老年公寓案例分析及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（下）

太陽(yáng)城相關(guān)配套設(shè)施處處無(wú)微不至的設(shè)計(jì)，迎合了老人理想生活的需求，塑造了工程的核心競(jìng)爭(zhēng)力。太陽(yáng)城工程點(diǎn)評(píng)利用自身完善的效勞設(shè)施為老年人創(chuàng)造條件、提供時(shí)機(jī)。在老年設(shè)施的經(jīng)營(yíng)方式上采取與社會(huì)緊密聯(lián)系的全方位開(kāi)放型社區(qū)管理模式，使老年人與社會(huì)有更加廣泛的接觸、溝通和交流。定期組織和舉辦諸如交流座談、講座會(huì)議、展覽展示、競(jìng)技比賽、征文征畫、文藝表演、觀光旅游、考察訪問(wèn)等各種形式的活動(dòng)。案例三：北京燕都世界名園工程案例三：北京燕都世界名園工程工程規(guī)模：占地面積：3000畝，總建筑面積：320萬(wàn)平米。建筑類型：一期住宅以六層歐式電梯板樓為主，兼少量板式小高層，主力面積為60—136平米。工程亮點(diǎn)：大開(kāi)間、小進(jìn)深、南北通透的陽(yáng)光“板HOUSE〞空間，270度豪華觀景陽(yáng)臺(tái)和大飄窗的設(shè)計(jì)，8萬(wàn)平米的匯金大道商業(yè)街。燕都世界名園公寓工程建筑采用南北朝向，故采光較好，較適宜于老人居住。燕都世界名園公寓暢銷戶型燕都世界名園公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻：窗臺(tái)以下為天然蘑菇石貼面，窗臺(tái)以上墻面為高級(jí)涂料，屋頂為水泥釉面瓦坡屋內(nèi)墻：打白膩?zhàn)?，四角?jiàn)線(衛(wèi)生間除外)電梯：安迪斯門窗：戶門為三防門〔防盜、隔音、保溫〕，戶內(nèi)門預(yù)留門口，窗為白色塑鋼雙層玻璃中空推拉窗帶紗窗廚房：管道接至預(yù)留接口位置衛(wèi)生間：地面做防水和保護(hù)層，頂棚刮防水膩?zhàn)?，粗墻面木抹子找平，管道接至預(yù)留接口位置供氣：市政天然氣入戶，IC卡智能計(jì)費(fèi)采暖：分戶壁掛爐采暖，地?zé)岵膳?yáng)臺(tái)：封閉式陽(yáng)臺(tái)，墻面水泥砂漿抹光面，打白膩?zhàn)?，塑鋼帶紗門窗電梯：中美合資安迪斯高速無(wú)機(jī)房電梯采暖熱水：小區(qū)鍋爐房集中供暖，地板采暖方式〔見(jiàn)住宅使用說(shuō)明書〕，24小時(shí)生活熱水供氣：市政天然氣入戶，IC卡智能計(jì)費(fèi)燃?xì)猓侯A(yù)留燃?xì)夤苈窂?qiáng)電：用電容量一居室4KW；二、三居室6KW；動(dòng)力和照明分別設(shè)置弱電：每戶兩個(gè)有線電視出線口，兩條線，兩個(gè)出線口，一個(gè)寬帶接口，戶門里有入戶對(duì)講話機(jī)一個(gè)燕都世界名園公寓相關(guān)配套設(shè)施單元門道社區(qū)河道太陽(yáng)能路燈電梯應(yīng)急按鈕房?jī)?nèi)護(hù)欄防滑樓道智能防盜門小區(qū)街道燕都世界名圓工程點(diǎn)評(píng)工程規(guī)模宏大，完善的醫(yī)療設(shè)施、全程教育等配套。工程引活水入園，將社區(qū)演繹成一個(gè)靜謐、幽雅的花園。打造了建筑面積8萬(wàn)平米的匯金大道商業(yè)街，商業(yè)街內(nèi)設(shè)有大型購(gòu)物中心和物流集散地。通過(guò)以上等相關(guān)老年公寓案例的分析，我們發(fā)現(xiàn)老年公寓具有以下普遍特點(diǎn)。老年公寓特點(diǎn)老年公寓特點(diǎn)私密性：老年人需要一個(gè)屬于自己，不被干擾的空間。社會(huì)交往：應(yīng)為老年人提供一個(gè)進(jìn)行社會(huì)交往的公共空間?？蛇x擇性：應(yīng)為老年人提供多種可選擇性，并有控制的能力。標(biāo)志系統(tǒng)：它為記憶力減退的老年人提供活動(dòng)上的方便。平安感和平安性：為活動(dòng)能力減退的老年人提供活動(dòng)的平安性，使他們有平安感。可達(dá)性和易操作：供老年人活動(dòng)的空間應(yīng)有很好的可達(dá)性〔即無(wú)障礙〕。常用設(shè)施〔如門、窗、家電〕應(yīng)易于操作。適度刺激性和挑戰(zhàn)性：一個(gè)有適度挑戰(zhàn)性的環(huán)境將促進(jìn)老年人的經(jīng)常活動(dòng)。