知名企業(yè)成本管理分析課件

目錄1房地產(chǎn)成本概念房地產(chǎn)成本概念與范圍項(xiàng)目開發(fā)成本概念：地產(chǎn)成本是指以房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為成本核算對象，以正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)為前提，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中實(shí)際消耗量和實(shí)際價(jià)格計(jì)算的實(shí)際應(yīng)用成本。土地成本工程成本營銷成本管理成本財(cái)務(wù)成本控制科目：成本科目是用來反映企業(yè)成本歸集和計(jì)算過程的賬戶。成本控制其實(shí)就是對合同進(jìn)行控制，需要按照“合同分類”思想構(gòu)建控制科目。其科目級數(shù)建得較粗，一般保持在2~3級;核算科目：核算科目是根據(jù)工程造價(jià)思想進(jìn)行構(gòu)建，由于測算與核算的需要，其科目建立得比較細(xì)，一般在5級以上。目標(biāo)成本：目標(biāo)成本的制定是為了保證項(xiàng)目利潤目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，基于項(xiàng)目產(chǎn)品定位，針對項(xiàng)目開發(fā)過程中的不同階段，對項(xiàng)目成本進(jìn)行的測算、概算與預(yù)算，作為對成本日常工作指導(dǎo)和管控的要求與目標(biāo)。動(dòng)態(tài)成本：項(xiàng)目在實(shí)施過程中的即時(shí)成本。動(dòng)態(tài)成本=合同簽約金額+已確認(rèn)合同變更金額+已簽合同的預(yù)估變更金額+待發(fā)生合約規(guī)劃金額。目標(biāo)追加：在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，當(dāng)該科目下簽訂了合同，而合同發(fā)生了較大變更的情況下，可能會(huì)造成目標(biāo)成本余額不足的情況，直接導(dǎo)致在該科目下無法新簽合同，此時(shí)需要對目標(biāo)成本進(jìn)行追加。目標(biāo)結(jié)轉(zhuǎn)：某個(gè)科目的合約規(guī)劃已全部簽訂了合同，并且能確定后續(xù)不再有合同或合同變更發(fā)生，如果科目還存在正數(shù)規(guī)劃余量，即節(jié)省了費(fèi)用，可以通過“目標(biāo)結(jié)轉(zhuǎn)”將此科目多余的費(fèi)用劃撥到其它科目上，以實(shí)現(xiàn)科目之間借調(diào)功能。調(diào)整成本：沒有預(yù)計(jì)到的變更、材料價(jià)格的變化，都可能導(dǎo)致最初預(yù)算的余額的不足。此時(shí)需要通過調(diào)整成本對余額進(jìn)行調(diào)整(增加或減少)。調(diào)整時(shí)應(yīng)當(dāng)不只考慮到對已發(fā)生合同的影響，還需考慮這些變化對之后需簽訂合同的影響。合約規(guī)劃：合約規(guī)劃指對項(xiàng)目全生命周期內(nèi)所發(fā)生的所有合同和金額的預(yù)估。(預(yù)估需要簽訂的合同大類或合同)合約規(guī)劃支持層級分解。中間科目：中間科目是為了處理合同金額不明確，無法明確分?jǐn)偪颇康暮贤?，進(jìn)入中間科目的合同有“材料采購”、“跨項(xiàng)目”合同。規(guī)劃余量：在前期做合約規(guī)劃時(shí)，有部分費(fèi)用不明確，引入規(guī)劃余量的概念，來標(biāo)明暫時(shí)不能明確的科目，將規(guī)劃余量理解為科目的緩沖池，隨著實(shí)際簽訂合同變化而變化。規(guī)劃余量的總額反應(yīng)了目標(biāo)成本控制的松緊度。預(yù)估變更：由合同經(jīng)辦人提前該合同預(yù)測將要發(fā)生的變更，當(dāng)實(shí)際變更發(fā)生時(shí)，需要

