基礎(chǔ)設(shè)施投融資行業(yè)：砥礪前行：城投公司如何參與存量資產(chǎn)盤活 202412 -中誠信

ll存量資產(chǎn)盤活的背景2三大類資產(chǎn)盤活路徑3四大類典型資產(chǎn)盤活方式16存量資產(chǎn)盤活的背景2三大類資產(chǎn)盤活路徑3四大類典型資產(chǎn)盤活方式16啟示23處置型盤活：適用于剝離非主責(zé)主業(yè)資產(chǎn)，以及為緩解短期流動性壓力而處置部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其本質(zhì)是“一次性”盤活，具體盤活手政府債務(wù)化解負(fù)總則背景下，省屬國有資本投資運營公司亦通過資重整型盤活：適用于有一定現(xiàn)金流但盈利不及預(yù)期的存量資產(chǎn)，如運營不及預(yù)期的廠房、商業(yè)，閑置的房屋，存在“爛尾”風(fēng)險的在融資型盤活：適用于有穩(wěn)定現(xiàn)金流入的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其本質(zhì)是利用存要集中于東部發(fā)達(dá)地區(qū)，以行政層級較高的省級平臺為主；其中交公用事業(yè)、保障房租賃業(yè)務(wù)的底層資產(chǎn)具有很強的區(qū)域?qū)I性，盈l基于實踐經(jīng)驗的四大類典型資產(chǎn)盤活方式：土地資產(chǎn)盤活路徑包括政府收回、自主或聯(lián)營開發(fā)、改變土地用途三類；經(jīng)營性房產(chǎn)包括提高出租率，統(tǒng)一運營以形成規(guī)模效應(yīng)以及對外出售、以物抵債等盤活方式；經(jīng)營權(quán)的盤活手段包括直接授權(quán)、市政公共資源有償使用和特許經(jīng)營三種，其中特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓使用較為頻繁；股權(quán)盤活以減持套現(xiàn)和質(zhì)押融資為主，其中上市公司股權(quán)盤活難度較小，但ll啟示：存量資產(chǎn)盤活的核心是尋找并培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是個循環(huán)往復(fù)的過程；存量資產(chǎn)盤活與城投轉(zhuǎn)型相輔相成，資源整合可助力資產(chǎn)盤活；盤活過程中應(yīng)警惕虛假盤活、新增隱性債務(wù)和估值不合理；同時，產(chǎn)權(quán)不清、專業(yè)人員缺乏、投資回報率的限制、國有資產(chǎn)流失的界定等“非技術(shù)障礙”仍需更為細(xì)致的配套政策出臺，以為城l1成效，但本輪化債無論是特殊再融資置換債發(fā)行，還是協(xié)調(diào)銀行等金融機構(gòu)開展經(jīng)營性債務(wù)置資產(chǎn)基礎(chǔ)。從現(xiàn)階段來看，城投公司轉(zhuǎn)型方向主要包括產(chǎn)業(yè)投資/國有資本運營平臺、城市綜合運2權(quán)投資等經(jīng)營性業(yè)務(wù)，核心經(jīng)營性資產(chǎn)系廠房、土地使用權(quán)等；產(chǎn)業(yè)投資/國有資本運營平臺側(cè)重提供銀行、證券、保理、擔(dān)保、小貸、信托等類金融業(yè)水務(wù)、燃?xì)狻h(huán)衛(wèi)、收費公路等特許經(jīng)營業(yè)務(wù)特許經(jīng)營權(quán)等廠房租賃、物業(yè)服務(wù)、供應(yīng)鏈、股權(quán)投資等廠房、土地使用權(quán)等文旅類平臺文、旅、體、展景區(qū)運營、酒店、演藝、旅行社、場館租賃3產(chǎn)權(quán)交易所包括拍賣、轉(zhuǎn)讓、承包等方式，程序正規(guī)，要約對象可不局限于當(dāng)?shù)貐f(xié)議轉(zhuǎn)讓協(xié)議轉(zhuǎn)讓所適資產(chǎn)范圍最廣，對資產(chǎn)類型、收益情況的要求較低對存量資產(chǎn)進(jìn)行改建、擴建、改變資產(chǎn)使用功能、規(guī)劃調(diào)整與定位轉(zhuǎn)型依托存量資產(chǎn)拓展業(yè)務(wù)范圍，從而挖掘新的盈依托存量資產(chǎn)拓展業(yè)務(wù)范圍，從而挖掘新的盈通過股權(quán)合作等形式引入外部戰(zhàn)略投資者，一方面可實現(xiàn)部分通過股權(quán)合作等形式引入外部戰(zhàn)略投資者，一方面可實現(xiàn)部分本質(zhì)上屬于權(quán)益型融資產(chǎn)品，項目資產(chǎn)真實出售，公募REIT期限，不需要增信，投資者取得收益的方式是分紅和獲得資本升值，對資本質(zhì)上屬于債務(wù)融資工具，以項目收益作為償債來源，產(chǎn)品有固定的信方式，投資者取得收益的方式是取得利息，通常無最低評估凈值要求4聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