新光天地、月光碼頭商業(yè)項(xiàng)目案例分析報(bào)告

2016年9月蘇州調(diào)研案例分析——月光碼頭——新光天地目錄區(qū)域介紹月光碼頭項(xiàng)目解讀AB宏觀區(qū)位分析周邊商業(yè)對(duì)比項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目評(píng)價(jià)新光天地項(xiàng)目解讀C項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目評(píng)價(jià)小結(jié)D區(qū)域介紹宏觀區(qū)位分析周邊商業(yè)對(duì)比A在蘇州市城市總體設(shè)計(jì)中，明確了蘇州工業(yè)園區(qū)在“雙城雙片區(qū)”格局中的“蘇州新城”地位，即把園區(qū)建設(shè)成為長(zhǎng)三角地區(qū)重要的總部經(jīng)濟(jì)和商務(wù)文化活動(dòng)中心之一。宏觀區(qū)位分析工業(yè)園區(qū)城市中心相城片城市副中心高新區(qū)城市中心吳中片城市副中心古城城市中心城市發(fā)展次軸城市發(fā)展主軸蘇州工業(yè)園區(qū)是中國(guó)唯一的國(guó)家商務(wù)旅游示范區(qū)。蘇州市規(guī)劃沿金雞湖形成居住、商務(wù)、商貿(mào)核心；雙核：湖西CBD（中央商務(wù)區(qū)）城市主核、湖東CWD（商業(yè)文化區(qū)）圍繞金雞湖合力發(fā)展，形成園區(qū)城市核心區(qū)。項(xiàng)目所在區(qū)域標(biāo)簽中國(guó)唯一的國(guó)家商務(wù)旅游示范區(qū)。居住聚集區(qū)域（消費(fèi)能力強(qiáng)）商業(yè)重點(diǎn)分布區(qū)域（區(qū)域商業(yè)氛圍好，競(jìng)爭(zhēng)壓力大）擁有良好生態(tài)環(huán)境（環(huán)境優(yōu)勢(shì)突出）宏觀區(qū)位分析1獨(dú)墅湖科教創(chuàng)新區(qū)2金雞湖中央商務(wù)區(qū)3中新生態(tài)科技城4綜合保稅區(qū)5三期高新產(chǎn)業(yè)區(qū)6陽(yáng)澄湖生態(tài)旅游度假區(qū)CBD城市主核CWD城市主核金雞湖獨(dú)墅湖陽(yáng)澄湖兩項(xiàng)目所在區(qū)域蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃周邊商業(yè)介紹月光碼頭新光天地文博廣場(chǎng)商業(yè)中心iStation誠(chéng)品書(shū)店現(xiàn)代大道蘇州大道東華池街星湖街地鐵1號(hào)線圓融時(shí)代廣場(chǎng)晉合廣場(chǎng)月廊街湖東商業(yè)文化區(qū)商業(yè)位置一覽從交通和商業(yè)氛圍來(lái)看，月光碼頭不及其他項(xiàng)目。從生態(tài)環(huán)境方面來(lái)看，月光碼頭緊鄰金雞湖誠(chéng)品書(shū)店和圓融時(shí)代廣場(chǎng)可望湖。周邊商業(yè)介紹湖東商業(yè)文化區(qū)商業(yè)對(duì)比分析月光碼頭項(xiàng)目解讀項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目評(píng)價(jià)B項(xiàng)目調(diào)研純正歐陸風(fēng)情小鎮(zhèn)式建筑風(fēng)格；業(yè)態(tài)含高級(jí)會(huì)所、異國(guó)風(fēng)情餐飲、時(shí)尚酒吧。項(xiàng)目背景：蘇州工業(yè)園區(qū)商業(yè)旅游發(fā)展有限公司，是中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)金雞湖區(qū)域綜合旅游產(chǎn)品和觀光商業(yè)的支柱企業(yè)，是目前江蘇省規(guī)模較大的綜合類(lèi)旅游地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)商。