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解讀《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》
解讀《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》
因小區(qū)公共設(shè)施無人驗(yàn)收或驗(yàn)收不全,業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)問題,常遭物業(yè)公司與開發(fā)商踢皮球。今后,這筆糊涂賬有望通過物業(yè)承接查驗(yàn)環(huán)節(jié)得以明晰。10月30日,記者從自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳獲悉,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》(以下簡稱《辦法》)將于明年1月1日起施行。《辦法》規(guī)定,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前,與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)。業(yè)內(nèi)人士表示,新規(guī)出臺(tái)有助于業(yè)主維權(quán)。
新舊物業(yè)交接業(yè)主能否參與查驗(yàn)?查驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)有設(shè)備、資料等不合格如何處理?原物業(yè)拒不退出該怎么辦?就業(yè)主關(guān)心的問題,記者請(qǐng)建設(shè)部門專家結(jié)合案例,解讀《辦法》。
物業(yè)先查驗(yàn)責(zé)任可明確
【案例】市民姚女士所在的小區(qū),自開發(fā)商撤出后,物業(yè)公司沒有真正履行管理義務(wù)。小區(qū)路燈等公共設(shè)施受損得不到及時(shí)解決,居民怨聲載道,開發(fā)商卻與物業(yè)單位相互推諉。由于大多數(shù)小區(qū)業(yè)主入住前沒有查驗(yàn)小區(qū)公共部位及設(shè)施的質(zhì)量達(dá)標(biāo)情況,以至于存在質(zhì)量問題的部分無法被發(fā)現(xiàn)并及時(shí)得到維修。作為責(zé)任主體的開發(fā)商及物業(yè)管理公司遺留下來的問題,成了小區(qū)全體業(yè)主的頭疼事。
【政策解讀】在商品房交房過程中,絕大多數(shù)業(yè)主只對(duì)自己購買的房屋內(nèi)部進(jìn)行檢查驗(yàn)收,而對(duì)小區(qū)公共部位、公共設(shè)施不進(jìn)行查驗(yàn)。因此,這些未被查驗(yàn)的部分若存在質(zhì)量問題,并不能被發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商維修。一旦在房屋保質(zhì)期外出現(xiàn)故障,就得使用公共維修資金維修,損害了業(yè)主的利益。《辦法》的出臺(tái),類似姚女士所在小區(qū)的遭遇可得到有效規(guī)避。
《辦法》規(guī)定,開發(fā)商必須在確保物業(yè)不存在質(zhì)量問題的情況下才能撤出。交接后發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題、影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用以及給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的,由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修及依法承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè),因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?!掇k法》的實(shí)施,可以
物業(yè)檔案歸全體業(yè)主所有
【案例】市民梁先生住的小區(qū),前期物業(yè)管理公司即將期滿。小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備小組征求業(yè)主意見后,準(zhǔn)備聘請(qǐng)新的物業(yè)管理公司。此事備受小區(qū)業(yè)主關(guān)注。梁先生說,自入住以來,業(yè)主不知道小區(qū)內(nèi)具體的物業(yè)檔案包括什么內(nèi)容。這次更換物業(yè),很多業(yè)主希望能詳細(xì)地了解小區(qū)路燈、建筑物的基礎(chǔ)等小區(qū)公共部分、設(shè)施的資料。
【政策解讀】不只是梁先生,很多小區(qū)業(yè)主都不了解,或者很少關(guān)心小區(qū)物業(yè)的檔案。業(yè)主入住后,一旦小區(qū)的公共設(shè)施、部位等出了問題,因維修不及時(shí)導(dǎo)致的物業(yè)管理糾紛時(shí)有發(fā)生,遭遇開發(fā)商和物業(yè)管理公司扯皮的事也就不可避免?!掇k法》的實(shí)施,則可避免開發(fā)商和物業(yè)踢皮球。按規(guī)定,物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有,業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。前期物業(yè)服務(wù)合同終止,新舊物業(yè)企業(yè)更替時(shí),業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi),向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。
開發(fā)商要在物業(yè)交付使用15日前,和物業(yè)企業(yè)完成承接查驗(yàn)。在查驗(yàn)工作開始之前20天,開發(fā)商就得把竣工驗(yàn)收材料、設(shè)備清單、保修文件等資料移交給物業(yè)企業(yè)。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收。同時(shí)雙方要簽訂協(xié)議,對(duì)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。交接產(chǎn)生的費(fèi)用,由開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定,沒有約定或者約定不明確的,由建設(shè)單位承擔(dān)。
業(yè)主代表可參加現(xiàn)場查驗(yàn)
【案例】市民梁先生還有疑問,進(jìn)行現(xiàn)場查驗(yàn)如果沒有第三方監(jiān)督,只有開發(fā)商、物業(yè)公司兩方,則很難避免開發(fā)商和物業(yè)公司串通一氣作假。能否由小區(qū)的業(yè)主本人或者業(yè)主聘請(qǐng)的第三方參加現(xiàn)場查驗(yàn)?
【政策解讀】為了保障業(yè)主利益,《辦法》規(guī)定,物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加,也可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行,物業(yè)承接查驗(yàn)的過程和結(jié)果可以公證。在物業(yè)交付使用15日前,建設(shè)單位或開發(fā)商與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn),并將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。
物業(yè)查驗(yàn)記錄包括房屋質(zhì)量查驗(yàn)記錄、設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)記錄和環(huán)境工程查驗(yàn)記錄,雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計(jì)查驗(yàn)記錄表。業(yè)主代表如果在查驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格的項(xiàng)目,可要求開發(fā)商應(yīng)進(jìn)行返修并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)。在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中,如果建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假,侵害業(yè)主利益的,雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。業(yè)主可憑借知情權(quán)和監(jiān)督權(quán),向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)的行為進(jìn)行投訴。
老物業(yè)拒不退出要處罰
【案例】因?qū)﹂_發(fā)商選聘的老物業(yè)公司不滿,南寧一小區(qū)的業(yè)委會(huì)炒了老物業(yè)的魷魚,并選聘了新物業(yè)公司。但老物業(yè)拒絕退出,新物業(yè)強(qiáng)行進(jìn)入,雙方為此發(fā)生糾紛。同時(shí)許多業(yè)主還擔(dān)心,原物業(yè)合同失效了,老物業(yè)會(huì)在糾紛期間將業(yè)主預(yù)交的物業(yè)費(fèi)以及數(shù)千萬元的公共維修基金卷走。
【政策解讀】新老物業(yè)更替導(dǎo)致的糾紛時(shí)有發(fā)生。小區(qū)業(yè)主在維權(quán)時(shí)應(yīng)理性,不能采取過激行為。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),原物業(yè)公司拒不移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的,新選聘的物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商或通過司法途徑解決,不得非法強(qiáng)行進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。
按規(guī)定,原物業(yè)公司應(yīng)在查驗(yàn)接管工作完成后10個(gè)工作日內(nèi),全部撤出物業(yè)管理區(qū)域。如果開發(fā)商、業(yè)主或原物業(yè)公司不按規(guī)定移交有關(guān)資料,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門可責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對(duì)開發(fā)商、原物業(yè)公司予以通報(bào),并按有關(guān)規(guī)定處罰。
同時(shí),《辦法》明確,開發(fā)商或原物業(yè)公司應(yīng)將預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、代管的各種能源費(fèi)、押金、共用設(shè)施設(shè)備的專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益以及收支賬目,一并移交給新物業(yè)公司。除了錢以外,開發(fā)商、業(yè)主大會(huì)和原物業(yè)公司應(yīng)將屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、公共用房、設(shè)備用房、
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