工業(yè)園物業(yè)服務項目管理規(guī)章制度

工業(yè)園物業(yè)服務項目管理規(guī)章制度

目錄

第一節(jié)項目總體管理制度........................1

一、行政管理制度............................1

二、會議學習制度...........................6

三、項目保密制度...........................8

四、培訓管理制度...........................10

第二節(jié)保潔管理制度...........................12

一、保潔員管理制度.........................12

二、保潔設備管理制度......................12

三、保潔人員防護制度.......................13

第三節(jié)綠化管理制度...........................15

一、綠化工作管理制度.......................15

二、綠化養(yǎng)護管理制度.......................17

三、綠化設施管理制度.......................18

四、養(yǎng)護檔案管理制度.....................18

第四節(jié)保安管理制度..........................20

一、門衛(wèi)管理制度..........................20

二、巡視管理制度..........................20

三、監(jiān)控值班管理制度......................21

第五節(jié)車輛停放管理制度......................25

一、停車場管理制度........................25

二、停車場停放管理制度....................26

三、機動車停放管理制度....................28

四、非機動車停放管理制度..................29

第六節(jié)機電維修管理制度......................30

一、配電室管理制度.......................30

二、電梯維修安全制度.....................31

三、供水系統(tǒng)管理制度.....................32

四、排水系統(tǒng)管理制度......................33

第七節(jié)公共設備管理制度......................35

一、設備管理制度..........................35

二、空調(diào)管理制度..........................35

三、水電管理制度..........................37

四、電梯管理制度..........................39

第八節(jié)消防安全管理制度......................51

一、消防培訓制度..........................51

二、消防安全檢查制度......................56

二、滅火器管理制度........................62

四、火災處理制度..........................67

第九節(jié)財務管理制度..........................72

一、財務公開制度..........................72

二、財務控制制度..........................72

三、賬戶管理制度..........................73

四、資產(chǎn)管理制度..........................74

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五、重點支出制度..........................74

第十節(jié)檔案管理制度..........................76

一、檔案管理員崗位責任制..................76

二、檔案安全保密制度......................77

三、檔案安全保管制度......................79

四、檔案借閱制度..........................80

五、檔案鑒定銷毀制度......................81

六、檔案統(tǒng)計制度..........................81

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第一節(jié)項目總體管理制度

一、行政管理制度

(-)文檔管理制度

文檔管理包括：文件、資料、證照、證函等。按照分類

歸檔，分工管理的原則，由管理處及各部門指定專人管理。

1.文件管理：

(1)文件包括：會議記錄、會議決議、申請報告、通

知批復、來函來電、規(guī)章制度、管理辦法、工作計劃等。

(2)行政文件由管理處指定專人管理部門文件由各部

門指定專人管理，文件管理人要及時對各類文件分類歸檔、

編號管理。

(3)公司人員開會、學習帶回的文件及資料要根據(jù)其

性質(zhì)及時送交各部門文件管理，不得個人保存。

(4)文件的閱批與分轉(zhuǎn)：文件接收人要根據(jù)文件內(nèi)容

和性質(zhì)分送承辦部門閱辦，重要文件應呈送總經(jīng)理、董事長

親自閱批后分送承辦部門閱辦。

(5)文件的傳閱與催辦：傳閱文件應嚴格遵守傳閱范

圍規(guī)定，不得將秘密的文件帶回家、宿舍或公共場所，也不

得將文件轉(zhuǎn)借其他人閱看。對尚未傳達的文件不得泄露內(nèi)

容；閱讀文件應抓緊時間，當天閱完后應在下班前將文件交

還文件管理人；閱批文件一般不得超過2天，閱后應簽名以

示負責；如有領導“批示”“擬辦意見”，各部門經(jīng)理要責

成有關部門和人員按文件所提要求和領導批示辦理有關事

宜；文件閱完后，應送交文件管理人，切忌橫傳。

(6)文件的起草：行政文件由管理處起草；部門文件

由各部門起草，起草的各類文件應形成統(tǒng)一格式；起草的各

類文件經(jīng)總經(jīng)理審批后，方可形成正式文件報抄、發(fā)給各級

部門。

(7)文件的使用包括借閱、復印等，文件的使用按使

用管理規(guī)定程序執(zhí)行。

(8)文件使用審批權(quán)限：普通文件由部門經(jīng)理審批；

重要文件由經(jīng)理審批；機密文件由董事長審批。

(9)文件使用人要填寫《文檔使用登記表》，并對使

用的文件負全部責任。

(10)文件使用人應妥善保管。如發(fā)生遺失或被盜，應

立即向綜合管理處匯報，并迅速采取相應措施，避免造成損

失。

(11)審批后的《文檔使用申請表》由文件管理人存檔

作為《文檔使用登記表》的憑證。

2.資料管理

(1)資料包括：項目資料、人事資料、申報材料、合

同資料、工資資料、發(fā)票憑證、業(yè)務資料、設備資料、保潔

維修秩序管理操作規(guī)程、業(yè)務單據(jù)、客戶資料等。

(2)各類資料分由各部門指定專人管理，資料管理人

2

要及時對各種資料分類歸檔、編號管理。

（3）各類項目資料、人事資料、申報材料等由綜合管

理處指定專人管理。

（4）各類合同資料、工資資料、發(fā)票憑證等由財務部

指定專人管理。

（5）各類業(yè)務資料、設備資料、保潔維修秩序管理操

作規(guī)程等分別指定專人管理。

（6）各類業(yè)務單據(jù)、客戶資料等指定專人管理。

（7）資料分類歸檔要求：資料完整齊全；根據(jù)資料內(nèi)

容合并整理建檔；根據(jù)資料的歷史編號；案卷標題簡明確切、

便于查詢。

（8）資料管理人要做好防盜、防火、防蟲、防鼠、防

潮、防高溫等工作，定期檢查。

（9）資料的使用包括借閱、復印等，資料的使用按《使

用管理》規(guī)定程序執(zhí)行。

（10）資料使用審批權(quán)限：普通資料由部門經(jīng)理審批；

重要資料由總經(jīng)理審批；機密資料由董事長審批。

（11）資料使用人要填寫《文檔使用登記表》，并對使

用的文件負全部責任。

（12）資料使用人應妥善保管。如發(fā)生遺失或被盜，應

立即向綜合管理處匯報，并迅速采取相應措施，避免造成損

失。

（13）審批后的《文檔使用申請表》由資料管理人存檔

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作為《文檔使用登記表》的憑證。

3.證照管理

(1)證照文件是指由上級主管部門頒發(fā)的各類證書、

批文等。

(2)公司證照由管理處統(tǒng)一管理。

(3)證照的使用包括借用、復印、掃描、翻拍等。

(4)證照的使用按《使用管理》規(guī)定程序執(zhí)行。

(5)證照的使用須總經(jīng)理審批。

(6)證照使用人要填寫《文檔使用登記表》，并對使

用的證照文件負全部責任。

(7)證照文件使用人應妥善保管。如發(fā)生遺失或被盜

應立即向管理處匯報，并迅速采取相應措施避免造成損失。

(8)未使用的證照文件，要及時退還證照管理人審批

后的《文檔使用申請表》由證照管理人存檔作為《文檔使用

登記表》的憑證。

4.使用管理

(1)文檔使用包括借閱、復印、借出、掃描、翻拍、

開出等方式。

(2)使用程序：使用人申請一一在管理處領填文檔使

用申請表一一部門負責人審批一一總經(jīng)理審批一一填寫《文

檔使用登記表》一一使用一一歸還一一填寫《填寫使用登記

表》。

(3)管理處要仔細核實《文檔使用申請表》的審批是

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否符合各類文檔使用要求。

（4）文檔借閱由管理處根據(jù)《文檔使用申請表》中審

批意見，調(diào)用文檔供使用人閱讀，閱后立即交還文檔管理人。

（5）文檔復印由管理處根據(jù)《文檔使用申請表》中審

批意見，統(tǒng)一復印并加蓋“再復印無效”章，復印完畢立即

交還文檔管理人。

（6）文檔借出由使用申請人憑經(jīng)權(quán)限審批后的《文檔

使用申請表》，到文檔管理人借出文檔，并填寫《文檔使用

登記表》，歸還后填寫《文檔使用登記表》。

（7）文檔掃描、翻拍由管理處根據(jù)《文檔使用申請表》

審批意見，統(tǒng)一掃描、翻拍后交給使用申請人，使用申請人

必須保證掃描、翻拍件的安全使用，并承擔全部責任。

（8）文檔開出指需要開具的證函文件，由管理處根據(jù)

