全國房地產經紀人《房地產經紀業(yè)務操作》考前沖刺題庫300題（帶詳解）

題(帶詳解)1.由于商業(yè)地產()的不確定，所以在商業(yè)地產開發(fā)前需要進行市場調查和研究2.借貸期限是指按揭貸款分期償還的期限，目前人民幣貸款期限最長不超過()年。30年(與購房者年齡相關，比如有銀行規(guī)定貸款期限加購房3.健全的房地產市場營銷，首先應仔細分析了解()。4.以下不屬于房屋繼承和遺贈的產權登記需要的程序的是()。B、地稅局核定契稅(繼承除外)C、在網上提交申請證書或接受遺贈公證書或生效法律文書；②地稅局核定契稅(繼承除外);③到5.在現(xiàn)代寫字樓產品鏈中，()是指層高滿足室內可靈活搭建為兩層甚至三層的B、寫字樓6.價格制定階段的()目的是通過分析現(xiàn)在與未來的市場競爭情況，了解市場的7.下列關于抵押貸款還款方式的表述中，錯誤的是()。司。8.房地產經紀人駐守居住小區(qū)開拓客源的優(yōu)點是()。(2012年真題)9.城市次級商圈的特點為()。戶占客戶總數(shù)量的70%～80%,客戶的集中度高，消費額也高；②次級商圈，在該商圈的顧客占顧客總數(shù)量的15%～20%,顧客比較分散；③邊緣商圈，在該商圈的客戶占客戶總數(shù)量的5%～10%,客戶非常分散。10.關于(),銷售人員必須熟悉每個單位房號與實物的對應關系，以及不同房11.房地產定價目標中的利潤為中心的定價目標包括最大利潤目標和()。D、競爭價格目標a.最大利潤目標b.預期投資收益率目標。12.根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》(住房和城鄉(xiāng)建設部令第6號)規(guī)定，房屋租賃實行()制度。解析：根據(jù)2010年12月1日住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《商品房屋租賃管理辦法》(住建部令第6號)的規(guī)定，房屋租賃實行合同登記備案制度。13.房地產項目市場分析方法的流程是()。圖1-1所示：圖1-1圖1-1房地產市場邏輯推理主+Z公寧信注法程14.用比較定價法制定價目表時，制定均價是關鍵步驟。其中，()。16.房源的開拓要遵循真實性、及時性和()原則。(2007年真題)17.目前確定住宅項目價格的常用方法是()。下列行為合規(guī)的是()。解析：ABC項，《房地產經紀管理辦法》第17條規(guī)定，房地產經紀機構提供代等情況，經委托人同意后，另行簽訂合同。第18條第2款規(guī)定，房地產經紀機19.城市商圈調查中，在()的顧客占顧客總數(shù)量的15%～20%,顧客比較分散。A、核心商圈C、邊緣商圈次級商圈戶占客戶總數(shù)量的15%～20%,客戶比較分散。一般來說，小型商店的次要商圈在1.5km之內，客戶步行來店在20min以內；大型商場的次要商圈在8km以構，無論使用何種交通工具來店，平均不超過40min。20.寫字樓的特性不包括()。解析：寫字樓的產品特性包括：①與宏觀經濟的正相關性；②購房(承租)客戶21.房屋的()是吸引投資型客戶購房的重要因素之一。22.房地產經紀人的()對客戶做出交易決策具有重要影響。23.房屋租賃合同期限最長不得超過()。B、20年期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！?4.以下不屬于存量房租賃經紀業(yè)務流程的是()。B、出租(承租)委托解析：存量房租賃經紀業(yè)務流程一般包括：①客戶接待；②出租(承租)委托；付使用。25.房屋租賃經紀業(yè)務與租賃托管業(yè)務的差異不包括()。時間點。26.商業(yè)地產項目消費者特征分析的對象不包括()。解析：商業(yè)地產項目的消費者特征具體情況如表7-13所示。表7-13商業(yè)地產項目的消費者特征分析內容心理特征消費追求的價值、消費時間等消費金額、頻次、消費半徑等年齡、性別、家庭組織構成、收入、職業(yè)、教育、可支配收入、出行狀況、品牌喜好、媒體宣傳促銷的傾向等對示范群體的追隨、家庭結構及其主導權、消費者在社會的色名E山27.一個以體育概念為主的樓盤在2008年北京奧運會后不久聘請多位奧運冠軍為其作形象宣傳，該類活動屬于()。(2009年真題)引教育型活動；⑥利用時勢環(huán)境型活動。題中，借助2008年奧運會的時勢環(huán)境28.下列房源中，()是房地產經紀公司中數(shù)量最大，同時也是交易量最大的一家屬宿舍和集體宿舍(包括職工單身宿舍和學社宿舍)等，但不包含住宅樓中作29.房地產經紀人最初向客戶推薦房源時，應重點關注房源的()。30.房屋出租經紀服務的完成標準是()。場行情咨詢；②制作《房屋情況說明書》;③發(fā)布房源信息租賃合同》;⑧代出租人完成房屋出租登記31.房地產經紀機構代辦存量房抵押貸款時，應按()收取服務費。32.下列各項不屬于房地產市場的基本特征的是()。A、區(qū)域性場；④供給存在滯后性；⑤與金融市場關聯(lián)度高；⑥受33.采用電話拜訪開拓房源渠道的方式的缺點是()。34.新建商品房功能樓書的主要構成要素不包括()。C、小區(qū)交通組織解析：功能樓書專業(yè)性較強，可以理解為一本簡單的“產品A、銷售刺激直接，易引起消費者的注意與反應，易迅速產生效果解析：活動促銷是指企業(yè)整合本身的資源(企業(yè)及樓盤的優(yōu)勢和機會點),通過36.下列選項中，()是房地產經紀人工作的第一步，也是房地產經紀人與客戶37.在寫字樓市場比較法定價流程中，首先應()。C、篩選可比樓盤D、計算比準價解析：寫字樓市場比較法定價流程如圖8-1所示。由圖可知，市場比較法的流程中，首先應該篩選可比樓盤。圖8-1寫字樓市場比較法定價流程有效訴求點或銷售解決方案前期客戶戶緊鄰區(qū)域企業(yè)客戶高端配置、低運營成本海外客戶投資型客戶38.對出租或出售房屋的權屬審核，經紀人要詢問客戶是否取得的證書不包括()。A、《房屋所有權證》B、《房屋購買協(xié)議證書》C、《土地使用權證》D、《他項權利證書》解析：物業(yè)的權屬狀態(tài)一般由特定的法律文件反映，《不動產權證》(如《土地使用權證》、《房屋所有權證》、《他項權利證書》)等。在產權證書上需要列明的內容有產權性質(如商品房、房改房、宅基地等)、業(yè)主姓名、土地使用年限、法定用途、房屋土地位置圖等。39.房地產經紀機構應在最短時間內將潛在房源變成有具有()的原則。(2012年真題)經紀人而言，客戶群具有的特點是()。41.下列不屬于房屋租賃托管業(yè)務出租委托流程的是()。B、實地查看房屋房);⑥支付租金；⑦裝修裝飾；⑧發(fā)布房源廣告。42.一般而言，售樓書銷售資料包括()、銷售現(xiàn)場資料及其他資料等。B、傳單43.房地產經紀機構應在最短時間內將潛在房源變成有效房源，這說明具有()的原則。B、持續(xù)性D、真實性44.關于辦公房地產產品類型界定的說法，錯誤的是()。D、商務綜合體以規(guī)模化、高端化、多元化為核心競爭力求；②寫字樓，以辦公為唯一用途的典型辦公物業(yè)；③LOFT,在現(xiàn)代寫字樓產品45.根據(jù)現(xiàn)有市場產品的客戶反饋制訂適當?shù)漠a品建議，將有效避免新這是基于()的項目定位模式。求與體驗點，將其進行優(yōu)先級/重要性排序，使每46.在客戶信息開發(fā)策略中，用直接回應的拓展方法吸引最有價值的客()為中心的營銷手段。(2009年真題)A、客戶47.初級資料的搜集是依據(jù)(),遵循完整的研究設計及調查設計，并通過調查48.企業(yè)的核心競爭力是()。B、企業(yè)提供給消費者的有形產品或無形產品C、分析和判斷企業(yè)所開發(fā)產品對市場變化的應變策略49.在寫字樓項目產品類型中，()通常以規(guī)?；⒏叨嘶?、多元化為其核心競50.針對不同的項目，通過選擇毛坯、簡裝、精裝示范，工程材料展觀資源等，這采用的是寫字樓項目現(xiàn)場展示()的要點。解析：樣板層展示的要點是針對不同的項目，通過選擇51.目標利潤定價法以()和目標利潤為定價原則。額，然后計算價格。