面，做好小區(qū)的開荒保潔工作，進(jìn)入日常工作狀

態(tài)：保安人員要熟悉小區(qū)情況：設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)

備設(shè)施的完好，以一個(gè)整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。

2、業(yè)主入伙中

業(yè)主入戶中由我公司設(shè)備維修人員陪同進(jìn)行房屋內(nèi)部驗(yàn)收、抄表，對(duì)

于業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問題予以記錄。向業(yè)主交付填寫的資料有：《業(yè)戶手冊(cè)》、《裝

修管理辦法》、《入伙資料簽收表》、《業(yè)主信息表》、《房屋驗(yàn)收表》、《鑰匙

簽收單》等，并及時(shí)向業(yè)主介紹有關(guān)物業(yè)入伙后的管理規(guī)定。

其中尤為重要的工作就是裝修管理，按公司標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主做好解釋工作,

并準(zhǔn)備好《裝修申報(bào)表》、《施工人員登記表》、《施工人員出入證》、《施工

許可證》、《動(dòng)用明火許可證》、《安全責(zé)任書》等書面資料，業(yè)戶服務(wù)人員

會(huì)將《施工人員登記表》復(fù)印件交保安主管：保安巡崗按表查驗(yàn)施工人員

的《施工人員出入證》，并巡視跟蹤施工隊(duì)的裝修過程，督促施工隊(duì)文明施

工，保持環(huán)境整潔，建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時(shí)清理到指定的堆放地，不

允許將垃圾堵住樓道，不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水

道；夜間保持施工區(qū)安靜。管理處除保安外，業(yè)戶接待、管理處經(jīng)理都應(yīng)

當(dāng)定時(shí)對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)違章及時(shí)糾正，裝修結(jié)束應(yīng)經(jīng)過驗(yàn)收，

裝修期間的裝修材料運(yùn)出小區(qū)應(yīng)當(dāng)應(yīng)業(yè)戶簽字并經(jīng)管理處經(jīng)理確認(rèn)。

3、業(yè)主入伙后

進(jìn)入全面管理階段后，物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，主要開

展以下工作（但不限于）：

?房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修；

?設(shè)備設(shè)施管理：對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施口常的運(yùn)行、保養(yǎng)、

維修：

?清潔管理：加強(qiáng)清潔員工的管理，維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生：

?綠化管理：物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護(hù)；

?消防管理：建立消防隊(duì)伍，對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管

理；

?安全管理；加強(qiáng)保安隊(duì)伍的建設(shè)管理，確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適：

?車輛管理：維護(hù)行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序；

?產(chǎn)籍管理：指對(duì)產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進(jìn)行

完善和修正，保證產(chǎn)籍的完整、準(zhǔn)確、與實(shí)際相符：

?財(cái)務(wù)管理：對(duì)物業(yè)管理資金運(yùn)作和管理；

?協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的業(yè)主與發(fā)展商之間的糾紛。

、物資裝備情況

1、物業(yè)管理用房

為創(chuàng)造一個(gè)良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，以

及結(jié)合XX廣場(chǎng)XX號(hào)樓項(xiàng)目（）的特點(diǎn)，除各類設(shè)施設(shè)備機(jī)房外,

物業(yè)管理用房還包括：

.管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房：

?保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣

等的管理用房和倉(cāng)庫(kù)：

2、物業(yè)管理用房的配置要求

［管理處辦公用房］

劃分為客戶接待和辦公兩個(gè)區(qū)域，場(chǎng)所面積按建設(shè)部相關(guān)文件執(zhí)行。

［工程維修作業(yè)工作室］

需放置梯子、臺(tái)鉆等設(shè)備及備品備件倉(cāng)庫(kù)等。

［保安、保潔人員休息、更衣室］

放置更衣箱、凳子、保潔工具等。

以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫(kù)等多余房間，以不侵占正

式辦公用房為宜?？偟脑瓌t是，給業(yè)主及租戶帶來方便，提高我方人員

工作效率。

3、管理設(shè)施的配置要求

管理處開辦物品表

名稱數(shù)量/型號(hào)