確認(rèn)變更是否在預(yù)估范圍內(nèi)，如果是，直接扣減相應(yīng)預(yù)估變更金額，并產(chǎn)生修訂記錄。從而使動(dòng)態(tài)成本預(yù)測更加準(zhǔn)確。核算成本：通過對項(xiàng)目最終竣工結(jié)算的成本進(jìn)行核算，能夠沉淀項(xiàng)目成本指標(biāo)，同時(shí)通過分產(chǎn)品進(jìn)行核算，能夠得到各種產(chǎn)品類型的成本發(fā)生情況，也為多項(xiàng)目間對比分析提供數(shù)據(jù)。目錄2成本管理職能全過程目標(biāo)成本管理投資估算設(shè)計(jì)概算概算修正施工圖預(yù)算合同價(jià)中間結(jié)算+變更+簽證竣工結(jié)算價(jià)項(xiàng)目可研方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)合同訂立合同實(shí)施竣工驗(yàn)收形成目標(biāo)成本執(zhí)行目標(biāo)成本目標(biāo)成本是指，項(xiàng)目的土地成本、建造成本、資金成本、開發(fā)間接費(fèi)以及間接成本中的稅費(fèi)等全部成本。目標(biāo)成本的制定是為了保證項(xiàng)目利潤目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，基于項(xiàng)目產(chǎn)品定位，針對項(xiàng)目開發(fā)過程中的不同階段，對項(xiàng)目成本進(jìn)行的測算、概算與預(yù)算，作為對成本日常工作指導(dǎo)和管控的要求與目標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目的不同階段，目標(biāo)成本分為啟動(dòng)版、方案版、施工圖版和預(yù)結(jié)版。目標(biāo)成本編制在項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目定位，進(jìn)行的項(xiàng)目成本的初步測算啟動(dòng)版根據(jù)項(xiàng)目方案復(fù)函，對啟動(dòng)版成本進(jìn)行

修正后的成本概算方案版以施工圖為基準(zhǔn)編制的成本預(yù)算，作為在成本控制目標(biāo)下施工圖執(zhí)行情況的成本反饋施工圖版是項(xiàng)目竣工前，對結(jié)算成本梳理后，項(xiàng)目結(jié)算工作的成本控制目標(biāo)預(yù)結(jié)版動(dòng)態(tài)成本管理動(dòng)態(tài)成本是指，項(xiàng)目在實(shí)施過程中的即時(shí)成本。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，通過對合同實(shí)施的過程管控、成本數(shù)據(jù)的整理與

統(tǒng)計(jì)、與目標(biāo)成本的比對與差異分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本問題，規(guī)避成本風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目目標(biāo)成本可控。項(xiàng)目成本結(jié)算總結(jié)項(xiàng)目入住后半年內(nèi)，對項(xiàng)目成本進(jìn)行總結(jié)形成項(xiàng)目全成本總結(jié)報(bào)告，對超目標(biāo)項(xiàng)進(jìn)行分析，對優(yōu)化項(xiàng)進(jìn)行總結(jié)，以指導(dǎo)后續(xù)項(xiàng)目的成本控制工作。項(xiàng)目全成本總結(jié)報(bào)告完成后需報(bào)集團(tuán)備案。分析項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和成本管理經(jīng)驗(yàn)，積累工程造價(jià)資料，指導(dǎo)后期項(xiàng)目開發(fā)。成本管理日常工作成本管理日常工作合約簽訂招標(biāo)比價(jià)變更簽證直委集采/區(qū)采工程簽證設(shè)計(jì)變更付款管理合同結(jié)算目錄3項(xiàng)目成本構(gòu)成按成本科目劃分一級科目二級科目三級科目直接成本土地及大配套費(fèi)……前期費(fèi)用三通一平……勘察放線費(fèi)……設(shè)計(jì)費(fèi)……行政及經(jīng)營性收費(fèi)……建安工程費(fèi)地基與基礎(chǔ)工程……土建、安裝工程費(fèi)……營銷設(shè)施建造……工程相關(guān)費(fèi)……市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)供電……供水……消防管網(wǎng)、泵房設(shè)備及安裝費(fèi)……燃?xì)狻潘こ藤M(fèi)……供熱……中水……配套監(jiān)理費(fèi)……通訊線路安裝費(fèi)……電視……智能化系統(tǒng)……環(huán)境工程……其他市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)……公用配套設(shè)施區(qū)內(nèi)配套公建及設(shè)施……其他公用配套費(fèi)……金融機(jī)構(gòu)資金成本開發(fā)間接費(fèi)按專業(yè)劃分土建精裝建造成本電氣 水暖市政景觀土建安裝景觀目錄4成本限額類別區(qū)域具體定義標(biāo)桿類城市絕對核心區(qū)域客戶定位為頂級消費(fèi)人群，功能配置及環(huán)境、室內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)等配置明顯高于A類。各項(xiàng)性能指標(biāo)及售價(jià)達(dá)到城市豪宅水平A類城市核心區(qū)域客戶定位為高端消費(fèi)人群，功能配置完善，較高舒適度環(huán)境，高檔室內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)，高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)施配置，交通方便，與城市交通干道有密切的聯(lián)系，各項(xiàng)性能指標(biāo)及售價(jià)超出同類市場高端產(chǎn)品水平。B類城市次核心區(qū)域客戶定位為中高端消費(fèi)人群，產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)略高于C類產(chǎn)品，各項(xiàng)性能指標(biāo)及售價(jià)達(dá)到同類市場中高端產(chǎn)品水平。C類近郊、區(qū)縣客戶定位為中端消費(fèi)人群，功能配置較為全面，具備舒適度，中檔室內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)，較高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)施環(huán)境，各項(xiàng)性能指標(biāo)及售價(jià)達(dá)到同類市場中端產(chǎn)品水平。備注：除智能化限額標(biāo)準(zhǔn)外，一線城市標(biāo)桿項(xiàng)目可根據(jù)項(xiàng)目定位需要設(shè)定設(shè)計(jì)指標(biāo)。限額指標(biāo)適用等級分類序號項(xiàng)目名稱上報(bào)集團(tuán)時(shí)間節(jié)點(diǎn)所有區(qū)域高層及多層備注A類B/C類1標(biāo)準(zhǔn)層層高(米)180m2及以上啟動(dòng)會(huì)匯報(bào)3.33.15層高根據(jù)項(xiàng)目定位需要設(shè)定，如遇本限額標(biāo)準(zhǔn)不符，須在啟動(dòng)會(huì)匯報(bào)說明。180m2以下3.1532車位配置比例(1:x)以滿足土地出讓條件及政府相關(guān)規(guī)定為原則，高層A類項(xiàng)目及多層項(xiàng)目可根據(jù)項(xiàng)目定位適當(dāng)調(diào)整，其他項(xiàng)目不得隨意提高。3地庫層高方案匯報(bào)單層車庫及多層車庫頂層：地面或樓面到頂板結(jié)構(gòu)上皮之間的距離；多層車庫非頂層：兩層車庫地面或樓面到上層樓面之間的距離；3.1有梁樓蓋非人防地庫層高

