2024北京酒店式公寓市場分析214312277

下載后可任意編輯北京市酒店式公寓市場分析一．酒店式公寓概述（一）何謂酒店式公寓？酒店式公寓，也稱服務式公寓，酒店式公寓是融合酒店設施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價格的長期住宅。從酒店式公寓的定義，我們可以看出酒店公寓具有如下特點：1、酒店式公寓強調(diào)的仍然是居住功能，而非商務辦公功能；2、酒店式公寓是一種長期居所（相對于酒店而言）的物業(yè)；3、酒店式公寓必須有酒店般完善的服務；4、酒店式公寓必須具有居家的氛圍；5、相對于酒店而言，酒店式公寓具有一定的價格優(yōu)勢；與酒店式公寓的功能相適應，酒店式公寓在設計和配套上具有如下特點：1、酒店式公寓具有較大的空間，而酒店房間的空間比較??；2、酒店式公寓配有設備齊全的廚房；3、酒店式公寓會配置完善的家用電器和家居化的家具；（二）酒店式公寓的客群定位酒店式公寓主要針對居住市場中的較長居住的居民（包括本國居民和外國居民），一般

居住時間在4天及以上，這個市場的主要客人主要有；1、長期出國的生意人；2、長期在外的經(jīng)營管理者；3、以及正放長假的家庭等；從目前北京酒店式公寓的客群結構來看，主要是歐美客人，其次是日本客人，從職業(yè)分布來看，主要是跨國公司的高級管理人員或者高級職員，使館工作人員，其他外籍人士等，國內(nèi)客戶（包括港、澳、臺在內(nèi)）所占的比例還比較小；但不同區(qū)域的客戶結構存在一定的差異，比如CBD以及整個東部酒店式公寓的客群主要是歐美客戶和日本客戶，大部分甚至是中關村內(nèi)部的客戶，但隨著國際性客戶不斷入住中關村，以及中關村西區(qū)高品質寫字樓的入市，國際性客戶的比例會逐漸上升；但不同區(qū)域之間的客戶（尤其是最終的使用者）結構存在較大的差別。（六）酒店式公寓裝修標準酒店式公寓總體的裝修標準應該不低于4星級酒店的裝修標準，細分起來，客戶對酒店式公寓的裝修要求主要包括如下幾個方面：1、對大堂及公共區(qū)域的裝修要求：酒店式公寓在大堂的面積和挑高（空）方面沒有寫字樓要求得那么嚴格，但酒店式公寓對于大堂裝修的檔次特別看重；對于公共區(qū)域的裝修重在裝修后的效果，而不一定必須使用非常名貴的材料；2、對外立面的裝修要求：酒店公寓的外立面一般是玻璃幕墻、高檔石材、瓷磚；3、對衛(wèi)生間的裝修要求：對酒店公寓衛(wèi)生間總體的裝修效果可以概括為“寬敞、明亮、有用”，在功能劃分上需要考慮“浴缸、獨立淋浴房、帶浴缸精裝修、高檔衛(wèi)浴、大浴缸”；4、對廚房的裝修要求：廚房基本上需要配備全套廚房電器，同時基本上需要考慮西式廚

