《房地產(chǎn)公司財務分析案例研究：以華夏幸福為例（定量論文）》14000字

第頁房地產(chǎn)公司財務分析案例研究—以華夏幸福為例摘要：在國民經(jīng)濟中,中國房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)了較為重要的地位。房地產(chǎn)行業(yè)從二十世紀八十年代開始興起，雖然它是一個新興的行業(yè)，但是關聯(lián)性較強，能增加許多就業(yè)機會，緩解就業(yè)壓力，也為我國增加了財政收入和稅收收入，加快了城市城鎮(zhèn)化的腳步。隨著經(jīng)濟和科學技術的不斷發(fā)展，加快了社會的進步，也促進了房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也持續(xù)增加，消費者具有更大的選擇空間。房地產(chǎn)行業(yè)是具有風險性的產(chǎn)業(yè)，因此，如何有效地去管理風險，對房地產(chǎn)行業(yè)來說是重中之重，而財務風險又是房地產(chǎn)風險的所有體現(xiàn)，如何正確的認識并且防范財務風險，對房地產(chǎn)企業(yè)來說尤為重要。華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司創(chuàng)立于1988年，扎實的發(fā)展自己，在全球產(chǎn)業(yè)新城方面努力發(fā)展，發(fā)展出了自身良好的信譽，也創(chuàng)立了許多優(yōu)秀的項目品牌和服務品牌。消費者對華夏幸福也具有較高的評價。本文從財務會計的基本理論出發(fā)，綜合財務會計、財務管理等相關知識，分析該公司的現(xiàn)狀，通過介紹財務指標分析的方法，研究華夏幸?；鶚I(yè)的財務報表，分別進行縱向分析和橫向分析，挑選三大財務報表的核心數(shù)據(jù)進行對比，分析房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，明確該公司的發(fā)展方向和領域，了解公司的經(jīng)營狀況，以便能在激烈的行業(yè)競爭中大力發(fā)展綜合實力，提升自己的競爭優(yōu)勢，更好的為公司的發(fā)展進行決策。關鍵字：華夏幸福；房地產(chǎn)行業(yè)；財務分析目錄1緒論 -5-1.1研究背景及意義 -5-1.1.1研究背景 -5-1.1.2研究意義 -6-1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 -7-1.2.1國外研究現(xiàn)狀 -7-1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀 -7-1.2.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀綜述 -8-2財務分析的相關概述 -8-2.1.1財務分析的內(nèi)涵 -8-2.1.2財務分析的特征 -8-2.1.3財務分析的意義 -9-2.2財務分析方法 -9-2.2.1財務分析方法的含義 -9-2.2.2財務分析方法的分類 -9-2.2.3財務分析方法的選擇 -12-3華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司財務分析 -13-3.1華夏幸福公司概述 -13-3.1.1公司背景 -13-3.1.2股權結(jié)構(gòu) -13-3.1.3經(jīng)營狀況 -13-3.2財務分析 -14-3.2.1以財務報表為依據(jù)的財務分析 -14-3.2.2疫情下華夏幸福的財務比率分析 -17-4總結(jié) -22-4.1對華夏幸福的小結(jié) -22-4.2華夏幸福帶來的啟發(fā) -23-參考文獻 -23-1緒論1.1研究背景及意義1.1.1研究背景房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，歸因于它對經(jīng)濟發(fā)展具有極大地推動作用，因此房地產(chǎn)行業(yè)成為了我國的支柱產(chǎn)業(yè)。近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)備受關注，不僅僅是因為房地產(chǎn)行業(yè)的地位影響著國家的發(fā)展，受到各方的關注，也是因為年輕人對房子的剛性需求，房價牽動著許多老百姓的心。人們買的房子越來越貴，使得房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，會對人民的生活產(chǎn)生很大的影響，而這時政府會對市場進行宏觀的調(diào)控，控制房價的漲幅，穩(wěn)定社會。房地產(chǎn)行業(yè)興起的時間不過三四十年，但是這個行業(yè)發(fā)展迅速，潛力巨大。隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，城市化的速度也不斷加快，城市的人口也在大幅增加，而我國正在步入小康生活，越來越多的人會追求更好的生活環(huán)境，是的房地產(chǎn)市場的供求關系、消費主體、消費者需求等不斷變化。而商人們發(fā)現(xiàn)商機之后，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量會越來越多，造成了房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈。公司管理離不開財務分析。財務分析能給相關的決策者一些重要的依據(jù)，提供許多對企業(yè)經(jīng)營有用的信息，通過數(shù)據(jù)的處理可以順藤摸瓜，得到一些對公司未來經(jīng)濟活動的預測。2020年新冠病毒疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的影響較大。