成都高新國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案

成都高新國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案

1、市場(chǎng)調(diào)研分析3

1.1、成都市商務(wù)辦公市場(chǎng)總體概述.....................................................3

1.2、本區(qū)域商務(wù)辦公市場(chǎng)概況........................................................21

1.4、本項(xiàng)目調(diào)研結(jié)論.................................................................36

2、項(xiàng)目SWOT分析37

2.1、項(xiàng)FI概況.......................................................................37

2.2、D、E座產(chǎn)品細(xì)部特征分析........................................................46

2.3、類比項(xiàng)目開(kāi)行國(guó)際產(chǎn)品比較分析..................................................51

2.4、項(xiàng)目SWOT分析..................................................................55

3、目標(biāo)客戶定位59

3.1、成都高端商務(wù)物業(yè)目標(biāo)客戶群體分析.............................................59

3.2、成都市類比項(xiàng)目客戶分析........................................................63

3.3、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位............................................................67

4、項(xiàng)目營(yíng)銷思路提煉72

4.1、項(xiàng)目的總體進(jìn)展目標(biāo).............................................................72

4.2、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略建議...............................................................72

4.3、營(yíng)銷構(gòu)想.......................................................................73

5、項(xiàng)目營(yíng)銷策略制定73

5.1、項(xiàng)目全程營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃與定位....................................................73

5.2、各階段營(yíng)銷策略制定.............................................................74

5.3、產(chǎn)品推售策略制定...............................................................74

5.4、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉...................................................................75

5.5、項(xiàng)目營(yíng)銷主題建議...............................................................75

5.6、項(xiàng)目核心價(jià)值體系分析與建立....................................................75

5.7、項(xiàng)目全程營(yíng)銷戰(zhàn)略的營(yíng)銷操縱要素................................................76

6、項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略制定81

6.1、影響價(jià)格定位的市場(chǎng)因素分析....................................................81

6.2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)位分析...............................................................81

6.3、定價(jià)原則........................................................................82

6,4、定價(jià)方法........................................................................82

6.5、定價(jià)根據(jù)........................................................................82

6.6、價(jià)差制定.......................................................................83

6.7、價(jià)格體系制定...................................................................83

6.8、價(jià)格營(yíng)銷策略...................................................................86

7、階段性銷售策略制定及實(shí)施87

7.1、銷售分區(qū).......................................................................87

7.2、銷售動(dòng)線的建議.................................................................89

7.3、銷售中心的選址、分區(qū)、裝修建議................................................90

7.4、項(xiàng)目銷售方式的策劃.............................................................91

7.5、項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)與姿態(tài)的操縱目的及內(nèi)容............................................97

7.6、銷售節(jié)奏的操縱.................................................................98

7.7、銷售進(jìn)度的階段操縱............................................................100

7.8、銷售策略的階段操縱............................................................105

7.9、項(xiàng)目銷售的組織結(jié)構(gòu)策劃、銷售隊(duì)伍的組建及培訓(xùn)建議............................108

7.10、銷售管理、人員權(quán)限與義務(wù)的建議..............................................111

7.11＞付款方式建議................................................................115

7.12、B棟針對(duì)性策略...............................................................115

8、項(xiàng)目推廣策略116

8.1、推廣策略......................................................................116

8.2、媒介策略.......................................................................118

8.3、廣告推廣執(zhí)行方案..............................................................133

8.4、公關(guān)活動(dòng)策劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝.......................................................141

8.5、軟性銷售包裝..................................................................143

1、市場(chǎng)調(diào)研分析

1.1、成都市商務(wù)辦公市場(chǎng)總體概述

1.1.1、進(jìn)展歷程

目前成都在用寫(xiě)字樓多數(shù)是2000年左右開(kāi)發(fā)的；在售寫(xiě)字樓要緊集中在天府廣場(chǎng)一

蜀都大道一順城大街一玉帶橋一人民南路各大干道區(qū)域范圍內(nèi)。從其分布方向與分布區(qū)域

能夠看出，絕大多數(shù)辦公物業(yè)分布在交通便利、配套設(shè)施齊備的城市中心區(qū)域。

從產(chǎn)品升級(jí)上劃分能夠?qū)⒊啥际袑?xiě)字樓分成下列五個(gè)進(jìn)展階段：

寫(xiě)字樓市場(chǎng)各進(jìn)展階段列表

時(shí)間階段典型代表

無(wú)代表性且進(jìn)展混亂，要緊以中低檔多層寫(xiě)字樓為主，設(shè)

1995年往常施簡(jiǎn)陋，外立面以瓷磚為主，沒(méi)有專屬大堂，物業(yè)管理很錦城云天樓等

不完善。

96年32層高的新時(shí)代廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，標(biāo)志著成都第二代寫(xiě)

字樓的誕生，市場(chǎng)的特點(diǎn)是玻璃幕墻開(kāi)始流行，外資企業(yè)王府井商務(wù)樓、凱樂(lè)

