房地產(chǎn)評估報告

(1)、房地產(chǎn)權(quán)利狀況根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》知,估價對象房屋所有權(quán)人(2)、周邊環(huán)境可坐享城市一線江景樓盤之一。項目位居兩江交匯處，背山面水，坐本報告估價結(jié)果是指估價對象在目前使用狀況及現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場條件下,存在銷售權(quán)利,于二○一六年十一月十日的房地產(chǎn)市場價常用的房地產(chǎn)估價方法有收益還原法,市場比較法,成本法等,估價方法的選擇應按照房地產(chǎn)價格評估技術(shù)規(guī)范,根據(jù)各種方法的合用范圍,結(jié)合估價對象的具體特點以及估價目的進行.在此評估中,考慮價對象為住宅的實際情況,選用市場比較法,收益還原法作為本次評估的基本方法.1.由于重慶市紫御江山項目在江北區(qū)北濱路附近,象估價對象這種普通住宅比較案例較多,所以采用市場比較法進行測算估價對象作為普通商品房的房地產(chǎn)市場價值.市場比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較,對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適應的修正,以此估算估價對象的客觀合理價格或者價值的方法.2.由于重慶市紫御江山項目在江北區(qū)北濱路附近住宅出租的情為普通商品房的房地產(chǎn)市場價格.收益還原法是求取估價對象未來的正常凈收益,選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加,以此估算估價對象的客觀合理價格或者價值的方法.3.本報告采用市場比較法和收益還原法兩種方法,從不同角度反產(chǎn)價值,對兩種方法取權(quán)重得到最終結(jié)果.選擇三個與委估宗地的用途相近,交易類型相同,區(qū)域及個別因素條件相近,交易情況正常的已發(fā)生交易的案例,以它們的價格作比較,結(jié)合影響地價的因素,進行因素修正,求取待估宗地的價格.實例A:保利觀瀾,位于江北區(qū)新溉路北側(cè)、海爾路東側(cè),土地用根據(jù)待估宗地與比較實例各種因素具體情況,編制比較因素條件指數(shù)表.比較因素指數(shù)確定如下:所選案例交易日期均為2022年5月,與估價時點接近,不予修正.商業(yè)繁華程度,公交便捷程度,社區(qū)成熟度,環(huán)境景觀,公共建造結(jié)構(gòu):分磚木,磚混,鋼混,鋼結(jié)構(gòu)四級,每相差一級應相應修主窗朝向:分為南北,南向,東向,東西,其他朝向,每相差一級應精裝修四種,委估宗地為100,每相差一級應相應修正2%.設備設施:住宅包括燃氣,通風,暖氣,電梯,地下車庫,消防等設取上述三個案例修正后的市場價格的平均值作為此次市場比較根據(jù)估價人員對同一供需圈內(nèi)的類似房地產(chǎn)項目進行調(diào)查分析,選取與估價對象最具相關性的實例,并分別進行實地查看,調(diào)查,同類住宅的市場租金較為透明,根據(jù)估價對象所在周邊地區(qū)和該房屋的具體情況,估價人員認為類似估價對象出租價格在3600元/套/月時(1)估價對象的年租金毛收入為:3600×12=43200元(2)年有效租金收入根據(jù)估價人員的調(diào)查分析,估價對象所在區(qū)域租賃市場狀況較好,現(xiàn)狀的市場環(huán)境中的正常租賃市場狀況,考慮拖欠租金以及其他原因號文)中有關暫減以市場價格出租的居民住房營業(yè)稅和房產(chǎn)稅的有關產(chǎn)稅,營業(yè)稅測算.B、兩稅一費(營業(yè)稅,教育費附加,城市建設維護稅)(1)物業(yè)維修費用根據(jù)目前物業(yè)維修費的統(tǒng)計資料,維修費約占年有效租金收入的(2)物業(yè)管理費包括正常使用下的能源費,清潔費,以及員工工資,福利等費用,(3)其他費用(4)年客觀運營成本年客觀運營成本=稅費+物業(yè)維修費+物業(yè)管理費+其他費用有效租金收入-年客觀運營利率.考慮到目前房地產(chǎn)投資的風險較以往有所增加而回報率有所下較大,同時考慮到近年來北京市住宅市場分布面較大,有替代可能的房地產(chǎn)會相互影響和競爭,使其價格相互牽制而趨于一致,綜合權(quán)衡,估價人員假設估價對象的年凈收益在經(jīng)營年限將保持平穩(wěn)狀態(tài).p=a/r×[1-1/(1+r)n]p場價格r:資本化率(4.5%)n:收益年限(按剩余土地使用年限45.00年計)根據(jù)上述公式以及分析取得的數(shù)據(jù),可測算出估價對象的房地產(chǎn)m)：10549.678186市場比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較,對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適應的修正,以此估算估價對象的客觀合理價格或者價值的方法.收益還原法是求取估價對象未來的正常凈收益,選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加,以此估算估價對象的客