美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究及其對(duì)我國(guó)的借鑒意義 2024 -聯(lián)合資信

研究報(bào)告3503002502005001946195319601967197真實(shí)房屋價(jià)格指數(shù)2016202320121988199520022009名義房屋價(jià)格指數(shù)為后續(xù)房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的人口基礎(chǔ)，1946－1950年成為美國(guó)房地產(chǎn)繁榮的開研究報(bào)告1945194919451949195319571961196519691973197719811985198919931997200120052009201320172021增長(zhǎng)期，1950年美國(guó)城市化率已達(dá)到64.1研究報(bào)告195019531956195919621965196819501953195619591962196519681971197419771980198319861989199219951998200120042007201020132016201920222025付比例，1950年早期政府保險(xiǎn)覆蓋的住宅占到新開工住宅一半以上，政府福利提供房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力。1949年起政府同步開啟廉價(jià)的公共住房建設(shè)，其隨后進(jìn)入市場(chǎng)有助研究報(bào)告元貶值推升購(gòu)入房屋保值的市場(chǎng)情緒，1973－1974年第一次石油危機(jī)爆發(fā)，原油價(jià)2,500.0040200-20-40-602,000.00500.000.0020012004200720102013201620192022美國(guó):已開工的新建私人住宅美國(guó):已開工的新建私人住宅:同比中得以普及，推動(dòng)了美國(guó)新一輪計(jì)算機(jī)產(chǎn)業(yè)革命；90年代，在電腦硬件發(fā)展的基礎(chǔ)研究報(bào)告業(yè)城市興起。60年代中后期嬰兒潮尾部出生的人口逐步進(jìn)入工作，人口紅利持續(xù)釋7.006.005.004.003.002.001.000.00-1.00-2.00-3.001980-031981-051982-071983-091984-1980-031981-051982-071983-091984-111986-011987-031988-051989-071990-091991-111993-011994-031995-051996-071997-091998-112000-012001-032002-052003-072004-092005-112007-012008-03美國(guó):部門生產(chǎn)率和成本指數(shù)(每小時(shí)產(chǎn)量):非農(nóng)企業(yè):同比 線性(美國(guó):部門生產(chǎn)率和成本指數(shù)(每小時(shí)產(chǎn)量):非農(nóng)企業(yè):同比)25.0020.0015.0010.005.000.0019801982198419861988199019921980198219841986198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820202022美國(guó):增加值占GDP比重:信息通信技術(shù)生產(chǎn)行業(yè)美國(guó):增加值占GDP比重:制造業(yè) 美國(guó):增加值占GDP比重:金融、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)租賃美國(guó):增加值占GDP比重:專業(yè)和商業(yè)服務(wù)收入家庭購(gòu)房，1993－2007年，住房與城市發(fā)展部對(duì)兩房下達(dá)的收購(gòu)中低收入家庭金融行業(yè)在監(jiān)管松綁下迎來(lái)自由化浪潮，80年代以來(lái)各大銀行和金融機(jī)構(gòu)投身80年代中后期，在美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息、國(guó)際石油暴跌及政府對(duì)儲(chǔ)貸行業(yè)放松管制個(gè)人提供長(zhǎng)期固定利率住房抵押貸款，1982－1983年，儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)資產(chǎn)規(guī)模房地產(chǎn)復(fù)1988－1991年間大量?jī)?chǔ)貸機(jī)構(gòu)倒閉破產(chǎn)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)隨之進(jìn)入衰退周期，房研究報(bào)告25.0020.0015.0010.005.000.001973-051975-061977-071979-081990-011992-021994-031996-041998-052000-062002-072004-082006-092008-102015-012017-022019-032021-042023-05美國(guó):30年期抵押貸款固定利率:月:平均值美國(guó):有效聯(lián)邦基金利率(EFFR)緩。1995年美國(guó)走出儲(chǔ)貸危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增速、真實(shí)房屋價(jià)格及開工量重新進(jìn)入上行通200020022004200620082010201220142016200.00150.00100.0050.000.00金融市場(chǎng)價(jià)格:股票:一級(jí)市場(chǎng)工具:納斯達(dá)克:指數(shù):美國(guó)研究報(bào)告1980-031981-121983-091985-061987-031988-121990-091992-061994-031995-121997-091999-062001-032002-122004-092006-062008-032009-1980-031981-121983-091985-061987-031988-121990-091992-061994-031995-121997-091999-062001-032002-122004-092006-062008-032009-122011-092013-062015-032016-122018-092020-062022-032023-121980-031982-021984-011985-1980-031982-021984-011985-121987-111989-101991-091993-081995-071997-061999-052001-042003-032005-022007-012008-122010-112012-102014-092016-082018-072020-062022-058,000.006,000.004,000.002,000.00“911”事件和互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅后科技投資熱情消退，企業(yè)生產(chǎn)效率增速減慢，性上漲掩蓋。