1996年?1997年開(kāi)始進(jìn)入，1997年寫(xiě)字樓竣工面積、實(shí)際銷售面積、施廣場(chǎng)、云龍酒店、成

工面積均達(dá)到歷年來(lái)頂峰，實(shí)際銷售面積比1996年翻了物大典等

i番，呈井噴行情。

該階段極具代表性的樓盤(pán)有1998年的川信與2000年面世

川信大廈、冠城廣場(chǎng)、

的冠城廣場(chǎng)，整體上提升了成都寫(xiě)字樓的綜合素養(yǎng)，并相

1998年?2000年總府大廈、四川建行

應(yīng)帶動(dòng)了中高檔產(chǎn)品的蓬勃進(jìn)展，這是成都寫(xiě)字樓的第三

大廈、嬌子大廈等

代，同時(shí)此階段驟馬市商務(wù)圈開(kāi)始逐步成形v

2001年以后成都市寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)生了巨大的變化，開(kāi)發(fā)

類型開(kāi)始趨于多元，如出現(xiàn)爛尾樓重新包裝上市的現(xiàn)象，

如威斯頓聯(lián)邦大廈、城市之心等，由于高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)需錢(qián)江鉗金時(shí)代、國(guó)泰

2001年?2004年求持續(xù)上升，與城市副中心規(guī)劃對(duì)人南路沿線的支持，使現(xiàn)代之窗、世代錦江

以上項(xiàng)目在面世后熱銷，同時(shí)定位很高。而小面積商務(wù)公等

寓、酒店式公寓等SOHO、HOME-OFFICE概念的新產(chǎn)品也

成為市場(chǎng)新的熱點(diǎn)，并開(kāi)始分割中高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

從2004年至今，新建與在建的商務(wù)辦公物業(yè)陡然增加，

而且規(guī)模與檔次較之以往的寫(xiě)字樓有了明顯的提升，如時(shí)

時(shí)代廣場(chǎng)、豐德國(guó)際、

近期代廣場(chǎng)、豐德國(guó)際、開(kāi)行國(guó)際等大規(guī)模、高檔次的物業(yè)正

開(kāi)行國(guó)際等

以猛烈的態(tài)勢(shì)沖擊著成都的商務(wù)辦公市場(chǎng)，并逐步填補(bǔ)高

檔寫(xiě)字樓的市場(chǎng)空缺。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，成都市寫(xiě)字樓建設(shè)基本從1996年開(kāi)始，其供應(yīng)面積在1998年達(dá)到高峰，

然后則開(kāi)始持續(xù)滑落，2001年曾趺至歷史最低點(diǎn)。但從2002年到2004年供應(yīng)面積開(kāi)始

逐年增加。2003年，受“非典”影響，成都市寫(xiě)字樓需求大幅度減少。2004年，成都市

寫(xiě)字樓市場(chǎng)走出“非典”陰影，需求穩(wěn)步上升。

另從銷售單價(jià)來(lái)看，從1996年到2005年，成都市寫(xiě)字樓市場(chǎng)也歷經(jīng)了兩個(gè)低谷期。

一個(gè)是1998年，受亞洲金融危機(jī)的影響，成都寫(xiě)字樓銷售單價(jià)跌至2750元/平方米。另

一個(gè)低谷是2002年，由于前期庫(kù)存寫(xiě)字樓的低價(jià)釋放，造成該年價(jià)格出現(xiàn)大幅下降。2003

年銷售面積盡管較少，但銷售單價(jià)卻在2002年的基礎(chǔ)上保持上升的勢(shì)頭。2004年成都市

寫(xiě)字樓均價(jià)達(dá)5312元/平方米，同比增長(zhǎng)57%,時(shí)代廣場(chǎng)、城市之心等一些高檔寫(xiě)字樓抬

高了成都市寫(xiě)字樓整體均價(jià)。而2005年隨著開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)等甲級(jí)寫(xiě)字樓的銷售，寫(xiě)字樓

均價(jià)進(jìn)一步上漲。

縱觀整個(gè)成都市寫(xiě)字樓進(jìn)展歷程，能夠發(fā)現(xiàn)，通過(guò)近10年的進(jìn)展，成都相關(guān)于北京、

上海等國(guó)際性大都市，其高檔辦公物業(yè)較少，甲級(jí)寫(xiě)字樓僅有為數(shù)不多的幾棟，自身具有

特色的寫(xiě)字樓更是鳳毛麟角。由于經(jīng)濟(jì)進(jìn)展原因，目前正在使用的寫(xiě)字樓中有相當(dāng)一部分

為商鋪加寫(xiě)字間，或者住宅加寫(xiě)字間，純寫(xiě)字樓的數(shù)量仍有待增加。

1.1.2.物業(yè)類型

目前成都辦公物業(yè)類型多樣，有純辦公物業(yè)、與商業(yè)物業(yè)結(jié)合的辦公物業(yè)、酒店類辦

公物業(yè)（酒店商務(wù)樓）、商務(wù)公寓、城市建筑綜合體及偏向?qū)懽謽翘卣靼醋≌瑘?bào)建的混血產(chǎn)

品C

?純辦公物業(yè)：大多處于交通方便、商業(yè)氛圍濃厚的區(qū)域內(nèi)，擁有成熟的辦公環(huán)境，優(yōu)

良的硬件設(shè)施、完善的配套。通常以租為主、以售為輔。

?與商業(yè)物業(yè)相結(jié)合的辦公物業(yè)：大多處在有相當(dāng)商業(yè)規(guī)模的區(qū)域或者地段，與大、中

型商業(yè)場(chǎng)所的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理一體。商業(yè)設(shè)施完備，入住企業(yè)多為與周邊市場(chǎng)相近

