房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法分類模擬題39-真題(含答案與解析)-交互

房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法分類模擬題39(總分66.5,做題時(shí)間150分鐘)一、單項(xiàng)選擇題1.

收益法求得的價(jià)值趨向于______，比較法求得的價(jià)值趨向______。A.成交價(jià)格，理論價(jià)格B.成交價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格C.理論價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格D.市場(chǎng)價(jià)格，理論價(jià)格

A

B

C

D

分值:2答案:C2.

某宗土地總面積為1000m2，容積率為2.8，土地單價(jià)為3500元/m2，若將容積率提高到4，樓面地價(jià)不變，則理論上補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為_(kāi)_____萬(wàn)元。********

A

B

C

D

分值:1答案:B3.

在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是______。A.自物權(quán)B.地役權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)

A

B

C

D

分值:1答案:B4.

當(dāng)新房地產(chǎn)的價(jià)值減去將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)小于現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，應(yīng)以______為前提進(jìn)行估價(jià)。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.改變用途D.重新開(kāi)發(fā)

A

B

C

D

分值:2答案:A5.

在長(zhǎng)期趨勢(shì)法中，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí)，可以采用______進(jìn)行預(yù)測(cè)。A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.指數(shù)修勻法

A

B

C

D

分值:1答案:C本題涉及的考點(diǎn)是平均發(fā)展速度法。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí)，可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)。6.

某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過(guò)預(yù)測(cè)，未來(lái)3年的年凈收益分別為25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、23萬(wàn)元，以后穩(wěn)定在每年25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于______萬(wàn)元。********

A

B

C

D

分值:1答案:A該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于

7.

未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜出租或營(yíng)業(yè)的，其價(jià)值適用______評(píng)估。A.收益法B.成本法C.比較法D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法

A

B

C

D

分值:2.5答案:A8.

房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評(píng)估出的價(jià)值屬于______。A.市場(chǎng)價(jià)值B.清算價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值D.投資價(jià)值

A

B

C

D

分值:2答案:D本題考核的是投資價(jià)值。投資價(jià)值一詞有兩種含義：一是值得投資，如人們?cè)跒槟硞€(gè)項(xiàng)目或商品、資產(chǎn)等做銷售宣傳時(shí)，經(jīng)常稱其具有投資價(jià)值；二是從某個(gè)特定的投資者(如某個(gè)購(gòu)買者)的角度來(lái)衡量的價(jià)值。9.

價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的估價(jià)，下列日期中不應(yīng)選為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的是______。A.估價(jià)作業(yè)期間的某日B.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某日C.估價(jià)報(bào)告出具日期D.估價(jià)報(bào)告出具后的某日

A

B

C

D

分值:1答案:D10.

下列關(guān)于收益法求取凈收益的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是______。A.凈收益包括有形收益和無(wú)形收益B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)C.通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)D.應(yīng)同時(shí)給出較樂(lè)觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值

A

B

C

D

分值:1答案:B運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中包含設(shè)備折舊費(fèi)，但是不包含房地產(chǎn)折舊。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過(guò)程中要不斷更新，也就是重置提拔款，作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用消耗了。11.

關(guān)于確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值的先后次序的說(shuō)法，正確的是______。A.確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在先，得出評(píng)估價(jià)值在后B.得出評(píng)估價(jià)值在先，確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在后C.確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值應(yīng)同時(shí)進(jìn)行D.確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值沒(méi)有先后關(guān)系，誰(shuí)先誰(shuí)后都可以

A

B

C

D

分值:2答案:A本題考核的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則并不是把評(píng)估價(jià)值說(shuō)成是某個(gè)時(shí)間的價(jià)值就算遵循了，更本質(zhì)的是確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)在先，得出評(píng)估價(jià)值應(yīng)在后，而不是有了“評(píng)估價(jià)值”之后，再把它定義為某個(gè)時(shí)間的價(jià)值。12.

一套商品住宅總價(jià)為30萬(wàn)元，首期支付10萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每半年支付10萬(wàn)元，則該住宅的實(shí)際總價(jià)為_(kāi)_____萬(wàn)元(假定年折現(xiàn)率為5%)。********

A

B

C

D

分值:2答案:C10萬(wàn)元+10萬(wàn)元/(1+5%)0.5+10萬(wàn)元/(1+5%)=29.28萬(wàn)元。13.