一、辦公用品開辦物品

復(fù)印機(jī)1臺(tái)/施樂2018

電腦2臺(tái)/IBM主機(jī)、三星17寸純平顯示器

打印機(jī)1臺(tái)/HP1010

對(duì)講機(jī)16只/摩托羅拉GP-885

對(duì)講機(jī)電池板16塊/1000mA

充電器10只/單路

現(xiàn)金保險(xiǎn)箱1臺(tái)/永發(fā)4800

辦公桌4張/防火板臺(tái)面1600*800*750

辦公椅6把/麻面鋼制滑輪轉(zhuǎn)椅

接待桌2張/防火板臺(tái)面1600*800*750

接待椅4把/麻面弓型扶手椅

洽談桌1張/防火板桌面直徑75cm,高度75cm

洽談椅4把/麻面鍍格鋼椅

會(huì)議桌1張

會(huì)議椅12把

水瓶2只/企鵝式WL-LM-1300

網(wǎng)絡(luò)杯12只/瓷制無柄

煙灰缸3R/612202A

考勤鐘1只/科密8100

標(biāo)識(shí)若干/

塑封機(jī)1臺(tái)/煥達(dá)320P

飲水機(jī)1臺(tái)/立式

傳真機(jī)1臺(tái)/松下FT-153CN

分欄文件柜5組/900*400*2300

檔案夾250只/HY2052

閱覽架1只/標(biāo)準(zhǔn)

電話機(jī)2只/西門子

大貨架2只/

更衣箱15只/江南六門

傘架3只/定制

大雨傘3把/定制

小雨傘30把/定制

二、維修工㈱具開辦物品

臺(tái)式鉆床1臺(tái)/德國(guó)定牌220V13m/m

電錘（進(jìn)口）1臺(tái)/博士

電動(dòng)疏通機(jī)2臺(tái)/大力睥GC70

鋁合金合頁梯（1.5m—5m）10只/標(biāo)準(zhǔn)

管子鉗1把/新工600m/m24寸

龍門架1套/滬工2號(hào)帶腳

臺(tái)虎鉗1套/滬工5“、6”各一

數(shù)字式萬用表2只/

指針式萬用表4只/永紅MG-28

數(shù)字式鉗形表2只/永紅MG-28

兆歐表1只/東海500V

砂輪機(jī)1臺(tái)/XX2.2KV

潛水泵4臺(tái)/長(zhǎng)樂220V75OW

拖線板3只/塔牌60A、1M\30M

切割機(jī)2臺(tái)/

梅花扳手4套/電工牌10件

套筒扳手3套/電工牌32件

內(nèi)六角扳手5套/電工牌1.5m/m-10m/m

工具箱10套/

保險(xiǎn)帶4套/

組合工具10套/

硅膠搶3只/大小各一

牛油槍3只/滬工400g

管道工具2套/

泥瓦、木工工具2套/

三、保潔工具開辦物品

升降梯1部/XX登月牌7米

多功能擦地機(jī)2臺(tái)/美國(guó)NSS17寸經(jīng)濟(jì)型

吸塵吸水機(jī)2臺(tái)/美國(guó)NSS雙馬達(dá)

高壓水槍2只

2.5米鋁梯3部

1.5米鋁梯2部

多功能清潔車4部/捷霸AF—I60

拖線盤4只/

黃魚車3部/

四、保安器具開辦物品

雨衣/雨鞋29套

耳機(jī)29副

錄像帶40盤/

警棍6根/

第六章擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員的配備、培訓(xùn)、管理

一、擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員的配備

1、管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置

業(yè)戶用.務(wù)部保安部保潔綠化部設(shè)備部

業(yè)戶服務(wù)主管保安主管

保安領(lǐng)班

給

業(yè)電排房

戶工水屋

管

甩維

道

務(wù)工修

員X

2、管理處運(yùn)作方式及各部門職責(zé)

