財務(wù)管理手冊

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第十三章財務(wù)管理手冊

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財務(wù)管理概述

一、總則

1.財務(wù)管理是物業(yè)管理的重要部分，正確處理好管理與

理財?shù)年P(guān)系，是物業(yè)管理的首要問題。

2.財務(wù)管理的三方面任務(wù)：

(1)有計劃、合理地安排資金，為管理公司經(jīng)營管理服

務(wù)。

(2)認(rèn)真貫徹各項財經(jīng)制度，維護(hù)財經(jīng)紀(jì)律，實行財務(wù)

監(jiān)督。

(3)加強經(jīng)濟(jì)核算，增收節(jié)支，提高經(jīng)濟(jì)效益。

3.配備專職財務(wù)人員，開戶建賬，建立一套完整的切實

可行的會計核算制度，做好管理公司的經(jīng)濟(jì)活動記錄工

作。

4.做好年度財務(wù)預(yù)算，落實各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

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5.做好會計決算和利潤分配報告，加強財務(wù)監(jiān)督，改進(jìn)

經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

6?遵守各項有關(guān)法律、法令和條例，接受當(dāng)?shù)囟悇?wù)、銀

行、工商等部門的監(jiān)督。

7.接受“會計事務(wù)所”對企業(yè)會計賬目的審查。

二、財務(wù)權(quán)限與職責(zé)

1.編制管理公司年度財務(wù)預(yù)算，制定各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并

報總物業(yè)經(jīng)理審批。

2.監(jiān)督管理公司的資金來源與運用情況,檢查各項制度小篥施

，zhulong

執(zhí)行情況。

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3.加強流動資金的管理，制定各部門的流動資金額，超

出額度的財務(wù)部有權(quán)拒付。

4.公司的一切開支應(yīng)由經(jīng)手人做出計劃報其部門主管經(jīng)

理簽字，且經(jīng)財務(wù)部經(jīng)理審核無誤報總物業(yè)經(jīng)理審批后方

可報銷。

5.有權(quán)拒付違反財經(jīng)紀(jì)律和違反財務(wù)規(guī)定的開支。

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6.建立完善的管理費收費系統(tǒng)，及時足額收取管理費及

其它費用，按發(fā)展商的要求必要時辦助發(fā)展商向客戶收取

其它費用。

7.建立固定資產(chǎn)登記制度，防止固定資產(chǎn)流失。

8.建立完善的會計資料檔案管理系統(tǒng)，保證會計資料的

完整。

9.按上級規(guī)定，編制好各種財務(wù)報表，做好財務(wù)工作。

10.對超載財務(wù)權(quán)限，強行核銷不合理開支，打擊報復(fù)

財務(wù)人員的行為，財務(wù)部經(jīng)理有權(quán)向總物業(yè)經(jīng)理及上級部

門報告申述。

三、財務(wù)管理

1.財務(wù)部應(yīng)根據(jù)國家要求，結(jié)合有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真進(jìn)行財

務(wù)處理與會計核算，及時編報各類財務(wù)報表，做到認(rèn)真、

及時、準(zhǔn)確、完整地反映管理公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成

果。

2.財務(wù)部應(yīng)嚴(yán)格控制各類費用開支，業(yè)務(wù)招待費的提取

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按國家規(guī)定，能夠在業(yè)務(wù)收入限額內(nèi)據(jù)實列入管理費用，

并按如下標(biāo)準(zhǔn)提?。喝陿I(yè)務(wù)收入額在人民幣1500萬元以

下的，不超過年業(yè)務(wù)收入額的千分之五；全年業(yè)務(wù)收入在

人民幣1500?5000萬元的部分，不得超過業(yè)務(wù)收入的千分

之三。

3.財務(wù)部應(yīng)嚴(yán)格內(nèi)部管理制度，建立健全現(xiàn)金及各種存

款的管理，做到日清月結(jié)，賬賬相符，及時清理未達(dá)賬

項，每周編報一次資金日報表，以便管理公司及時掌握資

金使用情況，合理使用資金。

4.嚴(yán)格各種費用管理，杜絕假發(fā)票，空白條，杜絕不哈

RAzhulong

理、不合法的費用支出。E

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5.公司發(fā)生的維修費，數(shù)額在一萬元以下的，可一次進(jìn)

入當(dāng)期費用，超過一萬元的可采用分期攤銷的辦法，分期

進(jìn)入費用。低值易耗品的攤銷方法采用“五五攤銷法”。

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會計核算依據(jù)

物業(yè)管理公司的財務(wù)管理部門，在對其下屬的物業(yè)管

理處進(jìn)行會計核算前，必須先行對國家及地方與物業(yè)管理

相關(guān)的法規(guī)和稅規(guī)有清楚地了解，另外，還應(yīng)對與本公

司、本物業(yè)相關(guān)下列文件的相關(guān)規(guī)定予以關(guān)注。

一、業(yè)主公約

業(yè)主公約是各業(yè)主與發(fā)展商在買賣樓宇后所簽署的合

約。公約對發(fā)展商、全體業(yè)主、用戶及管理者均有約束

力，并明確各自的權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任。

公約內(nèi)包括了很多有關(guān)財務(wù)處理、費用計算等數(shù)據(jù)。

財務(wù)管理部人員須詳細(xì)了解該項資料及規(guī)定，并作為會計

核算的依據(jù)。

現(xiàn)列舉其中較重要的條款如下:

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1.本物業(yè)管理賬目發(fā)生盈虧時的處理辦法

一份內(nèi)容完善的公約應(yīng)就本物業(yè)管理發(fā)生盈余或虧損

情況口寸的處理或解決辦法予以明確規(guī)定。一般，本著“用者

自付”的原則，本物業(yè)的盈余由該物業(yè)的全體用戶共同享

有，本物業(yè)的虧損由該物業(yè)的全體用戶共同分擔(dān)。當(dāng)然也

能夠是其它的處理方式，如：在業(yè)主委員會成立之前的前

期物業(yè)管理期間，小用戶以按約定繳納綜合物業(yè)管理費用

為限，收入不足以應(yīng)付經(jīng)常性支出時，由開發(fā)商承擔(dān)補貼

責(zé)任。但關(guān)鍵是必須有明確的約定。蛇篥施

4zhulong

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2.本物業(yè)綜合管理費收支情況的公布

要求物業(yè)管理公司定期公布所管物業(yè)的收支情況，是

中國物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)中明文規(guī)定的。在與有關(guān)法規(guī)保持

一致的前提下，公約中一般會對公布的具體時間、方式和

要求做出規(guī)定。

3.收支核算方面的規(guī)定

公約一般列明是否需要為本物業(yè)各部分（如：停車場、

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辦公樓、住宅樓等）的收支獨立核算。

4.未出售單位和已出售但空置單位管理費計算法

一般未出售的單位享有一定的管理費減免優(yōu)惠。

5.管理費起計日期的約定

一般能夠是實際收樓日，或交時使用通知書發(fā)出日期

加若干天為起計日，或者以前述兩者較早者為起計日，也

能夠是開發(fā)商與業(yè)戶在售樓時做出的其它約定。

6.滯納金的計算法

公約一般會規(guī)定業(yè)戶必須在每月某日前繳付管理費，

逾期未付者，則管理公司有權(quán)按規(guī)定利率計收滯納金。

二、管理合約

管理合約是開發(fā)商或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽署

的合約，其主要作用是明確委托方和受托方的權(quán)利和義

務(wù)。主要應(yīng)包含以下內(nèi)容：

1.物業(yè)管理公司管理本物業(yè)的年限，及管理公司報酬的

計收標(biāo)準(zhǔn)及方法等。

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2.物業(yè)管理公司受管理公約的約束，并享有公約規(guī)定的

管理人所享有的權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任，根據(jù)管理公約對本物

業(yè)進(jìn)行管理。

3.需編制財務(wù)預(yù)算及預(yù)算控制，除首年預(yù)算外，一般由

財務(wù)管理部牽頭為每一新的財政年度制定財政預(yù)算，并在

該年度的實際運作中對各項開支實施預(yù)算控制。

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4.合約到期或終止時，財務(wù)移交方面的要求。建筑資料下載就在，

三、用戶手冊、裝修守則及大廈各項收費標(biāo)準(zhǔn)一覽表

該等文件一般在業(yè)主收樓時一并派發(fā)，并列明各項收

費、按金、罰款及按金退還的程序等事宜。

四、收樓的流程

在整個收樓的程序中，有很多會計部必不可少的資

料,如：

1.確實的收樓日期，用以計算管理費起計日期。

2.各單位業(yè)戶數(shù)據(jù)，包括姓名、聯(lián)絡(luò)地址及電話等。

3.已繳付管理費按金及其它款項的收據(jù)，可作入賬及對

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賬的憑據(jù)。

根據(jù)上述資料，能夠建立一套必要的圖表檔案，如：

單位數(shù)據(jù)列表已收各種按金明細(xì)表、應(yīng)收/已收/欠收管

理費一覽表等。

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電子文檔：CWGL003

會計核算重點

一、會計科目制定

一九九八年四月十一日，國家公布了物業(yè)管理行業(yè)須

按照《施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的條例。因此，在

制定一級會計科目時，必須遵照國家規(guī)定，但子細(xì)目卻可

按實際的需要增減?，F(xiàn)就物業(yè)管理行業(yè)的要求編制一份會

計科目樣本以供參考。

二、成本核算

每一獨立的物業(yè)，按其功能不同，可分為不同的“部

分”，如：住宅（或公寓）、辦公樓、商場、停車場、會

所等。若業(yè)主公約規(guī)定須按物業(yè)的不同“部分”分別獨立

核算，則在建賬時應(yīng)給予充分考慮。大部分的《財務(wù)軟

件》已備有輔助核算功能，財務(wù)管理部應(yīng)盡量加以利用。

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建賬后，日常操作的重點是清楚識別及界定各項費用

及收入的歸屬，按其所歸屬的“部分”準(zhǔn)確核算。正確的

“部分”分類能準(zhǔn)確反映各“部分”的經(jīng)營損益情況，對

了解各“部分”的財務(wù)狀況，改進(jìn)管理極其重要。對于無

法明確識別及界定其歸屬的費用，則稱之為“公攤費用”

或“待攤費用”，對于這些“待攤費用”應(yīng)在各會計期間

歸集后，合理分?jǐn)傊粮鳌安糠帧薄７謹(jǐn)偟姆椒ㄓ卸喾N，

如：面積、管理份額、該項費用總額、人員工資總額等，

發(fā)生的費用類型不同，選用的分?jǐn)傓k法也有所不同，但最

基本的原則是合理性。必要時，分?jǐn)傓k法的選用應(yīng)征求有牛恭氏

筑姿料下我就在1

關(guān)部門意見，取得物業(yè)總經(jīng)理甚至委托方的認(rèn)可。

三、應(yīng)收賬管理

對于物業(yè)管理行業(yè)來說，應(yīng)收賬管理是其財務(wù)管理的

重點之一，工作較為繁重。財務(wù)管理部須計算每一個業(yè)戶

應(yīng)繳納的各種費用，如水、電費等，亦要定期清理、核對

和報告各項費用的繳付情況。定期發(fā)出繳付通知書、催款

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通知書、對賬通知書，定期進(jìn)行銀行委托付款的劃款工作