房或者是中西合璧式廚房；（七）酒店式公寓家電家具配置酒店式公寓從業(yè)態(tài)上看，更靠近酒店業(yè)，可以算作酒店物業(yè)的一個細分市場，同時由于酒店式公寓的買家基本上屬于投資型客戶，而最終使用對象除了在使用時間上相對于酒店客戶更穩(wěn)定更長期，聽以幾乎所有的酒店公寓都是精裝修產(chǎn)品，同時由于酒店式公寓的最張使用客群的層次相對比較高，對于家具和家電的配置一般都比較講究。從酒店式公寓的家具配置來看，至少需要以下配置來看，至少需要以下配置：床（或加長床）、沙發(fā)、書桌、餐桌，根據(jù)入住客群的具體情況可以考慮配置：書柜、酒柜、兒童床等；從品牌的要求來看，一般需要配置國外知名品牌。從酒店式公寓家電配置來看，一般至少需要考慮以下電器：電視、洗衣機、微波爐、冰箱、空調(diào)、洗碗機；根據(jù)入住客人的情況備選的家電包括：飲水機、電飯煲、烘干機、烤箱、音響等。從品牌的要求來看，應該是國外知名品牌。（八）酒店式公寓配套設施從酒店式公寓項目的配套服務及設施來看，健身中心和游泳池是配套比例比較高的設施，基本上每個項目都具有這兩項配套服務，另外配套比例比較高的設施，基本上每個項目都具有這兩項配套服務，另外配套比例比較高的是兒童活動室和兒童游樂場，主要原因在于有一部分高端長期居住的客戶，往往是整個家庭幾口人都居住在酒店式公寓項目里，并且這些客戶的家庭中有一些未成年的兒童，為了這部分兒童活動和玩耍的需要，相當一部分項目設計了兒童活動或游樂場所；其次對于餐飲、（小型）超市、商務中心、桑拿、健康俱樂部、銀行的配套比例都比較高。從酒店式公寓最終使用都（主要是租戶）對配套服務設施的需求情況來看，“購物場所”、“中餐廳”、“咖啡廳”、“洗衣店”、“銀行”、“健身房”、“西餐廳”、“游泳池”、“商務中心”必須配置；“酒吧”、“洗浴中心”、“郵局”、“多功能廳”可以考慮；“會議室”、“茶館”基本上不用考慮。（九）酒店式公寓物業(yè)服務項目需求從目前酒店式公寓提供的服務內(nèi)容來看，主要包括“家居清潔”、“洗熨及送衣”、“電召的士”、“訂書報雜志”、“送餐”、“叫旱服務”等，由于部分酒店式公寓不僅僅是純居住功能，具有了項目的商務兼辦公的功能（市場上開始出現(xiàn)了純粹面對辦公功能的行政公寓），所以部分寫字樓提供服務項目將會慢慢融合進來。（十）酒店式公寓投資分析■酒店式公寓目前的運營模式主要有以下幾種：1、由開發(fā)商持有，聘請專業(yè)的酒店管理公司運營，比如“國貿(mào)”、“凱賓斯基”等老牌酒店式公寓基本上屬于這種模式；2、開發(fā)商開發(fā)以后出售投資客，然后由引入專業(yè)的投資公司替全體投資人打理項目；投資客一般對于投資回報有一定的要求，很多新入市的項目基本上屬于這種模式；■新開盤項目基本上都是采納銷售方式，也就是說基本上是面對投資客的，酒店式公寓投資客在選擇項目時，考慮的因素主要有：1、投資回報是酒店公寓投資客的第一考慮因素，一般最低的投資回報要求在8％以上；2、酒店式公寓的位置最好在商務核心區(qū)，地段和區(qū)域直接決定酒店式公寓的投資價值，好的區(qū)域，比如CBD以及未來的中關村區(qū)域都是比較理想的酒店式公寓投資區(qū)域；3、必須由國際知名的專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司進行統(tǒng)一管理和運營，這樣才能保證酒店式公寓的4星級以上酒店的服務水準；4、酒店式公寓自及周邊配套應該比較齊全；5、項目要有自己的特色和明確的定位。二、北京市酒店式公寓市場現(xiàn)狀（一）市場背景根據(jù)商務部門的統(tǒng)計，北京目前有星級酒店600家左右，共計客房10萬間。根據(jù)奧組委要求，奧運期間，北京星級酒店數(shù)量至少應在800家，客房數(shù)量達到13萬間。也就是說，酒店和酒店式公寓的缺口尚有3萬套的空間。隨著北京2024奧運會的臨近，北京的酒店物業(yè)市場已經(jīng)顯現(xiàn)出了投資良機，據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年以來，北京酒店市場價格不斷上漲，基本漲幅在20%左右。由于市場需求不斷上升，酒店式公寓在北京市場也逐步升溫，估計星級酒店附近的酒店服務式公寓在未來3年內(nèi)，其投資也會有相當可觀的回報。2024年末，凱雷投資、復地集團、鳳凰衛(wèi)視等機構對北京酒店市場頻頻收購，催熱了北京酒店式公寓的新一輪投資熱潮，這也正是奧運商機在房地產(chǎn)（特別是酒店物業(yè)）方面的一個集中體現(xiàn)。