為了配合國家抗擊疫情，多地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫停了售樓處銷售等線下聚集性活動，還導致了各大商場客流量銳減，為盡量減少商戶損失，多家房地產(chǎn)企業(yè)采取了減免或降低商戶租金等辦法。大部分城市商品住宅的銷售價格也有所下降但是下降幅度不大。雖然目前我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)完全脫離新型冠狀病毒疫情帶來的影響，重新恢復正軌。但是仍舊有部分企業(yè)因為房地產(chǎn)行業(yè)的高負債性，倒在了新冠病毒疫情影響的房地產(chǎn)市場下。由此可見財務分析在公司管理過程中的重要性。對所選企業(yè)的財務狀況進行分析和研究，可以有效的幫助房地產(chǎn)企業(yè)正確的認識和防范財務風險，健康的持續(xù)的發(fā)展。1.1.2研究意義二十一世紀以后，可以看到資本市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上，商人也會在社會的發(fā)展中看到房地產(chǎn)行業(yè)所帶來的利益，房地產(chǎn)企業(yè)也如雨后春筍一般涌現(xiàn)出來，因此，財務分析對于企業(yè)的重要性不言而喻，主要是財務分析能指導企業(yè)相關利益者的決策。投資者、債權人以及管理者想要獲得科學有效的決策信息，就必須要經(jīng)過財務分析這一重要的過程。比如資本市場上的財務造假事件，使得相關的投資者積極性下降并且警惕性提高，投資畏手畏腳，因此，要學會用財務分析以及財務理論知識，去辨認市場上的財務數(shù)據(jù)，通過分析識別其中的真假性，這樣才能獲得更加有效地決策信息，這對投資者們來說尤為關鍵。本文以華夏幸?；鶚I(yè)有限公司為例，分析企業(yè)歷年的財務報表數(shù)據(jù)，運用合理的財務指標對企業(yè)的財務狀況進行縱向分析和橫向分析，得出華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司的銷售情況、資產(chǎn)狀況、盈利能力、償債能力和營運能力等。對華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司的財務報表和財務能力等進行綜合評價。深入的去挖掘華夏幸?；鶚I(yè)有限公司財務報表里面有效的內(nèi)部信息和外部信息，從企業(yè)角度出發(fā)，分析華夏幸?；鶚I(yè)有限公司的發(fā)展前景。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國外研究現(xiàn)狀20世紀初期，財務分析起源于美國。而沃爾也是在那個時候首次提出了比率分析體系，他認為，通過財務的比率分析的方法可以很好的判斷企業(yè)的財務狀況和償債水平，他以財務比率和指數(shù)相結(jié)合來更好的進行財務分析，被稱為財務分析的創(chuàng)始人。而財務報表的起源則是從復式記賬開始，最早是為了銀行的信用分析服務。世界投資大師巴菲特曾說過：“對一家企業(yè)進行投資，我主要看這家企業(yè)的財務報表”。巴菲特以投資者的身份告訴我們會計報表的重要性。而它的載體會計報表就顯得尤為重要，從古至今對其相關的利益人對會計報表的分析非常關注。南加州大學的教授WaterB.NeigS認為財務分析和個人判斷必須要結(jié)合起來分析，財務分析需要融合實際情況和個人因素，每個人的看法是具有差異性的。艾倫和克勞迪婭（2016）提出，可以采用現(xiàn)代先進的信息技術和科學的分析方法輔助企業(yè)財務狀況的分析，為企業(yè)的管理者提供可靠的決策建議。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀我國的財務分析起步相對于西方國家來說還是比較晚的，并且國內(nèi)的財務分析研究相對于國外的研究來說具有一定的局限性，局限于介紹和理論階段。但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，財務分析越來越受到相關利益者的關注，使得越來越多的學者以企業(yè)為案例對其進行深入的研究。張先治（2003）認為僅僅依靠盈利能力、營運能力、償債能力以及發(fā)展能力這四個方面的財務指標是不完整的，每個指標具有獨立性，單從一方面是不能體現(xiàn)公司整體財務狀況的。所以財務分析要把相關的財務指標按照它的內(nèi)在聯(lián)系結(jié)合在一起進行系統(tǒng)分析，從而避免其局部性。王穎慧（2010）認為要結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來對地產(chǎn)企業(yè)進行分析，從財務、會計、戰(zhàn)略等維度對企業(yè)進行全面的剖析，進而找出企業(yè)存在的問題和改進的建議。馬春愛（2011）認為財務分析需要往現(xiàn)金流的方面進行研究，這樣得到的結(jié)論對于企業(yè)經(jīng)營者來說，更能說服他們。田陽（2011）在研究中表明自己的觀點是，從投資的角度分析財務報表，對投資者來說更有利，投資者可以更好去了解企業(yè)的財務狀況和它的發(fā)展前景，就能從這兩個方面了解企業(yè)的價值，從而給出可靠的、合理的投資建議。齊靜（2013）經(jīng)過研究提出，財務分析的目光要放的長遠，站在整個行業(yè)的高度上，整體的結(jié)合杜邦分析等綜合性分析的方法進行分析。將每個單一的項目相互結(jié)合，創(chuàng)造一個結(jié)合體，形成綜合的項目體系，并運用其項目體系為投資者提供合理的決策建議。1.2.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀綜述從上面描述的來看，當前對財務分析的主要研究都是在理論方面的研究，雖然研究涵蓋了方方面面，但是與實際相結(jié)合的研究并不多，本文將對具體的企業(yè)財務報表的數(shù)據(jù)進行分析，從中取得更有力的證據(jù)證明某些結(jié)論，供房地產(chǎn)企業(yè)進行參考，使得企業(yè)管理者得到一些有效地決策建議。