已建成的項(xiàng)目有金雞湖商業(yè)廣場(chǎng)、湖濱新天地、月光碼頭、現(xiàn)代廣場(chǎng)、星都中心、重元寺、青少年活動(dòng)中心、摩天輪樂(lè)園、金雞湖水上游艇、白塘生態(tài)植物園等。演講重點(diǎn)在開(kāi)盤(pán)已經(jīng)7年，占地面積、地形、樓棟（主要是兩層）。通過(guò)了解本項(xiàng)目，看看符不符合項(xiàng)目的標(biāo)簽，對(duì)此作出客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目標(biāo)簽：新建元控股集團(tuán)旗下企業(yè)。擁有商業(yè)、旅游、酒店、汽車(chē)等四大支柱產(chǎn)業(yè)，公司成立于1996年9月，前身為蘇州工業(yè)園區(qū)旅游發(fā)展有限公司，2002年12月正式更名為蘇州工業(yè)園區(qū)商業(yè)旅游發(fā)展有限公司，2012年11月并入蘇州新建元控股集團(tuán)有限公司。已建成的項(xiàng)目有金雞湖商業(yè)廣場(chǎng)、湖濱新天地、月光碼頭、現(xiàn)代廣場(chǎng)、星都中心、重元寺、青少年活動(dòng)中心、摩天輪樂(lè)園、金雞湖水上游艇、白塘生態(tài)植物園等。其中，月光碼頭被評(píng)為蘇州最佳休閑商業(yè)街區(qū)、蘇州十大商業(yè)地產(chǎn)新地標(biāo)、蘇州市特色商業(yè)街、文明示范商業(yè)街區(qū)、蘇州十大最美夜景地之一；湖濱新天地項(xiàng)目被評(píng)為“文明示范商業(yè)街區(qū)”；摩天輪樂(lè)園榮獲2012首屆中國(guó)景區(qū)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)最具網(wǎng)絡(luò)人氣旅游景區(qū)獎(jiǎng)。此外，正在建設(shè)中的新悅城、斜塘老街項(xiàng)目也必將成為未來(lái)園區(qū)商業(yè)、住宅新亮點(diǎn)。美國(guó)優(yōu)聯(lián)加建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所于2003年成立于美國(guó)。公司設(shè)計(jì)范圍包括城市規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，包括酒店、辦公、商業(yè)文化設(shè)施、住宅、學(xué)校、體育場(chǎng)所等，并重視發(fā)展城市景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)與室內(nèi)設(shè)計(jì)的銜接與滲透。作品：蘇州園區(qū)獨(dú)墅湖綠島新堤、蘇州園區(qū)月亮灣濱湖景觀帶、蘇州園區(qū)圓融星座、蘇州園區(qū)李公堤三期四期商業(yè)區(qū)、蘇州園區(qū)李公堤會(huì)所交通概況（500M范圍內(nèi)）：地鐵線路：據(jù)1號(hào)線文化博覽中心站僅50米；13條公交線路項(xiàng)目四至：項(xiàng)目調(diào)研從道路人流導(dǎo)入角度來(lái)看，項(xiàng)目主要通過(guò)觀楓街和月廊街導(dǎo)入人流，另外通過(guò)周邊其他項(xiàng)目導(dǎo)入人流，被其他文化商業(yè)觀光項(xiàng)目包圍并截流；從公共交通人流導(dǎo)入角度來(lái)看，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯。月光碼頭北：臨水閣路，與istation商業(yè)中心隔路相望東：中央河景觀帶；可通過(guò)誠(chéng)品書(shū)店南部沿金雞湖部分進(jìn)入項(xiàng)目南：臨金雞湖水面，充分利用金雞湖水景地鐵1號(hào)線（文化博覽中心站）現(xiàn)代大道觀楓街本案蘇州文化藝術(shù)中心月廊街蘇州國(guó)際博覽中心Istation商業(yè)中心公交站點(diǎn)地鐵線路道路水閣路蘇州大道東圓融時(shí)代廣場(chǎng)誠(chéng)品書(shū)店A1A2A3A4A5A6B1B2B3B4C1C2C3C4大型中餐（1）休閑養(yǎng)生（2）、休閑餐飲（1）精品酒店（1）、大型中餐（1）、休閑餐飲（1）、特色餐飲（1）休閑餐飲（1）大型中餐（1）、休閑養(yǎng)生（1）、餐廳酒吧（1）休閑養(yǎng)生（2）特色餐飲（1）特色餐飲（3）休閑餐飲（2）項(xiàng)目調(diào)研大型中餐（1）共17棟樓，從北向南分為A、B和C區(qū)，主要業(yè)態(tài)為高級(jí)會(huì)所、異國(guó)風(fēng)情餐飲、時(shí)尚酒吧。