1、管理處運(yùn)作方式

?管理處實(shí)行管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制的直線制領(lǐng)導(dǎo)形式，下設(shè)業(yè)戶服務(wù)部、設(shè)備管

理部、保安服務(wù)部、保潔綠化部四個(gè)部門，實(shí)施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理。

?管理處經(jīng)理集指揮與職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。

各項(xiàng)工作的安排及臨時(shí)任務(wù)的下達(dá)，均由管理處經(jīng)理直接安排，各部門主管

下屬員工直接向其主管負(fù)責(zé)，各部門主管直接向管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。

2、部門職責(zé)

［業(yè)戶服務(wù)部］

業(yè)戶服務(wù)部主要負(fù)責(zé)日常與業(yè)戶之間的聯(lián)系，處理包括入伙服務(wù)、業(yè)戶接待、

權(quán)籍管理、收費(fèi)管理、維修資金管理、裝修管理、檔案管理、投訴、報(bào)修等事宜,

協(xié)調(diào)各部門工作。

［保安服務(wù)部］

保安部負(fù)責(zé)小區(qū)治安,交通與消防管理工作，包括門崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、

車輛管理服務(wù)、監(jiān)控管理服務(wù)、治安管理服務(wù)。

［設(shè)備管理部］

設(shè)備管理部負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)，包括電梯設(shè)備、房屋、給排

水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設(shè)備設(shè)施的維保服務(wù)。

［保潔綠化部］

清潔管理部負(fù)責(zé)環(huán)保管理及小區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務(wù)。

此外采購(gòu)、人事、培訓(xùn)等事務(wù)將由XX物業(yè)人事部、物流中心、培訓(xùn)中心與

管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。

3、人員配備

1、管理處各崗位員工的任職要求

［管理處經(jīng)理］

?大專以上學(xué)歷

?具備行業(yè)崗位資格證書

?全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書

?熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對(duì)工程設(shè)施有一定的了解和管理能力

?具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)

?外表端莊，思路敏捷

?有良好的團(tuán)隊(duì)精神和溝通技巧

?有良好的指揮能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力

［經(jīng)理助理］

?大專以上學(xué)歷

?具備XX房地資源行業(yè)崗位資格證書

?全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書

?具有高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)

?有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力用文字表達(dá)能力

［業(yè)戶接待］

?大專以上學(xué)歷

?熟練操作辦公自動(dòng)化軟件

?熟悉高檔住宅小區(qū)運(yùn)作內(nèi)容

?普通話標(biāo)準(zhǔn)流利

?有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力卻文字表達(dá)能力

?通過XX物業(yè)培訓(xùn)中心專業(yè)培訓(xùn)

［保安服務(wù)］

?具備物業(yè)保安人員崗位上崗證書

?年齡20—35歲之間，男性

?身高不低于1.75米

?五官端正，具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神

?作風(fēng)正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀缺陷

?能吃苦耐勞承受工作壓力

?通過XX物業(yè)培訓(xùn)中心專業(yè)培訓(xùn)

［維修養(yǎng)護(hù)］

?具備相關(guān)操作證及上崗證

?具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)

.具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精邛

［保潔保綠］

?通過保潔專業(yè)化培訓(xùn)

