工程項目投資與融資（第2版）課件：REITS工程項目融資模式

REITS工程項目融資模式

PART05REITS工程項目融資模式REITS工程項目融資模式概述5.11.工程項目融資模式發(fā)展歷程

不動產投資信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是一種按照信托原理設計、以發(fā)行收益憑證的方式公開或非公開地匯集多數(shù)投資者的基金，交由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的投資工具。REITs作為能夠提高投資效率，盤活基礎設施及商業(yè)不動產領域存量資產、促進形成再投資的創(chuàng)新型金融產品，成為中國當前宏觀經濟改革與發(fā)展的重要工具之一。REITs概念最早源于美國19世紀的馬薩諸賽州商業(yè)信托，因可以規(guī)避當時美國法律不允許除主營業(yè)務為房地產的其他公司直接對房地產進行投資和交易而產生。1960年，《國內稅法案》的出臺使REITs正式在美國開展，美國REITs在上世紀90年代后獲得迅猛發(fā)展，擁有當今全球最發(fā)達的不動產投資信托基金市場。PART05REITS工程項目融資模式

我國REITs發(fā)展歷程大致劃分為以下四個階段：2002年-2006年，早期探索階段

2007年-2013年，類REITs試點階段

2014年-2019年，私募REITs向公募REITs過渡階段

2020年-至今，公募REITs階段1.工程項目融資模式發(fā)展歷程PART05REITS工程項目融資模式

市場上有這樣一類個體投資者，資金少，但想“觸摸”體量很大的不動產；市場上同時存在著一批持有大規(guī)模不動產的企業(yè)投資者，急需資金但庫存的商業(yè)地產卻賣不掉。于是，REITs應運而生，把缺乏流動性的商業(yè)地產拿出來，變成流動性較強的證券（受益憑證）。個體投資者可以購買收益憑證，企業(yè)投資者可以通過不動產能實現(xiàn)融資。REITs的本意就是給更多投資者提供的低門檻的、投資于不動產的證券化產品。REITs的作用主要體現(xiàn)在以下三方面：

（1）提供金融發(fā)展新思路，降低市場風險REITs作為盤活存量資產的創(chuàng)新性金融工具，可以為國內不動產企業(yè)提供投融資的新渠道，通過向流動性較強的證券化份額轉化，實現(xiàn)非流動性資產的真實出表，改善資產負債結構，提升直接融資比重，化解信貸市場的期限錯配和高杠桿風險，提供金融新思路。國際經驗表明，規(guī)?；腞EITs市場能夠拓寬稅基，增加稅收收入。2.REITS工程項目融資模式內涵PART05REITS工程項目融資模式

（2）提供全新的投資渠道，增添市場活力REITs不僅可以為不同的機構投資者提供新的投資方向，也是個體投資者進行資產配置的理想標的。我國已迎來“大資管”時代，需要多樣化的金融產品將資產從過熱的房地產市場分流出來。我國居民投資偏穩(wěn)健，家庭無風險金融資產持有率高，REITs長期收益率普遍優(yōu)于全球股債市，且投資風險較全球股市小，與其他資產相關系數(shù)低，是我國居民理想的投資標的之一。同時，REITs降低了投資者進入房地產行業(yè)的門檻，其長期持有獲得租金分紅的投資邏輯將替代買房以獲得增值收益的預期，減少房屋作為金融商品部分的價值。

（3）提供經濟持續(xù)發(fā)展新動能，穩(wěn)定市場環(huán)境REITs市場建設對國家經濟發(fā)展的重要作用，能夠增加不動產市場活力，拓寬稅基，改善財政，進而幫助擺脫經濟低迷的困境。隨著新冠疫情在世界范圍內的蔓延，全球經濟也在經歷著前所未有的劇烈波動，已經造成了諸多罕見的極端金融現(xiàn)象。在當前的全球經濟形勢下，REITs市場建設有望成為保障我國經濟平穩(wěn)運行、推動經濟轉型的“穩(wěn)定劑”和“助推劑”。PART05REITS工程項目融資模式

公募REITs與私募REITs

公募REITs全稱公開募集基礎設施證券投資基金，是指以公開發(fā)行的方式向社會公眾投資者募集信托資金，發(fā)行時需要經過監(jiān)管機構嚴格的審批，可以進行廣泛宣傳。與普通的公募基金相比，REITs主要是在資金投向及收益分配要求與不動產有關，且對二者均有一定的比例約束。

