大型綜合商業(yè)社區(qū)建設(shè)可行性研究報告

第一章總論 11.2資金籌措與融資方式 1.3項目進行可行性研究的依據(jù) 1.4項目的實施進度安排 1.5主要技術(shù)經(jīng)濟指標 第二章市場分析 52.1西安市商業(yè)物業(yè)市場分析 52.2西安建材市場現(xiàn)狀分析 2.3項目所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場分析 2.3.1市場需求分析 2.3.2市場供給分析 2.5項目初步定位 2.6小結(jié)及建議 第三章項目的實施進度安排 3.1項目前期工作安排 3.2項目建設(shè)階段計劃安排 3.2.1項目進度安排的依據(jù) 3.2.2進度安排原則 3.2.3分階段開發(fā)的原因與目的 3.2.4項目實施的進度計劃 第四章項目總投資估算與資金籌措 4.1項目總投資估算的依據(jù) 4.2項目總投資估算的原則 4.3項目總投資估算 4.4資金籌措與融資方式 第五章財務評價 5.1財務評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算 5.2盈利能力分析 5.2.1靜態(tài)盈利能力分析 5.2.2動態(tài)盈利能力分析 5.3清償能力分析 第六章不確定分析 6.1盈虧平衡分析 6.2敏感性分析 第七章結(jié)論及建議 本項目地處北三環(huán)以北，北臨大學城，東臨大型居住區(qū)和新筑港務區(qū)，西鄰新西安火車站，毗鄰大明宮建材市場新址，給本項目帶來了市場機遇，因此本項目將建設(shè)成為一個以建材市場為主，集商務、住宅、休閑于一體的大型綜合商業(yè)社區(qū)。本項目的建設(shè)能夠幫助政府解決城中村的改造問題，有利于改善北郊整體環(huán)境，促進和帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。本項目建設(shè)總投資為151783.65萬元，其中建設(shè)投入的資本金為52824.84萬元（占總投資的35%分兩期投入，第一期為28960.58萬元，第二期為23813.90萬元；銀行借款11771.84萬元，融資利率為5.40%，時間從第一年的第四季度到第二年的第三季度；其余資金缺口由（預）售凈收入補足。規(guī)定》的通知（計價格[2002]10號（7）類似工程的相關(guān)造價費用水平。（9）其他與項目可行性研究相關(guān)的資料和數(shù)據(jù)。在充分考慮市場環(huán)境，結(jié)合類似工程的實際情況，同時考慮開發(fā)商的資金壓力情況，采取保守態(tài)度，充分考慮各種不確定因素，最終綜合確定本項目計劃分兩期開發(fā)建設(shè)，第一期進行地塊南部村莊的拆遷安置及商品住宅的開發(fā)建設(shè)，第二期進行地塊北部村莊的拆遷安置及商鋪的開發(fā)。本項目建設(shè)期總共計劃為4年。其中一期需建設(shè)2.5年；二期需建設(shè)3年，兩期建設(shè)過程存在搭接，利用一期工程的銷結(jié)合項目情況，本次可行性研究依據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃建設(shè)方案和目標客戶群體定位，擬定了銷售方案并進行財務評價。計算主要財務數(shù)據(jù)及財務評價指標如下表(見下頁)。4利潤總額萬元629946稅后利潤萬元472452項目內(nèi)部收益率20.72%3靜態(tài)投資回收期年4.014動態(tài)投資回收期年4.406資本金內(nèi)部收益率21.79%8盈虧平衡點74%2.1西安市商業(yè)物業(yè)市場分析目前西安商業(yè)發(fā)展已經(jīng)形成鐘樓商圈為核心，小寨、高新和西安鐘樓商圈和小寨商圈規(guī)模依然遠遠超出其他商圈的發(fā)展水平。西安居民向心的消費習慣也決定了西安商業(yè)發(fā)展的特點。商圈特征小寨商圈末初商超、專賣店城西區(qū)域廠礦企業(yè)職工為主業(yè)態(tài)范圍飲輻射半徑輻射半徑主力消費群大城南化裝發(fā)展前景省級商圈省級商圈趨向全市化商圈由于周遍高校林立，龐大的年輕消費人群成為了“小寨”商圈的基礎(chǔ)消費群體；區(qū)域以小寨十字為中心，輻射長安路及小寨東西路，波延到電子城等處；集文化商貿(mào)、流行服飾、餐飲娛樂及現(xiàn)代服務業(yè)于一體的綜合休閑、購物區(qū)。輕工、康復路商圈——一個家喻戶曉的繁華商業(yè)區(qū)。目前的康復路商業(yè)區(qū)影響力已輻射至全國23個省市、自治區(qū)，成為西北地區(qū)物貿(mào)交流集散地?？祻吐飞虡I(yè)區(qū)內(nèi)的商戶均以批零兼營業(yè)務為主。土門商圈——土門商圈主要由以經(jīng)營家電產(chǎn)品的國美、以經(jīng)營百民生商廈、以及家世界購物中心、愛家超市、豐登路商場等規(guī)模稍大的商場或超市為主力店，加上一些臨街小商鋪和專營店組成，涵蓋了專業(yè)賣場、綜合百貨商店、超市、品牌專營店等（三）西安市現(xiàn)有商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)分布狀況目前，西安市現(xiàn)有的商業(yè)街并不多，其經(jīng)營的種類主要集中于服裝、電子產(chǎn)品、餐飲、通訊產(chǎn)品等。