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文檔簡介

保利天府新區(qū)項目定位方案世聯(lián)行事業(yè)一部2015.03.02住宅地塊商業(yè)地塊丨經(jīng)濟指標丨丨方案前言丨

本次方案主要是針對住宅部分進行定位建議;結合市場產品的競爭格局,指導項目產品設計。并鎖定項目的目標客群,營銷部分會在后續(xù)進行專項提報。宏觀視角看趨勢中觀視角看機會微觀視角看項目獨特視角看特點地塊用地性質占地(畝)容積率最大建面建筑密度基底面積限高商業(yè)占比商業(yè)面積1商業(yè)兼容住宅122≤324.29萬㎡總建筑密度≤40%住宅建筑密度≤20%32388㎡168米51%12.38萬㎡合計/122≤3住宅合計11.91萬㎡商業(yè)合計12.38萬㎡合計24.29萬㎡犀浦城市副中心大豐-新都城市副中心溫江-光華城市副中心龍?zhí)端鲁鞘懈敝行碾p流城市副中心大源城市副中心大面城市副中心成灌快速通道北新干線新成華大道驛都大道天府大道雙楠大道光華大道三環(huán)三環(huán)內飽和丨宏觀視角丨城市發(fā)展城市發(fā)展已過渡到以近郊城市副中心為發(fā)展為主。丨宏觀視角丨政策導向首套房認定放松二套房首付下調二手房契稅減免變化導向獲利客群轉向改善政策不僅寬松,而且向改善轉向。限購令全面取消政府態(tài)度轉向刺激丨宏觀視角丨利率變化降準、降息、降基,利率門檻進一步解除2014年11月2015年2月2015年3月政策梳理基準利率降至2.5%存款準備金率降低0.5%貸款利率降低0.25%政策影響購房需求者—購房成本降低房地產市場—資金流入增加房企開發(fā)商—推盤節(jié)奏加快丨宏觀視角丨設計規(guī)范第二次產品革命開啟:單一的產品競爭過渡到綜合的居住競爭(品牌、環(huán)境、配套、附加值等)《住宅設計規(guī)范》新規(guī)背景解讀標準增加面積降低功能強化贈送減少需求趨勢—理性化:面積與套型匹配,綜合品牌、環(huán)境考慮。競爭趨勢—綜合化:重產品輕居住的粗放競爭將被改變。產品趨勢—規(guī)范化:大贈送,偷面積時代將一去不復返。

宏觀視角小結趨勢【城市發(fā)展】主城飽和,近郊已成為樓市主戰(zhàn)場。【政策導向】改善松綁,獲利客群面進一步擴大?!纠首兓宽槃莘砰l,資金逐步引導回歸市場?!驹O計規(guī)范】產品革命,單一過渡到綜合性競爭。副中心唱主角,購房窗口全開,綜合競爭的時代丨中觀視角丨四至拱衛(wèi)華府成熟居住區(qū)大源高端居住區(qū)軟件產業(yè)區(qū)本案后大源、上華府之核心地段:靠產業(yè),依商業(yè),接居住,臨錦江,百業(yè)聚,人流匯;丨中觀視角丨市場表現(xiàn)繞城天府大道錦城南府嘉悅匯一品CG合能璞麗時代晶座仁美大源印象天香悅蓉府嘉祥瑞庭南城光明城市中德英倫聯(lián)邦中鐵城錦南匯本案新鴻基悅城河畔新世界天府美岸宏達世紀錦城大源板塊大源邊緣板塊華府板塊1193571533410說明:數(shù)據(jù)來源銳理數(shù)椐,2012-2014年備案數(shù)據(jù);大源邊緣板塊包括南延線高新段板塊和南延線華陽段板塊;2014年該區(qū)域成交量占城南三大板塊市場總量的50%,成為接收大源外溢,華府改善的樓市新磁場。千里錦江,最美一灣,唯此一處錦江黃金居住帶:錦江已隨城市中軸發(fā)展一并發(fā)展為的城市高端居住區(qū);江景資源稀缺:發(fā)展至今江景資源已基本開發(fā)完畢,項目成為城南唯一臨江地塊;丨中觀視角丨自然資源

