大興舊宮地塊項(xiàng)目分析76P

2010年10月第一部分：地塊情況第二部分：市場(chǎng)情況目錄第三部分：綜合建議第四部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算目錄地塊位置地塊環(huán)境基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)小結(jié)第一部分：地塊情況距離北京中心城區(qū)較近的新興發(fā)展區(qū)域3公里6.8公里15公里地塊位置——大興大興自秦置縣,定名于金，約有2400余年。八百載國(guó)都京畿，史稱“天下首邑”。大興位于北京市南郊,北與豐臺(tái)、朝陽(yáng)為鄰,南與河北省廊坊市交界,西與房山隔永定河相望,東與通州毗鄰。區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，自古為外埠進(jìn)京通衢，是京津兩大都會(huì)交通要沖，有“京南門戶”之稱。今為京南重地，背倚京城，面向渤海，也是北京市唯一一個(gè)擁有兩個(gè)新興衛(wèi)星城的郊區(qū)縣。史據(jù)“天下首邑”，今守“京南門戶”2900億資本，南城時(shí)代巨變地塊位置——未來(lái)規(guī)劃CBD商圈四方新區(qū)亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地塊位置——大興方莊區(qū)域地塊緊鄰四方新區(qū)，位于亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)輻射范圍。未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大西紅門區(qū)域區(qū)域未來(lái)交通規(guī)劃緊鄰五環(huán)主干道及南四環(huán)沿線，交通便利目前還規(guī)劃有地鐵亦莊線已有公交線：524路、736路、926支路、324路、341路、729路等。地鐵亦莊線南四環(huán)南五環(huán)本案南苑路南大紅門路地塊環(huán)境——交通根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，一般地鐵的開通，會(huì)對(duì)沿線項(xiàng)目的產(chǎn)品在短時(shí)間內(nèi)帶來(lái)15%-20%的價(jià)格提升。7條軌道交通，拉動(dòng)南城升值潛力在城南軌道交通建設(shè)方面，《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》指明未來(lái)5年，在目前已開通2號(hào)線、4號(hào)線、5號(hào)線等3條線路的基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)建成通車7條軌道交通線，新增運(yùn)營(yíng)里程188公里，累計(jì)將達(dá)到10條210公里。到2010年底，城南地區(qū)將力爭(zhēng)開通亦莊線、大興線和房山線等三條線路。地塊環(huán)境——未來(lái)規(guī)劃舊宮東站1號(hào)地多功能項(xiàng)目用地基本信息土地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途出讓年限合計(jì)建設(shè)用地面積代征地面積1442367672567511184138多功能用地商業(yè)40年、綜合50年4號(hào)地塊基本信息建設(shè)用地面積:88911規(guī)劃建筑面積:190861用地性質(zhì):居住、商業(yè)3號(hào)地塊基本信息建設(shè)用地面積:156168規(guī)劃建筑面積:328261用地性質(zhì):居住、混合4號(hào)地3號(hào)地1號(hào)地基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——項(xiàng)目基本信息B-20B-16B-15B-17B-24地塊環(huán)境——4號(hào)地4號(hào)地：序號(hào)規(guī)劃地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地規(guī)模(平方米)容積率地上建筑規(guī)模（平方米）控制高度（米）1B-15S3社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)用地3026

