2022年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》試題及答案(新版)20977

2022年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》試題及答案(新版)

1、[試題]假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價可用()求取。

A.市場比較法B.收益法C.成本法D.購買年法

【答案】ABD

【解析】預(yù)期開發(fā)后的樓價只能用與求取未來時點價格有關(guān)的方法，

成本法恰恰不能求取未來時點價格。

2、[試題]目前我國的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范包括()。

A.房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)

B.房地產(chǎn)估價規(guī)范

C.房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見

D.國有土地上房屋征收評估辦法。E,注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法

【答案】ABCD

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。目前我國的技術(shù)規(guī)范和

職業(yè)道德規(guī)范有4個：房地產(chǎn)估價規(guī)范;房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn);房

地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見;國有土地上房屋征收評估辦法。選項E不屬于

技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范。參見教材P11。

3、[試題]所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)中，

屬于自物權(quán)的是()。

A.使用權(quán)

B.抵押權(quán)

C.所有權(quán)

D.租賃權(quán)

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。使用權(quán)屬于用益物權(quán)，

抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，租賃權(quán)屬于債權(quán)。參見教材P53。

4、[試題]某個可比實例2017年1月30日的價格為1200美元/m2，

該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月上漲0,4%。假設(shè)

人民幣與美元的市場匯率2017年1月30日為1美元=6,2088元人民幣，

2017年9月30日為1美元=6,2062元人民幣。則可比實例在2017年9

月30日比較價格為()元/m2。

A.7689,12

B.7692,34

C.7723,11

D.7719,87

【答案】A

【解析】本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。

1200×(1+0,4%)8×6,2062=7689,12元/m2。注意匯率的選取。參見教

材P196。

5、[試題]假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在

選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，投資分析是站在一般投資者的立場

上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。()

【答案】×

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。假設(shè)開發(fā)法用

于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)

值時，房地產(chǎn)估價是站在一個典型的投資者的立場上，而房地產(chǎn)開發(fā)

項目分析是站在某個特定的投資者的立場上。參見教材P338。

6、[試題]在估價中選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)()來

選取。

A.估價假設(shè)和估價原則

B.價值類型和估價結(jié)果

C.估價程序和估價方法

D.估價目的和估價對象

【答案】D

【解析】本題考查的是估價依據(jù)。在估價中選取估價依據(jù)應(yīng)有針對

性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取。不同的估價目的和估價

對象，估價依據(jù)有所不同。記住“估價目的是龍頭”。在各估價要素

中，很多要素都是由估價目的決定的。參見教材P34。

7、[試題]房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)價值評估時，為同一估價目的，

對同一房地產(chǎn)投資信托基金的同一物業(yè)在不同價值時點的價值或價格

進行評估時，應(yīng)采用相同的估價方法，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價時應(yīng)遵循

()原則。

A.一致性

B.一貫性

C.謹(jǐn)慎

D.替代

【答案】B

【解析】本題考查的是一致性原則和一貫性原則。一貫性原則是指

為同一估價目的，在不同時間對同一房地產(chǎn)再次或多次估價時，應(yīng)采

用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M行估價。也就是現(xiàn)在與過去所采用的

估價方法或?qū)Υ绞綉?yīng)相同，不得隨意變更。例如，房地產(chǎn)投資信托

基金物業(yè)價值評估應(yīng)遵循一貫性原則，即為同一估價目的，對同一房

地產(chǎn)投資信托基金的同一物業(yè)在不同價值時點的價值或價格進行評估

時，應(yīng)采用相同的估價方法。參見教材P172。

8、[試題]以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價作為路線價時，應(yīng)該采用平均深

度價格修正率。()

【答案】×

【解析】本題考查的是計算臨街土地價值或價格。當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗

地的總價作為路線價時，應(yīng)采用累計深度價格修正率?！翱偫?、單

平”。參見教材P371。

9、[試題]張估價師對某房地產(chǎn)在商業(yè)開發(fā)前提下的價值進行了估

價，并提交了房地產(chǎn)價值咨詢報告。開發(fā)商采信了他的報告意見，參

與了該地塊的拍賣競投，并最終以略高于估價結(jié)果的價格取得了該地

塊的土地使用權(quán)。但其后遭遇金融危機，該地塊市場價格暴跌。張估

價師因此需要承擔(dān)不實估價的法律責(zé)任。()

