建設工程法規(guī)-講述人 吳超37課件講解

建設工程法規(guī)講述人：吳超興9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍導入案例9－3

某年1月,李某與A房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》。同年6月,A房地產(chǎn)公司依約將經(jīng)竣工驗收合格的商品房交付給李某,并于同年7月進行了房屋的初步登記,9月為李某辦理了房屋過戶手續(xù)。同年8月,李某與王某簽訂《購房合同》，在合同中,雙方約定由王某一次性支付給李某全部購房款,李某則將該房屋交付王某使用，在A房地產(chǎn)公司為李某辦理房屋過戶手續(xù)之后7日內(nèi),由李某將商品房過戶給王某。同年10月,王某得知李某已經(jīng)取得了房產(chǎn)證,要求其履行合同義務。而李某認為簽訂《購房合同》時,商品房屬于期房且沒有房產(chǎn)證,故《購房合同》應屬無效而拒絕為王某辦理過戶手續(xù)。王某多次與李某協(xié)商無果,只得起訴至法院,要求其繼續(xù)履行合同。最終法院支持了王某訴訟請求,判令李某限期為王某辦理房屋過戶手續(xù)。導入案例9－3

分析:現(xiàn)房的再轉讓歸屬私法調整,根據(jù)私法意思自治原則,只要買賣雙方所訂立的現(xiàn)房再轉讓合同不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定,就應當認為是合法有效并受法律保護。與現(xiàn)房再轉讓相關的法律法規(guī)的強制性規(guī)定主要有兩個:一個是根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項和《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》第六條第六項的規(guī)定,未依法登記領取權屬證書的,房地產(chǎn)不得轉讓;另一個是原建設部等七部委聯(lián)合發(fā)布的《關于做好穩(wěn)定住房價格的工作意見》第七條的規(guī)定,在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前,房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù);房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的,房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)。導入案例9－3

分析:

本案中,李某與王某簽訂《購房合同》的時間為8月份。A房地產(chǎn)公司已經(jīng)于同年7月辦理了房屋初步登記取得大產(chǎn)權;同時,雙方又在合同中約定,A房地產(chǎn)公司為李某辦理房屋過戶手續(xù)之后7日內(nèi),由李某將商品房過戶給王某,故李某與王某簽訂的《購房合同》并未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定,應當是合法、有效并受法律保護的。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍一、房地產(chǎn)交易概述二、房地產(chǎn)轉讓三、房地產(chǎn)抵押四、商品房銷售五、房屋租賃（補充）六、房地產(chǎn)權屬登記管理9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍一、房地產(chǎn)交易概述（一）房地產(chǎn)交易概念

房產(chǎn)所有權人或地產(chǎn)使用權人通過買賣、贈與或者其他合法方式（作價出資；聯(lián)合開發(fā)；企業(yè)合并、分立、解散；抵債等）將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。

9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍一、房地產(chǎn)交易概述（一）房地產(chǎn)交易概念

●房地產(chǎn)轉讓行為屬于民事法律行為

●轉讓人必須是房屋的所有權人

●客體是房屋所有權和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權

●房地產(chǎn)轉讓是一種要式法律行為（書面合同、登記）9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍(1)權屬不分離的原則(2)房地產(chǎn)價格評估的原則(3)房地產(chǎn)成交價格申報的原則(4)房地產(chǎn)交易行為要式性的原則一、房地產(chǎn)交易概述（一）房地產(chǎn)交易原則房地產(chǎn)交易除應遵守：平等、自愿、等價、有償和誠實信用等基本原則外,還應遵循以下原則:9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍二、房地產(chǎn)轉讓1.房地產(chǎn)轉讓的有效條件1）主體資格合法自然人：完全民事行為能力（贈予除外）法人及其他經(jīng)濟組織：獨立2）客體符合法律要求3）形式要件完備（書面合同、登記領證）9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍二、房地產(chǎn)轉讓2.房地產(chǎn)轉讓中禁止轉讓的情形以出讓方式取得土地使用權的，

不符合本法第39條規(guī)定的條件的；司法機關和行政機關依法裁定、決定

查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；依法收回土地使用權的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的權屬有爭議的；未依法登記領取權屬證書的；禁止轉讓的其他情形。《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：1.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；2.按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。3.轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍二、房地產(chǎn)交轉讓3.房地產(chǎn)轉讓的方式目前我國房地產(chǎn)轉讓的方式主要有三種：買賣除買賣、贈與這兩種典型的房地產(chǎn)轉讓行為之外，房地產(chǎn)權利人還可以采取其他法律允許的方式轉讓其房地產(chǎn)。