(米)3.8（3.9）3.7A類產(chǎn)品，凈高不得小于2.4米。B類產(chǎn)品，凈高不得小于2.2米。括號中數(shù)值僅適用于北京區(qū)域覆土3米時(shí)地下一層非人防車庫層高。3.2無梁樓蓋非人防地庫層高

(米)3.5（3.6）3.43.3有梁樓蓋人防地庫層高(米)3.93.83.4無梁樓蓋人防地庫層高(米)3.63.5標(biāo)準(zhǔn)層層高、車位配置比例、車庫層高序號項(xiàng)目名稱上報(bào)集團(tuán)時(shí)間節(jié)點(diǎn)北京區(qū)域計(jì)算規(guī)則備注A類B/C類4窗地比高層方案匯報(bào)0.240.21窗地比=外檐門窗洞口面積÷地上建筑面積不包括玻璃幕墻。A類產(chǎn)品窗地比可根據(jù)項(xiàng)目定位需要設(shè)定，如與本參考指引不符，可在方案匯報(bào)說明。外墻干掛石材項(xiàng)目不控制有挑空的躍層，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況適度調(diào)整。多層0.230.21窗地比序號項(xiàng)目名稱上報(bào)集團(tuán)時(shí)間節(jié)點(diǎn)北京區(qū)域A類B/C類5單車位平均占車庫面積（計(jì)算規(guī)則：地庫建筑面積÷停車位總數(shù)）5.1單位車位平均占車庫面積（平米/車位）——無人防車庫高層施工圖版目標(biāo)成本3732多層38355.2單位車位平均占車庫面積（平米/車位）——1/4地庫總建筑面積<人防區(qū)建筑面積<1/3地庫總建筑面積高層3934多層40375.3單位車位平均占車庫面積（平米/車位）——1/3地庫總建筑面積<人防區(qū)建筑面積<1/2地庫總建筑面積）高層4136多層42395.4單位車位平均占車庫面積（平米/車位）——人防區(qū)建筑面積>1/2地庫總建筑面積高層4338多層4441單車位平均占車庫面積序號項(xiàng)目名稱北京區(qū)域計(jì)算規(guī)則6地上工程砼含量（立方米/地上建筑面積）：高層80-100米（26-33層）/高層60-80米（20-25層）/高層60米及以下（19層以下）/多層0.42/0.4/0.38/0.38地上工程砼總量÷地上建筑面積7地下車庫砼含量（立方米/地庫建筑面積）7.1單層非人防地下車庫工程砼含量1.4地下車庫工程砼總量÷地下車庫建筑面積7.2雙層非人防地下車庫工程砼含量1.17.3單層人防地下車庫工程砼含量1.67.4雙層人防地下車庫工程砼含量1.3砼含量序號項(xiàng)目名稱北京區(qū)域計(jì)算規(guī)則8地上工程鋼筋含量（公斤/地上建筑面積）：高層80-100米（26-33層）/高層60-80米（20-25層）/高層60米及以下（19層以下）/多層59/54/50/49地上工程鋼筋總量÷地上建筑面積9地下車庫鋼筋含量（立方米/地庫建筑面積）9.1單層非人防地下車庫工程鋼筋含量170地下車庫工程鋼筋總量÷地下車庫建筑面積9.2雙層非人防地下車庫工程鋼筋含量1309.3單層人防地下車庫工程鋼筋含量2109.4雙層人防地下車庫工程鋼筋含量160鋼筋含量口徑硬裝標(biāo)準(zhǔn)軟裝標(biāo)準(zhǔn)硬、軟裝標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)高層/多層聯(lián)排別墅及類別墅高層/多層聯(lián)排別墅及類別墅高層/多層聯(lián)排別墅及類別墅A類B類C類A類B類C類A類B類C類裝修面積單方650055005000650060004500400038001250010000900010300銷售面積單方500045004000600045003500320035009500800072009500樣板間成本限額標(biāo)準(zhǔn)①硬裝涵蓋內(nèi)容包括瓷磚墻地面、石材墻地面、地板、涂料、壁紙、飾面板、吊頂、燈具、控制面板、成品門（含五金件）、衛(wèi)浴、櫥柜、廚房電器、衛(wèi)生間電器、五金、固定家具、智能家居、空調(diào)等；②軟裝涵蓋內(nèi)容包括可移動(dòng)家電、活動(dòng)家具、裝飾物品等。