私募REITs是以非公開方式向特定投資者募集資金的融資方式，募集對象是特定的，且不允許公開宣傳，一般不上市交易。此前中國境內的類REITs產品一般為私募。

參考成熟REITs市場發(fā)展經驗，我國公募REITs發(fā)展模式的構建主要包括兩部分：①公募REITs發(fā)展模式的核心設計；②對REITs制度配套的建議。其中，REITs的核心設計包括對REITs產品設計的建議、法律載體的選擇及公募發(fā)起路徑的設計；相關制度配套包括與對REITs的專項制度設計和REITs相關的法律制度的適應性調整兩個方面。公募REITs發(fā)展模式框架如后圖8-11所示。3.REITS工程項目融資模式類型PART05REITS工程項目融資模式REITs的法律載體是REITs制度的核心，法律載體的不明晰是我國“類REITs”無法實現(xiàn)公募的主要障礙。參照成熟REITs市場的經驗，我國公募REITs可以選擇的法律載體有兩種：①根據(jù)《公司法》、《證券法》采用“特殊目的公司”作為法律載體，通過SPV公開發(fā)行股票募集資金投資于不動產資產；②在《基金法》、《證券法》的基礎上設計“契約型REITs”，以可以公開發(fā)行的證券投資基金、信托或其他收益憑證作為法律載體，按照信托契約分割收益權。從立法成本、設計難度等方面考慮，“契約型REITs”是目前我國發(fā)展公募REITs的最優(yōu)選擇。資產支持專項計劃產品結構PART05REITS工程項目融資模式

類REITs與標準REITs

“類REITs”產品是我國市場參與者為了規(guī)避法律、稅務上的種種既有限制，結合資產證券化設計出的一種僅能實現(xiàn)部分REITs功能的特殊REITs形式，作為企業(yè)結構化融資以及潛在改善企業(yè)財務報表的金融工具。差異點成熟市場REITs產品“類REITs”產品組織形式契約型/公司型契約型稅負水平分紅部分免征公司層面所得稅無稅收優(yōu)惠，資產轉移稅收負擔重，但可通過稅收籌劃合理避稅收入來源法律規(guī)定一定比例的收入必須來源于房地產租金、房地產抵押貸款利息、相關處置收入或其他合格投資收益無特殊法律規(guī)定，一般為租金等運營收入以及產品到期退出時物業(yè)資產的處置收入或原始權益人支付的權利對價等資產管理積極主動管理，可適時新增或出售資產確定底層資產后進行被動管理，較少可進行儲架、擴募發(fā)行收益分配分紅收益及資本增值收益權分級，優(yōu)先級只享有發(fā)行時約定的固定利益，次級享受剩余收益募集范圍以公開募集為主，規(guī)定最少投資人數(shù)量，投資門檻較低，投資人范圍廣私募為主，僅對機構投資者開放，投資門檻高，投資人范圍小基金期限永續(xù)有存續(xù)期，且有效期相對較短退出方式以證券交易為主以持有到期或開放期為主“類REITs”產品與標準REITs產品比較3.REITS工程項目融資模式類型PART05REITS工程項目融資模式

權益型、抵押型與混合型REITs

①權益型REITs投資和運營房地產項目，獲得房地產的產權以取得經營收入，投資者的收益來自租金和房地產的增值。

②抵押型REITs則以金融中介的角色將所募集的資金向房地產物業(yè)持有者提供貸款，購買債券。

③混合型REITs是權益型和抵押型REITs的綜合體，其自身擁有部分物業(yè)產權的同時也在從事抵押貸款的服務。3.REITS工程項目融資模式類型PART05REITS工程項目融資模式REITS工程項目融資模式參與者5.21.REITS工程項目融資模式參與者類型

原始權益人

原始權益人是指基礎資產的所有人，也是REITs產品的融資人和發(fā)起人。原始權益人可以通過與基礎資產相關的業(yè)務運營取得經營性收益，或是將相關資產、權益出售后取得相應收入。無論是運營取得收益、出售取得收入還是通過資產證券化進行融資，原始權益人與基礎資產之間必須有合法的權屬依據(jù)。

特殊目的載體特殊目的載體（SPV，SpecialPurposeVehicle）是REITs產品的依賴發(fā)行的主體，是實現(xiàn)基礎資產與原始權益人破產隔離，理清權益歸屬的法律載體。特殊目的載體一般由計劃托管人（證券公司、基金子公司、信托等金融機構）發(fā)起設立。在美國市場，特殊目的載體經備案以后在法律意義上是獨立具備法人權益的機構，目前在國內多以專項計劃或信托計劃的形式存在，不具備獨立法人資格。PART05REITS工程項目融資模式

