房地產(chǎn)盡職調(diào)查操作流程

房地產(chǎn)盡職調(diào)查操作流程房地產(chǎn)盡職調(diào)查一、什么是盡職調(diào)查盡職調(diào)查又稱審慎性調(diào)查，是指投資人在與目標企業(yè)達成初步合作意向后，經(jīng)協(xié)商一致，投資人對目標企業(yè)一切與本次投資有關(guān)的事項進行現(xiàn)場調(diào)查、資料分析的一系列活動，通常需要花費3-6個月時間。二、盡職調(diào)查的目的完成一個盡職調(diào)查的目的是：判明潛在的各種問題、風險和它們對收購及預(yù)期投資收益的可能的影響。具體來說有三點：1、發(fā)現(xiàn)項目或企業(yè)內(nèi)在價值2、判明潛在的致命缺陷及對預(yù)期投資的可能影響3、為投資方案設(shè)計做準備三、盡職調(diào)查的方法1、審閱文件資料通過公司工商注冊、財務(wù)報告、業(yè)務(wù)文件、法律合同等各項資料審閱，發(fā)現(xiàn)異常及重大問題。2、參考外部信息通過網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)雜志、業(yè)內(nèi)人士等信息渠道，了解公司及其所處行業(yè)的情況。3、相關(guān)人員訪談與企業(yè)內(nèi)部各層級、各職能人員，以及中介機構(gòu)的充分溝通。4、企業(yè)實地調(diào)查查看企業(yè)廠房、土地、設(shè)備、產(chǎn)品和存貨等實物資產(chǎn)。5、小組內(nèi)部溝通調(diào)查小組成員來自不同背景及專業(yè)，其相互溝通也是達成調(diào)查目的的方法。四、盡職調(diào)查遵循的原則1、證偽原則站在“中立偏疑”的立場，循著“問題-懷疑-取證”的思路展開盡職調(diào)查，用經(jīng)驗和事實來發(fā)覺目標企業(yè)的投資價值。2、實事求是原則要求投資經(jīng)理依據(jù)創(chuàng)業(yè)投資機構(gòu)的投資理念和標準，在客觀公正的立場上對目標進行調(diào)查，如實反映目標企業(yè)的真實情況。3、事必躬親原則要求投資經(jīng)理一定要親臨目標企業(yè)現(xiàn)場，進行實地考察、訪談，親身體驗和感受，而不是根據(jù)道聽途說下判斷。4、突出重點原則需要投資經(jīng)理發(fā)現(xiàn)并重點調(diào)查目標企業(yè)的技術(shù)或產(chǎn)品特點，避免陷入眉毛胡子一把抓的境地。5、以人為本原則要求投資經(jīng)理在對目標企業(yè)從技術(shù)、產(chǎn)品、市場等方面進行全面考察的同時，重點注意對管理團隊的創(chuàng)新能力、管理能力、誠信程度的評判。6、橫向比較原則需要投資經(jīng)理對同行業(yè)的國內(nèi)外企業(yè)發(fā)展情況，尤其是結(jié)合該行業(yè)已上市公司在證券市場上的表現(xiàn)進行比較分析，以期發(fā)展目標企業(yè)的投資價值。五、盡職調(diào)查的流程盡職調(diào)查的范圍很廣，調(diào)查對象的規(guī)模亦千差萬別，每一個盡職調(diào)查項目均是獨一無二的。對于一個重大投資項目，盡職調(diào)查通常需經(jīng)歷以下程序：立項——成立工作小組——擬定調(diào)查計劃——整理/匯總資料——撰寫調(diào)查報告——內(nèi)部復(fù)核——遞交匯報——歸檔管理——參與投資方案設(shè)計盡職調(diào)查小組的人員構(gòu)成：項目負責人、財務(wù)專家、市場分析專家、法律專家、行業(yè)專家、業(yè)務(wù)專家等1、專業(yè)人員項目立項后加入工作小組實施盡職調(diào)查2、擬訂計劃需建立在充分了解投資目的和目標企業(yè)組織架構(gòu)基礎(chǔ)上3、盡職調(diào)查報告必須通過復(fù)核程序后方能提交六、盡職調(diào)查的范圍1、財務(wù)盡職調(diào)查1）財務(wù)組織財務(wù)組織結(jié)構(gòu)圖；年度經(jīng)營計劃、預(yù)算的編制、考核；財務(wù)分析的體系、報告流程；財務(wù)管理模式；內(nèi)控制度；財務(wù)管理系統(tǒng)。2）會計核算及報告會計報告體系（合并范圍、程序、原則、方法）；公司薪酬、稅費及會計政策；內(nèi)部交易或關(guān)聯(lián)交易種類、流程、交易價格、結(jié)算原則，以及與之相關(guān)的稅收政策。3)財務(wù)明細資料資產(chǎn)負債表；損益表；現(xiàn)金流量表；表外項目。