2024年物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理考試題庫(kù)（多選題）

2024年物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理考試題庫(kù)（多選題）281.在房地產(chǎn)投資分析中，房地產(chǎn)投資的收益可分為()。A.投資回收B.投資回報(bào)C.權(quán)益回報(bào)D.現(xiàn)金回報(bào)E.還本付息正確答案:AB解析：投資獲得的總收入，包括投資回收扣投資回報(bào)兩部分。投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收；投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬，主要體現(xiàn)為利潤(rùn)。

282.下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有()。A.內(nèi)部收益率總是大于目標(biāo)收益率B.內(nèi)部收益率是項(xiàng)目壽命終了時(shí)所有投資正好被收回的收益率C.同一項(xiàng)目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率D.內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率E.內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小正確答案:BDE解析：A項(xiàng)，內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)，即根據(jù)目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，當(dāng)凈現(xiàn)值為零時(shí)所對(duì)應(yīng)的那個(gè)收益率，內(nèi)部收益率并不是必然要大于目標(biāo)收益率，C項(xiàng)，全投資內(nèi)部收益率是否高于資本金內(nèi)部收益率要視投資的資本結(jié)構(gòu)而定。

283.下列關(guān)于投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的論述，正確的有()。A.投資價(jià)值是指某物業(yè)對(duì)于個(gè)典型的投資者的價(jià)值B.投資者評(píng)估的物業(yè)投資價(jià)值大于或等于該物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值，是其進(jìn)行投資的基本條件C.市場(chǎng)價(jià)值是指某個(gè)特定的投資者基于個(gè)人意愿，對(duì)某物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值D.評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是假設(shè)前提E.在某時(shí)點(diǎn)，投資價(jià)值是惟一的正確答案:BD解析：A項(xiàng)，某一物業(yè)的投資價(jià)值，是指某個(gè)特定的投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值。C項(xiàng)，物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，是指該物業(yè)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的價(jià)值。E項(xiàng)，在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。

284.影響物業(yè)價(jià)格的社會(huì)因素有()。A.政治安定狀況B.社會(huì)治安狀況C.生產(chǎn)因素D.房地產(chǎn)投機(jī)因素E.時(shí)尚風(fēng)氣正確答案:ABD解析：影響物業(yè)價(jià)格的外部因素主要有人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、心理因素等。影響物業(yè)價(jià)格的制度政策因素包括房地產(chǎn)制度因素、稅收制度因素、金融制度因素、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地制度、住房制度等。影響物業(yè)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、利率、匯率、物價(jià)等。影響物業(yè)價(jià)格的社會(huì)因素主要有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機(jī)因素等。影響物業(yè)價(jià)格的國(guó)際因素主要有世界經(jīng)濟(jì)狀況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況、政治對(duì)立狀況、軍事沖突狀況等。心理因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。影響物業(yè)價(jià)格的心理因素主要有購(gòu)買或出售心態(tài)、個(gè)人欣賞趣味（偏好）、時(shí)尚風(fēng)氣、接近名家住宅心理、講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼等。

285.物業(yè)價(jià)格通常隨交易的需要而個(gè)別形成，容易受買賣雙方的個(gè)別因素影響，下列各項(xiàng)屬于個(gè)別因素的有()。A.生活環(huán)境B.偏好C.討價(jià)還價(jià)能力D.感情沖動(dòng)E.綜合能力正確答案:BCD解析：由于物業(yè)價(jià)值量大，相似的物業(yè)與一般只有少數(shù)的幾個(gè)買者和賣者，有的物業(yè)甚至只有一個(gè)買者和一個(gè)賣者，所以，物業(yè)價(jià)格通常隨交易的需要而個(gè)別形成，并容易受買賣雙方的個(gè)別因素，如偏好、討價(jià)還價(jià)能力、感情沖動(dòng)的影響。

286.下列關(guān)于物業(yè)的稅前現(xiàn)金流的表述，正確的有()。A.是業(yè)主的稅前收入或投資回報(bào)B.從凈運(yùn)營(yíng)收益中扣除抵押貸款還本付息，就得到物業(yè)的稅前現(xiàn)金流C.當(dāng)凈運(yùn)營(yíng)收益不足以支付抵押貸款還本付息金額時(shí)，該現(xiàn)金流是負(fù)值D.從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中扣除所得稅，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流E.如果物業(yè)設(shè)有抵押貸款安排，稅前現(xiàn)金流就等于物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益正確答案:ABCE解析：D項(xiàng)，從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中扣除準(zhǔn)備金和所得稅后，得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流。

287.運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，物業(yè)價(jià)格構(gòu)成中包括()。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.投資利息D.物業(yè)折舊E.開發(fā)利潤(rùn)正確答案:ABCE解析：從成本法的角度來(lái)看，物業(yè)價(jià)格通常由如下七大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷售費(fèi)用；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤(rùn)。

288.下列各項(xiàng)都會(huì)引起建筑物價(jià)值的損失，其中屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有()。A.沒(méi)有適當(dāng)?shù)夭扇☆A(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施或修理不夠及時(shí)B.辦公樓沒(méi)有電梯、集中空調(diào)、寬帶等C.一個(gè)高級(jí)住宅區(qū)附近興建了一座工廠，導(dǎo)致該居住區(qū)的物業(yè)價(jià)值下降D.住宅沒(méi)有衛(wèi)生間、暖氣、燃?xì)?、電話線路、有線電視等E.市場(chǎng)供給過(guò)量正確答案:CE解析：經(jīng)濟(jì)折舊是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素（如市場(chǎng)供給過(guò)量或需求不足）、區(qū)位因素（如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等），也可能是其他因素（如政府政策變化等）。C屬于環(huán)境污染因素。

289.房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法包括()。A.比較法B.折舊法C.收益法D.趨勢(shì)法E.成本法正確答案:ACE解析：房地產(chǎn)估價(jià)的三種基本方法是：比較法、成本法和收益法。比較法是根據(jù)與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。房地產(chǎn)估價(jià)其他方法還有假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等。

290.在我國(guó)，下列項(xiàng)目中涉及的利息計(jì)算方式為單利的有()。A.個(gè)人儲(chǔ)蓄存款B.住房抵押貸款C.國(guó)庫(kù)券D.房地產(chǎn)開發(fā)貸款E.民間借貸正確答案:AC解析：?jiǎn)卫?jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成正比。我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利息就是以單利計(jì)算的，計(jì)息周期為“年”。

291.下列關(guān)于物業(yè)投資過(guò)程中投資回報(bào)率的表述，正確的有()。A.投資回報(bào)率是指每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率B.凈收益一般自稅后現(xiàn)金流量與還本付息所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值構(gòu)成C.該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系D.當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率=（稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益）/權(quán)益投資數(shù)額E.計(jì)算投資回報(bào)率時(shí)，物業(yè)升值所帶來(lái)的收益不得計(jì)入凈收益正確答案:ABD解析：投資回報(bào)率指物業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)說(shuō)，投資回報(bào)率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來(lái)的收益計(jì)入投資收益。投資回報(bào)率反映了初始權(quán)益投資與投資者實(shí)際獲得的收益之間的關(guān)系。

292.房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，現(xiàn)金流出主要包括()等。A.土地費(fèi)用B.建造費(fèi)用C.空置損失D.還本付息E.稅金正確答案:DE解析：投資活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會(huì)有很大差異。對(duì)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用、還本付息、稅金等。

293.期房的價(jià)格由()等因素決定。A.現(xiàn)房?jī)r(jià)格B.風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償C.成本價(jià)格D.預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益E.預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值正確答案:ABE解析：期房?jī)r(jià)格是指以目前尚未建成而在將來(lái)建成的房屋為交易標(biāo)的的價(jià)格。其計(jì)算公式為：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-[預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值]-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

294.從投資的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值取決于()。A.風(fēng)險(xiǎn)因素B.資本化率C.通貨膨脹率D.投資利潤(rùn)率E.資金總額正確答案:ACD解析：資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來(lái)看主要有：①投資利潤(rùn)率，即單位投資所能取得的利潤(rùn)，②通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得的補(bǔ)償，③風(fēng)險(xiǎn)因素即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。

295.運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，選取可比實(shí)例應(yīng)符合的基本要求包括()。A.可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類似物業(yè)B.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)目的吻合C.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合D.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格E.對(duì)一宗物業(yè)進(jìn)行估價(jià)，一般應(yīng)選取1～3個(gè)可比實(shí)例正確答案:ACD解析：運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合如下四個(gè)基本要求：①可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類似物業(yè)，②可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，③可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；④可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。E項(xiàng)，一般選取3個(gè)以上（含3個(gè)）、10個(gè)以下（含10個(gè)）可比實(shí)例。

296.在物業(yè)拍賣中出現(xiàn)的價(jià)格有()。A.起拍價(jià)B.保留價(jià)C.應(yīng)價(jià)D.成交價(jià)E.招標(biāo)價(jià)正確答案:ABCD解析：物業(yè)拍賣是以公開競(jìng)價(jià)的形式，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)，是在物業(yè)拍賣活動(dòng)中出現(xiàn)的一組價(jià)格。

297.基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要有()。A.勞動(dòng)力狀況B.管理者決策C.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)D.項(xiàng)目期限E.資金成本正確答案:CE解析：基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率（MARR）。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

298.下列有關(guān)報(bào)酬率的表述正確的有()。A.從全社會(huì)來(lái)看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)B.兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益風(fēng)險(xiǎn)大的物業(yè)要求的報(bào)酬率高C.投資回報(bào)中包含投資回收的，報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入的資本的比率D.估價(jià)時(shí)選用的報(bào)酬率，應(yīng)等同于與估價(jià)物業(yè)獲取凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率E.求取報(bào)酬率的方法主要有累加法和市場(chǎng)提取法正確答案:ABDE解析：C項(xiàng)，投資回報(bào)中是不包含投資回收的，報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入的資本的比率。

299.物業(yè)價(jià)格不同于一般物品價(jià)格的特征包括()。A.物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大B.物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格C.物業(yè)價(jià)格受供求因素的影響D.物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)E.物業(yè)價(jià)格容易受交易者個(gè)別因素的影響正確答案:ABDE解析：物業(yè)價(jià)格不同于一般物品價(jià)格的特征主要包括：①物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大，②物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格，③物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金；④物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)，⑤物業(yè)價(jià)格容易受交易者個(gè)別因素的影響。