資產運營服務機構

資產運營服務機構是資產證券入池資產的運營管理者，主要職責是負責基礎資產的日常經營、提供專業(yè)的運營管理支持。且只有資產運營服務機構具備底層資產運營管理的能力，對于整個REITs產品的正常運營提供了根本保障。此外，資產運營服務機構對產生的收益進行歸集并及時對資金劃轉，保證證券如期還本付息。1.REITS工程項目融資模式參與者類型

計劃管理人

計劃管理人一般由證券公司、基金子公司和信托等擔任，負責REITs產品交易結構設計、盡調、申報、發(fā)行（銷售）與存續(xù)期管理等職責。

計劃管理人最重要的作用是，根據(jù)基礎資產性質和未來現(xiàn)金流情況以及投資者的投資偏好，完成資產支持證券交易結構設計、證券分層分檔等核心工作。是整個資產支持證券項目申報的總協(xié)調人，負責協(xié)調各參與方以及主導整個項目的申報進度，以及在項目獲批后對REITs產品進行路演和銷售。PART05REITS工程項目融資模式

差額補償人

差額補償人是針對凈現(xiàn)金流不足的情況，即基礎資產運營實際產生的凈現(xiàn)金流與證券償付所需現(xiàn)金流的差額的補充，一般由原始權益人或原始權益人的控股股東擔任。就差額補償人制度而言，差額補償是流動性支持的一種而非法定擔保措施。差額補償人與擔保人性質有所不同，主要區(qū)別在于法定保障對象。

擔保人REITs產品的擔保人是指承諾當REITs產品無法按時償付本息時，由其代為支付本息并承擔無限連帶保證責任的機構。擔保人是REITs產品的外部增信措施之一，一般由高信用等級的專業(yè)擔保公司或高評級的原始權益人母公司承擔。擔保人的差異對于決定本期REITs產品是否出表意義重大。1.REITS工程項目融資模式參與者類型PART05REITS工程項目融資模式

評級機構

一般而言，信用評級機構根據(jù)基礎資產未來預期凈現(xiàn)金流對各檔證券的覆蓋，測算出對應證券的違約率。在滿足目標級別違約率的情況下，證券就能獲得對應的信用評級。此外，第三方增信也是評級機構的重要參考。

會計事務所

在整個REITs產品發(fā)行過程中，根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，需要有證券從業(yè)資質的會計師事務所出具相應的報告，作為信用評級機構開展證券評級的依據(jù)。一般而言，事務所的作用主要有兩個：第一，對原始權益人財務報表進行審計并出具審計報告。第二，REITs產品評級的核心是對未來現(xiàn)金流準確的預測。1.REITS工程項目融資模式參與者類型PART05REITS工程項目融資模式

律師事務所

在REITs產品發(fā)行過程中，律師事務所的作用主要體現(xiàn)在三個方面：第一，產品申報過程中的法律服務；第二，產品存續(xù)過程中的法律服務；第三，清償階段的法律服務。①主要負責對原始權益人的盡職調查，發(fā)掘、規(guī)避基礎資產可能存在的法律風險；②參與交易結構設計，并對交易的合法性以及可能出現(xiàn)的法律瑕疵做出預判并及時防范風險；③在交易結構組建過程中，協(xié)助篩選合格的基礎資產形成資產池，并對資產池可能存在的法律風險提供相應的支持并發(fā)表意見。產品存續(xù)階段和清償階段為資產池內資產處置以及產品種植和清算相關事宜提供法律服務。

產品申報過程中1.REITS工程項目融資模式參與者類型PART05REITS工程項目融資模式2.REITS工程項目融資模式組織結構

美國

實際操作中，美國REITs以公司型為主，并在此基礎上演化出了傘形合伙REITs（UPREITs）、傘形多重合伙REITs（DownREITs）等更為復雜的結構。公司型REITs基于《公司法》設立，由投資者作為股東，具備獨立的法人地位，一般會通過常設董事會管理公司，進而管理不動產物業(yè)，可有效實現(xiàn)資產管理的“內部化”。