2財務分析的相關概述2.1財務分析的內(nèi)涵、特征以及意義2.1.1財務分析的內(nèi)涵財務分析以會計核算和會計報表以及其他相關的資料為依據(jù)，具有專業(yè)的分析技術和方法，對企業(yè)進行分析，得到企業(yè)過去的財務狀況、現(xiàn)在的經(jīng)營情況，預測企業(yè)未來的發(fā)展狀況，能給相關利益者做出正確決策提供準確、科學的財務信息，是一門經(jīng)濟應用型的學科。財務分析主要涵蓋了五個方面的內(nèi)容。資金運作分析，是指分析財務報表，結(jié)合公司業(yè)務，適用公司的戰(zhàn)略方向與財務制度，預測公司現(xiàn)金流的運行情況和運行風險，監(jiān)督現(xiàn)金流的使用情況，通過分析為公司提供支持，協(xié)助公司正常運作與日常決策。財務政策分析，是指以財務報表的數(shù)據(jù)作為依據(jù)，協(xié)助公司財務制度的制定，服務于公司的業(yè)務發(fā)展，分析預測財務收益與財務風險。經(jīng)營管理分析，是指運用財務知識，對生產(chǎn)和銷售進行財務預測，分析預算執(zhí)行方案，并且給出合理并且專業(yè)的分析建議，為業(yè)務員的決策提供有效的財務支持。投融資管理分析，是指運用財務知識，參與投資和融資項目，對它們進行財務預測、現(xiàn)金流和成本的分析、并且對其敏感性進行分析，配合領導制定或者同意的投資和融資方案，防范財務風險，為了實現(xiàn)公司的利益最大化而分析的活動。2.1.2財務分析的特征根據(jù)實際情況的不同，財務分析也是不一樣的，大部分的財務分析都沒有對公司的戰(zhàn)略起到支撐作用，沒有為企業(yè)管理者提供有效科學的財務支持，這也造成了財務分析有時會具有一定的不準確性，這其實與財務方面的操作者的專業(yè)水平有關。俗話說，雞窩里面只出一個金鳳凰，而能在大部分企業(yè)中脫穎而出的企業(yè)寥寥無幾，許多中型和小型的企業(yè)在財務分析這一方面就具有一定的不準確性，而這是因為企業(yè)的財務工作者水平不夠的局限性。財務分析還具有一定的滯后性，財務報表的基礎數(shù)據(jù)來源公司日常的生產(chǎn)經(jīng)營過程，財務分析是依據(jù)財務報表這一主體來進行的，會計報表分析是一種事后分析，會計報表的編制基礎是具有充分的歷史數(shù)據(jù)和現(xiàn)實數(shù)據(jù)與資料，還需要具有健全的會計制度和會計方法，以保證財務數(shù)據(jù)的正確性、完整性和及時性。這就造成了財務分析具有一定滯后性的特點，要以財務分析來預測未來可能的財務現(xiàn)金流變動，來回避它的滯后性，來為企業(yè)管理者提供更科學有效的決策建議。2.1.3財務分析的意義財務報表以及其他相關的財務資料是財務分析的重要依據(jù)和分析起點。財務報表的內(nèi)容單一列式出來，并沒有多大的意義，必須把多項的數(shù)據(jù)互相比較，結(jié)合起來分析，才能成為有用的信息。采用專業(yè)的財務分析方法，其目的是為了評價過去企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和盈利能力，反應現(xiàn)在企業(yè)的財務狀況和發(fā)展能力，預測可能發(fā)生的現(xiàn)金流計劃。通過財務分析可以了解到企業(yè)的償債能力、營運能力和盈利能力和現(xiàn)金流量狀況，要對財務報表運用專業(yè)財務方法分析，使得對企業(yè)的評價更為科學合理，讓企業(yè)管理者的水平得到提高，也對企業(yè)未來發(fā)展至關重要。企業(yè)進行理財?shù)淖畲竽康木褪菍崿F(xiàn)利益的最大化，通過科學的財務分析，對企業(yè)的方方面面進行深入的挖掘，不斷挖掘企業(yè)的潛力，從各個方面找出差距，找出資源利用不充分的問題，分析利用不充分的原因，對其進行合理的調(diào)整使得資源的利用更加的充分，促進企業(yè)經(jīng)營活動按照資源最大化的目標運行。2.2財務分析方法2.2.1財務分析方法的含義財務分析方法是指某個企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務活動完成后，對經(jīng)營活動的經(jīng)營性進行分析，使得企業(yè)管理者下一次的經(jīng)營活動打到更加經(jīng)濟合理的要求的一種技術方法。2.2.2財務分析方法的分類財務分析的方法有很多種，主要包括水平分析法、垂直分析法、趨勢分析法、比率分析法、因素分析法。還有很多的具體分類類型。水平分析法，是指將財務報表的信息資料，也就是企業(yè)正常運行的本期財務狀況與企業(yè)上一期的財務狀況進行對比，研究企業(yè)的各項財務報表數(shù)據(jù)的發(fā)展變動情況的一種財務分析方法。它是一種以時間的不同作為縱坐標的分析方法，它的基本要點是將報表資源中不同時期的同一項數(shù)據(jù)進行對比。水平分析法可以具體分為兩種類型，第一種是比較分析法，是指將某一上市企業(yè)兩個年份的財務報表進行比較分析，對比單項數(shù)據(jù)中各年之間的不同，以便能發(fā)現(xiàn)某種趨勢。在運用過程中，還可以針對某一些特定的項目之間的關系進行分析，用來揭示隱藏的問題，這要按照具體情況，根據(jù)企業(yè)管理者的要求來調(diào)整自己的分析方法。第二種是指數(shù)趨勢法，它的產(chǎn)生是由于比較分析法的缺點，比較分析法一般只適用于兩年的財務報表的對比，如果企業(yè)管理者要求分析三年的財務報表的數(shù)據(jù)，比較分析法就會變得很麻煩，所以指數(shù)趨勢法就應運而生了。指數(shù)趨勢法是指在連續(xù)分析多年的財務報表的情況下，選取最早的一個年份為基期，而其中財務報表的數(shù)據(jù)作為基期數(shù)據(jù)（大部分以最早的年份作為基期，但也有極少部分挑選別的年份作為基期），又要將基期的數(shù)據(jù)定義為100，其他各年的數(shù)據(jù)換算為基期數(shù)據(jù)的百分比，得出各年對基期數(shù)據(jù)的相對數(shù)，然后比較相對相對數(shù)的大小，對其進行科學合理的分析，得出有關項目的趨勢。