《文檔使用申請表》中審批意見開具證明函件。證明函件需

要加蓋印章的，使用申請人要按《印章管理制度》規(guī)定程序

操作。

（9）《文檔使用申請表》應包括編號、申請人、資料

類型、所辦事宜、使用方式、使用數(shù)量、使用時間等內(nèi)容（見

附表）。

（10）《文檔使用登記表》應包括使用人、使用方式使

用時間、歸還時間等內(nèi)容。

（-）辦公用品使用制度

1.領用管理

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(1)各部門領用辦公用品必須填寫《辦公用品領用登

記表》方可領取。

(2)管理處發(fā)放辦公用品應按《辦公用品申請表》核

實，并要求領用人填寫《辦公用品領用登記表》。

(3)除筆墨紙張外，凡屬不易消耗物品和工器具等重

復領用時，一律交舊換新。

(4)《辦公用品領用登記表》應包括領用品名、規(guī)格

品牌、數(shù)量、領用部門、領用人等內(nèi)容。

2.保管管理

(1)辦公用品由管理處統(tǒng)一保管維護，管理處要認真

維護和保管好所存物品，以防發(fā)生潮、銹、蛀、霉等。

(2)使用人要愛惜辦公用品，非因不可抗力因素造成

的損毀由使用人照價賠償。

(3)管理處要定期填寫《辦公用品報廢申請表》經(jīng)總

經(jīng)理審批后銷毀。

(4)《辦公用品報廢申請表》應包括品名、規(guī)格、品

牌、數(shù)量、原使用人等內(nèi)容。

二、會議學習制度

(-)部門辦公會議

1.經(jīng)理辦公會議，是研究討論有關公司重大事項以及日

常經(jīng)營管理活動重要工作的會議。

2.經(jīng)理辦公會議采取集體討論，經(jīng)理決策的議事方式，

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原則上每月定期召開一次，特殊情況由經(jīng)理根據(jù)工作需要決

定組織召開，會議的持續(xù)時間根據(jù)討論的議題而定。

3.經(jīng)理辦公會議是公司經(jīng)營管理的最高咨詢和決策機

構(gòu)。出席人員包括、經(jīng)理、副經(jīng)理、各部門主管。經(jīng)理或會

議主持人也可根據(jù)會議需要，決定其他有關人員列席會議。

4.經(jīng)理辦公會議由經(jīng)理召集和主持，或由經(jīng)理委托副經(jīng)

理召集和主持。

5.經(jīng)理辦公會議程序

(1)提報方案：副經(jīng)理及各部門管理人員認為需要提

交經(jīng)理辦公會議研究討論的有關問題，應事先向經(jīng)理或會議

主持人報告，提交議案要求。

(2)確定議案：由經(jīng)理根據(jù)有關人員提報議案的輕、

重、緩、急和工作實際確定，并提前一至兩天發(fā)出計劃規(guī)劃

等重大問題，應提前四至五天發(fā)出通知并將有關資料送達與

會人員。

(3)會前準備：會議各議案的提報人或部門在提報前

應做好充分準備，并就議案提出自己的初步意見，供會議研

究討論。

(4)召開會議：與會成員應圍繞議題集思廣益，所議

事項經(jīng)過充分討論后，由經(jīng)理做出決定，并形成經(jīng)理辦公會

議紀要，由經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行。

(5)分工落實：經(jīng)理辦公會議形成決議后，副經(jīng)理和

各業(yè)務部門按分工負責的原則逐級落實，并在下次會議上報

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告執(zhí)行落實情況。

（6）經(jīng)理辦公會議在研究經(jīng)營管理等重要決策之前應

充分征求公司有關領導的意見。

（-）部門例會（業(yè)務學習）

1.部門例會

每周一早晨召開，由部門主管以上人員參加，會議內(nèi)容

主要是分析完成任務、訓練、政治學習、行政管理的情況，

講評各班組的工作落實情況，研究布置階段工作。

2.隊伍會

每周召開一次，由隊長主持，全隊人員參加，聽取匯報

收集好人好事，小結(jié)前一段工作，提出下一步工作要求。

3.建立完善會議登記制度

各種會議每次必須指定專人做好記錄，內(nèi)容包括會議時

間、地點、參加人、會議列席人、會議主持人，會議記錄人

和會議內(nèi)容。

二、項目保密制度

（一）目的和適用范圍

適用于公司所有人員，以加強文件和機要事項的管理防

止泄密。

（二）職責

1.各部門負責本部門機密文件的管理。

2.各部門經(jīng)理負責制度落實的質(zhì)量檢查。

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3.項目團隊各級、各類人員必須嚴格遵照保密規(guī)定。

(三)規(guī)定

1.本規(guī)定是為處理涉及公司機密的文件及機要事項而

制定的，公司職員必須根據(jù)自己的職務遵守處理機要文件和

機要事項的紀律。

2.本規(guī)定中所稱機要是指不得泄露其內(nèi)容的文件及事

項，符合下列條款之一者均屬于機密文件：

(1)關于公司的重要政策或計劃、質(zhì)量管理體系文件;

(2)關于經(jīng)營狀況；

(3)關于財務狀況；

(4)關于人事問題；

(5)關于客戶、客源的檔案資料；

(6)契約、協(xié)定或根據(jù)協(xié)商而決定的事情；

(7)規(guī)定、命令中特別指定的事項；

(8)其他屬于秘密的事項。

3.機要文件及其處理、按程序可分為三種：

(1)公司內(nèi)部秘密不能向公司以外公開；

(2)秘密，不能向部門經(jīng)理，以及業(yè)務相關人員以外

者公開；

(3)絕密，不能向部門經(jīng)理公開，以及特別指定的最

小范圍內(nèi)的相關工作人員以及承辦人員以外者公開。

4.機要文件，機要事項及種類的認定，原則上由所管部

門的經(jīng)理負責，但公司總經(jīng)理可以命其變更。

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5.機要文件或機要事項由該部門負責人負責印制和傳

達，并填寫《文件發(fā)放、回收記錄》，文件發(fā)送至有關部門

時，必須請收件人簽字蓋章。

6.機要文件由制發(fā)部門制成正本、副本各一份，一份由

制發(fā)部門分類加以保管，另一份由片區(qū)專人保管，機要文件

應加蓋標識。

7.公司內(nèi)機要文件的傳遞，除責任者自行攜帶方式外，

必須加封后傳遞，不能以文件方式傳遞的秘密事項必須由直

接關系者親自傳達。

8.機要文件發(fā)放執(zhí)行《文件控制程序》。

9.機要文件及其相關草案，其他無用物品的銷毀，應確

定一定的時間，由主管經(jīng)理負責銷毀，具體執(zhí)行《文件控制

程序》的有關規(guī)定。

10.凡違反本規(guī)定的，由管理者代表、總經(jīng)理辦公會討

論處理。

四、培訓管理制度

（一）基本原則

1.我單位按照國家相關規(guī)定依法足額提取員工教育培

訓經(jīng)費，?？顚Ｓ?，切實保障員工培訓權(quán)利。

2.我單位建立健全員工培訓制度，完善內(nèi)部員工職業(yè)培

訓和技能實訓平臺建設。

（二）崗前培訓

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新入職的員工，安排為期XX天的崗前培訓。培訓內(nèi)容