傘形合伙REITs是指REITs不直接擁有物業(yè)資產，而是通過一個經營性有限合伙企業(yè)間接持有和管理物業(yè)資產。不動產所有人以其持有的不動產出資設立一個經營性有限合伙企業(yè)，獲取代表有限合伙權益的憑證——“經營性合伙單位”（OperatingPartnershipUnit，簡稱OP單位），成為其有限合伙人。在設立經營性有限合伙企業(yè)的同時，公開募集成立一個REITs，REITs將融得資金向經營性有限合伙企業(yè)出資換取OP單位，成為普通合伙人（GP）。有限合伙人持有OP單位一段時間（通常為1年）后，可以把OP單位轉換成REITs股份或現(xiàn)金，從而獲取流動性，在未轉換前其應繳所得稅也可以遞延。REITs（普通合伙人）融資所得資金交給經營性合伙企業(yè)之后，經營性合伙企業(yè)可以用該現(xiàn)金或OP單位進一步收購房地產資產實現(xiàn)REITs規(guī)模的擴大。傘形合伙REITs組織結構如后圖8-12所示。PART05REITS工程項目融資模式傘形合伙人REITs結構2.REITS工程項目融資模式組織結構PART05REITS工程項目融資模式

澳大利亞

澳大利亞有兩種常見的房地產投資信托基金結構，一種是采用外部管理的獨立單位信托；另一種是內部管理的合訂證券結構（Stapled-securities）。

合訂證券結構占據(jù)著澳大利亞REITs市場的主導地位，其將一個REITs的信托單位和一份基金管理公司的股份捆綁在一起，且一經合訂，兩者就不能分開交易。投資者通過持有一股合訂證券，同時持一個REITs信托單位和一份基金管理公司股份。在這種結構下，基金管理公司主要負責房地產物業(yè)的運營管理，而收租型物業(yè)則由REITs來持有。另外，澳大利亞采用單一責任主體機制，即責任主體既是基金管理人，也是受托人，責任主體可以指定代理人代表投資者持有資產，但最終責任仍歸單一責任主體。A-REITs合訂證券組織結構如后圖8-13所示。A-REITs合訂證券組織結構2.REITS工程項目融資模式組織結構PART05REITS工程項目融資模式

日本

日本REITs（簡稱“J-REITs”）的發(fā)展借鑒了美國REITs的形式，實踐中所有的上市J-REITs都以公司形式成立。J-REITs以持有和管理房地產為目的成立投資公司，即特殊目的實體，發(fā)行投資憑證募集資金。投資公司設有董事會，但法律禁止其開展資產運營等實質性的業(yè)務，J-REIs均為外部管理模式。另外，J-REITs還設有“投資人總會”，投資者可以就董事的選任等發(fā)表意見。J-REITs投資公司組織結構如下圖8-14所示。J-REITs投資公司組織結構2.REITS工程項目融資模式組織結構PART05REITS工程項目融資模式

中國香港

香港REITs按照法律規(guī)定必須以信托的方式持有商業(yè)地產，同時在香港股票交易所公開上市。其中管理人需要按照信托契約對信托進行管理，對信托和投資人承擔全部責任，也可以在不違反管理協(xié)議的條件下將物業(yè)管理的職責委托給第三方物業(yè)管理公司，但仍然對投資人負全部責任。受托人代表持有人的利益托管資產，并監(jiān)督基金經理的活動，以確保其遵守信托契約。受托人與管理人必須在職能上相互獨立。

香港REITs發(fā)起人主要為大型地產集團，其通過成立全資機構作為REITs的外部管理者，使得REITs成為企業(yè)自營融資附屬機構，事實承擔了融資服務的功能。發(fā)起者不但控制著REITs的管理公司，而且都是所發(fā)起REITs的第一大股東，對REITs的決策、日常管理都有著絕對的控制權。香港REITs組織結構如后圖8-15所示。2.REITS工程項目融資模式組織結構PART05REITS工程項目融資模式香港REITs典型組織結構2.REITS工程項目融資模式組織結構PART05REITS工程項目融資模式

中國大陸

發(fā)起機構選取相當數(shù)量具有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的資產組成資產池，再由評級機構進行評級，然后作為信托財產委托給受托人。該受托人一般為信托公司，信托公司設立特殊目的載體（SPV）及資產支持專項計劃。原始權益人與信托公司作為管理人簽訂《資產買賣協(xié)議》，原始權益人依據(jù)協(xié)議將權益轉讓給資產專項計劃管理人。信托公司作為發(fā)行人與發(fā)起機構、主承銷商簽署《主承銷協(xié)議》，主承銷商再與承銷團員簽署《承銷團協(xié)議》，組建承銷團向投資者發(fā)行資產支持證券，同時發(fā)起機構持有部分劣后級證券。