等。

進(jìn)行應(yīng)收賬款管理，需先行收集以下數(shù)據(jù)：

1.各項收費標(biāo)準(zhǔn)。

2.該物業(yè)所有單位的編號及面積。

3.每一個單位的管理費起計日期。

4.各單位每月應(yīng)付各項費用(如管理費)的金額。

5.'業(yè)戶/用戶/使用人的數(shù)據(jù)，如姓名、聯(lián)絡(luò)地址、電

話、所擁有的單位編號。

6,空置單位的界定標(biāo)準(zhǔn)，收費項目及標(biāo)準(zhǔn)。

7.滯納金有關(guān)規(guī)定，如起計日期、利率等。

8?由管理處代收水電費時，水電費的抄表日期、收費標(biāo)

準(zhǔn)等。

四、注意事項

1.收樓時應(yīng)注意事項

(1)用戶付款的方法

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用戶在支付每月費用時，可采用多種方法，如親自到

管理處繳付現(xiàn)金或支票，或采用委托銀行自動轉(zhuǎn)賬付款。

財務(wù)人員應(yīng)在用戶收樓口寸，準(zhǔn)備一份詳細(xì)的付款方法說明

書，并連同委托銀行自動轉(zhuǎn)賬授權(quán)書交予用戶。付款方法

說明書上應(yīng)列明:

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①管理處的地址及辦公時間。就期下教就在,

②以支票付款時丁支票抬頭的名稱。

③辦理銀行轉(zhuǎn)賬的手續(xù)及各項須知。

(2)業(yè)主收樓時繳交的各項費用及押金的賬務(wù)處理

一般業(yè)主在收樓前或收樓時已按發(fā)展商或物業(yè)管理公

司的要求，預(yù)付了數(shù)月管理費及各種押金、初裝費等。其

中部分款項，如預(yù)付管理費、管理費按金等應(yīng)由管理處收

取，電話、煤氣初裝費等應(yīng)由發(fā)展商收取。當(dāng)財務(wù)管理部

由開發(fā)商或物業(yè)部取得有關(guān)收費資料，并收到已出售單元

的數(shù)據(jù)時，應(yīng)及時與開發(fā)商財務(wù)管理部溝通，明確各項收

費的歸屬及時入賬及時對賬。

(3)預(yù)收管理費的處理

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對于用戶于收樓時預(yù)繳的管理費，應(yīng)自交納管理費起

計日起按月結(jié)轉(zhuǎn)收入。財務(wù)管理部應(yīng)對管理費的起計日期

的確定標(biāo)準(zhǔn)及特殊情況下的批準(zhǔn)程序有明確的了解，并以

此標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，確定統(tǒng)一的起計當(dāng)月的管理費計算方法。

以免計算方法不統(tǒng)一引致的應(yīng)收賬混亂，以及與業(yè)主間的

糾紛。

2?每月應(yīng)注意的事項

⑴繳款通知書

①發(fā)出日期及截止日期

物業(yè)管理公司的經(jīng)費，主要是來自管理費收入。為確

保有充裕的流動資金，財務(wù)管理部必須在每月一號（或按公

約規(guī)定的日期）前發(fā)出繳款通知，使業(yè)戶能按時付款。由于

打印通知書需時間，為確保業(yè)戶能如期收到發(fā)出的交款通

知書，必須提前三天發(fā)出。如果業(yè)戶在截止日期后才付

款，公司發(fā)出的通知書上將不會反映該項付款。為避免誤

會，所有通知書須注明發(fā)出日期和截止日期，并明確告知

用戶在該日期后支付的款項沒有包含滯納金在內(nèi)。

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②水、電費

如各單位的水、電費是由管理處負(fù)責(zé)收取，管理處每

月須派員抄錄各儀表的讀數(shù)，然后按照每度的收費及最低

消費計算應(yīng)收款不，并將各單位應(yīng)付的水電費用和管理費

在每月付款通知書中分項，要求各單位在繳付管理費時一節(jié)zhulong

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并繳付。

因抄讀各儀表需時，財務(wù)管理部應(yīng)與有關(guān)部門訂定一個

固定抄讀日期，并把結(jié)果在付款通知書截止日前交予財務(wù)

管理部。

③繳費通知書的管理

繳款通知書最少要有兩聯(lián)，一聯(lián)給客戶，另一聯(lián)由管

理處存檔。若除管理處外，還有其它機構(gòu)負(fù)責(zé)收款，便需

要多一聯(lián)，供對方存檔作為收費依據(jù)。

(2)催款通知書

業(yè)主公約一般對業(yè)戶繳納管理費等的義務(wù)有詳細(xì)規(guī)

定，管理處應(yīng)制定可操作的催款流程。對未按期付款單

位，便須按追收程序定期發(fā)出催款通知書，直至采取截停

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水、電供應(yīng)及發(fā)出律師信，進(jìn)行法律訴訟。財務(wù)管理部有

責(zé)任定期將各單位的各項收費情況通知物業(yè)部及物業(yè)總經(jīng)

