注冊(cè)會(huì)計(jì)師稅法-第三節(jié)土地增值稅法

注冊(cè)會(huì)計(jì)師稅法-第三節(jié)土地增值稅法1.【單選題】下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅征收范圍的是（??）。A.房地產(chǎn)的出租行為B.房地產(chǎn)的抵押行為C.房地產(chǎn)的重新評(píng)估行為D.個(gè)人互換自有住房的行為（江南博哥）正確答案：D參考解析：選項(xiàng)A：房地產(chǎn)的出租，沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅的征稅范圍；選項(xiàng)B：對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅；選項(xiàng)C：房地產(chǎn)的重新評(píng)估沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅的征稅范圍。注意:此題考查的是關(guān)于征稅范圍的內(nèi)容，而不是稅收優(yōu)惠，房地產(chǎn)的交換，這種情況是指一方以房地產(chǎn)與另一方的房地產(chǎn)進(jìn)行交換的行為。由于這種行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，按《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，它屬于土地增值稅的征稅范圍。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。（屬于優(yōu)惠措施）2.【單選題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓收入5000萬元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)許扣除項(xiàng)目金額3200萬元，則其適用稅率為（??）。A.30％B.40％C.50％D.60％正確答案：B參考解析：增值稅扣除項(xiàng)目金額比例=(5000-3200)÷3200×100％=56．25％，適用第二級(jí)稅率，即40％。3.【單選題】下列不屬于土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)成本的是（）。A.公共配套設(shè)施費(fèi)B.契稅C.勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)D.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)正確答案：B參考解析：契稅屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額。房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)屬于開發(fā)間接費(fèi)用。4.【單選題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房計(jì)算土地增值稅時(shí)不得扣除的項(xiàng)目是（）。A.印花稅B.教育費(fèi)附加C.城市維護(hù)建設(shè)稅D.地方教育附加正確答案：A參考解析：房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓新房時(shí)繳納的印花稅已在開發(fā)費(fèi)用中扣除，不允許再單獨(dú)扣除。5.【單選題】2020年10月某市房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得含增值稅銷售收入14100萬元，已知該公司取得土地使用權(quán)向政府支付的土地價(jià)款為3000萬元，契稅為90萬元。開發(fā)成本為3400萬元，該公司全部使用自有資金。沒有利息支出，已知房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10％。房地產(chǎn)公司按一般計(jì)稅方法計(jì)稅。該項(xiàng)目涉及的進(jìn)項(xiàng)稅額為405萬元。該公司銷售商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬元。A.1298B.1449.13C.1723.48D.1832.57正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。應(yīng)稅收入=14100-(14100-3000)÷(1+9％)×9％=13183.49(萬元)可以扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加=[(14100-3000)÷(1+9％)×9％-405]×(7％+3％+2％)=61.38(萬元)扣除項(xiàng)目金額=(3000+90+3400)+(3000+90+3400)×10％+61.38+(3000+90+3400)×20％=8498.38(萬元)增值額=13183.49-8498.38=4685.11(萬元)增值率=4685.11÷8498.38×100％=55.13％，適用第二檔稅率土地增值稅稅額=4685.11×40％-8498.38×5％=1449.13(萬元)6.【單選題】對(duì)于應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，須在滿足清算條件之日起（）日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。A.15B.30C.60D.90正確答案：D參考解析：對(duì)于應(yīng)進(jìn)行清算的項(xiàng)目，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。7.【單選題】下列關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中拆遷補(bǔ)償費(fèi)的說法錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)C.回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，無需繳納土地增值稅D.回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款．應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)正確答案：C參考解析：回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)該繳納土地增值稅。8.【單選題】某企業(yè)開發(fā)一處房地產(chǎn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額為1250萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本5800萬元；向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出600萬元，不能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明；已知該企業(yè)所在地政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為8％：該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為（）萬元。A.400B.350C.564D.750正確答案：C參考解析：納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10％以內(nèi)。