的行業(yè)，但辦公環(huán)境相對(duì)嘈雜，交通欠缺順暢。

?酒店商務(wù)樓：如錦江賓館、皇冠假日酒店、綠洲大酒店等四、五星級(jí)酒店內(nèi)都有此類

辦公物業(yè)。依托酒店內(nèi)成熟的配套與完善的服務(wù)，與酒店的高尚品味，聚集了很多外

資企業(yè)與辦事機(jī)構(gòu)，優(yōu)勢(shì)是環(huán)境清靜，但沒(méi)有辦公氣氛。

?城市建筑綜合體：城市中商業(yè)、辦公、旅店、居住、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通

等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益

的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。建筑綜合體內(nèi)的寫(xiě)

字樓商務(wù)配套較完善，且與其他物業(yè)形成互補(bǔ)關(guān)系，如世紀(jì)城、豐德國(guó)際廣場(chǎng)等。

?商務(wù)公寓：大多位于城市中心或者城市交通要道，交通便利，周邊配套設(shè)施完善，商

住混雜，商務(wù)配置高于普通住宅，入住企業(yè)大多為成長(zhǎng)型中小企業(yè)，如凱萊帝景、冠

城花園、金色夏威夷等。

?偏向?qū)懽謽翘卣靼醋≌瑘?bào)建混血產(chǎn)品；此類型產(chǎn)品商務(wù)配套與寫(xiě)字樓類似，并享受住

宅銀行按揭、地價(jià)、市政費(fèi)用及水電氣等相應(yīng)優(yōu)惠，相關(guān)于寫(xiě)字樓更利于銷售，相關(guān)

于商務(wù)公寓有更大價(jià)格張力，也就是偏向?qū)懽謽翘卣靼凑兆≌瑘?bào)建的混血產(chǎn)品，如豐

德國(guó)際廣場(chǎng)、時(shí)代鋒尚等。

1.1.3.物業(yè)檔次

按照物業(yè)的檔次給寫(xiě)字樓項(xiàng)目分類，是目前市場(chǎng)上最常用的分類方法。通常是通過(guò)對(duì)

項(xiàng)目的地段、交通條件、外立面、硬件配套設(shè)施、車位等各方面條件的評(píng)定，從高到低劃

分成甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)等多個(gè)不一致檔次的類別。

但是，隨著現(xiàn)在各類寫(xiě)字樓項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高，項(xiàng)目之間的檔次分類邊界也越

來(lái)越模糊，而且，在市場(chǎng)上除了對(duì)甲級(jí)高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目有一定的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)條件之外，關(guān)于

劃分其他檔次的寫(xiě)字樓并沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)。

因此，不一致檔次寫(xiě)字樓物業(yè)逐步被歸納成為兩大類，一類就是能夠達(dá)到較高配置標(biāo)

準(zhǔn)的甲級(jí)高檔寫(xiě)字樓，另一類就是尚不能夠達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的其他寫(xiě)字樓項(xiàng)目，我們能夠統(tǒng)

稱做乙級(jí)寫(xiě)字樓。現(xiàn)在市場(chǎng)上大量涌現(xiàn)的商務(wù)公寓、商住樓等寫(xiě)字樓市場(chǎng)的邊緣產(chǎn)品也能

夠劃歸乙級(jí)寫(xiě)字樓的范疇。

【資料：國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓(GRADEA0FF1CE)標(biāo)準(zhǔn)】

?交通便利，基礎(chǔ)建設(shè)完備，位于城市CBD,行政配套齊全

?建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明，氣勢(shì)宏大，外立面裝修質(zhì)素較高

?平均每200平方米至少1個(gè)停車位

?樓層吊頂后；凈高2.6米以上

?平均每五層有一部電梯服務(wù)，等待時(shí)間不超過(guò)30秒

?最少具備50—60瓦/平方米電力供應(yīng)，并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施

?平均每20平方米建筑面積有一條電話線，提供或者支持DDN、ISDN線路，備有視象會(huì)

議設(shè)備

?提供四管式空調(diào)系統(tǒng)與24小時(shí)空調(diào)供應(yīng)

?擁有聲名卓著且具備有關(guān)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司

?設(shè)施齊備，包含有銀行、郵局、商務(wù)中心及餐飲等系列配套，且均以服務(wù)于大廈客戶

為主。

在成都市大的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展背景下，其商務(wù)辦公物業(yè)與國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)仍存在較大差距。根據(jù)

成都現(xiàn)有的商務(wù)市場(chǎng)情況，辦公物業(yè)市場(chǎng)大致能夠分為甲級(jí)寫(xiě)字樓、乙級(jí)寫(xiě)字樓、“現(xiàn)代

商務(wù)公寓”與“早期商務(wù)公寓”幾個(gè)檔次。其中“現(xiàn)代商務(wù)公寓”以辦公功能為主，接近

乙級(jí)寫(xiě)字樓水平。

成都市甲級(jí)寫(xiě)字樓特征

甲級(jí)寫(xiě)字樓通常位于CBD區(qū)域或者人民南路，其區(qū)位具有極高的商務(wù)價(jià)值，交通便利,

建筑具有極強(qiáng)的標(biāo)識(shí)性，能滿足以知名外資企業(yè)為代表的大型企業(yè)的形象要求。在內(nèi)部配

套設(shè)施上，均有高檔中央空調(diào)、5A智能化系統(tǒng)、6部以上高速名牌電梯、先進(jìn)隔熱、隔音

玻璃幕墻、知名物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)，物管費(fèi)12元/戶以上，未來(lái)租金普遍在