300.關(guān)于單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息，下列說(shuō)法正確的有()。A.在投資分析中，一般采用單利計(jì)息B.復(fù)利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息C.復(fù)利計(jì)息是按本金加上先前利息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息D.我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利息以單利計(jì)算E.復(fù)利計(jì)息時(shí)，n個(gè)計(jì)息周期后的本利和計(jì)算公式為Fn=P(1+i·n)正確答案:CD解析：A項(xiàng)，投資分析一般采用復(fù)利計(jì)息。B項(xiàng)，復(fù)利計(jì)息，是指對(duì)于某一計(jì)息周期來(lái)說(shuō)，按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，即“利息再生利息”。E項(xiàng)，按照復(fù)利方式計(jì)算利息時(shí)，n個(gè)計(jì)息周期后的本利和為：Fn=P(1+i)n。

301.在以下估價(jià)對(duì)象中，適宜用收益法的有()。A.影劇院B.寫字樓C.餐館D.游樂(lè)園E.古建筑正確答案:ABCD解析：收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉(cāng)庫(kù)（用于出租的）、農(nóng)地等。它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類物業(yè)有獲取收益的能力即可。

302.建筑物的功能折舊又稱精神磨損，其原因主要有()。A.自然環(huán)境惡化B.消費(fèi)觀念改變C.設(shè)備陳舊落后D.城市規(guī)劃改變E.政府政策變化正確答案:BC解析：功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值損失。導(dǎo)致建筑物功能相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩的原因，可能是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過(guò)去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、人們的消費(fèi)觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。

303.按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)格分為()。A.規(guī)定成交價(jià)B.招標(biāo)成交價(jià)C.拍賣成交價(jià)D.掛牌成交價(jià)E.商討成交價(jià)正確答案:BCD解析：按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)格分為招標(biāo)成交價(jià)、拍賣成交價(jià)、掛牌成交價(jià)和協(xié)議成交價(jià)。招標(biāo)成交價(jià)是指采取招標(biāo)方式交易（或出讓）物業(yè)的成交價(jià)格，拍賣成交價(jià)是指采取拍賣方式交易（或出讓）物業(yè)的成交價(jià)格，掛牌成交價(jià)是指采取掛牌方式交易（或出讓）物業(yè)的成交價(jià)格，協(xié)議成交價(jià)是指采取協(xié)議方式交易（或出讓）物業(yè)的成交價(jià)格。

304.下列對(duì)象中，在估價(jià)時(shí)適合采用成本法的有()。A.住宅B.學(xué)校C.標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房D.醫(yī)院E.鋼鐵廠正確答案:BDE解析：只要是新近開發(fā)建設(shè)，可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油口、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。

305.在其他因素不變的情況下，以下因素增加能夠引起報(bào)酬率增加的有()。A.投資帶來(lái)的優(yōu)惠B.無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率C.投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償D.缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償E.風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償正確答案:BCD解析：求取報(bào)酬率的方法主要有市場(chǎng)提取法和累加法。累加法是將報(bào)酬率視為包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率又稱安全利率，是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率，是資金的機(jī)會(huì)成本。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的報(bào)酬率，具體是估價(jià)對(duì)象物業(yè)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場(chǎng)等風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠。ECD三項(xiàng)的增加都會(huì)引起報(bào)酬率的增加。

306.房地產(chǎn)投資分析的目的，是考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的()。A.競(jìng)爭(zhēng)能力B.發(fā)展能力C.盈利能力D.清償能力E.抵御風(fēng)險(xiǎn)能力正確答案:CD解析：對(duì)于一個(gè)物業(yè)投資項(xiàng)目，投資分析的目的一般是該項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。其中，盈利能力指標(biāo)包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)；清償能力指標(biāo)包括借款償還期、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率。

307.在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)下，期房?jī)r(jià)格比現(xiàn)房?jī)r(jià)格低，其原因有()。A.期房未來(lái)開發(fā)成本低B.從期房成為現(xiàn)房期間租金收入的損失C.風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償D.不能夠直接使用E.少交納一部分物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用正確答案:BCD解析：在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)下，期房?jī)r(jià)格低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。以可以出租的公寓來(lái)看，由于買現(xiàn)房可以立即出租，買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風(fēng)險(xiǎn)，所以期房?jī)r(jià)格會(huì)低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。

308.物業(yè)價(jià)格與一般物品價(jià)格的共同之處有()。A.都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示B.都容易受交易者個(gè)別因素的影響C.都有波動(dòng)，受供求因素的影響D.都是按質(zhì)論價(jià)，優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)E.由賣方?jīng)Q定價(jià)格，買方對(duì)其無(wú)影響正確答案:ACD解析：物業(yè)價(jià)格與一般物品的價(jià)格的共同之處是：①都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示，②都有波動(dòng)，受供求因素的影響，③都是按質(zhì)論價(jià)，優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。

309.下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的有()。A.投資利潤(rùn)率B.投資回報(bào)率C.成本利潤(rùn)率D.現(xiàn)金回報(bào)率E.資本金利潤(rùn)率正確答案:BD解析：靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過(guò)現(xiàn)金流量得出的指標(biāo)。靜態(tài)指標(biāo)包括：投資回報(bào)率、現(xiàn)金回報(bào)率和靜態(tài)投資回收期。

310.在以投資回收期判斷項(xiàng)目是否可行的過(guò)程中，采用的標(biāo)準(zhǔn)通常有()。A.投資回收期越短越好B.投資回收期短于項(xiàng)目的壽命期即可接受C.投資回收期短于項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期即可接受D.投資回收期越長(zhǎng)越好E.投資回收期短于基準(zhǔn)投資回收期即可接受正確答案:ABE解析：C項(xiàng)，只要在項(xiàng)目的壽命期內(nèi)將投入的總開發(fā)成本收回，即認(rèn)為項(xiàng)目是可接受的，也就是說(shuō)項(xiàng)目的投資回收期只要是短于項(xiàng)目的壽命期就是可接受的，D項(xiàng)，投資回收期越長(zhǎng)意味著該投資項(xiàng)目收益率越低，投資風(fēng)險(xiǎn)也越大，所以投資回收期是越短越好，表示該投資項(xiàng)目能夠在盡可能短的時(shí)間內(nèi)收回投資。

311.運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括()方面的工作。A.統(tǒng)一付款方式B.統(tǒng)一采用人民幣C.統(tǒng)一貨幣單位D.統(tǒng)一采用平方米E.統(tǒng)一采用單價(jià)正確答案:ACE解析：建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括如下5個(gè)方面：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價(jià)；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。

312.在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，適宜采用比較法估價(jià)的對(duì)象有()。A.房地產(chǎn)開發(fā)用土地B.公園C.機(jī)場(chǎng)D.寫字樓E.教室正確答案:AD解析：比較法適用的對(duì)象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較大、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的物業(yè)，例如普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等。而對(duì)于數(shù)量很少、很少發(fā)生交易或可比性差的物業(yè)，就較難采用，比如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等。

313.下列人口因素變化，可以使得物業(yè)價(jià)格上漲的有()。A.人口增長(zhǎng)B.人口素質(zhì)提高C.家庭人口規(guī)模增加D.家庭人口規(guī)模下降E.人口密度增加正確答案:ABD解析：物業(yè)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)物業(yè)的需求就會(huì)增加，物業(yè)價(jià)格也就會(huì)上漲。人類社會(huì)隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步，公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍，同時(shí)對(duì)居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對(duì)物業(yè)的需求，從而導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格升高。隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，物業(yè)價(jià)格有上漲的趨勢(shì)。

314.物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)的空間位置，下列各項(xiàng)與物業(yè)的區(qū)位有關(guān)的有()。A.物業(yè)的地理坐標(biāo)位置B.物業(yè)與重要場(chǎng)所的距離C.物業(yè)的交通情況D.物業(yè)的周圍環(huán)境、景觀等E.從其他地方到達(dá)該宗物業(yè)的可及性正確答案:ABDE解析：物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)的空間位置。具體地說(shuō)，一宗物業(yè)的區(qū)位是該宗物業(yè)與其他物業(yè)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其地理坐標(biāo)位置，還包括它與重要場(chǎng)所的距離，從其他地方到達(dá)該宗物業(yè)的可及性，從該宗物業(yè)去往其他地方的便捷性，以及該宗物業(yè)的周圍環(huán)境、景觀等。

315.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資的現(xiàn)金流的說(shuō)法中，正確的有()。A.抵押貸款還本付息不包括在收益性物I業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用里B.有效毛收入的最大化是考查物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理工作成功與否的主要方面C.準(zhǔn)備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資本性支出，包括房屋及設(shè)備、設(shè)施的大修理和更新D.從潛在毛租金中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了有效毛收入E.“專項(xiàng)維修基金”一般是由業(yè)主繳納正確答案:ACDE解析：B項(xiàng)，凈運(yùn)營(yíng)收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題，也是考查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。

316.下列情況中，需要進(jìn)行交易情況修正的情形有()。A.利害關(guān)系人之間的交易B.房地產(chǎn)交易日期C.相鄰房地產(chǎn)的合并交易D.受情權(quán)債務(wù)影響的交易E.房地產(chǎn)權(quán)益正確答案:ACD解析：在下列交易中，成交價(jià)格往往會(huì)偏離正常市場(chǎng)價(jià)格，需要進(jìn)行修正：①利害關(guān)系人之間的交易，②急于出售或急于購(gòu)買的交易，②交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)情況缺乏了解的交易；④交易雙方或某方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易，⑤特殊交易方式的交易，⑥交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易，⑦相鄰物業(yè)的合并交易；⑧受情權(quán)債務(wù)影響的交易。

