《S房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究》11000字（論文）

I1緒論1.1研究背景及意義房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系到國(guó)家和人民的生活，它的迅速發(fā)展不僅可以帶動(dòng)地方的發(fā)展，還可以帶動(dòng)建材、裝修、家電等行業(yè)的發(fā)展，從而提升人民的生活質(zhì)量。自20世紀(jì)起，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，建筑面積和建筑面積年均增速都在20%以上。2008年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的總投資額在GDP中所占據(jù)的比例有了很大的提升，已經(jīng)超越了美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家。根據(jù)測(cè)算，在未來(lái)20年里，中國(guó)將有10.2億的城鎮(zhèn)人口，而住房總面積將達(dá)到330億平米。隨著雅安市在2013地震后的恢復(fù)，樓市逐漸回暖，到現(xiàn)在，雖然雅安市的樓市總體上還處于一種“飽和”狀態(tài)，但隨著滎經(jīng)縣的大力發(fā)展，滎經(jīng)縣的旅游業(yè)也得到了快速的發(fā)展，而當(dāng)?shù)氐牡V產(chǎn)資源也得到了極大的開(kāi)發(fā)，而隨著樓市的不斷擴(kuò)張，整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)都在不斷的增加，這使得滎經(jīng)縣的發(fā)展?jié)摿€在。由于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)較大，因此，需要深入剖析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，并加以科學(xué)預(yù)防，本論文主要是把財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)理論和S項(xiàng)目緊密地結(jié)合起來(lái)，通過(guò)財(cái)務(wù)效益分析以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析，為了確保工程經(jīng)濟(jì)效益，以期對(duì)開(kāi)發(fā)商有所幫助，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，從而確保其技術(shù)上是切實(shí)可行的、環(huán)境是許可的，經(jīng)濟(jì)也是合理的、經(jīng)濟(jì)效益明顯、風(fēng)險(xiǎn)較低或者可控制。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀自從可行性分析提出以來(lái)，國(guó)內(nèi)外在工程可行性方面的發(fā)展大致分為四個(gè)方面：第一個(gè)時(shí)期：從工程的可操作性的概念被提出來(lái)到20年代中葉。在進(jìn)行工程可行性的基礎(chǔ)上，采用了一種簡(jiǎn)單的財(cái)政方法，即從企業(yè)的角度，對(duì)工程的效益和費(fèi)用進(jìn)行了對(duì)比。英國(guó)的一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾，正式地把“顧客過(guò)?！边@個(gè)觀(guān)念引入到這個(gè)問(wèn)題中來(lái)。第二個(gè)時(shí)期：1950年到1960年代末期。本階段的工程建設(shè)從一個(gè)單一的財(cái)務(wù)分析到一個(gè)多視角的效益評(píng)估模式，逐漸過(guò)渡到對(duì)工程投資人的可行性進(jìn)行評(píng)估。利特爾于1968與經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)學(xué)者J.米爾理斯聯(lián)合編寫(xiě)了關(guān)于L-M法的《發(fā)展中國(guó)家工業(yè)項(xiàng)目分析手冊(cè)》，其中首次對(duì)工程項(xiàng)目評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)理論和方法進(jìn)行了較為全面的論述。第三個(gè)時(shí)期：從二十世紀(jì)六十年代開(kāi)始，到八十年代，我國(guó)的可行性研究理論發(fā)展迅速。1978年，《工業(yè)可行性研究編制手冊(cè)》由UNDAQ發(fā)行，對(duì)其基本的工作和方法進(jìn)行了詳細(xì)的說(shuō)明。《工業(yè)可行性研究編制手冊(cè)》的發(fā)布，是一種基本的可行性分析體系的基本原理，在此基礎(chǔ)上，國(guó)家在進(jìn)行項(xiàng)目的投資和建造前進(jìn)行了可行性分析。第四個(gè)時(shí)期：八十年代以來(lái)，可行性研究的理論已經(jīng)深入到各個(gè)行業(yè)、領(lǐng)域和專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，彼此交織，不斷地發(fā)展和完善，使得各個(gè)領(lǐng)域的理論能夠得到全面的整合。一些學(xué)者通過(guò)對(duì)工程項(xiàng)目的投資、開(kāi)發(fā)、施工等方面的各種不確定因素及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究和分析，充實(shí)和改進(jìn)了工程可行性研究的相關(guān)理論。上個(gè)世紀(jì)八十年代以后，我國(guó)的可行性問(wèn)題受到了更多的關(guān)注和認(rèn)可，許多學(xué)科和領(lǐng)域也開(kāi)始進(jìn)行了可行性分析，因此，我國(guó)的可行性研究也開(kāi)始步入高速發(fā)展階段，相關(guān)的研究也逐漸增多。