主要分布于市中心區(qū)域，即城墻以內(nèi)，其次是一環(huán)和二環(huán)之間，二環(huán)以外目前只有西安市商業(yè)街一覽表（19個）社區(qū)型社區(qū)型社區(qū)型社區(qū)型社區(qū)型社區(qū)型雁塔路德福巷南二環(huán)北院門炭市街文藝路騾馬市后宰門IT類、電子類、音像類產(chǎn)品綜合商業(yè)街咖啡休閑專業(yè)街綜合商業(yè)街咖啡休閑專業(yè)街休閑、飲食、娛樂文房墨寶、玉瓷器、字畫、傳古玩字畫專業(yè)街統(tǒng)工藝品餐飲專業(yè)街餐飲專業(yè)街通訊產(chǎn)品一條街清真食品專業(yè)街水產(chǎn)品專業(yè)街手機、通訊產(chǎn)品和器材書籍、文化用品海味、水產(chǎn)、特色食品服裝、布匹、床上用品、家居紡織品專業(yè)街裝飾用品精品購物步行街紙制品專業(yè)街精品購物步行街紙制品專業(yè)街各類紙品餐飲娛樂專業(yè)街康復路服裝專業(yè)街古玩民俗商品專業(yè)街建材專業(yè)街體育用品專業(yè)街子產(chǎn)品餐飲、娛樂服裝、日用品古玩、旅游商品建筑材料、家裝材料體育服裝、運動用品康復路八仙庵太華路體育場北社區(qū)型社區(qū)型社區(qū)型社區(qū)型由于商業(yè)消費具有極強的慣性心理，在整體民風比較傳統(tǒng)的西安市，這種消費慣性心理依然強烈，因此，短期內(nèi)西安商業(yè)發(fā)展不會呈現(xiàn)劇烈的變化趨勢。城內(nèi)區(qū)、城南區(qū)和高新區(qū)、北郊區(qū)商業(yè)依然會維持強勢的狀態(tài)，但是由于城東和城北住宅的快速發(fā)展，其住宅底商的發(fā)展將會比較迅速，居住區(qū)商業(yè)將會成為這兩個區(qū)域商業(yè)發(fā)展的主要導向。（1）西安現(xiàn)代大明宮家居城西安現(xiàn)代大明宮家居城位于西安市太華北路與北二環(huán)立交建材實業(yè)有限責任公司聯(lián)手打造。其中一層主營陶瓷產(chǎn)品、墻地磚、燈飾、電工電料、石材、板材；二層主營木地板、門窗、裝飾五金、地毯、壁紙、水暖器材、櫥柜及配套電器、潔具、油漆涂料、鐵藝、吊頂材料；三層主營精品家具、紅木家具、辦公家具、布藝、床上用品、家飾工藝品。西安現(xiàn)代大明宮家居城主要功能區(qū)有：中央廣場觀光區(qū)、經(jīng)營展示區(qū)、裝飾裝修區(qū)、綜合服務區(qū)、倉儲配送區(qū)、商務中（2）西安西部建材城西安西部建材城是西安圣康科工貿(mào)有限責任公司下屬民營設(shè)有鋪面房46800余平方米，位于太華路182號，含元殿游樂園北鄰。商場內(nèi)店面、通道各占總面積二分之一，分為七條通道，通道寬13—20m以南北兩個橫通道為界劃為三個區(qū)域，習慣稱為“一、二、三”期，第一區(qū)域總面積為20000平方米，于2002年3月入駐商戶，并挎有獨立的“望家旺”建材超市，年6月入駐商戶，第三區(qū)域店面積為10800平方米，于2002劃有四個停車區(qū)域，可停放運貨車輛近百輛。市場商業(yè)經(jīng)營區(qū)域劃分為：西部燈飾城，西部玻璃城，油漆專賣區(qū)，鋁型、五金專賣區(qū)衛(wèi)浴潔具專賣區(qū)，裝飾板材專賣區(qū)，在市場的前后兩區(qū)各有占地約7000平方米的建材超市。（2）百寰建材市場西安百寰建材實業(yè)有限公司位于西安市北二環(huán)大明宮立交橋東北角，毗鄰太華路和北二環(huán)路，與西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、西安生態(tài)科技園區(qū)遙遙相對，交通便利，地理位置優(yōu)越，商品吞吐能力強，與多家行業(yè)市場共同形成西北最大的建材商品集散地。公司占地200余畝，擁有營業(yè)性建筑十幾萬平方米，布局合理，整體規(guī)劃統(tǒng)一流暢，市場由塑鋼鋁材專營區(qū)、不銹鋼門窗加工經(jīng)營區(qū)、石材專營區(qū)、櫥柜城等組成，其中新建立的櫥柜城是西北地區(qū)規(guī)模最大的櫥柜專營場所，匯集了高中低檔櫥柜精品，可為各層次消費者提供質(zhì)優(yōu)價廉全方位的服務。（3）明珠家居城28日，一期工程1萬平方米投入營業(yè)，隨后，相繼在一年時間里，總計9萬余平方米的營業(yè)場地建成并投入運營。商城的總內(nèi)外、各省區(qū)、各流派、各檔次的民用、辦公、鋼木等家具、家飾、布藝、家電、家裝、燈飾、廚衛(wèi)類產(chǎn)品近萬個品種、十萬余種款式，成為西北地區(qū)建成規(guī)模最大的家具、家居用品批發(fā)、零售集散地。依照品類的不同，商城劃分為民用品區(qū)、鋼木區(qū)、辦公用品區(qū)；依照檔次的不同，商城劃分為國際館（國（4）安美居家居裝飾建材倉儲超市安美居家居裝飾建材倉儲超市位于西安市西二環(huán)北段136號，是大型現(xiàn)代化裝飾建材連鎖超市，采用集中采購、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一結(jié)算、明碼標價的現(xiàn)代連鎖業(yè)態(tài)的管理方式，主營國經(jīng)營范圍涉及建材管件、木材、墻面及地面材料、家具家飾、油漆涂料、五金工具、廚衛(wèi)設(shè)備、燈具電料、園藝園及季節(jié)性用品九大類近4萬品種，并設(shè)有BIY、DIY教室，配套經(jīng)營家居裝飾和休閑餐飲等其他服務。