317.一宗物業(yè)的區(qū)位是該宗物業(yè)與其他物業(yè)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其地理坐標(biāo)位置，還包括()。A.當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄訠.技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性C.它與重要場(chǎng)所的距離D.從其他地方到達(dá)該宗物業(yè)的可及性E.從該宗物業(yè)去往其他地方的便捷性正確答案:CDE解析：物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)的空間位置。具體地說(shuō)，一宗物業(yè)的區(qū)位是該宗物業(yè)與其他物業(yè)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其地理坐標(biāo)位置，還包括它與重要場(chǎng)所（如市中心、機(jī)場(chǎng)、港口碼頭、火車站、汽車站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等）的距離，從其他地方到達(dá)該宗物業(yè)的可及性，從該宗物業(yè)去往其他地方的便捷性，以及該宗物業(yè)的周圍環(huán)境、景觀等。

318.影響物業(yè)價(jià)格的心理因素有()。A.時(shí)尚風(fēng)氣B.接近名家住宅心理C.講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼D.購(gòu)買或出售心態(tài)E.物理形態(tài)正確答案:ABCD解析：心理因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。影響物業(yè)價(jià)格的心理因素主要有：①購(gòu)買或出售心態(tài)，②個(gè)人欣賞趣味（偏好），②時(shí)尚風(fēng)氣；④接近名家住宅心理，⑤講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼，如講究門牌號(hào)碼、樓層數(shù)字等。

319.從名義利率和實(shí)際利率的角度來(lái)看，下列說(shuō)法正確的有()。A.從資金時(shí)間價(jià)值分析的角度來(lái)看，區(qū)分名義利率和實(shí)際利率意義不大B.當(dāng)計(jì)息周期為一年一次時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等C.在名義利率給定的前提下，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率就越大，并無(wú)上限D(zhuǎn).在每年的計(jì)息周期數(shù)大于1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率E.名義利率比實(shí)際利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值正確答案:BD解析：名義利率與實(shí)際利率存在著下述關(guān)系：①實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值，②名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大，③當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等；④當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m＞1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率，⑤當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m→∞，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為i=er-1。

320.從經(jīng)濟(jì)理論上講，資金存在時(shí)間價(jià)值的原因主要有()。A.通貨膨脹率B.承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)C.資金增值D.機(jī)會(huì)成本E.剩余價(jià)值正確答案:ACD解析：從經(jīng)濟(jì)理論上講，資金存在時(shí)間價(jià)值的原因主要有：①資金增值，指隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加。從投資者角度來(lái)看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值，②機(jī)會(huì)成本，資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)，犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來(lái)得到更多的消費(fèi)，從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償，③通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償，也會(huì)因時(shí)間先后而不同。

321.在物業(yè)狀況調(diào)整中，物業(yè)狀況可分為()。A.區(qū)位狀況B.交易狀況C.權(quán)益狀況D.實(shí)物狀況E.交易日期狀況正確答案:ACD解析：進(jìn)行物業(yè)狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在成交日期時(shí)的物業(yè)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的物業(yè)狀況下的價(jià)格。物業(yè)狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況，物業(yè)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整。

322.在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，以下可用于還本付息的資金有()。A.可用于還款的利潤(rùn)B.投資回收C.折舊和攤銷D.未分配的利潤(rùn)E.權(quán)益融資正確答案:AC解析：償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率?？捎糜谶€本付息的資金包括可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費(fèi)用，可用于還款的利潤(rùn)等。

323.現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)“0”是()。A.資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)B.日歷年度的年初C.某一基準(zhǔn)時(shí)刻D.既不能有現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時(shí)間點(diǎn)E.既可有現(xiàn)金流入也可以有現(xiàn)金流出的時(shí)間點(diǎn)正確答案:ACE解析：現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系?，F(xiàn)金流量圖“0”點(diǎn)通常表示當(dāng)前的時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。

324.下列有關(guān)市場(chǎng)比較法的表述，正確的有()。A.運(yùn)用此法估價(jià)，首先要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例，用以從中選取可比實(shí)例B.要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上來(lái)C.經(jīng)過(guò)交易日期調(diào)整之后，可比實(shí)例的價(jià)格就變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格D.進(jìn)行交易情況修正之后，可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格就變成了理論價(jià)格E.經(jīng)過(guò)物業(yè)狀況調(diào)整之后，可比實(shí)例的價(jià)格變成了估價(jià)對(duì)象物業(yè)狀況下的價(jià)格正確答案:ABCE解析：D項(xiàng)，交易情況修正，是指如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將其修正為正常的，是將理論價(jià)格變成了可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格。

325.運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理，根據(jù)處理內(nèi)涵的不同可以分為()。A.價(jià)格換算B.價(jià)格調(diào)理C.價(jià)格調(diào)整D.價(jià)格計(jì)算E.價(jià)格修正正確答案:ACE解析：對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理時(shí)，選取了可比實(shí)例之后，一般需先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使它們之間的口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上來(lái)，為后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。

326.以下有關(guān)重新購(gòu)建價(jià)格的表述，正確的有()。A.重新購(gòu)建價(jià)格是指假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出B.重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格C.重新購(gòu)建價(jià)格是重新購(gòu)建的實(shí)際成本D.建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格中已扣除建筑物的折舊E.土地的重新購(gòu)建價(jià)格是其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格正確答案:ABE解析：重新購(gòu)建價(jià)格，是指假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出。重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格。具體來(lái)說(shuō)，重新取得或重新開發(fā)建設(shè)的支出，不是個(gè)別單位或個(gè)人的實(shí)際耗費(fèi)，而是必需的耗費(fèi)，應(yīng)能體現(xiàn)社會(huì)或行業(yè)的平均水平，即是客觀成本而不是實(shí)際成本。需要注意的是，建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格是價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。因此，建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格中未扣陳建筑物的折舊，而土地的增減價(jià)因素一般已考慮在其重新購(gòu)建價(jià)格中。

327.在比較法估價(jià)中，搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)搜集交易實(shí)例的內(nèi)容一般包括()。A.成交價(jià)格B.議價(jià)時(shí)間C.成交日期D.付款方式E.交易情況正確答案:ACDE解析：運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的第一步就是搜集交易實(shí)例，在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實(shí)例物業(yè)的狀況，如名稱、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、建筑物建成年月、周圍環(huán)境、景觀等，②交易雙方，如賣方和買方的名稱、買賣雙方關(guān)系，③成交日期；④成交價(jià)格，包括計(jì)價(jià)方式（如按建筑面積計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、按使用面積計(jì)價(jià)、按套計(jì)價(jià)等）和價(jià)款，⑤付款方式，如一次性付款、分期付款（包括付款期限、每期付款額或付款比率）、貸款方式付款（包括首付款比率、貸款期限），⑥交易情況，如交易目的（賣方為何而賣，買方為何而買），交易方式（如協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等），交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無(wú)利害關(guān)系人之間的交易（關(guān)聯(lián)交易）、急賣急買、人為哄抬等特殊交易情況。

328.同一物業(yè)對(duì)于不同的投資者Z所以會(huì)有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)?)。A.收益結(jié)果不同B.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用不同C.納稅狀況不同D.投資者個(gè)人預(yù)期不同E.開發(fā)成本不同正確答案:BCDE解析：同一物業(yè)對(duì)于不同的投資者之所以會(huì)有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在開發(fā)成本或經(jīng)營(yíng)費(fèi)用方面的優(yōu)勢(shì)不同，納稅狀況不同，對(duì)未來(lái)的信心不同，等等。所有這些因素，都會(huì)影響投資者對(duì)該物業(yè)未來(lái)收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對(duì)該物業(yè)價(jià)值的估計(jì)。

329.正常房地產(chǎn)成交價(jià)格形成時(shí)的必要條件有()。A.壟斷市場(chǎng)的存在B.信息暢通C.平等自愿D.誠(chéng)實(shí)無(wú)欺E.沒(méi)有利害關(guān)系正確答案:BCDE解析：正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開市場(chǎng)、信息通《、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒(méi)有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響。

330.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)細(xì)分的方法主要有()。A.單一因素法B.綜合因素法C.典型因素法D.系列因素法E.對(duì)比分析法正確答案:ABD解析：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)細(xì)分的方法主要有：①單一因素法，是指只根據(jù)影響消費(fèi)者需求的某一種因素進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分。②綜合因素法，是指用兩種或兩種以上影響消費(fèi)者需求的因素進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分。③系列因素法，是指在進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分時(shí)，先列舉影響消費(fèi)者需求的眾多因素，然后再由粗到細(xì)進(jìn)行細(xì)分。

331.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析主要從()等方面進(jìn)行。A.供給分析B.城市規(guī)劃分析C.需求分析D.競(jìng)爭(zhēng)分析E.市場(chǎng)占有率分析正確答案:ACDE解析：市場(chǎng)供求分析，是介于宏觀與微觀的分析。市場(chǎng)供求分析一般要從以下四個(gè)方面進(jìn)行：①供給分析；②需求分析；③競(jìng)爭(zhēng)分析；④市場(chǎng)占有率分析。

332.對(duì)于物業(yè)管理者來(lái)說(shuō)，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的作用有()。A.尋找投資合作伙伴B.為審批貸款提供依據(jù)C.把握主要客戶的產(chǎn)業(yè)分布及產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況D.為制定確保物業(yè)保值增值計(jì)劃提供依據(jù)E.為設(shè)計(jì)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理策略提供依據(jù)正確答案:CD解析：對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，市場(chǎng)分析可幫助企業(yè)了解不同物業(yè)類型的市場(chǎng)供求狀況、需求特征及發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)測(cè)市場(chǎng)發(fā)展前導(dǎo)，把握主要客戶的產(chǎn)業(yè)分布及產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)果，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以制定確保物業(yè)保值增值的物業(yè)維護(hù)維修、更新改良、改建擴(kuò)建、資產(chǎn)處置計(jì)劃或方案，適時(shí)調(diào)整物業(yè)租金水平和出租策略。

333.客戶滿意度調(diào)查主要包括()。A.消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的整體和分項(xiàng)滿意度B.市場(chǎng)環(huán)境滿意度C.對(duì)改進(jìn)產(chǎn)品或服務(wù)的具體建議D.對(duì)備競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的滿意度評(píng)價(jià)的比較E.滿意或不滿意的原因正確答案:ACDE解析：客戶滿意度調(diào)查主要包括：①消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的整體和分項(xiàng)滿意度；②滿意或不滿意的原因；③對(duì)改進(jìn)產(chǎn)品或服務(wù)的具體建議；④對(duì)各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的滿意度評(píng)價(jià)的比較等。