在國(guó)內(nèi)，可行性的發(fā)展可以分成兩個(gè)方面。第一個(gè)階段是在20世紀(jì)80-90年代初期，建立適合中國(guó)實(shí)際的、富有中國(guó)特色的可持續(xù)發(fā)展的理論體系。目前，我國(guó)的可行性分析工作多以《工業(yè)可行性研究報(bào)告手冊(cè)》為基礎(chǔ)，并由UNESCO頒布并付諸實(shí)踐。1987年，國(guó)家發(fā)改委頒布了《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(試行)》，并頒布了《工業(yè)可行性研究報(bào)告手冊(cè)》，使我國(guó)正式步入了科學(xué)的、可持續(xù)發(fā)展工程項(xiàng)目的時(shí)代。第二個(gè)時(shí)期是九十年代到現(xiàn)在，許多學(xué)者都在努力地進(jìn)行可行性研究，在此期間，他們的理論根基得到了進(jìn)一步的完善。與此同時(shí)，可行性分析也在不斷地滲入、應(yīng)用于其他行業(yè)，各個(gè)學(xué)科的可行性分析都呈現(xiàn)出百花綻放的態(tài)勢(shì)。董連勝、汪克夷等人首先全面地對(duì)工程建設(shè)的投資決策進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。隨著各個(gè)行業(yè)的理論研究，企業(yè)的可行性分析也從原來(lái)的產(chǎn)業(yè)層面逐步延伸到其它行業(yè)。2001年九月，發(fā)改委聯(lián)合相關(guān)部門(mén)編制《投資項(xiàng)目可行性研究守則》，以國(guó)外工程可行性研究的成功案例為參考，并根據(jù)我國(guó)工程的發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)我國(guó)工程項(xiàng)目的可行性研究進(jìn)行了總結(jié)，為我國(guó)各行業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析工作奠定基礎(chǔ)支持。

2項(xiàng)目總論2.1項(xiàng)目背景與概況2.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)S建設(shè)項(xiàng)目2.1.2項(xiàng)目背景該地塊位于滎經(jīng)縣中部地區(qū)，是一座位于滎經(jīng)縣中心區(qū)的政府辦公大樓，地理位置優(yōu)越，S竣工后，將成為一座高性?xún)r(jià)比的住宅。由于滎經(jīng)縣的發(fā)展，人們的生活質(zhì)量和對(duì)居住條件的要求也隨之提升，以前的住宅已經(jīng)不能完全適應(yīng)當(dāng)?shù)氐男枨?，而且存在著火?zāi)的危險(xiǎn)，制約了滎經(jīng)縣的發(fā)展，對(duì)此，政府在拆遷改造城市外圍棚戶(hù)區(qū)的過(guò)程中，推行了多項(xiàng)政策，國(guó)家有關(guān)政策為滎經(jīng)縣旅游業(yè)的發(fā)展提供了十分有利的條件，旅游業(yè)迅猛發(fā)展，居民住房需求量變高了。2.1.3項(xiàng)目概況該工程是雅安市鴻發(fā)地產(chǎn)發(fā)展有限責(zé)任公司在四川省雅安市滎經(jīng)縣的一個(gè)重要組成部分。該工程包括3幢15F房屋+1層地下室，主體結(jié)構(gòu)為剪力墻結(jié)構(gòu)，地下室為框架式，該工程屬于二類(lèi)，其防火級(jí)別為地下1級(jí)，地面為2級(jí)別，抗震開(kāi)裂程度為7度，設(shè)計(jì)壽命50年。該工程占地30474.29平方米，地下部分為11503.06平方米，地面部分為18971.23平方米，住宅部分為17524.95㎡，商業(yè)部分為974.4㎡。本工程的相關(guān)設(shè)備有：公共汽車(chē)：1,2,3路教育支持：希望小學(xué)，嚴(yán)道二中，嚴(yán)道一中，滎經(jīng)中學(xué)，胡長(zhǎng)寶小學(xué)等醫(yī)療方面：滎經(jīng)縣中西醫(yī)院，滎經(jīng)縣醫(yī)院生活方面：蘭家山公園，吉選超市，若水公園等2.2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

3市場(chǎng)分析3.1國(guó)家房地產(chǎn)宏觀(guān)分析四川圍繞成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展，制定了以“一區(qū)一軸一區(qū)”為核心的發(fā)展策略。作為中部地區(qū)發(fā)展中的核心增長(zhǎng)極，正在借助成都經(jīng)濟(jì)特區(qū)的高速發(fā)展之力，加強(qiáng)自身的資源，積極參加地區(qū)的分工，開(kāi)展地區(qū)間的協(xié)作，進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。成都大都會(huì)由三大環(huán)組成：核心層、緊密層和松散層，其中滎經(jīng)區(qū)處于松散層，主要通過(guò)鐵路、高速公路和高等級(jí)公路與成都連接，路程不超過(guò)1個(gè)小時(shí)，并與中心城區(qū)進(jìn)行了合理的合作和協(xié)調(diào)關(guān)系。成都大都市圈的建設(shè)，促進(jìn)了工業(yè)、人口、產(chǎn)業(yè)鏈的集聚，密切了區(qū)域之間的集聚，增進(jìn)了區(qū)域間的集聚，推動(dòng)了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。雅西高速公路開(kāi)通后，將鄭州納入成都城市群。在未來(lái)的發(fā)展中，要加強(qiáng)與成都大都市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等領(lǐng)域的協(xié)作，特別是與成都進(jìn)行全方位的協(xié)作。