同時具備物流配送、電子商務（5）家世界家居裝飾建材中心家世界家居裝飾建材中心位于大慶路中段120號，是依托天津家世界集團統(tǒng)一經(jīng)營管理的，在西安經(jīng)營最早，規(guī)模最大的家居建材超市，市場環(huán)境整潔，種類齊全，形象統(tǒng)一，管理先進，渠道可靠，價格合理，退貨有保證，年銷售額超過兩億（6）太白路建材市場太白路建材市場位于南二環(huán)與太白路交匯處，是西安第二大建材市場。擁有商戶500余家，經(jīng)營品牌全面，管理制度規(guī)范，交通便利。由于地處市區(qū)，使市場的未來發(fā)展必將受到城（7）三森國際家居匯展中心陜西三森家居建材有限公司位于西安市雁塔區(qū)長安路東三爻村，是西安市政府重點招商引資項目，被列為雁塔區(qū)重點保護單位，由三森集團投資3億元人民幣興建的西安三森家具匯1.6億元。中心一期共分四大展廳，分別是巴黎廳、紐約廳、香港廳、臺灣廳。其中巴黎廳、紐約廳為精品廳。西安三森家格調(diào)高雅；8部人行電梯方便客流，安全通暢；廳內(nèi)安全設(shè)施齊全，設(shè)有消防噴淋系統(tǒng)，消防控制中心，煙感報警系統(tǒng)。排與互聯(lián)網(wǎng)連接的局域網(wǎng)系統(tǒng)，用于安全和交易過程管理；商場中心外，設(shè)有洽談室、商務酒吧、咖啡廳等。就目前而言，西安市現(xiàn)有的建材市場檔次高低不勻，主要有建材超市、家居建材城等模式。其中，超市建材產(chǎn)品在價格上的優(yōu)勢以及在產(chǎn)品質(zhì)量及售后服務方面的到位，是越來越理性消費的消費者的最佳考慮。建材超市的消費群體面對的是中低層的消費者，但是建材家居建材城將會成為高端消費人群的理想之所，在一定的時期內(nèi)，它仍然占據(jù)市場的最高分額。而攤位式的低端市場會因為經(jīng)營的分散性、管理不規(guī)范、產(chǎn)品質(zhì)量問題多、售后服務弱等諸多弊端而最終被市場淘汰。建材超市和家居賣場各有各的優(yōu)勢，只是面對的目標消費群體不同。短期看來，家居賣場還是會占據(jù)更多的市場份額。但是，大的正規(guī)的建材市場的入駐終將兼并或者是淘汰小的、不規(guī)范的建材市場，優(yōu)勝劣汰是市場經(jīng)濟發(fā)展的趨勢，因此具備相當規(guī)模，相當檔次的大型建材市場在西安市建材市場是具備一定的市場競爭力的。動，大明宮遺址覆蓋太華路周邊3.5平方公里，四至為：南起自強東路，北至玄武路，東自太華路，西達鐵一村建華西路。也就是說，太華路西側(cè)大部分區(qū)域均屬遺址規(guī)劃范圍，同時，太華路東邊部分地段500米范圍內(nèi)也屬于遺址規(guī)劃范圍，遺址面積覆蓋太華路一帶3.5平方公里范圍。大明宮遺址公園改造是國家重點項目，根據(jù)西安市政府安排，北郊大明宮建材市場區(qū)太華路延伸段兩側(cè)興建建筑面積60萬平方米的大明宮建材資源，實施整體搬遷項目，能夠極大的帶動區(qū)域發(fā)展。2.3項目所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場分析為了了解市場需求現(xiàn)狀，工作小組成員進行了近兩周的市場調(diào)查，本次市場調(diào)查的對象主要針對現(xiàn)大明宮建材家居市場內(nèi)的商戶、北郊大學城的教職員工和附近的商戶，意圖了解目標客戶的購買意向和購買能力，從而確定該項目的市場定位。調(diào)查的內(nèi)容有客戶購買商鋪的意愿、商鋪類型、需求的面積、需求單價及總價、期望的配套設(shè)施等問題；調(diào)查以大明宮建材家居市場內(nèi)的商戶為主，采用問卷調(diào)查與面談調(diào)查相配合的形通過市場調(diào)研得到的成果，匯總了200份有效調(diào)查問卷，商業(yè)街商鋪74.71%底商商鋪社區(qū)商鋪0.95%商場內(nèi)席位商鋪社區(qū)商鋪0.95%社區(qū)商鋪0.95%商場內(nèi)席位商鋪底商商鋪12.38%商業(yè)街商鋪75.71%由于商業(yè)街形式具有良好的產(chǎn)品昭示性，建材家居的經(jīng)營者多青睞于商業(yè)街商鋪，也有部分被調(diào)查者顯示出對底商商鋪和商場內(nèi)席位商鋪的偏好。因此，在本項目的規(guī)劃設(shè)計中一方面要充分考慮不同的建材家居產(chǎn)品的特點，將商業(yè)街商鋪與商場內(nèi)席位商鋪、底商商鋪相結(jié)合，達到有效利用空間和提高市場檔次的目的；另一方面通過功能分區(qū)的形式將不同的產(chǎn)品類單層商業(yè)街商鋪44.65%多層商業(yè)街商鋪55.35%69.32%21.59%4.55%4.55%在對商業(yè)街商鋪的具體形式的調(diào)查中，大部分的被調(diào)查者選擇多層商業(yè)街商鋪，其中在選擇多層商業(yè)街商鋪的被調(diào)查者中，對于低于3層的多層商業(yè)街商鋪更為青睞，達到了90%以上，這主要因為商鋪的展示性由下到上依次減少，層數(shù)越高展示性越差，因此，對商業(yè)街商鋪而言，設(shè)計樓層不宜太高。