A區(qū)大型中餐和會(huì)所，B區(qū)精品酒店和特色餐飲、C區(qū)酒吧一條街和會(huì)所。C5C7C8共17棟樓，A區(qū)主要以大型體量為主，BC區(qū)以小型體量為主，C區(qū)建筑較為分散。鼎族怡華：足浴藍(lán)色音符餐廳酒吧：提供歐美及東南亞各國(guó)美食及各種酒水飲料，菲律賓駐場(chǎng)樂(lè)隊(duì)。安薇塔：甜點(diǎn)飲品休閑養(yǎng)生：包括足浴、健身會(huì)所、俱樂(lè)部等休閑餐飲：咖啡館、餐廳和酒吧娛樂(lè)的結(jié)合、餐廳酒吧一條街，C4為休閑養(yǎng)生，C7休閑餐飲項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目以餐飲為主，從北至南，A區(qū)到C區(qū)業(yè)態(tài)豐富度降低。缺乏特色小商鋪，大眾餐飲，游船碼頭/水上樂(lè)園項(xiàng)目調(diào)研純正歐式風(fēng)格為主的歐陸風(fēng)情小鎮(zhèn)式建筑風(fēng)格；創(chuàng)意性親水概念，建筑直接深入水中60M展開(kāi)，360°全方位親水；共17棟樓，2層為主，最高4層。分為A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)。A區(qū)主要以大型體量為主，BC區(qū)以小型體量為主，C區(qū)建筑最為分散。項(xiàng)目建筑布局較為分散，且建筑間尺寸過(guò)大，圍合感較弱。項(xiàng)目調(diào)研車(chē)行道主要人行動(dòng)線項(xiàng)目入口動(dòng)線分級(jí)明確，但僅通過(guò)水閣路一條車(chē)行動(dòng)線進(jìn)入項(xiàng)目，且位于項(xiàng)目外部，其余全部為人行動(dòng)線，與項(xiàng)目體量及功能定位不符，降低了項(xiàng)目體驗(yàn)感。作為一個(gè)觀光商業(yè)項(xiàng)目，兩個(gè)停車(chē)出入口不能滿足項(xiàng)目的人流量；由項(xiàng)目的體量，南北和東西較長(zhǎng)，內(nèi)部無(wú)車(chē)行動(dòng)線會(huì)降低游客體驗(yàn)感；會(huì)所、酒吧、酒店需要車(chē)輛進(jìn)入。停車(chē)場(chǎng)出入口停車(chē)場(chǎng)出入口水閣路項(xiàng)目評(píng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)其他項(xiàng)目，也可能是因?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)較早，后面的起來(lái)了之后，此項(xiàng)目卻沒(méi)有趕上時(shí)代的不發(fā)新光天地項(xiàng)目解讀項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目區(qū)位規(guī)劃布局亮點(diǎn)展示運(yùn)營(yíng)策略C項(xiàng)目概況項(xiàng)目背景：新光三越是臺(tái)灣百貨業(yè)三巨頭之一（新光三越、太平洋、遠(yuǎn)東百貨），由臺(tái)灣新光集團(tuán)與日本三越百貨在1989年共同合資成立，旗下板塊包括時(shí)尚百貨、餐飲娛樂(lè)、生鮮超市，并有新光影城附屬事業(yè)。新光三越對(duì)于“創(chuàng)造商圈”、“移轉(zhuǎn)商圈”的前瞻性備受業(yè)界矚目。百貨聯(lián)營(yíng)制經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：大陸分店：北京蘇州重慶成都項(xiàng)目概況顧客服務(wù)意識(shí)將百貨公司與文化藝術(shù)結(jié)合與商圈共同發(fā)展周邊環(huán)境決定業(yè)態(tài)組合風(fēng)格多樣化商業(yè)規(guī)劃先于建筑設(shè)計(jì)