理，待其決定采取適當(dāng)措施。

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電子文檔：CWGL004

財務(wù)報表

編制會計報表的目的，是向會計報表的使用者及時提

供該核算單位的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量等信息。

因不同使用者有不同需要，因此報表的式樣及種類，亦應(yīng)

按實際的需要編制。

國家對會計報表的格式有統(tǒng)一的規(guī)定，但該格式所表

示的信息對各物業(yè)的管理決策、委托方及其用戶不一定足

夠及適合。因此，財務(wù)管理部有必要定期編制更為詳盡的

內(nèi)部報表。這些報表的格式并沒有固定要求，較據(jù)靈活

性，視各物業(yè)的具體情況而定，但應(yīng)以符合物業(yè)管理法

規(guī)、用戶公約、管理合約要求，清楚表示各物業(yè)的財務(wù)狀

況為原則。

以下是一些在內(nèi)部財務(wù)報表中應(yīng)予明確表述的事項:

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一、收支表（損益表）

1.按用戶公約的規(guī)定要求獨立核算的部分，已各自編制

獨立收支表。

2.本期成本費用已按當(dāng)?shù)亍段飿I(yè)管理服務(wù)收費實施辦

法》中物業(yè)管理服務(wù)收費項目和構(gòu)成列示。

3.各項費用可分為合約性及非合約性兩大類，合約性開

支有專表說明。此舉能夠提供決策者更多有用數(shù)據(jù)，來處

理資金調(diào)動及制定預(yù)算。

4.關(guān)于一些非經(jīng)常性而金額大的費用,已給予重點注

zhulong

釋，令使用者了解該等費用的實際用途。:筑資料下載就在，

5.本月實際收支與預(yù)算收支及上月收支比較，并對有重

大差異的項目作出分析，便于有關(guān)部門有所了解以加強控

制。

二、資產(chǎn)負(fù)債表

1.已對該物業(yè)名下持有的固定資產(chǎn)，提供明細(xì)表。

2.附有管理處員工工資明細(xì)表。

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3.附有往來單位往來賬項明細(xì)表，特別是與開發(fā)商和物

業(yè)公司之間的往來賬款。

4.附有各用戶單位應(yīng)收款賬款前期欠款、本期應(yīng)收賬

款、本期實收賬款和本期末欠款明細(xì)表。

5,附有待攤費用、應(yīng)付款、預(yù)付款等明細(xì)表。

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發(fā)票和收據(jù)管理

一、總則

1.根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》及其它有關(guān)規(guī)

定制定本制度。

2.本公司所有發(fā)票、收據(jù)（指有價值的收據(jù)）及票據(jù)

（以下簡稱票據(jù)）均屬本制度管理的范圍。

3.財務(wù)管理部統(tǒng)一負(fù)責(zé)本公司各種票據(jù)的管理工作。

4.各種票據(jù)的種類、使用范圍由財務(wù)管理部規(guī)定。

二、各種票據(jù)的購買及印刷

1.屬國家統(tǒng)一規(guī)定的發(fā)票由財務(wù)管理部指定專人向有關(guān)

稅務(wù)部門購買。

2.經(jīng)有關(guān)稅務(wù)部門批準(zhǔn)公司自行印制發(fā)票時，由財務(wù)管

理部提出式樣經(jīng)總經(jīng)理核準(zhǔn)，并報有關(guān)稅務(wù)部門批準(zhǔn)后，

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在稅務(wù)部門指定的印刷單位印制。

3.公司使用的各種發(fā)票、收據(jù)屬代收的部分，使用代收

單位的發(fā)票、收據(jù)；屬公司的收據(jù)需印制口寸，由財務(wù)管理

部提出式樣經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)行印制；屬各部門專用的票

據(jù)需印制時，由需用部門提出式樣，經(jīng)財務(wù)管理部審核,

報總經(jīng)理批準(zhǔn)后印制。

4.財務(wù)管理部專管人員必須對購買、印刷或代收單位提

供的各種票據(jù)進(jìn)行驗收，詳細(xì)清點數(shù)量、檢查有無印刷錯

誤。數(shù)量有誤或印刷有錯誤的應(yīng)拒收。各種票據(jù)驗收后,

應(yīng)按不同的票據(jù)登記驗收日期、數(shù)量、起止號碼等，設(shè)為

zhulong

柜保管。

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三、各種票據(jù)的領(lǐng)用

1.財務(wù)管理部專管人員應(yīng)設(shè)置各種票據(jù)領(lǐng)用登記簿，凡

發(fā)放票據(jù)，必須登記領(lǐng)用的日期、數(shù)量、起止號碼等，并

由領(lǐng)用人簽收。

2.使用發(fā)票或收據(jù)的部門必須指定專人負(fù)責(zé)各種票據(jù)的

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管理工作（以下簡稱票據(jù)專管人員）。

3.票據(jù)專管人員在向財務(wù)管理部領(lǐng)取各種票據(jù)時，必須

辦理領(lǐng)用手續(xù)并清點數(shù)量、驗看號碼，發(fā)現(xiàn)有號碼錯亂

的，應(yīng)拒絕領(lǐng)用。

4.票據(jù)專管人員對所領(lǐng)用的各種票據(jù)必須妥善保管，在

交付使用人員時，應(yīng)進(jìn)行登記、簽收。

四、各種票據(jù)的使用

L各種票據(jù)需按《發(fā)票收據(jù)使用細(xì)則》的規(guī)定進(jìn)行使

用。

2.各種票據(jù)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時限、順序，逐欄、全部聯(lián)