如以房地產(chǎn)作價入股與他人組成企業(yè)法人，以土地使用權與他人合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，以房地產(chǎn)抵債等均可能引起房地產(chǎn)權利的轉移。贈與其他合法方式9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍三、房地產(chǎn)抵押

房地產(chǎn)抵押概念：

抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為，債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

抵押登記制度：簽訂抵押合同后30日內(nèi)登記抵押合同書面形式

1.抵押權實現(xiàn)的方式：折價、變賣和拍賣

2.實現(xiàn)的程序：協(xié)商、訴訟（人民法院）房地產(chǎn)抵押合同的訂立房地產(chǎn)抵押登記9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍三、房地產(chǎn)抵押(一)房地產(chǎn)抵押的范圍以依法取得國有土地上的房屋進行抵押的,該房屋占有范圍內(nèi)的國有土地使用權同時抵押;以出讓方式取得國有土地使用權抵押的,應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押;房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時,可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣,但對拍賣新增房屋所得,抵押權人無權優(yōu)先受償。正在建造的建筑物抵押的,應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍三、房地產(chǎn)抵押(一)房地產(chǎn)抵押的范圍下列房地產(chǎn)不得設定抵押:1.權屬有爭議的房地產(chǎn)；2.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；3.列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；4.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；5.被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；6.依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍三、房地產(chǎn)抵押(二)辦理房地產(chǎn)抵押的注意事項1.證件手續(xù)要齊全2.出租的房屋可以抵押,抵押的房屋可以出租3.重復抵押4.超值抵押9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍三、房地產(chǎn)抵押(三)房地產(chǎn)抵押合同登記

城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定,房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi),抵押當事人應當向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記,房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。辦理房地產(chǎn)抵押合同時需要交驗一定的文件。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍(三)房地產(chǎn)抵押合同登記(1)個人辦理房地產(chǎn)抵押合同時需要交驗的文件:①《房屋所有權證》;②《國有土地使用證》;③主合同(借款合同等);④抵押雙方的資格、身份證明;⑤由資質評估機構出具的評估報告;⑥房屋所有人的身份證件;⑦居住用房抵押的,須提交第二住處證明。所有權人已婚的,須提交夫妻雙方同意抵押的文件;共有房屋設立抵押的,須提交共有人的同意書。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍(2)單位辦理房地產(chǎn)抵押合同時需要交驗的文件:①《房屋所有權證》;②《國有土地使用證》;③主合同(借款合同);④抵押雙方的資格、身份證明;⑤由資質評估機構出具的評估報告;⑥單位同意抵押的文件。集體企業(yè)須提交職工(代表)大會通過的同意抵押的文件;有限責任公司,須提交董事會通過的同意抵押的文件;股份有限公司,須提交股東大會通過的同意抵押的文件。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍三、房地產(chǎn)抵押（四）抵押權實現(xiàn)中的問題優(yōu)先購買權的問題 抵押權人處分抵押房地產(chǎn)時，需通知抵押人、共有人、承租人土地上新增房屋的問題 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。重復抵押權的實現(xiàn)問題 同一房地產(chǎn)上設定兩個以上抵押權時，各抵押權人應當按抵押登記的先后順序受償。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍三、房地產(chǎn)抵押

補充：抵押房產(chǎn)實現(xiàn)（償付）順序1）支付處分抵押房地產(chǎn)費用2）扣除抵押房地產(chǎn)應繳納的稅款3）償還本金、利息和違約金4）賠償損失的5）余款返還給抵押人9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍補充：房地產(chǎn)抵押中的特殊問題抵押人將已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人應對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。1）抵押與租賃的關系先出租后抵押（抵押不破租賃）先抵押后出租9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍

補充：禁止抵押或限制抵押的財產(chǎn)1)土地所有權不得抵押;地上沒有建筑物、構筑物或在建工程的，純粹以劃撥方式取得的土地使用權不得進行抵押;鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，不得抵押，但是已經(jīng)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權除外。3)權屬有爭議的房地產(chǎn)和被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)，不得抵押。4)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)不得進行抵押。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍

補充：禁止抵押或限制抵押的財產(chǎn)5)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物不得抵押。6)已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押。7)以享有國家優(yōu)惠政策購買獲得的房地產(chǎn)不能全額抵押，其抵押額以房地產(chǎn)權利人可以處分和收益的份額比例為限。8)違章建筑物或臨時建筑物不能用于抵押。9)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。案例：9－2

2013年4月12日,呂某取得涉案房屋的房地產(chǎn)證。2013年4月24日,涉案房屋抵押給第三人中國工商銀行深圳某支行。2015年3月28日,被告呂某與原告周某簽訂一份《房地產(chǎn)買賣合同》,約定呂某將涉案房屋出售給周某,轉讓成交價為179.5萬元。合同簽訂后,周某按合同約定于當日向賣方支付定金3.5萬元,并由呂某出具相應的“收款收據(jù)”;買賣雙方共同向中國工商銀行深圳某支行辦理二手房交易資金監(jiān)管手續(xù),并且買方于2015年4月24日、28日分兩筆將51萬元資金存入中國工商銀行二手房資金監(jiān)管賬戶。之后,由于被告呂某（賣方）拒絕提供收款賬戶,單方撤銷擔保公司贖樓授權,原告周某（買方）向法院提起訴訟,要求被告繼續(xù)履行合同。請問：被告房屋上設定的抵押權負擔是否構成繼續(xù)履行的障礙，當如何協(xié)調處理？案例：9－2

分析：根據(jù)《民法典》第406條規(guī)定,抵押期間,抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的,按照其約定。抵押人轉讓抵押財產(chǎn)的,應當及時通知抵押權人。抵押財產(chǎn)轉讓的,抵押權不受影響。抵押權人能夠證明抵押財產(chǎn)轉讓可能損害抵押權的,可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。由此可見，本案涉案房屋雖然設立了抵押但并不影響轉讓，但應通知第三人中國工商銀行深圳某支行，抵押權人可要求另行提供抵押物，也可從該房屋轉讓價款中優(yōu)先受償。需要注意的是，抵押權并不因房屋的轉讓受，買方一定謹防應注意由此帶來的風險。我們在購房時，一定要查清房屋是否設立了抵押，如有，最好在交易前三方達成協(xié)議，妥善出處理，清除風險隱患。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍四、商品房銷售

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或部分價款的行為。預售客體的特殊性：正在建設中9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍四、商品房銷售1.商品房預售條件《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定：(1)交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，土地使用權未經(jīng)抵押。(2)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。(3)開發(fā)商投入開發(fā)建設的資金應達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付時間。(4)已經(jīng)同金融機構簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議。(5)已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明；向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批準文件。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍四、商品房銷售2.商品房預售合同1）商品房預售合同的主要內(nèi)容 合同雙方當事人的基本情況 房屋的基本情況 房屋價格 房屋價款的支付方式

（≤40%、60%、95%、100%）附屬設施 物業(yè)管理 違約責任 合同糾紛的處理方式 合同的文本、生效條件2）商品房預售合同登記與預售合同效力的關系

登記不再是預售合同生效的要件3）預售合同必須經(jīng)國家公證機關的公證9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍四、商品房銷售3.商品房預售程序1）訂立預售合同2）預售合同登記備案（簽約之日起30日內(nèi)）3）預售款的收?。ǜ鶕?jù)進度，或依約定）4）辦理預售商品房過戶手續(xù)交付使用起90日內(nèi)，承購人應持有關憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)并領證。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍四、商品房銷售4.辦理商品房預售申請應當提交的材料商品房預售實行許可制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預售許可,應當提交下列證件(復印件)及資料:(1)商品房預售許可申請表;(2)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質證書;(3)土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證;(4)投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;(5)工程施工合同及關于施工進度的說明;(6)商品房預售方案(預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容,并應當附預售商品房分層平面圖)。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍補充：商品房預售糾紛中常見類型1）預售方主體資格不合法“五證”的檢查缺失《國有土地使用權證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未按照本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售，補辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處已收取預付款1％以下罰款?！彼痉ń忉屢?guī)定“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！闭n堂練習張某于2005年5月12日購買了某房地產(chǎn)公司位于西安某小區(qū)3號樓的一套面積為158m2的商品房。雙方約定：張某一次性支付購房款50.68萬元，某房地產(chǎn)公司于2006年5月12日交房。由于張某早有買房的打算，所以學習了不少有關房地產(chǎn)買賣的知識，在簽約的當天，特別提出要看一下“商品房預售許可證”，售樓小姐一邊表揚張某知識淵博，一邊指著墻上掛著的預售許可證。由于張某以前也沒有見過預售許可證，加上售樓小姐的熱情和誠懇，他粗粗看了一眼便放心的簽了合同、交付款項。然而，意想不到的是，張某住進此房屋近一年，仍未拿到房產(chǎn)證。后來才得知，當時售樓小姐指給自己看的商品房預售許可證是屬于4號樓而不是3號樓的。為此，2007年8月10日，張某將該房地產(chǎn)公司訴至法院，請求認定雙方所簽訂的合同無效，房地產(chǎn)公司返還購房款，并賠償其各項損失共計46520元。 法院在審理中查明，房地產(chǎn)公司在2007年8月1日取得了3號樓的預售許可證。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍補充：商品房預售糾紛中常見類型（2）廣告許諾糾紛廣告和宣傳資料的效力：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請?？梢暈橐s。出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人如有違反的，應當承擔違約責任注意提供證據(jù)，