辦公樓底商住宅底商辦公樓底商住宅底商26.92%71.08%其中選擇辦公樓和住宅底商的被調(diào)查者分別占到71.08%和26.92%，可見一部分被調(diào)查者除了希望商鋪具有產(chǎn)品展示及銷售的功能，同時還希望能夠方便其居住及辦公，以滿足日常生（2）希望商鋪具有的功能產(chǎn)品展示及銷產(chǎn)品展示及銷售54.06%辦公及商務洽談倉儲24.06%9.06%產(chǎn)品展示及銷售產(chǎn)品展示及銷售54.06%倉儲24.06%辦公及商務洽談居住9.06%調(diào)查結(jié)果顯示，絕大多數(shù)被調(diào)查者希望商鋪的功能以產(chǎn)品展示及銷售為主，以倉儲和辦公及商務洽談為輔。69.32%51-100m221.59%101-200m24.55%4.55%101~200m101~200m2101~200m232.38%51~100m246.19%考慮到經(jīng)營產(chǎn)品類型的不同，不同的商戶在面積需求上有一定差異，其中，需求面積在50-100平方米的被調(diào)查者最多，因此，應結(jié)合商戶經(jīng)營產(chǎn)品類型的特點進行設(shè)計，建議商鋪主力戶型面積確定在50-200㎡。（4）商鋪的最高單價和總價4000—5000元5000—6000元6000—7000元7000元/m2以82.86%13.81%2.86%0.48%5000—6000元/m5000—6000元/m26000—7000元/m22.86%4000—5000元/m282.86%31—4040—5050—6060—7057.62%25.24%31—40萬元25.24%31—40萬元25.24%41—50萬元10.00%51—60萬元1.90%61—70萬元3.81%70萬元以上1.43%30萬元以下57.62%商鋪可承受的最高單價集中在4000—5000元/m2，比例達到82.86%；可承受的總價在30萬元以下的比例高達57.62%。這種調(diào)查結(jié)果出現(xiàn)的原因包括兩個方面：一方面，接受調(diào)研的因此對商鋪價格心理承受價位不高；另一方面，項目周邊目前商業(yè)氛圍并未成熟，部分被調(diào)查者對本項目未來的投資潛力持懷疑態(tài)度。因此，就目前而言，部分投資者對該區(qū)域商鋪價格的可接受程度較小。但隨著項目周邊配套設(shè)施的建設(shè)及商業(yè)氛圍的日漸成熟，本項目的銷售價格具有較大的提升空間。（5）付款方式按揭貸款68.10%一次性付款31.90%按揭貸款按揭貸款68.10%一次性付款31.90%多數(shù)商戶認為一次性付款對其現(xiàn)金影響流較大，因此更愿意以分期付款的方式購買商鋪。因此，開發(fā)商應積極為商戶提供金融服務，幫助商戶解決貸款難的問題，以加快項目的銷售（6）商鋪周邊的配套設(shè)施休閑金融娛便利物流服飾其所休閑娛樂場所超市三星級酒店27.91%四星級及以上酒店三星級酒店27.91%四星級及以上酒店60.47%四星級及以上酒店四星級及以上酒店三星級酒店27.91%快捷酒店60.47%32.02%高檔飯店32.02%高檔飯店33.71%29.21%高檔飯點高檔飯點5.06%特色小吃29.21%中檔飯點32.02%快餐33.71%健身中心健身中心洗浴中心康樂中心美容美發(fā)康樂中心康樂中心12.00%美容美發(fā)15.00%洗浴中心34.00%健身中心39.00%物流中心和酒店需求較大，達到90%以上。其中餐飲的需求主要集中在快餐、特色小吃和中檔飯店；酒店則偏向于快捷式和三星級酒店；休閑娛樂設(shè)施則更偏好健身中心和洗浴中心等能夠滿足日常生活需求的配套。因此，本項目的配套設(shè)施，不僅要求能夠滿足商戶的日常生活、工作的需要，同時要利用本項目的區(qū)位優(yōu)勢吸引周邊客流，烘托人氣，從而增加項目的商業(yè)氛圍，提高項目的增值潛力。（7）購買車位53.81%否46.19%選擇會購買車位的比例為53.81%，因此在規(guī)劃設(shè)計中應考（8）客戶獲得房產(chǎn)信息的主要渠道朋友介朋友介紹26.67%報紙廣告29.33%戶外廣告告20.53%6.67%報紙廣告29.33%報紙廣告29.33%電視廣告20.53%廣播2.40%戶外廣告14.40%其他6.67%朋友介紹26.67%客戶獲取信息的渠道主要來自報紙、電視和朋友介紹，特別是在對大明宮建材家居市場的調(diào)查中，大多數(shù)商戶都是通過朋友介紹獲取信息，因此在項目開發(fā)過程中，建議依托大明宮建材家居市場這個品牌和現(xiàn)有商戶進行項目的推廣，并通過主流報紙和電視的宣傳來引導投資者。北郊經(jīng)開區(qū)商圈：北經(jīng)開區(qū)的歷史和西高新一樣，都不足20年時間。但隨著西安行政中心的北遷和大批國內(nèi)外著名制造和生產(chǎn)企業(yè)財團的進駐，區(qū)域發(fā)展迅速。目前的商業(yè)主要集中在鳳城一路和鳳城三路中間，以人人商業(yè)集團的崇尚百貨和人周邊聚集了大量的銀行，數(shù)碼專業(yè)店（國美，蘇寧）和餐飲娛樂類機構(gòu)，商圈以日漸繁華。