2B-16C2商業(yè)金融用地4330312990453B-17F2公建混合住宅用地362613108783604B-24R54中小學(xué)合校用地210570.816846185B-37R5托幼用地37040.8296396B-20R2二類居住用地205332.44927960合計(jì)————88911——190861——注：4號(hào)地塊應(yīng)配套建設(shè)保障性住房或“兩限”商品住房——3萬(wàn)平米。從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上來(lái)看，4號(hào)地塊整體規(guī)模適度，容積率適中，可規(guī)劃建設(shè)為小高層、多層類型品質(zhì)居住社區(qū)；4號(hào)地塊較為方正，面寬適度，利于樓座排放，以及展示集中園林；4號(hào)地塊西側(cè)有2棟住宅樓、可利用商業(yè)設(shè)施進(jìn)行弱化影響，南側(cè)有村名自建房，需通過景觀園林、小區(qū)規(guī)劃進(jìn)行區(qū)隔；地塊住宅限高60米，可實(shí)現(xiàn)約18—20層的多層板式住宅。地塊環(huán)境——4號(hào)地地塊西側(cè)——道路地塊西南角——安置房地塊環(huán)境——項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀1234地塊環(huán)境——項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀周邊已有配套公交：324、341、504、524、680、729、736、750、926支、997、運(yùn)通115、504、926支、997學(xué)校：大興區(qū)華興實(shí)驗(yàn)學(xué)校，北京市杏澤學(xué)校，舊宮實(shí)驗(yàn)小學(xué)，舊宮鎮(zhèn)第一中心小學(xué)，東高地第二小學(xué)，東高地第四小學(xué)，舊宮中學(xué)，東高地第一中學(xué)，東高地第三中學(xué)醫(yī)院：舊宮第四綜合門診部，育龍門診部，大興區(qū)清逸園社區(qū)衛(wèi)生站，永仁綜合門診部，舊宮醫(yī)院，舊宮第一綜合門診，大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院

銀行：建設(shè)銀行紅星支行，北京農(nóng)村商業(yè)銀行東路分理處，農(nóng)村信用合作社舊宮分社，工商銀行紅星分理處

購(gòu)物：物美便利超市長(zhǎng)樂街店，物美綜合超市１９舊宮店，北京明坤思源超市，物美超市小紅門路店，首航超市(萬(wàn)源南里店)

餐飲：鐵鍋柴，金宮府酒樓，李連貴熏肉大餅全國(guó)連鎖第1514店分店，三羊貴仁居，蒙方圓酒家，六和順烤鴨店，東北大盤家常菜，巴渝香酒樓

其他：北京金輝賓館，碧海賓館，美晟俱樂部,碧海公園，宣頤公園，旺興湖公園，海鹿垂釣園地塊環(huán)境——配套小結(jié)交通：本案地塊緊鄰五環(huán)主干道及四環(huán)沿線，周邊即將開通的地鐵亦莊線路及多條公交線路；周邊環(huán)境：輻射四方新區(qū)、亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，未來(lái)升值潛力較大，但目前居住檔次較為落后；

生活配套：生活配套較為完善，但整體檔次較低；地塊自配商業(yè)用地可作為后期配套；地塊情況：居住以及混合用地；規(guī)模：規(guī)模適度利于開發(fā)建設(shè)，短平快開發(fā)回款；前景：未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大，存在升值空間；

該地塊綜合素質(zhì)較好，地鐵交通便利、周邊生活配套完善。第一部分：地塊情況第二部分：市場(chǎng)情況第三部分：綜合建議第四部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算目錄第二部分：市場(chǎng)情況宏觀市場(chǎng)概況——環(huán)線成交狀況