具體公式為：目標利潤單位價格=[(固定總成本+目標利潤額)÷預計銷售面積+單位變動成本]÷(1-銷售稅費率);目標利潤額=投銷售人員形象、銷售流程等方面均以突出()為核心原則。53.下列關于“養(yǎng)客”的表述中，正確的是()。54.抵押貸款時采取等額本金還款方式的特點為()。A、每月以相等的金額償還借款本息B、每月還款額固定C、可準確掌握收支預算D、利息按本金余額逐月計算解析：等額本金還款是指每月以相等的金額償還本金，利息按剩余本金逐月結清。這種還款方式下，還款初期月還款額較等額本息還款法略高，但可節(jié)省整體利息支出。其適合打算提前還貸者和當前收入尚可的中年人或公司。55.在房地產經紀活動中，()是房地產交易雙方的橋梁。A、房地產經紀機構B、房地產經紀人C、房地產開發(fā)商解析：在房地產經紀活動中，房地產經紀人是房地產交易雙方的橋梁。作為買方的受托人，房地產買方經紀人了解買方的需求和偏好后，根據(jù)買方需求尋找房源，把買方信息傳遞給賣方后，再把賣方反饋信息傳遞給買方，實現(xiàn)信息在二者之間的傳送，直到買賣雙方實現(xiàn)房地產交易。56.房地產經紀人查驗房屋后，應編制(),并須出租方簽字確認信息真實可靠。A、《鑰匙托管協(xié)議》B、《房屋出租協(xié)議》C、10C、《房屋狀況說明書》D、《房屋勘察報告》解析：對于業(yè)主委托房地產經紀人進行出租的房屋，經紀人應對除房屋主體結構之外，業(yè)主能夠提供的室內配套設施，具體包括室內裝修水平、家具家電檔次等方面的設施開展調查。房地產經紀人查驗房屋后，應當編制《房屋狀況說明書》,并須出租方簽字確認信息真實可靠。57.新建商品房在物業(yè)交付時，買方應該以()作為依據(jù)，按照合同約定的條款對房屋面積、公攤面積、公用設施、配套設施、房屋配套等進行驗收。A、看房確認書B、前期物業(yè)管理服務合同C、房地產認購協(xié)議書D、商品房買賣合同解析：根據(jù)交易雙方簽訂的《商品房買賣合同》,開發(fā)商應在約定的時間內將房屋交付給買方。房屋交付的時候，應該以雙方簽訂的《商品房買賣合同》條款作為依據(jù)，買受人按照合同約定的條款對房屋面積、公攤面積、公用設施、配套設施、房屋配套等進行驗收。58.若經紀人作為買方獨家代理人，一天與購房者看房最多為()套。59.經紀人在分析業(yè)主心理售價的過程后，通常會給出業(yè)主一個()。房的客戶一共有多少，他們是否有意向，他們的付款60.以“幫助分析購房能力、市場行情，制定購房方案”類型是()。(2009年真題)C、加強型D、成熟型析購房能力、市場行情，制訂購房方案(目標、貸款安排等)。61.商業(yè)業(yè)態(tài)指經營者為滿足不同的消費需求而形成的經區(qū)分依據(jù)是()。消費需求。業(yè)態(tài)的區(qū)分依據(jù)是提供商品的方法、商品的銷售方式。62.項目推廣主題可從產品定位、客戶定位和()三個方面來提煉。63.某項目土地總投資1000萬元，單位建筑面積施工成本1800元/m2,若總建筑面積10000m2,預期利潤720萬元，則單位價格為()元/m2。解析：單位價格的計算公式為：單位價格=單位可變成本費用+單位貢獻量；其中，單位貢獻量=目標貢獻/單位總量；目標貢獻=預計固定成本費用+年目標盈利。本題中，單位價格=1800+(10000000+7200000)÷10000=3520(元/64.下列關于客源構成要素的說法錯誤的是()。求意向，包括需求類型(購買或租賃)、物業(yè)地段、戶型、面積、朝向、價格、B、功能樓書66.業(yè)主會因擔心房價可能上漲而惜售，說明房源具有()。解析：房源的心理屬性中的“心理”是指業(yè)主(委托方)在委托過程中的心理狀(委托方)心理狀態(tài)的波動，房源交易價格可能產生波動。67.寫字樓()與住宅的不同在于細分指標的差異。B、項目資源屬性判斷69.某建設項目總投資60000萬元，建設期4年，建設完成后用于出租，從投資開始到投資全部收回的預期年限為10年。該項目的預期投資收益率為()。②預期投資收益率=(總投資額÷總投資回收年限)/總投資額=(60000÷6)÷70.由于房地產具有()的特點，直銷一般只能銷售給本地客戶，或者從其他區(qū)D、異質性房地產產權人、房地產服務供應商(如物業(yè)管理)直接轉移到最終用戶，通過直71.直接影響項目的市場形象與客戶感知的是(),因此開盤活動必須在充分的72.在新建商品房查驗與交接的前期準備階段，房屋73.客戶盡管每月收入很高，但是客戶需要贍養(yǎng)和撫是針對客源信息中()的分析。74.房地產經紀人初步完成委托銷售工作的標志是()解析：房地產交易合同的簽訂及各種款項的支付是房地產經紀人銷售工作初步完成的標志，也關系到房地產經紀人的代理業(yè)務能否獲得最終的成功，因此是十分75.存量房市場具有很強的(),在存量房交易時，必須正確區(qū)分產權形式，分別對待。A、政策依賴性B、相對性D、政策強制性解析：清晰的房屋產權關系是營銷的前提之一。存量房設定了抵押權、被查封都會影響房地產市場營銷。另外，在不同發(fā)展時期根據(jù)住房保障政策建設的保障性住房，其上市條件存在諸多差異。比如，房改房經過房屋產權單位批準并補交了土地收益后，可以在市場上進行流通。限價房購房人在取得房屋權屬證書后5年內不得轉讓所購住房，確需轉讓的，由政府回購；5年后轉讓所購住房，需要補交土地收益等價款。因此，在存量房交易時，必須正確區(qū)分產權形式，分別對待。76.房地產經紀人在房地產勘查結束后，應編制()。A、《房屋使用說明書》B、《房屋狀況說明書》C、《房屋銷售委托書》D、《房屋質量鑒定書》77.房地產開發(fā)企業(yè)首次進入非成熟商務區(qū)域開發(fā)寫字樓，應采用()為主導的銷售策略。(2012年真題)78是需求的主體，是需求行為的實施者；是需求的動力，是構成了需求的實體。()79.一般來說，得到一個新顧客的費用是維持一個老顧客所需費用的()倍。80.將某寫字樓定位為中央商務區(qū)首席商務綜合體，這屬于該寫字樓的()。81.企業(yè)以客戶感知價值為分析框架，制定營銷策略的屬于()。82.合在社區(qū)開拓客源信息的方法是()。解析：客源開拓的主要方法包括：①門店接待法；②83.寫字樓()與住宅的不同在于細分指標的差異。A、區(qū)域市場分析84.下列有關房源信息推薦的表述，正確的是()。C、采用一般推薦方式的，賣方代理經紀人一般獲得該筆業(yè)務成交總傭金的80%D、房源推薦根據(jù)推薦后的操作方式可以分為“一般推薦”和“合是指業(yè)主受托經紀人將房源信息(連同業(yè)主聯(lián)系方式)推薦給其他區(qū)域的門店經紀人全程服務，成交之后則作為業(yè)主受托經紀人一般只分傭15%～25%。②合一般為獨家委托房源)與其他區(qū)域的門店經紀人之后，業(yè)主受托經紀人也會參與人與合作經紀人對半分傭，各分傭50%。85.借款人有可能在抵押貸款購房的還款期內出現(xiàn)經濟困難而貸款本息，此時面臨的是抵押貸款的()。86.關于存量房市場的營銷特點，下列表述錯誤的是()。解析：房地產市場可以劃分為存量房市場和新建商品房(又稱增量房)市場，其市場營銷具有不同的特點，見表1-2。C項屬于新建商品房(又稱增量房)市場的特點。表1-2存量房和新建商品房市場營銷特點對比存量房市場新建商品房市場已建成并使用過的不動產新建、沒有使用過的不動產定價過程交易雙方協(xié)議定價多采用房地產經紀機構代理出售 (出租)或購買(承租);也有部分存量房由當事人直接進行交易可以采用直銷渠道，也可以采用營銷手段87.房地產經紀人在帶領客戶看房前應設計好看房路線，其目的是()。(2012排他性的代理權的委托形式是()。A、口頭委托89.對于()客戶應引導其購買意向和需求條件，使其明確購房意向，待時機成C、C類D、D類質要求程度的高低等因素，可以將客戶分為A、B、C三個等級的客戶群。房地產90.商業(yè)地產項目銷售手冊的內容不包括()。91.在簽訂商品房認購書時沒有()風險。C、購買、貸款資格(針對限購未取消的城市)解析：在簽訂商品房認購書時有三類風險：①房號銷售與算價風險；②(針對限購未取消的城市)購買、貸款資格風險；③變更風險。92.購買商鋪的投資者應重點關注商鋪的()。(2012年真題)認知度、美譽度和()。94.