2006年美聯(lián)儲(chǔ)面對(duì)市場(chǎng)過(guò)熱開始收緊貨幣政策，過(guò)度上漲的房屋價(jià)格研究報(bào)告68.0067.0066.0065.0064.0063.0062.0061.0060.0059.0058.00200020022004200620082010201220142016201820202022美國(guó):勞動(dòng)參與率:15歲以上:國(guó)際勞工組織估算（左軸）美國(guó):占總?cè)丝诒戎?65歲及以上（右軸）20.0018.0016.0014.0012.0010.008.006.004.002.000.003.503.303.102.902.702.5019603.503.303.102.902.702.501960196319661969197219751978198119841987199019931996199920022005200820112014201720201.50%1.00%0.50%2.302.101.901.700.50%0.00%1.50美國(guó)人口增長(zhǎng)率美國(guó):人均生育數(shù)城市化及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，美國(guó)的城市化離不開工業(yè)化發(fā)展和產(chǎn)業(yè)變遷，1870-研究報(bào)告25.0020.005.000.002001200420072010201320162019美國(guó):財(cái)富不平等:前0.1%人群的財(cái)富份額美國(guó):財(cái)富不平等:后50%人群的財(cái)富份額），貨幣市場(chǎng)債券1.90%聯(lián)邦機(jī)構(gòu)債券2.69%資產(chǎn)支持證券貨幣市場(chǎng)債券1.90%聯(lián)邦機(jī)構(gòu)債券2.69%2.98%市政債券7.67%美國(guó)國(guó)債公司債券42.41%19.44%抵押貸款證券22.91%研究報(bào)告政府和地方政府在公共住房領(lǐng)域的責(zé)任，標(biāo)志著美國(guó)保障性住房制度的建立。20世 從土地所有權(quán)制度看，美國(guó)的土地以私有為主，據(jù)美國(guó)國(guó)會(huì)研究服務(wù)部在2020研究報(bào)告90%80%70%60%50%40%30%20%10%2000-012000-012002-012003-012004-012005-012006-012007-012008-012009-012020-012022-012023-012024-01美國(guó):新建住房銷量:季調(diào):折年數(shù)美國(guó):成屋銷量:季調(diào):折年數(shù)研究報(bào)告25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%198119861991199620012006201120222023住宅固定資產(chǎn)投資住宅服務(wù)研究報(bào)告升，2000年隨著互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅疊加貨幣寬松，美國(guó)房地產(chǎn)在資產(chǎn)中的占比持續(xù)走研究報(bào)告20.0010.00-15.0025,000.00 0.00 人提升至2023年的近9000萬(wàn)人，其中20世紀(jì)70年研究報(bào)告2000200320062009201220152000200320062009201220152018202125.0020.005.000.00美國(guó):年中人口數(shù):25-44歲:預(yù)測(cè)值（萬(wàn)人）美國(guó):粗出生率(?)主導(dǎo)地位。在全球外匯儲(chǔ)備中，美元儲(chǔ)備最高時(shí)超過(guò)70%，此后呈下降趨勢(shì)，截至研究報(bào)告研究報(bào)告8,000,000.007,000,000.006,000,000.005,000,000.004,000,000.003,000,000.002,000,000.001,000,000.000.0012.0010.008.006.004.002.000.001999-011999-012000-022001-032002-042003-052004-062005-072006-082007-092008-102009-112012-012013-022014-032015-042016-052017-062018-072019-082020-092022-112023-12美國(guó):成屋銷量:季調(diào):折年數(shù):個(gè)美國(guó):新建住房銷量:季調(diào):折年數(shù):個(gè) 美國(guó):新建住房待售量:可供銷售月數(shù)(以當(dāng)前銷售速率):季調(diào)美國(guó):成屋庫(kù)存量:可供銷售月數(shù)500,000.00450,000.00400,000.00350,000.00300,000.00250,000.00200,000.00150,000.00100,000.00 50,000.000.002001-032002-042001-032002-042003-052004-062005-072006-082007-092008-102009-112020-092021-102022-112023-12美國(guó):新建住房售價(jià):中位數(shù):季:平均值美國(guó):成屋售價(jià):中位數(shù):季:平均值美國(guó):新建住房售價(jià):中位數(shù):同比:季:平均值美國(guó):成屋售價(jià):中位數(shù):同比:季:平均值30.0025.0020.0015.0010.005.000.0080,000.0060,000.0040,000.0020,000.00-01-12-11-10-09-08-07-06-05-01-12-11-10-09-08-07-06-05-04-03-02-01-12-11-10-09-08-07-06-05-04-03-02-01-12-11200020002001200220032004200520062007200820092010201120112012201320142015201620172018201920202021202220222023研究報(bào)告業(yè)集中度較高，根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年美國(guó)前十大建商在都會(huì)區(qū)市場(chǎng)份額接近10%和7%，前三大建商均為紐交所上市以三大建商為例梳理美國(guó)頭部建商的經(jīng)營(yíng)特人創(chuàng)立的上市公司，股權(quán)結(jié)構(gòu)分散，大型資產(chǎn)管理公司持股較多；2、頭部建商注重算服務(wù)等以簡(jiǎn)化客戶購(gòu)房流程；5、頭部建商多以土地期權(quán)形式控制土地資源，且其研究報(bào)告業(yè)債務(wù)杠桿率并提升資本周轉(zhuǎn)效率；6、注重成本管理，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、模塊化組MortimerJ.“Mickey”26個(gè)州46個(gè)市場(chǎng)研究報(bào)告金融危機(jī)后三大建商均形成較強(qiáng)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，持續(xù)推進(jìn)降杠桿進(jìn)程，2023財(cái)年三大建商全部債務(wù)資本化比率均處于20%以下，而土地期權(quán)在三大建商降杠桿過(guò)程30.0025.0020.005.002019財(cái)年2020財(cái)年2021財(cái)年2022財(cái)年2023財(cái)年霍頓住宅建造毛利率萊納住宅建造毛利率普爾特住宅建造毛利率霍頓凈利潤(rùn)率萊納凈利潤(rùn)率普爾特凈利潤(rùn)率0.900.802019財(cái)年2020財(cái)年2021財(cái)年2022財(cái)年2023財(cái)年霍頓萊納普爾特研究報(bào)告40.0035.0030.0025.0020.002019財(cái)年2020財(cái)年2021財(cái)年2022財(cái)年2023財(cái)年霍頓萊納普爾特40.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.002019