3.2滎經(jīng)地區(qū)市場(chǎng)分析從2013起，滎經(jīng)縣就在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展了一系列的災(zāi)后建筑工作，在政府的大力扶持下，在政府的大力扶持下，房地產(chǎn)業(yè)得到了飛速發(fā)展，到現(xiàn)在為止，政府依然在大力推進(jìn)基建，樓市依然有著巨大的發(fā)展?jié)摿?，很多樓盤(pán)都是處于緊俏狀態(tài)。近幾年，地方當(dāng)局重點(diǎn)發(fā)展的重點(diǎn)是城東區(qū)，城東地區(qū)的地產(chǎn)發(fā)展較為集中，而東部地區(qū)發(fā)展較遲，配套設(shè)施尚不健全，距離醫(yī)院、商場(chǎng)等較遙遠(yuǎn)。S坐落在城中，臨近金河公園等商圈，擁有良好的配套配套，地理位置優(yōu)越，具備很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。滎經(jīng)縣的人口分布范圍以中心城區(qū)及鄰近城鎮(zhèn)為主，自2012年以來(lái)，市區(qū)逐步向東、西延伸，靠近大田鄉(xiāng)、烈臺(tái)鄉(xiāng)等城鎮(zhèn)，而相對(duì)偏僻的地區(qū)則逐步向市區(qū)中心地區(qū)轉(zhuǎn)移。滎經(jīng)縣在2010之前一直是以第二工業(yè)為主，但隨著發(fā)展的需求，它的發(fā)展重點(diǎn)已經(jīng)從二等轉(zhuǎn)向三等，保持了平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，百姓的日子過(guò)得很滋潤(rùn)。本地的新樓盤(pán)大多是商住樓，一樓是商用樓，所有的停車(chē)場(chǎng)都是建在地下室里的，這樣可以保證住戶(hù)的人身安全和車(chē)輛的通行。3.3項(xiàng)目需求分析滎經(jīng)縣的旅游業(yè)快速發(fā)展，每年都有大量的外來(lái)人員涌入，這必然會(huì)給縣城和景區(qū)周邊居民帶來(lái)更大的居住負(fù)擔(dān)。隨著城市建設(shè)和發(fā)展的需要，周邊的民房和棚戶(hù)區(qū)也被拆遷，人民對(duì)居住用地的需求量也在不斷增長(zhǎng)。根據(jù)對(duì)附近住戶(hù)的調(diào)研（具體情況參見(jiàn)附件1)：①30多歲的中年人和年輕人在房地產(chǎn)消費(fèi)人群中占了很大比例。買(mǎi)房的目的主要是為了滿(mǎn)足住戶(hù)的生活需求。②在購(gòu)買(mǎi)時(shí)，消費(fèi)者對(duì)配套設(shè)施、戶(hù)型設(shè)計(jì)、價(jià)格等的關(guān)注更多。③在市區(qū)，大部分業(yè)主擁有一處房產(chǎn)資源，但是居住的地方比較陳舊。很多人都是在郊區(qū)買(mǎi)房子的。④公務(wù)員、企業(yè)職員、經(jīng)商人員等均有較高的購(gòu)買(mǎi)率。3.4競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析3.4.1兩河新城·悅江府工程地點(diǎn)：石材路166，滎經(jīng)縣，雅安市；房屋類(lèi)型：高層住宅；土地面積：32783平方米（49.2公頃）；占地面積：143074平方米；房屋建筑面積：101513平方米；商用樓面積：21584平方米；房屋總數(shù)：860個(gè)住宅，商業(yè)樓120個(gè)；容積率：3.00；綠化率：30%；物業(yè)費(fèi)：1.55元/㎡/月；開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2020年4月18日車(chē)位信息：1082個(gè)；最新售價(jià)：住宅均價(jià)6600元/m2，商業(yè)均價(jià)12000元/m2（在售）；主力客群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，外來(lái)投資人群，青年群體剛需置業(yè)；主要房屋：3房2廳1衛(wèi)109平米；4間2廳2衛(wèi)-139平方米。3間2廳2衛(wèi)115平方米如上圖3-1所示，雙河新城·悅江府的設(shè)計(jì)方案。圖3-1兩河新城·悅江府效果圖3.4.2君泰·尊城工程地點(diǎn)：滎興路西二段95，雅安市，滎經(jīng)縣；房屋類(lèi)型：高層住宅；建筑面積：13800平方米（30公頃）；占地：68000平方米；房屋建筑面積：46500平方米；商務(wù)樓面積：11765平方米；家庭總數(shù)：380戶(hù)家庭；建筑容積比率：3.45；綠地：35%；開(kāi)盤(pán)日期：2019年七月；停車(chē)場(chǎng)車(chē)位：492個(gè)；最新價(jià)格：房屋平均每平方米6500元；主要客戶(hù)群：鄰近城鎮(zhèn)、當(dāng)?shù)睾屯獾氐耐顿Y商、年輕的買(mǎi)房人；主要房屋：3房1廳2衛(wèi)108平米；3居室，2廳2衛(wèi)-126平方米。君泰·尊城工程規(guī)劃的設(shè)計(jì)方案如3-2圖所示。圖3-2君泰·尊城效果圖3.5項(xiàng)目SWOT分析3.5.1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析地塊特點(diǎn)：地理位置優(yōu)越，具有顯著的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，具有平坦的土地，易開(kāi)采。雅安鴻發(fā)地產(chǎn)是雅安的一家知名的地產(chǎn)公司，在雅安多個(gè)樓盤(pán)的建設(shè)中享有良好的聲譽(yù)和良好的品質(zhì)，深受廣大客戶(hù)的信賴(lài)。產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型面積適中，位置優(yōu)越，可為剛需、投資性顧客、外地人和當(dāng)?shù)刈?hù)提供服務(wù)。