中觀視角小結機會【四至拱衛(wèi)】百業(yè)、人流匯聚,承上啟下之地段。【市場表現(xiàn)】淡市表現(xiàn)依然堅挺,近城南新磁極?!咀匀毁Y源】千里錦江,最美河灣,一席封江。占好地段,在熱區(qū)域,享最后的江景資源在宏觀利好的趨勢下,占據(jù)地段、資源的優(yōu)勢是否本案就占據(jù)絕對的競爭優(yōu)勢!?核心問題一:新規(guī)對舊規(guī),高層價值如何實現(xiàn)二:商業(yè)密集區(qū),商業(yè)打造如何突圍1、競爭策略2、產品策略3、價值策略4、占位策略5、推盤策略丨微觀視角丨核心問題一解決策略核心問題二解決策略商業(yè)住宅化包裝主題化本案中德英倫聯(lián)邦中鐵城錦南匯郎基天香美城悅榮府仁美大源印象合能璞麗一品CG華惠嘉悅匯嘉祥瑞庭南城錦城南府建發(fā)鷺洲國際建發(fā)翡翠鷺洲·丨1、競爭策略丨競爭格局核心競爭重要競爭次要競爭丨1、競爭策略丨針對策略本案PK核心競爭:華府組團華府印象:成熟、宜居、剛需。重要競爭:大源組團大源印象:大盤、高端、品質。次要競爭:后南延線中德印象:口碑、形象、產品。對華府講品質對大源講舒適對后南講圈層自說自話:不同客群講不同的優(yōu)勢點位價值品質嘉祥瑞庭南城高端陣營低端陣營郎基天香項目周邊樓盤價格占位圖建發(fā)鷺洲國際華惠嘉悅匯仁美大源印象中鐵城錦南匯合能璞麗區(qū)域項目占地(畝)建面(萬㎡)容積率綠化率住宅業(yè)態(tài)總戶數(shù)面積區(qū)間贈送率物業(yè)費成交均價月均走量大源核心華惠嘉悅匯58.7312.4515.28%高層163879-13012%-14%2.5870040建發(fā)鷺洲國際104.532.7330%高層123290-15116%-55%3.2950092建發(fā)翡翠鷺洲61.8817330%高層121469-989%-16%3820028一品CG38.517.3515%高層104590-11210%-13%2.8800035錦城南府47.3424.72.9430%高層76786-2009%-13%2.19840018合能璞麗5015.5330%高層108064-8913%-19%2.8807040仁美大源印象30.717.4315%高層144468-11910%-12%2.68760049大源邊緣郎基天香9024330%高層165370-12223%-29%2.9900065美城悅榮府3001083.6435%高層326466-10515%-38%2.87400120嘉祥瑞庭南城71274.6245%高層183274-9811%-14%2.3780036分類均價項目區(qū)域第三梯隊7000-8000仁美大源印象大源核心美城悅榮府大源邊緣嘉祥瑞庭南城中德英倫聯(lián)邦南延線中段中鐵城錦南匯第二梯隊8000-9000華惠嘉悅匯大源核心建發(fā)翡翠鷺洲一品CG錦城南府合能璞麗第一梯隊9000以上建發(fā)鷺洲國際大源核心郎基天香大源邊緣丨2、產品策略丨市場競品梯隊明顯,高端、剛需均有市場?!鶄€案分析※設計要點:景觀陽臺、收納空間、入戶玄關全系套三:三種戶型,局部頂躍,雙衛(wèi)為主

(84㎡套三單衛(wèi))現(xiàn)金流產品:

接納中、基層客戶,支撐快速走量;

(94㎡套三雙衛(wèi))明星產品:

牽手中、高層客戶,項目主力戶型,價格標桿;

(102㎡套三雙衛(wèi))品質產品:

針對高層客戶,品質拔升型產品;序號建筑面積套型占比套數(shù)184套三單衛(wèi)20%198294套三雙衛(wèi)46%4463109套三雙衛(wèi)32%3104160套四頂躍2%18備注:具體的戶型結構、尺寸需設計單位結合新規(guī)設計。丨2、產品策略丨丨3、價值策略丨項目的核心價值應聚焦到什么上?。炕仡櫋方】?、舒適的生活上《6S生態(tài)花園:遠離霧霾的濱河院落生命綠道環(huán)保材料綠化入戶空中花園呼吸樹陣綠色電梯6S生態(tài)系統(tǒng)丨3、價值策略丨6S生態(tài)花園:凸顯項目倡導的生活方式※6S介紹※保