【答案】×

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。房地產(chǎn)估價僅提供價值

意見，而不作價格保證。且張估價師做的是咨詢性估價，法律責(zé)任較

低。這個案例也顯示出“估價假設(shè)”的重要，商業(yè)開發(fā)前提就是估價

假設(shè)，在咨詢報告中，如果張估價師注明了未考慮可能的金融危機的

影響，則更能幫助張估價師回避風(fēng)險。參見教材P7。

10、[試題]長期趨勢法可以用于()。

A.推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格

B.預(yù)測收益法中未來的租金、空置率等

C.比較法中對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.比較分析房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力。E,填補某些房地產(chǎn)歷史

價格資料的缺乏

【答案】ABDE

【解析】本題考查的是長期趨勢法的作用。選項C的正確描述應(yīng)該

是，比較法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調(diào)整。參見教材

P392。

11、[試題]服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，估價檔案應(yīng)保存至估價服務(wù)的

行為結(jié)束為止。()

【答案】√

【解析】本題考查的是保存估價資料。估價資料保存期限自估價報

告出具之日起計算。根據(jù)《資產(chǎn)評估法》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，估

價資料的保存期限不少于15年;屬于法定評估業(yè)務(wù)的，保存期限不少

于30年;估價資料保存已超過15年或30年而估價服務(wù)的行為尚未結(jié)

束的，應(yīng)保存到估價服務(wù)的行為結(jié)束。參見教材P424。

12、[試題]下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有()。

A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.有租約限制的房地產(chǎn)

D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。E,手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)

【答案】ACE

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)按權(quán)益狀況劃分的種類?！耙褱缡У?/p>

房地產(chǎn)”和“整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)”是按實物形態(tài)劃分的類型。參見

教材P71～73。

13、[試題]根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房

地產(chǎn)()時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.其各個組成部分又搭配時

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)。E,外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

【答案】AC

【解析】本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理加上均衡原理

以及收益遞增遞減原理，當(dāng)估價對象與外部環(huán)境相協(xié)調(diào)、同時其各個

組成部分又搭配時，便為最高最佳使用。參見教材P169。

14、[試題]下列項目中，可以作為抵押估價的估價對象的是()。

A.存在產(chǎn)權(quán)糾紛的房地產(chǎn)

B.單個高爾夫球洞

C.共有產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)

D.列入征收范圍的房地產(chǎn)

【答案】C

【解析】本題考查的是估價基本事項概述。選項AD均為不得設(shè)置

抵押的房地產(chǎn);選項B是不能獨立使用的房地產(chǎn)，不具有抵押價值;選

項C共有產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)是可以設(shè)置抵押的，不過需要得到其他共有人同

意。參見教材P404。

15、[試題]對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟壽命是()。

A.建筑物竣工日起到不能保證其安全使用日止的時間

B.在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間

C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護狀況等決定的時間

D.剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和的時間

【答案】B

【解析】本題考查的是建筑物折舊的求取方法—年限法。經(jīng)濟壽命

是竣工日起到對房地產(chǎn)價值不再產(chǎn)生貢獻為止(也就是凈收益大于0)的

持續(xù)時間。實際年齡是竣工日到價值時點的時間;剩余經(jīng)濟壽命是價值

時點到對房地產(chǎn)價值不再產(chǎn)生貢獻為止的時間。參見教材P314。

16、[試題]房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益。無形收益通常

難以貨幣化，難以在計算凈收益時予以考慮，但可通過選取較高的報

酬率或資本化率予以考慮。()

【答案】×

【解析】本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。如果選取較高的

報酬率或資本化率，會使得最終的評估結(jié)果更低。這樣非但沒有考慮無形收益，反而還降低了這種無形收益。應(yīng)該是選取較低的報酬率或

資本化率。理解：因為存在無形收益，所以投資者要求的報酬率可以

略低。參見教材P257。

17、[試題]某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈

收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為15,1

萬元、16,3萬元、15,5萬元、17,21萬元，報酬率為9%。該宗房地產(chǎn)

的價格為()萬元。

A.159,56

B.168,75

C.169,39

D.277,70

【答案】B

【解析】本題考查的是預(yù)知未來若干年后價格的公式。分兩步求解：

(1)先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益，

15,1/1,09+16,3/1,092+15,5/1,093+17,21/1,094=A/9%×(1-1/1,094),

求得A=15,97萬元。(2)再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價格

=A/9%×(1-1/1,0935)=168,75萬元。參見教材P236。

18、[試題]運用直接資本化法估價，根據(jù)估價對象不同，采用的資

本化率包括()。

A.加權(quán)平均資本化率

綜合資本化率

C.建筑物資本化率

D.土地資本化率。E,權(quán)益資本化率

【答案】BCD

【解析】本題考查的是投資組合技術(shù)。運用直接資本化法估價，由

于估價對象不同，如評估的是房地價值還是土地價值或建筑物價值，

采用的資本化率應(yīng)有所不同。相應(yīng)的三種資本化率分別是綜合資本化

率、土地資本化率、建筑物資本化率。參見教材P272。

19、[試題]基準(zhǔn)地價修正法估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地

價的準(zhǔn)確性和調(diào)整系數(shù)體系的完整性和合理性。()