最好載入合同處理方法一般性違約：

修理、更換、繼續(xù)履行等實質性違約：

解除合同、賠償損失等課堂練習2004年9月，張老師駕車回家，遇到堵車，期間，有人從車窗外塞進了一張設計精美的樓書廣告。廣告稱某房地產(chǎn)公司為感謝父老鄉(xiāng)親多年的支持，最近推出特惠商品房，尤其對于教師購房價格優(yōu)惠5％。而且該樓盤“依山傍水，風景優(yōu)美，價格實惠，終生受益”。張老師當時正盤算著在這樣的樓盤中買一套住房，于是開車直奔售房部，在聽過售樓人員的介紹后與開發(fā)商簽訂了商品房預售合同，交付定金2萬元，由開發(fā)商擔保辦理按揭，約定交房日期為2005年9月10日。開發(fā)商如期交了房，問題是所謂的“依山傍水”，只是樓前一個占地約3m2的假山和一潭死水。張老師一氣之下，于2005年9月15日將開發(fā)商告上法庭，要求退房及雙倍返還定金。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍補充：商品房預售糾紛中常見類型（3）欺詐行為與惡意違約行為

對欺詐與惡意違約的懲罰 因三種情況（故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實。）而導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以申請返還已付購房款及利息、賠償損失。《消費者權益保護法》出賣人承擔三倍賠償？ **一房多賣（抵押）：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，或者未告知買受人又將該房屋抵押給第三人而導致商品房買賣合同的目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同返還已付購房款及利息、賠償損失。**課堂練習2005年2月22日，任某與上海某房地產(chǎn)公司簽訂了房屋預售合同，新房總價11.6萬元，當天付清全部房款，開發(fā)商也當場把新房鑰匙交給了任某。但任某兩天后又去新房時，手中的鑰匙怎么也打不開房門，原來門鎖已被換掉了。她馬上去找開發(fā)商，可公司已人去樓空。原來早在2004年8月11日，該公司因資金無法歸還，法院已將這些新房抵押給債主公司。還有一位購房者田某的經(jīng)歷也與她相似，田某于23日同開發(fā)商簽訂預售合同，價款12.5萬，他當天支付首款9萬元，取得新房鑰匙，但第二天也發(fā)現(xiàn)門鎖被換。于是任某和田某一起將開發(fā)商告上法庭，要求退還任某購房款11.6萬元并賠償損失11.6萬元，退還田某購房款9萬元并賠償損失9萬元。課堂練習2002年9月15日，施某看中了北京某房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于清河縣的一套165m2的商品住宅，第二天就和開發(fā)商簽約并交付全部款項，合同約定2003年2月15日交付使用。盡管2003年5月10日施某才接到入住通知書，但他并沒有追究，然而出乎意料的是，當他準備辦理入住和產(chǎn)權手續(xù)時，卻被告知其所購的房屋已被王某先期占用。房地產(chǎn)公司解釋說，王某其實早在施某之前就已經(jīng)購買了此房，但由于工作人員的疏忽才導致重賣現(xiàn)象的發(fā)生。在一番道歉之后，房地產(chǎn)公司提出施某可在樓盤未售出的房屋中任選一套，且價格方面可給予優(yōu)惠，但施某考慮到原先購買的房屋位置景觀好，不同意換房。于是房地產(chǎn)公司答應給施某一定的補償費，在這期間，施某從房地產(chǎn)管理部門了解到：王某是于2003年2月10日才與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同的，而房價比自己的購買是超出500元/m2。在雙方多次協(xié)商未果的情況下，2003年7月10日，施某訴至法院，要求確認王某與房地產(chǎn)公司所簽合同無效，并請求開發(fā)商繼續(xù)履行雙方的購房合同，交付所購房屋。【后續(xù)】課堂練習