334.在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀因素分析過(guò)程中，要收集和分析的數(shù)據(jù)包括()。A.國(guó)家和地方的國(guó)民生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值B.人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、就業(yè)狀況C.社會(huì)政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策完善程度和連續(xù)性程度D.房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過(guò)去的走勢(shì)和未來(lái)可能的供給E.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、三資企業(yè)數(shù)量及結(jié)構(gòu)、國(guó)內(nèi)外投資的規(guī)模與比例、各行業(yè)投資收益率、通貨膨脹率正確答案:ABCE解析：就影響物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)的宏觀因素的分析，首先要考慮國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是處在上升階段還是處在衰退階段。在這個(gè)過(guò)程中，要收集和分析的數(shù)據(jù)包括：國(guó)家和地方的國(guó)民生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、就業(yè)狀況、社會(huì)政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策完善程度和連續(xù)性程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、三資企業(yè)數(shù)量及結(jié)構(gòu)、國(guó)內(nèi)外投資的規(guī)模與比例、各行業(yè)投資收益率、通貨膨脹率和國(guó)家金融政策（信貸規(guī)模與利率水平）等。

335.市場(chǎng)占有率分析結(jié)果，要求計(jì)算出目標(biāo)物業(yè)的()。A.市場(chǎng)占有率B.租約期間長(zhǎng)度C.出租進(jìn)度D.租賃價(jià)格E.達(dá)到穩(wěn)定出租率水平所需要的時(shí)間正確答案:ACDE解析：市場(chǎng)占有率分析，要求計(jì)算出目標(biāo)物業(yè)的市場(chǎng)占有率、出租進(jìn)度、租賃價(jià)格和達(dá)到穩(wěn)定出租率水平所需要的事件（租賃期），并提出有利于增加市場(chǎng)占有率的建議。

336.市場(chǎng)分析方法運(yùn)用應(yīng)注意的事項(xiàng)有()。A.定性與定量分析相結(jié)合B.不同專業(yè)人員相結(jié)合C.物與人的分析相結(jié)合D.問(wèn)題和技術(shù)相結(jié)合E.宏觀與微觀分析相結(jié)合正確答案:ACE解析：市場(chǎng)分析方法運(yùn)用應(yīng)注意的事項(xiàng)包括：①定性與定量分析相結(jié)合任何市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)，都是質(zhì)與量的統(tǒng)一。進(jìn)行市場(chǎng)分析，必須進(jìn)行定性分析，以確定問(wèn)題的性質(zhì)，也必須進(jìn)行定量分析，以確定市場(chǎng)活動(dòng)中各方面的數(shù)量關(guān)系。只有使兩者有機(jī)結(jié)合起來(lái)，才能做到不僅問(wèn)題的性質(zhì)看得準(zhǔn)，又能使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)數(shù)量化，從而更加具體和精確。②宏觀與微觀分析相結(jié)合，市場(chǎng)情況是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的綜合反映，要了解市場(chǎng)活動(dòng)的全貌及其發(fā)展方向，不但要從企業(yè)的角度去考察，還需從宏觀上了解整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。這就要求必須把宏觀分析和微觀分析結(jié)合起來(lái)以保證市場(chǎng)分析的客觀性、正確性、前瞻性。③物與人的分析相結(jié)合。市場(chǎng)分析的研究對(duì)象是以滿足消費(fèi)者需求為中心的企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)及其規(guī)律。企業(yè)營(yíng)銷的對(duì)象是人，因此，要想企業(yè)的產(chǎn)品連到所需要的人手中，就需要既分析產(chǎn)品的運(yùn)動(dòng)規(guī)律，又分析人的不同需求。以便實(shí)現(xiàn)二者的有機(jī)結(jié)合，保證產(chǎn)品銷售的暢通。

337.下列屬于市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容的有()。A.市場(chǎng)需求調(diào)查B.市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查C.目標(biāo)顧客調(diào)查D.市場(chǎng)供給與競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查E.客戶滿意度調(diào)查正確答案:ABDE解析：通常，市場(chǎng)調(diào)查主要有以下內(nèi)容：①市場(chǎng)需求調(diào)查。市場(chǎng)需求是指特定的地域和特定的客戶群體對(duì)某產(chǎn)品的現(xiàn)實(shí)和潛在的需求量。②市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查。市場(chǎng)環(huán)境是指經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中企業(yè)不可控制的因素，包括宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境。②消費(fèi)者行為調(diào)查。消費(fèi)者行為調(diào)查主要是對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買行為進(jìn)行調(diào)查和分析。④市場(chǎng)供給與競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查。市場(chǎng)供給調(diào)查主要包括產(chǎn)品生產(chǎn)能力調(diào)查、產(chǎn)品實(shí)體調(diào)查等。⑤市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查。市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查主要包括產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和促銷的調(diào)查。⑥客戶滿意度調(diào)查。

338.下列不屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)調(diào)查的調(diào)查表有()A.當(dāng)?shù)匚飿I(yè)資源統(tǒng)計(jì)表B.物業(yè)出租情況統(tǒng)計(jì)表C.物業(yè)提供的業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)表D.物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品需求調(diào)查表E.物業(yè)滿意度調(diào)查表正確答案:CE解析：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)調(diào)查的調(diào)查表一般有以下五種：①當(dāng)?shù)匚飿I(yè)資源統(tǒng)計(jì)表，②物業(yè)出租情況統(tǒng)計(jì)表，②物業(yè)出售情況統(tǒng)計(jì)表；④物業(yè)個(gè)案調(diào)查表，⑤物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品需求調(diào)查表。

339.在進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位時(shí)，尋找最佳切入點(diǎn)可以采用()。A.以進(jìn)為退策略B.先入為主策略C.欲擒故縱策略D.亡羊補(bǔ)牢策略E.空隙步入策略正確答案:BE解析：企業(yè)在明確了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之后，應(yīng)該使自身優(yōu)勢(shì)與客戶的需求結(jié)合起來(lái)，轉(zhuǎn)化為對(duì)客戶的吸引力，這就是市場(chǎng)定位。尋找最佳切入點(diǎn)可以采用兩種策略：①先入為主策略。企業(yè)在尋找到個(gè)全新的目標(biāo)市場(chǎng)后，趁熱打鐵，搶先確立自己產(chǎn)品的領(lǐng)導(dǎo)地值，使后來(lái)者只能步其后塵。②空隙步入策略。如果競(jìng)爭(zhēng)者產(chǎn)品已經(jīng)占領(lǐng)了客戶的心靈，此時(shí)如果要取得成功，企業(yè)就需要在這個(gè)已被占領(lǐng)的心靈空間中尋找一個(gè)新的空位，并通過(guò)這個(gè)空位占領(lǐng)客戶。

340.根據(jù)人口增長(zhǎng)的絕對(duì)數(shù)量，人口增長(zhǎng)可分為()三種情況。A.人口凈增長(zhǎng)B.人口負(fù)增長(zhǎng)C.人口直線增長(zhǎng)D.人口曲線增長(zhǎng)E.人口零增長(zhǎng)正確答案:ABE解析：人口規(guī)模影響到市場(chǎng)的客量，人口的多少反映市場(chǎng)潛力的大小。人口增長(zhǎng)率是反映人口數(shù)量變化的指標(biāo)，可分為認(rèn)可凈增長(zhǎng)、認(rèn)可零增長(zhǎng)和認(rèn)可負(fù)增長(zhǎng)三種情況。

341.需求分析中，吸納率分析的具體內(nèi)容包括()。A.分析建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中的主要物業(yè)項(xiàng)目B.預(yù)估市場(chǎng)吸納計(jì)劃C.預(yù)估吸納周期內(nèi)的需求D.對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)E.市場(chǎng)吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢(shì)正確答案:BCE解析：所謂吸納率是指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和與同期可供租售量的比例。吸納率分析是就每個(gè)相關(guān)的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行需求預(yù)測(cè)，以估計(jì)市場(chǎng)吸納的價(jià)格和質(zhì)量。具體內(nèi)容包括：市場(chǎng)吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢(shì)，預(yù)估市場(chǎng)吸納計(jì)劃或相應(yīng)時(shí)間周期內(nèi)的需求。

342.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，對(duì)寫字樓物業(yè)重點(diǎn)分析的相關(guān)因素有()。A.物業(yè)所在地區(qū)的購(gòu)買力水平B.目標(biāo)物業(yè)的周邊環(huán)境C.目標(biāo)物業(yè)與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系D.內(nèi)外設(shè)計(jì)的平面布局E.目標(biāo)物業(yè)所處地段的交通通達(dá)程度正確答案:BCDE解析：不同類型和規(guī)模的物業(yè)所面對(duì)之市場(chǎng)范圍的差異，導(dǎo)致市場(chǎng)分析的方式和內(nèi)容也有很大的差別。寫字樓物業(yè)相關(guān)因素分析，首先要研究其所處地段的交通通達(dá)程度，目標(biāo)物業(yè)的周邊環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系。還要考慮內(nèi)外設(shè)計(jì)的平面布局、特色與格調(diào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、大廈內(nèi)提供公共服務(wù)的內(nèi)容、滿足未來(lái)潛在使用者的特殊需求和偏好等。

343.影響物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)的價(jià)格的因素有()。A.物業(yè)所處地理位置B.市的平均利潤(rùn)水平C.物業(yè)本身品質(zhì)和檔次D.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量E.客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品消費(fèi)的理念正確答案:ACDE解析：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)的價(jià)格，既受物業(yè)所處地理位置的影響，也受物業(yè)本身品質(zhì)和檔次的影響，還受到物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的影響。同時(shí)，客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品消費(fèi)的理念也是影響物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品價(jià)格的一個(gè)重要因素。如果物業(yè)所處地理位置優(yōu)越、物業(yè)品質(zhì)和檔次高、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量好、客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有市場(chǎng)化的理念，則物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品就會(huì)有較高的價(jià)格。