灣后大源·百畝花園江景華宅第一梯隊第二梯隊第三梯隊圈定高層客戶:關注地段、品牌、規(guī)劃、品質丨4、占位策略丨雙頂點占位:領導區(qū)域,惠及客群第二梯隊的價格頂點第一梯隊的形象頂點占第一梯隊形象頂點,取第二梯隊價格頂點拉手中層客戶:關注地段、戶型、配套、價格歡迎基層客戶:關注價格、戶型、政策、套型10000~11000元/㎡9000元/㎡8000元/㎡7000元/㎡32~40歲,家庭年收入12~20萬

的社會中堅產生客戶弱點區(qū)域基層客群10%職業(yè)特征:普通員工年收入:6-11萬總價敏感點:70萬單價范圍:7800-8500元面積需求:80-90㎡家庭結構:小太陽家庭、兩口之家(小孩剛出生或上幼兒園)生活理念:經(jīng)濟型生活(新家庭結構,為小孩成長改善居住環(huán)境)客戶年齡:25-30目標客群中堅客群65%年收入:12-20萬職業(yè)特征:產業(yè)園中高層、銀行員工單價范圍:8500-9500元面積需求:90-110㎡總價敏感點:90萬家庭結構:準三口、三口之家(成長性家庭,小孩一般在8歲以下)生活理念:懂生活,會生活(事業(yè)穩(wěn)定,愿意改善居住環(huán)境,但消費較為理智)客戶年齡:28-35高端客群25%客戶年齡:30-45職業(yè)特征:企事業(yè)金領年收入:20萬-40萬面積需求:100-120㎡家庭結構:家庭3+1型(家庭成熟,父母一同居住,照顧小孩)生活理念:注重生活質量(生活圈層上,經(jīng)濟實力足夠,為品質健康買單)總價敏感點:120萬單價范圍:10000-12000元有理想、在奮斗的產業(yè)中堅客群演繹一他們有自己的事業(yè)是理想的奮斗者是社會的中堅力量在城市的奮斗中嶄露頭角……演繹二他們不是輕狂的少年家庭是他們最為珍惜的稱謂健康、快樂是他們回饋家人的禮物。丨5、推盤策略丨錯位競爭:聯(lián)排拔調性,高層促走量支撐原因一:避開新規(guī)對舊規(guī)的集中期

區(qū)域主要競爭項目的高層主要去化期集中在2015年上半年,或清盤或進入銷售尾期,本案預計下半年入市,以聯(lián)排此稀缺產品占領空間,打開時間差,年底高層集中推出,錯位形成競爭優(yōu)勢。

