個人二手房交易涉稅業(yè)務(wù)培訓(xùn)課件

個人二手房交易涉稅業(yè)務(wù)

培訓(xùn)課件2024年3月21日主講人：目錄章節(jié)二手房計稅價格的確認規(guī)則自然人二手房轉(zhuǎn)讓買賣類型的稅費計算、稅費優(yōu)惠政策010203自然人二手房轉(zhuǎn)讓特殊類型（親屬贈與、繼承、夫妻權(quán)屬變更、離婚析產(chǎn)）涉稅要點。概念辨析：一手房業(yè)務(wù)，也叫增量房業(yè)務(wù)，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其新開發(fā)建設(shè)的房屋出售，由承受者交付貨幣、實物或者其他經(jīng)濟利益并承受房屋權(quán)屬的行為。二手房業(yè)務(wù)，也叫存量房業(yè)務(wù)，指房屋產(chǎn)權(quán)人將其房屋轉(zhuǎn)讓（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售其新開發(fā)建設(shè)的房屋除外），由承受者交付貨幣、實物或者其他經(jīng)濟利益的行為。3

第一章：二手房計稅價格的確認規(guī)則4案例導(dǎo)入5

張某向李某出售端州一套住房，雙方在受理窗口申報價格為60萬，端州區(qū)局委托具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)出具的市場評估價格為55萬，請問應(yīng)該按哪一個價格計稅。計稅價格的一般性確認規(guī)則

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如果申報價格高于評估價格，則以申報價格的不含稅價作為本次交易的計稅價格。

如果申報價格低于評估價格且無正當理由的，則稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當參照存量房評估價格核定其計稅價格。計稅價格的特殊性確認規(guī)則

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申報價格低于評估價格且有正當理由，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認，則可按申報價格的不含稅價作為本次交易的計稅價格。正當理由的政策依據(jù)8《肇慶市存量房交易計稅價格核定爭議處理辦法》（公告2021年第6號）規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)認定的正當理由包括以下情形之一：1.經(jīng)人民法院生效判決、裁定和仲裁機構(gòu)生效裁決載明的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移價格為交易價格的；2.經(jīng)具有合法資質(zhì)的拍賣機構(gòu)依法公開拍賣，以拍賣價格為交易價格的；93.房屋曾發(fā)生重大意外事件或存在結(jié)構(gòu)破損等嚴重質(zhì)量問題導(dǎo)致低價出售的；4.將房屋轉(zhuǎn)讓給配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對轉(zhuǎn)讓人承擔直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人，且交易價格不低于成本價（即轉(zhuǎn)讓人的購房原價）的；5.稅務(wù)機關(guān)認可的其他情形。案例110

張父采取買賣方式出售端州一套商鋪給兒子小張，該商鋪10年前購買價格為50萬，雙方在稅務(wù)窗口申報價格為50萬，端州區(qū)局委托具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)出具的市場評估價格為80萬，請問應(yīng)該按哪一個價格計稅？

第一章節(jié)

小結(jié)1.申報價格與評估價格比較，遵循孰高原則確定計稅價格。2.申報價格低于評估價格且有正當理由，可按要求進行爭議處理，并提供相關(guān)佐證資料。11

第二章：自然人二手房轉(zhuǎn)讓買賣類型的稅費計算、稅費優(yōu)惠政策12

自然人二手房轉(zhuǎn)讓稅費表13納稅人稅種稅率轉(zhuǎn)讓方增值稅差額5%或全額5%附加稅費城市維護建設(shè)稅實際繳納的增值稅稅額×7%或5%或1%教育費附加實際繳納的增值稅稅額×3%地方教育費附加實際繳納的增值稅稅額×2%個人所得稅

據(jù)實征收：（不含稅計稅價格-房產(chǎn)原值-本次轉(zhuǎn)讓稅金-合理費用）×20%

核定征收：不含稅計稅價格×核定征收率（住宅1%，非住宅1.5%，拍賣3%）土地增值稅

據(jù)實征收：增值額×四級超率累進稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)核定征收：不含稅計稅價格×核定征收率（5%）印花稅不含稅計稅價格（或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所列的金額）×0.05%受讓方契稅不含稅計稅價格×3%印花稅不含稅計稅價格（或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所列的金額）×0.05%