2010年10月區(qū)域供應(yīng)面積(M2)供應(yīng)套數(shù)(套)成交面積(M2)成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/M2)二環(huán)內(nèi)--3601330037135二至三環(huán)間55363909169742167233434三至四環(huán)間1070991065172582146932619四至五環(huán)間2438972129195614166720011五環(huán)外821392844211104011020015271總計(jì)122775112545168435215308-環(huán)線成交狀況四環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)量比較匱乏，五環(huán)外的區(qū)域已成為北京市房地產(chǎn)主要供應(yīng)區(qū)域，供給的增加相應(yīng)的拉動(dòng)了成交面積的提升，五環(huán)外的成交均價(jià)也已經(jīng)和四環(huán)內(nèi)的成交均價(jià)進(jìn)一步拉大了距離。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局五環(huán)線市場(chǎng)狀況供應(yīng)面積比例成交面積比例四環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)量比較匱乏，五環(huán)外的區(qū)域已成為北京市房地產(chǎn)主要供應(yīng)區(qū)域，供給的增加相應(yīng)的拉動(dòng)了成交面積的提升，五環(huán)外將成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)主流，價(jià)值上漲空間明顯。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局宏觀市場(chǎng)概況——環(huán)線成交狀況宏觀市場(chǎng)概況——聚焦大興大興區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)：1、疏解中心城人口，基本實(shí)現(xiàn)大興區(qū)內(nèi)的職住平衡；2、創(chuàng)建和諧社會(huì)，建設(shè)健康宜人的生活社區(qū)；3、不斷提高城市的可居住性；4、建設(shè)具有亦莊特色的綠色人居環(huán)境；5、引導(dǎo)人口流向，實(shí)現(xiàn)社會(huì)結(jié)構(gòu)的大致均衡。實(shí)現(xiàn)城市不同區(qū)域的均衡發(fā)展。區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)——區(qū)域近3年土地成交情況宗地名稱土地性質(zhì)占地面積(平米)規(guī)劃建面(平米)競(jìng)得公司成交時(shí)間成交價(jià)格（萬(wàn)元）樓面地價(jià)大興區(qū)黃村鎮(zhèn)康莊回遷房居住、商業(yè)金融、市政公共設(shè)施項(xiàng)目用地居住、商業(yè)金融、市政公用設(shè)施164675.96261211.92北京市大興城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)集團(tuán)公司2008年5月15日553582119元大興區(qū)舊宮儲(chǔ)備項(xiàng)目用地居住、商業(yè)金融、可兼容配套設(shè)施19518.87100146.998北京軍建利司達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2008年1月23日39137.73908元大興區(qū)黃村鎮(zhèn)孫村組團(tuán)A-06、07、13、14地塊住宅用地居住用地，可兼容使用性質(zhì)配套設(shè)施234632.23257406.4北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司2007年9月18日120329.94675元大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)西廣德村住宅項(xiàng)目用地居住用地，可兼容配套設(shè)施28557.51123734北京潤(rùn)豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2007年12月24日279002255元大興區(qū)黃村鎮(zhèn)衛(wèi)星城北區(qū)17號(hào)地居住用地，可兼容使用性質(zhì)為配套設(shè)施27094.91227322.751華潤(rùn)置地（武漢）發(fā)展有限公司2007年12月24日1430006291元大興區(qū)黃村鎮(zhèn)永華路6號(hào)住宅、公建項(xiàng)目用地居住用地，可兼容公建及其他用地32230.26141833北京藝苑房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2007年12月24日401002827元大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)三羊居住區(qū)三至五期居住、商業(yè)項(xiàng)目用地居住、商業(yè)金融1055078.4503563.6北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司

2007年1月16日158174.163141元2007年土地成交情況宗地名稱土地性質(zhì)占地面積(m2)規(guī)劃建面(m2)競(jìng)得公司成交時(shí)間成交價(jià)格(萬(wàn)元)樓面地價(jià)大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)三羊居住區(qū)三至五期居住、商業(yè)項(xiàng)目用地居住、商業(yè)金融1055078.4503563.6北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司

2007年1月16日158174.163141元大興區(qū)黃村鎮(zhèn)孫村組團(tuán)A-06、07、13、14地塊住宅用地居住用地，可兼容使用性質(zhì)配套設(shè)施234632.23257406.4北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司2007年9月18日120329.94675元大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)西廣德村住宅項(xiàng)目用地居住用地，可兼容配套設(shè)施28557.51123734北京潤(rùn)豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2007年12月24日279002255元大興區(qū)黃村鎮(zhèn)衛(wèi)星城北區(qū)17號(hào)地居住用地，可兼容使用性質(zhì)為配套設(shè)施27094.91227322.751華潤(rùn)置地（武漢）發(fā)展有限公司2007年12月24日1430006291元大興區(qū)黃村鎮(zhèn)永華路6號(hào)住宅、公建項(xiàng)目用地居住用地，可兼容公建及其他用地32230.26141833北京藝苑房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2007年12月24日401002827元區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)——區(qū)域近3年土地成交情況2008年土地成交情況宗地名稱土地性質(zhì)占地面積(m2)規(guī)劃建面(m2)競(jìng)得公司成交時(shí)間成交價(jià)格（萬(wàn)元）樓面地價(jià)大興區(qū)舊宮儲(chǔ)備項(xiàng)目用地居住、商業(yè)金融、可兼容配套設(shè)施19518.87100146.998北京軍建利司達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2008年1月23日39137.73908元大興區(qū)黃村鎮(zhèn)康莊回遷房居住、商業(yè)金融、市政公共設(shè)施項(xiàng)目用地居住、商業(yè)金融、市政公用設(shè)施164675.96261211.92北京市大興城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)集團(tuán)公司2008年5月15日553582119元大興區(qū)康莊限價(jià)商品住房（二期）項(xiàng)目用地居住用地、商業(yè)金融用地143168.3233417.6北京市大興城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)集團(tuán)公司2008年10月15日571622449元大興區(qū)康莊限價(jià)商品住房（一期）項(xiàng)目