寫字樓項目銷售過程中，注重維護、提前告知項目信息；增強物管是對()的銷售解決方案。表8-4寫字樓項目客戶略一覽表有效訴求點或銷售解決方案前期客戶戶緊鄰區(qū)域企業(yè)客戶高端配置、低運營成本海外客戶投資型客戶息共享方式稱為()。A、私盤制共享。A項，私盤制是指房源信息由接受業(yè)主(委托人)委托的房地產經紀人錄出售價格、配套設施等),房源信息中的棟座號、樓層、房間號、業(yè)主聯(lián)系方式96.《物業(yè)現(xiàn)場勘查表》的填寫細則中，綠化環(huán)境兼指自然環(huán)境，分為()。表3-2所示。表3-2綠化等級劃分表等級好①物業(yè)小區(qū)綠化覆蓋率高，種植高大喬木植物；①物業(yè)小區(qū)綠化覆蓋率較高；染、輻射污染等)一般①物業(yè)小區(qū)綠化覆蓋率一般；氣污染、輻射污染等)差①物業(yè)小區(qū)綠化覆蓋率低或幾乎無綠地；理銷售的()。D、銷售商務性98.房地產項目在銷售前，需要對售樓處、樣板房等進行()。下列選項中，()在房地產產品和服務的營銷策略中起到關鍵性作用，關系到房A、營銷計劃渠道是指旨在促進產品和服務的實體流轉及其所有權由100.下列關于房地產市場營銷系統(tǒng)的表述中，不正確的是()。101.下列關于商業(yè)地產項目的表述，錯誤的是()。A、商業(yè)地產項目是指用于各種零售、餐飲、娛B、從經營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅形式C、商業(yè)地產是一個具有地產、商業(yè)經營與投資三重特性的綜合性行業(yè)D、按商業(yè)開發(fā)形式可將其分為“城市型”商業(yè)、“區(qū)域型”商業(yè)、“社區(qū)型”商業(yè)102.進入持續(xù)銷售期后的上門客戶量會隨著項目()的推廣策略和力度調整而變A、系統(tǒng)性B、階段性103.按照服務性質，房地產經紀機構所提供的服務項目可分為基本服務和()。A、房地產信息B、其他服務C、實地看房D、代擬房地產交易合同解析：按照服務性質，房地產經紀機構所提供的服務項目可分為基本服務和其他服務。房地產基本服務的內容包括：①提供房地產信息；②實地看房；③代擬房地產交易合同。其他服務的內容包括：①房地產抵押貸款代辦；②房地產登記手104.按客戶的需求類型，客源可以劃分為()。[2006年真題]A、自用客戶和投資客戶B、機構客戶和個人客戶C、買房客戶和租房客戶D、住宅客戶和辦公客戶解析：客戶信息按不同的方法進行分類，包括：①按客戶的需求類型，可分為買房客戶與租房客戶；②按需求目的，可分為自用客戶和投資客戶；③按客戶需求的物業(yè)類型，可分為住宅客戶、寫字樓客戶、商鋪客戶和工業(yè)廠房客戶及其他客戶；④按客戶的性質，可分為機構團體客戶和個人客戶；⑤按是否接受過本經紀機構的服務，可分為新客戶、老客戶和潛在客戶；⑥按物業(yè)的價格區(qū)間，可分為高價位物業(yè)需求客戶、中低價位物業(yè)需求客戶和低價位物業(yè)需求客戶。105.選擇銷售人員時，應注重基本的()的考察，為不同的房地產銷售打下良好的人員基礎。106.建立一個以客戶為中心的記錄和數(shù)據(jù)庫，是為了對()信息進行分類和系統(tǒng)管理。(2007年真題)107.下列關于還款方式的表述中，正確的是()。(2008年真題)B、等額本息適合的人群是當前收入尚可的中年人司。到限制”特點的廣告媒體是()。復雜、成本高、時間短促、專業(yè)適應性不強、傳播面太寬容易造成浪費。C項，貴、信息反饋慢、廣告數(shù)量有限。D項，戶外廣告的優(yōu)點為：長期性、固定性、集中性效應；缺點有：由于地段固定而不具備流動性，注視率不夠集中。務客戶群體的情況的方式是()。中銷售方式的表述，錯誤的是()。解析：集中銷售和自然銷售區(qū)別如表7-2所示。表7-2集中銷售和自然銷售對比表自然銷售到或遲到者視為自動放棄客戶流失度市場關注度決定失，對樓盤性質要求較高常規(guī)樓盤根據(jù)表7-2,C項應為：只針對前期積累客戶開盤，前期積累客戶量多，具有一定的市場關注度。111.商鋪投資合理的年投資回報率一般為()。解析：商鋪投資回報率作為商鋪銷售過程中的重要溝通指標，銷售人員需要深度熟悉投資回報的計算方法，以便于高效促成銷售交易。商鋪投資合理的年投資回報率一般為8%～12%。112.獨家委托獲取步驟流程中的最后一步是()。113.編制房屋狀況說明書的基礎資料是()。(2012年真題)A、房屋登記簿據(jù)和資料，填寫《物業(yè)現(xiàn)場勘查表》,為制作《房屋狀況說明書》做好準備。114.選擇自然銷售方式銷售住宅的流程為()。D、確定前期積累客戶選房順序，正式發(fā)售前統(tǒng)一發(fā)出通知，客戶憑借順序號進行選房115.商業(yè)地產項目的市場調研中，對消費者消費水平進行調查的目的是()。獨家分銷，其中選擇分銷是()。D、僅選擇一個中間商的渠道間商經銷自己產品的渠道；③獨家分銷渠道，僅選擇一個中間商的渠道，在房地產市場，為了達到銷售目標一般采取獨家分銷，即獨家代理。117.在存量房買賣經紀業(yè)務中，配對的關鍵環(huán)節(jié)是()。A、明確客戶的房屋需求B、約定看房時間和地點C、明確客戶的交易價格D、為客戶推薦合適房源解析：配對過程中，房地產經紀人推薦房源是關鍵環(huán)節(jié)，特別是對買方獨家代理人而言，向委托人推薦房源關系到委托人能否購買到既滿足住房需求又符合其經濟承受能力的住房。118.房地產經紀人駐守居住小區(qū)開拓客源的優(yōu)點是()。B、客戶準確率高C、與客戶溝通效果好D、易與客戶建立關系解析：駐守的方式主要是，在一個特定的場所，可能是某個小區(qū)、可能是某個地段等，房地產經紀人進行設攤招攬客戶咨詢或主動接觸客戶而獲得客戶的方式。其優(yōu)勢包括：①成本較低；②客戶的準確性較高。其劣勢包括：①比較浪費房地產經紀人的時間；②有時候駐守會妨礙到行人。119.房地產經紀機構獲得的服務費用包括傭金和()。120.下列關于等額本金還款方式的表述，錯誤的是()。C、其計算公式為：本金/還款月數(shù)+(本金-累計已還本金)×月利率支出。其計算公式為：本金/還款月數(shù)+(本金-累計已還本金)×月利率，該還121.下列房源中，()是指在市場經濟條件下，通過出讓方式取得土地使用權后(俗稱小產權房)、自建住房等。其中，商品房是指有()的特征。B、動態(tài)性D、可操作性隨著市場狀況、政策發(fā)布、城市發(fā)展規(guī)劃、業(yè)主(委托方)心態(tài)的變化而不斷波動；②物業(yè)使用狀態(tài)的變動，指在委托期間，物業(yè)的辦公等)發(fā)生變化，如原本閑置待出售的物業(yè)，業(yè)主(委托方)決定先租給其他特征，所以經紀人要不間斷地與業(yè)主(委托方)聯(lián)系，以便在房源的某些指標發(fā)123.在成熟的市場環(huán)境下，一個房地產經紀機構或經紀人()。124.養(yǎng)客是客源開拓中的重要策略，因此房地產經紀人應對潛在客戶()。125.客戶忠誠的特征不包括()。126.客戶關系維護的核心在于(),在適當?shù)臅r候提供恰當?shù)男畔?，以增加客?)為中心的營銷手段A、客戶為中心。128.制訂推廣策略時，()不屬于營銷推廣策略。⑨展場。129.下列關于中大戶型住宅客戶的表述，錯誤的是()。C項屬于小戶型住宅客戶特征。130.客源的構成要素包括客戶及其()。(2007年真題)131.要進行房地產賣點挖掘首先應進行()。132.下列選項中，()是指企業(yè)針對一個或幾個目標市場的需求并結合企業(yè)所具133.新建商品房銷售資料中的抵押貸款須知應由()提供。134.新建商品住房采取集中銷售方式的風險是()。135.房地產經紀人為買房客戶提供多套房源供其選擇，這表明房源具有()的特征。(2011年真題)A、獨家性136.新建商品房核心均價的確定方法不包括()。138.房地產經紀人對商圈進行現(xiàn)場調查時，首先應()。139.關于房地產賣點應具備的特點的說法，錯誤的是()。D、賣點必須能夠得到目標客戶的認同140.房地產經紀人員的簽名應當是()。