類型一：個人住房買賣14納稅人稅種及適用條件計稅方法轉(zhuǎn)讓方增值稅購買不足2年不含稅計稅價格×5%購買2年以上（廣州市以本地最新政策為準）免征個人銷售自建自用住房免征附加稅費城市維護建設(shè)稅與增值稅的申報和繳納同時進行，增值稅享受減免的同時，附加稅費也同時相應(yīng)減免。實際繳納的增值稅稅額×7%或5%或1%教育費附加實際繳納的增值稅稅額×3%地方教育費附加實際繳納的增值稅稅額×2%增值稅要點：一、房屋上一手取得時間：1.個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，依照孰先原則確定；

個人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。2.對通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與方式取得的住房，其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定；

對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定。153.個人轉(zhuǎn)讓住房，因產(chǎn)權(quán)糾紛等原因未能及時取得房屋所有權(quán)證書(包括不動產(chǎn)權(quán)證書，下同)，對于人民法院、仲裁委員會出具的法律文書確認個人購買住房的，法律文書的生效日期視同房屋所有權(quán)證書的注明時間，據(jù)以確定納稅人是否享受稅收優(yōu)惠政策。16附加稅費、印花稅的稅費優(yōu)惠

自2023年1月1日至2027年12月31日，對增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個體工商戶減半征收資源稅(不含水資源稅)、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅(不含證券交易印花稅)、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。1718轉(zhuǎn)讓方個人所得稅轉(zhuǎn)讓自用滿5年家庭唯一生活用房免征據(jù)實征收能夠提供房產(chǎn)原值(房屋購買合同、購房發(fā)票或契稅完稅證)的（不含稅計稅價格-房產(chǎn)原值-本次轉(zhuǎn)讓稅金-合理費用）×20%核定征收不能提供房屋原值(房屋購買合同、發(fā)票或契稅完稅證)的不含稅計稅價格×核定征收率（住宅1%，拍賣3%）土地增值稅免征印花稅免征個人所得稅要點：一、自用滿5年家庭唯一生活用房個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。1.“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房”。2.自用5年以上，是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達5年以上。3.僅限于住房。19二、據(jù)實征收的計算方法

個人所得稅=（不含稅計稅價格-房產(chǎn)原值-本次轉(zhuǎn)讓稅金-合理費用）×20%（一）房屋原值：購置商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費。自建房：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān)稅費。（二）本次轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

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（三）合理費用：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：（1）已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費用。

2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。

3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實扣除。2122受讓方契稅家庭唯一住房90㎡以下（含90㎡）不含稅計稅價格×1%90㎡以上不含稅計稅價格×1.5%第二套改善性住房90㎡以下（含90㎡）不含稅計稅價格×1%（廣州市暫不實施）90㎡以上不含稅計稅價格×2%（廣州市暫不實施）其他套次無論面積大小不含稅計稅價格×3%印花稅免征契稅要點：一、個人購買家庭唯一住房、第二套改善性住房的適用條件1.家庭成員的范圍，包括購房人、配偶以及未滿18周歲未成年子女。2.“唯一、第二套”的區(qū)域范圍：肇慶市目前以縣區(qū)為范圍確定套次。二、對兩個或兩個以上家庭共同購買一套住房1.以不動產(chǎn)單元為單位認定是否符合面積優(yōu)惠條件。2.以每個家庭為單位分別認定納稅人是否符合套數(shù)優(yōu)惠條件。3.以每人所占該共同購買房屋的份額適用相應(yīng)稅率，分別計算繳納契稅。有約定共有份額比例的，按約定比例計算，未約定共有份額比例的，按等額計算。23案例2：

小雅和朋友小容在肇慶高新區(qū)共同購買了一套100平方米價值50萬的二手住房。這套房產(chǎn)分別是小雅家庭的唯一住房，是小容家庭的第二套住房。如果小雅出資30萬占該房產(chǎn)份額的60%，小容出資20萬占40%，并在購房合同上約定份額，小雅和小容應(yīng)分別繳納多少契稅？答：小雅符合家庭唯一住房的優(yōu)惠政策，按1.5%的優(yōu)惠稅率繳納4500元（50萬元*60%*1.5%=0.45萬元）契稅