4）財務(wù)分析財務(wù)結(jié)構(gòu)、趨勢、比率分析；未來損益關(guān)鍵影響因素的研究；未來現(xiàn)金流量能否滿足經(jīng)營與投資的需要；提高資產(chǎn)質(zhì)量以及損益的分析；并購中各類不確認因素對財務(wù)狀況可能產(chǎn)生的影響的解決辦法。2、項目盡職調(diào)查1）區(qū)域基本信息區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及社會發(fā)展水平；區(qū)域相關(guān)開發(fā)狀況；區(qū)域房產(chǎn)供應(yīng)狀況；房產(chǎn)總體價格水平；物業(yè)租售總體狀況。2）客戶產(chǎn)品供求客戶的偏好（住宅類型、戶型布局、樓盤檔次、建筑風格、樓盤配套設(shè)施、樓盤停車位、樓盤景觀、樓盤裝修標準）；相關(guān)項目的基本信息（戶型比、項目配套到裝修、設(shè)備）。3）項目周邊景觀周邊的自然景觀；周邊的人文景觀；周邊的商務(wù)圈和商圈；周邊的遮擋物及其可能對景觀造成的破壞；周邊的污染源；周邊的大型交通樞紐和公建配套等。4)項目基地現(xiàn)狀基地地理環(huán)境；基地地上物狀況；鄰地狀況；基地四周道路和給排水狀況；附近公共設(shè)施及交通狀況（交通流量、道路形態(tài)）。3、市場盡職調(diào)查1）市場環(huán)境土地市場環(huán)境；生產(chǎn)資料市場（材料設(shè)備來源、材料設(shè)備采購環(huán)境）；國家的宏觀政策和法令（財政政策、貨幣政策、國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、環(huán)境保護法、土地有償出讓轉(zhuǎn)讓法、工商法）。2）消費需求現(xiàn)有多少消費者需要購買房屋；消費者購買房屋的動機及其心理活動狀況；消費者購買房屋的數(shù)量；消費者對房屋設(shè)計，層次，價格及地段的要求；消費者的經(jīng)濟收入情況和支付能力；潛在消費者的調(diào)查和發(fā)現(xiàn)。3）房地產(chǎn)市場情況房地產(chǎn)市場對各類房產(chǎn)的總需求量和飽和點；市場的銷售發(fā)展趨勢；公司在同行業(yè)中的市場占有率；公司房產(chǎn)在各地區(qū)市場的占有情況；未開發(fā)和占領(lǐng)的市場；潛在消費者較多的地區(qū)市場。4）市場競爭情況對競爭者的房型設(shè)計、室內(nèi)裝修、配套設(shè)施優(yōu)缺點的調(diào)查與分析；對競爭者商品房價格的調(diào)查和定價策略的研究和分析；對競爭者廣告投放的監(jiān)控及費用、策略的研究；對競爭者銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析；對未來可能出現(xiàn)的競爭情況的分析和評估。5）價格影響房產(chǎn)價格變化各項因素；房地產(chǎn)市場供求情況的調(diào)查；房產(chǎn)供求彈性的調(diào)查；不同的價格政策對房產(chǎn)銷售量的影響；價格在不同走勢下的可能采取的策略。4、經(jīng)營盡職調(diào)查1）人力資源企業(yè)組織結(jié)構(gòu)詳圖和管理結(jié)構(gòu)詳圖；人員結(jié)構(gòu)及主要管理人員詳細資料；與戰(zhàn)略相對應(yīng)的人力資源規(guī)劃；人員招聘和培訓；目標管理和激勵獎懲制度；管理團隊成員的基本情況。2）配套供應(yīng)體系原材料、主要零部件采購配套模式；主要服務(wù)的采購方式；主要供應(yīng)商的供貨情況；采購職能考察；采購合同的審核批準制度。3）生產(chǎn)及質(zhì)量管理主要生產(chǎn)單元的組成、承擔的任務(wù)、生產(chǎn)物流的流程方式；主要生產(chǎn)設(shè)備的狀況和投資計劃；生產(chǎn)計劃的制定；質(zhì)量管理獲得的認證及質(zhì)量管理體系。4）其他關(guān)注點企業(yè)文化；企業(yè)的公眾形象；企業(yè)和工商、稅務(wù)、財政、銀行、政府、環(huán)保等相關(guān)部門的關(guān)系；企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)的能力。5、法務(wù)盡職調(diào)查1）公司注冊登記報告公司章程、營業(yè)執(zhí)照、行業(yè)批文；三年內(nèi)年度財務(wù)報表及審計報告；公司歷史沿革資料及分支機構(gòu)分布一覽表；控股參股公司及持股比例；股東名冊及持股比例；出資證明及驗資報告。2）合同公司的投資和融資合同；重大的采購、承包、銷售、擔保合同；保險合同；與政府達成的合同/協(xié)議；土地使用及房屋租賃合同。3)訴訟未決的和潛在的訴