以后的發(fā)展空間相當大，沿主干道未央路直到張家堡的距離都會成為商業(yè)的聚集地，因未央路直通連霍高速，是北西安的大動脈，政府和地方財團及私人企業(yè)對該區(qū)域的投入相當巨大，新起樓盤近180座，加上沿渭河經(jīng)濟帶和市內(nèi)商業(yè)圈的溝通緊密，經(jīng)開區(qū)的發(fā)展前景好。（1）道路交通項目地處北三環(huán)以北，北臨大學城，東臨大型居住區(qū)和新筑港務區(qū)，毗鄰大明宮建材市場新址，可以說是四通發(fā)達，交通便捷，加之西面即將興建的新火車站將使得北郊區(qū)的交通更商業(yè)規(guī)劃根據(jù)西安市2004年—2020年遠景目標，全市范圍內(nèi)將集中規(guī)劃建設(shè)三個城郊購物中（3）消費人群按照慣例，一個商業(yè)中心的構(gòu)建需要強大的居住人群量作為基礎(chǔ)，才能保證正常的客流量。在本項目的輻射區(qū)域內(nèi)，既括了正在迅速發(fā)展的大學城，這些都構(gòu)成了一定的消費人群。本項目的建設(shè)是為了舊的大明宮建材市場的搬遷安置而建設(shè)的，而原有大明宮建材市場的已經(jīng)營造了較好的建材市場氛圍，因此經(jīng)營者、購買者都會考慮到新的建材市場來進行經(jīng)營或者是消費，這就會給新項目本身帶來原有的消費群體。（1）商業(yè)氛圍不濃目前，北火車站并未建成，大型港務區(qū)和大型社區(qū)僅處于規(guī)劃階段，并未形成，同時，本項目從建設(shè)到銷售還需一段時間，該區(qū)域的商業(yè)氛圍還沒有營造起來，一些原有的業(yè)主可能會持觀望態(tài)度，不會進行商鋪的購買或者是租賃，這將大大的（2）資金用量大根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定，用于城中村安置補償資金需足額存入指定銀行賬戶，因而導致本項目前期建設(shè)資金占用量大，這將對開發(fā)商自有資金投入量要求較高，帶來較大的資金壓力。（3）離城區(qū)較遠本項目地處北三環(huán)以北，離城區(qū)較遠，目前大明宮建材市場的目標客戶多位于西安市內(nèi)，因此導致市內(nèi)部分目標消費者減少購買次數(shù)，或是放棄購買。省統(tǒng)計局初步統(tǒng)計2008年我省國民生產(chǎn)總值（GDP）完成7133.65億元，和上年同比增長16.2個百分點，共完成財政總收入1275.5億元同比增長38.2個百分點。而西安市生產(chǎn)總值為2190億元，按可比價格計算，比上年增長15.5%。同時，自“九五”時期以來年均增長超過10%以上，呈高速增長的態(tài)勢。西安經(jīng)濟持續(xù)快速增長的趨勢和國民經(jīng)濟總量規(guī)模的進一步擴大，為發(fā)展本項目奠定了堅實的基礎(chǔ)。（2）城市發(fā)展空間加大著西安市城市空間結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，中心城區(qū)用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整、優(yōu)化，許多不適宜分布在中心城區(qū)的二、三產(chǎn)業(yè)開始逐步遷出中心城區(qū)。大中型批發(fā)市場占地面積大，商品運輸量大且不直接面對廣大消費者，沒有必要分布在中心城區(qū)，為批發(fā)市場的向外擴展提供了機遇。（3）現(xiàn)代物流業(yè)互補作用增強現(xiàn)代的物流配送手段等在批發(fā)市場網(wǎng)絡體系中得到了廣泛應用，起到了良好的互補作用，擴大了交易額，加快了商品流通，減少了倉儲面積，降低了運營成本，經(jīng)濟效益明顯提高。大中型批發(fā)市場物流和商品分流，銷售和倉儲場所分離，可使大中型批發(fā)市場的用地規(guī)模大幅減小，營業(yè)面積相應增大，管（4）政府高度重視政府高度重視商業(yè)街的發(fā)展，把其作為城市發(fā)展的重要內(nèi)容，對商業(yè)街發(fā)展給予了大力支持與積極引導，有利于提高商近年來，西安市周邊地區(qū)的如寶雞、咸陽等地都加快了大中型批發(fā)市場的發(fā)展。周邊地區(qū)的大中型批發(fā)市場不僅向規(guī)?；l(fā)展，而且向中高級方向發(fā)展，由于具有成本低、交通便利和依托當?shù)禺a(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢，在吸引客戶方面有較強的競爭力，無疑對西安大中型批發(fā)市場的發(fā)展構(gòu)成有力的競爭。（1）市場定位①本項目主要依托新的大明宮建材市場，配合北面的大學城，建議整體定位為以中高檔建材家居市場為中心，集商業(yè)、休閑、娛樂、餐飲等服務于一體的大型商業(yè)街區(qū)；②緊鄰主干道的商鋪作酒店、娛樂休閑中心和大型的購物廣場等，最好能引進知名超市、購物中心進駐；③根據(jù)不同產(chǎn)品或服務的特點，將項目整體劃分為多個功能區(qū)，主要業(yè)態(tài)可分為：建材類分區(qū)（內(nèi)部可分為家具區(qū)、潔（2）客戶定位①現(xiàn)有大明宮建材家居市場商戶；②太華路上的其它建材家居市場商戶；③北郊大學城周邊的現(xiàn)有商戶和大學的教職工；④有一定經(jīng)濟實力、想在北三環(huán)附近進行投資的商人；（3）價格定位①根據(jù)市調(diào)走訪的信息反饋，同時參考大明宮建材市場、城北成熟商業(yè)地塊商鋪的銷售價格，本項目的整體均價保守考慮，建議在4000—5000元/m2左右。