它的優(yōu)點就是可以比較觀察多個期間的數(shù)值變化，而不僅僅像比較分析法一樣只能對比兩年的數(shù)據(jù)變化，它可以得出某段期間內(nèi)數(shù)值變化的趨勢。垂直分析法，是指一種用于財務資料分析方面的方法。在一個企業(yè)的財務報表中，運用表中各個項目的數(shù)據(jù)與整個項目的項目合計數(shù)相比較，計算得出這個項目在整個項目中所占用的比例，從而知道該項目在整個總體中的位置、重要性和變化情況。財務分析需要把垂直分析法和水平分析互相結(jié)合起來，才能更加整體的對企業(yè)的財務情況進行分析，得到更多的財務方面的內(nèi)容。趨勢分析法，又稱作水平分析法，是指以年、月或季度作為一期，將兩期或者兩期以上的財務報告中的數(shù)據(jù)中相同的項目指標進行對比，得到指標變化的程度大小、變化的方向和具體的變化額度，對他們加以分析研究并且結(jié)合起來，得出說明企業(yè)財務狀況和經(jīng)營成果的變動趨勢的一種方法。趨勢分析法具有三種使用方法，第一種是重要財務指標的比較，是指將不同時期的財務報表之中的同一個項目指標或者兩個項目指標的比率單獨拿出來進行比較，并且分析它們的增減變動情況以及變動的幅度大小，考察這個項目指標的發(fā)展趨勢，趨勢發(fā)展的方向和幅度大小，用以預測它之后大概的發(fā)展方向，研究之后得到它的發(fā)展前景。具體有兩種方法對不同時期的財務指標或者項目比率進行比較：一是定基動態(tài)比率，是指所有所得數(shù)據(jù)中，以某一時期的數(shù)額作為固定的基期數(shù)額（其基期選擇的方法和指數(shù)趨勢法相似），以基期數(shù)額計算出得動態(tài)比率；二是環(huán)比動態(tài)比率，其計算公式為：環(huán)比動態(tài)比率＝分析期數(shù)額÷前期數(shù)額，是指以每一分析期的前期數(shù)額作為固定的基期數(shù)額，以其基期數(shù)額計算出的動態(tài)比率。第二種趨勢分析法的運用方式是會計報表的比較，是指同時分析連續(xù)的數(shù)期財務報表，把其財務報表的數(shù)據(jù)金額并列在一起，對其相同項目指標的進行比較分析，根據(jù)其指標的變化數(shù)額和變化的程度大小，來判斷企業(yè)的財務狀況、發(fā)展狀況以及經(jīng)營成果的一種方法。第三種是會計報表項目構(gòu)成的比較，是指以其中的某個總體的指標作為一個對比的百分比100%，之后經(jīng)過計算，得到各個組成項目占總體指標的百分比的計算結(jié)果，比較分析各個項目的變化情況，判斷和各個項目相關的財務活動的發(fā)展變化趨勢?？偟膩碚f，采用趨勢分析法還需要注意一些點，各個時期對比的數(shù)據(jù)指，必須運用一樣的計算口徑；選用進行分析的數(shù)據(jù)需要具有日常性，必須排除偶然性發(fā)生事件以及偶然性項目的影響。比率分析法，是指合理的運用財務報表，選取具有分析需求的兩個相關數(shù)據(jù)，把它們相除得到的比率加以分析，反應企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營成果的一種分析方法。根據(jù)分析要求或者分析目的的不同，可以把比率分析法分為幾種不同的分析方法。第一種是構(gòu)成比率法，它又稱為結(jié)構(gòu)比率法，計算公式為：構(gòu)成比率＝指標某部分的數(shù)值/指標總體數(shù)值*100%，它是指某個分析的經(jīng)濟指標作為一個總體，把它其中的各個組成部分與整個總體相除，得到的比率可以反映這個獨立的組成部分與整體的關系。利用構(gòu)成比率可以具體的分析一個經(jīng)濟指標中的某個組成部分的形成與安排是否科學合理，幫助企業(yè)管理者對各項財務活動進行協(xié)調(diào)。第二種是效率比率法，它是指具體分析某一項企業(yè)的經(jīng)濟活動，計算該經(jīng)濟活動的總收入與總費用的比率，用來反映該項經(jīng)濟活動的投入和成果的關系。利用效率比率的指標，可以對得失進行比較，考察企業(yè)在該項經(jīng)濟活動的經(jīng)營成果，評價該項經(jīng)濟活動獲得的經(jīng)濟效益。第三種是相關比率法，它是根據(jù)經(jīng)濟活動中客觀存在的相互依存和相互存在的關系，以某個項目作為參照，運用另一個與其具有關聯(lián)但本質(zhì)又不相同的項目進行對比得到的比率，它用來反映具有關聯(lián)的經(jīng)濟活動的相互關系，比率分析法對企業(yè)進行財務分析具有重要意義，除此之外，它還具有在一定程度上超越行業(yè)之間的差別進行比較的優(yōu)點。而采用比率分析法也有需要注意的方面，對比項目必須具有相關性，計算比率分子與分母必須具有一定的聯(lián)系，得到的比率才具有分析的價值，不相關的項目進行對比沒有任何意義，不具有研究的價值；計算比率的分子和分母必須在計算時間、計算方法、計算范圍等客觀方面保持口徑的一致；衡量比率分析的標準要具有一定的科學性，需要選用其他的標準與之對比，以便能對其進行分析，能具有一定的資料對企業(yè)的財務狀況進行評價，合理科學的標準包括預定目標、歷史標準、行業(yè)標準、公認標準。因素分析法，也稱作是因素替換法、連環(huán)替代法，是指用來研究并且確定幾個相互聯(lián)系的因素對具體的分析對象（指的是綜合的財務指標或者綜合的經(jīng)濟指標）的影響程度大小的一種財務分析的方法。運用比較分析法和比率分析法可以分析確定財務報表中各項指標數(shù)據(jù)發(fā)生變化的差異，如果要深入的挖掘這種差異形成的原因和各種客觀因素對這種差異的影響大小，就需要因素分析法來進行具體分析。而因素分析法的起點是，若有多項因素發(fā)生變化產(chǎn)生影響，則需要將他們單獨分開逐個分析，假定只有一個因素發(fā)生變化進行研究。2.2.3財務分析方法的選擇對于智慧者和喜歡財務的學者來說，財務分析不僅僅是一門實用的科學，還是一門用于分析的藝術。