包括單位基本情況、本用工管理規(guī)章制度、工作流程、崗位

責任、工作技能、安全規(guī)程等，促使新員工在短時間內(nèi)熟悉

單位情況，提高工作技能，盡快適用新崗位，發(fā)揮個人所長。

(三)在崗培訓

我單位關心員工的成長和發(fā)展，每年根據(jù)員工的具體崗

位安排為期XX天的崗中培訓，幫助員工提升技能水平。

(四)轉(zhuǎn)崗培訓

1.我單位根據(jù)情況，依法對以下員工安排轉(zhuǎn)崗培訓：

(1)申請轉(zhuǎn)崗并經(jīng)單位批準的員工；

(2)不能勝任工作的員工；

(3)患病或非因工負傷且在規(guī)定的醫(yī)療期滿后不能從

事原工作的員工；

(4)因客觀情況發(fā)生重大變化致使勞動合同無法履行,

經(jīng)協(xié)商同意轉(zhuǎn)崗的員工。

2.我單位對轉(zhuǎn)崗的員工安排為期XX天的培訓，促使員

_L盡快勝任新的工作崗位。

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第二節(jié)保潔管理制度

一、保潔員管理制度

（-）熟悉分管清潔衛(wèi)生區(qū)域情況，掌握清潔工作必要

的標準和要求。

（二）熟悉掌握各類清潔工具，清潔劑的使用方法，熟

知各類建材、玻璃、不銹鋼等的保潔方法。

（三）嚴格按清潔規(guī)范操作，以防損壞設施、設備。

（四）保持分管區(qū)域的清潔水準，工作次數(shù)每天不少于

4次。

（五）節(jié)約使用清潔原料，愛護使用各種清潔用具。

（六）接受經(jīng)理、部長的監(jiān)督檢查，不斷改進工作。

（七）文明用語，著裝整齊，佩戴工作牌上崗。

二、保潔設備管理制度

（-）庫房建立《機器設備臺帳》，對機器設備進行統(tǒng)

一管理。

（二）機器設備進行統(tǒng)一編號，由各區(qū)域主管負責，出

了問題由主管承擔相應責任。

（三）主管須在每天下班前對機器進行使用后的檢查，

機器是否清潔干凈，有無損壞，如發(fā)現(xiàn)問題一定要查明原因

分清責任，落實到個人。

（四）每星期日由保潔員對吸塵器進行一次大清潔，對

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吸塵袋、爬頭、吸管進行檢查是否堵塞，電線插頭是否破損

漏電發(fā)現(xiàn)問題及時報修，并填寫《機器設備清潔保養(yǎng)記錄》

《機器設備維修記錄表》。

（五）其他大型機器，如：單刷機、吸水機、拋光機、

抽吸兩用機等，由主管負責。監(jiān)督做到每天各種機器使用要

有記錄，使用后機器設備清潔保養(yǎng)要有記錄，機器設備維修

要有記錄，并填寫《機器設備使用記錄》，《器設備清潔保

養(yǎng)要有記錄》，《設備維修記錄表》。

（六）各種機器使用完后，必須清潔，主管要負責檢查,

使用人要愛護機器，不得違反操作或摔打機器，如有發(fā)現(xiàn)，

將對此給予除名并罰款處理。

（七）嚴格遵守公司規(guī)定，各種機器不得隨便外借，如

有特殊情況需要外借的，須報上級批準后方可借出，并需要

借條，注明壞了要照價賠償?shù)茸謽印?/p>

（八）本公司內(nèi)部其他部門需借用，歸還時必須保持機

器內(nèi)部清潔，如有損壞需修理好后再歸還。

（九）嚴禁私自將機器他人，具后果一切自負。

（十）使用人必須嚴格遵照執(zhí)行機器設備的操作規(guī)范要

求。

三、保潔人員防護制度

（-）護員工安全，工作中使用具有腐蝕性的清潔劑時

保潔員必須佩戴橡膠手套。

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（二）為保護員工安全，清潔2米以上高空區(qū)域時，必

須兩人相互保護作業(yè)。

（三）為保護員工健康，夏季外圍員工在工作中佩發(fā)草

帽，并預備防中暑藥。

（四）為保護員工健康，冬季外圍員工在工作中配發(fā)棉

大衣、棉手套、棉鞋等防凍用品。

（五）為保護人員安全，清洗地面時，要擺放警示標志

牌，以免人員滑倒。

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第三節(jié)綠化管理制度

一、綠化工作管理制度

（-）目的

規(guī)范綠化工作的管理，確保綠化植物長勢良好。

（二）范圍

適用于工業(yè)園綠化工作的管理。

（三）內(nèi)容

L綠化管理范圍

各管理處轄區(qū)內(nèi)的果樹、喬木、灌木、綠籬、綠化地、

爬藤、地面覆蓋物、攀緣物、草皮和其他植物的養(yǎng)護。

2.綠化工作管理規(guī)定

（1）綠化員承擔轄區(qū)內(nèi)綠化的日常巡視、養(yǎng)護、監(jiān)管

重任，綠化員應服從管理處的工作安排，遵守所有綠化管理

規(guī)則，愛護公物，同時認真履行綠化養(yǎng)護任務。

（2）嚴格執(zhí)行綠化養(yǎng)護工作的技術規(guī)范要求，按規(guī)定

標準作業(yè)，保質(zhì)保量完成所負責的綠化區(qū)域和管理處安排的

各項綠化工作，并由管理處定期檢查和定量考核。

（3）進行綠化養(yǎng)護前，應小心謹慎，確保轄區(qū)公共設

施及建筑物等的完好，若發(fā)現(xiàn)任何破壞環(huán)境行為或故意損壞

行為應及時制止，對不聽勸告者，立即向保安員和主管報告。

（4）愛護綠化工具和設備，確保工具和設備保持良好

使用狀態(tài)。

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3.綠化養(yǎng)護過程安全規(guī)定

(1)在實施植保噴灑時要采取預防措施，不讓煙霧飄

進房屋，特別是噴灑藥物時，應注意風向，選擇合適的噴灑

方向和控制噴灑范圍，確保避免對客戶或設施的損害，并將

“危險”標志牌放在關鍵位置進行警言提醒。

(2)在使用機器時應采取安全措施，避免客戶或設施

造成危險、損害、傷害，在使用水管淋水時，應注意穿越道

路、人行道時對行人和車輛造成的不便。

(3)機器應安裝鋼制防護罩，防止碎片、飛出物造成

損害；在機器使用前要進行安全檢查，確保螺絲和螺帽固定

在切削片上，避免切削片飛出；機器使用中，不得改變和改

動機器的防護罩。

4.綠化管理檢查規(guī)程

(1)綠化員按規(guī)定每日進行巡視、養(yǎng)護，并將養(yǎng)護內(nèi)