支撐原因二:建立高調性支撐高層拔價

參考保利心語花園的成功操作模式,先以別墅入市,拔升項目調性,支撐高層價格的拔升,進而實現(xiàn)高量高價高認可的營銷目標。一批次2015.08二批次2015.10三批次2016.03四批次2016.06五批次2016.10六批次2017.032015.08一批次聯(lián)排2015.10二批次高層2016.03三批次高層2016.06四批次聯(lián)排2016.10五批次聯(lián)排2017.03六批次聯(lián)排住宅部分近兩年的去化周期核心問題一高層價值如何實現(xiàn)競爭策略【找到方向】:“自說自話”,不同客群講不同話產品策略【建立基層】:全系套三,鎖定區(qū)域走量主流價值策略【營銷包裝】:6S系統(tǒng),凸顯項目生活方式占位策略【客群吸納】:雙頂點占位,圈定、拉手、歡迎推盤策略【操作技巧】:錯位競爭,先拔調性再走量五大策略解決丨商業(yè)突圍丨核心思路現(xiàn)狀一:區(qū)域近50萬方的商業(yè)體量,項目近51%商業(yè)配置,如何突圍???現(xiàn)狀二:項目走生態(tài)舒居路線,大量的商業(yè)必然影響居住性,如何規(guī)避?。亢诵乃悸罚荷虡I(yè)住宅化住宅性質打造來突圍大體量商業(yè)的圍剿。產品特色包裝來提升住宅的調性。丨方向一:商業(yè)疊拼丨類型建筑面積套型總價范圍上疊135㎡五室兩廳三衛(wèi)120-140萬下疊175㎡五室兩廳三衛(wèi)160-180萬解決商業(yè)水、電、氣收費問題丨方向二:Lofter青年躍層丨LOFT在4.9m以下是雞肋,以上有機會。目標客群自由職業(yè)者、產業(yè)青年客群、基層過渡客群。突破傳統(tǒng)4.9m雞肋層高序號建筑面積層高占比是否搭建總價范圍150㎡5.730%是50-55萬260㎡5.750%是55-60萬375㎡5.720%是60-65萬2.7m3.0m2.9m2.8m生活起居辦公空間起居室客廳、廚房辦公設計方向居住設計方向核心問題二商業(yè)打造如何突圍大體量商業(yè)【住宅化】:打造成高性價比的商業(yè)疊拼。塔樓商業(yè)【類住宅】:居住型Lofter,突破4.9m層高。兩個方向解決斷頭路一斷頭路三交通現(xiàn)狀:局部交通相對閉塞,泄洪渠90°環(huán)繞;泄洪渠通達度:主線交通通達度較好,但目前項目進入主干道交通相對不便;泄洪渠:項目北面和東面被長666m,寬8m泄洪渠環(huán)繞,項目并處于入河口處;丨獨特視角丨項目通達兩條動線

:均要設置系統(tǒng)性導視動線二通路—蜀郡社區(qū)道路動線一:路線:天府五街

—花樣年小區(qū)道路(目前車輛禁行)—沿河市政綠化道路;優(yōu)劣勢:優(yōu)勢:易導入,并可沿河觀景;劣勢:進入道路隱蔽,并存在斷頭路;天府大道益州大道華府大道天府五街動線二動線一動線二:路線:華府大道—蜀郡社區(qū)小路;優(yōu)劣勢:優(yōu)勢:通達便捷(使客戶從天府大道、益州大道通達無明顯距離差異感);劣勢:幼兒園放學,社區(qū)道路交通擁堵;動線一通路—市政沿河綠化景觀【動線一:關鍵點打造】打造難點:與社區(qū)物業(yè)協(xié)調禁行道路開通;導流區(qū):重點:將客戶從主干道導流,進入項目所在區(qū)域;打造關鍵點:導示:導入路口桁架、大牌;昭示:精神堡壘;信息釋放關鍵點:桁架、大牌:保利售樓部由此去;打造原則:分區(qū)域關鍵點導示

打造;引入?yún)^(qū):重點:減少客戶疑慮(通過社區(qū)道路),將客戶引入展示區(qū);打造關鍵點:導示:崗亭;信息釋放關鍵點:崗亭1:保安引導客戶進入社區(qū)道路;崗亭2:保安引導客戶進入展示區(qū);展示區(qū):重點:向客戶展示沿河景觀;打造關鍵點:導示:道旗、樓頂字;信息釋放關鍵點:道旗:項目價值點(如資源);天府大道社區(qū)小—引導區(qū)市政綠化道路-展示區(qū)天府五街-導流區(qū)桁架/大牌崗亭道旗精神堡壘擬路口崗亭擺放位置擬路口大牌、精神堡壘展示位置【動線二:關鍵點打造】打造原則:關鍵路口導示