居住用地49649.42208561.8北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2008年10月27日47915.782297元北京市“經(jīng)濟(jì)適用住房及商品住房”用地----大興區(qū)舊宮三角地住宅項(xiàng)目用地居住用地90901.32178487北京日月房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2008年11月26日22419.5831256元區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)——區(qū)域近3年土地成交情況2009年土地成交情況宗地名稱土地性質(zhì)占地面積(m2)規(guī)劃建面(m2)競(jìng)得公司成交時(shí)間成交價(jià)格（萬(wàn)元）樓面地價(jià)大興區(qū)黃村鎮(zhèn)大莊村東側(cè)京開路48號(hào)商業(yè)金融項(xiàng)目用地商業(yè)金融用地21862.17102464.5北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009年4月27日14912.261455元大興區(qū)新城北區(qū)（28號(hào)地）商業(yè)金融項(xiàng)目用地商業(yè)金融9396.9535979.48北京興創(chuàng)置地投資有限公司2009年5月15日10862.213019元大興區(qū)康莊限價(jià)商品住房（三期）項(xiàng)目用地住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施79203.07275827.4北京首開仁信置業(yè)有限公司2009年6月25日64367.912334元北京市大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)改造項(xiàng)目回遷安置房用地住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施18374.7471507.61北京興海創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司2009年6月26日188802640元北京市大興區(qū)黃村（新城北區(qū)22號(hào)地二期）居住項(xiàng)目用地住宅及居住公共設(shè)施、管理用房1351.46190304.2北京春光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京西澳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體2009年6月26日901004735元北京市大興區(qū)黃村（新城北區(qū)23號(hào)地）居住項(xiàng)目用地住宅及居住公共設(shè)施2108.5239505.32旭輝集團(tuán)股份有限公司2009年6月26日251006354元區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)——區(qū)域近3年土地成交情況2009年土地成交情況宗地名稱土地性質(zhì)占地面積(m2)規(guī)劃建面(m2)競(jìng)得公司成交時(shí)間成交價(jià)格（萬(wàn)元）樓面地價(jià)大興區(qū)康莊（四期）項(xiàng)目居住用地99966.81188485.5北京東亞信義國(guó)際會(huì)展中心有限公司2009年6月30日665003528元北京市大興區(qū)黃村（新城北區(qū)10號(hào)地）居住項(xiàng)目用地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓居住及公共服務(wù)設(shè)施33270.27133559.3旭輝集團(tuán)股份有限公司2009年7月1日820006140元北京市大興區(qū)黃村（新城北區(qū)16號(hào)地）居住項(xiàng)目用地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施60139.44275773.9北京金地興業(yè)房地產(chǎn)有限公司2009年7月3日1562005664元大興區(qū)黃村19號(hào)商業(yè)金融和混合用地、20號(hào)居住項(xiàng)目商業(yè)金融設(shè)施和綜合體、住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施72408.07457960.7上海綠地集團(tuán)有限公司2009年7月6日3025006605元大興區(qū)黃村（新城北區(qū)2號(hào)地）住宅及公建項(xiàng)目用地住宅、公建及其他56589.77224883.5保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009年7月8日1630007248元北京市大興區(qū)西紅門商業(yè)綜合區(qū)一期項(xiàng)目用地商業(yè)金融37682.8128489.3北京春光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京西澳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體2009年7月23日582004530元區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