容進行記錄，對疑問或事故情況向主管或相關人員匯報。

(2)綠化主管按《綠化服務質(zhì)量檢查規(guī)程》的要求對

轄區(qū)綠化養(yǎng)護情況進行巡視檢查，及時處理綠化員或相關人

員提交的相關問題，重大事故及時提交管理處主任處理，綠

化主管每月應對轄區(qū)的綠化養(yǎng)護管理工作進行總結(jié)，并向管

理處匯報。

(3)管理處主任按《綠化服務質(zhì)量檢查規(guī)程》的要求

對轄區(qū)綠化養(yǎng)護情況進行巡視檢查，及時處理綠化主管提交

的重大事情，對綠化主管提交的月工作報告進行審查。

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二、綠化養(yǎng)護管理制度

（一）養(yǎng)護管理制度措施

綠化養(yǎng)護管理制度健全，管理記錄健全，管理得當，達

到黃土不露天。

（二）綠地管理

L綠地完整，無堆物、堆料、搭棚，樹干上無釘拴刻畫

等現(xiàn)象。行道樹下距樹干2m范圍內(nèi)無堆物、堆料、圍欄或

搭棚設攤等影響樹木生長和養(yǎng)護管理的現(xiàn)象。

2.花壇、花帶輪廓清晰，花壇地勢平整或順平，澆灌不

積水，邊緣留深不低于7cm。

3.綠地內(nèi)各類攤點應證、照齊全，遵守管理單位的各項

規(guī)章制度，要定點、定位、定數(shù)量，保持場地整潔、造型美

觀，不影響交通和園容園貌，保持衛(wèi)生整潔、無廢棄物，不

經(jīng)營國家禁止的或劣質(zhì)的商品。

4.管轄范圍內(nèi)嚴格執(zhí)行車輛管理規(guī)定，確保無違規(guī)車輛

出入現(xiàn)象，各種車輛定線定點存放。

5.綠地整潔，無雜物、無白色污染（樹掛），對綠化生

產(chǎn)垃圾（如樹枝、樹葉、草屑等）、綠地內(nèi)水面雜物，重點

地區(qū)隨產(chǎn)隨清，其他地區(qū)日產(chǎn)日清，做到巡視保潔。休閑場

地衛(wèi)生干凈，隨時清掃全日保潔，地面破損恢復及時，無各

類雜物堆放。

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三、綠化設施管理制度

（-）綠化設施完整率達80%以上。

（二）雕塑定期刷新，景石、小品清潔完整，果皮箱、

導向牌、欄桿定期油漆，殘缺、破爛的及時維修、更換；桌

椅等休息設施干凈整潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，健身、休閑娛

樂設施及時維護、修繕，保證安全。

（三）各類燈飾、噴泉、噴灌等水電設施運行良好，及

時維護和隨時消除安全隱患；湖、渠、池等水面清潔、無漂

浮物，警示牌醒目、完備，定期更換；噴泉嚴格按照規(guī)定定

時開放，并能保證各類應急要求。

（四）公廁全天保持干凈整潔，做到地面無垃圾、污垢、

便溺，無蚊蠅蛆蟲，無異味。

四、養(yǎng)護檔案管理制度

（-）應建立完整的綠化養(yǎng)護臺賬，并由專人負責。綠

化資料記錄詳細，分類清楚，數(shù)據(jù)詳實。編制檔案目錄，內(nèi)

容應與檔案盒外標簽一致。

（二）月度養(yǎng)護計劃及養(yǎng)護作業(yè)應按時記錄、及時上報,

并符合現(xiàn)狀和季節(jié)特點，針對性強，養(yǎng)護檔案做到完整、真

實，不弄虛作假。

（三）應建立綠化養(yǎng)護數(shù)據(jù)庫，并根據(jù)實際情況進行變

動。

（四）考勤登記表每月由工程師填寫，月底交項目部。

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（五）借閱檔案須經(jīng)相關管理人員批準并記錄。

（六）及時完成綠化管理任務，按質(zhì)按時完成上級交辦

的突擊任務，并達到綠地養(yǎng)護要求。

（七）養(yǎng)護負責人應按時參加由綠化管理部門召集的月

度工作例會、專項養(yǎng)護等會議，

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第四節(jié)保安管理制度

一、門衛(wèi)管理制度

（-）保安人員在必要時，查詢進入單位的陌生人，并

向客戶解釋，以加強治安管理，若有失敬及不便，敬請諒解。

（二）嚴格禁止閑雜人員進入，嚴禁小攤小販進入叫賣。

嚴禁廢品收購人員及可疑人員進入，實行24小時保安巡邏

和電子監(jiān)控，外來人員進入單位實行登記制度。

（三）嚴格落實對外來人員、車輛進行查詢，外來機動

車輛（除消防、救護、執(zhí)行公務警車、清潔和特許的車輛外）

經(jīng)查詢后方可進入。

（四）門衛(wèi)室是單位的窗口，是保安的主要崗位，保安

員要認真履行職責，對出入單位的人、車輛進行查詢、登記、

管理，并做好值班日志、監(jiān)控巡更、交接班記錄等，嚴禁外

來車輛和出租車進入單位，保安門衛(wèi)人員應該盡忠職守，堅

守崗位，確保安全，不得睡崗，不得在崗期間吃零食，閱讀

與JL作無關的書籍。

二、巡視管理制度

（-）各管理處必須為每個管理崗位員工劃分一定范圍

的工作責任監(jiān)督區(qū)。

（-）每個工作日必須到各自的監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍，并

做好巡視記錄，無記錄視作未巡視。

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（三）巡視監(jiān)督要求：

L檢查工業(yè)園保安員、衛(wèi)生員在崗位工作情況（著裝、

佩證及有無其他違反有關規(guī)章制度的行為）。

2.工業(yè)園是否有安全隱患（窖井蓋是否完好，消防通道

是否被堵，室外輸電線路是否完好，工業(yè)園內(nèi)有無可疑人員

活動）。

3.工業(yè)園內(nèi)環(huán)境管理是否符合要求（樹木花草有無損

壞，公共場所、綠化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，垃圾亭管理是否

符合要求，道路上是否有亂停車輛，亂曬衣物等、工業(yè)園內(nèi)

是否有影響正常休息的噪聲源）。

4.基礎設施是否完整（路面有無破損，室外上下管道是

否滲漏，路口和欄桿是否完好）。

5.留意傾聽客戶對服務管理的意見反映。

（四）在巡視過程中，做好記錄。發(fā)現(xiàn)問題，能處理的

應及時處理，對重大問題和不能處理的事項應向主管匯報。

二、監(jiān)控值班管理制度

（-）值班監(jiān)看制度

1.監(jiān)控中心實行輪班全日值班制度，確保實行24小時

監(jiān)控，值班人員不得隨意離開值班室，值班人員要遵守值班

崗位職責，每日做好值班記錄。

2.當班人員要有高度的責任心和警覺性，能熟練掌握安

全系統(tǒng)設備的操作規(guī)程，負責對各種監(jiān)控設備的監(jiān)視和運

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用，不得擅離職守，做好檢查、操作等工作，并將各種設備

的運行狀況做好記錄，并向下一班人員做好交接。

3.熟悉本區(qū)域所采用的防盜監(jiān)控系統(tǒng)的基本原理功能，

熟練掌握操作技術，協(xié)助技術人員進行修理、維護不得擅自

拆卸、挪用或停用，保證設備的正常運行和外觀整潔。

4.監(jiān)控室設備及通訊器材等要進行經(jīng)常性的檢查，定期

做好各系統(tǒng)功能試驗，以確保監(jiān)控設施各系統(tǒng)運行狀況良

好。

5.做好交接班工作，認真填寫值班記錄及系統(tǒng)運行登記

和控制器材的檢查登記。

6.交班時必須對安防系統(tǒng)進行測試，測試情況記錄于監(jiān)

控系統(tǒng)運行記錄表，記錄設備使用狀況，保證設備處于正常

使用狀態(tài)，出現(xiàn)故障必須在15分鐘內(nèi)出報是單通知專業(yè)公

司和技術部的人員維修，并知會各崗位留意跟進處理結(jié)果，

三天內(nèi)未修復完成必須報公司主管領導。

7.安防系統(tǒng)出現(xiàn)報警信號時，首先核查信號的真?zhèn)吻?/p>

況，并呼叫崗位同事，趕往報警所在防區(qū)，查明報警的原因,

如屬誤報，要及時消除警報，發(fā)現(xiàn)異常情況，請報當值領班、

經(jīng)理或保安部，并視當時情況撥打“110”報警，事故處理

完畢后，填寫發(fā)生信號的時間、防區(qū)、內(nèi)容及處理結(jié)果。

8.當值人員每班必須按要求填寫有關的記錄，記錄要長

期保管，檢查錄像帶是否工作正常，錄像內(nèi)容如無異常保存

七天后才可處理，有關資料不得向外泄露。

22

9.當值人員應熟悉系統(tǒng)各部分設備的性能和作用操作

時用力恰當，要愛護設備，禁止對設備進行與監(jiān)控無關的任

何操作。

10.保修期內(nèi)廠家維修保養(yǎng)設備時，當值人員要及時通

知專業(yè)公司派員到現(xiàn)場監(jiān)管，并填寫維修保養(yǎng)情況。

11.監(jiān)控中心內(nèi)禁止吸煙，杜絕一切火種，嚴禁存放易

燃易爆等危險品。

12.監(jiān)控中心內(nèi)的電話屬專用報警聯(lián)系電話，任何人不

得占用。

13.當值人員及巡察人員外，未經(jīng)管理處批準不允許任

何人進入監(jiān)控中心。

（-）圖像信息保存、使用登記制度

L監(jiān)控系統(tǒng)圖像實行自動保存，重要物資庫房圖像保存

時間不少于30天。

2.外來人員需要查看監(jiān)控圖像需分管領導批準，填寫監(jiān)