?熟悉高檔住宅公寓的保潔保綠工作

?形象健康

?細(xì)心、認(rèn)真，能刻苦耐勞及承受工作壓力

2、管理處各部門崗位人員配備及崗位職責(zé)和工作范圍

［人員配備］

人員配人員配備

崗位設(shè)置崗位設(shè)置

備（人）（人）

管理處經(jīng)理1設(shè)備管理部

經(jīng)理助理1設(shè)備部主管1

業(yè)戶服務(wù)部強(qiáng)弱電工6

業(yè)戶服務(wù)部主管1給排水管道2

業(yè)戶服務(wù)員（接待/財(cái)務(wù)/貫標(biāo)/房修2

5

檔案/報(bào)修）值班電工2

保安服務(wù)部保潔綠化部

保安部主管1保潔綠化部主管1

保安領(lǐng)班（兼）4領(lǐng)班2

門崗8單元內(nèi)公共部位12

巡崗8外圍3

監(jiān)拄4機(jī)動(dòng)3

機(jī)動(dòng)4

合計(jì)71人

［崗位職責(zé)和工作范圍］

管理處經(jīng)理

?在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部管理、業(yè)戶服務(wù)、房屋設(shè)備

設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)保養(yǎng)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、應(yīng)急處理及特約服務(wù)

等工作。

.組織擬制、審核和貫徹小區(qū)管理服務(wù)的工作計(jì)劃和作業(yè)文件。

?負(fù)責(zé)小區(qū)管理服務(wù)的質(zhì)量控制和費(fèi)用控制。

?負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與業(yè)委會(huì)、發(fā)展商、物業(yè)行政主管部門、地方有關(guān)管理部

門及有關(guān)專業(yè)公司之間的關(guān)系，

?負(fù)責(zé)初審分承包方、分供方，審批小區(qū)管理服務(wù)公開文件和管理處

作業(yè)文件的發(fā)放。

?負(fù)責(zé)組織小區(qū)公益性活動(dòng)。

?完成公司交辦的其他任務(wù)。

管理處經(jīng)理助理

?在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)業(yè)戶服務(wù)的接待工作。

?擬制小區(qū)的業(yè)戶服務(wù)計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算，負(fù)責(zé)業(yè)戶服務(wù)的質(zhì)量控制。

?負(fù)責(zé)編制每日的《工作日?qǐng)?bào)》，并向公司上報(bào)。

?負(fù)責(zé)接待業(yè)戶辦理入伙、房屋和車位租售、裝修手續(xù)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處

理業(yè)戶投訴、報(bào)修事宜。

?負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊(cè)與租賃清冊(cè)、權(quán)籍資料，對(duì)業(yè)戶

檔案實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理。

?負(fù)責(zé)代收公用事業(yè)費(fèi)、有線電視費(fèi)：代訂境外報(bào)刊雜志及代購(gòu)純水、

訂購(gòu)員工盒飯等事宜。

?負(fù)賁收集編排：管理信息、業(yè)戶服務(wù)征詢單，及時(shí)張貼和收回，對(duì)

反饋的業(yè)戶見議和意見進(jìn)行分析、落實(shí)和安排處理，保持與業(yè)戶的

溝通。

?負(fù)責(zé)管理處計(jì)算機(jī)應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作

?具體組織社區(qū)公益性活動(dòng)。

.完成經(jīng)理交辦的其他工作。

設(shè)備管理部主管

在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房屋設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行與維保服

務(wù)，包括房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的應(yīng)急處理工作。

負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備部的日常管理，檢查每日運(yùn)行日志，了解設(shè)備工作狀況

合理安排每日工作。

?負(fù)責(zé)小區(qū)房屋設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行與維保的質(zhì)量控制，擬制維保服務(wù)過

程中的費(fèi)用預(yù)算、作業(yè)文件，并負(fù)責(zé)實(shí)施。

?負(fù)責(zé)計(jì)劃和購(gòu)置維保材料及工器具。

?負(fù)責(zé)公共設(shè)施能耗管理與節(jié)能工作。

?編制（設(shè)備）突發(fā)事故的應(yīng)急處理預(yù)案，并適時(shí)組織預(yù)演。

?負(fù)責(zé)對(duì)房屋設(shè)備（設(shè)施）維修、保養(yǎng)工作的計(jì)劃實(shí)施和記錄備案，

對(duì)一些隱蔽工程中的更改要詳細(xì)記錄備案，記