七業(yè)主自治法律制15課件講解

七、業(yè)主自治法律制度7.1業(yè)主業(yè)主定義就是物業(yè)所有權人，可以是自然人或者法人。業(yè)主是物業(yè)管理的主體也是物業(yè)管理服務的對象。物業(yè)服務通過具體管理實現物業(yè)管理合同的目標，在此意義上業(yè)主是被管理者。在法律上，只有辦理了產權過戶手續(xù)，被登記為產權人的買受人才可稱為業(yè)主。案例討論牟先生某年3月購買了某小區(qū)一套商品房，簽訂了《商品房銷售合同》，并到房地產交易管理部門辦理了合同備案，但一直未辦理房屋所有權證。當年5月，牟先生將房屋出租。一年多來，牟先生一直沒交物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)幾次催要，牟先生稱自己沒有產權證，不是業(yè)主，也不是物業(yè)使用人，無義務支付物業(yè)費。請問，牟先生的做法對嗎？業(yè)主的分類按不同的情況可作以下分類：按所有權主體的數量：獨立產權的業(yè)主和共有產權的業(yè)主按業(yè)主是自然人還是法人，可分為自然人業(yè)主和非自然人業(yè)主按物業(yè)所有權主體性質的不同，分為公房業(yè)主和私房業(yè)主按物業(yè)基本用途不同可分為居住物業(yè)業(yè)主和非居住物業(yè)業(yè)主按物業(yè)所有權份額不同分為大業(yè)主和小業(yè)主按物業(yè)權屬取得形式不同可分為原始業(yè)主、繼受業(yè)主和準業(yè)主。物業(yè)使用人和業(yè)主的區(qū)別物業(yè)使用人指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。只對物業(yè)享有占有、使用和一定條件的收益權，沒有處分的權利。業(yè)主享有物業(yè)的完整的所有權，即對物業(yè)的占有、使用、收益、處分的權利。一般而言，物業(yè)管理只涉及業(yè)主與物業(yè)公司之間的權利義務，而不涉及使用人。但因使用人基于租賃合同在約定期間內取得了物業(yè)的占有、使用以及一定條件下收益的權利，所以承租人應當遵守物業(yè)管理區(qū)域的自治性規(guī)范，不得以自己不是業(yè)主為由拒絕受其約束。但是業(yè)主在業(yè)主大會上所享有的表決權承租人并不當然享有，除非業(yè)主授權其行使該項權利。業(yè)主的權利與義務業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權專有部分：所有權共有部分：共有和共同管理的權利主要法律法規(guī)《民法典》《物業(yè)管理條例》業(yè)主對專有部分的專有權業(yè)主對專有部分的專有權所有權的一般特點：絕對性、永久性、排他性。所有權人在法律限制范圍內可以自由使用、收益、處分專有部分并排除他人干涉。業(yè)主對專有部分行使所有權受到的限制不得損害其他業(yè)主的合法權益不得危及共有部分的安全業(yè)主對共有部分的共有權及義務業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。業(yè)主的共同管理權業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)委會制定或修改業(yè)主大會議事規(guī)則和建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人籌集和使用建筑物及其附屬