控信息圖像查看記錄表，對圖像信息的錄制人員、調(diào)取時間、

調(diào)取用途等事項進行登記。

3.任何人不得擅自復制、查詢或者向公安機關以外的其

他單位和個人提供、傳播圖像信息。

4.任何人不得擅自刪除、修改監(jiān)控系統(tǒng)的運行程序和記

錄。

5.任何人不得擅自改變公共安全圖像信息系統(tǒng)的用途

和攝像設備的位置。

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6.任何人不得干擾、妨礙監(jiān)控系統(tǒng)的正常運行。

（三）安全保密制度

1.保安監(jiān)控工作人員使用計算機要及時主動設置密碼。

2.嚴禁將計算機密碼告知無關人員。

3.未經(jīng)相關領導批準，任何人員不得將數(shù)據(jù)、軟件及資

料復制給其他單位或個人。

4.未經(jīng)許可，保安監(jiān)控工作人員以外任何人員不得使用

操作監(jiān)控計算機系統(tǒng)及相關設備。

5.任何人不得擅自提供、傳播圖像信息。

6.對涉及秘密、商業(yè)秘密和個人隱私的圖像信息予以保

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第五節(jié)車輛停放管理制度

一、停車場管理制度

為加強XX工業(yè)園停車場的泊車、衛(wèi)生、治安等方面的

綜合管理，給全體車位使用者提供一個良好的使用環(huán)境，特

制定此管理制度。

（一）泊車管理

I.本車場為XX工業(yè)園內(nèi)部使用停車場，所有進入本車

場的司機視為接受本條例。進入車場的車輛須按指定位置停

放。

2,本停場限泊車司機進入車場，司機停放或取車后，必

須立刻離場。

3.本場保留拒絕未辦理正常手續(xù)的車輛進入本停車場

的權(quán)利。

4.進場車輛嚴禁在場內(nèi)加油、修車、試剎車，嚴禁任何

人在本場內(nèi)學習駕駛。

5.進場車輛如不服從管理人員指揮或未按本管理條例

規(guī)定行駛和停泊，造成自身的人身、車輛受損的，本停車場

概不負責賠償；若造成他人人身、車輛或本停車場受損的該

車輛的車主應負責賠償。

（二）交通管理

1.進入本車場的司機和車輛，必須服從車場管理人員的

指揮，遵守相關交通安全規(guī)則。

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2.進入本場的車輛，必須按規(guī)定的方向行駛，辦理有關

手續(xù)后方可進入，否則，作非法進入處理，一切后果自負。

3.進入本場的車輛必須服從管理人員指揮，按標定的交

通標志停泊在規(guī)定的車位界限內(nèi)，若車輛在停泊時占用相鄰

車位，本場有權(quán)采取必要措施。

（三）衛(wèi)生管理

1.進場車輛必須保持衛(wèi)生清潔，不得在場內(nèi)棄置垃圾、

廢物。

2.嚴禁在停車場墻內(nèi)外亂寫、亂畫、亂貼字畫廣告。

二、停車場停放管理制度

（一）停車場出入口顯著位置標示統(tǒng)一的停車場標志

牌、標價牌、停車場管理制度和投訴監(jiān)督電話。

（二）工作人員佩戴服務牌證。立體機械式停車設備的

操作人員持有特種設備作業(yè)人員證。

（三）對進出車輛進行查驗登記，引導車輛進出和停放

維護停車秩序。發(fā)現(xiàn)長期停放或者可疑車輛，及時向公安部

門報告。

（四）保持場內(nèi)交通標志、標線清晰和完整，場地整潔

通道暢通。

（五）確保停車收費設施、自動收費停車設施、信息化

設備的正常使用和維護。

（六）根據(jù)需要安裝或建設照明、通風、消防、排水、

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防盜、監(jiān)控等設施，并保持其正常運轉(zhuǎn)。

（七）采取必要措施控制機動車停放過程中廢氣、噪聲

對附近居民的影響。

（八）盡量購買停車場責任保險。

（九）禁止停放載有易燃易爆、有毒有害等危險物品的

車輛。

（十）無正當理由不得拒絕提供車輛停放服務。

（十一）停車場實行分區(qū)管理，劃分機動車輛禁停區(qū)消

防通道嚴禁停車。

（十二）對外來車輛實行定點停放，專人看管，對特殊

車輛如軍車、警車等，執(zhí)行公務的車輛，優(yōu)先停放。

（十三）車輛駛?cè)牍I(yè)園須按規(guī)定限速行駛，不鳴喇叭。

（十四）完善規(guī)范服務中心內(nèi)交通標識，提高服務中心

內(nèi)交通警示作用，保障道路暢通。

（十五）完善停車場管理制度、智能化管理系統(tǒng)以及全

方位的安全保衛(wèi)協(xié)管員監(jiān)控緊密配合，保證無控制盲點。

（十六）做好各種安全標識和安全設施的管理，保證行

車安全，如限速器、轉(zhuǎn)彎凸鏡、限高牌、限速牌、道路指示

牌、區(qū)域指示牌等。

（十七）車輛按規(guī)定道路、方向行駛，做到持證行車一

證一車，安全有序。

（十八）聘請專業(yè)停車場規(guī)劃單位對停車現(xiàn)狀及場地進

行詳細調(diào)研，在可能的情況下重新劃定車位，提高場地利用

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率。

（十九）實行24小時值班巡邏制度，定時對地下停車

場進行全面巡視，查看車輛有無損壞、漏油、漏水情況和車

輛防護狀況是否良好，是否有可疑人員在車場滯留等。

（二十）嚴格執(zhí)行停車場管理制度，以標準的交通指揮

動作指揮疏導車輛，按規(guī)定停泊車輛，防止交通事故的發(fā)生

遵守相關交通安全規(guī)則。

（二十一）控制好停車場的出入口，防止無關人員進入

停車場，禁止無關人員逗留；認真疏導入口處車輛，保持應

急車道暢通。

（二十二）發(fā)生交通事故時，迅速保護和控制現(xiàn)場，報

警并搶救傷員，防止車輛堵塞現(xiàn)象發(fā)生。

（二十三）實時了解停車情況，合理指揮車輛進出。

（二十四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定應當遵守的其他規(guī)定。

三、機動車停放管理制度

（-）接受停車場工作人員的指揮調(diào)度，按照場內(nèi)交通

標志、標線有序停車。

（二）不得停放裝有易燃易爆、有毒有害等危險物品或

者其他違禁物品的車輛。

（三）停車后及時關閉車輛發(fā)動機。

（四）正確使用和愛護場內(nèi)設備。

（五）按規(guī)定支付車輛停放服務費用。

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（六）不得利用停放車輛從事非法活動和經(jīng)營活動。

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定應當遵守的其他行為。

四、非機動車停放管理制度

（-）自行車、助動車、電動車應聽從工作人員的指揮

順序停放到指定位置。

（二）各類非機動車嚴禁進入車庫，嚴禁隨地亂放影響

通道暢行。

（三）車主（包括使用人）應做好車輛防盜、充電安全

等工作，停車場及工作人員不承擔相關賠償責任。

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第六節(jié)機電維修管理制度

一、配電室管理制度

（-）配電值班人員必須具備相關專業(yè)知識和處理突發(fā)