【答案】√

【解析】本題考查的是基準(zhǔn)地價修正法的含義?；鶞?zhǔn)地價修正法估

價結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)(修正系

數(shù))體系的完整性和合理性。參見教材P378。

20、[試題]在比較法估價中，當(dāng)有較多的交易實例符合可比實例要

求時，應(yīng)選取其中與估價對象最相似的，與預(yù)設(shè)的估價結(jié)果最接近的

交易實例，因此不能隨意選取交易實例。()

【答案】×

相似、成交日期與價值時點最接近的交易實例，而不能先預(yù)設(shè)估價結(jié)

果，以此作為選取可比實例的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。參見教材P182。

21、[試題]某宗土地總面積為7500平方米，容積率為3，相應(yīng)的土

地單價為4500元/平方米，現(xiàn)允許容積率提高到5，假設(shè)容積率每提高

0,1，樓面地價下降1%，則理論上因為容積率提高應(yīng)該補交的地價款為

()萬元。

A.1125

B.1800

C.2250

D.3375

【答案】A

【解析】本題考查的是價差法。原樓面地價=4500/3=1500，新樓面

地價：下降[(5-3)/0,1]×1%=20%，新樓面地價=1500×(1-20%)=1200，

補地價=(1200×5-1500×3)×7500=1125萬元。參見教材P382。

22、[試題]房地產(chǎn)估價師除了可以從事房地產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)，還可

以從事房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等咨

詢業(yè)務(wù)。()

【答案】√

房地產(chǎn)價值和價格評估業(yè)務(wù)，還經(jīng)常從事下列房地產(chǎn)價值或價格評估

相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)：(1)房地產(chǎn)價格和價值分配業(yè)務(wù);(2)房地

產(chǎn)價值提升評估業(yè)務(wù);(3)房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù);(4)相關(guān)經(jīng)濟損失

評估業(yè)務(wù);(5)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。參見教材P4～5。

23、[試題]均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)

調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳利用，它可以幫助確定最佳

規(guī)模和最佳用途。()

【答案】×

【解析】本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象

的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它

也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。與外部環(huán)境的協(xié)

調(diào)，屬于適合原理的內(nèi)容。參見教材P168。

24、[試題]劃分路線價區(qū)段時，將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃

為同一路線價區(qū)段。因此，兩個路口之間的地段必然是同一個路線價

區(qū)段。()

【答案】×

【解析】本題考查的是劃分路線價區(qū)段。如果路線太長的繁華地段，

有時需要將兩個路口之間的地段劃分為2個以上的路線價區(qū)段。注

意:“必然是”三個字。參見教材P365。

25、[試題]路線價法主要適用于()。

城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價

B.舊建筑物的估價

C.新建筑物的估價

D.拆遷房屋的估價

【答案】A

【解析】本題考查的是路線價法概述。路線價法主要適用于城鎮(zhèn)臨

街商業(yè)用地的批量估價。參見教材P365。

26、[試題]某注冊房地產(chǎn)估價師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，

該估價師根據(jù)自己對該套住房實物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運

用適當(dāng)方法對該套住房進行了估價，并最終以接近于該估價對象價值

的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。()

【答案】×

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。必須是專業(yè)人員的職業(yè)

行為而非個人行為，不是由專業(yè)機構(gòu)完成，無公信力，不承擔(dān)法律責(zé)

任。參見教材P2。

27、[試題]出租型房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，包括出租的住

宅、公寓、寫字樓、商場、停車場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫和土地等，

其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為銷售收入扣除維修費、管理

費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費等后的余額。()

【答案】錯

為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費用后的余額”。

28、[試題]標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法中，進行房地產(chǎn)分組時，為確保估價結(jié)果

的準(zhǔn)確性，分組越小，組內(nèi)房地產(chǎn)越相似越好。()

【答案】×

【解析】本題考查的是標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法。從理論上講，劃分的組越小，

組內(nèi)的房地產(chǎn)越相似，從而需要調(diào)整的因素就會越少。但如果分組過

小，則組內(nèi)的交易實例等“樣本”可能較少，從而難以滿足測算標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)價值或價格的需要。參見教材P379。