財務分析者以財務報表作為依據(jù)進行分析，選取其中的兩個數(shù)據(jù)進行相除的計算，就能得到一個比率，但是最重要的最關鍵的是選擇的兩個數(shù)據(jù)具有什么樣的聯(lián)系，得到兩個數(shù)據(jù)是什么樣的過程，以及如何評價這個計算的結(jié)果。對于財務分析來說，可比性非常重要，只有對比具有相關的聯(lián)系，才會有對比分析的意義，我們可以簡單的舉一個例子，兩家企業(yè)的財務報表用來計算收益，用其中一家的稅前收益和另外一家公司的稅后收益進行比較，這樣的計算是毫無意義的。又比如一家沒有進行利息資本化的公司看起來比另一家已經(jīng)進行利息資本化的公司差一點，但是如果兩家公司不是用利潤表列式的利息費用數(shù)據(jù)進行對比，而是用當年的總利息支出進行對比，那么兩家公司的盈利能力可能就沒有差別。計算比率所用的數(shù)據(jù)必須保持一致性，雖然公司可能會改變披露財務數(shù)據(jù)的方式以及修改財務報表中個別項目的定義，但是按照國家規(guī)定，公司會在財務報表附注中提供他們改變的詳細內(nèi)容信息，財務分析人員必須在對公司財務報表進行財務分析之前認真閱讀財務報表附注里面的相關內(nèi)容以及情況說明書。選擇財務分析方法的過程中，針對分析企業(yè)的不同方面可以選擇各種不同的方法，但是需要遵循以下的原則：第一，要選擇多年或者多期的數(shù)據(jù)，最好是五年的數(shù)據(jù)來對一家企業(yè)進行評價，僅僅憑借企業(yè)一年的財務報表數(shù)據(jù)來評價這家企業(yè)是不具有全面性的，不值得利益相關者對這樣的評價進行借鑒，一家企業(yè)可以通過使用創(chuàng)造性的會計方法制造一次假象，讓財務報表的使用者覺得它具有較高的獲利，但是要保持這樣的業(yè)績是非常的難的，一次的偽造報表對企業(yè)會造成巨大的影響，可以肯定不久之后這樣的情況就會敗露，因此需要選擇多年的數(shù)據(jù)來進行分析可以提高財務分析報告的準確性。除此之外，相關的財務分析人員要學會全面的考察企業(yè)，學會對企業(yè)進行分析跟蹤，要沿著企業(yè)的發(fā)展路徑進行分析，研究其發(fā)展狀況是探尋企業(yè)真實面目的最佳方法，尤其是對上市公司的外部進行財務分析，非常適用這樣的方法。第二，在對某一企業(yè)進行財務分析的過程中，不要獨立的對它進行評價，通常在某一行業(yè)中，規(guī)模相同的兩家公司可以互相進行比較，進行比較能使財務分析的更加全面，才能為企業(yè)作出更加準確的定位，使得評價的結(jié)果更加專業(yè)，更能客觀科學的反應企業(yè)的發(fā)展狀況，具有參照物對比才具有分析的價值。第三，進行公司對比的時候需要對參照物進行選擇，要與相似的或者同類型的公司進行對比，與自己的競爭對手進行對比，這才具有可比性，能為財務分析出一份力，比較的結(jié)果才具有意義。3華夏幸福基業(yè)股份有限公司財務分析3.1華夏幸福公司概述3.1.1公司背景華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司于1998年在河北省固安縣成立。2009年6月22日，公司最大的股東簽訂了《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，把其所持有的公司21.31%的股份轉(zhuǎn)讓給了華夏幸福，華夏幸福成為了公司最大的股東。2009年7月浙江國祥制冷工業(yè)股份有限公司宣布了與華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司的《重大資產(chǎn)置換及發(fā)行股份購買資產(chǎn)暨關聯(lián)交易預案》，華夏幸福尋求機會借殼上市。2011年8月華夏幸福基業(yè)股份有限公司與浙江國祥制冷工業(yè)股份有限公司的重組方案獲得中國證券監(jiān)督管理委員會核準，華夏幸福基業(yè)股份有限公司在A股資本市場上市，股票簡稱為華夏幸福（股票代碼：600340）。華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司是中國領先的產(chǎn)業(yè)新城運營商，是全國具有實力的房地產(chǎn)公司之一。華夏幸福致力于成為全球產(chǎn)業(yè)新城的引領者，以“產(chǎn)業(yè)高度聚集、城市功能完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美”的產(chǎn)業(yè)新城為核心產(chǎn)品，以構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群為目標，為了促進市圈高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展而努力奮斗，專注于產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務，并嘗試開拓商業(yè)地產(chǎn)以及相關業(yè)務，以實現(xiàn)開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定為目標。3.1.2股權結(jié)構(gòu)具體股權結(jié)構(gòu)表請看附錄一。2020年12月31日，公司總股本共計3,913，720，342股，其中，公司沒有有限售條件流通股，無限售條件流通股數(shù)量為1,101,493,975股，占總股本的100%。華夏幸福基業(yè)股份有限公司持有公司最大的股權，對公司具有實際控制的權利。其中華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司還具有質(zhì)押或者凍結(jié)的股份數(shù)量339，426,000股。