次一次性開具。

3.各種票據(jù)只能按規(guī)定的范圍進(jìn)行使用，不得轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)

讓、跳號、拆本使用，或開具空白票據(jù)。

4.各種票據(jù)需交接使用時，應(yīng)辦理交接手續(xù)，寫明交接

時票據(jù)的號碼。

5.接收人在接收各種票據(jù)時，如發(fā)現(xiàn)所交接的票據(jù)存在

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問題，可拒絕接收，并立即報告主管人員。情節(jié)嚴(yán)重時,

應(yīng)立即報告財務(wù)管理部。

五、各種票據(jù)的檢查和核銷

1.財務(wù)管理部有權(quán)對各種票據(jù)的使用隨時進(jìn)行檢查。

2.已用完的各種票據(jù)必須立即向財務(wù)管理部進(jìn)行核銷。

3.財務(wù)管理部專管人員在核銷各種票據(jù)時，必須對票據(jù)

進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)有使用不當(dāng)?shù)?，?yīng)提出意見進(jìn)行糾正；發(fā)走

zhulong

筑資料下羲就在」

現(xiàn)有問題的，應(yīng)立即報告財務(wù)經(jīng)理。

4.財務(wù)管理部專管人員應(yīng)隨時核查使用各種票據(jù)的人員

有否及時將所收款項按規(guī)定上交。在各種票據(jù)核銷后，應(yīng)

對整本票據(jù)報收款項有否上交進(jìn)行核查。

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zhulong

筑資料下載就在1

電子文檔：CWGL006

物資管理制度

一、物質(zhì)分類

L固定資產(chǎn)的定義一一單位價值元以上或者使用年限

超過一年以上的物品。

2,低值易耗品的定義一一不屬于固定資產(chǎn)，而又價值較

高或使用時間較長的物品。

3.辦公用品的定義一一辦公使用的消耗性物品。

4.物料用品的定義一一進(jìn)行物業(yè)管理所需使用的消耗性

物品。

5.小商品的定義一一為銷售給業(yè)戶的目的而購進(jìn)的商

品。

二、物資采購制度

1.各部門凡需新增固定資產(chǎn)，低值易耗品或使用各種其

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它物資，應(yīng)先行到公司倉庫領(lǐng)用，倉庫無庫存的，可申請

購買。

2.部門申購應(yīng)先將所需增加的物品列入每月編制的預(yù)算

內(nèi)，預(yù)算經(jīng)批準(zhǔn)后，可正式申請購買。

3.預(yù)算外急需使用的物資，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)能夠先行購

買，再補作預(yù)算。

4.各種物品的采購主要由行政及行政人事部負(fù)責(zé)，但對

一些急切需用或?qū)I(yè)用品，可由部門經(jīng)理申請，總物業(yè)經(jīng)

理批準(zhǔn)后由使用部門進(jìn)行采購。

5.各部門對本部使用的常見物品，應(yīng)根據(jù)使用情況提出

zhulong

每月的耗用量，倉庫根據(jù)該物品消耗時間的長短定出最彳厚:筑資料下載就在一

庫存量，在接近最低庫存量時，通知有關(guān)部門申購物品。

6.申請購買物品申購部門填寫物品申購單，申購單需詳

細(xì)列明所需購買物資的名稱、規(guī)格、數(shù)量、用途（或使用的

地方）。

7.采購部門審核申購物品的庫存情況和報價，財務(wù)管理

部審核申購的物資和金額有否符合預(yù)算，最后由總經(jīng)理審

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批。

8.負(fù)責(zé)采購的人員應(yīng)隨時了解和掌握公司常見物品的市

場價格和供應(yīng)情況，接到申購單后，向有關(guān)供貨商詢價，

并在申購單上填報三家以上供貨商的報價。

9.對于常見物品及耗用量大的物品，根據(jù)不同供貨商對

不同物品的報價按質(zhì)優(yōu)價廉的原則選定固定的供貨商。

10.負(fù)責(zé)采購的部門應(yīng)要求固定供貨商定期提供近期物

品的供貨價和供貨品種，根據(jù)可供貨品種和價格核對申購

物品的報價。

11.采購部門應(yīng)要求供貨商加強配合，根據(jù)供貨商提供

的供貨物品和價格清單做好采購計劃，爭取節(jié)省采購所需

的時間，為物資使用部門創(chuàng)造效益。

12.對于一時在市場上難以購買和購買程序需占用較長

時間的物品，采購部門應(yīng)將情況通知給使用部門，以使使

用部門能及時采取相應(yīng)措施。

13.采購部門在收到已批準(zhǔn)的申購單后，屬于由固定供

貨商供應(yīng)的，應(yīng)通知固定供貨商送貨上門，并采用定期結(jié)

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算的方式結(jié)算貨款。

三、倉庫管理制度

1.對倉管人員的要求

(1)倉管人員應(yīng)熟悉其所保管物資的基本特性、使用性

能、保管知識、規(guī)格用途、存放期限等。

(2)及時、準(zhǔn)確地做好記賬工作，如實反映物資的庫存

及發(fā)放情況。

⑶經(jīng)常保持倉庫環(huán)境的整潔文明、各種物資存放整成二

zhulong

齊。建筑資料下載就在；

2.驗收進(jìn)倉制度

(1)所有物資進(jìn)倉前由采購人員填寫一式四聯(lián)收料單(進(jìn)