及區(qū)域昭示導流區(qū):打造難點:停車場

打造,解決幼兒園放學壓力重點:將客戶從主干道導流,進入項目所在區(qū)域;打造關鍵點:導示:導入路口大牌;昭示:路口路名牌、公交站臺;信息釋放關鍵點:大牌:保利售樓部由此去;路名牌:項目基本信息及價值點;擬路口大牌展示位置引導區(qū):重點:將客戶從社區(qū)道路導入售樓部;打造關鍵點:導示:導入路口崗亭;昭示:售樓部樓頂字;樓頂字展示示范信息釋放關鍵點:崗亭:保安引導客戶進入社區(qū)道路;天府大道社區(qū)小路-引導區(qū)華府大道-導流區(qū)大牌路名牌樓頂字公交站臺崗亭【打造選取建議】選取原因:易通達性:借于雙主干道(天府大道、益州大道)中間,不同方向來往客戶對項目無明顯距離差異感;體驗感:從社區(qū)道路到達售樓部臨河區(qū)域,使客戶有種曲徑通幽,豁然開朗之感;可實施性:相比協(xié)調其他小區(qū)物業(yè)開通社區(qū)道路,停車場打造解決幼兒園放學交通壓力更易;動線二華府大道—蜀郡社區(qū)道路√結合通達性、體驗感、可實施性考慮——世聯(lián)較為傾向于動線二:華府大道至蜀郡社區(qū)道路:華府大道錦江CA/金誠股份產業(yè)用地B/蜀郡又一城高層及別墅C/花樣年·美年廣場D/錦江,對面為左岸花都ABD水渠現(xiàn)狀1水渠現(xiàn)狀2天府大道益州大道排水渠阻隔兩個臨街面,對進入性及購房心理有一定影響。水渠:北側水渠必須上蓋,東側水渠部分上蓋,建造含人工:約1.1萬/平米;地塊特點:項目臨街面較短,道路等級為城市次干道,發(fā)展集中式大商業(yè)硬件條件較弱;南側為錦江和景觀帶考慮如何利用資源增加居住價值。丨獨特視角丨溝渠打造華府大道錦江美年廣場左岸花都蜀郡又一城產業(yè)用地132約342米約266米橋1橋2橋3橋4橋5東面河渠架橋,形成風情步行道:通過堆坡綠化、特色廊橋的打造,形成景點型風情步行街。丨獨特視角丨北面全覆蓋,東面五橋景點式打造北面全蓋板,形成正常道路:對面產業(yè)用地,整體通達性較強,全蓋板可增加項目商業(yè)價值??稍O置局部樹陣,花壇,進行軟化包裝,增加外部環(huán)境感。方案回顧匯報完畢,謝謝聆聽!附件一:競品個案分析【個案分析1】仁美大源印象項目:仁美大源印象;開盤時間:2014年5月;銷售階段:持銷;核心價值點:性價比高、地段好、配套齊全戶型建筑面積贈送面積贈送率當期供應套數(shù)(含未推出的)產品配比當期銷售套數(shù)去化率成交均價月均銷售套數(shù)當期存量套數(shù)(含未推出的)梯戶比樓層套二單衛(wèi)68-718.512%589%58100%7500602T630層套三單衛(wèi)84-911011%28441%22278%750022622T630層套三雙衛(wèi)94-10111.512%28041%20874%750020722T630層套四雙衛(wèi)11711.510%589%1017%78001482T630層合計68-117

680100%49873%

7600491822T630層

產品:以84-91的套三單衛(wèi)和94-101的套三雙衛(wèi)為主,各占比41%;價格:整體均價7600,各產品價差較?。蝗セ?4-91的套三單衛(wèi)和94-101的套三雙衛(wèi)為去化主力,月均在20套以上;戶型套型建面實得贈送率主臥次臥1次臥2客廳開間進深面積開間進深面積開間進深面積開間進深面積C6套三單衛(wèi)88.8198.7610%3.34.213.863.339.933.29.63.67.225.92C1套三雙衛(wèi)96.48104.528%3.35.618.483.33.210.562.838.43.66.824.48

產品核心亮點:帶景觀陽臺和獨立生活陽臺;洗浴分離設計,臥室?guī)эh窗;客廳開間3.6米(豎廳)或3.9米(橫廳);