法院查明：王某于2003年2月10日買房時，正好看中了施某購買的這套房子，當售樓人員告訴他此房已售出后，王某便提出愿意出高價購買。房地產(chǎn)公司和王某達成一致協(xié)議，并和王某私下虛假補簽一份商品房預售合同，將合同上的簽約日期提前到2002年7月18日。第51條：無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。第52條：有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。處理思路：前買受人可以請求法院確認因惡意串通而訂立的合同無效（《合同法》51.52）存在問題：證據(jù)支持9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍補充：商品房預售糾紛中常見類型（4）房屋交付與風險轉移1）房屋交付：對房屋轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人有約定的除外。2）風險轉移：房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔。3）延期交接：買受人接到書面交房通知書后，無正當理由拒絕接受的，可視為房屋已經(jīng)交付使用。課堂練習2002年12月，山西陳女士與某開發(fā)商簽訂了商品房預售合同，約定：陳女士購買某項目的商品房一套，面積235m2，總價69.56萬元，開發(fā)商應于2003年5月15日將驗收合格的房屋交付，陳女士在接房時一次性支付放款。

2003年5月15日，開發(fā)商書面通知陳女士辦理交房手續(xù)。而此時陳女士在香港出差，直到5月20日才回來辦理交房手續(xù)。然而意向不到的是，就在5月19日，鄰居在裝修住房時著了火，大火蔓延致使陳女士所購房屋的陽臺、主臥等不同程度的毀損。于是陳女士拒絕接受該房屋，而開發(fā)商認為自己按照合同約定發(fā)出交房通知書，之所以沒有交房是因為陳女士自己原因所致，房產(chǎn)商對此房屋視為交付，由此產(chǎn)生的毀損、滅失風險應該由陳女士自己承擔。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍4.商品房預售糾紛中常見類型（5）房屋質量糾紛1）主體結構部分：主體結構質量不合格的不能交付使用，或交付使用后，房屋主體結構經(jīng)檢驗不合格的，買受人可以請求解除合同和賠償損失；2）質量問題：因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同和賠償損失。在保修期內(nèi)的一般問題：開發(fā)商予以維修保修期的一般規(guī)定：地基基礎工程和主體結構工程：設計年限屋面防水、有防水要求的衛(wèi)生間、廚房和外墻墻面的防潮層：5年供熱供冷系統(tǒng)：兩個采暖期、供冷期電器管線、給排水管道、設備安裝：2年裝修工程：2年9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)，按合同約定的價格據(jù)實結算；面積誤差比絕對值超過3％的，買受人：A.可以請求解除合同、返還已付購房款及利息。B.如果買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)部分的價款由買受人按約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價由出賣人承擔，所有權歸買受人。（消費者占便宜）C.實際面積小于約定合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。4.商品房預售糾紛中常見類型（6）面積糾紛課堂練習內(nèi)蒙古張某于2007年在當?shù)刭徺I某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房一套，雙方簽訂了購房合同。合同約定：該房建筑面積164.82m2，其中套內(nèi)建筑面積為148.73m2，公攤部分面積為16.09m2，套內(nèi)面積單價為2610元，總價為38.8萬元。合同簽訂后，張某按約定先后付款38萬元，但總覺得面積不對，就停止支付余款。該房地產(chǎn)公司于是將張某告上法庭，要求其給付余款并承擔違約責任。 庭審中，張某提出反訴，認為該房地產(chǎn)公司出售的房屋面積明顯少于合同約定的面積，存在欺詐行為，請求法院判令房地產(chǎn)公司賠償損失。 后經(jīng)委托有關鑒定機構鑒定，該房屋實際套內(nèi)建筑面積為118.31m2，比合同約定的面積少了30.42m2，9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍1）延期交房的認定 沒有按照合同約定的時間交付房屋，或在交付房屋時，房屋沒有達到合同約定的交付條件的，可認定為延期交房。（非因不可抗力）2）延期交房與遲延付款的法律后果違約金 沒有約定或約定不明：延期交房的，按照同地段同類房屋租金標準確定；遲延付款的，按照未付購房款總額，參照逾期貸款利息的標準確定。是否可以解除合同 合用有約定的，按約定處理. 沒有約定或約定不明：守約方經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，可以在3個月內(nèi)請求解除；沒有催告的，在解除權發(fā)生后一年內(nèi)請求解除。4.商品房預售糾紛中常見類型（7）延期交房與遲延付款課堂練習長春趙某與某開發(fā)商與2002年9月12日簽訂了一份預購合同，合同中雙方約定：開發(fā)商于2002年12月30日交房，趙某應在辦妥入住手續(xù)當日將未付尾款交齊?？稍谠ń环咳?，開發(fā)商通知趙某交房時間要延遲到2003年2月20日，并要求趙某依照合同交付尾款。由于開發(fā)商延期交房，2002年12月30日，趙某并沒有辦理入住手續(xù)，也就沒有交付尾款。2003年2月20日，趙某不僅沒有等來開發(fā)商交付的新房鑰匙，反而收到開發(fā)商訴趙某未交尾款、構成違約的起訴狀。于是，趙某提出反訴，以開發(fā)商違約在先，請求駁回起訴。同時，以開發(fā)商延期交房為由，請求解除合同，并要求開發(fā)商承擔違約責任。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍補充：商品房預售糾紛中常見類型（8）預售合同的解除出現(xiàn)以下情況時，可以單方面提出解除合同，并要求過錯人賠償損失。1）主體質量不合格；2）因質量問題嚴重影響居?。?）面積差異超過3％且另無約定；4）經(jīng)催告后3個月仍未履行義務；5）未經(jīng)催告的經(jīng)過1年未履行義務；6）超過應辦理產(chǎn)權過戶登記的期限1年，因出賣人的原因導致無法辦理房屋所有權登記的。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍四、商品房銷售(二)商品房現(xiàn)售