A、手寫簽名B、個性簽名C、印章簽名產權益轉讓，因此房地產經紀人的簽名既可以手寫簽名，也可以采用電子簽名。份證號。141.房地產經紀人為購房人制定的置業(yè)計劃，作用在于展示()。(2009年真題)產市場具有()的特征。(2011年真題)A、區(qū)域性143.房地產定價目標中的利潤為中心的定價目標包括最大利潤目標和()。144.房地產經紀機構與委托人簽訂的房地產經紀服務合同的類型，應當根據(jù)()確定。145.從某種程度上來講，()決定了一個房地產經紀公司生存、發(fā)展的空間與潛146.將商業(yè)地產項目按照商業(yè)形態(tài)進行劃分，其內容不包括()。解析：商業(yè)地產的劃分具體情況如表7-10所示。表7-10商業(yè)地產的劃分商業(yè)街商鋪、市場類商鋪、社區(qū)商鋪、住宅底層商鋪、百貨商場、購物中心商鋪、商務樓、寫字樓商鋪、交通設施商鋪商業(yè)輻射范圍“城市型商業(yè)"、"區(qū)域型”商業(yè)、"社區(qū)型"商業(yè)等支付的行為屬于()。紀人，私自交易由房地產經紀人介紹的房源(或客源),以逃避繳納房地產經紀149.宣傳資料是將項目的定位、產品、建筑風格等信息，以畫面、文字、()的150.新建商品房功能樓書的主要構成要素不包括()。(2009年真題)解析：功能樓書專業(yè)性較強，可以理解為一本簡單的“產品說明書”,主要介紹1.關于互聯(lián)網開發(fā)方式的表述，正確的有()。D、為了吸引顧客，可以對某些房源加以優(yōu)化，夸大其條件2.房地產經紀人在存量房營銷活動中的作用主要有()。(2011年真題)3.商業(yè)地產項目的招商代理的招商工作原則有()。D、招商目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補4.下列屬于房地產經紀服務合同的內容的有()。5.下列關于客源管理的表述中，正確的有()。(2006年真題)C、客源信息就是那些提出需求或打過電話的潛在客戶D、客源信息不應包括曾經作為委托人完成交易的人E、客源管理是從收集信息、整理信息和存檔開始解析：A項，客源信息管理的對象就是買房或租房的客戶。相比于房源管理，客源信息管理，即客戶信息管理，是以潛在客戶的個人信息和需求信息為中心。B項，客戶信息管理的內容包括：①客戶基礎資料；②物業(yè)需求狀況；③交易記錄。CD兩項，客戶信息管理不僅包括曾經作為委托人完成房地產交易的客戶，也包括那些提出需求或打過電話的潛在客戶和與交易活動有關的關系人或供應商，還可包括那些房地產經紀人定為目標希望為之提供經紀服務的潛在客戶或委托人。E項，客戶信息管理是從收集信息、整理信息和存檔開始。對客戶信息的記錄、儲存、分析和利用的一系列活動就是客戶信息管理。A、工作準備B、預約看房D、沿途講解E、主導看房過程解析：房地產經紀人以賣方代理人身份陪同購房人看房步驟包括：①工作準備；②請房屋業(yè)主對房屋進行“包裝”;③沿途講解；④主導看房過程。7.存量房銷售的特點包括()。8.()房地產經紀人銷售工作初步完成的標志。9.房地產經紀服務合同糾紛解決方式可以采取()。開發(fā)商充分溝通，將()作為定價時考慮的內容。11.購買商品房辦理抵押貸款手續(xù)時，需要提供的資料有()。(2008年真題)D、認購書原件E、定金收據(jù)原件解析：借款人到貸款銀行填報《個人住房借款申請表》并提交下列材料：①借款人的身份證、戶口本；②購買住房的商品房認購書或其他證明文件；③借款人所在單位出具的借款人家庭穩(wěn)定經濟收入證明；④貸款銀行要求的其他證明材料。12.租賃合同的簽訂過程中，房地產經紀人核實租賃雙方的身份及有關證件原件，其中承租方證件包括()。B、結婚證D、委托人的授權委托書E、軍官證或公司擔保書解析：當房屋租賃雙方對房屋租賃事宜達成一致時，就可以簽署房屋租賃合同(或房屋租賃居間合同)了。如果雙方達成一致，經紀人核實租賃雙方的身份及有關證件原件。承租人證件包括：①身份證；②工作證；③居住證；④軍官證或公司13.房地產經紀人在進行配對時應注意的核心問題包括()。A、工作效率B、專業(yè)觀點C、房源信息D、委托權限解析：房地產經紀人在進行配對時應注意三個核心問題，包括：①房源信息。掌握大量可靠的房源信息。②客戶信息。了解客戶需求信息。③工作效率。提高工14.業(yè)態(tài)組合是目前商業(yè)地產項目的基本要求，其定位考慮因素有()。A、能聚集人氣，形成商氣B、要有利于商業(yè)地產項目的銷售及后期持續(xù)經營C、要適合消費者每次持續(xù)購物的時間長度D、要適合市場的實際需求、消費者購物習慣、周邊商業(yè)狀況E、要做到同業(yè)差異化、異業(yè)互補，避免內部競爭解析：業(yè)態(tài)組合定位考慮因素主要包括：①要有利于商業(yè)地產項目的銷售及后期持續(xù)經營；②能聚集人氣，形成商氣；③要適合市場的實際需求、消費者購物習慣、周邊商業(yè)狀況；④要做到同業(yè)差異化、異業(yè)互補，避免內部競爭。15.個人住房抵押消費貸款的主要適用人群有()。A、全款購房，現(xiàn)有資金需求的借款人B、正在貸款的借款人C、無抵押房產的借款人D、無力償還的借款人E、貸款購房但已經將貸款還清，且又有資金需求的借款人16.下列關于房源物理屬性的表述中，正確的有()。[2009年真題]17.房地產經紀人協(xié)助辦理貸款相關手續(xù)的內容包括()。E、協(xié)助客戶到不動產登記部門辦理不動產抵押登記手續(xù)18.房地產項目的市場推廣階段的工作包括()。B、容積率20.為實現(xiàn)房源與客源成功配對，房地產經紀人應()。(2012年真題)質房源”的特征主要有()。(2009年真題)A、地理位置較好C、價格較高E、銷售周期長解析：按照房源具備可售性條件的優(yōu)劣性，將房源劃分為優(yōu)質房源和一般房源。其中，優(yōu)質房源的分類依據(jù)有：①地理位置較好或處于熱銷地段；②業(yè)主心理價位合理；③業(yè)主主動積極配合；④具備合法上市產權。優(yōu)質房源的特征有：①市場需求旺；②銷售難度??；③銷售周期較短；④有房源鑰匙。22.在簽署合同前，房地產經紀人應做好的準備工作有()。A、房地產經紀人應認真審查雙方證件B、房地產經紀人應對合同文本進行講解C、為交易雙方準備好合同文本、收據(jù)和簽字筆，并要求雙方帶齊各種證件D、要設計談判過程，把握談判進度和強度，避免雙方因重大分歧而發(fā)生嚴重的爭執(zhí)E、明確雙方異議所在，爭取事先溝通好，房地產經紀人要積極幫助雙方尋找解決辦法解析：在簽署合同前，房地產經紀人應做好的準備工作包括：①明確雙方異議所在，爭取事先溝通好，房地產經紀人要積極幫助雙方尋找解決辦法；②房地產經紀人要設計談判過程，把握談判進度和強度，避免雙方因重大分歧而發(fā)生嚴重的爭執(zhí)，當交易雙方對最終交易價格進行談判時，房地產經紀人應該敏銳地觀察雙方的出價，并做適度的價格折中類協(xié)調，促成他們達成最終的價格；③為交易雙方準備好合同文本、收據(jù)和簽字筆，并要求雙方帶齊各種證件。23.下列關于“房地產登記的含義”的表述，正確的有()。A、房地產產權登記有狹義和廣義之分B、狹義的房地產產權登記特指房屋所有權登記C、房地產登記需要向房屋所在地的房地產機關申請登記D、廣義的房地產登記的申請人包括土地使用權人和房屋所有權人E、廣義的房地產登記的申請人包括土地人所有權和房屋使用權人解析：房地產產權登記有狹義和廣義之分。廣義的房地產產權登記是指在規(guī)定登記的范圍內的土地使用權人和房屋所有權人按照有關規(guī)定，向房屋所在地的房地產管理機關申請產權登記。狹義的房地產產權登記，只包括房屋所有權登記和房屋的他項權利登記。24.勘查人員在填寫《房屋現(xiàn)場勘查表》時應當注意()。A、勘查人員對委估勘查物業(yè)描述不詳、缺項或模棱兩可B、勘查人員對勘查物業(yè)描述有誤導C、勘查人員對物業(yè)未細致勘探D、勘查人員有違房地產經紀行業(yè)職業(yè)道德要求E、勘查人員對物業(yè)關鍵因素記錄不準確或勘查表粗制濫造解析：填寫《房屋現(xiàn)場勘查表》時需要注意的問題有：①勘查人員對勘查物業(yè)描述不詳、缺項或模棱兩可；②勘查人員對勘查物業(yè)描述有誤導；③勘查人員對物業(yè)關鍵因素記錄不準確或勘查表粗制濫造；④勘查人員有違房地產經紀行業(yè)職業(yè)25.