適度的聲光環(huán)境：它將大大方便視力和聽(tīng)力已經(jīng)減退的老年人的活動(dòng)。環(huán)境的熟悉性和連續(xù)性：環(huán)境的設(shè)計(jì)應(yīng)有一定的地方傳統(tǒng)，并成為往日生活的延續(xù)，使老年人不感到陌生。尺度適宜的細(xì)部：它可以使老年人處處感到方便和愉快。根據(jù)老年公寓的特點(diǎn)，我們提出以下整體規(guī)劃設(shè)計(jì)及配套設(shè)施建議。老年公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)及配套建議老年公寓產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)園林景觀配套設(shè)施室內(nèi)裝修分析內(nèi)容老年住宅整體規(guī)劃設(shè)計(jì)要求住宅區(qū)和活動(dòng)區(qū)別離，保證生活空間不受干擾；建筑布局應(yīng)確保朝向、采光、通風(fēng)和景觀等為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間；居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，來(lái)自主干道的噪音少；設(shè)置坡道聯(lián)系室內(nèi)外空間，方便輪椅的使用；處理好合設(shè)或鄰設(shè)的其他設(shè)施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間，利于老人開(kāi)展體育活動(dòng)，又方便生活；根本的生活配套齊備，以保證老人生活需求在社區(qū)內(nèi)就可得到滿足；設(shè)置有一定規(guī)模力量的醫(yī)療保健中心，而且與生活區(qū)靠近，并有通暢的道路系統(tǒng)以應(yīng)付緊急情況，為老人的身體健康提供有力保障。老年住宅公共交往空間在老年住宅的設(shè)計(jì)中，應(yīng)盡可能多地為老年人考慮相互之間的交流空間，減少孤獨(dú)感和寂寞感。一般在設(shè)計(jì)中可考慮結(jié)合門廳、過(guò)廳、電梯廳等設(shè)置各種公共交往空間，如“談話角〞、“休憩角〞等，適當(dāng)安排桌椅，為老人們提供休息和增加互相交流的公共交往空間。在設(shè)計(jì)專住型時(shí)，可考慮將公共交往空間擴(kuò)展到合設(shè)或鄰近的其他設(shè)施之中，在混住型住宅中那么考慮將共用局部作為公共交往空間，同時(shí)在小區(qū)的整體規(guī)劃中，還應(yīng)考慮有機(jī)地布置公園、廣場(chǎng)、散步道等室外公共空間。老年公寓建筑單體設(shè)計(jì)要求單體設(shè)計(jì)以別墅、多層為主，可以考慮少量小高層產(chǎn)品，主要是從老年人行動(dòng)不便的生理特征考慮，樓高不宜超過(guò)5層，而且多層一般應(yīng)設(shè)置電梯，方便老人的上下?！残「邔又饕獙?duì)身體狀態(tài)相對(duì)好的老人考慮〕另一方面，在單體設(shè)計(jì)上，應(yīng)該為老年人提供充足的室外空間，使居住者足不出戶就能享受到陽(yáng)光和新鮮空氣；其次，要具有利于交往的公共空間，為和諧鄰里關(guān)系的形成提供必要條件。健康型老人住宅療養(yǎng)型老人住宅康復(fù)型老年住宅監(jiān)護(hù)型老人住宅護(hù)理型老人住宅集合式老人住宅通過(guò)類型的區(qū)別，豐富老年產(chǎn)品線，增加老年客戶的選擇性。老年公寓外立面潔凈清爽的外立面，較好的映襯了周圍的景致，且營(yíng)造出安逸、私密的生活狀態(tài)。老年公寓室內(nèi)設(shè)計(jì)要求通信、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電梯、分戶空調(diào)以及應(yīng)急求救報(bào)警系統(tǒng)等設(shè)施要齊全，并安裝水、電、煤分戶計(jì)量的表具。同時(shí)在設(shè)計(jì)中，從構(gòu)造的角度出發(fā)還應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：住宅入口處面積要適當(dāng)增大，門的寬度要適當(dāng)增加，地面力求平坦，便于輪椅通過(guò)，并在老人經(jīng)過(guò)處預(yù)留安裝扶手的埋件；廚房及衛(wèi)生間面積要適當(dāng)加大，便于坐凳或坐輪椅使用；老人容易失禁，衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并設(shè)長(zhǎng)明燈；開(kāi)關(guān)、門鈴和門窗把手應(yīng)適當(dāng)降低安裝位置。