《房地產(chǎn)估價(jià)成本法》課件

《房地產(chǎn)估價(jià)成本法》成本法是房地產(chǎn)估價(jià)的重要方法之一。它基于房地產(chǎn)的重建成本，考慮折舊因素來(lái)確定其價(jià)值。課程目標(biāo)掌握成本法估價(jià)原理了解成本法估價(jià)的適用范圍和局限性，掌握成本法估價(jià)流程、步驟和方法。熟悉成本法估價(jià)步驟掌握重置成本、折舊、土地價(jià)值、開(kāi)發(fā)費(fèi)用等計(jì)算方法，并能運(yùn)用這些方法進(jìn)行估價(jià)計(jì)算。了解成本法案例分析通過(guò)實(shí)際案例分析，掌握成本法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用，并能運(yùn)用成本法進(jìn)行估價(jià)分析。什么是房地產(chǎn)估價(jià)成本法成本法簡(jiǎn)介成本法是房地產(chǎn)估價(jià)的三種主要方法之一，它是一種基于成本的估價(jià)方法。成本法是通過(guò)計(jì)算估價(jià)對(duì)象重置成本，然后減去折舊，再加上土地價(jià)值和開(kāi)發(fā)費(fèi)用等其他成本，最終得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。成本法的基本原理重置成本重置成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日，以現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格重新建造或取得與估值對(duì)象相同或類似的房地產(chǎn)所發(fā)生的全部費(fèi)用。折舊折舊是指房地產(chǎn)在使用過(guò)程中由于物理?yè)p耗、功能性損耗和經(jīng)濟(jì)性損耗而導(dǎo)致的價(jià)值下降。土地價(jià)值土地價(jià)值是指土地在評(píng)估基準(zhǔn)日上的市場(chǎng)價(jià)值，反映了土地的區(qū)位、面積、形狀、用途等因素。成本法的適用條件11.估值對(duì)象資料齊全建筑物設(shè)計(jì)圖紙、工程預(yù)算、工程造價(jià)等數(shù)據(jù)必須完整。22.市場(chǎng)交易活躍成本法需要參考市場(chǎng)上的交易價(jià)格，才能確定折舊率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率。33.估值對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值可測(cè)估值對(duì)象必須具有市場(chǎng)價(jià)值，才能進(jìn)行估值。44.估值對(duì)象是新建或類似于新建的房地產(chǎn)成本法適用于新建或類似于新建的房地產(chǎn)，因?yàn)槠湔叟f率較低。成本法的估價(jià)步驟確定估值對(duì)象首先，明確要估值的房地產(chǎn)的具體類別和特征，比如是住宅、商業(yè)用地、工業(yè)廠房等。編制房地產(chǎn)建筑物清單根據(jù)估值對(duì)象的類型和特征，編制詳細(xì)的建筑物清單，包括每個(gè)項(xiàng)目的名稱、數(shù)量、規(guī)格、材質(zhì)等。計(jì)算重置成本根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格，計(jì)算重建該房地產(chǎn)建筑物的成本，包括材料成本、人工成本、設(shè)備成本等。計(jì)算折舊考慮估值對(duì)象的使用年限、維護(hù)狀況、功能性貶值等因素，計(jì)算其折舊額，以反映其價(jià)值的損耗。確定土地價(jià)值根據(jù)市場(chǎng)上類似土地的交易價(jià)格或評(píng)估結(jié)果，確定估值對(duì)象的土地價(jià)值。計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)費(fèi)用計(jì)算開(kāi)發(fā)該房地產(chǎn)項(xiàng)目所需的道路、水、電等基礎(chǔ)設(shè)施的成本，以及其他相關(guān)費(fèi)用。計(jì)算開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算開(kāi)發(fā)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)等。計(jì)算稅費(fèi)成本計(jì)算開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的各種稅費(fèi)，例如土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅等。確定利潤(rùn)考慮開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)率，計(jì)算開(kāi)發(fā)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。整合和調(diào)整將以上步驟計(jì)算出的各項(xiàng)成本、費(fèi)用和利潤(rùn)進(jìn)行整合，并根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整，最終得到估值對(duì)象的價(jià)值。