（二）市場供應2024年奧運會將近，眾多開發(fā)商都加快了項目開發(fā)進度，力爭在奧運會到來之前把握銷售良機。據(jù)統(tǒng)計，今年開盤的酒店式公寓項目至少有17個，加上07年之前開盤的7個項目，總供應量不低于130萬平米。從地域分布來看，CBD商圈依舊是酒店式公寓比較集中的區(qū)域，供應量達到了47.3萬平米，占總供應量的36.1%，這與CBD集中了大量的外企、駐華使領館及辦事機構有很大關系。其次是三元橋地區(qū)，供應量達到35.5萬平米，占總量的27.1%，其中置地公寓和華遠裘馬都兩個項目供應量就達到了28萬平米，三元橋供應量的提升主要受“國門”地理優(yōu)勢及新建寫字樓增多的影響。金融街、中關村、燕莎三個區(qū)域供應量基本相同，都在10平米左右，三個區(qū)域供應之和占總供應量的22.4%，總的來說供應量偏小，有較大的進展空間。其它分散分布的項目總供應量為19萬平米，占總供應量的14.5％。朝陽區(qū)內(nèi)擁有使館區(qū)和中央商務區(qū)，使得它成為酒店式公寓供應量最大的區(qū)域，隨著中央電視臺、北京電視臺的東遷以及國際貿(mào)易往來的加強，CBD的商務效應將更加凸顯出來，在很大程度上都會促使區(qū)域內(nèi)酒店式公寓租賃市場的上升勢頭。（三）價格分析目前市場上酒店式公寓均價普遍在15000－23000元/平米之間，主要分成15000－18000元/平米、20000－23000元/平米、25000－28000元/平米三個價格梯隊，項目數(shù)分別為4個、。從區(qū)域上來看，第一使館區(qū)里項目均價在20000－27000元/平米之間，價格落差較大，這與項目檔次及物業(yè)管理公司資質關系較大；燕莎區(qū)域均價在基本在23000元/平米，與金融街22000元/平米的價格水平相差無幾；三元橋均價18000－22000元/平米。均價代表項目百分比15000－18000元/平米蘋果社區(qū)、富力城、置地公寓、燕莎CLASS、元大都、艾瑟頓25％20000－23000元/平米世華國際、和喬俊景、長安驛、美華尚層、華遠裘馬都、萊福行政公寓、和喬麗致、波菲特行政公寓、US聯(lián)邦、京橋國際公館、C-PARK、維多利亞花園50％25000－28000元/平米瑞士公寓、世界城、立方庭、天安國匯16.7%總體來說，均價18000－23000元/平米的項目是目前市場主流，都能提供比較正規(guī)的酒店式物業(yè)管理，所有項目一律以精裝修價格出售。（四）戶型分析戶型設計方面，面積在90平米以下的小戶型項目有6個；主力戶型在70－150平米的項目有11個，格局以零居、一居、二居為主；有5個主要針對高端客戶群的項目，戶型面積在130平米以上，如華遠裘馬都，最小戶型為80平米一居，甚至有740平米的超大戶型，單套售價高達1500萬元，是名符其實的豪宅。從戶型設計來看，市場主流戶型面積為50－150平米，小戶型與大戶型數(shù)量上都相差不多，客戶群定位也比較明確。（五）銷售方式在售和即將開盤的項目中，世華國際中心和遠洋光華國際兩個項目正在考慮整售，萊福行政公寓計劃零售與整售各一棟，其它項目主要針對投資客實行零售。三、酒店式公寓進展趨勢預測（1）產(chǎn)品根據(jù)市場細分化原則形成差異化競爭，從戶型的大小到標準的高低，越來越符合所處地段的獨特特征；（2）由更多的銷售變?yōu)楦嗟某钟?，從而保證物業(yè)和服務的品質，提高專業(yè)化程度；（3）由散銷變?yōu)檎w銷售，基金收購將成特色；（4）國內(nèi)外著名酒店管理集團介入，管理水平提升，出租率有保證，產(chǎn)品服務升級；（5）2024年后酒店式公寓供應和均價會有小幅下滑，市場表現(xiàn)主要為消化存量房；（6）望京將因第四使館區(qū)的規(guī)劃成為酒店式公寓市場的新熱點區(qū)域。北京聯(lián)合伙伴廣告2024年5月28日個人工作業(yè)務總結本人于2024年7月進入新疆中正鑫磊地礦技術服務有限公司(前身為“西安中正礦業(yè)信息咨詢有限公司”)，主要從事測量技術工作，至今已有三年。在這寶貴的三年時間里，我邊工作、邊學習測繪相專業(yè)書籍，遇到不懂得問題積極的請教工程師們，在他們耐心的教授和指導下，我的專業(yè)知識水平得到了很到的提高，并在實地測量工作中加以運用、總結，不斷的提高自己的專業(yè)技術水平。同時積極的參加技術培訓學習，加速自身知識的不斷更新和自身素養(yǎng)的提高。努力使自己成為一名合格的測繪技術人員。在這三年中，在公司各領導及同事的幫助帶領下，根據(jù)崗位職責要求和行為法律規(guī)范，努力做好本職工作，仔細完成了領導所交給的各項工作，在思想覺悟及工作能力方面有了很大的提高。