3.1.3經(jīng)營狀況隨著科學技術和時代的進步，房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上，儼然成為拉動經(jīng)濟增長的一大功臣，而華夏幸福也在其中尋找自己的機遇，努力發(fā)展自身，攻克了新冠病毒疫情對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的挑戰(zhàn)，在保持平衡的情況下較快發(fā)展。2016年，華夏幸福在京津冀、長三角、粵港澳、鄭州、武漢等核心都市圈進行布局，意味著華夏幸福對社會的責任越來越重大。2018年以來華夏幸福與中國平安簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在產(chǎn)業(yè)新城、綜合金融服務和新興實業(yè)等領域進行戰(zhàn)略協(xié)同合作，使得華夏幸福又邁出了踏實的一步。2019年以來，華夏幸福在多個一、二線城市獲得的優(yōu)質(zhì)項目，為華夏幸福的發(fā)展更上一步臺階。截止至2019年12月底，華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司的營業(yè)收入為1052.1億元，實現(xiàn)同比增長25.6%；取得歸屬于上市公司股東的凈利潤為146.12億元，同比增長24.4%；公司的加權平均凈資產(chǎn)收益率為35.72%，同比增長0.5%；已發(fā)放現(xiàn)金分紅45.2億元，同比增長25.4%。業(yè)務數(shù)據(jù)也能顯示出華夏幸福龐大的規(guī)模，華夏幸福實現(xiàn)了累計簽約投資額7000億元，累計簽約入園企業(yè)2000家，累計創(chuàng)造就業(yè)崗位數(shù)量30萬個，為社會的發(fā)展做出了巨大的貢獻。而華夏幸福的業(yè)務范圍也非常大，已經(jīng)實現(xiàn)了商業(yè)運營面積115萬平方米，廠站運營數(shù)量44個，住宅物業(yè)管理戶數(shù)32萬戶，住宅物業(yè)管理面積4443萬平方米，城市運營服務管理面積6600萬平方米。這些數(shù)據(jù)都足以說明華夏幸福的發(fā)展迅速。3.2財務分析3.2.1以財務報表為依據(jù)的財務分析財務分析對企業(yè)的發(fā)展來說至關重要，經(jīng)過財務分析，能得到公司的發(fā)展現(xiàn)狀，需要以財務報表作為依據(jù)，分析企業(yè)的營運能力、盈利能力、償債能力以及發(fā)展能力，對其進行研究發(fā)現(xiàn)產(chǎn)生的問題，并且追究其原因，對企業(yè)的未來做出科學合理的預測，為企業(yè)利益的相關者提供有用的信息。本文將對華夏幸福2018年至2020年連續(xù)三年的財務報表進行分析與研究，對華夏幸福的財務狀況進行系統(tǒng)綜合的分析評價。表3-1華夏幸福基業(yè)股份有限公司資產(chǎn)負債表中部分數(shù)據(jù)（單位：萬元）報告期2020年2019年2018年資產(chǎn)合計488762364578119540971183應收票據(jù)及應收賬款631825146871433443766存貨179224642902813925452268投資性房地產(chǎn)850257334038224630在建工程合計6296036589061266324應付賬款430851837943283293807預收款項200281252845813751183長期借款644031448789995303318未分配利潤384144338841392836700負債合計397332363841257435499590資產(chǎn)負債率81.3%83.9%86.6%（具體表格請看附錄二）根據(jù)資產(chǎn)負債表進行分析，資產(chǎn)方面，資產(chǎn)總額2019年較2018年增加了4810012萬元，增長率為11.74%，2020年相比于2019年增加了3095041萬元，增長率為6.76%。其中，應收票據(jù)以及應收賬款2019年同比增加了1243377萬元，增長率為36.11%，2020年同比增加了1631108萬元，增長率為34.80%。存貨2019年同比增加了3575871萬元，增長率為14.05%，2020年同比減少了11105675萬元，下降率為38.26%。投資性房地產(chǎn)2019年同比增加109408萬元，增長率為48.71，2020年同比增加了516219萬元，增長率為154.54%。在建工程2019年同比減少了6607418萬元，下降率為47.97%，2020年同比減少了29303萬元，下降率為4.45%。根據(jù)2020年數(shù)據(jù)與2019年數(shù)據(jù)的比較分析，企業(yè)的應收賬款基本保持不變，說明企業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，變現(xiàn)能力基本穩(wěn)定，承擔的風險較小幅度降低了。企業(yè)的存貨量大幅度減少，說明企業(yè)的經(jīng)營能力變強了，經(jīng)營風險也降低了。投資性房地產(chǎn)大幅度增加和在建工程小幅度的減少互相抵消之后，說明了公司正處于擴大規(guī)模的階段，不斷增加資本的投入，擴大經(jīng)營生產(chǎn)，企業(yè)的發(fā)展前景也比較好。負債方面，企業(yè)的應收賬款2019年同比增長了15.19%，2020年同比增長率為6.76%，預收賬款2019年同比降低了8.89%，2020年同比下降率為99.84%。企業(yè)的應收賬款具有小幅度的增長說明企業(yè)正在平穩(wěn)地發(fā)展，負債壓力在正常范圍內(nèi)波動，預收賬款大幅度下降說明客戶不愿意提前付款，企業(yè)的產(chǎn)品競爭力降低，這也可能是受到新冠病毒疫情的影響使得，對比利潤表中2020年營業(yè)總收入較上年減少了400102萬元，下降率為3.95%，也能說明疫情對于房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊，但是下降幅度特別小，說明疫情的沖擊程度不大，這也是大型企業(yè)華夏幸福強大的實力。