344.下列屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)分析的定性分析方法的有()。A.SWOT分析方法B.趨勢(shì)分析法C.歸納分析法D.演繹分析法E.比較分析法正確答案:ACD解析：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)定性分析的方法包括：①SWOT分析方法，是將與研究對(duì)象密切相關(guān)的各種主要的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、外部機(jī)會(huì)和威脅等，通過(guò)調(diào)查列舉出來(lái)，并制成SWOT矩陣或表，然后用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來(lái)加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論。②系統(tǒng)分析法運(yùn)用系統(tǒng)分析的方法進(jìn)行市場(chǎng)分析，可以使企業(yè)從整體上考慮經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略，用聯(lián)系的、全面的和發(fā)展的觀點(diǎn)來(lái)研究市場(chǎng)的各種現(xiàn)象，既看到供的方面，又看到求的方面，并預(yù)見到它們的發(fā)展趨勢(shì)，從而做出正確的經(jīng)營(yíng)管理決策。③歸納分析法，是根據(jù)調(diào)查對(duì)象具有或不具有某種屬性，從而歸納出該類事物的全部對(duì)象都具有或不具有這種屬性的歸納方法。④演繹分析法，就是把市場(chǎng)整體分解為各個(gè)部分、方面、因素，形成分類資料，并通過(guò)對(duì)這些分類資料的研究分別把握特征和本質(zhì)，然后將這些通過(guò)分類研究得到的認(rèn)識(shí)聯(lián)結(jié)起來(lái)，形成對(duì)市場(chǎng)整體認(rèn)識(shí)的邏輯方法。⑤案例分析法，是以典型企業(yè)的營(yíng)銷成果作為例證，從中找出規(guī)律性的東西。

345.下列屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位程序的有()。A.制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略B.客戶心理分析C.明確產(chǎn)品部門的責(zé)任D.選擇目標(biāo)市場(chǎng)E.明確競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)正確答案:BDE解析：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位程序如下：①制定競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)。競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)包括利潤(rùn)目標(biāo)、銷售額目標(biāo)、市場(chǎng)份額的增長(zhǎng)目標(biāo)等。競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)的確定，需要在分析產(chǎn)品定位的目的與動(dòng)機(jī)、分析現(xiàn)狀與趨勢(shì)的基礎(chǔ)上作出。②客戶心理分析，包括客戶的購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析和影響客戶購(gòu)買行為的因素分析。②選擇目標(biāo)市場(chǎng)。市場(chǎng)細(xì)分和目標(biāo)市場(chǎng)選擇，可以為企業(yè)尋找到市場(chǎng)機(jī)會(huì)，建立優(yōu)勢(shì)，形成經(jīng)營(yíng)特色。④明確競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。企業(yè)應(yīng)該了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品，通過(guò)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較，建立自己的優(yōu)勢(shì)，尋找到占領(lǐng)目標(biāo)市場(chǎng)的最佳立足點(diǎn)。⑤尋找最佳切入點(diǎn)，企業(yè)在明確了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之后，應(yīng)該使自身優(yōu)勢(shì)與客戶的需求結(jié)合起來(lái)，轉(zhuǎn)化為對(duì)客戶的吸引力，這就是市場(chǎng)定位。

346.下列屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)分析的定量分析法的有()。A.歸納分析法B.趨勢(shì)分析法C.演繹分析法D.比較分析法E.結(jié)構(gòu)分析法正確答案:BDE解析：定量分析法是指采用數(shù)據(jù)處理技術(shù)，分析事物的數(shù)量特征，通過(guò)揭示事物的數(shù)量特征來(lái)把握事物的特性及規(guī)律的分析方法。一般用于市場(chǎng)分析的定量分析方法有：①比率分析法，②趨勢(shì)分析法，③比較分析法，④結(jié)構(gòu)分析法，⑤數(shù)學(xué)模型法。

347.選擇目標(biāo)市場(chǎng)要做的工作包括()。A.選擇和確定企業(yè)的營(yíng)銷目標(biāo)B.了解市場(chǎng)狀況C.選擇目標(biāo)市場(chǎng)，設(shè)計(jì)營(yíng)銷計(jì)劃D.選擇目標(biāo)市場(chǎng)，制定營(yíng)銷策略E.了解清楚潛在客戶的需求情況正確答案:ACDE解析：選擇目標(biāo)市場(chǎng)要做的工作包括：①選擇和確定企業(yè)的營(yíng)銷目標(biāo)，這里包括確定潛在客戶群體和企業(yè)能夠?yàn)榭蛻籼峁┑姆?wù)產(chǎn)品種類，以客戶的需求來(lái)確定服務(wù)產(chǎn)品的市場(chǎng)范圍。②要了解清楚潛在客戶的需求情況，包括客戶有什么樣的需求，哪些需求是共同的、哪些需求是不同的、哪些需求是更重要的等等。③是選擇目標(biāo)市場(chǎng)，設(shè)計(jì)營(yíng)銷計(jì)劃。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)分析，企業(yè)可能會(huì)發(fā)現(xiàn)有利可目的市場(chǎng)不止個(gè)，為了有效利用企業(yè)資源，必須對(duì)其盈利性進(jìn)行排序。④選擇目標(biāo)市場(chǎng)，制定營(yíng)銷策略。

348.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析時(shí)一般從()等方面進(jìn)行。A.需求預(yù)測(cè)B.市場(chǎng)占有率分析C.競(jìng)爭(zhēng)分析D.吸納率分析E.市場(chǎng)租戶對(duì)產(chǎn)品功能需求正確答案:ADE解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析從以下幾方面進(jìn)行：①需求預(yù)測(cè)，具體內(nèi)容包括：就業(yè)分析，人口和家庭分析，收入分析，②分析建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中的主要物業(yè)項(xiàng)目，③吸納率分析；④市場(chǎng)租戶對(duì)產(chǎn)品功能需求，⑤業(yè)主及租戶對(duì)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的需求。

349.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)有()。A.地理位置B.最終用戶C.消費(fèi)動(dòng)機(jī)D.客戶規(guī)模E.人口特征正確答案:BD解析：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)主要有最終用戶和客戶規(guī)模。①最終用戶是指最終使用物業(yè)的需求者，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)不同類型的最終用戶運(yùn)用不同的市場(chǎng)營(yíng)銷組合策略，②客戶規(guī)模是指具體的最終用戶對(duì)物業(yè)需求量的大小。用客戶規(guī)模這個(gè)參數(shù)，可以將市場(chǎng)細(xì)分為大客戶市場(chǎng)、中客戶市場(chǎng)和小客戶市場(chǎng)。

350.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)調(diào)查的程序包括()。A.預(yù)調(diào)研階段B.調(diào)查實(shí)施階段C.信息資料分析整理階段D.調(diào)查報(bào)告撰寫提交階段E.調(diào)查準(zhǔn)備階段正確答案:BCDE解析：一般而言，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)調(diào)查的程序包括四個(gè)階段：①調(diào)查準(zhǔn)備階段，這一階段的工作包括明確調(diào)查目的、設(shè)計(jì)調(diào)查方案。②調(diào)查實(shí)施階段，這一階段是資料的收集階段，即根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查方案，通過(guò)確定的調(diào)查方法獲取一手資料和二手資料。③信息資料分析整理階段，這一階段是要將所收集到的信息資料進(jìn)行整理、統(tǒng)計(jì)和分析。④調(diào)查報(bào)告撰寫提交階段，這一階段需要提交反映調(diào)查工作的最終成果。

351.有效市場(chǎng)細(xì)分的原則包括()。A.可衡量性B.可比較性C.可進(jìn)入性D.可營(yíng)利性E.可區(qū)分性正確答案:ACDE解析：所謂有效市場(chǎng)細(xì)分是指所細(xì)分的市場(chǎng)能夠充分有效地發(fā)揮作用，應(yīng)遵循四個(gè)原則：①可衡量性，指細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模、購(gòu)買力和特征是可以被衡量和推算的，而這種衡量可以用確切的調(diào)查資料來(lái)說(shuō)明。②可進(jìn)入性，指企業(yè)能有效地進(jìn)入和滿足細(xì)分市場(chǎng)。③可營(yíng)利性，指細(xì)分市場(chǎng)有足夠的需求量且有發(fā)展?jié)摿?、有利可圖。④指細(xì)分市場(chǎng)的特征可以清楚地加以區(qū)分，以保證企業(yè)可以針對(duì)不同的細(xì)分市場(chǎng)制定不同的營(yíng)銷策略。

352.市場(chǎng)調(diào)查方法通常包括()。A.訪問(wèn)法B.觀察法C.歸納法D.演繹法E.網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法正確答案:ABE解析：市場(chǎng)調(diào)查方法通常包括：①訪問(wèn)法，這是種最基本、最常用的調(diào)查方法。②觀察法，是種調(diào)查人員在不與受訪對(duì)象正面接觸的情況下，從旁對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行觀察的一種方法。③實(shí)驗(yàn)法，是指將調(diào)查范圍縮小到個(gè)比較小的規(guī)模上，進(jìn)行實(shí)驗(yàn)后取得定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。④文案調(diào)查法，又稱為資料分析法，是利用企業(yè)內(nèi)部和外部現(xiàn)有的各種信息、資料和情報(bào)，對(duì)調(diào)查內(nèi)容進(jìn)行分析研究的種市場(chǎng)調(diào)查方法。⑤網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法，泛指在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布調(diào)研信息，并在互聯(lián)網(wǎng)上收集、記錄、整理、分析和公布網(wǎng)民反饋信息的調(diào)查方法。

353.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)交易的特點(diǎn)包括()。A.交易并不是物業(yè)本身產(chǎn)權(quán)的交易，而是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的交易B.物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的內(nèi)容一般自物業(yè)服務(wù)委托合同界定C.既受物業(yè)所處地理位置的影響，也受物業(yè)本身品質(zhì)和檔次的影響D.物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品在交易過(guò)程中要受到客戶和第一線服務(wù)人員的相互影響E.物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品是依托物業(yè)而產(chǎn)生正確答案:ABDE解析：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)交易的特點(diǎn)包括：①物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)的交易并不是物業(yè)本身產(chǎn)權(quán)的交易，而是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的交易。②物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的內(nèi)容一般自物業(yè)服務(wù)委托合同界定。③物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品是依托物業(yè)而產(chǎn)生，具有一般服務(wù)產(chǎn)品的服務(wù)無(wú)形性、可變性、易逝性、不可分離性的特點(diǎn)，在交易過(guò)程中要受到客戶和第一線服務(wù)人員的相互影響。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須有效地影響客戶，方能創(chuàng)造出優(yōu)質(zhì)的服務(wù)價(jià)值。