80元/nV.月以上。該類產(chǎn)品以吸引外資企業(yè)、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)為要緊目標(biāo)，其

銷售價(jià)格通常在7000元/肝以上，高端產(chǎn)品在11000元/nf以上。該類項(xiàng)目通?？偨ㄖ?/p>

積在5萬(wàn)m?以上。

乙級(jí)寫(xiě)字樓特征

乙級(jí)寫(xiě)字樓通常與甲級(jí)寫(xiě)字樓有同樣優(yōu)異的區(qū)位，但在產(chǎn)品品質(zhì)上明顯弱于甲級(jí)。成

都乙級(jí)通常提供2-5部電梯、中央空調(diào)、員工餐廳、商務(wù)中心、康樂(lè)設(shè)施、銀行等。租

金通常在30-50元/nf。少數(shù)項(xiàng)目由專業(yè)物業(yè)管理公司提供服務(wù)，物管費(fèi)通常6-10元/

a

mc銷售價(jià)格通常為4500—7000元/nf。乙級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目總建筑面積通常在3—6萬(wàn)而。

成都目前公認(rèn)的甲級(jí)寫(xiě)字樓的代表有：開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)、城市之心、川信大

廈、威斯頓聯(lián)邦大廈、豐德國(guó)際廣場(chǎng)、冠城廣場(chǎng)、天府綠洲與天府中心。

乙級(jí)寫(xiě)字樓耍緊有：數(shù)碼大廈、@世界、錢(qián)江伯金時(shí)代廣場(chǎng)、中銀大廈、四川國(guó)際大

廈等。

“現(xiàn)代商務(wù)公寓”代表是：藝筵花鄉(xiāng)、金茂禮都、博敖大廈、世代錦江等。

“早期商務(wù)公寓”代表有：凱萊蒂景、祥福苑、盤(pán)古花園商務(wù)樓等。

1.1.4、物業(yè)分布

從上圖能夠看出，成都高檔寫(xiě)字樓要緊分布在市中心與人民南路延線。

LL5、供需狀況

L1.5.1、現(xiàn)有寫(xiě)字樓總量分析

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前成都市商務(wù)辦公面積在260萬(wàn)―280萬(wàn)平米之間，其中公認(rèn)的甲級(jí)寫(xiě)

字樓的總量約55萬(wàn)平米，占總量的20%左右。從區(qū)域上看，高檔寫(xiě)字樓要緊分布在人民

南路鄰近，總建筑面積約26萬(wàn)平米。占總量的10%左右。

隨著城市結(jié)構(gòu)由單核心向多核心進(jìn)展，特別是城市南部副中心的建設(shè)與地鐵一號(hào)線

的通車，人民南路沿線的辦公物業(yè)的進(jìn)展已逐步代替原有的商務(wù)核心成為未來(lái)高檔商務(wù)辦

公物業(yè)的集中區(qū)域。

成都市現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓面積統(tǒng)計(jì)表

人民南路沿線項(xiàng)目名稱建筑面積（平方米）總面積（平方米）

1城市之心52000

2開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)54000

3川信大廈60000259204

4威斯頓聯(lián)邦大度54191

5豐德國(guó)際39013

成都市CBD區(qū)域項(xiàng)目名稱建筑面積（平方米）總面積（平方米）

西大街一騾馬市一順城街冠城廣場(chǎng)8400084000

總府路時(shí)代廣場(chǎng)105459105459

南大街一漿洗街天府綠洲5870058700

其他天府中心4054640546

成都市甲級(jí)寫(xiě)字樓總量547909平方米

1.1.5.2、近年來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的竣工與銷售面積情況

空置面積

年份寫(xiě)字樓竣工面積（萬(wàn)實(shí)際銷售面積（萬(wàn)

（萬(wàn)M2）

199626.205.7812.14

199726.9910.9524.94

199826.567.7328.01

199926.488.9820.09

200015.078.8520.95

20019.6914.9419.79

200220.8018.2917.68

200315.486.316.86

200417.069.710.08

200511.7616.424.94

成都市寫(xiě)字樓供給與需求

30

25

*20

15

10

5

0

1996199719981999200020012002200320042005

年份

寫(xiě)字樓竣工面積（萬(wàn)M2）實(shí)際銷售面積（萬(wàn)M2）

空置面積（萬(wàn)M2）

從上圖中能夠發(fā)現(xiàn)，成都市商務(wù)辦公市場(chǎng)在經(jīng)歷了2002年供需兩旺的高溫期后，竣

工面積出現(xiàn)了小幅回落，實(shí)際銷售面積從03年開(kāi)始猛增、寫(xiě)字樓的空置面積也同時(shí)被大

量消化。2005年的銷售面積超過(guò)竣工面積。這標(biāo)志著：

成都市商務(wù)辦公市場(chǎng)對(duì)寫(xiě)字樓的需求在經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展的拉動(dòng)下開(kāi)始呈現(xiàn)旺盛的態(tài)勢(shì).