信托期內，受托人委托資產服務機構對信托財產的日?；厥者M行管理和服務。資產服務機構將資金回款劃入專項計劃賬戶，由托管銀行進行托管，最終用于支付資產支持證券的本金和預期收益。對于信托財產所產生的現(xiàn)金流，受托人委托資金保管機構提供資金保管服務。此外還有眾多的機構為資產證券化過程提供服務。REITs產品基本交易結構如后圖8-16所示。2.REITS工程項目融資模式組織結構PART05REITS工程項目融資模式REITs產品基本交易結構圖2.REITS工程項目融資模式組織結構PART05REITS工程項目融資模式REITS工程項目融資的運作5.31.REITS工程項目融資的運作模式封閉型REITs一旦募集成立，其規(guī)模便不會發(fā)生變化，投資者只能持有到期或在二級市場以市場價格轉讓其REITs份額。開放型在基金運行期間可以為投資于新不動產增加資金而發(fā)行新的基金份額，投資者也可以隨時以凈值水平對基金份額進行認購或贖回，基金規(guī)模會出現(xiàn)變動。封閉型PART05REITS工程項目融資模式1.REITS工程項目融資的運作模式

以“契約型”為前提，在充分利用現(xiàn)有法律制度和交易所“類REITs”發(fā)展經驗的基礎上，公募REITs可以通過以下兩個路徑開展：一是對資產支持專項計劃進行公募化的“ABS公募化”模式；二是以公募基金為載體的“公募基金+ABS”模式。

（1）“ABS公募化”模式

“ABS公募化”模式以資產支持專項計劃為法律載體，在交易所“類REITs”組織結構的基礎上，通過放開資產專項計劃對合格投資者的限制實現(xiàn)公募?！癆BS公募化”模式下的組織結構如后圖8-17所示。計劃管理人根據(jù)發(fā)起人的委托，設立資產支持專項計劃（SPV）持有基礎資產，同時負責REITs的運營管理；托管人代表投資人的利益托管資產并監(jiān)督計劃管理人的活動，確保其行為符合投資人的利益；SPV通過承銷機構公開募集資金，發(fā)行完畢后在交易所掛牌上市。PART05REITS工程項目融資模式“ABS公募化”模式結構1.REITS工程項目融資的運作模式PART05REITS工程項目融資模式

首先，在這種模式下需要將資產支持專項計劃的收益憑證認定為《證券法》項下的證券，使其可以在二級市場公開流通。

其次，目前依托專項計劃發(fā)行的“類REITs”產品均為結構化產品，權益性的劣后級占比偏低且多為發(fā)起人自持，成為了為優(yōu)先級信用增級的手段，不符合REITs強制分紅使投資者獲得穩(wěn)定收益的權益屬性。因此需要打破傳統(tǒng)的結構化安排，約定資產支持證券的收入與資產配置要求及分紅比例等，以滿足REITs核心制度的要求。

最后，REITs本就是基于“受人之托、代人理財”的信托理念，因此應賦予“資產支持專項計劃”法律主體資格，明確其信托法律關系。PART05REITS工程項目融資模式

（2）公募基金+ABS”模式

“公募基金+ABS”模式下的REITs以公募基金為法律載體，鑒于《基金法》對公募基金直接投資股權或不動產資產的限制，嫁接“資產支持專項計劃”持有基礎資產實現(xiàn)破產隔離，投資人通過購買能夠場內交易的公募基金份額，間接持有底層資產并享受分紅收益。其組織結構如下圖8-18所示。“公募基金+ABS”模式結構1.REITS工程項目融資的運作模式PART05REITS工程項目融資模式

在“公募基金+ABS”模式下，主要障礙在于《公開募集證券投資基金運作管理辦法》中對投資比例的“雙十”限制，其極大地增加了將大體量優(yōu)質物業(yè)置入公募REITs的難度。但管理辦法同時規(guī)定“證監(jiān)會另行規(guī)定的其他特殊基金品種可不受上述比例的限制”，因此，只要證監(jiān)會將“公募基金+ABS”模式下的公募基金列為“特殊基金品種”，規(guī)定該類基金對于ABS投資的最低比例及分紅要求，即可在完全不修改現(xiàn)行法律條文的情況下為推出公募REITs掃清障礙。

同樣，為保證風險隔離，簡化復雜的重組結構，應給予“資產支持專項計劃”法律主體資格，明確各主體間的信托法律關系，完善REITs稅收優(yōu)惠制度。PART05REITS工程項目融資模式