資源上的優(yōu)勢(shì)：這里擁有全國(guó)最大的觀(guān)光平臺(tái)-牛背山，并且擁有最大的野生珙桐森林等風(fēng)景秀麗的天然資源，還有姜家大院，開(kāi)善寺，云峰寺，嚴(yán)道古城遺跡等具有歷史意義的古跡。3.5.2項(xiàng)目劣勢(shì)分析規(guī)模與缺點(diǎn)：該工程占地約11公頃，規(guī)模不大。周邊環(huán)境：本工程周邊多條主要道路，交通擁擠，噪聲、粉塵等污染較為突出，居民生活質(zhì)量不佳。與雅安城區(qū)比較起來(lái)，該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較落后，基礎(chǔ)設(shè)施也比較落后。3.5.3項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析地區(qū)發(fā)展：滎經(jīng)縣近年來(lái)一直在發(fā)展旅游、文化、等方面的工作，隨著今后的發(fā)展，游客數(shù)量將不斷增加，對(duì)住宅的需求量也會(huì)隨之增加?？傮w上的市場(chǎng)：雅安區(qū)域的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，吸引更多的投資和更多的移民，使得房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)潛力更大。產(chǎn)業(yè)融合機(jī)遇：滎經(jīng)具有突出的自然人文、旅游、工業(yè)等產(chǎn)業(yè)，對(duì)區(qū)域的整體發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。交通：成雅高速鐵路、雅甘鐵路等項(xiàng)目的建成和規(guī)劃，使滎經(jīng)縣與地區(qū)中心城市成都之間的空間聯(lián)系大大拉近，同時(shí)也使其對(duì)外運(yùn)輸環(huán)境得到了改善。3.5.4項(xiàng)目威脅分析房地產(chǎn)調(diào)控的壓力：近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)投資的態(tài)度和房地產(chǎn)調(diào)控的變化，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展起到了一定的限制作用。消費(fèi)能力的風(fēng)險(xiǎn)：由于雅安市的發(fā)展戰(zhàn)略，該工程的用地價(jià)格高，而該工程的目標(biāo)人群的消費(fèi)層次比較低，這將會(huì)給產(chǎn)品的價(jià)格和銷(xiāo)售帶來(lái)負(fù)面的沖擊。競(jìng)爭(zhēng)者的威脅：周?chē)F(xiàn)有樓盤(pán)眾多，東部區(qū)域陸續(xù)開(kāi)始發(fā)展，必然會(huì)將一些目標(biāo)人群轉(zhuǎn)移，從而給該樓盤(pán)帶來(lái)一定的壓力和影響。3.6綜合分析結(jié)論工程的優(yōu)點(diǎn)超過(guò)缺點(diǎn)，機(jī)遇多過(guò)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)展?jié)摿ο鄬?duì)突出。該工程具有一定的市場(chǎng)潛力，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。面臨著不利因素與挑戰(zhàn)，該工程要盡早進(jìn)入市場(chǎng)，做好相應(yīng)的增值服務(wù)，讓該工程具有物有所值的優(yōu)勢(shì)；其次，采用了較高的定價(jià)戰(zhàn)略，使企業(yè)的產(chǎn)品得到更好的價(jià)格；第四，強(qiáng)大的營(yíng)銷(xiāo)和營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)，以及短期的顧客的渠道也是非常關(guān)鍵的。

4項(xiàng)目建設(shè)條件分析4.1項(xiàng)目建設(shè)的地理?xiàng)l件該項(xiàng)目地處雅安市滎經(jīng)縣境內(nèi)，地勢(shì)西南高北低，以褶皺和斷層作用為主的構(gòu)造地貌，縣境周?chē)饕?000~3500中山區(qū)，該地區(qū)中部以河流沖積而成的平原占優(yōu)勢(shì)，地形狹長(zhǎng)的，城市的發(fā)展受制于地形因素，項(xiàng)目所處位置地勢(shì)平坦，地面粗糙程度B級(jí)，土壤屬黏性土壤，地下水以孔隙水為主，兼有基巖裂隙水2類(lèi)，地下水埋深為5.26米，場(chǎng)區(qū)地下水與場(chǎng)地土對(duì)于混凝土以及混凝土內(nèi)鋼筋均有微腐蝕性。調(diào)查發(fā)現(xiàn)建筑場(chǎng)地內(nèi)及其附近未發(fā)現(xiàn)有活動(dòng)斷裂構(gòu)造通過(guò)，也未發(fā)現(xiàn)滑坡，不良地質(zhì)作用，如泥石流，現(xiàn)場(chǎng)總體平穩(wěn)。4.2項(xiàng)目建設(shè)的自然條件4.2.1地形地貌滎經(jīng)縣是我國(guó)盆周山區(qū)，地處四川和青藏高原交界處。地勢(shì)西南高，東北低.該縣四面環(huán)山，河道縱橫，溝壑懸殊，地勢(shì)高低相差極大，地理環(huán)境上，滎經(jīng)縣多是山區(qū)，面積98.6%，大部分集中于縣城周?chē)行目h城所在地區(qū)較為平坦，多是平壩和丘陵。4.2.2水文條件滎經(jīng)縣位于南緯30度南，屬副熱帶地區(qū)，主要由季風(fēng)所支配，是一種具有季風(fēng)性的氣候環(huán)境。由于地勢(shì)差異較大，縱向差異較大，因此呈現(xiàn)出山地的特點(diǎn)。滎經(jīng)縣的氣象特征與雅安其他縣份相同，屬于典型的亞熱帶季風(fēng)型。但就部分地區(qū)而言，由于其氣溫低，降水量多，夜雨量多，氣候差異大等特征。雅安境內(nèi)河流眾多，河網(wǎng)廣闊，雨量充沛，平均年徑流104s，在雅安境內(nèi)的出?？诿磕昶骄髁?69秒，其總量為22%。4.3項(xiàng)目建設(shè)的資源條件滎經(jīng)縣地處雅安腹地，具有四個(gè)主要的地質(zhì)結(jié)構(gòu)，具有豐富的礦產(chǎn)資源。滎經(jīng)縣是由國(guó)家402、404、川西北地勘單位進(jìn)行的，滎經(jīng)縣位于四大地質(zhì)系統(tǒng)交匯點(diǎn)，具有完整的地質(zhì)、豐富的礦藏。由于擁有“顓頊故里”、“絲綢之路”、“黑砂之鄉(xiāng)”和“茶馬古道”等眾多的歷史、人文資源；“云峰寺”和“開(kāi)善寺”等主要的宗教資源；擁有距離成都最近的“龍蒼溝”國(guó)家森林公園、“牛背嶺”、“全國(guó)第一大風(fēng)景名勝區(qū)”、“中國(guó)第一大野生梧桐林”等天然資源。