小容符合第二套改善性住房的優(yōu)惠政策，按2%的優(yōu)惠稅率繳納4000元（50萬元*40%*2%=0.4萬元）契稅。24

類型二：個人非住房買賣25轉(zhuǎn)讓方增值稅轉(zhuǎn)讓取得（不含自建）的房產(chǎn)【不含稅計稅價格-（購置原價÷1.05）】×5%轉(zhuǎn)讓自建的房產(chǎn)不含稅計稅價格×5%附加稅費城市維護建設(shè)稅與增值稅的申報和繳納同時進行，增值稅享受減免的同時，附加稅費也同時相應(yīng)減免。實際繳納的增值稅稅額×7%或5%或1%教育費附加實際繳納的增值稅稅額×3%地方教育費附加實際繳納的增值稅稅額×2%個人所得稅據(jù)實征收能夠提供房產(chǎn)原值(房屋購買合同、購房發(fā)票或契稅完稅證)的（不含稅計稅價格-房產(chǎn)原值-本次轉(zhuǎn)讓稅金-合理費用）×20%核定征收不能提供房屋原值(房屋購買合同、發(fā)票或契稅完稅證)的不含稅計稅價格×核定征收率（非住宅1.5%，拍賣3%）26轉(zhuǎn)讓方土地增值稅據(jù)實征收提供重置成本評估報告土地增值稅=增值額×四級超率累進稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)供原購房發(fā)票、原購房契稅完稅憑證的核定征收都無法提供轉(zhuǎn)讓獨立宗地上非住房：優(yōu)先選擇核定成本方式計算征收轉(zhuǎn)讓其他舊房和舊建筑物：不含稅計稅價格×核定征收率（5%）印花稅不含稅計稅價格（或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所列的金額）×0.05%受讓方契稅不含稅計稅價格×3%印花稅不含稅計稅價格（或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所列的金額）×0.05%

第三章：自然人二手房轉(zhuǎn)讓特殊類型涉稅要點27

不動產(chǎn)交易的特殊業(yè)務(wù)事項指買賣之外的其他業(yè)務(wù)場景，主要包括贈與（包括一般贈與和親屬贈與）、繼承（包括法定繼承和遺囑繼承）或遺贈、夫妻權(quán)屬變更、離婚析產(chǎn)、司法判決裁定、權(quán)屬互換、作價入股或改制重組等28

類型一

親屬贈與

本場景所稱親屬贈與，是指土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人將其土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給親屬（父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹、對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人）的行為。29納稅人稅種計算贈與方增值稅及附加稅費免征土地增值稅贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征。印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）不含稅計稅價格×0.05%受贈方契稅不含稅計稅價格×3%印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）不含稅計稅價格×0.05%個人所得稅不征直系親屬贈與要點：1.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，契稅的計稅依據(jù)為稅務(wù)機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。----以評估價格計稅2.兄弟姐妹之間屬于旁系血親，不屬于直系血親。因此，兄弟姐妹之間的贈與房產(chǎn)屬于土地增值稅征收范圍的，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。30

類型二

繼承或遺贈本場景所稱繼承或遺贈

指土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人死亡，由法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得土地房屋產(chǎn)權(quán)的繼承或遺贈行為。31納稅人稅種遺贈繼承被繼承方增值稅及附加免征免征個人所得稅不征不征土地增值稅遺贈給承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人：不征；其他：同贈與(由受贈人代為繳納)不征印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）0.05%(由受贈人代為繳納)對被繼承房產(chǎn)，如果有書立產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的，按照0.05%計算繳納印花稅。(由繼承人代為繳納)承受方契稅3%免征印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）遺贈撫養(yǎng)協(xié)議：0.05%；其他遺贈文書：不征（非產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)書立人）不征（非產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)書立人）個人所得稅不征不征

類型三

夫妻權(quán)屬變更本場景是指婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬，包括“加名”“減名”“換名”或變更共有份額。32納稅人稅種稅率轉(zhuǎn)讓方增值稅及附加稅費免征土地增值稅不征印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）婚內(nèi)