各類建筑產(chǎn)品的特點(diǎn)

各類建筑產(chǎn)品的特點(diǎn)-------------------------------------------------------------------------------------------序號(hào)產(chǎn)品名稱市場(chǎng)定位城市區(qū)位面積大小(㎡)特征功能設(shè)計(jì)要求配套備注1迷你一居效勞于都市白領(lǐng)的年輕人大都建在市區(qū)30以內(nèi)過(guò)渡產(chǎn)品,被替代性強(qiáng),追求時(shí)尚,容易過(guò)時(shí),5㎡衛(wèi)生間+5㎡玄關(guān)兼廚房+共用廳臥精裝,配置簡(jiǎn)單家具,電器拎包入住交通,商業(yè),休閑便捷,工作和生活切換迅速.2合體一居效勞于都市白領(lǐng)的年輕人大都建在市區(qū)30-60過(guò)渡產(chǎn)品交通,商業(yè),休閑便捷,工作和生活切換迅速.3標(biāo)準(zhǔn)一居交通方便的區(qū)位〔城區(qū)城區(qū)邊緣〕60麻雀雖小,五臟俱全精巧小戶型,功能區(qū)域有時(shí)相互借用,局部產(chǎn)生交叉,如廳餐.書(shū)房和臥室,陽(yáng)臺(tái)和工作間廳:20-25臥12-15廚5-8衛(wèi)3-5陽(yáng)臺(tái)自住時(shí),對(duì)地段在意,對(duì)商業(yè),教育,醫(yī)療等配套要求變高.市場(chǎng)追捧熱銷,放在樓盤(pán)中差的位置4二居室單身,三口之家,兩代同住,投資客在衛(wèi)生間的配置上,假設(shè)定位單身,二口單衛(wèi)生間已購(gòu),三口之家或兩代老少,最好雙衛(wèi),交通方便的區(qū)位〔城區(qū)城區(qū)邊緣〕2-3環(huán)之間80-9090如做3居室在南方成為主流原因是能適應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)的變化的需求靈活多變的戶型.精巧二居室.投資時(shí)比一居室租戶群寬,比三居室好轉(zhuǎn)售.租戶租賃時(shí)更講實(shí)用.屬于過(guò)渡性產(chǎn)品廳臥廚衛(wèi)陽(yáng)臺(tái)根本功能齊全.陽(yáng)臺(tái)不要過(guò)大,以免占用其他空間.自住時(shí),對(duì)地段在意,對(duì)商業(yè),教育,醫(yī)療等配套要求變高.90產(chǎn)品在消費(fèi)者心目中無(wú)樣板標(biāo)準(zhǔn),購(gòu)置后無(wú)成就感,找不到有家之后的愉悅和滿足.5三居室三口之家,兩代同住交通方便的區(qū)位〔城區(qū)城區(qū)邊緣〕2-3環(huán)之間100-130開(kāi)展的主力戶型.兩代同住互不干擾.注重功能細(xì)化,并不是住宅空間的簡(jiǎn)單放大,在分割空間的同時(shí)要注意戶型的舒適性.防止過(guò)多的隔墻,減少面積的浪費(fèi).注重戶型空間的均好性.表達(dá)在空間的均好性,是戶型勻稱的標(biāo)志,功能較為齊全.在滿足廳臥廚衛(wèi)面積的條件下,增設(shè)其他功能,有限空間容納無(wú)限需求.功能復(fù)合化,空間模糊化是住宅的開(kāi)展趨勢(shì).面積的均好性:動(dòng)靜比例55開(kāi),動(dòng)區(qū)中的客廳和餐廚陽(yáng)臺(tái)玄關(guān)次衛(wèi)大致46開(kāi):靜區(qū)中主臥和兩個(gè)次臥或書(shū)房大致55開(kāi)自住時(shí),對(duì)地段在意,對(duì)商業(yè),教育,醫(yī)療等配套要求變高使用率:塔77-22℅板80-85℅對(duì)公攤斤斤計(jì)較5平面大戶型具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人,或某領(lǐng)域一定成功人士.交通便利,景觀環(huán)境較好的區(qū)位150-180(南)170-200(北方)有精神需求,顯現(xiàn)追求和業(yè)績(jī).大氣,在面積尺度和視覺(jué)尺度上追求明亮寬敞,開(kāi)闊.充分與自然景觀,人文景觀結(jié)合,設(shè)計(jì)時(shí)引景入室,落地窗,飄窗,弧形窗,露臺(tái)甚至空中花園,與自然環(huán)境完美結(jié)合,追求住宅的高品位.使用面積寬松,強(qiáng)調(diào)居住氣氛和舒適度,廳40-60主臥20-40廚8-12主衛(wèi)6-10功能配置完善,從人生活的各種流線尺度著手,大戶型放在社區(qū)景觀好的地方,樓體的各端三面采光,盡可能將各個(gè)居室的觀景,采光,通風(fēng)設(shè)計(jì)的完美,以提高品位.除根本功能外,增加特殊功能,滿足私密性,如能多一道門(mén)就不要少一道門(mén),能一梯一戶就不要一梯兩戶,能獨(dú)占門(mén)廳,就不要共享,讓用戶有領(lǐng)地感和平安感能設(shè)計(jì)大戶型的大多都是交通方便,自然景觀好的地段,但根底設(shè)施,公建配套相對(duì)較弱,只能在舒適度和景觀上下功夫以彌補(bǔ)其缺乏.再者大戶型總價(jià)高,這么做也可是業(yè)主獲得平衡.