5項(xiàng)目設(shè)計(jì)構(gòu)思5.1項(xiàng)目總體布局及指標(biāo)S物業(yè)的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，達(dá)到了各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范，達(dá)到了行業(yè)的要求，實(shí)現(xiàn)了各個(gè)功能分區(qū)的合理的規(guī)劃和交通的配套，力爭(zhēng)形成一個(gè)交通便捷、環(huán)境美好、配套設(shè)施齊全、各項(xiàng)功能完備的社區(qū)。在進(jìn)行分區(qū)規(guī)劃時(shí)，要充分考慮到小區(qū)的實(shí)際情況和周邊小區(qū)的特征，并注重在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造良好的生態(tài)環(huán)境，同時(shí)要注重小區(qū)間距，防止小區(qū)相鄰小區(qū)的照明不符合要求，影響居民居住品質(zhì)。在該工程的規(guī)劃與設(shè)計(jì)上，由于該地塊位于永安街以北，南側(cè)緊鄰滎興路2號(hào)線(xiàn)，因此，在該地塊北側(cè)及南側(cè)各預(yù)留10余平方米的土地利用紅線(xiàn)，以達(dá)到城市建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)定的要求。其中2、3號(hào)樓緊挨著滎興路，1號(hào)樓緊挨著永安街。5.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)構(gòu)思5.2.1設(shè)計(jì)依據(jù)GB50096-2011《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50368-2005《住宅建筑規(guī)范》GB50016-2014（2018）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50352-2019《民用建筑設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50763-2012《無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ100-2015《車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50067-2014《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067-2014）國(guó)家有關(guān)規(guī)范、條例、標(biāo)準(zhǔn)、條款及地方有關(guān)法規(guī)、規(guī)章。5.2.2戶(hù)型設(shè)計(jì)市場(chǎng)調(diào)研了解到，該項(xiàng)目的周邊買(mǎi)房目標(biāo)人群為了居住需求，最佳戶(hù)型為三室一廳或者三室兩廳，住房面積在90m2-120m2之間，屬中等房型，具體調(diào)研內(nèi)容可參見(jiàn)附錄一，針對(duì)目標(biāo)群體的需要，并且兼顧采光，通風(fēng)和其他居住需求，擬定了三戶(hù)型，具體情況見(jiàn)表5-1：表5-1戶(hù)型面積指標(biāo)表以下是三種不同類(lèi)型的房型設(shè)計(jì)：圖5-1戶(hù)型A：三室一廳兩衛(wèi)91.27（m2）圖5-2戶(hù)型B：四室一廳兩衛(wèi)102.84（m2）圖5-3戶(hù)型C：四室一廳兩衛(wèi)113.94（m2）5.2.3小區(qū)道路設(shè)計(jì)為了實(shí)現(xiàn)從小區(qū)門(mén)口到單元的間距平衡，在2單元和3單元之間布置了一個(gè)出入口，從單元門(mén)口通過(guò)正門(mén)，圍繞單元的中央部分繞行一圈，并在單元北側(cè)增加了一個(gè)專(zhuān)用的消防通道。停車(chē)場(chǎng)的入口處分別設(shè)有消防通道，既能滿(mǎn)足日常的交通需求，又能有效地將人與車(chē)分開(kāi)，緩解居民的交通壓力，確保居民的人身安全。5.2.4綠地與景觀(guān)規(guī)劃該工程在三幢居民區(qū)中央布置了綠地和園林，在該小區(qū)內(nèi)規(guī)劃了一個(gè)兒童娛樂(lè)區(qū)和一個(gè)市民健身區(qū)，并在該小區(qū)內(nèi)按一定的比例鋪設(shè)了一條主路，將各個(gè)功能分區(qū)連通起來(lái)，其他部分則種植各種花卉，以增強(qiáng)城市的視覺(jué)和舒適性。