成都市整體商務(wù)辦公環(huán)境日趨良好。

1.1.5.3、潛在供應(yīng)量分析

成都市商務(wù)辦公物業(yè)近期的潛在供應(yīng)統(tǒng)計(jì)表

潛在項(xiàng)目項(xiàng)目名稱建筑面積（平方米）

力寶大廈60000

人民南路及延線鄰

商鼎國(guó)際55000

近

仁恒項(xiàng)目125000

世紀(jì)城.世紀(jì)之星項(xiàng)目120964

國(guó)航項(xiàng)目60000

東方廣場(chǎng)30000

高新國(guó)際廣場(chǎng)B座10000

省博物館舊改總建面25萬(wàn)

氣象學(xué)院舊改總建面26萬(wàn)

人南延線綜合項(xiàng)目100畝左右

財(cái)富中心20000

中寰廣場(chǎng)47147

1號(hào)地塊，位于東華正街與人民東路之間93816

成都市中心CBD區(qū)2號(hào)地塊，位于東華正街與上翔街之間257310

域

3號(hào)地塊，北臨熊貓城，東靠順城街114123

4號(hào)地塊10492

6號(hào)地塊、位于上升街與東御河延街之間247172

文化宮舊址改造占地面積約55.5畝

從上表能夠看出，人民南路周邊馬上投入市場(chǎng)的商務(wù)辦公面積在40萬(wàn)平米以上，且

物業(yè)的檔次都是甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。可見(jiàn)，人民南路的高檔商務(wù)中心正在形成。

1.1.6、高檔寫(xiě)字樓租售分析

成都市中高檔寫(xiě)字樓租售情況一覽表

均價(jià)平均租金銷售速率（平出租率

樓盤(pán)名稱銷售周期

（元/平米）（元/平米）米/月）（%）

開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)10000-12000120-13011個(gè)月4909不詳

城市之心9480-1300070-10046個(gè)月113085%

冠城廣場(chǎng)1000085約5年多140080%

四川國(guó)際大廈600080約5年多103380%

威斯頓聯(lián)邦880011034個(gè)月159495%

時(shí)代廣場(chǎng)850010022個(gè)月439430%

天府中心800080——僅售

世都大廈700060約3年67560%

世代錦江70006018個(gè)月—95%

天府綠洲不售75含物管費(fèi)——98%

川信大廈不售90-150——95%

民興金融大廈不售75——90%

中銀大廈不售60——90%

金儷大廈不售130——不祥

錦江賓館不售110含物管費(fèi)——60%

羅曼假日不售60——95%

綠洲酒店不售80——90%

皇冠假日酒店不售300——不祥

1.1.6.K售價(jià)及銷售情況分析

?成都高檔寫(xiě)字樓整體均價(jià)為8400元/平方米左右，人民南路沿線的甲級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格最

高，其次為市中心區(qū)域的高檔寫(xiě)字樓。

?近兩年，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需兩旺，銷售周期都相對(duì)較短。

?大部分寫(xiě)字樓的銷售速率在1000平米/月以上，其中以目前最高檔的開(kāi)行國(guó)際與時(shí)代

廣場(chǎng)最快，月均銷售達(dá)4000平米以上。

?從以上數(shù)據(jù)能夠發(fā)現(xiàn)，高端辦公物業(yè)產(chǎn)品己逐步成為市場(chǎng)需求的主流。

?從上表可看出，中高檔寫(xiě)字樓中采取既租又售策略的占64%,完全不賣的占36%。其

中，酒店與國(guó)家政策性企業(yè)投資的寫(xiě)字樓都只租不售，如四川省郵政局投資修建的天

府綠洲、由中國(guó)銀行投資修建的中銀大廈等。

L1.6.2、租賃情況分析

總體看來(lái)，寫(xiě)字樓的租金水平基本上沒(méi)有按照地域來(lái)劃分。而是與其交通、地理、配

套、環(huán)境等方面因素關(guān)系密切，還與地價(jià)與市場(chǎng)對(duì)該物業(yè)的認(rèn)可程度有關(guān)。

?目前商務(wù)辦公市場(chǎng)上的高檔寫(xiě)字樓租金基本在80元/平米以上，最高的是開(kāi)行國(guó)際，

達(dá)130元/平米。

?在酒店內(nèi)的寫(xiě)字樓租金以皇冠假日最高，達(dá)300元/平方米；由此得到這樣一個(gè)結(jié)論:

高檔純寫(xiě)字樓由于其配套設(shè)施及物業(yè)管理都具有高水準(zhǔn)，因此，其價(jià)格會(huì)達(dá)到較高的

水平。而酒店式管理或者酒店內(nèi)的寫(xiě)字樓，則由于其優(yōu)良的物業(yè)管理水平，而提升其

租金。

?從上表能夠看出，租金越高的相反越好租，出租率均達(dá)到80%以上。而出租率與區(qū)域

的關(guān)系不是很大，要緊表現(xiàn)在產(chǎn)品的具體特征上。

?人南沿線寫(xiě)字樓的銷售要比市中心的理想，這與人南沿線的商業(yè)辦公氛圍及未來(lái)進(jìn)

展、升值潛力密切有關(guān)。

綜述以上觀點(diǎn)，寫(xiě)字樓的類型并非完全取決于其租金水平的高低，而最重要的還是寫(xiě)