354.房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)具備的條款有()。A.租賃期限B.房屋轉(zhuǎn)讓責(zé)任C.租金交付方式D.當(dāng)事人姓名或者名稱及住所E.房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況正確答案:ACDE解析：《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，房屋租賃合同的基本條款包括：①房屋租賃當(dāng)事人姓名或者名特及住所，②房屋坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況，②租金和押金數(shù)額、支付方式；④租賃用途和房屋使用要求，⑤房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能，⑥租賃期限，⑦房屋維修責(zé)任，⑧物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納，⑨爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任，⑩其他約定。

355.租賃方案與策略主要涉及的內(nèi)容有()。A.租賃備案管理B.制訂租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算C.定位目標(biāo)市場(chǎng)D.明確吸引租戶的策略E.確定可出租面積和租賃方式、租金方案正確答案:BCDE解析：租賃方案主要是對(duì)物業(yè)租賃過(guò)程中將要發(fā)生的主要事項(xiàng)進(jìn)行分析，并逐項(xiàng)設(shè)計(jì)具體實(shí)施內(nèi)容、計(jì)劃安排等。租賃方案的內(nèi)容不僅要對(duì)租賃活動(dòng)進(jìn)行宏觀概括，而且要重視細(xì)節(jié)，既要有租賃問(wèn)題詳盡描述，又要有針對(duì)性的可行性措施，既要覆蓋租賃全過(guò)程，又能突出重點(diǎn)。內(nèi)容包括：①確定租賃類型、可出租面積和租賃方式，②編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算，②市場(chǎng)定位；④確定租金，⑤吸引承租人的策略。

356.以下租賃合同終止情況屬于自然終止的有()。A.租賃合同到期B.當(dāng)事人協(xié)商一致C.公有住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上D.因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的E.符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的正確答案:ABDE解析：租賃合同自然終止的情況包括：①租賃合同到期，合同自行終止，承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同，②符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的，③因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；④當(dāng)事人協(xié)商一致的。

357.CRM是一種手段，它的根本目的是()。A.降低運(yùn)營(yíng)成本B.提高企業(yè)銷售收入C.提高客戶滿意度D.加強(qiáng)產(chǎn)品流通E.提高員工生產(chǎn)力正確答案:ABCE解析：CRM是企業(yè)通過(guò)與客戶富有意義的交流溝通，理解并影響客戶行為。CRM是一種手段，它的根本目的是通過(guò)不斷改善客戶關(guān)系、互動(dòng)方式、資源調(diào)配、業(yè)務(wù)流程和自動(dòng)化程度等，達(dá)到降低運(yùn)營(yíng)成本、提高企業(yè)銷售收入、客戶滿意度和員工生產(chǎn)力的目的。

358.下列關(guān)于自動(dòng)延期租賃的表述，正確的有()。A.除非租約一方提出要中止合約，否則將自動(dòng)續(xù)約B.租約按周、月、年的周期延續(xù)，中止通知應(yīng)與周期對(duì)應(yīng)C.租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)終止D.又稱周期性租賃E.該形式的租賃行為不因租約方的死亡而失效正確答案:ABDE解析：自動(dòng)延期租賃又稱周期性租賃，是租賃合同所規(guī)定的期限已經(jīng)到期，或合同中未指明租賃期限，承租人依舊按原來(lái)的方式占用物業(yè)，除非合同一方提出中止合約，否則將自動(dòng)續(xù)約，并照常按期繳納租金的租賃行為。租賃合同按周、月、年的周期延續(xù)，終止通知應(yīng)與周期對(duì)應(yīng)。自動(dòng)延期的延長(zhǎng)期限最好在最初的租約中明確規(guī)定，如按月自動(dòng)延續(xù)。該形式的租賃不因租約方的死亡而失效。

359.商品租金包括的內(nèi)容有()。A.折舊費(fèi)、維修費(fèi)B.管理費(fèi)、投資利息C.房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)D.地租和利潤(rùn)E.營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加正確答案:ABCD解析：成本租金是最低租金標(biāo)準(zhǔn)，是租賃經(jīng)營(yíng)盈利和虧損的臨界點(diǎn)，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息和稅費(fèi)五項(xiàng)因素組成。商品租金是在成本租金基礎(chǔ)上加上保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)八項(xiàng)因素構(gòu)成。

360.根據(jù)法律規(guī)定，可以允許對(duì)租賃合同進(jìn)行變更的情形包括()等。A.租賃一方當(dāng)事人更名B.租賃雙方約定改變租賃房屋的用途或增減房屋用途C.租金的增減或支付方式的改變D.租賃房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題需要進(jìn)行修繕E.由雙方約定，改變租賃期限或者期限長(zhǎng)短正確答案:ABCE解析：根據(jù)法律規(guī)定，凡發(fā)生下列情況之一，可以允許租賃合同的變更：①因租賃一方當(dāng)事人更名，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人家庭分戶或承租人死亡、遷移，均可變更合同，②因出租房屋面積的增減、附屬物的增減等，也可變更合同，③因租賃雙方約定改變租賃房的用途或增減房屋用途，均可變更合同；④租金的增減或支付方式的改變可導(dǎo)致協(xié)議更改，⑤由租賃雙方約定，改變租賃期限。

361.關(guān)于定位物業(yè)目標(biāo)市場(chǎng)，下列說(shuō)法正確的有()。A.物業(yè)的檔次決定了其在該物業(yè)類型市場(chǎng)中所處的位置B.區(qū)域級(jí)的零售物業(yè)內(nèi)主要是些便利店和小規(guī)模商場(chǎng)C.社區(qū)級(jí)的零售物業(yè)需要引入一些知名的超級(jí)市場(chǎng)或百貨商場(chǎng)D.該物業(yè)所處區(qū)域的商業(yè)特征也會(huì)影響到租賃對(duì)象的構(gòu)成E.業(yè)主的要求會(huì)影響到對(duì)目標(biāo)租戶群體的定位正確答案:ADE解析：物業(yè)租賃市場(chǎng)定位，主要由該物業(yè)所處區(qū)域市場(chǎng)的供求關(guān)系決定。影響物業(yè)租賃市場(chǎng)供求關(guān)系的因素較多，如物業(yè)的類型、檔次、位置、業(yè)主的要求、承租人及潛在承租人的需求、周邊環(huán)境與交通狀況等因素。具體包括：①物業(yè)的檔次決定了其在該物業(yè)類型市場(chǎng)中所處的位置。②在不同的物業(yè)租賃區(qū)域市場(chǎng)中，需求群體有明顯的差異。如社區(qū)級(jí)零售物業(yè)內(nèi)主要是些便利店和小規(guī)模商場(chǎng)，而區(qū)域型或城市型零售物業(yè)就需要引入一些知名的超級(jí)市場(chǎng)或者百貨商場(chǎng)，以吸引除零售物業(yè)所在社區(qū)之外的顧客光顧。③物業(yè)所處區(qū)域的商業(yè)特征也會(huì)影響到租賃對(duì)象的構(gòu)成。④業(yè)主的要求也會(huì)影響到對(duì)目標(biāo)承租人群體的定位。

362.租戶選擇需要考慮的主要準(zhǔn)則有()。A.租戶的年齡規(guī)劃B.租戶的聲譽(yù)C.所需面積大小D.需提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容E.租戶所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型正確答案:BCDE解析：出租人將物業(yè)租給承租人是希望獲得一定經(jīng)濟(jì)利益，只有將物業(yè)出租給那些能夠按時(shí)交納租金、合理使用物業(yè)、自覺(jué)維護(hù)物業(yè)的承租人，出租人的利益才能得以實(shí)現(xiàn)。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主選擇哪種類型的承租人并長(zhǎng)期與之保持良好關(guān)系非常重要。承租人經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長(zhǎng)期盈利的能力、所需的面積大小、空間組合及所需提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)等均是物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主選擇承租人時(shí)應(yīng)考慮的因素。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主應(yīng)當(dāng)大量收集承租人的這些信息，對(duì)其進(jìn)行歸納、分析、評(píng)判，從而做出有效選擇。

363.下列關(guān)于出租人義務(wù)的說(shuō)法，正確的有()。A.按合同約定提供房屋結(jié)承租人使用B.保障承租人合法使用房屋C.保障承租人居住安全D.愛護(hù)使用、妥善保管房屋E.接受租戶監(jiān)督，不斷改進(jìn)工作正確答案:ABCE解析：房屋租賃合同中，出租人的義務(wù)包括：①有按照合同規(guī)定提供房屋給承租人使用的義務(wù)，②有保障承租人合法使用房屋的義務(wù)，③有保障承租人居住安全和對(duì)房屋裝修、設(shè)備設(shè)施進(jìn)行正常維修的義務(wù)；④有管好租賃房屋，接受承租人監(jiān)督，不斷改進(jìn)工作的義務(wù)。

364.租約期滿時(shí)，租賃管理工作主要集中在()。A.收取租金B(yǎng).房屋空間交付C.租金結(jié)算D.租約續(xù)期E.房屋空間收回管理正確答案:CDE解析：租約期滿時(shí)租賃經(jīng)營(yíng)管理工作主要有租約續(xù)期、租金結(jié)算與房屋空間收回等管理內(nèi)容。A、B兩項(xiàng)是租約執(zhí)行過(guò)程中的租賃管理主要工作。

365.在租賃管理中實(shí)施CRM主要涉及的工作包括()。A.建立詳細(xì)的租戶檔案B.租賃期內(nèi)的服務(wù)C.租金繳交的管理D.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析E.個(gè)性化服務(wù)正確答案:ABCE解析：在租賃管理中實(shí)施CR主要涉及到的工作包括：①建立詳細(xì)的租戶檔案；②租賃期內(nèi)的服務(wù)；③租金繳交的管理；