)——區(qū)域近3年土地成交情況2009年土地成交情況宗地名稱土地性質(zhì)占地面積(m2)規(guī)劃建面(m2)競(jìng)得公司成交時(shí)間成交價(jià)格（萬(wàn)元）樓面地價(jià)北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)（棗園）商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)金融40296.5275403.41北京創(chuàng)智天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和智地創(chuàng)展（北京）投資有限公司聯(lián)合體2009年7月23日344004562元北京市大興區(qū)西紅門商業(yè)綜合區(qū)二期項(xiàng)目用地商業(yè)金融108405.4304192.5英特宜家購(gòu)物中心集團(tuán)投資有限公司2009年7月23日795612615元北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)（酒廠改造）居住項(xiàng)目用地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施13334.4956822北京宇豐房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2009年7月28日200903536元亦莊新城III-1街區(qū)F地塊居住及配套項(xiàng)目用地居住及配套等296584.3268131北京遠(yuǎn)東新地置業(yè)有限公司2009年12月4日48300018014元地鐵大興線棗園路站居住及多功能（一期、三期）項(xiàng)目用地居住、住宅混合公建、其它類多功能、廣場(chǎng)、社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)用地106518.3282067.5中國(guó)中建地產(chǎn)有限公司與中建國(guó)際建設(shè)有限公司聯(lián)合體2009年12月24日30050010653元地鐵大興線棗園路站居住及多功能（二期）項(xiàng)目用地居住、居住區(qū)配套教育用地14296.57146864.2北京新城時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009年12月24日16050010928元區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)——區(qū)域近3年土地成交情況宗地名稱土地性質(zhì)占地面積(m2)規(guī)劃建面(m2)競(jìng)得公司成交時(shí)間成交價(jià)格（萬(wàn)元）樓面地價(jià)北京市亦莊新城V街區(qū)B-3-1、B-3-2、B-3-3用地住宅及居住公共設(shè)施3061.65629750北京水木天成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2010年2月24日222007462元北京市大興區(qū)西紅門商業(yè)綜合區(qū)三期項(xiàng)目用地商業(yè)金融用地178725138450北京興創(chuàng)置地投資有限公司2010年3月8日835006031元北京市大興區(qū)西紅門商業(yè)綜合區(qū)四期項(xiàng)目用地商業(yè)金融用地137605224598北京興創(chuàng)置地投資有限公司2010年3月8日1600007124元大興區(qū)亦莊住宅及商業(yè)項(xiàng)目（X1-1B）地塊住宅及商業(yè)144375391170北京中信新城房地產(chǎn)有限公司2010年3月15日52400013396元北京市大興區(qū)采育鎮(zhèn)西組團(tuán)01-0118號(hào)地塊居住項(xiàng)目用地R2二類居住用地9074183503恒盛合天和信（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010年5月7日376004503元2010年土地成交情況區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)——區(qū)域近3年土地成交情況宏觀市場(chǎng)概況——小結(jié)區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域二手市場(chǎng)情況項(xiàng)目名稱亦莊北岸清逸園大城小鎮(zhèn)美然·香榭里雅龍騎仕萊茵河畔佳和園靈秀山莊區(qū)域市場(chǎng)分析——區(qū)域二手市場(chǎng)情況由于區(qū)域一手供應(yīng)量較少，區(qū)域二手市場(chǎng)活躍，目前區(qū)域二手房均價(jià)在15000—19800元/㎡之間。