字樓內(nèi)的配套設(shè)施及物業(yè)管理水平。

L1.6.3、租期分析

據(jù)調(diào)查，建行大廈、美華、新氣象大廈、川信、綠洲大酒店所入駐的公司大多選

擇一年的租期，國(guó)際大廈、華西大廈、城市之心的入駐公司多選擇兩年的租期，威斯頓

聯(lián)邦大廈、凱樂(lè)廣場(chǎng)多選擇三年為租期。

?租金、物管費(fèi)較高的寫(xiě)字樓，如城市之心、威斯頓聯(lián)邦大廈業(yè)主的租期反而都比較長(zhǎng)。

?由于高檔寫(xiě)字樓本身的服務(wù)、管理與周邊配套較為完善，基本能夠使得業(yè)主都比較滿

意。因此，在同一地段，甲級(jí)寫(xiě)字樓的業(yè)主租期比其他的相對(duì)要長(zhǎng)。

?通常而言，物業(yè)的檔次、管理服務(wù)水平越高，公司選擇的租期時(shí)間較長(zhǎng)。

1.1.7.高檔寫(xiě)字樓物業(yè)特征分析

1.1.7.1、層數(shù)、建筑高度

?成都高檔寫(xiě)字樓的層數(shù)來(lái)看，普遍在40層下列，高層建筑高度中30層、35層、40

層是分水嶺。成都目前最高的寫(xiě)字樓項(xiàng)目為中銀大廈，其層數(shù)為39層，建筑高度為

165米。

?成都高檔寫(xiě)字樓中26-30層的最多，其次為36-40層，再次為31-35層與20層及下

列。

?成都高檔寫(xiě)字樓建筑高度要緊集中在98-100米、118-121米、153-165米這三個(gè)高度

區(qū)間。層數(shù)在30層以上，高度在100米以上的寫(xiě)字樓要緊是冠城廣場(chǎng)、川信大廈、

開(kāi)行國(guó)際等項(xiàng)目，這些項(xiàng)目代表了成都市中心高檔次寫(xiě)字樓的形象。

1.1.7.2.建筑外立面

樓盤(pán)名建筑外觀

開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)后現(xiàn)代風(fēng)格，使用“呼吸式生態(tài)幕墻“，LOW-E中空鍍膜玻璃，玻璃上下有通風(fēng)的百葉

城市之心使用KBF現(xiàn)代主義風(fēng)格，裙樓花崗石，主樓使用銀灰色中空熱反射膜玻璃幕墻

冠城廣場(chǎng)典雅現(xiàn)代風(fēng)格，復(fù)合鋁塑板加全隱框鍍膜玻璃幕墻

川信大廈現(xiàn)代風(fēng)格，裙樓為花崗石，塔樓全隱框鍍膜玻璃幕墻

威斯頓聯(lián)邦大凰現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，鋁板加石材加玻璃幕墻，

時(shí)代廣場(chǎng)后現(xiàn)代風(fēng)格，玻璃幕墻加鍍膜鋁塑板

天府中心新古典主義風(fēng)格，LO-E中空鍍膜鋼化玻璃幕墻、干掛石材、鋁塑板、鑄鐵花格

世代錦江時(shí)尚現(xiàn)代風(fēng)格，石材加外墻磁磚加玻璃

天府綠洲時(shí)尚現(xiàn)代風(fēng)格，高級(jí)鋁塑板加中空熱鍍膜玻璃幕墻

四川國(guó)際大廈新古典風(fēng)格，外墻使用櫻花紅花崗石材，

中銀大廈現(xiàn)代風(fēng)格，外墻大理石加玻璃幕墻

世都大廈新古典風(fēng)格，外墻干掛花崗石，輕鋼龍骨鋁塑板

民興金融大廈歐式風(fēng)格，裙樓花崗石，主樓中空鍍膜鋼化玻璃幕墻

金儷大廈現(xiàn)代風(fēng)格，花崗石加寶石綠鋼化玻璃

皇冠假口酒店現(xiàn)代風(fēng)格，外墻使用花崗石巖

錦江賓館歐式古典，外墻磁磚

綠洲大酒店現(xiàn)代，鋼化玻璃幕增

羅曼大酒店歐式古典，大理石加玻璃幕墻

?從建筑外觀來(lái)看，高檔寫(xiě)字樓的立面風(fēng)格越來(lái)越趨向現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、時(shí)尚，絕大部分的

寫(xiě)字樓外墻都使用的是玻璃幕墻，比例達(dá)到了60%；而使用的普通磁敏作為外墻裝飾

的比例也達(dá)到了21%；42%的寫(xiě)字樓使用大理石與玻璃幕墻作為外墻裝飾材料，使用鋁

合板與花崗石作為寫(xiě)字樓裝飾材料的比例為5.3%o

?寫(xiě)字樓建筑外立面已成為影響客戶決定租售核心因素之一。如，四川國(guó)際大廈盡管位

于市中心順城大街，內(nèi)部裝飾極盡豪華，但立面較呆板，缺乏層次感與活力，市場(chǎng)反

應(yīng)不強(qiáng)。

?租售情況理想的寫(xiě)字樓外立面多使用中空鍍膜鋼化玻璃幕墻，目前成都最好的甲級(jí)寫(xiě)

字樓開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)還使用了“會(huì)呼吸生態(tài)幕墻”來(lái)提升其檔次與改善內(nèi)部辦公環(huán)境。

1.1.7.3、層高

寫(xiě)字樓的層高是硬件要求的核心考核標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓室內(nèi)凈高在2.6米以

上，成都高檔寫(xiě)字樓層高要緊為3.6米。

成都高檔寫(xiě)字樓層喜分析

煩數(shù)T一占個(gè)數(shù)白分￡]

3米3.15米3.25米3.3米3.4米3.6米3.7米

1.1.7.4、面積

?成都高檔寫(xiě)字樓的單層面積要緊集中在1001T200平方米、1601T700平米及

801T000平米這三個(gè)區(qū)間內(nèi)。某些項(xiàng)目能夠進(jìn)行整層分隔出租或者出售，從而滿足大

型企業(yè)與公司的需要。

?通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，知名企業(yè)與公司的人均辦公面積通常較大，人均面積在23平米左右。