29、[試題]對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟壽命是()。

A.建筑物竣工日起到不能保證其安全使用日止的時間

B.在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間

C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護狀況等決定的時間

D.剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和的時間

【答案】B

【解析】本題考查的是建筑物折舊的求取方法—年限法。經(jīng)濟壽命

是竣工日起到對房地產(chǎn)價值不再產(chǎn)生貢獻為止(也就是凈收益大于0)的

持續(xù)時間。實際年齡是竣工日到價值時點的時間;剩余經(jīng)濟壽命是價值

時點到對房地產(chǎn)價值不再產(chǎn)生貢獻為止的時間。參見教材P314。

、[試題]選取可比實例主要在于精而不在于多，一般選取3～5

個可比實例，但不得少于()個。

A.1

B.2

C.3

D.5

【答案】C

【解析】本題考查的是選取可比實例的要求。從某種意義上講，選

取可比實例一般3～5個即可，但不得少于3個。參見教材P182。

31、[試題]可以設(shè)置抵押的房地產(chǎn)是()。

A.城鎮(zhèn)國有土地所有權(quán)

B.教學(xué)樓

C.依法被查封的商品房

D.共有產(chǎn)權(quán)的商鋪

【答案】D

【解析】本題考查的是合法原則。選項D只要共有產(chǎn)權(quán)人同意，就

可以設(shè)置抵押。參見教材P159。

32、[試題]某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，

目前的房地產(chǎn)市場價值為5000元/m2，同類土地的市場單價為2200元

/m2。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進行裝修改造，預(yù)計裝修

改造費用及應(yīng)得利潤為1300元/m2;裝修改造后的房地產(chǎn)市場價值可達(dá)

6500元/m2;如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計拆除費

用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價格為3800

元/m2，新建后的房地產(chǎn)市場價值可達(dá)8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最

佳利用方式為()。

A.維持現(xiàn)狀

B.裝修改造

C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓

D.新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓

【答案】B

【解析】本題考查的是最高最佳利用原則。(1)裝修改造后的價值

=6500元/m2-1300元/m2=5200元/m2>5000元/m2，說明裝修改造是可

行的、合理的，比維持現(xiàn)狀更合理;排除A;(2)拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)

讓的價值=(2200-300+50)×1000<5000×1500(元)，說明不可行、不經(jīng)

濟、不合理，排除C;(3)將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓的價值

=(8000-3800+50-300)×1500=3950×1500(元)<5000×1500(元)，不經(jīng)

濟、不可行、不合理，排除D。該辦公樓的最高最佳利用方式是裝修改

造。收益-成本，大于0，才是可行的。參見教材P169。

33、[試題]下列選項不屬于房地產(chǎn)損害賠償?shù)那樾问?)。

A.新建建筑物影響相鄰房屋的采光

B.修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益造成損害

C.異議登記不當(dāng)

D.征收人向被征收人支付征收補償費

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)征收和征用的需要。選項D屬于征收

補償?shù)膬?nèi)容，不屬于損害賠償?shù)那樾?。參見教材P21～22。

34、[試題]下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是()。

A.現(xiàn)狀價值為市場價值

B.投資價值屬于非市場價值

C.市場價值的前提之一是繼續(xù)使用

D.同一估價對象可能有不同類型的價值

【答案】A

【解析】本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)

價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。現(xiàn)狀價值是否是市場價值取決于其現(xiàn)狀

用途是否是最高最佳用途，是的話，就是市場價值，不是的話，就會

低于市場價值。參見教材P92。

35、[試題]下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬

度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價為320元/平方英尺，后街

路線價為240元/平方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價

值為()萬元。(采用四三二一法則)

A.150,8

B.160,8

C.170,8

D.180,8

【答案】B

【解析】本題考查的是計算臨街土地價值或價格。前街影響深度

=175×320/(320+240)=100，后街影響深度=175×240/(320+240)=75，

單價=路線價×平均深度價格修正率，總價

=320×100%×30×100+240×120%×30×75=160,8萬元。參見教材

P373。

36、[試題]某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付

租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為50萬元/年，同期的市場凈

租金為65萬元/年，報酬率為7%，該承租人權(quán)益價值為()萬元。

A.39,36

B.45,00

C.131,22

D.170,58

【答案】A

【解析】本題考查的是承租人權(quán)益價值。承租人權(quán)益價值即租賃權(quán)