企業(yè)長期借款2019年較上年減少了8.01%，2020年較上年增加了32.01%，說明2019年公司發(fā)展平穩(wěn)，并且可以小額度的還一些債務，2020年收到疫情影響，需要向金融機構(gòu)貸款來維持企業(yè)的正常運作，也說明華夏幸福一方面依靠自身信譽在房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)腳步，得到銀行的認可。所有者權益方面，未分配利潤2019年較上一年增長率為36.92%，而2020年相對于2019年來說基本保持不變，說明股權結(jié)構(gòu)的改變是的所有者權益的數(shù)額明顯增加，在企業(yè)盈利能力緩慢增加的同時未分配利潤增長速度變緩，企業(yè)依舊具有創(chuàng)造價值的能力。從2018年2020年，華夏幸福的資產(chǎn)負債率呈持續(xù)下降趨勢。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，高負債是普遍存在的現(xiàn)象，也能看出華夏幸福資產(chǎn)負債率也處于較高水平。由于華夏幸福在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務上跑馬圈地以及產(chǎn)業(yè)新城方面大幅投入的前提下，能主動降低企業(yè)的負債水平這也是難能可貴。表3-2華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司現(xiàn)金流量表中部分數(shù)據(jù)（單位：萬元）報告期2020年2019年2018年銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金740065487927387511527經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-2315967-3181910-742781取得借款收到的現(xiàn)金9099493104409947307684財務費用77888132899992896經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計784576894377998005817凈利潤48057414684951180275盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)（倍）16.36.436.78（具體表格請看附錄四）根據(jù)現(xiàn)金流量表進行分析，從表中可以看出銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金在三年內(nèi)呈梯形變化，是由于華夏幸福的規(guī)模還在擴大，企業(yè)的銷售情況有所上升，2020年可能因為疫情的影響小幅度的下降，穩(wěn)定在了2018年水平，而由于企業(yè)的快速擴張，導致購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金增長較快，所以經(jīng)營活動產(chǎn)生在現(xiàn)金流量凈額為負值，但企業(yè)的經(jīng)營狀況仍然較好，受疫情的沖擊影響程度并不是很大。從籌資方面分析，表中可以看出企業(yè)取得借款收到的現(xiàn)金占比比較大，2019年較上一年增加了3133310萬元，增長率為42.88%，2020年減少了1341501萬元，下降率為12.85%，也是呈現(xiàn)梯形變化，是由于企業(yè)的擴張政策，導致現(xiàn)金短缺，需要通過借款來維持正常運作，這也導致了財務費用也大幅度上升，企業(yè)的償債壓力增加，也是因為疫情的影響，財務費用2020年增加額較2019年增加額變化較大。從表中可以發(fā)現(xiàn)，華夏幸福經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈流入遠大于其凈利潤。一般而言，當企業(yè)當期凈利潤大于0時，盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)應當大于1。通過計算華夏幸福的盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)可以看出，自2018年以來，盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)整體呈現(xiàn)上升的趨勢，說明企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈利潤對現(xiàn)金的貢獻較大，利潤的可靠性較高。企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈利潤對現(xiàn)金的貢獻指標一直在上升，說明企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈利潤對現(xiàn)金的貢獻越來越大，利潤可靠性較高。表3-3華夏幸福基業(yè)股份有限公司利潤表中部分數(shù)據(jù)（單位：萬元）報告期2020年2019年2018年營業(yè)收入10120852105209548379859營業(yè)成本635727359252654891884營業(yè)利潤80115122546201787110（具體表格請看附錄三）根據(jù)利潤表進行分析，企業(yè)的營業(yè)收入在2019年是有明顯增長的，增長率為25.56%，而2020年受到疫情的影響，收入有微小的減少，也能說明企業(yè)的能力可以在疫情沖擊下站穩(wěn)腳步。而營業(yè)成本2020年和2019年較上一年都有增長，增長率為22.74%和12.71%。由此可見，營業(yè)利潤先增后減，說明企業(yè)在正常狀態(tài)下可以穩(wěn)步發(fā)展，受到疫情的沖擊后，利潤會有所下降這是正常的現(xiàn)象，有機會迅速的擺脫疫情帶來的影響。