所將所持瀏陽市宏宇熱電有限公司化解負(fù)總責(zé)的背景下，部分省屬國有資本投資運營公司亦積極通過資實踐中的資產(chǎn)收購更多采取市場化方式開展，即收購資產(chǎn)標(biāo)的多為購重慶某區(qū)縣持有的三峽水利上市公司股票，成有的經(jīng)營性房產(chǎn)、股權(quán)等提供抵質(zhì)押，如2023年7月，貴陽簡稱“貴陽城投”）發(fā)布重大資產(chǎn)抵質(zhì)押公告，將其持有的“貴陽建控”）46.74%股權(quán)質(zhì)押給貴州省國有資本運營有限責(zé)任公司（簡稱“貴州國資公司”從而第三，項目合作的形式，針對地州存量項目，省國有資本運營公司通過設(shè)立專項基金等形式介入，為存量項目接續(xù)和盤活提供資金支持。如貴州金融控股集團(tuán)有限責(zé)任公司2021年成立新型工業(yè)化下簡稱“四化基金”）和生態(tài)環(huán)保發(fā)展基金，以解決基層項目落地配套建設(shè)資金困難的問題，如新型城鎮(zhèn)化基金投資3.30億元支持貴安科創(chuàng)城項目，盤活了6.42億元閑置金缺口。5），投資發(fā)展有限責(zé)任公司、鞏留縣庫爾德寧旅游有限責(zé)任公司、伊寧市文旅投資(集團(tuán))有限責(zé)任公司6市公司天富能源占比較大，兵團(tuán)國資委將持有的47.39%股權(quán)對應(yīng)的表決權(quán)以及提名權(quán)、提案權(quán)委技產(chǎn)業(yè)承載空間、專業(yè)服務(wù)展示平臺、智慧樓宇示范基地和城市交通轉(zhuǎn)換樞紐中心等功能的“新一開區(qū)管委會旗下西安經(jīng)發(fā)控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司的國有綜合城市服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)提供7對已經(jīng)采取PPP模式且政府方在項目公司中占有股份的存量基礎(chǔ)設(shè)施項目，可通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方委委量資產(chǎn)，明確了合規(guī)TOT項目的做法，但TOT項目不得由本級政府實際控制的國有企業(yè)作為社會資本方搞“自我循環(huán)”委8數(shù)據(jù)來源：PPP項目信息系統(tǒng)，中誠信整理數(shù)據(jù)來源：PPP項目信息系統(tǒng)，中誠信整理司和哈爾濱房開置業(yè)有限責(zé)任公司，均由哈爾濱市9產(chǎn)權(quán)交易中心轉(zhuǎn)讓天津市醫(yī)藥集團(tuán)有限公司（其中上海上實（集團(tuán)）有限公司旗下?lián)碛猩虾ａt(yī)藥（601607天津醫(yī)藥集團(tuán)旗下?lián)碛兄行滤帢I(yè)包括但不限于剝離融資平臺“兩非”（非主業(yè)、非優(yōu)構(gòu)之間原來的債務(wù)債權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)锳MC資產(chǎn)重組AMC與城投公司共同對不良資產(chǎn)進(jìn)行重組，通過引入戰(zhàn)略投資者、優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等方式提升資產(chǎn)價值光曜合伙企業(yè)的投資標(biāo)的為重慶市萬盛經(jīng)開區(qū)光曜正茂企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙以數(shù)據(jù)來源：公開資料，中誠信整理數(shù)據(jù)來源：公開資料，中誠信整理數(shù)據(jù)來源：公開資料，中誠信整理動產(chǎn)，投資者取得底層資產(chǎn)的所有權(quán)，收入來源于不動產(chǎn)的現(xiàn)金流及資產(chǎn)增值收益；同時，公募要增信，投資者取得收益的方式是分紅和獲數(shù)據(jù)來源：Choice數(shù)據(jù)庫，中誠信國際整理數(shù)據(jù)來源：Choice數(shù)據(jù)庫，中誠信國際整理年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%，因此公募底層項目整體出租率約為99%，租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，為項目提供了持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入。