庫單)，收料單的內(nèi)容包括物資的名稱、規(guī)格、數(shù)量、單價

和金額。

(2)倉管人員及申購人對進(jìn)倉的物資必須驗收其質(zhì)量是

否符合使用的耍求。

⑶凡尚未取得發(fā)票而先行進(jìn)倉的物資，倉管人員及申

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購人必須核對收料單上所列的品名、規(guī)格、數(shù)量與實收物

資及送貨單是否相符。

(4)已取得發(fā)票的物資，還必須對發(fā)票上所列的內(nèi)容進(jìn)

行核對。

(5)收料單一式四聯(lián)，完成驗收手續(xù)由倉管人員簽收

后，其中:第一聯(lián)倉庫留存，作收貨的記賬依據(jù)；第二聯(lián)隨

同發(fā)票報銷；第三聯(lián)送財務(wù)管理部存查(倉管人員在完成

驗收手續(xù)后，每十天匯集后交財務(wù)管理部)；第四聯(lián)由采

購人員(經(jīng)辦人)留存。

3.保管制度

(1)固定資產(chǎn)的管理

①固定資產(chǎn)由使用部門保管；固定資產(chǎn)如個人使用，個

人保管，個人在財務(wù)管理部(或行政及行政人事部)辦理領(lǐng)用

手續(xù)，各部門公共使用的，由部門經(jīng)理指定專人負(fù)責(zé)，如

發(fā)生人為損壞或丟失，需照價賠償。

②固定資產(chǎn)要定期清查盤點，最少每年要進(jìn)行一次全

面的清查，盤點時要對實物逐項點數(shù)，填列固定資產(chǎn)盤存

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表，按類別，品名詳列賬存數(shù)量金額和實存數(shù)量金額，由

參加盤點人簽章證明，保管備查，固定資產(chǎn)明細(xì)賬和固定

資產(chǎn)總賬要按時核對，做到賬賬相符，賬實相符，出現(xiàn)盤

盈、盤虧要及時上報。

③固定資產(chǎn)的調(diào)出、變賣和因失去使用價值需要報廢

時，必須按管理處權(quán)限辦理，合法批準(zhǔn)手續(xù)，其變賣價格

由財務(wù)管理部與使用部商定，需報廢及清理的固定資產(chǎn)要

進(jìn)行審查與技術(shù)鑒定后報總物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)，進(jìn)行賬務(wù)處

理，凡屬人為造成固定資產(chǎn)報廢或損壞，必須上報總物業(yè)

經(jīng)理處理并追究其個人責(zé)任及相應(yīng)的處罰。屬?桀施

4zhulong

筑姿料下蓑就在1

(2)其它物資的管理

①其它物資均先由倉庫驗收，屬各分倉的物品再由各

分倉領(lǐng)出分別倉庫進(jìn)行保管。

②財務(wù)管理部要對購進(jìn)的各項固定資產(chǎn)建賬建卡，根

據(jù)稅務(wù)局要求和會計核算方法，按月計提折舊費，固定資

產(chǎn)折舊提取方法采用直線法。

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③所有物品由行政及行政人事部統(tǒng)一按分類編號。

④倉庫按物品編號劃分存放區(qū)域，物品根據(jù)其存放條

件及編號，有條理地存放于倉庫內(nèi)。

⑤倉管人員必須經(jīng)常檢查物資存放的情況，發(fā)現(xiàn)物資

有變質(zhì)情況時，應(yīng)及時進(jìn)行處理。

⑥各種物資應(yīng)做到賬實相符，并每月進(jìn)行一次盤點。

⑦盤點中發(fā)現(xiàn)有盤盈、盤虧及變質(zhì)等情況應(yīng)查明原因

及時報告主管部門及財務(wù)管理部。

⑧情況嚴(yán)重時，應(yīng)及時報告總物業(yè)經(jīng)理。

⑨盤點報告在每月月底前上報財務(wù)管理部匯總。

各倉庫應(yīng)分品種、規(guī)格設(shè)賬登記各種物資的收、發(fā)、

存情況，每月終了，公司倉庫應(yīng)與各分類倉庫核對當(dāng)月的

收、發(fā)、存情況，并定期進(jìn)行賬實核對。各倉庫收發(fā)料截

止至每月20日，每月25日前各分倉倉管人員必須報送當(dāng)

月報表至公司倉管人員核對，公司倉管人員和行政部在每

月31日前向總物業(yè)經(jīng)理、主管部門及財務(wù)管理部報送本月

的報表。

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每月終了，倉庫向行政及行政人事部按部門提交當(dāng)月

增加物資清單，行政及行政人事部在此基礎(chǔ)上匯總直接購

買、報廢、調(diào)用等完成當(dāng)月各部門增減物資清單。清單一

式三份，使用部門、行政及行政人事部、財務(wù)管理部各一

份。

凡屬代保管的物資(含暫不需用或不合用的)，需辦理

zhulong

進(jìn)倉手續(xù)，倉管人員應(yīng)另設(shè)賬登記、保管。

:筑資料下費就在1

(3)物品領(lǐng)用及出庫

①領(lǐng)用各種物資都必須辦理領(lǐng)用手續(xù)，各種物資的領(lǐng)

用手續(xù)均須由主管領(lǐng)導(dǎo)簽名。

②領(lǐng)用的固定資產(chǎn)或其它非消耗性物資按使用部門登

記“物資保管清單”，使用部門應(yīng)每一季度清點一次，并

將清點結(jié)果列表報行政及行政人事部；使用部門領(lǐng)用非消

耗性物品屬個人使用、保管的低值易耗品、工器具或非消

耗性物資按使用人登記“員工物品領(lǐng)用表”。

③員工調(diào)離部門或離開公司時，應(yīng)交HI所領(lǐng)用的物

品，并將“員工物品領(lǐng)用表”復(fù)印一份交行政及行政人事

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部，各級主管離任或調(diào)離公司時，應(yīng)由上一級主管或管理