6項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排6.1項(xiàng)目階段劃分（1）預(yù)處理（150天）二零二零年七月至十一月。項(xiàng)目建議書(shū)，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，相關(guān)文件的辦理，項(xiàng)目規(guī)劃等.（2）建造預(yù)備（30天）二零二零年十二月。施工前期準(zhǔn)備工作，主要是場(chǎng)地準(zhǔn)備，技術(shù)準(zhǔn)備，物資準(zhǔn)備，施工人員準(zhǔn)備。（3）基本建設(shè)（60天）2021年一月，2019年二月。地基施工包括，開(kāi)挖土方，灌排水泥筏子等.（4）（240天）主要施工項(xiàng)目二零二一年三月，二零二一年十月。主要包括主體框架，墻體填充等，如高層房屋施工等。（5）（150天）的安裝工作二零二一年八月到十二月。安裝管道，水力發(fā)電等設(shè)備，安裝設(shè)備等。（6）（180d）裝潢施工（180天）：二零二一年十月到二二年三月。住宅內(nèi)部地面，墻體裝飾，外立面裝飾等。（7）園林和園林工作（90天）二二年四月到六月。道路硬化，中央景觀(guān)布置，綠地布置，社區(qū)美化等。（8）裝置的調(diào)試（60天）二二年七月至九月。設(shè)備的無(wú)負(fù)荷測(cè)試，設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)及計(jì)劃的調(diào)試。（9）完工和投入（30天）二零二二年九月負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全部進(jìn)度和完工的檢查。（10）出售期（540天）二一年七月到二二年十二月。6.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫道圖根據(jù)工程的進(jìn)度計(jì)劃，在圖表6-1中畫(huà)出了該工程的施工計(jì)劃。圖6-1項(xiàng)目實(shí)施橫道圖

7項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃在商品生產(chǎn)條件下，要按照市場(chǎng)狀況制訂符合標(biāo)準(zhǔn)的營(yíng)銷(xiāo)方式，以增加市場(chǎng)占有率、穩(wěn)定售價(jià)、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。為此，本論文主要是對(duì)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)方式進(jìn)行探討，以求出一個(gè)科學(xué)、合理的定價(jià)。7.1項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位7.1.1住宅價(jià)格定位S位于市中心，是一片極為罕見(jiàn)的區(qū)域，以項(xiàng)目性質(zhì)和項(xiàng)目性質(zhì)，選擇了正在建設(shè)的兩江新城·悅江府、御府邸和方大·首棟作為對(duì)比。表7-1是三種比較例子的基礎(chǔ)資訊及所包含的權(quán)值，其權(quán)值是以個(gè)別事例至該專(zhuān)案的范圍及類(lèi)別為依據(jù)。表7-1住宅可比實(shí)例對(duì)照表價(jià)格修改由于選定的比較例子沒(méi)有特別的買(mǎi)賣(mài)情形，因此不需修改買(mǎi)賣(mài)狀況，按市場(chǎng)狀況將其按1%的價(jià)格變化比率計(jì)算，每年一次調(diào)整交易周期。在進(jìn)行了前期的市場(chǎng)調(diào)查后，采用打分的方法對(duì)各因素進(jìn)行定量，最后得出了地區(qū)和個(gè)人的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)系數(shù)，其中房屋對(duì)比條件的修改情況見(jiàn)表格7-2。表7-2住宅比較因素修正表比準(zhǔn)價(jià)格的核對(duì)兩河新城·悅江府：6600*98/100*/100*100/100*101/100=6532.68元/㎡君泰·尊城：6500*98/100*99/100*100/100*101/100=6369.36元/㎡方大·首座：6300*102/100*101/100*100/100*102/100=6555.16元/㎡本項(xiàng)目：6532.68元/㎡*20%+6369.36元/㎡*30%+6555.16元/㎡*50%=6494.92元/㎡因此，本項(xiàng)目住宅預(yù)估平均售價(jià)取6500元/㎡此價(jià)格為本項(xiàng)目住宅樓的平均銷(xiāo)售價(jià)格，根據(jù)雅安市房地產(chǎn)管理局標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目住宅單價(jià)根據(jù)所處位置，樓層的不同進(jìn)行差別設(shè)置，但最終平均售價(jià)為6500元/㎡。7.1.2商鋪價(jià)格定位該項(xiàng)目每幢每單元1層均為商鋪，選擇了和該項(xiàng)目商業(yè)情況比較接近的四個(gè)各個(gè)樓盤(pán)作為調(diào)研對(duì)象，分別為御公館、方大·首座、時(shí)代的彼岸，水岸，溪語(yǔ)香庭，將算例到該工程的距離作為權(quán)重參考，4個(gè)項(xiàng)目權(quán)重分別是10%、40%、30%和20%，見(jiàn)表7-3。表7-3商鋪可比實(shí)例對(duì)照表要素/實(shí)例御公館方大·首座時(shí)代彼岸水岸·溪語(yǔ)香庭地理位置滎興路西一段同心下街官田街169號(hào)永安街交易均價(jià)9560元/㎡10750元/㎡10630元/㎡11480元/㎡交易時(shí)間2020年9月2019年12月2020年10月2020年12月所占權(quán)重10%40%30%20%調(diào)整價(jià)格：主要對(duì)地區(qū)、個(gè)人、交易量、交易時(shí)段等四種因子進(jìn)行修改，調(diào)整后的對(duì)比因子見(jiàn)下表7-4。