商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),將竣工驗收合格的商品房出售給承購人,承購人支付房價款的行為。1.商品房現(xiàn)售的條件2.商品房現(xiàn)售的備案與有關要求3.商品房銷售廣告與合同9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍四、商品房銷售(二)商品房現(xiàn)售1.商品房現(xiàn)售的條件《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定,商品房現(xiàn)售應當符合以下條件:(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書;(2)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件;(3)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(4)已通過竣工驗收;(5)拆遷安置已經(jīng)落實;(6)供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備交付使用條件,其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍四、商品房銷售(二)商品房現(xiàn)售

2.商品房現(xiàn)售的備案與有關要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前,將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍四、商品房銷售(二)商品房現(xiàn)售

3.商品房銷售廣告與合同

1）商品房銷售廣告房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告,應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關規(guī)定,廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項,當事人應當在商品房買賣合同中約定。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍(二)商品房現(xiàn)售

3.商品房銷售廣告與合同(1)當事人名稱或者姓名和住所;(2)商品房的基本狀況;(3)商品房的銷售方式;(4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;(5)交付使用條件及日期;(6)裝飾、設備標準承諾;

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》。商品房買賣合同應當明確以下主要內(nèi)容:(7)供水、供電、供熱、燃氣、通信、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;(8)公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬;(9)面積差異的處理方式;(10)辦理產(chǎn)權登記有關事宜;(11)解決爭議的方法;(12)違約責任;(13)雙方約定的其他事項。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍四、商品房銷售

(三)商品房計價方式與套型、面積變更的處理1.計價依據(jù)：

商品房銷售可以按套(單元)計價,也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。（1）按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的,商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。（2）按建筑面積計價的,當事人應當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積,并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍

(三)商品房計價方式與套型、面積變更的處理2.商品房銷售后,變更結構、戶型、空間尺寸、朝向的規(guī)定經(jīng)過規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的,

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作出書面答復的,視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房屋價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的,買受人有權退房;買受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍四、商品房銷售

(四)商品房交付與保修1.交付文件銷售商品住宅時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》,向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。2.按期交付《商品房銷售管理辦法》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因,需延期交付的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人3.質量責任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的,應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致;未作說明的,實際交付的商品房應當與樣板房的質量一致。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍四、商品房銷售

(四)商品房交付與保修4.保修責任當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的,保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務,并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前,按項目委托具有房地產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪,測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍5.房屋權屬登記的資料報送及協(xié)助辦證

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi),將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。四、商品房銷售