消費(fèi)者特征分析(長(zhǎng)沙)1戶型結(jié)構(gòu)成交量(參考)1房20℅2房30℅3房35℅℅℅℅℅℅2戶型面積成交量(參考)60平米以下17℅60-90平米24℅90-120平米22℅120-140平米23℅140以上15℅3購(gòu)房者年齡特征:25歲下5℅25-35歲56℅35-50歲30℅50歲上8℅4購(gòu)房目的:自住83℅投資10℅二者均可7℅5購(gòu)置原因:換個(gè)環(huán)境33℅外地進(jìn)城置業(yè)27℅其它40℅6置業(yè)區(qū)域特征:本市城區(qū)40℅本市外地9℅本省外市43℅省外6℅℅結(jié)論:★房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看:60-90;90-120;120-140暢銷年齡25-35是購(gòu)房主力戶型結(jié)構(gòu):集中在2房和3房置業(yè)區(qū)域特征隨著城市的開(kāi)展,本市區(qū)購(gòu)置人群會(huì)越來(lái)越少,外地人購(gòu)房會(huì)越來(lái)越多.自住型為主6板樓大戶型高檔住宅多采用，多層的花園洋房多采用。具備一定經(jīng)濟(jì)勢(shì)力的人。優(yōu)點(diǎn)：1南北通透，形成穿堂風(fēng)。2戶戶朝陽(yáng)，私密性好。3寬敞明亮，戶型規(guī)矩。4使用率高80-85％缺點(diǎn)：1總平面布局呆板2樓體占地面積大，綠地相對(duì)較少3戶型種類少。市場(chǎng)上一梯二戶2-3個(gè)門(mén)洞的短板克服了園林規(guī)劃單調(diào)，兵營(yíng)式布局的弊端，并在樓體上開(kāi)槽形成明衛(wèi)明餐廳，提高了舒適度。盡量設(shè)計(jì)進(jìn)深短，面寬寬的戶型，1低層進(jìn)深控制在14米以內(nèi)。2高層控制在18米內(nèi)。3超過(guò)20米，除非是三面采光，否那么，慎用。因?yàn)檫M(jìn)深過(guò)大會(huì)使戶內(nèi)灰色空間增多，降低戶型的舒適度。4面寬根據(jù)戶型的大小來(lái)定，二居室6-8，三居室10-13，四居室12-15。5主要房間要朝南，東西向樓體東為主要朝向，布局規(guī)律同南北向。一般高層為一梯〔指電梯〕2戶，2梯2戶，2梯3戶，7塔樓優(yōu)點(diǎn)：1外立面變化豐富，更適合角窗，弧形窗等寬視角窗戶的運(yùn)用。2規(guī)劃平面布局自由靈活，樓間距大，塔樓布局在小區(qū)園林，景觀方面比板樓要活潑的多，3對(duì)場(chǎng)地的要求不高，能適應(yīng)地形的變化，便于戶型布置4結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性強(qiáng)5容積率充分利用。6戶外管道便于安排7戶型和價(jià)格呈多樣化，用戶挑選余地大8新一代的碟型塔樓〔兼具塔樓和板樓的優(yōu)勢(shì)〕在樓體加大面寬，縮小進(jìn)深，是立面體態(tài)輕盈秀麗，雖說(shuō)增大了占地面積，但日照通風(fēng)更為充分，像1梯6戶的碟形塔樓，采取均衡的設(shè)計(jì)手法，盡量照顧到各空間的均好性，到達(dá)戶戶朝陽(yáng)，戶戶有景觀，甚至餐廳和衛(wèi)生間都有采光。缺點(diǎn)：1通風(fēng)采光易受樓體遮擋2戶型對(duì)視私密性差3公攤比板樓大，77-82％4一梯多戶私密性差。設(shè)計(jì)時(shí)，1塔樓縱橫布局的特征要注意和相鄰戶型的關(guān)系。2個(gè)別戶型的朝向不要偏斜太大。盡量滿足全天日照。8板塔樓對(duì)于大戶型的用戶,如果注重舒適度和投資總價(jià),應(yīng)仔細(xì)斟酌.板樓和塔樓結(jié)合的建筑,戶型中局部是板樓的格,局部是塔樓的格局.短一些的板塔樓外觀像塔樓,長(zhǎng)一些的板塔樓外觀像板樓.樓體外立面比板樓活潑,比塔樓輕盈.電梯配置1梯3戶,2梯3戶.2梯6戶.局部與板樓局部形成夾角,及造成互視,有遮擋日照和景觀.局部與板樓局部形成夾角,及造成互視,有遮擋日照和景觀.電梯配置上不會(huì)像板樓那樣1梯2戶,如果2梯6戶就和塔樓沒(méi)什么區(qū)別.9花園洋房郊區(qū)化的居住模式,客戶為中產(chǎn)階級(jí)和局部工薪階層多建在郊區(qū)或市區(qū)邊緣,交通方便,景觀資源好的地方14-6層板樓為主,介于經(jīng)濟(jì)類住宅和別墅之間2建筑模式上:高成低就,在建筑材質(zhì)和設(shè)計(jì)元素上追求高容積率公寓的感覺(jué)(如外墻窗材樓梯電梯落地窗飄窗角窗等)居住氣氛環(huán)境布局,追求低密度別墅的感覺(jué),比方園林景觀小區(qū)道路布局,甚至周邊大環(huán)境等.3容積率的角度:1—2之間中密度花園洋房式住宅.有別于2以上的高密度經(jīng)濟(jì)類住宅和低于1以下的低密度別墅.從建筑結(jié)構(gòu)講,花園洋房一般為4—6層,設(shè)計(jì)時(shí)1可局部工薪階層.2設(shè)計(jì)時(shí)刪“簡(jiǎn)〞就“繁〞設(shè)計(jì)時(shí)盡量防止小而簡(jiǎn)單的戶型,選擇的戶型功能盡可能多些,提高舒適度,彌補(bǔ)配套之缺乏..進(jìn)深控制在11—13，盡量短,保證