投資公司，辦事處等則相對(duì)較小，在1678平米左右。

?總體來(lái)看，國(guó)有大中型企業(yè)選擇的面積都在300—500平方米左右，而辦公面積低于

50平方米的則要緊是一些外資企業(yè)或者員工小于10人的小型機(jī)構(gòu)。

?單從公司的面積來(lái)看，100—200平方米的辦公面積最被消費(fèi)者同意。這種需求比例也

正與目前成都市的中小型成長(zhǎng)型企業(yè)居多有一定關(guān)聯(lián)。

?通常而言，員工人數(shù)低于10人的中小型企業(yè)選擇的辦公面積通常在50―80平方米

左右，而員工人數(shù)超過(guò)20人的企業(yè)選擇的辦公面積在200平米左右。

成都高杷”字樓單層面枳分析

頻數(shù)占個(gè)數(shù)百分比

45

425.00%

35

320.00%

25

215.00%

L510.00%

1

5

。5.00%

0

0.00%

L1.7.5、配套

?成都高檔寫(xiě)字樓會(huì)所及配套設(shè)施分析

樓盤(pán)名會(huì)所及配套設(shè)施

美容美發(fā)，茶樓，咖啡廳，健身房，人文書(shū)吧，員工餐廳：郵局，銀行，會(huì)議室，商

開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)

務(wù)中心

城市之心多功能會(huì)所內(nèi)有茶樓、咖啡廳；會(huì)議室、商務(wù)中心

冠城廣場(chǎng)員工餐廳、會(huì)議室、海鮮酒樓

紅照璧健身中心約660平米（器械房、體操房、桑拿房、淋浴室）、員工餐廳（200

川信大廈

人）、力誠(chéng)咖啡吧（美美力誠(chéng)百貨內(nèi)）

威斯頓聯(lián)邦大商務(wù)會(huì)所約700平米，要緊經(jīng)營(yíng)咖啡與酒吧；銀杏餐飲、美容美發(fā)、保健康體中心（跳

廈操區(qū)、器械區(qū)、棋牌室、桌球室、乒乓球室等）

空中商務(wù)倉(cāng)設(shè)有咖啡廳、健身中心、美容美發(fā)、商務(wù)酒廊、醫(yī)療服務(wù)中心等；員工餐

時(shí)代廣場(chǎng)

廳、商務(wù)酒樓、茶坊；國(guó)際會(huì)議中心、銀行、商務(wù)中心

商務(wù)中心、信息中心、物業(yè)服務(wù)中心、銀行中心、中餐廳、茶樓、咖啡廳、西餐廳、

天府中心

400余平米的商務(wù)會(huì)議中心、健身中心

從以上樓盤(pán)的配套設(shè)施來(lái)看，成都高檔寫(xiě)字樓配套要緊為會(huì)議中心、商務(wù)中心、銀行、

郵局、員工餐廳、健身房、美容美發(fā)、茶樓、咖啡吧、高檔餐廳。其中會(huì)議中心、商務(wù)

中心、員工餐廳、銀行、郵局、茶樓或者咖啡吧是必備的配套設(shè)施，美容美發(fā)、健身中

心則能夠提升寫(xiě)字樓檔次與品質(zhì)，時(shí)代數(shù)碼大廈還配備了空中游泳池。

?成都高檔寫(xiě)字樓會(huì)議室分析

樓盤(pán)名數(shù)量配置

開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)2個(gè)4+1同聲傳譯、投影顯視、vsat衛(wèi)星道訊（全球語(yǔ)音傳送）

城市之心大小2個(gè)，7F投影顯示、幻燈放映、會(huì)議擴(kuò)音系統(tǒng)等

冠城廣場(chǎng)4個(gè)，4F幻燈放映、多媒體、音響、白板等

全套音響均由美國(guó)進(jìn)口，配備了高分辨率投影儀、視頻，與4+1

川信大廈5個(gè)，37F

同步翻譯系統(tǒng)，按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修

威斯頓聯(lián)邦大1800平米大中小4+1同聲傳譯、視頻會(huì)議、投影顯示、電子表決、身份確認(rèn)、會(huì)

廈3個(gè)議攝像等多功能系統(tǒng)，全部使用Philips設(shè)備

時(shí)代廣場(chǎng)大中小3個(gè)，22F4+1同聲傳譯、投影顯示、視頻系統(tǒng)、會(huì)議攝像等國(guó)際會(huì)議功能

天府中心—微蜂窩數(shù)字覆蓋系統(tǒng)、多媒體演播會(huì)議系統(tǒng)、

從上表能夠看出，具有國(guó)際化水準(zhǔn)的高檔會(huì)議室已成為甲級(jí)寫(xiě)字樓的必定趨勢(shì)。以上

7個(gè)樓盤(pán)中，有4家裝有與國(guó)際接軌的4+1同聲傳譯系統(tǒng)，在空間與功能上都能兼顧大

中小型企業(yè)的需要。其中有5個(gè)設(shè)置了全數(shù)碼功能。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，客戶對(duì)多媒體會(huì)議