(四)商品房交付與保修6.商品房交付使用后,買受人認為主體結構質量不合格的,可以依照有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核驗。經(jīng)核驗確屬主體結構質量不合格的,買受人有權退房,給買受人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍

不符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。

符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前,向買受人收取預訂款性質費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應該當作房價款;

當事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用;

當事人之間另有約定的,從其約定。四、商品房銷售

(四)

小結：9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍六、房地產(chǎn)權屬登記管理

《城市房地產(chǎn)管理法》：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。房地產(chǎn)的權屬是指房屋所有權、土地使用權以及其他權利,如抵押權、典權等。房地產(chǎn)權屬登記是國家確認房地產(chǎn)產(chǎn)權歸屬的法定程序,經(jīng)過登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權,受國家法律的保護,任何單位和個人不得侵權。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍六、房地產(chǎn)權屬登記管理

(一)土地權屬登記制度

我國土地歸屬權屬登記只有兩種,即：

集體土地所有權登記；

國有土地使用權登記。房地產(chǎn)土地權屬登記僅涉及國有土地使用權登記，具體包括四種：初始登記轉移登記變更登記注銷登記9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍六、房地產(chǎn)權屬登記管理土地權屬登記步驟如下：1.登記申請：土地所有人或使用人在發(fā)生應當?shù)怯浀姆墒聦崟r,應當向縣級以上人民政府土地行政主管部門提出登記申請,并提交土地權利證明文件。2.產(chǎn)權審查：登記機關對申請人提交的各種文件進行審查,實地勘驗測量土地,核對土地的位置、種類和面積等,并征詢產(chǎn)權異議。3.頒發(fā)土地權屬證明：登記機關對證件齊全、手續(xù)完備、產(chǎn)權的取得符合法律和政策、土地狀況清楚并與證件記載一致的申請人,發(fā)給土地使用權證。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍六、房地產(chǎn)權屬登記管理

(二)房屋權屬登記制度房屋權屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由所有權產(chǎn)生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記,并依法確認房屋產(chǎn)權歸屬關系的行為。1.受理登記申請2.權屬審核3.公告4.核準登記5.權屬證書的制作與頒發(fā)9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍

(二)房屋權屬登記制度1.受理登記申請

（1）自行申請：房屋所有權登記申請必須由房屋所有權人提出,房屋他項權利登記應由房屋所有人和他項權利人共同申請。申請人申請權屬時應如實填寫登記申請表。

（2）委托代理申請登記的,應收取委托書并查驗代理人的身份證件。不能由其他人持申請人的身份證件申請登記。

（3）受理。工作人員在查驗各類證件、證明和申請表、墻界表各欄目內(nèi)容后,接受申請人的登記申請,并按收取的各類書證,向申請人出具收件收據(jù)。房屋產(chǎn)權初始登記需提交的證件有：申請人身份證或營業(yè)執(zhí)照副本或組織機構代碼證、購房合同、購房發(fā)票、房屋權屬登記申請書、商品房初始登記證房屋平面圖、房產(chǎn)契稅完稅憑證、契稅減免審批表

登記機關自受理登記申請之日起7日內(nèi)應當決定是否予以登記,對暫緩登記、不予登記的,應當書面通知權利人(申請人)。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍2.權屬審核

權屬審核主要是審核查閱產(chǎn)籍資料、申請人提交的各種證件,核實房屋現(xiàn)狀即權屬來源等。權屬審核一般采用“三審定案”(初審、復審和審批)的方法。

隨著我國權屬登記制度的日益完善,對一部分房屋權屬的確定,可以視情況采用更為簡捷的方法。如已經(jīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請備案登記的房屋,房屋及其分層分戶的狀況已十分明確,權屬轉移手續(xù)也較為規(guī)范,則可以采用初審和審批的方法,省去復審過程。對于商品房甚至可以采用直接登記當即發(fā)證的方法,收件后隨即審批并打印權屬證書。

(二)房屋權屬登記制度9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍六、房地產(chǎn)權屬登記管理

(二)房屋權屬登記制度3.公告（非必經(jīng)程序）公告是對可能有產(chǎn)權異議的申請,采用布告、報紙等形式公開征詢異議,以便確認產(chǎn)權。

公告并不是房屋權屬登記的必經(jīng)程序,登記機關認為有必要時才進行公告。但房屋權屬證書遺失的,權利人應當及時登報聲明作廢,并向登記機關申請補發(fā),登記機關應當做出補發(fā)公告,經(jīng)6個月無異議的方可予以補發(fā)房屋權屬證書。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍六、房地產(chǎn)權屬登記管理