部門清點其所轄部分的物品。

④工程管理部及其它部門口常使用的工具和消耗性物

品向倉庫申領(lǐng)一定數(shù)量，自行設(shè)倉保管。

⑤所有物資出庫一律憑使用部門開出的領(lǐng)料單發(fā)貨，

領(lǐng)料單應(yīng)列明出庫物資的編號、品名、規(guī)格、數(shù)量、用

途、使用區(qū)域（如樓宇）等，除有領(lǐng)用人員簽名外，還必

須有使用部門的主管簽名。若領(lǐng)用的是非消耗物資，應(yīng)同

時填寫“財產(chǎn)保管清單”。

⑥倉管人員發(fā)貨時，要堅持按發(fā)貨程序發(fā)貨：一查庫

存量，二先入先出，三當(dāng)面點清。發(fā)貨時發(fā)貨人應(yīng)在領(lǐng)料

單上簽名并及時登記入賬。

⑦已領(lǐng)用的物資，凡質(zhì)量、規(guī)格不符合使用，應(yīng)允許

使用部門退貨。使用部門辦理退料銷賬手續(xù)：填寫一式三

聯(lián)的紅字領(lǐng)料單，倉庫憑紅字領(lǐng)料單作重新入賬的依據(jù)。

若退回的是已使用的物資，倉管人員應(yīng)另設(shè)賬登記、保

管。

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⑧非消耗性的物資（含個人保管的工具、物品、低值

易耗品）在倉庫或發(fā)放部門領(lǐng)出后，使用部門應(yīng)按品名、

領(lǐng)用人填寫“員工物品領(lǐng)用表”。因嚴(yán)重?fù)p壞或因使用期

限已滿等而無法繼續(xù)使用、需進(jìn)行更換的非消耗性物資,

zhulong

領(lǐng)用時必須交舊領(lǐng)新。:筑資料下載就在:

⑨領(lǐng)料單一式三聯(lián)，其中第一聯(lián)由倉庫作物資發(fā)出后的

記賬依據(jù)；第二聯(lián)財務(wù)管理部存（倉庫發(fā)貨后每十天匯集

交財務(wù)管理部）。第三聯(lián)由領(lǐng)料部門自存。

四、維修及報廢

1.固定資產(chǎn)、部分低值易耗品需要維修時，由使用部門

提出請修單，屬保修的物品聯(lián)系原保修單位進(jìn)行維修；非

保修物品屬辦公用的物品由行政及行政人事部安排維修，

其它物品由工程管理部安排維修。

2.固定資產(chǎn)、低值易耗品或非消耗性物品需要報廢時，

由使用部門填寫“物品報廢表”，屬工程、機電、設(shè)備等

物品報工程管理部；其它物資報行政及行政人事部。經(jīng)鑒

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定確系無法使用的，經(jīng)報請總物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)，各部門在收

到“物資報廢表”批復(fù)三天內(nèi)，將報廢物資集中送往公司

總倉庫，分別由行政及行政人事部或工程管理部進(jìn)行處

理。

3.需維修或報廢的上述物資如屬人為損壞、報廢或丟失

的，應(yīng)由責(zé)任人進(jìn)行賠償。

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zhulong

筑資料下載就在1

電子文檔：CWGL007

資金管理

一、流動資金管理

1.非商品資金管理

非商品資金包括現(xiàn)金、物料用品、低值易耗品和待攤

費用等。

(1)必須嚴(yán)格控制非商品資金的占用，核定額度，嚴(yán)格

管理。

(2)購置必須有計劃，經(jīng)批準(zhǔn)，手續(xù)合法完備，否則財

務(wù)不予報銷。

(3)貫徹執(zhí)行國家關(guān)于現(xiàn)金管理有關(guān)規(guī)定，凡超出現(xiàn)金

管理及現(xiàn)金支付數(shù)額大的，需總物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)。

(4)當(dāng)天收取的營業(yè)款、代理款，一律當(dāng)日送銀行，不

得坐支現(xiàn)金。

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⑸報損的低值易耗品，必須查明原因，分清責(zé)任，報

財務(wù)部處理，凡屬人為的損失，必須上報總物業(yè)經(jīng)理并追

究個人責(zé)任。

2.結(jié)算資金管理

結(jié)算資金是企業(yè)在經(jīng)營活動中發(fā)生的貨幣業(yè)務(wù)，包括

銀行賬款，應(yīng)收應(yīng)付往來賬款等。

⑴管理公司的銀行賬戶，不準(zhǔn)借給其它任何單位和個

人使用，更不得出租賬戶收取手續(xù)費，因特殊情況，代轉(zhuǎn)