模式關鍵立法優(yōu)勢劣勢ABS公募化

1、在國務院層面對資產支持證券的“證券”屬性予以明確；

2、給予“資產支持專項計劃”法律主體資格，明確其信托法律關系充分利用交易所“類REITs”產品的成熟模式與機制。需要打破ABS產品傳統(tǒng)的結構化安排，體現(xiàn)REITs的權益屬性公募基金+ABS

1、證監(jiān)會將REITs基金列為“特殊基金品種”并出臺相關規(guī)定和指引

2、給予“資產支持專項計劃”法律主體資格，明確其信托法律關系

1、充分應用現(xiàn)有證券投資基金和交易所“類REITs”產品的規(guī)則和成熟經驗；

2、《公開募集證券投資基金運作管理辦法》屬于部門規(guī)范而非國家立法，立法難度及成本小組織結構相對復雜，增加了監(jiān)管與治理的難度和成本兩種模式的關鍵立法及優(yōu)、劣勢對比可以看到，“公募基金+ABS”是當前法律制度背景下，發(fā)展公募REITs成本和難度都相對較低的模式。1.REITS工程項目融資的運作模式PART05REITS工程項目融資模式2.REITS工程項目融資模式的運作程序類REITs基本運行程序PART05REITS工程項目融資模式

特別地，發(fā)起人（原始權益人）擬整合跨地區(qū)的多個項目一次性發(fā)行REITs產品的，需同時滿足三個條件：

（1）發(fā)起人（原始權益人）向注冊地省級發(fā)展改革委報送完整的項目申請材料，并分別向相關省級發(fā)展改革委報送涉及該地區(qū)的項目材料。

（2）發(fā)起人（原始權益人）注冊地省級發(fā)展改革委對本地區(qū)項目和REITs發(fā)行總體方案審查把關，其他相關省級發(fā)展改革委對本地區(qū)項目審查把關。

（3）對于項目收益是否滿足試點基本條件，需以打包后項目整體收益進行判斷。2.REITS工程項目融資模式的運作程序PART05REITS工程項目融資模式REITS工程項目融資模式的特征5.4123456

流動性資產組合稅收中性7積極的管理、完善的公司治理結構收益分配低杠桿風險隔離PART05REITS工程項目融資模式REITS工程項目融資模式的問題5.5STEP01STEP02STEP03STEP04STEP05基礎設施項目運營風險終止上市風險稅收等政策調整風險流動性風險基金價格波動風險PART05REITS工程項目融資模式STEP01STEP02STEP03STEP04STEP05明確稅收支持政策建立完善REITs法規(guī)制度培育穩(wěn)定的項目現(xiàn)金流完善其他配套條件簡化REITs的交易結構STEP06REITs上市實行注冊制REITS工程項目融資模式的對策5.5PART05REITS工程項目融資模式（1）首單基礎設施REITs產品—廣朔實業(yè)ABN2019年6月28日，全國首單高速公路公募ABN項目“上海廣朔實業(yè)有限公司2019年第一期光證資產支持票據(jù)”成功發(fā)行，項目發(fā)行規(guī)模70億元。其為銀行間市場首單高速公路公募資產支持票據(jù)（ABN）項目，并同時創(chuàng)下公募ABN單筆最大發(fā)行規(guī)模，最長期限7年，無回售安排。

該項目將REITs的操作思路引入基礎設施領域，為投資降杠桿提供解決思路，能有效降低成本，推動基建領域的投資建設，助力基礎設施企業(yè)的“輕資產化”。

項目交易結構如后圖所示。REITS工程項目融資模式的應用案例5.6PART05REITS工程項目融資模式ABN層面的交易結構PART05REITS工程項目融資模式底層基金層面交易結構PART05REITS工程項目融資模式（2）首單物流地產儲架類REITs產品—順豐產業(yè)園REITs2018年12月11日，“華泰佳越-順豐產業(yè)園一期資產支持專項計劃”成功設立，該產品系國內首單物流地產儲架類REITs，由深圳市豐泰電商產業(yè)園資產管理有限公司作為原始權益人，華泰證券（上海）資產管理有限公司擔任計劃管理人，招商銀行股份有限公司擔任托管機構，首期發(fā)行規(guī)模18.46億元，并將于深交所掛牌轉讓。本次發(fā)行類REITs的底層資產為順豐旗下上海青浦產業(yè)園和無錫電商產業(yè)園，兩處入池產