文化旅游板機場、港口的車輛通行費、一定價，價格和現(xiàn)金流相對穩(wěn)定；但新建路網(wǎng)的投入使用市場化租賃、物業(yè)、配套服租金收入核心影響因素是租金標(biāo)準(zhǔn)和出租率，收入穩(wěn)定性受地理位引資情況較大，并面臨運營管理風(fēng)險和租約集中到期風(fēng)險；同時，部保障性租賃租房具有準(zhǔn)公益性，出租率較為穩(wěn)定，但定價通常低于底層資產(chǎn)具有很強的區(qū)域?qū)I性，盈利穩(wěn)定性強，但價格受特征導(dǎo)致資產(chǎn)盈利能力偏弱；此外，項目前期投入普遍采取特許經(jīng)市場化屬性強，盈利穩(wěn)定性受景區(qū)知名度、相關(guān)配套服種因素影響，收入穩(wěn)定性一般；此外，部分景區(qū)采取授權(quán)經(jīng)營模式，未來盈利空間較大，但大多數(shù)尚處于培育期，且市場化屬性較項目收益要求對項目收益的要求更為嚴(yán)格項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流能夠覆蓋債務(wù)本息基礎(chǔ)資產(chǎn)所有權(quán)項目資產(chǎn)出售出表，投資者對底層資產(chǎn)擁有所有權(quán)產(chǎn)品規(guī)模接近資產(chǎn)估值城投公司參與較多的ABS產(chǎn)品主要是收費收益權(quán)ABS和商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券團(tuán)有限公司子公司成都交投智慧停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司作為原始權(quán)益人在上交所發(fā)行的“成都交投停車費收益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”是全國首單以占道停車泊位收費收益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的ABS產(chǎn)），4050數(shù)據(jù)來源：Choice數(shù)據(jù)庫，中誠信國際整理數(shù)據(jù)來源：Choice數(shù)據(jù)庫，中誠信國際整理數(shù)據(jù)來源：Choice數(shù)據(jù)庫，中誠信國際整理數(shù)據(jù)來源：Choice數(shù)據(jù)庫，中誠信國際整理本質(zhì)權(quán)益融資產(chǎn)品經(jīng)營性房產(chǎn)加大招商引資力度，提高存量房產(chǎn)的出租率，統(tǒng)一運營，從而形成規(guī)范管理和規(guī)模效應(yīng)，對外出售、以物抵債等經(jīng)營權(quán)特許經(jīng)營、市政公共資源有償使用和直接授權(quán)三種，其中特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓使用較為頻繁優(yōu)化分割開發(fā)程序，支持合作開發(fā)；“規(guī)范收購收回收購地塊開展土地市場價格評估，相較企業(yè)土資控股集團(tuán)有限公司亦陸續(xù)公告注銷土地使用權(quán)，雖然上述公司在公告中稱“柳州市財政及柳州市國資委將通過現(xiàn)金資產(chǎn)和實物資產(chǎn)注入的方式增資”，但仍引發(fā)了市場對柳州市城投平臺整體資產(chǎn)發(fā)置業(yè)”）作為資產(chǎn)管理、盤活的承接主體，陸續(xù)向重慶市城市建設(shè)投資（集團(tuán)）有限公司、重慶地方產(chǎn)業(yè)資源，提高經(jīng)營性資產(chǎn)占比，推動“數(shù)據(jù)來源：重慶市人民政府，中誠信國際整理的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目轉(zhuǎn)讓特許經(jīng)營者運營，期限屆滿移交政府”司，實控人為湘陰縣財政局。資金來源方面，農(nóng)發(fā)行湘陰縣支行采用“砂石處置特許經(jīng)營權(quán)模式”將已經(jīng)建成的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目轉(zhuǎn)讓特許經(jīng)營者運營，期限屆滿移本質(zhì)是由國有資本代替政府部門行使經(jīng)營、管理的權(quán)力，以提高資源使用效率轉(zhuǎn)讓手段招標(biāo)等公開競爭方式招標(biāo)、拍賣等公平競爭方式實踐過程中，部分地方政府將本屬于委托運營（O&M）或政府購買服務(wù)的業(yè)務(wù)包裝成特許經(jīng)營項《特許經(jīng)營辦法》要求特許經(jīng)營轉(zhuǎn)讓應(yīng)涉及“地方政府授權(quán)實施機構(gòu)-編制特許經(jīng)營方案-特許經(jīng)營可行性論證-審批特許經(jīng)營方案-通過公開競爭選擇特許經(jīng)營者-簽訂特許協(xié)議（授予特許經(jīng)營權(quán)）?