確定估值對(duì)象估值對(duì)象是關(guān)鍵估值對(duì)象指的是需要進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)，例如住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)用房等。明確定義范圍清晰界定估值對(duì)象的范圍，包括土地面積、建筑面積、房屋用途、結(jié)構(gòu)類型等，確保估價(jià)的準(zhǔn)確性。區(qū)分不同類別區(qū)分不同類型房地產(chǎn)，例如新建房產(chǎn)、二手房、土地等，選擇合適的估價(jià)方法，確保估價(jià)結(jié)果的可靠性。評(píng)估對(duì)象資料收集估值對(duì)象的資料，包括產(chǎn)權(quán)證、規(guī)劃許可證、建筑設(shè)計(jì)圖紙等，為估價(jià)提供可靠的依據(jù)。編制房地產(chǎn)建筑物清單11.清單內(nèi)容清單包括建筑物的主要組成部分，例如基礎(chǔ)、墻體、屋頂、門窗、地面、室內(nèi)裝修等，以及其他附屬設(shè)施。22.清單格式清單通常采用表格的形式，包含項(xiàng)目名稱、數(shù)量、單位、單價(jià)、合計(jì)等信息。33.清單來(lái)源清單數(shù)據(jù)可以來(lái)自建筑施工圖紙、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)、相關(guān)資料等，需要確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。44.清單作用清單是估價(jià)成本法的重要基礎(chǔ)，為計(jì)算重置成本提供詳細(xì)的項(xiàng)目信息，確保估價(jià)結(jié)果的可靠性。計(jì)算重置成本重置成本是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，以現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，重新建造或購(gòu)置與估價(jià)對(duì)象相同或類似的房地產(chǎn)所需要的全部費(fèi)用。重置成本包括建筑物重置成本、土地重置成本、基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)成本和利潤(rùn)等。100%建筑物重置成本計(jì)算的關(guān)鍵，包括建筑材料、人工費(fèi)、機(jī)械設(shè)備費(fèi)用等100%土地需要考慮地價(jià)、土地征用成本等10%其他基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)等折舊計(jì)算方法物理折舊由于自然因素、使用磨損、維護(hù)保養(yǎng)不足等造成房屋價(jià)值的貶損。功能折舊因房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、技術(shù)陳舊或設(shè)計(jì)不合理等造成其使用功能落后，價(jià)值降低。經(jīng)濟(jì)折舊由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化、市場(chǎng)供求變化、周邊環(huán)境變化等造成房屋價(jià)值的貶損。土地價(jià)值的確定市場(chǎng)比較法根據(jù)市場(chǎng)上類似土地的交易價(jià)格，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體情況進(jìn)行比較，確定土地的價(jià)值。適用條件:交易市場(chǎng)活躍，有足夠的可比案例。收益還原法根據(jù)土地預(yù)期收益，按照一定的折現(xiàn)率折算為現(xiàn)值，確定土地價(jià)值。適用于預(yù)期收益能夠合理確定的土地。成本法將土地重置成本減去折舊，確定土地價(jià)值。適用于難以獲得市場(chǎng)交易信息或預(yù)期收益難以確定的土地?；A(chǔ)設(shè)施及相關(guān)費(fèi)用的計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本，如道路、水電、排水、綠化等，這些成本將影響最終估價(jià)結(jié)果。相關(guān)費(fèi)用計(jì)算其他相關(guān)費(fèi)用，如規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等，這些費(fèi)用通常以一定比例計(jì)入成本。費(fèi)用來(lái)源可參考當(dāng)?shù)卣嫉墓こ淘靸r(jià)信息、相關(guān)部門收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，獲取相關(guān)費(fèi)用信息。開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算開(kāi)發(fā)費(fèi)用的構(gòu)成開(kāi)發(fā)費(fèi)用包括土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用等。計(jì)算方法通常采用成本加成法，即在直接成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的利潤(rùn)率，得出開(kāi)發(fā)費(fèi)用總額。