產品核心亮點:帶景觀陽臺和獨立生活陽臺;【熱銷戶型】戶型相對平庸,大景觀陽臺是突出亮點家庭結構主要為小太陽家庭,孩子在8歲以下。其次為三代同堂及單身;職業(yè)在城南(軟件園、阿里巴巴等)上班的白領,IT行業(yè)居多;區(qū)域以軟件園、大源地緣客戶為主,占比約55%;少量華陽城區(qū)客戶,占比約15%;二三線城市客戶占比約10%;其他區(qū)域合計占比約20%;年齡28-35歲的青年客戶占比最大,達60%,其次30-40歲中年;年收入客戶具備一定的經(jīng)濟自主能力,年收入在7-10萬之間;關注點主要關注地鐵、價格、商業(yè)配套(伊藤旁)、大源公園配套;【主要客群】客群家庭屬性重,剛需特點比較明顯項目:嘉祥瑞庭南城;開盤時間:2014年10月;銷售階段:持銷;核心價值點:純居屬性、教育資源、配套戶型建筑面積贈送面積贈送率當期供應套數(shù)(含未推出的)產品配比當期銷售套數(shù)去化率成交均價月均銷售套數(shù)當期存量套數(shù)(含未推出的)梯戶比樓層套二單衛(wèi)74-76912%32056%299%770072913T633F套三單衛(wèi)86-871315%12822%6148%780015673T633F套三雙衛(wèi)971212%12822%5442%786014743T633F合計74-97—

576100%14425%7800364323T633F

產品:供應以74-76的套二單衛(wèi)為主,占比56%;價格:整體均價7800,套三產品價格高于套二產品;去化:86-87的套三單衛(wèi)和97的套三雙衛(wèi)為去化主力,月均在15套左右;量價關系:

86-87的套三單衛(wèi)和97的套三雙衛(wèi)的量價關系最好,但后期存量較少;【個案分析2】嘉祥瑞庭南城戶型套型建面實得贈送率主臥次臥1次臥2客廳開間進深面積開間進深面積開間進深面積開間進深面積D2套三單衛(wèi)85.8799.3914%4.43.414.963.23.511.22.63.59.14.46.227.28B3套三雙衛(wèi)96.28107.9711%3.6414.434123393.96.726.13【熱銷戶型】客廳大開間、玄關及飄窗是其戶型最大亮點

客戶區(qū)域:80%客戶來源于城南(大源為主),15%客戶來源于外地(西昌、達州);客戶屬性:客戶多數(shù)為IT男,在軟件園(E區(qū)、F區(qū))、美年中心、阿里巴巴、工行、招行工作。本地客戶年齡在25~30歲左右,外地客戶多為30歲左右,看中高新區(qū)域和學校資源;客戶特點:客戶學歷多數(shù)為本科及以上水平,具備一定的文化層次,到訪前多數(shù)都會在網(wǎng)絡上進行詳細的了解,基礎數(shù)據(jù)查的很清楚,會精確到小數(shù)點后兩位;【主要客群】產業(yè)園客群較為集中,偏年輕化,但經(jīng)濟實力不弱,呈現(xiàn)一步到位的需求。項目:華惠嘉悅匯;開盤時間:2014年12月;銷售階段:持銷;核心價值點:城南核心成熟地段,學區(qū)房戶型建筑面積贈送面積贈送率當期供應套數(shù)(含未推出的)產品配比當期銷售套數(shù)去化率成交均價月均銷售套數(shù)當期存量套數(shù)(含未推出的)梯戶比樓層套二單衛(wèi)80-8510-1212%-14%27433%7226%860062022T4/2T532F套三單衛(wèi)95-10113-1414%27033%20476%870017662T4/2T532F套三雙衛(wèi)1131312%19824%16885%880014302T4/2T532F套四雙衛(wèi)1341713%8811%3641%87703522T4/2T532F合計80-134—

830100%48058%8700403502T4/2T532F

產品:供應以80-85的套二單衛(wèi)和95-101的套三單衛(wèi)產品為主,各占比33%;價格:整體均價8700,各產品價差波動不大;去化:95-101的套三單衛(wèi)和113的套三雙衛(wèi)為去化主力,月均14-17套;量價關系:

95-101的套三單衛(wèi)和113的套三雙衛(wèi)的量價關系最好,但后期存量較少;【個案分析3】華惠嘉悅匯戶型套型建面實得贈送率主臥次臥1次臥2客廳開間進深面積開間進深面積開間進深面積開間進深面積B3套三單衛(wèi)95.58108.2812%3.93.614.043.33.611.882.73.910.533.8622.8B4套三雙衛(wèi)113.52127.3111%3.63.914.043.13.310.233.13.19.614624【熱銷戶型】大景觀陽臺及儲物間設計是最主要亮點戶型年齡家庭結構關注點套二單衛(wèi)(重要客戶)以30歲左右居多多為小太陽家庭(8歲以下孩子)主要關注位置、地段、價格套三單衛(wèi)(主要客戶)以30-35歲居多多為三口之家(孩子10歲左右)主要關注位置、地段、價格、戶型、學區(qū)房套三雙衛(wèi)(主要客戶)以30-40歲居多多為三口之家(孩子10歲左右)主要關注位置、地段、戶型、學區(qū)房套四雙衛(wèi)(補充客戶)以40歲左右居多多為三代同堂主要關注位置、地段、戶型、學區(qū)房【主要客群】客戶年齡為30歲以上,有一定的經(jīng)濟基礎,主要為三口之家,地段和學區(qū)房是關注重點項目:合能璞麗;開盤時間:2014年6月;銷售階段:持銷;核心價值點:環(huán)境、交通、產品品質戶型建筑面積贈送面積贈送率當期供應套數(shù)(含未推出的)產品配比當期銷售套數(shù)去化率成交均價月均銷售套數(shù)當期存量套數(shù)(含未推出的)梯戶比樓層套二單衛(wèi)64813%36033%9025%7830102702T628/29層套三單衛(wèi)791215%36033%16245%8050181982T628/29層套三雙衛(wèi)891719%36033%10830%8220122522T628/29層合計64-89—

1080100%36033%8070407202T628/29層

產品:僅有64套二、79套三單衛(wèi)、89套三雙衛(wèi)三類產品,占比均為33%;價格:整體均價8070,套三雙衛(wèi)產品價格最高,達到8220,套二產品價格7830;去化:79的套三單衛(wèi)為去化主力,月均在18套;【個案分析4】合能璞麗戶型A3套型套三單衛(wèi)建面79實得91贈送率13%主臥開間3.2進深3.8面積12.16次臥1開間2.5進深3.1面積7.75次臥2開間3進深3.1面積9.3客廳開間3.6進深7.3面積26.28【熱銷戶型】戶型整體中規(guī)中矩,入戶玄關或是亮點戶型年齡職業(yè)家庭結構關注點客群分布套二單衛(wèi)20-30歲占比70%以上主要是城南上班族多為情侶或兩口之家,多用于婚房主要關注地鐵、價格、公積金主要以軟件園、大源地緣客戶為主套三單衛(wèi)25-35歲占比約60%多為兩口之家或小太陽家庭主要關注地鐵、價格、公積金與環(huán)境套三雙衛(wèi)30-40歲占比約65%【主要客群】企事業(yè)普通員工為主,經(jīng)濟實力一般,多以家庭為單位,關注價格、公積金項目:建發(fā)鷺洲國際;開盤時間:2014年9月;銷售階段:持銷;核心價值點:地段、伊藤、贈送戶型建筑面積贈送面積贈送率當期供應套數(shù)(含未推出)產品配比當期銷售套數(shù)去化率成交均價月均銷售套數(shù)當期存量套數(shù)(含未推出的)梯戶比樓層套三雙衛(wèi)90——61尚未推售612T4/2T532層套三雙衛(wèi)991616%64452%33252%9000-9200553122T4/2T532層套四雙衛(wèi)1292620%29124%17159%10500-11000281202T4/2T532層套五三衛(wèi)(躍層)1558554%23619%5523%1350091812T4/2T532層合計90-155—