事故的能力，并能嚴珞遵守公司和部門制定的各項規(guī)章制

度。

（二）配電值班人員必須持有國家及行業(yè)認可的從業(yè)資

格證上崗。

（三）配電值班人員要忠于職守，嚴禁值班員期間擅自

離崗、串崗。

（四）值班期間，值班人員必須穿工作服、佩戴工作牌

保持整潔、端莊的工作面貌。

（五）非工作人員，嚴禁入內(nèi)。若有外來人參觀，須填

好進出人員登記記錄。

（六）定期清掃配電室清潔衛(wèi)生，嚴禁在配電室內(nèi)吸煙

隨時保持配電室內(nèi)設備設施的干凈衛(wèi)生。

（七）定時對配電室內(nèi)設備、設施進行巡檢，定時抄表

做好設備運行的動態(tài)記錄。

（A）定期檢查配電室內(nèi)消防器材的有效性。消防器材

操作手柄必須整齊、有序地擺放。

（九）配電值班人員必須認真做好運行記錄，填寫表格

字跡要工整、清晰，運行參數(shù)要準確。

（十）值班人員必須對巡回檢查記錄與現(xiàn)場情況進行逐

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項核對。

二、電梯維修安全制度

（-）維修人員必須經(jīng)過安全和技術培訓并經(jīng)考試合

格，經(jīng)有資格的主管單位批準持證上崗。

（二）電梯發(fā)生故障時專業(yè)維修人員2小時到達現(xiàn)場，

維修停機不超過4小時；發(fā)生困人時專業(yè)維修人員須在半小

時趕到救援。

（三）電梯專業(yè)維保單位維修人員必須服從物業(yè)公司監(jiān)

督和管理。

（四）對維修、保養(yǎng)的電梯要懸掛“維修停用”等相關

告示牌。

（五）維修、保養(yǎng)作業(yè)時應嚴格遵守《電氣安全工作規(guī)

程》或相關規(guī)程，嚴禁違章作業(yè)、違章指揮。

（六）在轎頂作業(yè)時，應把安全鉗聯(lián)動開關和轎頂急停

開關斷開。

（七）用手輪盤車時，應斷開電梯總電源。

（八）在底坑作業(yè)時，應將限速器張緊裝置的安全開關

和底坑檢修急停開關斷開。

（九）禁止將安全開關等用機械方法或電氣短路方法短

接起來運行。

（十）維修時不得擅自改動線路，必要時經(jīng)物業(yè)公司批

準后方可改動，改動部分應有相應的技術資料存檔。

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（十一）檢修人員暫時離場時要在場地掛“危險”“切

勿靠近”等警告牌，并派人看守。

（十二）檢修完成后應立即清點工具、材料，打掃現(xiàn)場,

摘除告示牌，并與物業(yè)公司監(jiān)管人員交接，同時填寫檢修記

錄。

三、供水系統(tǒng)管理制度

（-）機電維護人員每周應不少于三次對供水系統(tǒng)進行

檢查，檢查水泵工作狀態(tài)、管道法蘭接頭、閥門有無漏水現(xiàn)

象。

（二）每季度進行一次水泵轉(zhuǎn)動部位潤滑點加潤滑油。

（三）每季度一次對泵房內(nèi)的水泵設備、室內(nèi)外管道設

施、閥門進行除銹刷漆。

（四）機電維護人員應每年進行一次水泵、電機檢查維

保；對控制柜的線路、斷路器、接觸器、開關進行檢查維保。

（五）每月一次對主/備用水泵進行輪換運行，檢查及

更換設備盤根。

（六）每周打掃一次水泵房室內(nèi)清潔衛(wèi)生。

（七）嚴格按照國家相關規(guī)定請專業(yè)公司，每年定期進

行兩次檢查水池（水箱）清洗消毒，保證二次供水水質(zhì)符合

國家生活用水標準。

（八）每年定期進行兩次各樓宇供水管道減壓閥前后級

供水壓力測試，保證各樓宇高低供水區(qū)壓力滿足要求。

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（九）做好每天水池（水箱）水位、蓋板、溢流口巡查。

確保供水量正常、蓋板完整并鎖好、溢流口金屬防護網(wǎng)完好。

（十）每年秋、冬季對戶外暴露管道做好防凍處理。

（十一）以上每項工作完成后填寫記錄，以備查驗。

四、排水系統(tǒng)管理制度

（一）每天二次檢查排水泵、污水泵、污泥泵、提升泵、

空壓機、曝氣機等設備的工作狀態(tài)，查看工作電流是否正常,

設備運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，有無異常。

（二）檢查各閥門開關是否在正常的工作狀態(tài)，是否靈

活、不遺漏；電氣控制柜運行正常；污水過濾格柵無堵塞：

排水管道及排水口無堵塞。

（三）熟悉排水及生化處理系統(tǒng)操作使用方法，準確識

別系統(tǒng)異常情況，判斷故障位置及時排除故障。

（四）熟練掌握排水及生化處理系統(tǒng)維保方法，確保系

統(tǒng)設備正常運行。

（五）為確保生化處理排放的澈精度和水質(zhì)，保證曝氣

機的正常運行，必須每年兩次清洗曝氣機空氣濾網(wǎng)，發(fā)現(xiàn)破

損立即更換。

（六）每年必須要進行兩次對污水處理系統(tǒng)全面維護保

養(yǎng)。

（七）確保污水處理系統(tǒng)周邊無異味，運行時無明顯噪

聲，污水排放符合環(huán)保要求。

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（八）為保證排水泵、污水泵、提升泵正常運行，每季

度進行一次排水泵、污水泵、提升泵潤滑加油。

（九）每年定時檢查，出水的水質(zhì)情況。

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第七節(jié)公共設備管理制度

一、設備管理制度

（一）全體員工要愛護公司物業(yè)、公共設施，正確使用，

規(guī)范操作，延長物業(yè)、設施設備的使用壽命，節(jié)省資源，杜

絕浪費。

（二）物業(yè)、公用設施設備維修保養(yǎng)部門，要嚴格安照

工作程序、技術要求，制訂物業(yè)、公用設施設備的維修保養(yǎng)

維護計劃，做好維修維護保養(yǎng)工作。設備運行期間，值班人

員要按時巡查，檢查各項運行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，遇到問

題及時排除，并做好記錄，確保各項設備運行正常。

（三）物業(yè)圖紙、設備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術資料、

物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等由公司辦公室和

設備維護保養(yǎng)部門一式二份分別存放保管。

（四）物業(yè)及大型公用設施設備的維修，由設備工程管

理部門提出維修方案報公司領導審批。做到科學計劃，周密

安排，嚴格審計，確保質(zhì)量，厲行節(jié)約。

（五）物業(yè)及公用設施設備的日常報修，由各部門報公

司辦公室，再由辦公室統(tǒng)一填寫《維修派工單》，經(jīng)公司領

導批準后，安排設備或水電工程部門負責維修。

二、空調(diào)管理制度

（-）辦公室負責公共場所空調(diào)日常運行管理工作，分

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管人員要嚴格按照規(guī)程操作，做好開關使用紀錄。設備部負

責其維修保養(yǎng)工作。

（二）空調(diào)開機時間根據(jù)季節(jié)變化確定，原則上在每年

6月1日至9月31日（也可根據(jù)實際情況調(diào)整）開機制冷。

（三）節(jié)假日期間公共場所空調(diào)不開啟，因加班等特殊

情況需要使用的，必須提前通知辦公室。

（四）空調(diào)使用部門要注意節(jié)約能源，降低能耗?？照{(diào)