表7-4商鋪比較因素修正表要素/實(shí)例御公館方大·首座時(shí)代彼岸水岸·溪語(yǔ)香庭區(qū)域因素修正97/100101/10098/10099/100個(gè)別因素修正99/10099/10099/10098/100交易情況修正100/100100*100100*100100/100交易時(shí)間修正101/100102/100101/100101/100比準(zhǔn)價(jià)格確定：御公館：9560*97/100*99/100*100/100*101/100=9272.27元/㎡方大·首座：10750*101/100*99/100*100/100*102/100=10963.9元/㎡時(shí)代彼岸：10630*98/100*99/100*100/100*101/100=10416.36元/㎡水岸·溪語(yǔ)香庭：11480*99/100*98/100*100/100*101/100=11249.28元/㎡本項(xiàng)目：9272.27元/㎡*10%+10963.9元/㎡*40%+10416.36元/㎡*30%+11249.28元/㎡*20%=10687.55元/㎡因此，將本項(xiàng)目商鋪預(yù)估平均售價(jià)取10690元/㎡7.1.3車(chē)位價(jià)格定位該工程共計(jì)劃147個(gè)車(chē)位，全部在-1層，車(chē)位比例為1.05，考慮到項(xiàng)目周?chē)能?chē)位價(jià)位，并結(jié)合該工程的性質(zhì)，確定為65000元/個(gè)，周邊樓盤(pán)停車(chē)位詳細(xì)信息如表7-5所示。表7-5S周邊車(chē)位信息表7.2項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度安排由于工程工期短，為了快速的融資，將房屋、店鋪、停車(chē)位一并銷(xiāo)售，可以減少投資的風(fēng)險(xiǎn)。該工程的售房階段包括：預(yù)售期和現(xiàn)售期，從2021年七月到2022年九月，根據(jù)問(wèn)卷1、2的調(diào)查，我們了解到該工程的設(shè)計(jì)思想與客戶(hù)的預(yù)期相吻合，并且預(yù)期會(huì)有更大的銷(xiāo)量增長(zhǎng)，所以將現(xiàn)售期安排在2022年的第4季度。7.3項(xiàng)目資金回籠計(jì)劃7.3.1住宅類(lèi)本項(xiàng)目住宅從2021年7月開(kāi)始發(fā)售，預(yù)計(jì)2022年12月全部售完，總時(shí)間一年半，預(yù)計(jì)2021年7月至9月售出25%，2021年10月至12月售出20%，2022年1月至3月售出18%，2022年4月至6月售出16%，2022年7月至9月售出13%，2022年10月至12月售出8%。7.3.2商鋪類(lèi)商鋪類(lèi)預(yù)計(jì)截至2022年12月全部售完，2021年7月至9月售出30%，2021年10月至12月售出20%，2022年1月至3月售出20%，2022年4月至6月售出10%，2022年7月至9月售出10%，2022年10月至12月售出10%。7.3.3車(chē)位該工程泊車(chē)位共147個(gè)，預(yù)計(jì)2022年12月全部銷(xiāo)售完畢，2021年7月至9月售出37個(gè)，2021年10月至12月售出29個(gè)，2022年1月至3月售出26個(gè)，2022年4月至6月售出25個(gè)，2022年7月至9月售出15個(gè)，2022年10月至12月售出15個(gè)。

8項(xiàng)目總投資估算及資金籌措8.1項(xiàng)目建設(shè)的投資估算8.1.1土地費(fèi)用據(jù)雅安市滎經(jīng)縣國(guó)土資源廳的土地交易資料顯示，該地塊的性質(zhì)為居住和商用，面積7505.65平方米，約11.26公頃，采取整體公開(kāi)拍賣(mài)方式出讓?zhuān)罱K以3593.89萬(wàn)元的總價(jià)成交，包括房屋征收的地價(jià)和市政工程的費(fèi)用。雅市物[2001]220《雅安市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)和住房保障局行政收費(fèi)公示》規(guī)定，城鎮(zhèn)基本建設(shè)費(fèi)用按45元/平方米的征收范圍確定，該工程占地24712.32㎡，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)為111.21萬(wàn)元。雅安市的房地產(chǎn)契稅按《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》及雅安市稅務(wù)局的通告規(guī)定，以地價(jià)計(jì)算，征收的地價(jià)為3%，該地塊的契稅金額為104.68萬(wàn)元。該工程的總用地成本合計(jì)約為3593萬(wàn)元，具體情況請(qǐng)參閱表格8-1。8.1.2前期工程費(fèi)該工程的預(yù)建額為103萬(wàn)元，具體的計(jì)算方法如表格8-2所示。8.1.3建筑安裝工程費(fèi)參考四川省建設(shè)工程概算，測(cè)算出該工程的施工和安裝成本為1510元/平方米，符合雅安市住房建設(shè)工程的建安成本最低控制指標(biāo)，共24712.32平方米，成本總計(jì)3731.56萬(wàn)元。價(jià)格構(gòu)成在表格8-3中有詳細(xì)說(shuō)明。8.1.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基建投資的內(nèi)容是：自來(lái)水、電力、天然氣、污水、園林綠地等。該工程的基本工程造價(jià)為1177元/平方米，工程造價(jià)合計(jì)：1177元/平方米*7505.65平方米=883.42萬(wàn)元，總價(jià)構(gòu)成詳見(jiàn)表8-4。