3.2.2疫情下華夏幸福的財務比率分析本小節(jié)主要對華夏幸福、新城控股和泰禾集團這三家企業(yè)的2019年第四季度和2020年第一到第三季度共四期進行財務比率分析。選取四期財務報表中兩個具有對比性和相關性的數(shù)據(jù)相除進行合理科學的財務比率分析，了解三家企業(yè)在疫情的沖擊下企業(yè)的發(fā)展狀況受到什么樣的變化，相互之間進行對比，用以分析華夏幸福在疫情沖擊下的恢復力、抵抗力，提供房地產(chǎn)企業(yè)管理者合理的建議和策略。第一是盈利能力分析。圖3-1華夏幸福的盈利能力變化趨勢根據(jù)上圖可以看出銷售毛利率呈波動性變化但前三期波動范圍不大，而銷售凈利率前三期呈現(xiàn)上升的趨勢，后一期下降了3.36%，說明銷售情況在2020年第三季度不太理想，公司收益降低，主要原因是受到了疫情的沖擊影響，經(jīng)濟不景氣，整個房地產(chǎn)行業(yè)都受到了打擊。凈資產(chǎn)收益率總體呈現(xiàn)下降的趨勢，在2020年第三季度下降幅度偏大，說明了企業(yè)投資帶來的收益越來越低，企業(yè)對股東投入資本的利用效率較低。圖3-2三家企業(yè)四期銷售毛利率對比情況圖3-3三家企業(yè)四期銷售凈利率對比情況三家企業(yè)銷售毛利率的變動趨勢均有不同，但與同行業(yè)其他企業(yè)對比可以看到華夏幸福的銷售毛利率、是顯著高于其他兩家對比企業(yè)的，說明華夏幸福的銷售情況明顯較另外兩家更好一些，并且變動幅度也相對較小，說明華夏幸福受疫情影響的波動幅度較?。蝗A夏的銷售凈利率有所下降的趨勢，但是下降幅度不是很大，并且華夏幸福的銷售凈利率始終高于三家企業(yè)的平均水平。而泰禾集團的銷售凈利率雖然具有較小的提升但是始終是負值，公司一直處于虧損的狀態(tài)。第二是償債能力分析圖3-4華夏幸福的償債能力變化趨勢從上圖可以看出，資產(chǎn)負債率呈現(xiàn)下降的趨勢變化，并且華夏幸福規(guī)模龐大，經(jīng)營能力充足，因此，圖中現(xiàn)象說明華夏幸福資金較為充裕，并且有一定的能力償還之前的債務，這對于房地產(chǎn)這個高負債率的行業(yè)來說是難能可貴的。華夏幸福的產(chǎn)權比率較高，這是房地產(chǎn)企業(yè)的正常情況，代表企業(yè)具有高風險、高報酬的財務結(jié)構(gòu)，長期的償債能力較弱。圖3-5三家企業(yè)四期流動比率對比情況圖3-6三家企業(yè)四期資產(chǎn)負債率對比情況通過對比可以發(fā)現(xiàn)，華夏幸福的流動比率顯著高于同行業(yè)其他兩家企業(yè)，說明華夏幸福資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較強，在行業(yè)償債能力普遍下降的同時，華夏幸福的短期償債能力有所提高；華夏幸福的資產(chǎn)負債率指標顯著低于同行業(yè)的另外兩家企業(yè)，說明債務水平較低，并且長期償債的壓力比較小，長期償債能力相對于其他兩家企業(yè)來說比較強，現(xiàn)金流斷裂的風險較小，對銀行來說較具有保障。第三是營運能力分析圖3-7華夏幸福的營運能力變化趨勢從上圖中可以看出，前三期的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)和營業(yè)周期呈現(xiàn)上升的趨勢變化，存貨周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)下降的趨勢變化，而后一期呈現(xiàn)相反的趨勢變化，說明受到疫情的影響使得房地產(chǎn)企業(yè)的存貨變現(xiàn)能力有所下降，存貨管理工作的效率降低，資金的使用效率降低，而華夏幸福的經(jīng)營策略很快進行變化，使得華夏幸福的營運能力的指標都有所回升。說明華夏幸福的反應能力非常強，財務發(fā)展的結(jié)構(gòu)相當穩(wěn)定。圖3-8三家企業(yè)四期存貨周轉(zhuǎn)率對比情況圖3-9三家企業(yè)四期應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)對比情況可以看到華夏幸福的營運能力指標在疫情的影響之下有一定的變化，但是相比于另外兩家企業(yè)來看，指標的變化幅度比較小，說明華夏幸福的資產(chǎn)管理能力較強，受到的疫情沖擊的影響較小，而另外兩家在疫情的沖擊下波動非常大。第四是發(fā)展能力分析圖3-10華夏幸福的發(fā)展能力變化趨勢從上圖中可以看到，凈利潤增長率前兩期呈現(xiàn)下降趨勢，后三期呈現(xiàn)上升趨勢，說明華夏幸福受到疫情影響之后盈利能力突然降低，之后經(jīng)過迅速的調(diào)整通過后面兩期的時間使其慢慢回升，可以預見不久之后就能脫離疫情的影響，使其盈利能力回復到疫情之前的水平。而銷售增長率整體呈現(xiàn)下降的趨勢，說明疫情的影響的確不可抵消，使得企業(yè)的銷售能力下降，需要調(diào)整銷售策略才能使銷售能力回到原來的水平，所有者權益增長率和資產(chǎn)增長率在疫情的沖擊下變化幅度不算很大，股東的權益變化不大，對債權人具有保障，企業(yè)的正常發(fā)展沒有收到疫情的影響，華夏幸福是一個發(fā)展性較高的企業(yè)，能保持資產(chǎn)的穩(wěn)定增長。圖3-11三家企業(yè)四期凈利潤增長率對比情況圖3-12三家企業(yè)四期凈利潤增長率對比情況可以看到三個企業(yè)均受到疫情的影響，新城控股的指標變化幅度較大，呈大起大落態(tài)勢，凈利潤增長率的變化忽高忽低；泰禾集團的指標基本上都為負增長，企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)停滯甚至倒退。而相比于其他的兩個企業(yè)，華夏幸福的增長率較為穩(wěn)定，說明在疫情的影響下，華夏幸福能夠迅速穩(wěn)定下來，抵御疫情影響的能力較強，華夏幸福的發(fā)展非常平穩(wěn)，具有較高的投資價值。4總結(jié)4.1對華夏幸福的小結(jié)受到新冠病毒疫情的影響，全球的經(jīng)濟都受到了沖擊，從財務報表的表現(xiàn)來