啟動后，應及時關閉門窗，提高降溫效果，夏季設置空調(diào)溫

度不得低于攝氏26度。室內(nèi)無人和下班后，及時關閉空調(diào)。

（五）各部門（人員）要自覺愛護空調(diào)設備，注意保持

清潔衛(wèi)生，確?？照{(diào)正常運行。

（六）各類空調(diào)場所有足夠的新風供應，新風量不得低

于20m3/人.h,新風口必須設在室外并遠離污染源，新風口

應定期清洗。

（七）空調(diào)系統(tǒng)的各處過濾器的濾網(wǎng)必須定期清洗，不

得積塵，保持干凈完整，清洗的頻次視濾網(wǎng)的清潔狀況而定。

（A）回風口、出風口、排氣口等處應定期清洗，保持

干凈，不得積塵，保持完整不破損。出風口四周不應有黑煙

跡。

（九）設立空調(diào)系統(tǒng)清洗記錄簿和檢查記錄簿，記錄每

次清洗及檢查的情況。

（十）各類空調(diào)場所必須重視排氣，采用機械排氣的，

排氣扇及入風口應保持清潔干凈，不積塵，排氣扇應能正常

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運轉(zhuǎn)。

（十一）采用集中式空調(diào)的區(qū)域，必須加強冷卻塔衛(wèi)生

管理，應每半年更換冷卻水一次。集中式空調(diào)系統(tǒng)應由資質(zhì)

服務機構(gòu)進行定期清洗消毒。

三、水電管理制度

（一）總則

1.為節(jié)約能耗，降低成本，保障公司正常的經(jīng)營活動，

特制定本制度。

2.公司水電管理由綜合管理部管理，并設專人負責。

（二）用水管理

1.公司員工應樹立“節(jié)約用水”的思想，做到人離開水

龍頭時及時關閉，不隨意浪費水資源。

2.公司用水管理責任人應對本公司各進水管道的位置、

布局要清楚。經(jīng)常巡視檢查工位、餐廳及生活用水區(qū)的水龍

頭、備件、閥門是否完好。

3.公司用水設備發(fā)生損壞時，要及時修理或更換，作到

“預防為主”。

4.自來水公司停水前，要及時通知公司主管領導，以便

提前存儲，保障公司正常的經(jīng)營活動。

5.對空調(diào)需要用水增壓時，首先要了解各管道內(nèi)部是否

達到供水要求，做到及時調(diào)整用水流量。

6.對外單位借用水時，必須先向公司主管領導匯報，經(jīng)

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同意后方可借水。

(三)用電管理

1.公司員工應樹立“節(jié)約用電”的思想，做到不隨意浪

費電資源。

2.電工應持證上崗，作業(yè)時要精力集中、頭腦清醒，責

任心強。

3.在公司設備停電檢修時，必須嚴格執(zhí)行供電局有關安

全規(guī)程，檢修完后方能合閘供電。

4.停電設備在供電前，責任人應認真檢查，確認無誤后

方可供電。

5.電工工具由專人管理，并經(jīng)常檢查完好情況。

6.對于照明用電，應做到人離開時及時關燈。

7.公司配電室的管理：

(1)配電室為公司的要害部門，嚴禁閑雜人員隨意進

入配電室，要進入配電室必須經(jīng)上級領導批準后，方可進入。

(2)配電室應保持干凈、整潔、凡經(jīng)允許進入配電室

的人員應更換鞋子后，方可進入。

(3)值班人員值班時，嚴格遵守組織紀律，不得在配

電室打鬧和高聲喧嘩。

(4)配電室工作人員在工作時，應對配電柜的運行情

況及時作好記錄，工作交接時必須連同記錄表一起交接。

(5)配電室的專用工具應由專人保管，每次用完后應

及時清理。

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（6）配電室門窗應經(jīng)常關閉，以防止小動物入內(nèi)引起

運行事故。

（7）配電室圖紙、資料、記錄應由專人妥善保管。

四、電梯管理制度

（一）適用范圍

適用于XX工業(yè)園物業(yè)服務中心對電梯設備維護的管理。

（-）職責

1.電梯的維護保養(yǎng)計劃由物業(yè)服務經(jīng)理會同水電工程

部主管對方案進行審核，物業(yè)服務中心不定期檢查電梯保養(yǎng)

情況及相關質(zhì)量記錄，對電梯突發(fā)故障、大修及重要維修工

作進行監(jiān)督和提供指導。

2.水電工程部主管負責電梯設備的管理工作，監(jiān)督外委

單位制定維修保養(yǎng)方案。

3.水電工程部負責電梯設備的日常巡視、應急救人及監(jiān)