評(píng)估某底層商鋪的價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格)，在求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是______。**、0.4、0.2**、0.4、0.3**、0.2、0.4**、0.3、0.3

A

B

C

D

分值:2答案:A本題考核的是房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)的合理權(quán)重。甲、乙實(shí)例與估價(jià)對(duì)象最相似(均為底層商鋪)，故取較高的權(quán)重。14.

某套住宅的月有效毛收入為3000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預(yù)計(jì)重新裝修等費(fèi)用為50000元，在裝修期3個(gè)月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個(gè)月方可使用。若月報(bào)酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為_(kāi)_____元。********

A

B

C

D

分值:2答案:C本題考核的是房地產(chǎn)損害的求解。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為開(kāi)始裝修之時(shí)。

(1)裝修期間及裝修完成后放置3個(gè)月的租金損失=(3000-3000×10%)元/0.5%×[1-1/(1+0.5%)6]=15920.24元。

(2)裝修費(fèi)用=50000元/(1+0.5%)1.5=49627.33元。

該住宅因被水淹造成的損失=(1)+(2)=(15920.24+49627.33)元=65547.57元。15.

在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競(jìng)買人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)，一般是評(píng)估______。A.掛牌底價(jià)B.正常市場(chǎng)價(jià)格C.競(jìng)買人可承受的最高價(jià)D.最可能的成交價(jià)

A

B

C

D

分值:1答案:C競(jìng)買人可承受的最高價(jià)，在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競(jìng)買人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的價(jià)。二、多項(xiàng)選擇題1.

評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)方法的選用主要取決于______。A.估價(jià)對(duì)象B.估價(jià)師對(duì)估價(jià)方法的熟悉程度C.委托人D.估價(jià)機(jī)構(gòu)資料庫(kù)中可用資料情況E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況

A

B

C

D

E

分值:2答案:A,D,E2.

最高最佳使用是指估價(jià)對(duì)象的使用必須滿足______。A.法律上允許B.價(jià)值最大化C.技術(shù)上可能D.經(jīng)濟(jì)上可行E.委托人認(rèn)可

A

B

C

D

E

分值:2答案:A,B,C,D3.

估價(jià)委托合同的內(nèi)容一般包括______。A.委托人的名稱或者姓名和資產(chǎn)狀況B.估價(jià)費(fèi)用及收取方式C.解決爭(zhēng)議的方法D.估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱和住所E.交付估價(jià)報(bào)告的類型、交付方式等

A

B

C

D

E

分值:2答案:B,C,D,E4.

成本法中的投資利息的計(jì)算基數(shù)包括______。A.土地取得成本B.建設(shè)成本C.管理費(fèi)用D.銷售費(fèi)用E.銷售稅費(fèi)

A

B

C

D

E

分值:2答案:A,B,C,D5.

形成房地產(chǎn)供給的條件有______。A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者愿意供給B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者有能力供給C.理性且自私的經(jīng)濟(jì)行為D.適當(dāng)期間的完成交易E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者都具有安全信息

A

B

C

D

E

分值:2答案:A,B6.

以下房地產(chǎn)價(jià)格中，屬于評(píng)估價(jià)值的有______。A.基準(zhǔn)地價(jià)B.市場(chǎng)交易價(jià)C.標(biāo)定地價(jià)D.房屋的重置價(jià)格E.市場(chǎng)成交價(jià)

A

B

C

D

E

分值:2答案:A,C,D7.

下列關(guān)于評(píng)估價(jià)值的說(shuō)法，正確的是______。A.評(píng)估價(jià)值可根據(jù)采用的估價(jià)方法的不同分為比較價(jià)值、收益價(jià)值、投資價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值B.評(píng)估價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象經(jīng)適當(dāng)營(yíng)銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額C.房地產(chǎn)市場(chǎng)較成熟且處于正常狀況時(shí)，比較價(jià)值、收益價(jià)值和成本價(jià)值應(yīng)基本一致D.但在為交易服務(wù)的估價(jià)中，評(píng)估價(jià)值就是實(shí)際成交價(jià)格E.同一宗房地產(chǎn)，不同的估價(jià)師評(píng)估出的價(jià)值往往不同