價值，是承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值，

即按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。承租人權(quán)益價值=(65-

50)/7%×[1-1/(1+7%)3]=39,36萬元。參見教材P99。

37、[試題]下列估價目的中，對已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的

有()。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

D.房地產(chǎn)火災(zāi)保險估價。E,房地產(chǎn)司法拍賣估價

【答案】ACDE

【解析】本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)

益價值和承租人權(quán)益價值。如果是為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評估有租

約限制的房地產(chǎn)價值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金(簡稱合同租金、

租約租金)與市場租金差異的影響。看相應(yīng)的估價目的下，租賃合同是

否繼續(xù)有效。但如果是為房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因

素的影響，應(yīng)視為無租約限制的房屋來估價。參見教材P99。

38、[試題]土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價值提高，地價上漲，

這說明了()對土地價值的影響。

A.土地區(qū)位

B.土地形狀

C.土地面積

D.地勢起伏

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃后，

利用價值提高，地價隨之上漲，這從另一方面說明了土地形狀對地價

的影響。土地整理或重劃，解決的是土地形狀不規(guī)則的問題。參見教

材P123。

39、[試題]下列關(guān)于明確房地產(chǎn)價值時點的表述中，正確的有()。

A.對當(dāng)前價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)

期內(nèi)的某個日期為價值時點

B.城市房屋征收估價，一般為房屋拆征收決定公告之日

C.分期實施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為價值時點

D.房地產(chǎn)估價人員可以假定價值時點。E,對原估價結(jié)果有異議而引

起的復(fù)核估價，應(yīng)以申請復(fù)核之日為價值時點

【答案】AB

【解析】本題考查的是價值時點的確定。分期實施的房屋拆遷，按

具體分期的時間為價值時點;價值時點由估價目的決定;對原估價結(jié)果

有異議而引起的復(fù)核估價，是原估價的價值時點。參見教材P400。

40、[試題]某地區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費用分?jǐn)偟矫科椒矫淄?/p>

地上，分別為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力

12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”

的正常費用是()元/平方米。

A.98

B.102

C.108

D.116

【答案】A

【解析】本題考查的是按開發(fā)程度劃分的種類。五通指：通路、給

水、排水、電力、通信，七通中減去“氣和熱”。(七氣熱)。上題為

道路20+供水14+排水16+供電25+通信8+場地平整15=98。參見教材

P70。

41、[試題]征收耕地的土地補償費和安置補助費的總和不得超過土

地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。()

【答案】√

【解析】這是最高標(biāo)準(zhǔn)。依照規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，

尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄

市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補

助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

42、[試題]假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的房地產(chǎn)價值可用()求取。

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.長期趨勢法。E,實物量法

【答案】ABD

【解析】本題考查的是開發(fā)完成后的價值。預(yù)期開發(fā)后的樓價只能

用與求取未來時點價格有關(guān)的方法，成本法恰恰不能求取未來時點價

格。否則就不是假設(shè)開發(fā)法了，而是成本法。參見教材P350。

43、[試題]明確估價基本事項是實施估價的基本前提，實際估價中

不能明確估價事項的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于()。

A.估價委托人

B.估價利害關(guān)系人

C.承擔(dān)估價項目的估價師

D.估價對象的權(quán)利人

【答案】C

【解析】明確估價基本事項主要包括弄清估價目的、價值時點、估

價對象和價值類型這四項。在實際估價中，一些估價師寄希望于委托

人提出明確的估價目的、估價對象、價值時點和價值類型，甚至抱怨

委托人不能明確地提出它們。這種思想是完全錯誤的。估價基本事項

不能明確的責(zé)任主要在估價師。

44、[試題]建立比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍，既包括有和無的差別，

也包括好與壞，優(yōu)與劣、新與舊的差別。()

【答案】×

【解析】本題考查的是統(tǒng)一財產(chǎn)范圍。建立比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一財產(chǎn)范

圍，只包括有和無的區(qū)別。好與壞、優(yōu)劣、新舊的差別在房地產(chǎn)狀況

調(diào)整中處理。參見教材P184。

45、[試題]房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設(shè)和限制條件的目

的是()。

A.說明估價報告的合法性、真實性

B.說明估價的獨立、客觀、公正性

C.規(guī)避估價風(fēng)險

D.保護估價報告使用人。E,防止委托人提出高估或低估要求

【答案】CD

【解析】本題考查的是估價報告的組成。合理且有依據(jù)地說明估價

假設(shè)，既體現(xiàn)了一名合格的估價師的專業(yè)勝任能力，又反映了估價師

的職業(yè)道德。其作用一方面是規(guī)避估價風(fēng)險，保護估價師和估價機構(gòu);