如可移動(dòng)家電：除廚房衛(wèi)生間外的電視、吸塵器、空氣凈化器等；家具類物品：茶幾、床、沙發(fā)、床頭柜、餐桌椅、書桌等；裝飾物品：壁畫、掛毯、服裝、餐具、相框、花瓶、床品、擺件等；售樓處成本限額標(biāo)準(zhǔn)單位：元/建筑面積公司硬裝標(biāo)準(zhǔn)軟裝標(biāo)準(zhǔn)硬裝、軟裝合計(jì)A類B/C類A類B/C類A類B/C類北京區(qū)域500045003000250080007000①表中標(biāo)準(zhǔn)適用于售樓處沙盤區(qū)和洽談區(qū)，不包括銷售辦公區(qū)；②銷售辦公區(qū)域硬裝標(biāo)準(zhǔn)不得超過1200元/m2（含空調(diào)）；③原則上不允許建設(shè)臨時(shí)售樓處，如不能實(shí)現(xiàn)，臨時(shí)售樓處要控制在1000m2以內(nèi)（含銷售辦公區(qū)）；④硬裝、軟裝標(biāo)準(zhǔn)口徑與成品房精裝修單方標(biāo)準(zhǔn)一致；硬裝成本不含改造費(fèi)用；公司A類B/C類北京區(qū)域13001100①原則上不允許建設(shè)臨時(shí)示范區(qū)，如須建設(shè)，須控制在7000m2內(nèi)；②示范區(qū)結(jié)合項(xiàng)目展示要求及進(jìn)度條件等進(jìn)行具體的范圍劃定，示范區(qū)面積原則上不允許大于10000m2，且占區(qū)內(nèi)景觀總面積比例不得超出10%；③如示范區(qū)成本超出上述限額標(biāo)準(zhǔn)，則需按照“住宅景觀成本限額標(biāo)準(zhǔn)（2015年試行版）”限額指標(biāo)，在大區(qū)景觀成本內(nèi)平衡。④示范區(qū)景觀限額不含合院內(nèi)景觀，如有合院產(chǎn)品景觀需單獨(dú)匯報(bào)住宅景觀成本限額標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)單方（元/m2）高層景觀限額指標(biāo)A類B類C類高層、洋房類（含庭院）景觀單方1000800600參考售價(jià)≥8000040000-80000≤40000別墅類公區(qū)+精裝庭院景觀單方1300//參考售價(jià)≥100000//公區(qū)+簡裝庭院景觀單方/1000/參考售價(jià)/60000-100000/沿街商業(yè)景觀單方800600400參考售價(jià)///紅線外景觀(市政退綠)景觀單方500300300參考售價(jià)///目錄37.92%43.36%18.27%0.45%50.00%45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%土地及大配套費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)55.22%31.17%13.14%0.47%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%土地及大配套費(fèi)建造費(fèi)用資金成本開發(fā)間接費(fèi)B01地塊建造費(fèi)用