表8-4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單價(jià)（元/㎡）取費(fèi)依據(jù)1供水工程40四川省安裝工程定額2供電工程45滎經(jīng)縣電力公司相關(guān)收費(fèi)條例3供氣工程10滎經(jīng)縣天然氣公司相關(guān)收費(fèi)條例4排污工程12四川省市政工程計(jì)價(jià)定額5綠化工程1000四川省園林綠化工程計(jì)價(jià)定額6道路工程70四川省市政工程計(jì)價(jià)定額合計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)11778.1.5開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期的稅費(fèi)以土地使用稅為主、市政管線(xiàn)的分?jǐn)傎M(fèi)，供電貼費(fèi)，用電權(quán)費(fèi)等、綠化建設(shè)費(fèi)和市政公用設(shè)施分散建設(shè)費(fèi)。本文介紹了這些稅費(fèi)的計(jì)算方法及有關(guān)參數(shù)。該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中稅費(fèi)總額：174.71萬(wàn)元，其計(jì)算過(guò)程如表8-5所示。表8-5開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)計(jì)算表8.1.6其他費(fèi)用該工程的其它支出金額為48萬(wàn)元，詳見(jiàn)表格8-6：8.1.7財(cái)務(wù)費(fèi)用該工程從工程的前期工程開(kāi)始到竣工（2020年七月到2022年十二月），總共有10個(gè)季度，期限為2.5年。貸款利息參考中央銀行的房貸，按照銀行的年利率6.15%，按照開(kāi)發(fā)商的資信和項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，每年上浮百分之二十，按照年利率7.38%，分期償還。債務(wù)償還方案在附件7中有詳細(xì)的說(shuō)明。從附件可知，借款利率為538.6200元。除該工程的利息之外的其它費(fèi)用按0.98%的利率計(jì)算，也就是538.62乘以0.98%=5.28萬(wàn)人民幣。因此，該工程的財(cái)政支出為5439,000元，具體情況請(qǐng)參閱表格8-7。8.1.8管理費(fèi)用根據(jù)同類(lèi)工程的實(shí)際情況，對(duì)工程的管理成本按工程前期、施工、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和其它各項(xiàng)的3%計(jì)算。該工程的管理成本為148萬(wàn)元，具體的核算方法為：（103.58+3731.56+883.42+174.71+48.14）×3%＝148.24萬(wàn)元8.1.9銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售成本是指銷(xiāo)售人員在銷(xiāo)售物業(yè)期間所產(chǎn)生的各種成本，其中包含銷(xiāo)售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、市場(chǎng)推廣、廣告宣傳、推廣等，以及專(zhuān)門(mén)銷(xiāo)售代理的各種成本，例如銷(xiāo)售代理的折舊費(fèi)、維修費(fèi)等。該工程的總銷(xiāo)售額為536萬(wàn)元，詳情請(qǐng)參閱表格8-8。8.1.10不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)雅安市其它工程收費(fèi)的規(guī)定，該工程的未預(yù)料保險(xiǎn)費(fèi)率為3%，而非預(yù)見(jiàn)費(fèi)為9762.19×3%，即292.93萬(wàn)元。8.1.11項(xiàng)目總投資估算該工程的總造價(jià)為10057萬(wàn)元，工程的總造價(jià)見(jiàn)下圖8-9。表8-9項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)總投資（萬(wàn)元）1土地費(fèi)用3593.892前期工程費(fèi)103.583建安工程費(fèi)3731.564基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)883.425開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)174.716其他費(fèi)用48.147管理費(fèi)用148.248財(cái)務(wù)費(fèi)用543.99銷(xiāo)售費(fèi)用536.7510不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)292.93合計(jì)投資估算10057.128.2項(xiàng)目資金籌措該工程的資金由三個(gè)方面構(gòu)成：自有資金、銀行貸款、銷(xiāo)售收益。詳見(jiàn)表8-10。表8-10項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)資金來(lái)源金額（萬(wàn)元）占比自有資金400039.77%銀行貸款300029.83%銷(xiāo)售收入3057.1230.4%合計(jì)10057.12100%該工程的自有資本比例為39.77%，滿(mǎn)足了一般住宅用地的一般需求。8.3資金使用計(jì)劃該工程的投資總額為10057萬(wàn)元，按季度分階段進(jìn)行，建設(shè)周期為2年半。8.4貸款償還及利息支付該工程由銀行一次性放款三千萬(wàn)元，從2020年七月起，到建設(shè)中期的銷(xiāo)售階段，分期分期償還，每年的利息7.38%，季度利息1.845%，以等額償還法分四個(gè)階段償還，具體的償還方案請(qǐng)參閱附件6。

9結(jié)論及建議根據(jù)國(guó)家和區(qū)域的政策和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，對(duì)S的市場(chǎng)技術(shù)條件、經(jīng)濟(jì)效益和不確定性進(jìn)行了全面的調(diào)研和研究，并提出了切實(shí)可行的方案。詳情如下：（1）通過(guò)對(duì)該工程進(jìn)行的必然性分析，認(rèn)為該工