,地面和浴池底都應(yīng)防滑,浴池、廁所、樓梯及走廊兩側(cè)應(yīng)設(shè)扶手,改變方向和高度的地方應(yīng)用明顯色彩；提高房間照明度，并抑制眩光，據(jù)日本分析，照明度需提高2倍；老人體溫低于常人，采暖地區(qū)應(yīng)考慮提高供暖溫度；廁所宜用推拉門，不用平開(kāi)門；廚房?jī)?nèi)洗滌及灶臺(tái)和衛(wèi)生間洗面臺(tái)下應(yīng)凹進(jìn)，以便老人可坐下將腿伸入操作；老人聽(tīng)力降低，應(yīng)提高報(bào)警響，各種設(shè)施上的文字說(shuō)明應(yīng)加大，以利老人識(shí)別。獨(dú)立的生活空間，增加了生活的便利性與獨(dú)立性。老年公寓戶型感光度較高的臥室與設(shè)施齊備的洗手間，是提升老人舒適度的唯一。老年公寓內(nèi)飾老年公寓環(huán)境景觀設(shè)計(jì)老年人居住環(huán)境的設(shè)計(jì)應(yīng)表達(dá)“養(yǎng)老社會(huì)化、居住親情化〞，真正使老年人“老有所居、老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所樂(lè)〞。因而在環(huán)境景觀設(shè)計(jì)上，首先要為老年人的人身平安著想，應(yīng)防止大坡度和路面溜滑的設(shè)計(jì)。由于老年人愛(ài)好釣魚的特點(diǎn)，可設(shè)計(jì)一個(gè)以大魚塘為中心景觀的園林格局，輔以晨練、晨跑的場(chǎng)所，有益于老年人健康長(zhǎng)壽，同時(shí)還可以增加產(chǎn)品賣點(diǎn)。綠色的園林景觀環(huán)境設(shè)計(jì)風(fēng)格，提高老人生活舒適度；一般老年公寓的綠化面積要求較高約為45%以上。老年公寓環(huán)境電梯道路運(yùn)動(dòng)場(chǎng)通過(guò)配套設(shè)施的建設(shè)，擴(kuò)大老人生活空間。老年公寓相關(guān)配套設(shè)施老人更多的參與社會(huì)活動(dòng)一方面豐富了業(yè)余生活；另一方面增加了歸屬感。老年公寓社區(qū)娛樂(lè)老年公寓樓宇智能設(shè)計(jì)在樓宇智能設(shè)計(jì)上，為了滿足老年人的特殊生活習(xí)慣，考慮在樓宇對(duì)講系統(tǒng)上設(shè)置戶與戶之間的對(duì)講功能，以便于老年人的相互溝通；同時(shí)，還應(yīng)設(shè)置每戶與中心控制室之間的呼叫和對(duì)講功能，以處理突發(fā)事件的發(fā)生。再者，漏電自動(dòng)預(yù)警報(bào)警裝置、煤氣泄露報(bào)警裝置等先進(jìn)智能化系統(tǒng)的配備，可以更大地提高老年人的生活平安系數(shù)，同時(shí)又能夠增加產(chǎn)品附加值，從而提高樓盤檔次。應(yīng)急按鈕智能防盜門以上，我們通過(guò)案例的借鑒，對(duì)本‘案各類產(chǎn)品體系提出了以下建議：別墅：走高端路線，表達(dá)現(xiàn)代中式風(fēng)格。公寓：“大而奢〞的平層公館產(chǎn)品，“小而精〞的小高層空中花園別墅產(chǎn)品。老年公寓：表達(dá)社會(huì)責(zé)任感和公益性，倡導(dǎo)生態(tài)和諧老年社區(qū)生活。下面，將對(duì)以上這些產(chǎn)品體系提出開(kāi)發(fā)思路，并對(duì)老年公寓這一特殊產(chǎn)品提出贏利模式建議。老年公寓贏利模式Oldageapartmentprofitpattern美國(guó)太陽(yáng)城中心收益來(lái)源一次性收入來(lái)源獨(dú)立住宅的銷售收益長(zhǎng)期性收入來(lái)源租賃項(xiàng)目的出租收益配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益如下圖，美國(guó)太陽(yáng)城中心的收益主要來(lái)源于一次性銷售收益以及長(zhǎng)期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。