該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(1250+5800)×8％=564(萬元)。9.【單選題】甲企業(yè)為一般生產(chǎn)企業(yè)，下列有關(guān)甲企業(yè)的行為中，需要繳納土地增值稅的是（）。A.甲企業(yè)向某銀行借款100萬元，以其自有的廠房作為抵押，廠房尚在抵押期間B.國有土地使用權(quán)出讓C.甲企業(yè)出地，某商業(yè)企業(yè)出資金，雙方合作建造辦公樓，建成后分房用于自己使用D.甲企業(yè)用閑置的辦公樓與乙企業(yè)交換廠房正確答案：D參考解析：選項(xiàng)A，對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅；選項(xiàng)B，國有土地使用權(quán)出讓，不屬于土地增值稅的征稅范圍；選項(xiàng)C，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的。暫免征收土地增值稅。22.【多選題】下列行為不需要繳納土地增值稅的有()。A.房地產(chǎn)開發(fā)公司出售商品房B.企業(yè)出售閑置廠房C.房地產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與贍養(yǎng)義務(wù)人D.土地使用權(quán)所有人，通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體將土地使用權(quán)贈(zèng)與公益事業(yè)正確答案：C,D參考解析：AB符合納稅義務(wù)人條件，應(yīng)該繳納土地增值稅。23.【多選題】下列項(xiàng)目中，屬于土地增值稅應(yīng)稅收入的有（）。A.無形資產(chǎn)收入B.貨幣收入C.實(shí)物收入D.租金收入正確答案：A,B,C參考解析：土地增值稅的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入。但是．不包括租金收入．因?yàn)槌鲎鉀]有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。24.【多選題】在土地增值稅清算中，符合以下（）條件之一的，可實(shí)行核定征收。A.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的B.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的C.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的D.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算．逾期仍不清算的正確答案：A,B,C,D參考解析：在土地增值稅清算中，符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收：(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的：(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的：(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的：(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)．經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。25.【多選題】下列各項(xiàng)中,屬于土地增值稅免稅或不征稅的有（）。A.國家依法征用、收回的房地產(chǎn)B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，且產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于抵債D.企業(yè)出租給個(gè)人用于經(jīng)營的房屋正確答案：A,B,D參考解析：選項(xiàng)C，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，征收土地增值稅。26.【多選題】下列行為中，不繳納土地增值稅的有（）。A.房地產(chǎn)的繼承B.房地產(chǎn)的重新評(píng)估C.房地產(chǎn)的出租D.合作建房后分房子自用正確答案：A,B,C,D參考解析：選項(xiàng)A正確，房地產(chǎn)的繼承不屬于土地增值稅征收范圍。選項(xiàng)BC正確，土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為，凡權(quán)屬未轉(zhuǎn)讓的，不征收土地增值稅。選項(xiàng)D正確，合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。27.【多選題】下列項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有（）。A.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)B.開發(fā)間接費(fèi)用C.公共配套設(shè)施費(fèi)D.前期工程費(fèi)正確答案：A,B,C,D參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。35.【計(jì)算題】甲工業(yè)企業(yè)位于市區(qū)，2020年8月轉(zhuǎn)讓一處2015年6月購置的辦公用房，其購置和轉(zhuǎn)讓情況如下：(1)轉(zhuǎn)讓辦公用房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)上記載的金額為含增值稅收入6000萬元，并按規(guī)定繳納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金。(2)2015年6月購置該辦公用房時(shí)取得發(fā)票上注明的價(jià)款為800萬元，另支付契稅款24萬元。(3)由于某些原因在轉(zhuǎn)讓辦公用房時(shí)未能取得評(píng)估價(jià)格。其他相關(guān)資料：甲工業(yè)企業(yè)增值稅選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅稅率0．5‰。要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。(1)計(jì)算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公用房應(yīng)繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅。(2)計(jì)算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公用房計(jì)征土地增值稅時(shí)允許扣除的金額。(3)計(jì)算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公用房應(yīng)繳納的土地增值稅。參考解析：(1)轉(zhuǎn)讓辦公用房應(yīng)繳納的增值稅=(6000-800)÷(1+5％)×5％=247．62(萬元)應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加=247．62×(7％+3％+2％)=29．71(萬元)應(yīng)納印花稅=6000×0．5‰=3(萬元)應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加、印花稅合計(jì)=29．71