另一方面是告知、提醒估價報告使用人在使用估價報告時注意，保護

估價報告使用人。參見教材P35、418。

46、[試題]房地產(chǎn)的獨一無二特性導(dǎo)致了()。

A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給

B.房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭

C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

D.房地產(chǎn)價格千差萬別，并容易受交易者個別因素的影響。E,房地

產(chǎn)價值量大

【答案】ABCD

【解析】本題考查的是獨一無二。獨一無二性主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)的

獨特、異質(zhì)性和個別性，每種地產(chǎn)都有自己的獨特之處。參見教材P60。

47、[試題]下列關(guān)于路線價法的表述，不正確的是()。

A.路線價法實質(zhì)是比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價

格形成的替代原理

B.路線價法適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價

C.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地的排列較整齊

D.路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，

選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均價格

【答案】D

【解析】本題考查的是路線價法概述。路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃

分路線價區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)

量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均單價或樓面地價，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將

之調(diào)整為各宗臨街土地價值或價格的方法。參見教材P363。

48、[試題]在國有土地上房屋征收評估中，評估被征收房屋的價值

不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素影響的假設(shè)，屬于()。

A.一般假設(shè)

B.未定事項假設(shè)

C.背離事實假設(shè)

D.不相一致假設(shè)

【答案】C

【解析】本題考查的是估價報告的組成。背離事實假設(shè)，應(yīng)說明因

估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象狀況所做的

與估價對象的實際狀況不一致的合理假定。例如在國有土地上房屋征

收評估中，評估被征收房屋的價值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查

封等因素影響。參見教材P419。

、[試題]估價對象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20英尺，

臨街深度為75英尺，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地臨街寬度為25英尺，臨街深度為

100英尺，總價格為400萬。根據(jù)四三二一法則，該估價對象的單價為

()元/平方英尺。

A.1920

B.2400

C.2560

D.3200

【答案】A

【解析】臨街寬度為25英尺，臨街深度75英尺的總價

=400×(40%+30%+20%)=360(萬元)，則臨街寬度為20英尺，臨街深度

為75英尺的宗地總價=360÷25×20=288(萬元)，單價為：288萬元

÷(20×75)=1920(元/平方英尺)。

50、[試題]利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的年齡應(yīng)采用有

效年齡，壽命應(yīng)采用預(yù)期經(jīng)濟壽命。()

【答案】√

【解析】本題考查的是建筑物折舊的求取方法—年限法。利用年限

法求取建筑物折舊時，建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡，壽命應(yīng)采用預(yù)

期經(jīng)濟壽命。參見教材P313。

、[試題]估價業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由估價機構(gòu)統(tǒng)一接受委托、統(tǒng)一收取費用;

估價師也可以個人名義承攬估價業(yè)務(wù)。()

【答案】×

【解析】本題考查的是估價業(yè)務(wù)接洽與承接。估價委托應(yīng)由估價機

構(gòu)統(tǒng)一受理、統(tǒng)一收費;估價師等估價專業(yè)人員不得私自接受委托從事

估價業(yè)務(wù)、收取費用。參見教材P400。

52、[試題]某宗工業(yè)用地面積為5000㎡，容積率為1,0，樓面地價

為800元/㎡，若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為

8,0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價為3000元/㎡，居住用

途建筑面積占60%，樓面地價為1000元/㎡。該宗地塊上理論上應(yīng)補交

的地價為()萬元。

A.4000

B.5900

C.6800

D.7200

【答案】C

【解析】應(yīng)補地價=8,0×5000×(3000×40%+1000×60%)-

800×1,0×5000=6800(萬元)

53、[試題]下列項目中，屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有()。

A.折舊費

維修費

C.地租

D.保險費。E,房產(chǎn)稅

【答案】ABE

【解析】本題考查的是租賃價格。地租和保險費屬于商品租金的構(gòu)

成項目。成本租金由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)

稅五項因素構(gòu)成。不含的三個項目：“保利地產(chǎn)”保險、利潤、地租。

參見教材P94。

54、[試題]評估某宗房地產(chǎn)2012年9月末的價格時，選取的可比

實例成交價格為2000元/㎡，成交日期為2012年1月末，該類房地產(chǎn)