通報》，其中銀川市永寧縣國有企業(yè)以農(nóng)村人飲及農(nóng)業(yè)灌溉特許經(jīng)營權(quán)質(zhì)押融資新政基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理辦法（試行嚴(yán)禁為收益不足的市政基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)違法違規(guī)舉債，規(guī)范領(lǐng)域外部金融資金以及加快市場化轉(zhuǎn)型和突破“335”融資限制，地方政府和城投公司存在做大經(jīng)營權(quán)江蘇平陵電動汽車服務(wù)有限公司競得該特許經(jīng)營權(quán)，其控股股東為江蘇平陵建設(shè)投資集團(tuán)有限公但考慮到優(yōu)質(zhì)上市公司股權(quán)的稀缺性，該種資產(chǎn)盤活的模式難以在地州尤其是區(qū)縣級層面推廣，且上市公司股權(quán)盤活亦存在一定的局限性。以“茅臺化債”為例，2021權(quán)盤活的力度有所減弱，具體原因可能包括：1）減持套現(xiàn)空間存在上限制約，茅臺集團(tuán)和貴州國數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來源：Choice數(shù)據(jù)庫，中誠信整理數(shù)據(jù)來源：Choice數(shù)據(jù)庫，中誠信整理土地、缺乏退出路徑的股權(quán)和基金投資，可考慮通過期；最后，再將已成熟資產(chǎn)盤活所獲得的資金用于反哺培育期和投入期的資產(chǎn)，從而實現(xiàn)“資產(chǎn)-易，以變相虛增財政收入”。但在實踐過程中，部分地方政府和城投公司或因化債壓力和完成上級合規(guī)、新增隱債和估值不合理三方面，其中程序不合規(guī)主要體現(xiàn)為將本屬于委托運營（O&M）或如前文所述，存量資產(chǎn)盤活路徑可大致分為融資型、處置型和重整型三大類品府府廣西欽州北港集團(tuán)通過產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓欽州北2021年廣西北部灣國際港務(wù)集團(tuán)有限公司下屬子公司廣西北權(quán)交易所集團(tuán)，以公開掛牌轉(zhuǎn)讓欽州北港物流有限公司99%股權(quán)的形式轉(zhuǎn)讓廣西欽州港大欖坪作業(yè)區(qū)重發(fā)資產(chǎn)公司折價額6.53億元，成交單價為6.83元/股，較市場收盤價折價9.89%，對手貴陽城投以資產(chǎn)抵質(zhì)押方式向貴州國貴州金控牽頭成立地州存量項目盤活2021年，貴州金控牽頭成立新型工業(yè)化發(fā)展股權(quán)投資基基金、文化旅游產(chǎn)業(yè)投資基金和生態(tài)環(huán)保發(fā)展基金，以解決基層項目落地配套建設(shè)資金困難的問題，如伊犁文旅集團(tuán)整合中新建電力集團(tuán)有限責(zé)任公司通過作價入股的形式整合團(tuán)內(nèi)部電力較為分散，除本團(tuán)本部外，下屬的第七師、第八師的電力資源亦較為突出。在此背景下，兵團(tuán)本部和下屬地師通過作價入股的形式協(xié)調(diào)各方利益，其中兵團(tuán)國資委以新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)電力集團(tuán)有新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)第七師國有資本投資運營集團(tuán)有限公司以其權(quán)、提案權(quán)委托天富集團(tuán)行使，從而中新建電力北京市西城區(qū)新動力金融科技中心改該項目盤活的存量資產(chǎn)為北京動物園服裝批發(fā)市場-四行升級改造，打造成為集合金融科技產(chǎn)業(yè)承載空間、專業(yè)服務(wù)展示平臺、智慧樓宇示范基地和城市交通天津港保稅區(qū)海港更新投資建設(shè)集團(tuán)有限公司作為實施主體，將園區(qū)內(nèi)閑置和生產(chǎn)低效的資產(chǎn)進(jìn)行分批收購、統(tǒng)一規(guī)劃管理，有效提高了盤活存量資產(chǎn)的效率。此外，在盤活過程中，天津港保稅區(qū)城市更新投資建設(shè)集團(tuán)有限廣東省佛山市佛山年，佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園成立后，以低效資產(chǎn)提升價值為主、改擴建相結(jié)合的方式對原舊工廠、舊物業(yè)資產(chǎn)西安經(jīng)發(fā)物業(yè)港股西安經(jīng)發(fā)物業(yè)股份有限公司作為隸屬于西安經(jīng)開區(qū)管委會旗有綜合城市服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)提供商，依托集團(tuán)體系內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目和產(chǎn)業(yè)園區(qū)開展物業(yè)服務(wù)，服務(wù)類型涵蓋教育機構(gòu)、商業(yè)寫字樓、行政辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、住宅、醫(yī)院及環(huán)衛(wèi)、餐飲等多元業(yè)態(tài)。