稅費(fèi)成本的計(jì)算11.土地使用稅根據(jù)土地使用權(quán)年稅額計(jì)算，并根據(jù)估價(jià)期計(jì)算土地使用稅。22.房產(chǎn)稅根據(jù)房產(chǎn)的面積和稅率，并根據(jù)估價(jià)期計(jì)算房產(chǎn)稅。33.契稅根據(jù)房產(chǎn)的面積和稅率，并根據(jù)估價(jià)期計(jì)算契稅。44.其他稅費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目具體情況，計(jì)算其他相關(guān)稅費(fèi)，如印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。利潤(rùn)的確定利潤(rùn)率根據(jù)市場(chǎng)情況和開(kāi)發(fā)商的預(yù)期利潤(rùn)率，確定合理的利潤(rùn)率。開(kāi)發(fā)成本將前面計(jì)算的重置成本、折舊、土地價(jià)值、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)等成本進(jìn)行匯總。利潤(rùn)利潤(rùn)等于開(kāi)發(fā)成本乘以利潤(rùn)率。整合和調(diào)整1匯總成本將所有估算出的成本進(jìn)行加總2調(diào)整成本根據(jù)市場(chǎng)情況和估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)進(jìn)行必要的調(diào)整3最終估價(jià)最終得出房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果成本法估價(jià)結(jié)果需要根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況和估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)進(jìn)行整合和調(diào)整，以確保估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性和合理性。成本法案例分析（1）案例介紹：以某市中心區(qū)的一棟寫(xiě)字樓為案例，運(yùn)用成本法進(jìn)行估值分析。估值對(duì)象為該寫(xiě)字樓的建筑物，不包含土地價(jià)值。分析思路：首先確定估值對(duì)象并編制建筑物清單，然后計(jì)算重置成本，考慮折舊因素，最后得出該寫(xiě)字樓的估值結(jié)果。成本法案例分析（2）該案例分析將以一個(gè)新建住宅項(xiàng)目為例，演示如何使用成本法評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。住宅項(xiàng)目位于城市中心地段，占地面積1000平方米，建筑面積5000平方米，包含100套住宅單元。我們將逐步計(jì)算該項(xiàng)目的重置成本、折舊費(fèi)用、土地價(jià)值等因素，最終得出該住宅項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)果。成本法案例分析（3）成本法在不同情況下應(yīng)用會(huì)有所不同。例如，對(duì)已出租的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行估值時(shí)，成本法需要考慮租金收益和運(yùn)營(yíng)成本的影響。案例分析中應(yīng)該根據(jù)不同類型和用途的房地產(chǎn)選擇合適的參數(shù)進(jìn)行計(jì)算。成本法中存在的問(wèn)題成本數(shù)據(jù)獲取困難歷史成本數(shù)據(jù)可能不準(zhǔn)確，獲取最新成本信息難度大，影響估值準(zhǔn)確性。折舊率難以確定折舊率受多種因素影響，如使用年限、維護(hù)保養(yǎng)、市場(chǎng)變化等，難以準(zhǔn)確評(píng)估。忽略市場(chǎng)因素成本法僅考慮成本，忽略市場(chǎng)供求、政策變化等因素，可能導(dǎo)致估值偏離實(shí)際價(jià)值。估值結(jié)果受主觀影響估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)、判斷和專業(yè)知識(shí)會(huì)影響估值結(jié)果，存在主觀性。成本法的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)成本法較為客觀，更易于獲得數(shù)據(jù)。成本法適用于缺乏市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的估價(jià)。缺點(diǎn)成本法估價(jià)結(jié)果易受折舊率的影響。成本法難以反映市場(chǎng)供求關(guān)系。成本法與市場(chǎng)法的比較成本法主要以估價(jià)對(duì)象的重置成本為基礎(chǔ)，通過(guò)扣除折舊和加上其他費(fèi)用等，計(jì)算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。適合于市場(chǎng)交易不活躍、缺乏可比案例，或者估價(jià)對(duì)象具有特殊用途或結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)。