項(xiàng)目名稱位置建筑類別容積率綠化率建筑面積（萬(wàn)平米）裝修標(biāo)準(zhǔn)入住時(shí)間一手成交均價(jià)二手均價(jià)亦莊北岸大興區(qū)亦莊橋南300米涼水河西畔普通住宅,板樓2.230.47%13毛坯2009-49000元/㎡17600元/㎡清逸園大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)普通住宅,板樓1.550%12毛坯2007-66200元/㎡15000元/㎡大城小鎮(zhèn)大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)廡殿路普通住宅,板樓1.8430%10毛坯2007-56385元/㎡16000元/㎡美然·香榭里舊宮鎮(zhèn)舊忠路14號(hào)普通住宅,板樓,塔樓,板塔結(jié)合————12毛坯2006-125200元/㎡17250元/㎡雅龍騎仕舊宮北路,舊宮清河園北里普通住宅,板樓1.443.80%20毛坯2004-53750元/㎡16700元/㎡萊茵河畔大興區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西環(huán)北路普通住宅,板樓1.1335%10毛坯2003-45080元/㎡19800元/㎡佳和園大興區(qū)舊宮廡殿路普通住宅,板樓`——40%`毛坯2002-122150元/㎡15000元/㎡靈秀山莊舊宮鎮(zhèn)舊頭路普通住宅,板樓1.3939.50%16毛坯2002-103100元/㎡17050元/㎡區(qū)域市場(chǎng)分析——區(qū)域二手市場(chǎng)情況區(qū)域市場(chǎng)分析——區(qū)域二手市場(chǎng)情況亦莊北岸清逸園美然·香榭里大城小鎮(zhèn)一次置業(yè)的客戶——二居、三居型高性能價(jià)格比影響購(gòu)房。一次置業(yè)客戶在選擇遠(yuǎn)郊住房時(shí)，通常是經(jīng)濟(jì)條件有限，同時(shí)注重生活品質(zhì)，他們不愿意在三環(huán)、四環(huán)以內(nèi)承受高房?jī)r(jià)與蝸居，寧愿采用房加車的生活方式，同時(shí)選擇多層或小高層住宅，居住密度低，社區(qū)環(huán)境好，面積較大的二居、三居是他們的首選，這一類客人在挑選房屋時(shí)通常良好的性能價(jià)格比是影響他們購(gòu)房的主要因素。二次置業(yè)的客戶——綠化率高的低層花園社區(qū)將是他們的首選。二次置業(yè)客戶通常是在市區(qū)已擁有一套面積較小的住宅或居住在人口密度高的社區(qū)，他們?cè)谶h(yuǎn)郊區(qū)置業(yè)，主要看中的是社區(qū)環(huán)境和豐富的空間變化或更換面積較大更為舒適的戶型，價(jià)格敏感因素相對(duì)一次置業(yè)的客戶弱，影響他們選擇的主要因素是戶型新穎性、社區(qū)環(huán)境、是否贈(zèng)送綠地或平臺(tái)、物業(yè)管理水平等，因此綠化率高的低層花園社區(qū)將是他們的首選。區(qū)域市場(chǎng)分析——客群特征區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目名稱位置建筑類別容積率綠化率建筑面積（萬(wàn)平米）戶型面積裝修標(biāo)準(zhǔn)銷售均價(jià)明悅灣大興舊宮南中軸路板樓、小高層1.6——1090㎡二居、120-140㎡三居毛坯23000元/㎡潤(rùn)楓錦尚大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)西廣德莊普通住宅、板樓、小高層230%16一居64㎡-84㎡、二居87㎡-93㎡、三居118㎡-130㎡毛坯18000元/㎡綠城陽(yáng)光公館大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)南小街路口西南角普通住宅、板樓、多層、小高層1.640%8.5一居60㎡二居80㎡-90㎡三居120㎡毛坯27000元/㎡美然生態(tài)館大興舊宮鎮(zhèn)舊忠路普通住宅、公寓、塔樓、多層、高層2.826%6.1一居60㎡二居75㎡-95㎡三居120㎡-150㎡毛坯15000元/㎡項(xiàng)目名稱建筑面積已售面積剩余面積總套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)明悅灣100000㎡21939.86㎡78060.14㎡722套244套478套潤(rùn)楓錦尚164634㎡107764.46㎡56869.54㎡1319套1208套111套綠城陽(yáng)光公館85448㎡82078㎡3370㎡885套830套55套美然生態(tài)館61000㎡暫無(wú)61000㎡600套——600套中信新城391170㎡暫無(wú)391170㎡3469套——3469套區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研潛在供應(yīng)目前地塊區(qū)域附近潛在供應(yīng)量共計(jì)59萬(wàn)平米，約4700余套。區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域在售項(xiàng)目以板樓為主，普遍為毛坯；區(qū)域在售項(xiàng)目的銷售均價(jià)普遍集中在15000-27000元/平米。區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿目前區(qū)域在售新盤均價(jià)為20000萬(wàn)/平米左右，價(jià)格將呈逐步上漲趨勢(shì)；二手市場(chǎng)活躍，價(jià)格在15000—19800元/㎡之間；目前住宅用地供應(yīng)較為緊缺，未來(lái)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較減小，區(qū)域住宅市場(chǎng)未來(lái)樂觀；項(xiàng)目基本信息代表性個(gè)案——明悅灣社區(qū)構(gòu)成整個(gè)社區(qū)是由8棟小高層組成,戶型面積為90平米左右兩居、130平米左右三居,戶戶南北通透,共722套房源。項(xiàng)目規(guī)劃情況項(xiàng)目推盤情況推盤次序：4號(hào)樓2010年1月11日