的使用率較高，如投影、幻燈、電子白板等，對(duì)同聲傳譯的使用率普遍不高。4+1同聲

傳譯系統(tǒng)等高檔設(shè)施配置要緊是提升寫(xiě)字樓檔次與形象。

?成都高檔寫(xiě)字樓電梯分析

按國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)電梯服務(wù)面積3300-3900平方米/噸?臺(tái)的配置標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，成

都的高檔寫(xiě)字樓全部不達(dá)標(biāo)。但開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)使用瑞士迅達(dá)原裝進(jìn)口的MiconiclO智能電

梯，其智能分層的功能保證平均候梯時(shí)間不超過(guò)27秒，比國(guó)際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)40秒還快。

在電梯品牌中，79%的寫(xiě)字樓都選擇的是外資品牌，如三菱、日立、德國(guó)帝森、美國(guó)

多快、瑞士迅達(dá)等，15%選擇的是合資品牌。電梯進(jìn)深普遍較小，1.2米寬的占31.5%；

近58%的寫(xiě)字樓電梯進(jìn)深只有1.5米寬，1.8-2米寬的很少。受調(diào)查的寫(xiě)字樓中，電梯運(yùn)

行速度普遍在2.5米/秒之間，而貨梯則要求速度相對(duì)慢一點(diǎn)。

?成都高檔寫(xiě)字樓智能配套分析

樓盤(pán)名智能化安防設(shè)施通訊設(shè)施空調(diào)類型

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，VPN系統(tǒng)、10平方米有一

VCOS商務(wù)辦公中央空

智能管家、一卡24H全方位監(jiān)控、樓宇對(duì)信息點(diǎn)（語(yǔ)音數(shù)據(jù)各一

開(kāi)行國(guó)際調(diào)，分戶獨(dú)立計(jì)費(fèi)，可

通系統(tǒng)、5A智自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、氣體個(gè)）、電視廣播系統(tǒng)、遠(yuǎn)程

廣場(chǎng)調(diào)節(jié)溫度，各層新風(fēng)機(jī)

能化系統(tǒng)滅火系統(tǒng)、電子巡更視頻會(huì)議系統(tǒng)、電話通訊

組送風(fēng)

系統(tǒng)系統(tǒng)、衛(wèi)星通訊系統(tǒng)

24H監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)、樓六類綜合布線，共230c個(gè)美國(guó)特靈中央空調(diào)，燃

宇自動(dòng)監(jiān)控，樓宇自數(shù)據(jù)信息點(diǎn)，1500個(gè)語(yǔ)言氣無(wú)壓熱水鍋爐供熱，

城市之心5A智能化系統(tǒng)

動(dòng)噴淋及全智能煙感信息點(diǎn)電制冷，各層新風(fēng)機(jī)組

控測(cè)器送風(fēng)

日本松下保安監(jiān)控系美國(guó)AT&T智能綜合布線，美國(guó)約克智能冷暖空

統(tǒng)，奧地利EBG自動(dòng)每12平米一個(gè)信息點(diǎn)調(diào)，每座配有溫控調(diào)節(jié)

川信大廈3A級(jí)

消防監(jiān)控、自動(dòng)噴淋、器。（傳統(tǒng)中央空調(diào)）

消防廣播無(wú)送新風(fēng)系統(tǒng)

24H保安、閉路監(jiān)控、綜合布線高速寬帶分戶式中央空調(diào)

世代編江3A

智能門(mén)禁

紅外監(jiān)控，樓宇自動(dòng)數(shù)據(jù)通信自動(dòng)化，寬帶、美國(guó)約克中央空調(diào)，冰

天府綠洲5A

監(jiān)控衛(wèi)星通信蓄冷低溫送風(fēng)

西門(mén)子樓宇自動(dòng)化，1000M主干光纖6類綜合美國(guó)特靈中央空調(diào)，熱

威斯頓聯(lián)

5A+1R系統(tǒng)24H監(jiān)控一卡通門(mén)禁，布線，衛(wèi)星通信水鍋爐供熱，無(wú)新風(fēng)系

邦

電子巡更統(tǒng)

共3500個(gè)信息點(diǎn)，每美國(guó)特靈中央空調(diào)，每

樓宇自動(dòng)監(jiān)控、車庫(kù)10-15平米一個(gè)信息點(diǎn),電層新風(fēng)量6000每

冠城廣場(chǎng)3A

自動(dòng)化管理話每單元2門(mén)4米一個(gè)風(fēng)口，熱水鍋

爐供紫

共3000個(gè)IDD信息點(diǎn)，5

美國(guó)BAS樓宇自動(dòng)化

四川國(guó)際個(gè)衛(wèi)星接收天線，德國(guó)科美國(guó)特靈中央空調(diào)，鍋

5A網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控，松下自動(dòng)

大廈隆綜合布線，10平米一個(gè)爐式供熱，無(wú)新風(fēng)系統(tǒng)

報(bào)警噴淋及煙感系統(tǒng)

信息點(diǎn)

主干網(wǎng)使用1000M光纖，

每5平方米一個(gè)數(shù)據(jù)點(diǎn)，

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、

每10平方米一個(gè)語(yǔ)音點(diǎn)，小型中央空調(diào)系統(tǒng)，無(wú)

天府中心5A電了巡更系統(tǒng)、消防

每戶一個(gè)多媒體箱、電子新風(fēng)系統(tǒng)

系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)

多媒體信息導(dǎo)航系統(tǒng)、有

線電視系統(tǒng)

樓宇自動(dòng)監(jiān)控、自動(dòng)共