自2012年1月末至2012年9月末的價格每月與上月的變動幅度為

0,5%，1,5%，1%，-1,5%，-2,5%，-1,0%，1,5%，-1,5%。則該可比實

例在2012年9月末的價格為()元/㎡。

A.1959

B.1949

C.1912

D.1902

【答案】A

2012年9月末的價格

=2000×(1+0,5%)×(1+1,5%)×(1+1,0%)×(1-1,50%)×(1-2,5%)×(1-

1,0%)×(1+1,5%)×(1-1,5%)=1958,67(㎡)。參見教材P194。

55、[試題]引起房地產(chǎn)價格上漲的原因有多種，對房地產(chǎn)本身進行

投資改良的內(nèi)容包括()。

A.政府進行道路建設(shè)

B.農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地

C.改進物業(yè)管理

D.裝飾裝修改造。E,更新或添加設(shè)施設(shè)備

【答案】CDE

【解析】本題考查的是保值增值。房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行

投資改良，如重新進行裝飾裝修，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進物業(yè)管

理等。參見教材P65。

56、[試題]某家三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)不能承接的業(yè)務(wù)包括()。

A.公司上市

B.企業(yè)清算

C.司法鑒定

D.房屋征收。E,在建工程抵押

【答案】ABC

做，無限制;二級資質(zhì)(2個不能做)，公司上市、企業(yè)清算;三級資質(zhì)(3

個不能做)，公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定;暫定期內(nèi)的三級(5個不

能做)，公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押。

參見教材P398。

57、[試題]某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值為600萬

元，法定優(yōu)先受償款為120萬元，貸款成數(shù)為6成，則該房地產(chǎn)的抵

押貸款額度為()萬元。

A.480

B.360

C.288

D.240

【答案】C

【解析】本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、

計稅價值和征收價值。(600-120)×0,6=288萬元。參見教材P102。

58、[試題]以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價作為路線價時，應(yīng)該采用平均深

度價格修正率。()

【答案】×

地的總價作為路線價時，應(yīng)采用累計深度價格修正率?！翱偫邸?/p>

平”。參見教材P371。

59、[試題]當(dāng)拍賣出現(xiàn)流拍，再次拍賣時，可以酌情降低保留價，

但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的()。

A.10%

B.20%

C.30%

D.50%

【答案】B

【解析】本題考查的是評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價。

如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)

額不得超過前次保留價的20%。參見教材P109。

60、[試題]在完善的市場經(jīng)濟下，土地取得成本一般是由購置土地

的價款和在購置時應(yīng)由賣方繳納的稅費構(gòu)成。()

【答案】錯

【解析】正確的說法應(yīng)當(dāng)是“在完善的市場經(jīng)濟下，土地取得成本

一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由買方繳納的稅費構(gòu)成。”

61、[試題]對部分或全部超出自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價

師合理的處理方式有()。

A.放棄

B.努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干

C.埋頭苦干，克服困難完成項目

D.找別人完成項目，簽署自己的名字。E,對自己不能勝任的部分工

作，主動請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助

【答案】AE

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價職業(yè)道德。選項BCD都是違反職

業(yè)道德中“具備專業(yè)勝任能力”要求的。參見教材P37。

62、[試題]假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價可用()求取。

A.市場比較法B.收益法C.成本法D.購買年法

【答案】ABD

【解析】預(yù)期開發(fā)后的樓價只能用與求取未來時點價格有關(guān)的方法，

成本法恰恰不能求取未來時點價格。

63、[試題]某人現(xiàn)有資金50萬元，欲競買一個建筑面積為120m2、

收益期為10年的店鋪用于出租，其期望的自有資金資本化率為10%。

店鋪正常月租金為120元/m2，運營費用為租金收入的35%。銀行可提

供最高為六成、10年期、年利率8%的抵押貸款。該投資者所能接受的

最高競買價格為()萬元。

A.[試題]00

B.91,82

C.125,00

D.127,90

【答案】B

【解析】本題考查的是投資組合技術(shù).(1)抵押貸款資本化率(抵押

貸款常數(shù))RM==A/V=YM+YM/[(1+YM)n-1]按年等額償還貸款本息則

RM=8%+8%/[(1+8%)10-1]=14,903%;(2)購買者要求的稅前現(xiàn)金流量

=50×10%=5(萬元);(3)償還抵押貸款的能力=年凈收益-稅前現(xiàn)金流量

=120×120×12×(1-35%)/10000-5=6,232(萬元);(4)抵押貸款金額

=6,232/14,903%=41,82(萬元);(5)該投資者能接受的最高競買價格

=41,82萬元+50萬元=91,82萬元。參見教材P275。

64、[試題]估價需求者可能是個人，也可能是企業(yè)、事業(yè)單位及其

有關(guān)部門或者其他組織;可能是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人，也可能

是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人以外的投資者、債權(quán)人等。但不可能

是政府等行政機關(guān)。()