在思想上積極向上，能夠仔細貫徹黨的基本方針政策，積極學習政治理論，堅持四項基本原則，遵紀守法，愛崗敬業(yè)，具有強烈的責任感和事業(yè)心。積極主動學習專業(yè)知識，工作態(tài)度端正，仔細負責，具有良好的思想政治素養(yǎng)、思想品質和職業(yè)道德。

在工作態(tài)度方面，勤奮敬業(yè)，熱愛本職工作，能夠正確仔細的對待每一項工作，能夠主動尋找自己的不足并及時學習補充，始終保持嚴謹仔細的工作態(tài)度和一絲不茍的工作作風。

在公司領導的關懷以及同事們的支持和幫助下，我迅速的完成了職業(yè)角色的轉變。一、回顧這四年來的職業(yè)生涯，我主要做了以下工作：1、參加了新疆庫車縣新疆庫車縣胡同布拉克石灰?guī)r礦的野外測繪和放線工作、點之記的編寫工作、1:2000地形地質圖修測、1:1000勘探剖面測量、測繪內(nèi)業(yè)資料的編寫工作，提交成果《新疆庫車縣胡同布拉克石灰?guī)r礦普查報告》已通過評審。2、參加了庫車縣城北水廠建設項目用地壓覆礦產(chǎn)資源評估項目的室內(nèi)地質資料編寫工作，提交成果為《庫車縣城北水廠建設項目用地壓覆礦產(chǎn)資源評估報告》，現(xiàn)已通過評審。3、參加了《新疆庫車縣巴西克其克鹽礦普查》項目的野外地質勘查工作，參加項目包括：1:2000地質測圖、1:1000勘查線剖面測量、測繪內(nèi)業(yè)資料的編寫工作；最終提交的《新疆庫車縣康村鹽礦普查報告》已通過評審。4、參加了新疆哈密市南坡子泉金礦2024年度礦山儲量監(jiān)測工作，項目包括：野外地質測量與室內(nèi)地質資料的編寫，提交成果為《新疆哈密市南坡子泉金礦2024年度礦山儲量年報》，現(xiàn)已通過評審。6、參加了《新疆博樂市五臺石灰?guī)r礦9號礦區(qū)勘探》項目的野外地質勘查工作，項目包括：1:2000地質測圖、1:1000勘探剖面測量、測繪內(nèi)業(yè)資料的編寫工作，并繪制相應圖件。7、參加了《新疆博樂市托特克斜花崗巖礦詳查報告》項目的野外地質勘查工作，項目包括：1:2000地質測圖、1:1000勘探剖面測量、測繪內(nèi)業(yè)資料的編寫工作，并繪制相應圖件。通過以上的這些工作，我學習并具備了以下工作能力：

1、通過實習，對測繪這門學科的討論內(nèi)容及實際意義