市場(chǎng)法主要利用類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)，通過(guò)比較分析，推算出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。適用于市場(chǎng)交易活躍、有充足的市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)，且估價(jià)對(duì)象屬于市場(chǎng)上常見(jiàn)的類型。比較分析成本法側(cè)重于估價(jià)對(duì)象的內(nèi)在價(jià)值，而市場(chǎng)法側(cè)重于估價(jià)對(duì)象的外部?jī)r(jià)值。選擇合適的估價(jià)方法，需要根據(jù)具體情況進(jìn)行判斷和選擇。成本法與收益法的比較成本法成本法以重置成本為基礎(chǔ)，考慮折舊和土地價(jià)值。主要適用于新建物或有明確的建造記錄的房地產(chǎn)。收益法收益法以未來(lái)收益為依據(jù)，通過(guò)將未來(lái)預(yù)期收益折現(xiàn)到現(xiàn)值來(lái)估價(jià)。適用于出租、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，以及土地價(jià)值評(píng)估。企業(yè)資產(chǎn)估值中的應(yīng)用11.評(píng)估企業(yè)價(jià)值成本法可以估算企業(yè)資產(chǎn)的重置成本，為企業(yè)估值提供依據(jù)，幫助企業(yè)進(jìn)行并購(gòu)、融資等活動(dòng)。22.資產(chǎn)重組與分拆成本法有助于評(píng)估企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，為企業(yè)重組、分拆和資產(chǎn)剝離提供合理依據(jù)。33.企業(yè)內(nèi)部管理成本法可以幫助企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部資產(chǎn)管理，例如對(duì)固定資產(chǎn)的折舊計(jì)算、資產(chǎn)處置的評(píng)估等。44.稅務(wù)申報(bào)企業(yè)可以運(yùn)用成本法進(jìn)行資產(chǎn)估值，為稅務(wù)申報(bào)提供合理依據(jù)，例如房產(chǎn)稅、土地增值稅等。政府土地收儲(chǔ)中的應(yīng)用土地征收評(píng)估成本法可以用于估算被征收土地的市場(chǎng)價(jià)值，為政府制定征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提供參考。土地儲(chǔ)備管理成本法可以幫助政府評(píng)估土地儲(chǔ)備的價(jià)值，制定合理的土地儲(chǔ)備策略。土地整理開(kāi)發(fā)成本法可以用于估算土地整理開(kāi)發(fā)的成本，確定合理的開(kāi)發(fā)價(jià)格。保險(xiǎn)與賠付中的應(yīng)用財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)成本法可用于估算被保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的重置成本，為保險(xiǎn)公司提供理賠依據(jù)。人身保險(xiǎn)成本法可以用于估算被保險(xiǎn)人的收入損失，幫助保險(xiǎn)公司確定賠付金額。責(zé)任保險(xiǎn)成本法可以用于估算被保險(xiǎn)人因責(zé)任造成的損失，為保險(xiǎn)公司提供賠償依據(jù)。房地產(chǎn)稅費(fèi)評(píng)估中的應(yīng)用稅費(fèi)評(píng)估成本法可用于估算房地產(chǎn)稅費(fèi)，例如房產(chǎn)稅、土地增值稅等。稅費(fèi)估算該方法有助于確定房地產(chǎn)稅費(fèi)的合理性，確保公平合理的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。稅費(fèi)優(yōu)化成本法可以幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資者優(yōu)化稅費(fèi)方案，降低稅費(fèi)成本。成本法的發(fā)展趨勢(shì)數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)評(píng)估成本法越來(lái)越多地應(yīng)用數(shù)據(jù)分析和機(jī)器學(xué)習(xí)技術(shù)，提高評(píng)估的效率和準(zhǔn)確性。模型化評(píng)估借助更精密的數(shù)學(xué)模型，更準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)的價(jià)值，提升評(píng)估結(jié)果的可靠性。智能化評(píng)估基于人工智能技術(shù)的評(píng)估軟件，簡(jiǎn)化評(píng)估流程，提升評(píng)估效率，降低評(píng)估成本。國(guó)際化接軌不斷借鑒國(guó)際先進(jìn)評(píng)估理念和方法，提高成本法的科學(xué)性和專業(yè)性?？偨Y(jié)