在新建商品房營銷活動中，房地產經紀人可參與的工作有()。A、項目施工與監(jiān)理B、項目市場定位C、項目策劃與地塊研究D、協(xié)助制定項目銷售方案E、協(xié)助制定項目價目表解析：房地產經紀人在新建商品房市場營銷活動中能夠參加的工作主要是：①項目籌劃與地塊研究；②產品設計與規(guī)劃；③項目策劃與銷售。26.房源信息包括與委托出售房屋相關的相關信息，具體包括()。A、房屋的實物狀況信息B、權益狀況信息C、區(qū)位狀況信息D、房屋抵押信息E、房源委托人身份解析：房源信息是指描述和刻畫房源的房地產狀況、權利人情況和租售價格等內容的數(shù)字、圖像和文字性信息。房源信息包括與委托出售(或出租)房屋相關的27.習慣上說，一個樓盤的均價代表了市場對樓盤素質的綜盤均價的說法中，正確的有()。E、必須先制定出分幢(組)價格，再定出整體均價個單位的檔次；C項，在本質上，均價表現(xiàn)為開發(fā)商對項目總體銷售額的預期；D項，一個均價代表了市場對質量的綜合評價；E項，均價的制定參照主要是同整體均價，再進行分解——分幢(分組)。28.房地產經紀人預約客戶看房時，應注意的事項有()。(2012年真題)E、建議業(yè)主備好房屋所有權證解析：房地產經紀人在看房前，應與業(yè)主和客戶約定具體的看房時間、見面地要提醒雙方帶好各種證明文件和資金。約定的時間、地點要準確，盡量與客戶約定在人流少、有明顯標志物的地點見面，引導客戶以最便捷的方式到達。約見的地點最好是在經紀門店。房地產經紀人出發(fā)前應對所看房屋及行車路線盡可能多地了解，可向業(yè)主咨詢行車路線，并將看房路線準確告訴購房客戶。29.房地產項目定位的內容主要有()。(2009年真題)A、市場定位C、客戶定位E、服務定位解析：房地產項目定位具體包括有：①產品定位，從產品定位中尋找市場主題；②客戶定位，從客戶定位中尋找市場主題；③形象定位，從形象定位中尋找廣告30.寫字樓項目具有()的特點，在代理銷售過程中，房地產經紀機構需要與房地產開發(fā)商充分協(xié)商寫字樓項目的運作目標。A、投資大31.房地產經紀機構采用講座攬客法開拓客源時，正確的做法有()。(2012年真題)解析：講座攬客法是通過向社區(qū)、團體或特定人群舉辦講座來發(fā)展客戶的方法。戶在交易過程中的難度。在做社區(qū)業(yè)務時，此種方法適用。但講座的組織準備工作尤為關鍵，主題、時間、場地和邀請方式及主講人的演講技巧等都決定其效果。32.根據(jù)調查內容的深入程度，商圈調查可以分為()。B、商圈交易量C、深入調查D、商圈范圍E、個案調查解析：房地產經紀人必須要全面地進行商圈調查，以滿足不同客戶以及相同的客戶在不同時期的需求。根據(jù)調查內容的深入程度，可將商圈調查分為：①初步調查；②深入調查；③個案調查。33.在溝通過程中，應當注重()。A、單向溝通C、多向溝通D、減少無效溝通E、溝通的及時性解析：溝通是按照一定的目標，將信息、觀念和情感在個人、群體或組織之間進行傳遞，并達成共識的過程。對房地產經紀人而言，為了更好地發(fā)揮房地產經紀的媒介作用，房地產經紀業(yè)務中更需要雙向溝通，經紀人需要不斷地向對方發(fā)出34.房地產開發(fā)商在銷售房地產項目之前，必須準備的法律文件包括()。(2006年真題)35.房地產經紀服務的項目包含()。36.房地產開發(fā)項目采取的“成本+競爭”定價策略的主要步驟有()。[格?？梢圆扇〉亩▋r策略有兩種：①“成本+競爭”;②格”。其中，“成本+競爭”定價策略定價流程包括：37.在房源實地勘查前，房地產經紀人應做好的準備工作有()。(2012年真題)解析：勘查評估前的準備工作主要有：①經紀人應該提前和業(yè)主確定上門勘查的時間，最好提前一天與業(yè)主取得聯(lián)系，以預約具體的上門勘查時間。聯(lián)系時首先應向業(yè)主介紹自己的姓名和公司名稱、約定上門勘查時間，同時向業(yè)主詳細詢問委托物業(yè)的地理位置。②勘查前，做好現(xiàn)場勘查的資料和物品準備。檢查是否帶好了工牌、名片、相機、攝像機、測量工具、計算器、鞋套等必要的勘查工具及物品。③若一次要勘查多處物業(yè)，應根據(jù)物業(yè)所處的地理位合理安排好勘查的先后次序，節(jié)省時間，提高效率。38.銷售規(guī)則培訓主要是指針對()、相關合同文件的簽訂規(guī)則等方面的培訓。A、銷售現(xiàn)場管理制度B、接待制度C、區(qū)域整體規(guī)劃D、項目地理位置E、付款方式解析：銷售規(guī)則培訓包括：針對銷售現(xiàn)場管理制度、銷售流程、接待制度、付款方式、促銷優(yōu)惠、相關合同文件的簽訂規(guī)則等方面的培訓；房地產買賣合同簽訂程序的培訓。39.存量房商業(yè)抵押貸款年限應付的條件有()。A、房齡+貸款年限≤50B、房齡+貸款年限≤47(磚混)C、年齡+貸款年限≤70D、房齡+貸款年限≤47(鋼混)E、年齡+貸款年限≤65款年限則較短。通常情況下，貸款年限最長為30年，且符合以下兩個條件：①房齡+貸款年限≤50;②年齡+貸款年限≤70。列關于互聯(lián)網在房地產經紀活動中的說法正確的是()。41.按照購房目的對客戶信息進行分類，一般可以分為()。(2008年真題)A、關系客戶42.風險可以分為企業(yè)風險和個人風險，其中，個人風險包括()。⑥長壽風險。43.在房地產項目產品定位過程中，市場分析的調查方法有()。B、會員制C、電視調查D、問卷訊問E、實地調查解析：房地產產品市場分析定位法是指運用市場調查方法，對房地產項目市場環(huán)境進行數(shù)據(jù)搜集、歸納和整理，形成項目可能的產品定位方向，然后對數(shù)據(jù)進行競爭分析，利用普通邏輯的排除、類比、補缺等形成產品定位的方法。市場分析方法中的市場調查方法包括實地調查法、問卷訪問法、座談會等。44.房地產經紀人解決房屋租賃雙方對租金的分歧的切入點有()。A、房源狀況B、租金折扣C、家具配置D、傭金減免E、租金支付方式和雙方的分歧，最終在租金價格、租金支付等方面上達成一致。45.下列資料中，()是將項目樓書上的核心賣點進一步提煉抽取。售信息以展板的形式在銷售現(xiàn)場展示，達到項目價值點滲透宣傳、銷售信息(如促銷措施等)及時公布的作用。46.由于小戶型(),很多客戶青睞于此而購買小戶型。A、總價低C、易出租D、易出售戶，以滿足獲取出租收益或轉售增值收益為目的。由于小戶型總價低、容易出租和轉售，很多客戶青睞于此而購買小戶型。47.由于寫字樓項目主流客戶的非個體屬性與商務屬性，因此在選擇推廣渠道，以及制定相關設計及活動方案時，應當確保()。A、渠道受眾面重點為企業(yè)高層人員或社會高端階層B、在廣告宣傳的畫面與文案設計方面，必須明確體現(xiàn)商務氣質C、在活動主題選擇時，把握商務客戶的敏感點，并在活動形式方面體現(xiàn)高端商務特色D、通過展示內容及服務交流內容的專業(yè)程度，建立與高端商務客戶的對話平臺E、渠道受眾面重點為社會中高端商務階層解析：由于寫字樓項目主流客戶的非個體屬性與商務屬性，因此在選擇推廣渠道，以及制定相關設計及活動方案時，應當確保：①營銷渠道受眾面重點為企業(yè)高層人員或社會高端階層；②在廣告宣傳的畫面與文案設計方面，必須明確體現(xiàn)商務氣質；③在活動主題的選擇時，把握商務客戶的敏感點，并在活動形式方面體現(xiàn)高端商務特色。48.關于自由還款方式的表述，正確的有()。A、彌補了商業(yè)貸款中固定還款月供的規(guī)定B、提高了借款申請人自主選擇的機會C、增加了借款者的時間成本D、減輕了借款者的經濟成本E、借款人每月可根據(jù)自身具體情況，協(xié)調月還款額，合理支配月收入49.置業(yè)計劃應包括的內容有()等。50.房屋出租經紀服務的主要內容包括()。及市場行情咨詢；②制作《房屋情況說明書》;③發(fā)布房屋租賃合同》;⑧代出租人完成房屋出租登記或備案等。51.搜集租金資料的途徑有()。E、到專業(yè)的房地產經紀平臺網站上搜集市場52.下列關于客戶需求與動機的說法中，正確的有()。