資金成本B01小高層1.54%87.98%8.49%1.99%100.00%90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%前期費(fèi)用建安工程費(fèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公用配套設(shè)施合成本項(xiàng)目合計(jì)（萬元）單方造價(jià)（元）限價(jià)房小高層法排疊拼地庫合計(jì)（萬元）單方造價(jià)（元）合計(jì)（萬元）單方造價(jià)（元）

合計(jì)（萬元單方造價(jià)（元）

合計(jì)（萬元單方造價(jià)（元）計(jì)（萬元單方造價(jià)（元）建筑面積（m2)總建筑面積（m2)236501建筑面積（m2)89029建筑面積（m2)23963建筑面積（m2)33125建筑面積（m2)42564建筑面積（m2)47819建筑工程35879151798251104260910895647170561431443116552437地基與基礎(chǔ)工程158767----22768274641087227結(jié)構(gòu)工程19928843522558715796593029914323075968651436砌體工程1158493854312251225683017112526粗裝修工程3153133123213815062524158543128704147防水工程27381162032391385321614711111441301措施費(fèi)及其他47812021785201470196716216880207931195門窗、欄桿工程8223524728229299358490102外檐工程171272748841747336711141197123安裝工程76353233168356776324117135413203101200251室內(nèi)給排水工程2221946427223910047014252212334773室內(nèi)電氣工程40101701754197391163454137649152762159室內(nèi)采暖工程139259817921205020462179427115通風(fēng)工程36227331--71其他(24)(1)(72)(8)23104313(31)(7)123規(guī)費(fèi)及稅金32291371047118249104497150543128893187合計(jì)467431976140391577363415177316220980061881137482875精裝成本分析：成本匯總精裝成本分析：硬裝成本客廳26%餐廳及洗衣房15%走廊3%廚房4%主衛(wèi)7%次衛(wèi)4%客衛(wèi)4%主臥及衣帽間16%客臥5%書房4%次臥6%玄關(guān)6%精裝成本分析：配裝成本內(nèi)門26%木作20%櫥柜20%主衛(wèi)潔具14%廚房水槽2%廚房電器6%次衛(wèi)潔具7%客衛(wèi)潔具7%答題環(huán)節(jié)-Part1序號分類問題1工作內(nèi)容成本在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的作用2成本日常工作流程及主要內(nèi)容3成本主要工作內(nèi)容的框架邏輯4成本工作的分塊，都有哪些方向，具體做什么5工作內(nèi)容循環(huán)周期6各部門間溝通配合成本對接主要部門及對接內(nèi)容7如何與各方溝通達(dá)到控制成本的目的8需要工程配和成本完成哪些現(xiàn)場及流程工作9成本部與各工程系統(tǒng)部門間的配合關(guān)系10成本與工程之間的“交流”，技術(shù)標(biāo)在成本眼中的地位等11成本部對工程部最頭疼及難解決的問題12成本工作中與研發(fā)的對接問題13有哪些地方和營銷掛鉤，需要營銷了解到的14一項(xiàng)工作對自己而言很重要而對別人來說卻無關(guān)緊要，但必須有他的配合才能完成好時(shí)是如何處理這種關(guān)系的？序號分類問題15談判如何與各承建單位對成本價(jià)格進(jìn)行協(xié)商16與各結(jié)算單位討價(jià)還價(jià)時(shí)，心里的原則底價(jià)是怎樣確定的17想學(xué)習(xí)一下“講價(jià)”的能力。有時(shí)候在面對一下大牌設(shè)計(jì)單位或者總價(jià)包干的設(shè)計(jì)單位如何跟他們“講價(jià)”，控制成本。18在價(jià)格、品質(zhì)上，如何與供貨商進(jìn)行“協(xié)商”？19管理成本拆分是怎么拆分的20成本管理崗是成本控制的把關(guān)者，一些設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程費(fèi)用等，成本是如何把控成本，同時(shí)實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)需求。21公司成本管控跟中海、萬科這些所謂成本管控比較好的公司有差距嗎，差距在哪里22目標(biāo)成本是怎么確定的23合約規(guī)劃與目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本關(guān)系如何？24經(jīng)營計(jì)劃是什么25每個(gè)月的資金計(jì)劃也需要成本把控，想了解一下做資金計(jì)劃的一些學(xué)問。26站在一個(gè)項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)人的立場上關(guān)注的要點(diǎn)依次是什么（把住哪幾點(diǎn)就算做好了這個(gè)項(xiàng)目的成本管控）？答題環(huán)節(jié)-Part2序號分類