值得指出的是，太陽(yáng)城中心的長(zhǎng)期性收益是太陽(yáng)城中心的重要組成局部，僅以每年配套設(shè)施的收益為例：會(huì)所費(fèi)用：16000人×140美元/人=224萬(wàn)美元高爾夫球會(huì)費(fèi)〔按1/3居民入會(huì)計(jì)〕：6000人×1500美元/人=900萬(wàn)美元合計(jì)：224+900=1124萬(wàn)美元。即每年這兩項(xiàng)配套設(shè)施的收入就達(dá)1000多萬(wàn)美元，相當(dāng)于賣掉50多套別墅〔按均價(jià)17.5萬(wàn)美元計(jì)〕，并且這兩種設(shè)施是對(duì)社會(huì)公開(kāi)經(jīng)營(yíng)，這局部收入還未計(jì)入，因此這種長(zhǎng)期性收益是太陽(yáng)城中心的重要收益來(lái)源。國(guó)外老年住宅贏利模式分析國(guó)內(nèi)老年住宅主要贏利模式分析目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在老年住宅的開(kāi)發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售〞、“出租〞和“出售與出租相結(jié)合〞；對(duì)于大型綜合性老年住宅社區(qū)那么存在住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式以及住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相別離的經(jīng)營(yíng)模式。國(guó)內(nèi)贏利型老年住宅經(jīng)營(yíng)模式按贏利方式分按經(jīng)營(yíng)管理方式分以一次性銷售收益為主長(zhǎng)期性租賃收益及一次性銷售收益相結(jié)合開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相分離老年住宅贏利模式的運(yùn)用策略分析老年住宅銷售的定價(jià)策略除產(chǎn)品本身外、細(xì)致入微的物業(yè)管理與效勞才是老年住宅工程最大的賣點(diǎn)，產(chǎn)品的價(jià)格定位，應(yīng)該高于同地段同類型的普通公寓產(chǎn)品。物業(yè)效勞贏利策略物業(yè)效勞費(fèi)由于老年社區(qū)的種種效勞形式有別于其它普通社區(qū)，因此，老年社區(qū)的物業(yè)效勞費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)可采取相對(duì)高價(jià)位的形式。各種單項(xiàng)的效勞費(fèi)包括日常的定菜送菜效勞、廚師效勞、清潔衛(wèi)生效勞、病人看護(hù)效勞、家庭保姆效勞、收費(fèi)釣魚效勞、收費(fèi)娛樂(lè)效勞、收費(fèi)健身效勞、收費(fèi)社區(qū)活動(dòng)效勞等等。物業(yè)效勞中的租賃效勞這種產(chǎn)品的居民平均居住年限較短，后期房產(chǎn)繼承者存在過(guò)戶或者再次租賃的問(wèn)題。國(guó)內(nèi)老年住宅物業(yè)管理贏利模式分析〔1〕國(guó)內(nèi)目前對(duì)于老年住宅的物業(yè)管理還停留在養(yǎng)老院、敬老院的管理模式上，對(duì)于市場(chǎng)化的管理老年住宅的模式，還處在起步探索階段。老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)、盈利預(yù)測(cè)收入結(jié)構(gòu)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)收入老年住宅物業(yè)管理收入結(jié)構(gòu)針對(duì)老年人的專項(xiàng)服務(wù)收入老年住宅與普通住宅的會(huì)所收益比較普通住宅會(huì)所收入1000×30%×100030萬(wàn)元老年住宅會(huì)所收入1000×80%×100080萬(wàn)元注：以居住人口為1000人的小區(qū)為例，普通住宅的會(huì)所使用率為30%，老年住宅為80%，會(huì)所費(fèi)用1000元/人·年。由于老年住宅的會(huì)所使用率高于普通住宅，因此，經(jīng)營(yíng)收益將高于普通住宅，同時(shí)經(jīng)營(yíng)成本也較普通住宅低。盈利預(yù)測(cè)由于老年人的生理及心理特征，他們對(duì)配套