A、了解客戶交易動機可以從了解促使客戶53.房地產經紀人向買方委托人推薦房源時，應考慮的技術要點有()。(2011用。54.房源信息的共享形式中，私盤制的優(yōu)點表現(xiàn)在()。解析：私盤制是指房源信息由接受業(yè)主(委托人)委托的房地產經紀人錄入信息出售價格、配套設施等),房源信息中的棟座號、樓層、房間號、業(yè)主聯(lián)系方式55.房地產項目定位中屬于客戶定位要回答的問題有()。56.商業(yè)地產的定位依據(jù)有()。57.房地產經紀人協(xié)助買賣雙方進行物業(yè)交驗時的注意事項有()。A、在物業(yè)交付前，應提醒買賣雙方物業(yè)相關費用的支付責任D、協(xié)助雙方進行煤氣(天然氣)過戶解析：房地產經紀人協(xié)助買賣雙方進行物業(yè)交驗時，應注意以下10點：①房地產經紀人在物業(yè)交付前，應提醒買賣雙方物業(yè)相關費用的支付責任。②檢查電表狀況是否正常運行。在房屋交接驗收時，應幫助買方查驗電表是否有移動、改線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳納的電費賬單收據(jù)。③協(xié)助雙方進行煤氣(天然氣)過戶。④結清電話費。⑤協(xié)助辦理有線電視過戶。⑥結算維修基金。⑦檢查和驗收附屬設施。⑧協(xié)助辦理遷移戶口手續(xù)。⑨如果買方因種種原因，在沒有辦理了房屋不動產產權轉移變更手續(xù)、并獲得其本人名下的不動產權利證書前，與賣方業(yè)主提前進行了房屋交付，房地產經紀人應提示買方防范后續(xù)風險，最好不要提前進行房屋裝修，待最終辦理了不動產轉移登記手續(xù)后，再進行房屋的裝修。⑩房地產經紀人應準備好物業(yè)交驗表，將水、電、煤氣數(shù)字抄在合同的附件備注中，協(xié)助雙方進行電費、水費、燃氣、室內設施和用品的檢驗和交接。58.物業(yè)權屬主要有()。B、使用權房D、已購私房E、經濟適用住房解析：目前大部分城市的物業(yè)權屬主要分為商品房、經濟適用住房、使用權房、兩限房、已購公房和私房等。59.功能樓書主要介紹了()等信息。解析：功能樓書專業(yè)性較強，可以理解為一本簡單的“產品說明書”,主要介紹60.在中介市場上，住宅交易的房源有()。A、商品房B、房改房地上的住房(俗稱小產權房)、自建住房等。在這些住房中，可以交易的住房主用住房。61.簽訂房地產經紀服務合同重要意義有()。62.在市場促銷中，人員促銷要求房地產經紀人()。63.在面談過程中，為了控制談話局面、引導談話進程，下()面談技巧。64.房地產經紀機構提供的基本服務的內容包括()。65.寫字樓項目的商業(yè)權益有()。66.商鋪首先是商品交易的場所，還包含了()。解析：商業(yè)用房，俗稱商鋪，就是開店的，使用年限為40年，水電性質也是商業(yè)性質。它是專門用于商業(yè)經營活動的房地產，是經營者對消費者提供商品交易、服務及感受體驗的場所。67.下列關于房地產定價方法正確的說法有()。A、房地產產品定價方法的策略即“成本+競爭”B、變動成本定價法屬于房地產產品定價的方法C、目標利潤定價法以總成本和總銷量為定價原則D、目標利潤額=投資總額÷投資利潤率E、目標貢獻=預計固定成本費用+年目標盈利解析：A項，房地產產品定價方法的策略分為“成本+競爭”和“消費者需求+競爭者價格”;C項，目標利潤定價法以總成本和目標利潤為定價原則。定價時，先估算出未來可能達到的銷售量和總成本，在盈虧平衡分析的基礎上，加上預期的目標利潤額，然后計算價格。68.房地產經紀人在帶領客戶看房之前，應當做好如下()的準備。A、填寫《房屋狀況說明書》B、主導看房過程C、提前查勘房屋D、與交易雙方約定具體的看房時間E、確定一條最佳看房路線解析：房地產經紀人在看房步驟前的應做好的準備工作有：①提前查勘房屋，房地產經紀人獲取房源信息后，應聯(lián)系業(yè)主進行實地看房，以便掌握更為準確詳細的房產信息。查勘房屋后，房地產經紀人在約客戶看房時，描述也能更有畫面②確定看房時間和路線，房地產經紀人要提前與客戶約定看房時間，并確定到達房屋的最佳路線。69.個人住房貸款代辦服務合同的內容主要包括()。A、委托雙方的基本資料B、委托事項C、代替委托人辦理貸款申請手續(xù)D、服務收費E、違約責任解析：根據(jù)個人住房貸款代辦服務的內容，代辦服務合同主要包括以下內容：①委托雙方的基本資料；②委托事項，明確個人住房貸款代辦服務內容；③雙方的權利和義務；④服務收費；⑤違約責任；⑥委托雙方簽字蓋章。其中，委托事項包括：①擬定貸款方案；②協(xié)助委托人準備貸款申請材料；③協(xié)助委托人辦理貸款申請手續(xù)等。70.區(qū)域寫字樓市場供應狀況分析項目主要包括()。A、產品檔次B、客戶主要特征D、項目本體因素關注重點解析：區(qū)域寫字樓市場供應狀況分析，具體內容如表8-5所示。表8-5區(qū)域寫字1)客戶重疊程度2)產品的可替代性區(qū)位價值：商務氛圍/項目昭示性/公共交通/片區(qū)形象檔次/景觀/升值前景樓盤品質：實用率/外觀形象/樓體高度/大堂面積/層高/公共部分裝修/前廣場/商務會所/車位項目品牌：發(fā)展商/承建商/物管品牌/專業(yè)陣容/品質展示：售樓處/樣板房效果/現(xiàn)場圍墻/公共71.房地產經紀人在具體開展業(yè)務時，需加強對個案進行調查，主要包括()。解析：房地產經紀人在具體開展業(yè)務時，需加強對個案進行調查，包括客戶來源情況、成交價格和現(xiàn)有市場均價比較、客戶購房目的等。通過對客戶來源情況的72.房地產經紀人在項目籌劃與地塊研究階段的工作主要包括()。策；②城市規(guī)劃；③地塊研究。房地產經紀人在其中73.房地產經紀人代辦存量房商業(yè)抵押貸款，應通知購房人提交()。A、房屋買賣合同74.房地產經紀人在引導客戶實地看房時，正確的做法有()。學校及交通狀況。②房地產經紀人與客戶最好能提前看房時間10～15分鐘到達主同意后進入房間。④看房的時間不宜過長，一般控制在10~15分鐘為宜，同75.潛在客戶做出房屋交易決策一般要考慮的因素包括()。解析：一般來說，潛在客戶做出房屋交易決策的過程，既要衡量自己的資金限制條件，還要考慮房地產經紀人提供的房源信息條件，只有當二者條件吻合時，客④住房成本。經紀人提供的信息包括：①房源信息；②銀行貸款信息；③社區(qū)發(fā)展形勢。76.獨家委托與普通委托的差異性表現(xiàn)在()。A、業(yè)主優(yōu)先次序B、銷售方式C、委托形式D、委托代理關系E、成功率解析：獨家委托與普通委托的差異性，如表5-2所示。表5-2獨家委托與普通委托的差異性比較因素業(yè)主優(yōu)先次序重點客戶無主次客戶以房源為中心、好把握以客戶為中心、較難把握經紀人責任感和動力責任感強、動力足(有分傭)委托代理關系明確、牢固不明確、脆弱、易中斷有少成功率成交時限1個月左右3個月左右77.從房源所包括的各項指標來看，房源的屬性主要有()。A、物理屬性B、法律屬性78.房地產促銷策略中，人員促銷的優(yōu)點有()。79.下列屬于房地產經紀服務合同的內容的有()。的姓名(名稱)、住所等情況和從事業(yè)務的房地產經紀人員情況；②房地產經紀80.下列寫字樓項目的發(fā)展建議中，項目定位模式包括()等。81.房源信息的共享形式，主要依據(jù)市場現(xiàn)狀以及房地產經紀行設定，主要包括()。B、私盤制C、公盤制D、信息公開制E、混合制解析：房源信息的共享管理制度，主要依據(jù)市場的現(xiàn)狀以及房地產經紀企業(yè)自身適合不同規(guī)模、不同發(fā)展階段的房地產經紀企業(yè)。82.下列屬于房源的物理屬性的有()。[2007年真題]D、建筑物法定用途E、建筑物經濟壽命解析：房源的物理屬性，是指物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)。如物業(yè)的區(qū)位(地段)、建筑外觀、面積、朝向、間隔、新舊程度、建成年份等。