366.下列關(guān)于物業(yè)租金的說(shuō)法正確的有()。A.有毛租金、凈租金和百分比租金三種形式B.凈租通常在短期租賃中采用C.百分比租金常用于零售商業(yè)物業(yè)D.百分比租金通常也特為超出性租金E.凈租的租賃時(shí)間可達(dá)10年以上正確答案:ACDE解析：B項(xiàng)，凈租通常在長(zhǎng)期租賃中采用，租賃時(shí)間可達(dá)10年以上。

367.合法租賃合同的終止一般分為()。A.自然終止B.有續(xù)終止C.無(wú)續(xù)終止D.原因終止E.人為終止正確答案:AE解析：租賃合同一經(jīng)簽訂，租賃雙方必須嚴(yán)格遵守。在符合法定條件和程序的情況下，允許合同的變更和終止。合法租賃合同的終止一般有兩種情況：①合同的自然終止，②人為終止。

368.下列關(guān)于房屋租賃期限的說(shuō)法，正確的有()。A.《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年B.《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)10年C.承租人有義務(wù)在租賃期限屆滿后返還所承租的房屋D.出租人在租賃合同屆滿前需要收回房屋的，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人的同意，不用賠償承租人的損失E.租賃期限屆滿后，繼續(xù)承租原租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同正確答案:ACE解析：物業(yè)租賃合同必須有明確的租賃期限。租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期滿續(xù)簽租賃合同時(shí)，租賃雙方約定的租賃期限自簽訂之日起也不得超過(guò)20年。租賃期限的表達(dá)應(yīng)該完整、明確，寫明開始和終止日期，并說(shuō)明整個(gè)期限的時(shí)間長(zhǎng)度。出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的期限將出租房屋交給承租人使用，并保證租賃合同期內(nèi)承租人的正常使用，租賃期滿后，出租人有權(quán)收回房屋，出租人在租賃合同期滿前需要收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人同意，并賠償承租人的損失，收回住宅用房時(shí)，同時(shí)要做好承租人的住房安置。承租人有義務(wù)在物業(yè)租賃期滿后返還所承租的房屋。如需繼續(xù)租用原租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。D項(xiàng)，租賃期滿后，出租人有權(quán)收回房屋，出租人在租賃合同期滿前需要收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人同意，并賠償承租人的損失。

369.房屋租賃合同中，承租人的權(quán)利包括()。A.可以不經(jīng)出租人同意就轉(zhuǎn)租的權(quán)利B.有按照租約所列的房屋規(guī)定的用途使用房屋的權(quán)利C.有要求保障房屋安全的權(quán)利D.有對(duì)物業(yè)管理狀況進(jìn)行監(jiān)督、建議的權(quán)利E.經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利正確答案:BCDE解析：房屋租賃合同中，承租人的權(quán)利包括：①按照租約所列的房屋規(guī)定的用途使用房屋的權(quán)利，②有要求保障房屋安全的權(quán)利，對(duì)非人為的房屋與設(shè)備損壞，有權(quán)要求出租人維修，③出租房屋出售時(shí)，有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；④有對(duì)物業(yè)管理狀況進(jìn)行監(jiān)督、建議的權(quán)利，⑤經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利。

370.下列房屋中，不得用于出租的是()。A.屬于違法建筑的B.不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的C.違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的D.不符合防災(zāi)工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的E.住宅小區(qū)中，業(yè)主未簽字同意《業(yè)主公約》的正確答案:ABCD解析：公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：①屬于違法建筑的，②不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，③違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；④法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。同時(shí)要注意，出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。

371.按房屋的使用用途，房屋租賃分為()。A.公有房屋的租賃B.私有房屋的租賃C.居住用房租賃D.非居住用房租賃E.公共房屋的租賃正確答案:CD解析：按照房屋的使用用途，將房屋租賃分為居住用房租賃和非居住用房租賃。其中，非居住用房租賃又分為辦公用房、零售商業(yè)使用房和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房的租賃。

372.通常，大多數(shù)租戶的改建被認(rèn)為是固置物而成為物業(yè)的一部分，在租賃結(jié)束時(shí)改建就作為物業(yè)不可分割部分歸出租人所有。為了避免日后的麻煩，租約中可規(guī)定()。A.承租戶的改建必須經(jīng)出租人書面同意B.必須明確改建后新增部分的歸屬C.必須明確改建費(fèi)用的承擔(dān)D.用于生意的固置物的處理E.交一定的保證金正確答案:ABCD解析：通常，大多數(shù)租戶的改建被認(rèn)為是固置物而成為物業(yè)的一部分。在租賃結(jié)束時(shí)改建就作為物業(yè)不可分割部分歸出租人所有。為了避免日后的麻煩，租約中可規(guī)定：①承租戶的改建必須經(jīng)出租人書面同意，②必須明確改建后新增部分的歸屬，③必須明確改建費(fèi)用的承擔(dān)；④用于經(jīng)營(yíng)的固置物的處理。

373.物業(yè)服務(wù)合同是()。A.單務(wù)合同B.有償合同C.諾成合同D.勞務(wù)合同E.雙務(wù)合同正確答案:BCDE解析：物業(yè)服務(wù)合同具有如下委托合同的法律特征：①物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提，②物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)模怯袃敽贤?，③物業(yè)服務(wù)合同既是諾成合同又是雙務(wù)合同；④物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。

374.在房屋租賃中，屬于出租人權(quán)利的有()。A.按期收取租金B(yǎng).監(jiān)督承租人是否按照合同規(guī)定合理使用房屋C.房屋的處分權(quán)D.依法收回出租房屋E.宣傳、貫徹執(zhí)行國(guó)家房管政策和物業(yè)管理公約、管理規(guī)定正確答案:ABDE解析：房屋租賃合同中，出租人的權(quán)利主要包括：①有按期收取租金的權(quán)利，②有監(jiān)督承租人按合同規(guī)定合理使用房屋的權(quán)利，③有向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國(guó)家房管政策和物業(yè)管理公約、管理規(guī)定等權(quán)利；④有依法收回出租房屋的權(quán)利。

375.下列各項(xiàng)屬于委托管理模式特點(diǎn)的有()。A.業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃，不承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取包租的租金B(yǎng).業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)租賃，但要承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大D.業(yè)主負(fù)責(zé)物業(yè)租賃的所有活動(dòng)，承擔(dān)全部市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也獲取全部租收入E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)只負(fù)責(zé)物業(yè)管理和服務(wù)，只要沒(méi)有失職行為就不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)正確答案:DE解析：在委托管理模式中，業(yè)主負(fù)責(zé)物業(yè)租賃的所有活動(dòng)，承擔(dān)全部市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也獲取全部租金收入。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只負(fù)責(zé)物業(yè)管理和服務(wù)，只獲取物業(yè)管理和服務(wù)費(fèi)用，因此租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所獲得的利潤(rùn)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)關(guān)。只要沒(méi)有失職行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就不承擔(dān)任何物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

376.租約執(zhí)行中，租賃管理的主要工作內(nèi)容包括()A.房屋空間交付B.收取租金C.租金調(diào)整D.租戶關(guān)系管理E.租金確定正確答案:ABCD解析：租賃管理包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過(guò)程中和租約期滿時(shí)共三個(gè)階段。租約執(zhí)行中，租賃管理的主要工作內(nèi)容是房屋空間交付、收取租金、租金調(diào)整和租戶關(guān)系管理。E項(xiàng)屬于租約簽訂前租賃管理的主要工作內(nèi)容。

377.關(guān)于租賃合同內(nèi)容，下列說(shuō)法正確的有()。A.租賃合同應(yīng)當(dāng)明確約定租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式B.承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有權(quán)收取滯納金C.房屋修繕責(zé)任人對(duì)房屋及其設(shè)備應(yīng)當(dāng)及時(shí)、認(rèn)真地檢查、修繕，保證房屋的住用安全D.房屋修繕責(zé)任人對(duì)形成租賃關(guān)系的房屋確實(shí)無(wú)力修繕的，可以與另方當(dāng)事人合修，責(zé)任人因此付出的修繕費(fèi)用，由承租人分期償還E.出租人除收取租金外，不得收取其他費(fèi)用正確答案:ABCE解析：D項(xiàng)，房屋修繕責(zé)任人對(duì)房屋及其設(shè)備應(yīng)當(dāng)及時(shí)、認(rèn)真地檢查、修繕，保證房屋的住用安全。修繕責(zé)任人對(duì)形成租賃關(guān)系的房屋確實(shí)無(wú)力修繕的，可以與另一方當(dāng)事人合修，責(zé)任人因此付出的修繕費(fèi)用，可以折抵租金或由出租人分期償還。

378.市場(chǎng)營(yíng)銷人員通常從()方面宣傳其所推廣的物業(yè)。A.物業(yè)的管理成本B.價(jià)格優(yōu)勢(shì)C.物業(yè)本身的素質(zhì)D.良好的聲譽(yù)E.經(jīng)濟(jì)實(shí)用正確答案:BCDE解析：一般情況下，出租人員宣傳其租賃物業(yè)時(shí)有四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，包括：①價(jià)格優(yōu)勢(shì)；②物業(yè)本身性能；③良好的聲譽(yù)；④經(jīng)濟(jì)實(shí)用。

379.下列關(guān)于物業(yè)租賃的說(shuō)法，正確的有()。A.物業(yè)租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一種主要交易形式B.物業(yè)租賃出租人必須是房屋所有權(quán)人C.轉(zhuǎn)租也是出租，轉(zhuǎn)租人就是出租人D.出租人將房屋出租給承租人使用，包括承租人居住或從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)E.出租人將房屋出租給承租人使用，包括利用自有房屋以聯(lián)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、入股經(jīng)營(yíng)或合作經(jīng)營(yíng)等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)正確答案:ABDE解析：物業(yè)租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一種重要交易形式，出租的實(shí)質(zhì)就是出售一定時(shí)期的物業(yè)使用權(quán)。出租人必須是房屋所有權(quán)人。這個(gè)所有權(quán)人可以是具備民事行為能力的自然人，也可以是法人，可以是所有權(quán)人自己，也可以是全體共有人（包括共用共有和部分共有），可以是經(jīng)所有權(quán)人委托的代理人，或按照法定程序指定的代管人。需要指出的是，轉(zhuǎn)租不等于出租，轉(zhuǎn)租人也不等于出租人。轉(zhuǎn)租只是附屬于出租的非獨(dú)立的活動(dòng)。租賃的形式不僅包括出租人將房屋出租給承租人使用（居住或從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)），也包括利用自有房屋以聯(lián)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、入股經(jīng)營(yíng)或合作經(jīng)營(yíng)等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。C項(xiàng)，在物業(yè)租賃中，轉(zhuǎn)租不等于出租，轉(zhuǎn)租人也不等于出租人。轉(zhuǎn)租只是附屬于出租的非獨(dú)立活動(dòng)。