新光三越新光天地蘇州--交通概況（項(xiàng)目四周）：地鐵站：B1與地鐵一號(hào)線時(shí)代廣場(chǎng)站直接連通——4號(hào)口出。公交站：3公交站、13條線路公共自行車(chē)站點(diǎn)項(xiàng)目四至：項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目主要通過(guò)現(xiàn)代大道和華池街兩條主干道以及華池街導(dǎo)入人流，公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，可達(dá)性好。四周有小區(qū)、酒店、寫(xiě)字樓可以提供多樣的、可觀的人流量。P停車(chē)場(chǎng)公共自行車(chē)站點(diǎn)公交車(chē)站道路地鐵地鐵線路居住小區(qū)圓融時(shí)代廣場(chǎng)PP華池街現(xiàn)代大道月廊街玉影路蘇州國(guó)際博覽中心中島晉合廣場(chǎng)蘇州大道東新光天地北：隔中島望多個(gè)高檔居住小區(qū)東：凱悅酒店、晉合廣場(chǎng)南：臨圓融時(shí)代廣場(chǎng)寫(xiě)字樓西：月廊街、隔月廊街望蘇州國(guó)際博覽中心項(xiàng)目由百貨區(qū)和寫(xiě)字樓兩個(gè)量體組成，商場(chǎng)的每層層高6.5M。規(guī)劃主打國(guó)內(nèi)外設(shè)計(jì)師品牌，其中B1F是美麗市場(chǎng)，1F至7F為百貨。共計(jì)13個(gè)業(yè)種覆蓋全客層、世界知名品牌達(dá)12000㎡；女性購(gòu)物區(qū)面積達(dá)10000㎡。每層都有咖啡館、甜點(diǎn)鋪和露臺(tái)。規(guī)劃布局規(guī)劃布局設(shè)計(jì)師品牌化妝品餐飲主入口中西式烘焙市集美食小吃規(guī)劃布局男性用品女性服飾和配件休閑服飾餐飲女性服飾和配件男性用品餐飲規(guī)劃布局家庭家電用品餐飲運(yùn)動(dòng)休閑男性用品特色餐飲女性服飾和配件規(guī)劃布局小吃餐飲婦嬰兒童用品特色餐飲規(guī)劃布局亮點(diǎn)展示藝術(shù)圖騰墻依據(jù)樓層業(yè)態(tài)布局的退臺(tái)設(shè)計(jì)形似山體的玻璃穹頂與露臺(tái)融為一體且可自然采光建筑內(nèi)部園林式設(shè)計(jì)陳列室內(nèi)坡道柱子頂部是蘇州花窗的設(shè)計(jì)迎賓廣場(chǎng)以蘇州滄浪亭為原型的景觀設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示運(yùn)營(yíng)策略招商引進(jìn)設(shè)計(jì)師品牌，采用差異化招商一樓主力店鋪新晉設(shè)計(jì)師品牌商戶經(jīng)營(yíng)管理百貨聯(lián)營(yíng)制，但給予商戶更大的自由空間品牌布局上，同類(lèi)型或定位類(lèi)似的品牌處于一區(qū)域品牌組合營(yíng)銷(xiāo)推廣“大象巡游”大陸首秀品牌組合上，推崇個(gè)性化消費(fèi)，以設(shè)計(jì)師品牌和小眾品牌為主打，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外特色品牌并和蘇州當(dāng)?shù)靥厣放葡嘟Y(jié)合。業(yè)態(tài)布局上，一改百貨商店千千篇一律的布局方式，每個(gè)樓層購(gòu)物/餐飲/休閑相結(jié)合運(yùn)營(yíng)策略關(guān)鍵字：差異化招商、聯(lián)營(yíng)制+自由空間、個(gè)性化消費(fèi)、強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)手段小結(jié)項(xiàng)目對(duì)比分析C