在價格制定上，可采?、阼b于項目自身的具體情況，以銷售為主推出項目。①西安房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和城市的快速發(fā)展為建材臨整體拆遷，這部分經(jīng)營者急需新的建材經(jīng)營場所，本項目的開發(fā)可以在很大程度上彌補此空缺。③西安市北郊現(xiàn)有的建材家居市場配套設(shè)施滯后、經(jīng)營管理模式落后，缺乏配套設(shè)施一流，管理模式先進的一站式大型綜合性市場，本項目的建設(shè)正是對這一空缺有效彌補。④本項目所處地段具有良好的人文環(huán)境和便利的交通條件，未來發(fā)展?jié)摿^大。①本項目在規(guī)劃設(shè)計中可以大型綜合性商業(yè)街區(qū)為核心，通過功能分區(qū)的形式將專業(yè)建材家居市場與其它商業(yè)項目結(jié)互通式格局，建議摒棄現(xiàn)有建材市場配套不完善、功能分區(qū)不打造一個具備現(xiàn)代時尚特色并富有文化氣息的商業(yè)街區(qū)。②商業(yè)街商鋪要根據(jù)不同產(chǎn)品和服務類型的特點進行功能分區(qū)；底商商鋪設(shè)計層高不宜超過三層，其以上樓層可以設(shè)計內(nèi)席位商鋪可考慮采用框架結(jié)構(gòu)，面積自由分割，以滿足不同③本項目可以利用安置房剩余土地進行商業(yè)住宅的開發(fā)，不僅可以有效地利用土地資源，同時還可以增加銷售收入，使④為了使項目系統(tǒng)性，整體化開發(fā)，建議在進行項目開發(fā)時，注重與周邊北火車站、新筑港務區(qū)以及大型居住區(qū)開發(fā)節(jié)奏的配合，從而更好地營造本區(qū)域良好的商業(yè)氛圍，提升本項目的吸引力，同時減少倉儲面積，從而提高本項目的檔次和品味，更好地實現(xiàn)經(jīng)濟效益。同時，注重本項目自身商品住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)開發(fā)進度的合理安排，從而更好地互相帶動銷售。⑤建議在項目內(nèi)做一些小景觀，如雕塑小品、小型中心廣場、休閑椅等，用景觀綠化及雕塑小品充分演繹大型綜合性商業(yè)中心，并以此提高項目的產(chǎn)品附加值，拉升項目的品味與檔⑥建議本項目一定要設(shè)有足夠的泊車位，同時考慮金融機構(gòu)、超市、娛樂場所、餐飲服務等類型的商鋪，一方面豐富本項目的產(chǎn)品類型，另一方面可以給購物者和經(jīng)營者營造一個方便、舒適的購物環(huán)境，有利于更好地促進本項目商業(yè)氛圍的形第三章項目的實施進度安排目前本項目土地尚未達到三通一平的要求，項目前期準（1）對項目所在地的居民進行安置，原有房屋拆遷；（2）實施三通一平，滿足開工條件；（3）委托設(shè)計單位，對設(shè)計方案進行進一步修改、確（4）與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商，辦理有關(guān)建筑工程施（5）安排短期或長期信貸，確定與落實建設(shè)資金；（6）對市場狀況進一步的進行分析，初步確定銷售價（7）組織招投標活動，并與承包商談判，簽訂建設(shè)工根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的一般規(guī)律結(jié)合項目內(nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物的實際情況，依據(jù)《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》，對工期定額進行適當調(diào)整，初步段的開發(fā)期，編制項目小區(qū)建設(shè)各項工作的進度計劃。進度安排力求合理，最大程度減少開發(fā)商的資金壓力，同時考慮采取滾動開發(fā)的模式，利用前一階段的銷售收入資實施項目分階段開發(fā)，可以通過前一階段預收收入實現(xiàn)資金的回收，給項目后期的開發(fā)提供足夠的資金來源，保證本項目的順利實施。從而降低開發(fā)商的資金壓力，實現(xiàn)利益在市場競爭壓力較大、市場需求狀況的變動不確定的條件下，分階段開發(fā)可以試探市場反應，根據(jù)市場變化情況及時調(diào)整后期的開發(fā)建設(shè)，隨機應變，充分適應市場需求。第一年第二年第三年工程名稱前期工程及第第室外工程前期工程室外工程第四章項目總投資估算與資金籌措4.1項目總投資估算的依據(jù)（1）陜西省建筑安裝工程綜合概預算定額（1999（5）國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》的通知（計價格[2002]10號（7）陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費用（8）國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務收費管理規(guī)定》的通知（發(fā)改價格[2007]670號（9）西安市城市建設(shè)拆遷安置實施細則；（11）類似工程的相關(guān)造價費用水平；（12）其他的有關(guān)房屋開發(fā)建設(shè)的相關(guān)收費標準。