截博愛縣丹東灌區(qū)改造提升（盤活存量進(jìn)行提升改造，包含丹東灌區(qū)改造提升（管理用房修繕、引水渠修復(fù)等）工程；丹東灌區(qū)改造提升（水電站改造）工程，主要包括升壓站改造：主廠房設(shè)備、開關(guān)柜自動化改造、更換監(jiān)控安全設(shè)施等，采取發(fā)展有限公司控股股東為博愛縣投資集團(tuán)有限公司，實租房和保租房特許目運營補貼。哈爾濱市城投潤眾房產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司和哈爾濱房開置業(yè)有限責(zé)任公司均由哈爾濱市城市山東鐵投集團(tuán)通過市場化債轉(zhuǎn)股方式有限公司股權(quán)，并定向用于償還山東鐵投的存量債務(wù)，通過債轉(zhuǎn)股緩解了山東鐵投的債務(wù)壓力和資產(chǎn)負(fù)債率下降；同時，山東鐵投還成功引入科威特投資局13.86億元的戰(zhàn)略投資入國外知名機構(gòu)投資者，引進(jìn)的戰(zhàn)略投資人委派董事及監(jiān)事，對提升濟青高鐵項目運營、結(jié)算及委托運天津醫(yī)藥集團(tuán)混改億元，大額股權(quán)轉(zhuǎn)讓款不僅緩解了天津市的短期債務(wù)壓力，還通過混改實現(xiàn)了天津、上海兩市國有醫(yī)藥藥業(yè)（600329）和天藥股份（600488引入外部投資人為天津醫(yī)藥集團(tuán)中國華融通過“雙LP+雙GP”模式助力天津軌交資產(chǎn)盤活中國長城與上海國盛合作成立國有存），園區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施收益權(quán)、保障性租賃房等國有存量資產(chǎn)，上海國有存量資產(chǎn)盤活投資管理有限公司持股0.02%，其中中國長城作為LP利用自身專業(yè)資源協(xié)助基金底層資產(chǎn)進(jìn)行盤活整合。東方資產(chǎn)公司通過基金形式聯(lián)動萬盛經(jīng)開區(qū)盤活低效資產(chǎn)國東方資產(chǎn)管理股份有限公司、重發(fā)資產(chǎn)公司與當(dāng)?shù)鼗锍钟衅?9.42%股權(quán)，而重慶溱源農(nóng)業(yè)開發(fā)唯一股東為重慶溱州實業(yè)發(fā)展有限公司，實際控制人為重慶市萬盛經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)蘇州資管助力常熟辛莊工業(yè)載體提升深圳市人才安居集團(tuán)2022年8月在深交所發(fā)行的紅土深圳安居REITs是全國首批保障性租賃深圳安居保障性租都交投停車費收益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”，是全國首單以占道停車泊位收費收益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的ABS成都交投停車費收益權(quán)資產(chǎn)支持專項道停車場點收取占道停車費的收益權(quán)及相關(guān)從權(quán)利作為基礎(chǔ)資產(chǎn)。該專項計劃基礎(chǔ)資產(chǎn)系使用者付費的公共設(shè)施服務(wù)收入，雖然回款現(xiàn)金流中間由財政撥付，但由于實行收支兩條線管理，?？顚Ｓ茫s定了園資產(chǎn)支持專項計劃分層發(fā)行，同時原始權(quán)益人余杭城發(fā)通過差額補足、流動性支持等方式提供增信。為吸引海外高層次人才入駐杭州未來科技城，未來科技城管委會對于符合標(biāo)準(zhǔn)入駐未來科技城的企業(yè)和人才給與租賃補助，管委會每年年末安排財政撥款作為公司免租部分的補助，公司將此計入中金-浙江滬杭甬-申嘉湖杭高速公路建信住房租賃基金持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)重發(fā)置業(yè)承接市級公租房配套商業(yè)資管理有限公司作為資產(chǎn)管理、盤活的承接主體，陸續(xù)向地產(chǎn)集團(tuán)有限公司等兄弟單位收購其持有的公租房配套商業(yè)資產(chǎn)，收購資金主要來源于自有資金和外部湘陰縣青草湖水環(huán)境綜合治理項目特實控人為湘陰縣財政局。資金來源方面，農(nóng)發(fā)行湘陰縣支行采用“砂石處置特許經(jīng)營權(quán)模式”對南砂石