380.根據(jù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托內(nèi)容與要求的不同，可將物業(yè)租賃管理模式分為()。A.自管模式B.包租轉(zhuǎn)租模式C.出租代理模式D.委托管理模式E.連鎖經(jīng)營(yíng)模式正確答案:BCD解析：物業(yè)租賃，根據(jù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托內(nèi)容與要求的不同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有不同的管理模式。常見的有包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式和委托管理模式。不同的管理模式，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)租賃中各自承擔(dān)的責(zé)任不同。

381.房屋租賃租金采用凈租的，以下費(fèi)用可以自承租人承擔(dān)的有()。A.水電熱煤氣費(fèi)B.房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)C.物業(yè)維護(hù)和修繕費(fèi)D.物業(yè)管理費(fèi)E.物業(yè)維修資金正確答案:ABCD解析：凈租通常在長(zhǎng)期租賃中采用。凈租金有三種形式：①承租人除向業(yè)主支付租金外，還要負(fù)擔(dān)水電熱煤氣等能源使用費(fèi)、房地產(chǎn)稅和其他國(guó)家征收的費(fèi)用。②承租人除了負(fù)擔(dān)第一種中所提及的各項(xiàng)費(fèi)用外，還要支付房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用。③租戶除需支付第二種形式中的費(fèi)用外，還需負(fù)擔(dān)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)等一切費(fèi)用。

382.按房屋所有權(quán)性質(zhì)劃分，房屋租賃分為()。A.共有房屋的租賃B.公有房屋的租賃C.私有房屋的租賃D.住宅用房的租賃E.非住宅房屋的租賃正確答案:BC解析：按房屋所有權(quán)的性質(zhì)，物業(yè)租賃分為公有房屋的租賃（簡(jiǎn)稱公房租賃）和私有房屋的租賃（簡(jiǎn)稱私房租賃）。

383.房屋轉(zhuǎn)租時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題包括()。A.轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同解除終止的，轉(zhuǎn)租合同必隨之解除終止B.轉(zhuǎn)租合同期限不能超過(guò)原租賃合同期限C.轉(zhuǎn)租合同生效后，承租人必須同時(shí)履行原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)D.轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更后，轉(zhuǎn)租合同可不隨之改變E.房屋轉(zhuǎn)租必須取得原出租人的書面同意正確答案:ABCE解析：D項(xiàng)，轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。

384.CRM系統(tǒng)擁有大量客戶關(guān)系管理的有價(jià)值的信息，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)應(yīng)定期對(duì)這些信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，統(tǒng)計(jì)分析包含的內(nèi)容有()。A.租賃期內(nèi)租戶所要求的服務(wù)項(xiàng)目的主要類型B.租戶對(duì)政府出臺(tái)的政策反應(yīng)情況C.備租戶租金繳交歷史情況D.不同服務(wù)項(xiàng)目被要求的頻率E.各種服務(wù)項(xiàng)目的解決方案正確答案:ACDE解析：統(tǒng)計(jì)分析可以包臺(tái)的內(nèi)容有：①統(tǒng)計(jì)租賃期內(nèi)租戶所要求的服務(wù)項(xiàng)目的主要類型，不同服務(wù)項(xiàng)目被要求的頻率，各種服務(wù)項(xiàng)目的解決方案，租戶對(duì)服務(wù)的滿意程度。分析不同租戶的需求差異，如何提高租戶的滿意度。②統(tǒng)計(jì)備租戶租金繳交歷史情況，是否按時(shí)繳交，拖欠期的長(zhǎng)短。分析各種類型租戶的資信狀況，為未來(lái)選擇租戶提供依據(jù)。③關(guān)注承租人企業(yè)發(fā)展情況，可以通過(guò)與承租人企業(yè)員工交談或者訪問(wèn)企業(yè)網(wǎng)站、搜索企業(yè)相關(guān)新聞等方式，重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)業(yè)務(wù)開展和關(guān)閉情況。一般新業(yè)務(wù)的開展都意味著人員的增加，辦公面積的增加，相反業(yè)務(wù)收縮，意味人員削減和辦公面積減少，這些都與承租人租賃息息相關(guān)。

385.對(duì)于租賃合同的相關(guān)內(nèi)容說(shuō)法正確的有()。A.在編制標(biāo)準(zhǔn)租賃合同的過(guò)程中，出租人的主要目標(biāo)之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關(guān)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用B.在租賃合同中一般包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款C.當(dāng)租期很長(zhǎng)時(shí)，可規(guī)定每1年將租金調(diào)整一次D.在寫字樓的租賃合同中，“毛租”的方式不多見，常采用“凈租”的方式E.由承租人承擔(dān)最高限以內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)，由出租人承擔(dān)最高限以外的風(fēng)險(xiǎn)正確答案:ABDE解析：在編制標(biāo)準(zhǔn)租賃合同的過(guò)程中，出租人的主要目標(biāo)之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關(guān)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，而對(duì)于潛在的承租人，則希望在支付定租金的前提下，獲得盡可能大的權(quán)利，得到盡可能多的服務(wù)。由于寫字樓的租賃合同一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，在租賃合同十般包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。當(dāng)租期很長(zhǎng)時(shí)，也可規(guī)定每2年或3年將租金調(diào)整一次。為了令租賃雙方共同承擔(dān)通貨膨脹帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)規(guī)定租金可以按消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)調(diào)整，但同時(shí)又規(guī)定一個(gè)上調(diào)比例的最高限，以便自承租人承擔(dān)最高限以內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)，由出租人承擔(dān)最高限以外的風(fēng)險(xiǎn)。在寫字樓的租賃合同中，“毛租”的方式不多見，常采用“凈租”的方式。

386.服務(wù)式辦公經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)包括()。A.完善的設(shè)備B.完備的服務(wù)C.辦公空間靈活機(jī)動(dòng)D.辦公環(huán)境隨意自由E.租賃期限伸縮自如正確答案:BCE解析：服務(wù)式辦公經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)有：①完備的服務(wù)，服務(wù)式辦公室服務(wù)完備周到，水、電、空調(diào)、寬帶及各項(xiàng)辦公設(shè)備齊備，辦公方式靈活，②辦公空間靈活機(jī)動(dòng)，目前服務(wù)式辦公室的租賃空間般按人數(shù)計(jì)算，這種辦公形式比較適合剛剛起步的公司，可擴(kuò)大也可縮小，③租賃期限伸縮自如，服務(wù)式辦公室的租期可以是1個(gè)月至24個(gè)月，也可以是幾個(gè)月長(zhǎng)的不斷續(xù)租，租約的長(zhǎng)短完全取決于公司和企業(yè)不同的商業(yè)計(jì)劃與目的，且無(wú)須承擔(dān)任何的賠償責(zé)任和損失。

387.寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的資源包括()等。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源B.市場(chǎng)資源C.信息類資源D.社會(huì)關(guān)系類資源E.行業(yè)資源正確答案:ACD解析：寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的資源較豐富，主要以商務(wù)辦公客戶群體為主，具有一定的特性。一般有以下幾個(gè)方面：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源，②管理技術(shù)資源，③信息類資源；④品牌資源，⑤社會(huì)關(guān)系類資源。

388.寫字樓租金變相折扣的主要方式有()。A.減免應(yīng)收費(fèi)項(xiàng)目B.贈(zèng)送裝修C.提供洗衣等附加服務(wù)D.提供免租期E.續(xù)租打折優(yōu)惠正確答案:ABD解析：變相折扣方式比較隱蔽，方式也多種多樣。它是通過(guò)提給承租人其他的優(yōu)惠條件，間接地給予承租人減免租金。通常的方式有減免應(yīng)收費(fèi)項(xiàng)目、贈(zèng)送裝修以及提免租期等。

389.下列對(duì)于寫字樓租金的確定的說(shuō)法正確的有()。A.寫字樓的租金水平主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的狀況（即市場(chǎng)供求關(guān)系和在房地產(chǎn)周期中處于過(guò)量建設(shè)、調(diào)整、穩(wěn)定、發(fā)展中的哪一個(gè)階段）B.在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先確定個(gè)基礎(chǔ)租金，基礎(chǔ)租金總是低于市場(chǎng)租金的水平C.根據(jù)租金包含的內(nèi)容不同，如果代收代繳的費(fèi)用越多，基礎(chǔ)租金就越高D.一般情況下，一棟寫字樓中樓層高、視野或景觀好的出租單元租金也較高E.物業(yè)管理師在確定各寫字樓出租單元的租金時(shí)，常用位置較好的出租單元之超額租金收入來(lái)平衡位置不好的出租單元的租金收入正確答案:ADE解析：B項(xiàng)，在寫字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金，C項(xiàng)，一般情況下，如果代收代繳的費(fèi)用越多，基礎(chǔ)租金就越低，即寫字樓“毛租”時(shí)的租金很高，因?yàn)槌鲎馊艘獜乃兆饨鹬兄Ц端械慕?jīng)營(yíng)費(fèi)用，采用“凈租”方式時(shí)，代收代繳費(fèi)用覆蓋的內(nèi)容越多，基礎(chǔ)租金就越低，因?yàn)樽鈶糁苯臃謸?dān)了寫字樓經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的部分或全部費(fèi)用。

390.除標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用外，寫字樓的其他裝修費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)支付，一般視市場(chǎng)條件和寫字樓內(nèi)入住率水平而定。一般的選擇包括()。A.由物業(yè)管理公