1232100%55845%9500926742T4/2T532層

產品:以99的套三雙衛(wèi)為主,占比52%。無套二及套三單衛(wèi)產品;價格:整體均價9500,99套三雙衛(wèi)價格最低,在9200左右,其余產品價格均在10000以上;去化:99的套三雙衛(wèi)為去化主力,月均在50套以上;【個案分析5】建發(fā)鷺洲國際戶型A1套型套三雙衛(wèi)建面99實得115贈送率14%主臥開間3.6進深5.4面積19.44次臥1開間3.4進深3.4面積11.56次臥2開間2.8進深3面積8.4客廳開間4.4進深7.1面積31.24【熱銷戶型】大贈送,臥室闊尺寸是產品上主要的亮點【主要客群】企業(yè)金領,中高層管理人員為主,看重地段、品牌、社區(qū)規(guī)劃。項目:郎基天香;開盤時間:2014年3月;銷售階段:持銷;核心價值點:贈送、品質、小區(qū)配套戶型建筑面積贈送面積贈送率當期供應套數(shù)(含未推出的)產品配比當期銷售套數(shù)去化率成交均價月均銷售套數(shù)當期存量套數(shù)(含未推出的)梯戶比樓層套二單衛(wèi)70-741116%29419%28898%90002462T4、2T633F套三雙衛(wèi)82-11118-2720%-31%115474%42036%9000357342T4、2T633F套四雙衛(wèi)1253225%1107%7265%90006382T4、2T633F合計70-125——1558100%78050%9000657782T4、2T633F

產品:供應主要以套三雙衛(wèi)為主,占比74%。套三雙衛(wèi)產品面積段較廣,涵蓋82-111㎡;價格:整體均價9000,各產品價差較??;去化:82-111的套三雙衛(wèi)為去化主力,月均在30套以上,其中去化最好的是97㎡套三雙衛(wèi);【個案分析6】郎基天香戶型C1套型套三雙衛(wèi)建面97實得115贈送率19%主臥開間3.3進深3.8面積12.54次臥1開間3.1進深3.1面積9.61次臥2開間2.8進深3面積8.4客廳開間3.9進深7.7面積30.03【熱銷戶型】大贈送、大開間、大陽臺是產品主要亮點客戶屬性:主力客戶以城南為主;主要為軟件園、孵化園職工、中高級公務員、金融行業(yè)、城南大中型企業(yè)的技術人員及中層管理者;客戶群偏年輕,年齡集中在30-35歲之間

青年之家、小太陽家庭為主;城市精英工作單位:軟件園、阿里巴巴、各大銀行、水電、國電收入:年收入10萬左右職業(yè):公務員、技術人員、企事業(yè)中層置業(yè)目的:自住,部分客戶做婚房年齡:30歲左右,偏年輕化家庭結構:小太陽家庭或單身【主要客群】30~35歲,企事業(yè)中堅層級,三口之家項目產品市場客戶分類代表項目主力產品面積區(qū)間成交價格月均走量年齡家庭結構職業(yè)年收入?yún)^(qū)域關注點第三梯隊仁美大源印象套三單衛(wèi)84-9175002225-35小太陽(孩子8歲以下)軟件園、阿里巴巴等上班的白領,IT行業(yè)居多7-10萬軟件園、大源地緣客戶為主地鐵、價格、商業(yè)配套(伊藤旁)、大源公園配套套三雙衛(wèi)94-101750020嘉祥瑞庭南城套三單衛(wèi)86-8778001525-30單身或三口之家IT男,在軟件園(E區(qū)、F區(qū))、美年中心、阿里巴巴、工行、招行工作7-10萬80%客戶來源于城南(大源為主),15%客戶來源于外地(西昌、達州)高新區(qū)域和學校資源套三雙衛(wèi)97786014第二梯隊華惠嘉悅匯套三單衛(wèi)95-10187001730-40多為三口之家(孩子10歲左右)企事業(yè)單位資深員工,中層管理8-15萬大源土著、站南板塊擠壓客主要關注位置、地段、戶型、學區(qū)房套三雙衛(wèi)113880014合能璞麗套三單衛(wèi)7980501825-35多為兩口之家或小太陽家庭主要是城南上班族7-12萬主要以軟件園、大源地緣客戶為主主要關注地鐵、價格、公積金與環(huán)境第一梯隊建發(fā)鷺洲國際套三雙衛(wèi)9992005530-40三口之家城南入駐企業(yè)白領、金領,中高層管理,政府、企事業(yè)單位中高層干部15萬左右以大城南為主關注項目自身配套,環(huán)境,舒適性郎基天香套三雙衛(wèi)90-10090003530-35小太陽家庭或單身主要為軟件園、孵化園職工、中高級公務員、金融行業(yè)、城南大中型企業(yè)的技術人員及中層管理者10-15萬以大城南為主,特別是周

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