除非遭遇地震、火災等特殊情況，房源屬性在交易過程中是不變的A、經紀公司與業(yè)主(出租人)和承租人分別簽訂租賃合同B、業(yè)主并不干預經紀公司的出租價格C、經紀機構向客戶收取租金的方式和期限與經紀機構向業(yè)主支付租金的方式不一定相同D、經紀機構向業(yè)主要求一段時間的“空置期”(免租期)E、業(yè)主、客戶和經紀機構任何一方違約都要以相同的形式承擔違約賠償責任解析：房屋托管業(yè)務主要包含五個操作要點：①經紀公司與業(yè)主(出租人)和承屋托管不是采用“三方約”,經紀公司與出租人約定的租金和經紀機構與客戶約要求一段時間的所謂“空置期”(免租期),一般是30～60天不等。⑤業(yè)主、84.個人住房抵押消費貸款的特點有()。10年；③提前還款靈活，抵押消費貸款提前還款方便，借款人手中有余錢既能再次提款。85.對于房地產經紀人而言，客戶接待環(huán)節(jié)的工作目標是了解列關于信息采集的技術要點說法正確的有()。是不同的，具體如表4-2所示。表4-2采集客戶信息的要點表4-2采集客戶信息的要點客戶類型賣房客戶買房客戶出租客戶承租客戶的價位、付款方式等86.為使客戶成為真正的買方或租客，房地產經紀人應()。A、按照客戶思路開展工作B、正確引導客戶需求C、判斷客戶購買力D、了解最終出資人狀況E、了解實際受益人狀況解析：房地產經紀人在與客戶進行房源情況溝通的過程中，要細心體會客戶需求的變化，引導客戶將理想需求落實為實際需求，不斷地修正其購房愿望。一個需求不清的客戶是需要進行引導和分析的，使之需求明確，方能成為客源。同時為了使客戶成為真正的買方或租客，房產經紀人應進行客源需求分析，包括：①目標物業(yè)與偏好分析；②購買力與消費信用分析；③客戶購買動機分析；④客戶需求程度分析；⑤客戶購買決策分析，即分析誰是最終出資人。87.目前中國大部分房地產經紀機構采用公盤制，公盤制的主要缺點有()。A、工作效率低B、房源信息不能實現(xiàn)共享C、會出現(xiàn)“留盤”行為D、房源信息較易外泄E、不利于激發(fā)房地產經紀人收集房源信息的積極性解析：公盤制，是指在一個房地產經紀企業(yè)內部，或者幾個聯(lián)盟房地產經紀企業(yè)之間，或者一定區(qū)域范圍內加入聯(lián)盟的全部房地產經紀企業(yè)，將所有房源信息完全共享。目前，我國大部分直營房地產經紀企業(yè)內部均采用公盤制達到房源信息88.作為寫字樓項目的銷售人員應當()。89.關于客戶信息管理的原則和策略，正確的說法有()。E、出色的經紀人懂得如何篩選有效的客戶信息，適時放棄一些客戶信息解析：A項，客戶信息管理必須遵循以下原則：①有效原則；②合理使用原則；客戶跟進；③保守客戶秘密，不濫用。C項，“四十五規(guī)則”是指45%的潛在客戶將轉和別人做生意。D項，客戶信息管理策略包括：①及時記錄和更新；②保持聯(lián)系；③有效利用。E項，出色的經紀人對每一個客戶信息都窮追不舍，直到潛在客戶購買或者離去。90.下列屬于搜集信息的途徑的有()。A、交易雙方當事人B、房地產經紀機構C、熟悉房地產市場的專業(yè)人士D、準交易資料的搜集E、各類初級資料解析：房地產市場信息搜集途徑包括以下七種：①交易雙方當事人；②房地產經紀機構；③房地產開發(fā)企業(yè)；④熟悉房地產市場的專業(yè)人士；⑤準交易資料；⑥房地產交易展示會上的銷售資料；⑦政府部門、研究機構發(fā)布的數(shù)據(jù)和分析報告。91.分析寫字樓項目的產品定位可以從()等方面分析其資源條件。A、景觀資源分析B、項目規(guī)劃指標分析C、路網情況判斷D、類型屬性判斷E、項目經濟指標分析92.在存量房買賣的房屋交接中，應結算的費用包括()。93.與住宅項目銷售相比，寫字樓項目銷售應()。94.下列關于存量房經紀業(yè)務商圈調查的重要性描述正確的有()。E、商圈調查對房地產經紀人的房源委托量沒有95.房地產經紀人員對新建商品房的實地查驗的內容包括()。家具和其他用品等動產，也在查驗范圍之內。A項屬于存量房買賣查驗的內容。96.存量房客源的特征包括()。97.在制定新建商品房銷售價目表時，應開展的基礎工作有()。(2011年真題)98.客戶按需求的物業(yè)類型進行分類，可分為()等99.房地產片區(qū)市場研究的內容主要包括()。目的在于了解項目()及設計過程等，以加深對產品的熟悉和理解。不定項選擇(總共50題)1.甲房地產開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲企業(yè))開發(fā)的一商品住宅項目已竣工，在辦理劃，與王某簽訂了《房地產認購協(xié)議書》,與年齡為25歲的劉某簽訂了《商品房買賣合同》。(2009年真題)劉某向銀行申請住房抵押貸款的最長期限為()2.(一)甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬開發(fā)一住宅項目，并將該項目定位為單身白領公寓。該項目總建筑面積10000m2,固定總成本2000萬元，單位變動成本2500元/m2。甲公司將該項目委托給專業(yè)能力較強的乙房地產經紀公司(以下簡稱乙公司)代理銷售。乙公司針對該項目規(guī)模較小、所處片區(qū)不屬A、WT對策D、SO對策解析：最小與最大對策(WO對策)是指著重考慮劣勢因素和機會因素，目的是3.甲房地產經紀公司在制定某房地產項目的價格時，采用比較定價法，表1-4是一個市場比較樓盤的打分表。表1-4打分表可比實例樓盤甲樓盤價格/(元/m2)比較價格/(元/m2)根據(jù)題意，下列表述正確的為()。A、樓盤甲的權重為20%B、樓盤戊的權重值為643、35C、項目較為合理的均價應定為3726元/m2解析：A項，樓盤甲的權重=100%-樓盤乙的權重-樓盤丙的權重-樓盤丁的權重-樓盤戊的權重-樓盤己的權重-樓盤庚的權重=100%-20%-15%-15%-15%-10%-5%=20%;或樓盤甲的權重=樓盤甲的權重值÷樓盤甲的比較價=650.8÷3254=20%。B項，樓盤戊的權重值=樓盤戊的比較價格×樓盤戊的權重=4289×15%=643.35。C項，項目較為合理的均價=樓盤甲的權重值+樓盤乙的權重值+樓盤丙的權重值+樓盤丁的權重值+樓盤戊的權重值+樓盤己的權重值+樓0.8+703.2+541.2+570.15+643.35+381.6+235.8=3726(元/m2)。4.李某看中一樓盤，欲購買其中一套總價30萬元、面積100m2的住宅。假如你押貸款須提供()等資料。解析：申請房地產抵押貸款，借款人應到貸款銀行填報《個人住房借款申請表》5.甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)委托乙房地產經紀公司(以下簡稱乙公司)獨家銷售甲公司開發(fā)的某項目的70套住宅，乙公司在當?shù)刂髁髅襟w和房地售任務。乙公司向客戶推薦房源的方法有()。6.張某委托甲房地產經紀公司(以下簡稱甲公司)承租一套住房，甲公司委派房向甲公司交納傭金200元。張某與王某簽訂租賃協(xié)議后，預付了6個月房租9000元并支付了甲公司傭金3000元。甲公司在此次經紀活動中的違法違規(guī)行為是A、收取傭金200元B、簽訂委托協(xié)議C、收取3000元傭金即不得超過1500(9000÷6)元。7.甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬開發(fā)一住宅項目，并將該項目定位為單身白領公寓。該項目總建筑面積10000m2,固定總成本2000萬元，單位變動成本2500元/m2。甲公司將該項目委托給專業(yè)能力較強的乙房地產經紀公司(以下簡稱乙公司)代理銷售。乙公司針對該項目規(guī)模較小、所處片區(qū)不屬于當前熱過賣點的挖掘迅速打開銷售局面。乙公司挖掘該項目賣點的做法為()。②競爭者動態(tài)跟蹤；③消費者構成及購買行為研究；④挖掘賣點。甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)參與拍賣并獲得該地塊。由于該地塊周邊的信息有()。C、潛在客戶行業(yè)9.甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬開發(fā)一住宅項目，并將該項目定位為單身白領公寓。該項目總建筑面積10000m2,固定總成本2000萬元，單位變動成本2500元/m2。