4.2項目總投資估算的原則（1）項目投資估算盡可能反映項目的實際情況；（2）項目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；（3）項目總投資估算對于無法準確估算或因市場變化導致投資增加的項目在不可預見費中考慮。項目的總投資包括土地費用、工程前期費用、建安工程費用、城建費用、室外工程費、建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、預備費以及建設(shè)期利息等項。根據(jù)《西安市城中村改造管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，城中村改造綜合用地以劃撥方式供給，不需要繳納土地出讓金。拆遷補償費：其中拆遷面積為40萬平方米，每平方米同時考慮城中村拆遷的優(yōu)惠政策，綜合確定每畝為15.9萬安市類似工程的實際造價，考慮實際物價的上漲，確定本項表4.1建安工程費用估算表1.居民安置用房2.商品住宅3.商鋪建筑面積估算指標456881500（元/㎡）26645.76853.231568.9636412.8694627.52工程前期費用包括項目勘察設(shè)計費、前期工程咨詢費用依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費管理號綜合考慮工程復雜程度以及市場行情，工程前期費用根據(jù)《西安市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收標準》，以及《西安市城中村改造管理辦法》，結(jié)合項目實際情況，具體表4.2城建費用統(tǒng)一征收一覽表單位：萬計算基數(shù)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費工程定額測定費工程質(zhì)量監(jiān)督費4勞保統(tǒng)籌基金466總建筑面積建安總造價總建筑面積建安總造價總建筑面積總建筑面㎡㎡811.173037.91003311.9600級7工程勘察設(shè)計資格審查7工程勘察設(shè)計資格審查發(fā)證費00申報費20城建費用（合計）6349.87室外工程包括小區(qū)道路、管網(wǎng)和綠化以及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容，分項估算如下：商業(yè)區(qū)按建筑面積80元/㎡，合計本項目的室外工程費用為6837.76。根據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務收費根據(jù)項目的不同，商業(yè)和商品房的建設(shè)單位管理費按工程費用的3%，安置房的建設(shè)單位管理費按工程費用的1%，共綜合考慮項目的基本特點和項目所處的市場環(huán)境，再結(jié)合不同項目的風險情況，商業(yè)按2～7項之和的7%取，商品房按2～7項之和的4%取，安置房按2～7項之和的1%取，共一到三年期的銀行貸款利率為5.40%，計算建設(shè)期利息為綜合一至九項的費用，總計為151637.86萬元。20430.31665.26645.31568.36412.94627.2278.82278.83237.46349.84城建費969.046建設(shè)監(jiān)理費用213.17252.55291.30757.029建設(shè)期利息853.64本項目建設(shè)投入的資本金為52824.84萬元，第一期為28960.58萬元，第二期為23813.90萬元。（2）銀行借款間從第一年的第四季度到第二年的第三季度。（3）凈銷售收入本項目其余資金缺口由（預）售凈收入補足。本項目的投資使用計劃及資金籌措表（如下表）。表4.4投資使用計劃及資金籌措表單度114114144建設(shè)投資11722349992銀行借款本金凈銷售收入再投入212549建設(shè)期利息0項目財務評價主要是對項目的財務盈利能力、項目的清償能力兩個方面進行分析，最終確定項目在財務上是否可行。（1）基準收益率的確定的有關(guān)內(nèi)容，同時考慮到資金成本，機會成本，風險報酬率，通貨膨脹率等影響因素，綜合確定為12%，則每季基準收益率（2）計算期的確定本項目從前期工作開始，到整個項目銷售完畢時結(jié)束，計根據(jù)央行規(guī)定一至三年貸款利率為5.40%,則每季實際利（4）銷售收入和稅金及附加估算表見附表1。靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期=[累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量=（17-1）+1273.67/22716.66=16.06季合4.01年。(數(shù)據(jù)來源:附表5項目投資財務現(xiàn)金流量表)（1）財務凈現(xiàn)值1）項目財務凈現(xiàn)值取季度基準收益率3%，根據(jù)項目財務現(xiàn)金流量表（附表5）2）資本金財務凈現(xiàn)值取季度基準收益率3%，根據(jù)項目資本金財務現(xiàn)金流量表（附表6）可計算得到資本金的財務凈現(xiàn)值為13926.74（稅后）萬元。