A

B

C

D

E

分值:2答案:C,EA項(xiàng)評(píng)估價(jià)值可根據(jù)采用的估價(jià)方法的不同而有不同稱呼，如把比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算出的價(jià)值或價(jià)格，分別簡(jiǎn)稱為比較價(jià)值、收益價(jià)值、成本價(jià)值、開(kāi)發(fā)價(jià)值。B項(xiàng)評(píng)估價(jià)值是指通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格，即它實(shí)質(zhì)上是對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的一個(gè)估計(jì)值。C項(xiàng)當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較成熟且處于正常狀況時(shí)，比較價(jià)值、收益價(jià)值和成本價(jià)值應(yīng)基本一致。而在房地產(chǎn)價(jià)格有泡沫的情況下，比較價(jià)值會(huì)大大高于收益價(jià)值和成本價(jià)值。D項(xiàng)中評(píng)估價(jià)值雖然不是實(shí)際成交價(jià)格，但在為交易服務(wù)的估價(jià)中，評(píng)估價(jià)值與成交價(jià)格有著密切關(guān)系。由于房地產(chǎn)交易通常需要專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)為交易當(dāng)事人確定要價(jià)或出價(jià)提供參考依據(jù)，或者為交易雙方提供議價(jià)基礎(chǔ)，所以評(píng)估價(jià)值往往會(huì)成為成交價(jià)格。E項(xiàng)由于不同的估價(jià)師的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)道德等的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價(jià)師評(píng)估出的價(jià)值往往不同。8.

房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件有______。A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.波動(dòng)性E.不可移動(dòng)性

A

B

C

D

E

分值:2答案:A,B,C9.

根據(jù)所對(duì)應(yīng)的不同種類的年收益，收益乘數(shù)具體有______。A.毛租金乘數(shù)B.凈租金乘數(shù)C.潛在毛收入乘數(shù)D.有效毛收入乘數(shù)E.凈收益乘數(shù)

A

B

C

D

E

分值:2答案:A,C,D,E10.

在通常情況下，采用______方式出讓的地價(jià)最高。A.招標(biāo)B.協(xié)議C.掛牌D.拍賣E.抵債

A

B

C

D

E

分值:3答案:C,D三、判斷題1.

估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括估價(jià)師、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人。

正確

錯(cuò)誤

分值:1答案:未知本題涉及的考點(diǎn)是估價(jià)當(dāng)事人。估價(jià)當(dāng)事人是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括估價(jià)委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師。其中，估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)的直接需求者和直接對(duì)象，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師是估價(jià)服務(wù)的提供者。2.

交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)交易，其成交價(jià)格比正常價(jià)格可能偏高也可能偏低。

正確

錯(cuò)誤

分值:2答案:未知3.

兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)小，從而要求的報(bào)酬率高，另一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)大，從而要求的報(bào)酬率低。

正確

錯(cuò)誤

分值:1答案:未知4.

估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀價(jià)值是其在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值，可能低于或高于市場(chǎng)價(jià)值；但在合法利用條件下，現(xiàn)狀價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值。

正確

錯(cuò)誤

分值:1答案:未知估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀價(jià)值是其在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值，在合法利用下且不是最高最佳利用時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值，合法利用且是最高最佳利用時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值；在非法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值可能大于市場(chǎng)價(jià)值。

[考點(diǎn)]教材第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類。5.

采用由松到緊的貨幣政策，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

正確

錯(cuò)誤

分值:1答案:未知6.

位于同一住宅樓不同樓層的兩套住宅，面積、戶型、裝修等條件均相同，采用成本法估價(jià)時(shí)，由于其分?jǐn)偟某杀鞠嗤?，所以估價(jià)結(jié)果也相同。

正確

錯(cuò)誤

分值:1答案:未知7.

在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。

正確

錯(cuò)誤

分值:1答案:未知在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的最低報(bào)酬率，它可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。8.

一般的無(wú)形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值。如專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、商譽(yù)、股票、債券等。

正確

錯(cuò)誤

分值:2答案:未知9.

管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要支出，它是通過(guò)建設(shè)成本之和與投資利潤(rùn)之和的一定比例來(lái)測(cè)算。

正確

錯(cuò)誤

分值:1答案:未知管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要支出，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與建設(shè)成本之和的一定比例。10.

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。

正確

錯(cuò)誤

分值:1答案:未知11.

某開(kāi)發(fā)公司將參加政府舉行的國(guó)有土地使用權(quán)拍賣會(huì)，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其評(píng)估對(duì)該土地的最高出價(jià)，這屬于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。

正確

錯(cuò)誤

分值:2答案:未知屬于投資價(jià)值評(píng)估。12.

從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，士地利用選擇的一般先后順序是：商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地。

正確

錯(cuò)誤

分值:2答案:未知土地利用選擇的一般先后順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