督檢查維保單位進行檢修、故障排除、年檢工作。

（二）方法和過程控制

1.維修管理制度

（1）項目配備電梯安全管理人員，持證上崗，監(jiān)督電

梯維保單位嚴格按照《電梯維修保養(yǎng)計劃表》對電梯進行維

修、保養(yǎng)，抽查并做好記錄。

（2）維保單位應有資質(zhì)，監(jiān)督維保單位應有兩人同時

對電梯進行維修保養(yǎng)，兩人配合協(xié)調(diào)，互相提醒，確保安全,

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每月檢修至少兩次并有記錄。

（3）維保單位每次到現(xiàn)場工作時，應對每部電梯進行

巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

（4）對安全系統(tǒng)做到定期檢查，及時配合處理電梯的

突發(fā)故障，并作好記錄。

（5）監(jiān)督電梯維保單位做好電梯的清潔工作，特別對

轎廂和廳、轎門地坎的清潔，保證廳、轎門的開、關順暢。

（6）協(xié)助做好電梯機房的“三防”工作，如機房門窗

有損壞時，應及時修復。

（7）電梯機房進水時，應及時配合切斷電梯電源，并

手動將電梯升到最高層。

（8）當電梯年檢期臨近時，協(xié)助電梯維保單位對電梯

進行年檢保養(yǎng)，并根據(jù)電梯年檢報告，督促維保單位整改不

合格項目。

（9）電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。

（10）保管好電梯機械鑰匙、操作面板鑰匙和機房鑰匙。

（11）電梯機房門應上鎖，門外有警告標識，門窗應有

防飄雨設施。

2.安全操作要求

（1）電梯維修人員必須經(jīng)過國家相關部門的專業(yè)培訓

并取得上崗證后方可上崗工作。

（2）開啟廳門進入轎廂之前，需注意轎廂是否停在該

層。

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(3)嚴禁在電梯運行中開啟廳門。

(4)電梯因故停用時，必須將轎內(nèi)照明、風扇開關斷

開，必要時關斷電梯主電源。

(5)嚴禁在正常情況下用檢修檔來替代正常運行。

(6)手動盤車，必須先將電梯總電源斷開，同時注意

轎廂位置，以免電梯沖頂或蹲底，盤車完畢將專用工具放回

原處。

(7)維修時，如機房無人必須鎖上機房門。

(8)監(jiān)督電梯維修人員進入轎頂、底坑作業(yè)時，必須

切斷急停開關，同時穿戴好防護用品，注意轎廂、配重的移

動，以免掛傷。

(9)監(jiān)督檢修時的短接跨線，完工后必須拆除。

(10)監(jiān)督更換保險管(絲)必須與原規(guī)格相同，嚴禁

用銅絲替代保險管(絲)。

(11)電梯機械鑰匙、操作面板鑰匙必須由電梯專業(yè)維

修人員保管和使用。

(12)物業(yè)公司應制定相關的應急預案，如：電梯困人、

發(fā)生火災、自然災害等。

3.維修工作制度

(1)電梯維保人員上崗前做到不酗酒、不熬夜，上崗

時保持精神飽滿、頭腦清醒，思維敏捷。

(2)監(jiān)督電梯維保人員維修時須嚴格遵守本手冊電梯

《安全操作要求》及電梯維修有關規(guī)定，并在電梯基站廳門

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前設置“電梯維修，請勿靠近”等告示牌。

(3)監(jiān)督維修中若需要切斷電源，則必須在電源處懸

掛“有人操作，嚴禁合閘”警示牌。

(4)監(jiān)督電梯維修人員嚴禁電梯正常運行時將安全回

路和保護回路元件如安全窗開關、安全鉗開關等用機械或電

氣方法短接。維修情況下進行短接，檢修后必須立即恢復。

(5)監(jiān)督電梯維修人員在轎頂作業(yè)時，應斷開安全鉗

聯(lián)動開關及轎頂檢修急停開關。在底坑作業(yè)時，應斷開限速

器安全開關及底坑檢修急停開關。檢修后各類開關要及時復

位。

(6)監(jiān)督電梯維修人員井道中作業(yè)時，必須戴安全帽。

嚴禁作業(yè)時一腳踏在轎頂，一腳踏在井道中任何一支點上作

業(yè)。并注意轎廂間和轎廂同配重交錯時的距離。以防止人身

及工具與配重發(fā)生碰撞。

(7)監(jiān)督電梯維修人員檢修作業(yè)時，嚴禁從井道外探

身到轎廂內(nèi)或轎廂頂作業(yè)。

(8)監(jiān)督電梯維修人員檢修時所用照明必須是36V安

全電壓。

(9)監(jiān)督電梯維修人員維修中，嚴禁擅自更改系統(tǒng)電

氣線路，保證系統(tǒng)線路同圖紙保持一致。

(10)監(jiān)督電梯維修人員維修結(jié)束后，必須將各線路、

開關等恢復到原始狀態(tài)(正常運行狀態(tài))，并清理干凈工作

現(xiàn)場，保證清潔。然后將電梯上下運行兩次，正常后才能投

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入使用。

（11）監(jiān)督電梯維修人員維修中無關人員嚴禁入內(nèi)。

（12）監(jiān)督電梯維修人員維修中做好故障狀態(tài)和故障處

理記錄工作。

4.運行使用制度

（1）轎廂內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁嬉戲打鬧等任何可能損壞

轎廂及影響電梯正常運行的舉動。嚴禁和杜絕一切發(fā)生在電

梯內(nèi)的不良和不法行為。

（2）電梯嚴禁運載易燃易爆的危險物品及國家規(guī)定禁

運的任何物品。

（3）電梯運行穩(wěn)定，開關門靈活，舒適感好，平層準

確，轎廂通風、照明良好，從啟動到平層皆無異常震動和

異常聲響。

（4）電梯運行貨物時，應注意將貨物分散、均勻堆放,

避免集中放置和偏角堆放，使轎廂運行平穩(wěn)。避免貨物損壞

轎廂內(nèi)壁。

（5）電梯正常運行時，嚴禁將檢修開關作為正常運行

開關使用。電梯的檢修狀態(tài)不能作為電梯的正常運行狀態(tài)。

（6）電梯在不使用時，必須停放在基站，關斷轎廂內(nèi)

的控制開關，關好轎門和廳門。

（7）電梯鑰匙必須由水電工程部電梯專人負責管理使

用，任何個人不得私自加配和使用。

（8）運輸大量物品時，須由專人進行手動操作（此項

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工作提前通知設備主管部門）。

（9）嚴格控制室內(nèi)溫度，夏季機房內(nèi)溫度超過36度開

啟降溫設備，保證電梯正常運行，水電工程部應設立專人管

理降溫設備和嚴格控制開啟時間（可根據(jù)氣溫變化進行調(diào)

整）。

5.操作注意事項

（1）全自動運行

1）進入停放在基站的電梯內(nèi)，打開轎廂內(nèi)的操作箱。

打開轎內(nèi)照明開關，將風扇開關打開，使風扇正常運行。將

自動/手動開關置于自動狀態(tài)。

2）將自動/手動開關置于“自動”狀態(tài)。并關閉操作箱。

經(jīng)數(shù)秒后，電梯自動關閉轎門廳門，按所需樓層，電梯即可

正常運行。

（2）手動運行

1）將操作箱內(nèi)自動/手動開關置于“手動”狀態(tài)。電梯

呈開門狀態(tài)。

2）按預選樓層，按下關門按鍵至關門起動后松手，電

梯進入手動狀態(tài)運行。

（3）安全運行程序

1）監(jiān)控中心值守人員24小時監(jiān)控電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)

異常及時通知電梯維修人員，杜絕乘客的不文明行為，嚴禁

易燃、易爆等危險物品和超長超重等物品進入電梯。

2）電梯維修人員每周進行一次檢查保養(yǎng)，并作好記錄,

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督促電梯維保公司按照合同要求進行相關的工作。

3）任何人不得在電梯機房、轎廂、井道吸煙。

（4）電梯機房的管理

1）電梯機房內(nèi)所有設備非電梯維修工作人員、電梯公

司專業(yè)人員，禁止操作。

2）非工作人員進入機房，須經(jīng)水電工程部主管批準后,

由電梯維修人員陪同，方可進入，并做好外來人員登記。

3）電梯機房地面應鋪裝或進行油漆。

4）保持良好的照明和通風，保持機房內(nèi)溫度適宜，溫

度保持在5至38攝氏度之間，保持門窗開啟靈活無破損。

5）保持機房內(nèi)整潔，不準堆放雜物。

6）定期對電梯機房地面進行維護，防止地面起砂和地

面灰塵對設備的影響，造成設備正常運行。

7）盤車、救人設施設備應安放在機房明顯位置，盤車、

救人規(guī)章制度粘貼在明顯位置；鋼絲繩有明顯平層標識；粘

貼平層標識對照表。

（5）運行異常

1）當發(fā)生火災時監(jiān)控中心值守打開迫降開關，將消防

電梯全部降至基站，消防電梯自動進入消防狀態(tài)，電梯維修

人員應當迅速關閉無消防功能的電梯。

2）當樓層被水淹而使井道邊或底坑進水，應將電梯停

于進水樓層以上并及時關閉電梯及總電源。

3）電梯濕水后，由電梯公司做濕水處理，并提交相應

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報告O

6.維護保養(yǎng)

(1)維修保養(yǎng)工作過程中，嚴格遵守電梯安全操作程

序。

(2)電梯設備責任人按《電梯維保檢查記錄》《電梯

巡查記錄》進行巡檢、監(jiān)督、檢查。

(3)電梯維保公司按《電梯維保合同》對電梯作半月、

月、季、年保養(yǎng)，按電梯維修保養(yǎng)工作程序規(guī)定記錄。

(4)日常巡檢

1)日常巡視項目每天檢查控制柜和電機溫度是否過高,

空調(diào)器的制冷狀況，電梯運行聲音是否正常；電梯機房應有

通風降溫設施，溫度保持在5—38度之間，月平均氣溫不高

于25度；承重梁和吊鉤應標明最大允許負荷；無機房電梯

底坑的防水與排水的控制措施到位。

2)每天巡視客梯、貨梯的運行情況，如有異常需立刻

停止使用并及時處理或通知服務供方處理，做好對服務供方

維修、保養(yǎng)的監(jiān)督工作，并做好記錄。

(5)周檢

1)電梯設備維保責任人或服務供方應每周一次對電梯

的主要機構(gòu)和設備檢查其動作的可靠性和工作的準確性，并

進行必要的修正和潤滑。

2)轎廂按鈕和停車按鈕檢查其動作，要求動作可靠，

操作輕便。

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3）轎廂照明應良好，光亮足夠、信號（指示器、方向箭

頭）準確。

4）合格平層狀態(tài)平層誤差在正負7MM以內(nèi)；

5）轎廂門檢查門的開關動作，要求開關門靈活，聲音

正常，自動門檢查門的重開線路（按鈕、安全觸板、光電管

等），安全觸板的動作應靈敏可靠，電梯故障時在轎箱內(nèi)能

用手將門撥開。

6）廳門檢查門鎖是否靈活，接點之間是否正常，在必

要時進行調(diào)節(jié)更換。

7）檢查門導軌中有無污物。

8）檢查制動閘的情況，制動盤與制動瓦之間的間隙是

否正常及有否磨損，必要時調(diào)整或更換制動瓦。

9）曳引機和電動機檢查油位是否在油位線上，必要時

添加潤滑油。

10）檢查驅(qū)動電動機有無異常噪聲和過熱現(xiàn)象，軸承溫

升不超過80攝氏度。

11）導向輪、選層器檢查其潤滑、運行情況。

12）檢查開門機是否靈活，電磁力是否足夠。

13）緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏，無銹蝕。

14）電梯轎頂、機房設備、井道設施、底坑無雜物，無

油污，無積水。

15）門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及滾輪應靈活轉(zhuǎn)動

潤滑良好。

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