大于零，因此本項目在財務上可行。（2）財務內(nèi)部收益率1）項目財務內(nèi)部收益率根據(jù)項目財務現(xiàn)金流量表可以計算得到本項目季度的內(nèi)部收收益率為25.44%(稅前)和20.72%(稅后),均大于14%，因此本2）資本金財務內(nèi)部收益率根據(jù)資本金財務現(xiàn)金流量表可以計算得到資本金內(nèi)部收益率為5.04%。換算成年內(nèi)部收益率為21.79%(稅后)大于14%，因此本項目在財務上可行。（3）動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期=[累計折現(xiàn)值出現(xiàn)正值的期數(shù)-1]+上年累計折現(xiàn)值的絕對值/當年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值=18-1+5122.86/8673.37=17.59季通過對盈利能力指標的計算可以得出結(jié)論，本項的盈利能力，在財務上是可行的。根據(jù)借款償還計劃表（附表2）可以計算得到本項目的11-1+4296.92/5139.68=10.84季，合2.71年。通過對清償能力指標的計算可以得出如下結(jié)論：本項目具通過對本項目的盈利能力和清償能力分別進行分析可以得出結(jié)論：本項目具有較強的盈利能力和清償能力，在財務上是各種不確定性因素的變化會影響投資方案的經(jīng)濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會導致方案的損益情況發(fā)生質(zhì)變。進行盈虧平衡分析，找出這個臨界值，判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依銷售收入方程：R=P×Q支出方程：C=V×Q+T×Q+F式中：R--實現(xiàn)銷售收入入Q--銷售收入實現(xiàn)率本費用V—單位可變成本本P—銷售收C—總成F—總成T—單位銷售稅金銷售收入=234570萬元總成本=建設(shè)投資+建設(shè)期利息+財務費用+銷售費用234570×Q=158675+234570×Q×(5.5%+3%)解得Q=74%故銷售收入實現(xiàn)率f=Q=74%是該項目的銷售實現(xiàn)率的盈虧平衡點。即當銷售收入實現(xiàn)74%時，項目即可保本，低于這個比率時，項目將會出現(xiàn)虧損，高于這個比率，項目才由于我們對項目的成本和銷售收入估計是比較保守的，考慮到市場上鋼材等材料價格有降低趨勢，同時房價仍有上漲的趨勢，并且該項目所處地區(qū)升值潛力較大，所以本項目產(chǎn)品的售價還有一定的提升空間。綜合考慮本項目的風險還本項目主要進行建設(shè)投資、銷售面積以及銷售價格對內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值的單因素敏感性分析。進行單因素敏感性分析時，假定其他因素都不發(fā)生任何變動。（1）建設(shè)投資變化對項目內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值的敏感性分析表6.1建設(shè)投資變化表%FNPV%%%9.64%-5354通過上表，計算出建設(shè)投資變動的臨界點為：818.46/（818.46+5354.81）×5%+10%=10.66%上式說明建設(shè)投資的最大增加幅度為10.66%，此時項目從財務上分析仍可接受。提醒建設(shè)單位在保證質(zhì)量的前提（2）銷售面積變化對項目內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值的敏感性分析1）商業(yè)銷售面積變化對項目內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值的敏感性分析表6.2商鋪銷售面積變化表-144FNPV通過上表，計算出商業(yè)的銷售面積變動的臨界點為:-2217.11/（2217.11+1447.15）×5%-15%=-18.03%上式說明商業(yè)的銷售面積的最大下降幅度為18.03%，此時項目從財務上分析仍可接受。建議開發(fā)商在銷售工作中做好營銷宣傳工作，以確保商業(yè)的銷售面積變化幅度最好不2）商品住宅銷售面積變化對項目內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值的敏感性分析表6.3商品住宅銷售面積變化表-35-30-25-20%%%%%%FNPV通過上表，計算出住宅的銷售面積變動的臨界點為:-910/（910+1099）×5%-30%=-32.26%上式說明商品住宅的銷售面積的最大下降幅度為32.26%，此時項目從財務上分析仍可接受，可以看出其住宅的銷售面積敏感性不是很強，彈性較大，在銷售過程中，建議開發(fā)商在確?；镜匿N售收入的同時，靈活運用銷售手段，進行營銷，促進項目的順利開發(fā)運行。（3）銷售價格變化對項目內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值的敏感