達(dá)款項時，須經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)。

(2)任何人不得借用公款，情況特殊的，須經(jīng)主管經(jīng)理

批準(zhǔn)，寫明還款時間，財務(wù)部在其個人工資中扣回。

⑶及時清理往來賬款，凡人為造成死賬的，必須追究今zhulong

:筑資料下費就在1

人責(zé)任，上報總物業(yè)經(jīng)理處理。

(4)及時清理債權(quán)、債務(wù)，防止拖欠款項。

⑸任何人不得以任何手段搞貪污，挪用公款及個人收

取傭金等違法行為。

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二、資金使用、統(tǒng)籌

為合理地使用、統(tǒng)籌資金，各部門凡需購買物品用

款，需事先提前3?5天報計劃到財務(wù)部備案，以便合理地

統(tǒng)籌資金。

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zhulong

建筑資料下載就在，

電子文檔：CWGL008

費用管理

一、費用管理原則

1.堅持勤儉節(jié)約的原則，努力降低費用水平。

2.準(zhǔn)確執(zhí)行有關(guān)財務(wù)規(guī)定，嚴(yán)格遵守費用開支范圍。

3.加強各項開支計劃管理，實行財務(wù)監(jiān)督，財務(wù)部行使

好財權(quán)。

4.一切付款票據(jù)，必須是合法的發(fā)票，白條不得作為報

銷憑據(jù)。

5.嚴(yán)格控制費用，嚴(yán)禁在使用費用中假公濟(jì)私。

6.凡屬費用范圍開支，由部門經(jīng)理簽字，經(jīng)財務(wù)部經(jīng)理

審核（有權(quán)提出異議），報總物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后方可報銷。

二、費用開支標(biāo)準(zhǔn)

1.工資：按“工資管理規(guī)定”執(zhí)行。

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2.勞動保險費：按市勞動保險部門有關(guān)規(guī)定和“社會保

險規(guī)定”執(zhí)行。

3.差旅費（附明細(xì)表）

差旅費費用報銷標(biāo)準(zhǔn)如下（指中國境內(nèi)）：

去桀i匏

RA.zhulong

筑資料下我就在1

中國境內(nèi)差旅費費用報銷標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表

（單癖：人民幣）

交通工具住房市內(nèi)交出L林

其它

火車輪船飛機其它交通工具林也通費助費

物業(yè)息經(jīng)理商務(wù)

軟座車槎美報優(yōu)3002565

（副思）艙位艙位

二年普通

部門經(jīng)理軟保車核關(guān)報儻2001560

艙位艙位

二千普通

部門制經(jīng)理段席車按笑報飾2001555

艙住艙0

三號

其它一般人員硬席車接實報準(zhǔn)1501050

的&

注：1.出差天數(shù)計算：每天以北京時間六點始直至24小時

為一天計算標(biāo)準(zhǔn)，不足

8小時/天，視作出差半天計算。

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2.出差人員出差返回五天內(nèi)須到財務(wù)部辦理報銷手續(xù)。

4.業(yè)務(wù)接待費：凡屬接待、公關(guān)費用，由各部門負(fù)責(zé)人

提出申請，交財務(wù)部經(jīng)理審核后報總物業(yè)經(jīng)理審批。

各部每月應(yīng)酬開支指標(biāo)如下：

各部每月應(yīng)酬開支指標(biāo)表

（單0：人民幣）

段位（部門）開支（金頷）

息物業(yè)經(jīng)理7C00元內(nèi)

總物業(yè)副經(jīng)理5C00%內(nèi)

物業(yè)部2C00元內(nèi)

工程部2C00元內(nèi)

人軍行政部2C00元內(nèi)

財務(wù)部2C00元內(nèi)

安全管理部2C00元內(nèi)zhulong

:筑資料下載就在一

三、物業(yè)總經(jīng)理權(quán)限

凡公司發(fā)生的費用（含購入固定資產(chǎn)），金額在人民

幣0元（含人民幣0元）以下的由物業(yè)總經(jīng)理簽署，超過

此權(quán)限范圍的由發(fā)展商批核。若物業(yè)總經(jīng)理因公出差或私

事需外出時，職責(zé)權(quán)限可暫由副總經(jīng)理代理，待物業(yè)總經(jīng)

理回來后審定。

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四、報賬及記賬程序

流程負(fù)責(zé)人

報賬及記賬程序圖

zhulong

就期下教就在,

五、支票使用流程

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流程負(fù)責(zé)人

支票使用流程圖

zhulong

筑姿料下載就在1

六、借款流程

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流程負(fù)責(zé)人

流程負(fù)責(zé)人

鼻.zhulong

:筑資料下載就在，

采購程序圖

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、米購程序

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zhulong

筑資料下羲就在1

八、貨品進(jìn)倉程序

流程負(fù)責(zé)人

貨品進(jìn)倉程序圖

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RAzhulong

嵬資料下載就包

九、貨品出倉程序

流程負(fù)責(zé)人

貨品出倉程序圖

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zhulong

:筑資料下載就在一

電子文檔：CWGL009

財務(wù)報銷制度

一、總則

1,填寫購物申請表，報主管部門經(jīng)理審批，再報總物業(yè)

經(jīng)理審批。

2.物品買回后，經(jīng)手人必須持有國家認(rèn)可的發(fā)票，并在

發(fā)票背后簽字，再找驗收人按發(fā)票上所列物品的品名、規(guī)

格、數(shù)量等有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行驗收，驗收妥當(dāng)后在發(fā)票背后簽

上驗收證明人的名字。（如屬物料用品，固定資產(chǎn)類的，

驗收后要開入庫單（一式三份），并要注明固定資產(chǎn)是屬

哪個部門使用的，存放在何處），再填制有關(guān)報銷單，按

報銷程序進(jìn)行報賬。

3.如屬港幣支出，可按當(dāng)時匯率折算人民幣給報銷人。

4.所有的報銷單據(jù)必須由報銷人填寫，由部門負(fù)責(zé)人及

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總物業(yè)經(jīng)理簽名方可認(rèn)可。