【答案】×

【解析】本題考查的是估價業(yè)務(wù)來源渠道。政府行政機關(guān)也可能成

為估價需求者。比如法院處置抵押資產(chǎn)、稅務(wù)機關(guān)征稅，都有估價需

求。參見教材P396～397。

65、[試題]按照房地價值進行高層建筑物地價分?jǐn)偅饕m用于各

層用途相同，價格差異不大的建筑物。()

【答案】×

【解析】本題考查的是高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒?。各層用途相同?/p>

價格差異不大的建筑物適合采用建筑面積進行分?jǐn)?。參見教材P388。

66、[試題]運用路線價法時，臨街土地的價格評估，根據(jù)其臨街深

度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，對路線價進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整來求取。

這些調(diào)整，可視為比較法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整。()

【答案】√

【解析】本題考查的是路線價法概述。運用路線價法時，臨街土地

的價格評估，根據(jù)其臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，對路

線價進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整來求取。這些調(diào)整，可視為比較法中的房地產(chǎn)狀

況調(diào)整。參見教材P364。

67、[試題]在用路線價法估價中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價區(qū)

段內(nèi)臨街各宗土地深度的()。

A.算術(shù)平均數(shù)B.中位數(shù)C.加權(quán)平均數(shù)D.眾數(shù)

【答案】D

68、[試題]一份完整的估價報告通常由封面、目錄、估價師聲明、

估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告和附件六部分組成。()

【答案】×

【解析】本題考查的是估價報告的組成。一份完整的敘述式估價報

告應(yīng)包括以下8個部分：(1)封面;(2)致估價委托人函;(3)目錄;(4)估價師聲明;(5)估價假設(shè)和限制條件;(6)估價結(jié)果報告;(7)估價技術(shù)報

告;(8)附件。參見教材P417。

69、[試題]在基準(zhǔn)地價修正法中進行交易日期調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價

在價值時點時的值調(diào)整為其基準(zhǔn)日期時期時的值。()

【答案】×

【解析】本題考查的是基準(zhǔn)地價修正法的操作步驟。基準(zhǔn)地價是定

期公布的，所以在評估時，所能找到的基準(zhǔn)地價數(shù)據(jù)一定是過去的，

需要將基準(zhǔn)地價在基準(zhǔn)日期的價格，調(diào)整為價值時點的價格。參見教

材P378。

70、[試題]受租賃合同租金水平影響的房地產(chǎn)價值包括()。

A.無租約限制價值

B.出租人權(quán)益價值

C.承租人權(quán)益價值

D.租賃權(quán)價值。E,抵押權(quán)價值

【答案】BCD

【解析】本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)

益價值和承租人權(quán)益價值。出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值都受租

金水平影響;出租人權(quán)益價值=租約期內(nèi)租金的收益現(xiàn)值+租約期外市場

平均租金收益現(xiàn)值;承租人權(quán)益價值即租賃權(quán)價值，是市場租金高于租

約協(xié)議租金的差額的收益現(xiàn)值。參見教材P99。

71、[試題]某宗土地總面積為7500平方米，容積率為3，相應(yīng)的土

地單價為4500元/平方米，現(xiàn)允許容積率提高到5，假設(shè)容積率每提高

0,1，樓面地價下降1%，則理論上因為容積率提高應(yīng)該補交的地價款為

()萬元。

A.1125

B.1800

C.2250

D.3375

【答案】A

【解析】本題考查的是價差法。原樓面地價=4500/3=1500，新樓面

地價：下降[(5-3)/0,1]×1%=20%，新樓面地價=1500×(1-20%)=1200，

補地價=(1200×5-1500×3)×7500=1125萬元。參見教材P382。

72、[試題]在比較法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應(yīng)與

估價對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的

()倍范圍之內(nèi)。

A.0,5～2,0

B.1,5～2,0

C.0,5～1,5

D.1,0～1,5

【答案】A

【解析】本題考查的是選取可比實例的要求。選取的可比實例規(guī)模

一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0,5～2,0范圍之內(nèi)。參見教材P183。

73、[試題]采用成本法估價時，對于七通一平的熟地，其建設(shè)成本

中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包含城市規(guī)劃要求配套的項目紅線外的道路、

給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、供熱等設(shè)施的建設(shè)費用。()

【答案】×

【解析】本題考查的是建設(shè)成本。熟地已經(jīng)包含了這些項目在土地

成本中。因