甲公司將該項目委托給專業(yè)能力較強的乙房地產經紀公司(以下簡稱乙公司)代理銷售。乙公司針對該項目規(guī)模較小、所處片區(qū)不屬于當前熱過賣點的挖掘迅速打開銷售局面。若項目的銷售費率為15%,甲公司要求以成本為基礎的目標利潤率為20%,則乙公司為該項目確定的目標銷售價格為()元/m解析：目標利潤=投資總額×投資利潤率=(20000000+2500×10000)×20%=9000000(元);目標利潤銷售價格=[(固定總成本+目標利潤額)÷預計銷售面積+單位變動成本]÷(1-銷售費率)=[(20000000+9000000)÷10000+2500]÷(1-15%)≈6353(元/m2)。10.(一)甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)開發(fā)了一住宅和商業(yè)混合項目，委托乙房地產經紀公司(以下簡稱乙公司)代理銷售。經與甲公司協(xié)商，乙公司式促銷。客戶李某在項目交房前1年購買了一個建筑面積為400m2、總價為1152萬元的商鋪。經調查，類似商鋪當時月租金為200元/m2。乙公司房地產經紀內容為()。B、價格項。11.甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)開發(fā)了一個住宅小區(qū)。為促進住宅銷公司簽訂了《房地產認購協(xié)議書》,擬購買一套建筑面積為80m2、單價為500012.甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)開發(fā)了一住宅和商業(yè)混合項目，委托乙房地產經紀公司(以下簡稱乙公司)代理銷售。經與甲公司協(xié)商，乙公司為項銷?？蛻衾钅吃陧椖拷环壳?年購買了一個建筑面積為400m2、總價為1152萬元的商鋪。經調查，類似商鋪當時月租金為200元/m2。乙公司房地產經紀人張某制定的置業(yè)計劃得到了很多客戶的認同。李某的投資回收期限為()年?；厥掌?投資總額÷年收益。本案例，李某的投資回收期=11520000÷(200×400×12)=12(年)。13.甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)委托乙房地產經紀公司(以下簡稱乙公司)獨家銷售甲公司開發(fā)的某項目的70套住宅，乙公司在當?shù)刂髁髅襟w和房銷售任務。乙公司開發(fā)客戶信息的方式是()。B、團體攬客法14.(六)某房地產企業(yè)擬建一項目，總投資20000萬元，建設期3年，建設完成后用于出租，從投資開始到投資全部回收的預期年限為10年，為了提高市場商品房無法按正常價格出售，最終倒閉。該企業(yè)預期投資收益率為()。解析：預期投資收益率=(總投資額÷總投資回收年限)/總投資額=(20000÷7)15.甲房地產開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲企業(yè))開發(fā)的一商品住宅項目已竣工，在辦計劃，與王某簽訂了《房地產認購協(xié)議書》,與年齡為25歲的劉某簽訂了《商品房買賣合同》。甲企業(yè)與劉某簽訂的《商品房買賣合同》中，應約定()。程、房款支付方式及時間安排等一系列問題向買受人說明清楚。16.黃先生采用住房抵押貸款方式購買了一套總價30萬元的年期20年，抵押貸款月還款系數(shù)為0.006924。黃先生住了2年后，想將房子租理。相對于等額本金還款法，等額本息還款法具有()的特點。等額本息還款法(等額法),是將消費者所貸款的總額(本金),加上貸款年限司(以下簡稱甲公司)簽訂買方獨家代理協(xié)議。根據(jù)甲公司查詢和分析，發(fā)現(xiàn)劉方面老客戶是新客戶的()倍。解析：據(jù)統(tǒng)計，爭取一個新客戶的成本是留住一個老客戶的面老客戶更高達新客戶的16倍。因而有意識地致力于開發(fā)長期顧客，力圖打造地段相同的住宅價格為3800元/m2,而該新型住宅的價格定為3500元/m2,屬于價策略是()。19.(二)某市土地儲備中心準備拍賣一宗位于城市中心區(qū)、規(guī)劃用途為商業(yè)的熟地，甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)準備參與競標。甲公司進行房地產市場調研時，應首先搜集競標熟地商圈內現(xiàn)有寫字樓的()等需求信息。20.(一)某市土地儲備中心擬拍賣一宗位于城市中心區(qū)、規(guī)劃用途為辦公的地塊。甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)參與拍賣并獲得該地塊。由于該地塊定位模式時，其立足點為()。物業(yè)發(fā)展建議必須建立在充分了解市場客戶需求與體驗點21.張某委托甲房地產經紀機構(以下簡稱甲機構)購買一套住房。張某對擬購住房的要求是：位置在其單位附近，面積為70～90m2,價格合適，裝修比較精張某對所看住房不滿意，王某應()。勢，為什么客戶對所看房源不滿意，再從更大的范圍22.甲房地產經紀公司在制定某房地產項目的價格時，采用比較定價法，表2-1是一個市場比較樓盤的打分表。表2-1打分表可比實例樓盤甲樓盤乙樓盤丙庚樓盤價格/(元/m2)比較價格/(元/m2)根據(jù)題意，下列表述正確的為()。C、項目較為合理的均價應定為3726元/m2解析：A項，樓盤甲的權重=100%一樓盤乙的權重一樓盤丙的權重一樓盤丁的權重一樓盤戊的權重一樓盤己的權重一樓盤庚的權重=100%-20%-15%-15%-15%-10%—5%=20%;或樓盤甲的權重=樓盤甲的權重值÷樓盤甲的比較價=650.8÷3254=20%。B項，樓盤戊的權重值=樓盤戊的比較價格×樓盤戊的權重=4289×15%=643.35。C項，項目較為合理的均價=樓盤甲的權重值+樓盤乙的權重值+樓盤丙的權重值+樓盤丁的權重值+樓盤戊的權重值+樓盤己的權重值+樓盤庚的權重值=650.8+703.2+541.2+570.15+643.35+381.6+235.8=3726(元/m2)。23.甲公司是E市一家以代理新建商品房銷售為主的知名房地產經紀公司。乙公和市場形勢準確的對項目進行定位。準確的項目定位可以鎖定項目的()。以及由此而引起的一些消費傾向等。市場主題即從客戶定位中找出符合其需要及能力的要素，并對這些要紊加以描述，突出“賣給誰、給誰享受”24.甲房地產經紀公司在制定某房地產項目的價格時，采用比較定價法，表1-4是一個市場比較樓盤的打分表。表1-4打分表{圖}制定分幢、分期均價的思考出A、根據(jù)各自的相對位置、條件B、根據(jù)層差C、根據(jù)朝向差D、根據(jù)銷售階段的策略安排解析：分幢、分期的思考出發(fā)點是根據(jù)各自根據(jù)銷售階段的策略安排，找出項目不同階段最合適的均價。25.某房地產經紀公司采用的是基于互聯(lián)網技術的無店鋪銷售模式，2013年2月，與6家房地產開發(fā)公司簽訂了合同，以某房地產經紀公司的名義負責銷售商品房，并承擔風險。下列房源信息推薦方式中，()是指賣方代理經紀人在告知買方代理經紀人房源信息時，保留了該業(yè)主的聯(lián)系方式，買方代理經紀人負責尋找客戶，之后若需要看房，則需要由賣方代理經紀人負責聯(lián)系業(yè)主，并參與客戶看房的服務工作。A、專業(yè)推薦解析：合作推薦是業(yè)主受托經紀人將房源信息(僅房源基本信息，不含業(yè)主聯(lián)系方式。一般為獨家委托房源)與其他區(qū)域的托經紀人與合作經紀人對半分傭，各分傭50%。26.某房地產經紀公司采用的是基于互聯(lián)網技術的無店鋪銷售模式并承擔風險。下列房源信息推薦方式中，()是指賣方代理經紀人在告知買方代務工作。解析：合作推薦是業(yè)主委托經紀人將房源信息(僅房源基本聯(lián)系方式。一般為獨家委托房源)與其他區(qū)域的門店經紀人分享之后，業(yè)主受托業(yè)主委托經紀人與合作經紀人對半分傭，各分傭50%。27.杭州某房地產開發(fā)集團為開展業(yè)務需要建立一個下屬房集團應明確哪些問題及如何進行規(guī)劃?關于房地產市28.(一)某市土地儲備中心擬拍賣一宗位于