(二)房屋權屬登記制度4.核準登記

經(jīng)初審、復審、公告后的登記件,應進行終審,經(jīng)終審批準后,該項登記即告成立,終審批準日即核準登記日。終審一般由直接負責權屬登記工作的機構指定專人進行。終審是最后的審查,對有疑問的內(nèi)容,終審人員應及時向有關人員指出;對復雜的問題,也可采用會審的辦法,以確保確權無誤。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍5.權屬證書的制作與頒發(fā)

經(jīng)終審核準登記的權利,可以制作權屬證書。

填寫房屋權屬證書應當按住房和城鄉(xiāng)建設部關于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權屬證書的通知的規(guī)定來填寫。使用計算機繕證或手工繕證的,在繕證后都要由專人進行核對：填寫項目是否完整、準確,附圖與登記是否一致,房屋權屬證書附圖中是否按要求：注明施測的房產(chǎn)測繪單位名稱,房屋套內(nèi)建筑面積、房屋分攤的共有建筑面積,附圖上的尺寸是否標注清楚、準確,相關的房屋所有權證、房屋他項權證和共有權證的記載是否完全一致。核對人員要在審批表核對人欄內(nèi)簽字以示負責。核對無誤的權屬證書就可編造清冊,并在權屬證書上加蓋填發(fā)單位印章。向權利人核發(fā)權屬證書是權屬登記程序的最后一項。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍補充：登記機構第10條不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理第12條登記機構應當履行下列職責：

（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；

（二）就有關登記事項詢問申請人；

（三）如實、及時登記有關事項；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。行政賠償：因登記錯誤給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍六、房地產(chǎn)權屬登記管理補充：登記程序登記申請-權屬審核-公告-核準登記、發(fā)證1）登記申請：填申請書，提交有關證件資料

主體：所有權人（共同人）2）審核：審閱資料、證件，實地核實3）公告：非必經(jīng)程序

異議產(chǎn)權

證書補發(fā)

4）核準登記、頒發(fā)房屋權屬證書必須公告9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍六、房地產(chǎn)權屬登記管理補充：更正登記和異議記(第19條)權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記更正登記:不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

異議登記:（書面提出，附證據(jù)）不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。行政賠償：異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍六、房地產(chǎn)權屬登記管理補充：更正登記和異議記(第19條)異議的效力：異議提出后，中止登記程序，直至異議排除排除異議方式：其一：協(xié)商、調解、仲裁、訴訟其二：申請人推翻異議9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍六、房地產(chǎn)權屬登記管理補充：預售登記（預售商品房登記）登記具有公示性登記買受人取得優(yōu)先購買權期房登記與現(xiàn)房登記沖突，期房登記為準防止“一房多賣”9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍六、房地產(chǎn)權屬登記管理補充：登記的效力和合同的效力第15條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。登記無用？

——當然不是，不登記不得對抗第三人9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權產(chǎn)籍六、房地產(chǎn)權屬登記管理小結：房地產(chǎn)權屬登記管理（1）房地產(chǎn)權屬登記的范圍

房屋所有權土地使用有權他項權利（2）房地產(chǎn)權屬登記的種類

總登記初始登記(土地使用有權房屋所有權)轉移登記（提交：權屬證書、合約、證明）變更登記（實際變化狀況與登記內(nèi)容一致）他項權利登記（不登記不能對抗第三人）注銷登記（3）房地產(chǎn)權屬登記的要件、程序及發(fā)證1）要件主體（所有權人、共有人、相關權利人）有明確具體的申請請求產(chǎn)權來源合法屬于受理范圍2）登記程序填表、檢驗證件；勘丈繪圖；產(chǎn)權審查和確認；繪制房地產(chǎn)權屬證書；發(fā)證課堂練習1.房屋權屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對()進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權歸屬關系的行為。

A：房屋所有權 B：抵押權等房屋他項權利

C：土地所有權 D：土地使用權2.()是權屬登記管理的根本目的和出發(fā)點。A：保護房地產(chǎn)權利人的合法權益B：收取登記費

C：行使房管權力D：保護房管部門的合法權益課堂練習3.房地產(chǎn)權屬登記管理的任務包括()A：做好房地產(chǎn)登記發(fā)證工作 B：做好房地產(chǎn)測繪工作C：做好房地產(chǎn)