某商務(wù)旅游酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

23閑服務(wù)中心。安徽億棟大酒店嚴(yán)格按照國際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管456兩個(gè)文明一起抓，促進(jìn)了社會(huì)全面進(jìn)步。目前已有初具規(guī)模，廠房面10億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。城鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。全區(qū)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康者所垂青。尤其是近幾年來，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)太和縣位于安徽省西北部，地處黃淮平原腹地；北鄰毫州市，南7連穎泉區(qū)，東靠利辛縣、渦陽縣，西接界首市，西北與河南省邯鄲公里?？h境南北長52公里、東西寬60公里，城區(qū)位于縣域最南部的），政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)開發(fā)區(qū)。整合后規(guī)劃面積平方公里，截止目前已開發(fā)面積平方公28.74.5里，開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、紡織服裝產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)產(chǎn)品深加工園、生物工程產(chǎn)業(yè)園、新型材料產(chǎn)業(yè)園、木開發(fā)區(qū)以園林設(shè)計(jì)為主題，以綠色環(huán)保為重點(diǎn)，園區(qū)以先進(jìn)的初步形成醫(yī)藥加工及配套產(chǎn)業(yè)、紡織服裝、優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品深加工、木業(yè)從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2010年太和縣上國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持8各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的增長，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)9有利于阜陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國性的經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，熱的投資需求，擴(kuò)大消費(fèi)需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對(duì)局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對(duì)各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，控制固定資產(chǎn)過快增長，加強(qiáng)綜合協(xié)調(diào)，注重結(jié)構(gòu)和效益的提高，才5、經(jīng)過2008年上半年金融風(fēng)暴的影響，阜陽市的旅游和酒店業(yè)太和位于阜陽經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接阜陽經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連安徽太和是香港和阜陽經(jīng)濟(jì)特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省路運(yùn)輸條件十分便利。區(qū)內(nèi)公路四通八達(dá)，村村通公路，運(yùn)輸也十分通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三在城市建設(shè)方面，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)近年來加大規(guī)劃建設(shè)力多年的發(fā)展，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已成為外商競(jìng)相投資的“黃金寶4、安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的酒店業(yè)但仍然存在整體規(guī)模小、酒店項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁太和中心位置，視野開闊，中高層單2、區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，目前以商務(wù)客人4、項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在3、卓越等品牌開發(fā)商開發(fā)大盤的步伐日益4、產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)處于無競(jìng)爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境2、作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚3、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收2、配合項(xiàng)目太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好3、利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢(shì)，通過有4、強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)通過對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，ABC認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有），太和安徽億棟大酒店項(xiàng)目在安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)片區(qū)目前仍屬理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及阜陽經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，太和作為阜陽重要的衛(wèi)星城，一直以來在阜陽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都的地區(qū)。因缺少品牌發(fā)展商的介入，而使到市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭，房地產(chǎn)項(xiàng)目不多，個(gè)盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價(jià)格每平酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場(chǎng)中極具競(jìng)爭力的投資型房2、能保持并促進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的高效經(jīng)營管理安徽億棟大酒店為安徽億棟投資股份有限公司全資擁有，是安V——項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)n——項(xiàng)目的收益年限r(nóng)——房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8%;=210元/套/天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì)）＝50%=365×210×372×50％=14256900元2、考慮到市場(chǎng)的接受度，以及降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以4000元/㎡(±2%)部分的獨(dú)特性，我司建議商業(yè)部分價(jià)格定為6000元/㎡(±5%)剩余月供款每月從固定回報(bào)中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。經(jīng)營期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。此類方式適合被地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)、銷售價(jià)格低、酒店經(jīng)營運(yùn)作成本較低且入住率較高位置相對(duì)偏遠(yuǎn)、銷售價(jià)格低、酒店經(jīng)營運(yùn)作成本較低且入住率較高20～40天（分淡、旺季）免費(fèi)自用，并可按一定比例后續(xù)經(jīng)營的可操作性角度來看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較后續(xù)經(jīng)營的可操作性角度來看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒項(xiàng)目經(jīng)營方式的選擇關(guān)乎整個(gè)酒店后續(xù)經(jīng)營的問題，也是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。通過以上三種經(jīng)營模式的對(duì)比分析及本項(xiàng)目的具體情況，我司認(rèn)為：選擇單純免月供模式或每年7%固主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)成本約占總3、如何控制酒店經(jīng)營運(yùn)作成本已成為本項(xiàng)目的當(dāng)BE房D房CA方式一客房出租率在短期內(nèi)有望達(dá)到50%左右的水平，因此，將現(xiàn)有ABCD房E房單純免月供回報(bào)模式還是固定7%經(jīng)營回報(bào)模式都有一定利潤空間，果選擇固定7%經(jīng)營回報(bào)模式，則根據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營收入情況會(huì)出現(xiàn)率入潤元元元元元元元元元元元元794潤潤房率元元元元元元2元元元元元率入元元元元元元元元元元元元502潤ABCABC認(rèn)為：項(xiàng)目酒店作為產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式的發(fā)展空間很大，如果本項(xiàng)目的經(jīng)營、銷售收入和經(jīng)營成本三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益均會(huì)產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況動(dòng)態(tài)投資回收期（年）41.90動(dòng)態(tài)投資回收期（年）37.902,474.0項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響。其中經(jīng)營收入和經(jīng)營成本對(duì)項(xiàng)目效益的2、項(xiàng)目經(jīng)營收入、經(jīng)營成本、銷售收入在不利影響下，項(xiàng)該項(xiàng)目的銷售將進(jìn)一步改善酒店的經(jīng)營水平，提升區(qū)域形象，推該項(xiàng)目的推出將極大提升太和投資股份有限公司和安徽太和經(jīng)濟(jì)（1）將現(xiàn)有外包的餐飲娛樂部分統(tǒng)一引進(jìn)知名經(jīng)營管理品牌公司整（2）增加產(chǎn)品附加價(jià)值，并在形象和服務(wù)上獨(dú)樹一幟，迅速和市場(chǎng)入利潤，酒店管理公司的品牌度直接影響購買者的信心。因此，引進(jìn)并收取固定管理費(fèi)用，一般視項(xiàng)目大小，約在200萬~經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。