5號(hào)樓2010年1月5日

1、2、3號(hào)樓2009年12月中旬本期供應(yīng)：4、5號(hào)樓主力產(chǎn)品：90㎡兩居、120-140㎡三居代表性個(gè)案——明悅灣項(xiàng)目基本信息代表性個(gè)案——潤(rùn)楓錦尚社區(qū)構(gòu)成項(xiàng)目同期開發(fā)，共15棟,9、10層小高層，局部5層多層，總共1319套，一期285套。1-6號(hào)樓為10層板塔結(jié)合，1個(gè)單元，兩梯五戶7-9號(hào)樓為10層板樓，3-4個(gè)單元，一梯兩戶、一梯四戶10-15號(hào)樓為5-10層板塔結(jié)合，4個(gè)單元，兩梯四戶、兩梯五戶，5層部分不帶電梯。項(xiàng)目規(guī)劃情況項(xiàng)目推盤情況推盤次序：四期7、8號(hào)樓2010年6月23日三期3、10號(hào)樓2010年4月3日二期5、6、12、15號(hào)樓2010年2月5日一期2、14號(hào)樓2009年12月18日本期供應(yīng)：7、8號(hào)樓主力產(chǎn)品：一居64㎡-84㎡二居87㎡-93㎡

三居118㎡-130㎡代表性個(gè)案——潤(rùn)楓錦尚項(xiàng)目基本信息代表性個(gè)案——綠城陽(yáng)光公館社區(qū)構(gòu)成項(xiàng)目分四期開發(fā)，一期、二期、三期為甲區(qū)、乙區(qū)、丙區(qū)，均已售罄。2、四期共13棟樓，1－7號(hào)樓為8-10層板樓；8-13號(hào)樓為6層多層樓，多數(shù)為一梯兩戶，本期總共885套房屋。項(xiàng)目規(guī)劃情況項(xiàng)目推盤情況推盤次序：14號(hào)樓loft公寓2010年9月28日

4號(hào)樓2009年11月7日

3號(hào)樓2009年9月18日西區(qū)12#和東區(qū)6#2009年7月18日

2、5、7號(hào)樓2009年5月28日

2009年3月7日至27日開始排號(hào),2009年3

月28日開盤,本次開盤西區(qū)8、9、10號(hào)樓和東區(qū)1號(hào)樓本期供應(yīng)：14號(hào)樓loft主力產(chǎn)品：一居60㎡二居80㎡-90㎡三居120㎡代表性個(gè)案——綠城陽(yáng)光公館項(xiàng)目基本信息代表性個(gè)案——美然生態(tài)館社區(qū)構(gòu)成項(xiàng)目共八棟樓，總套數(shù)600余套，兩梯3戶至6戶。項(xiàng)目規(guī)劃情況項(xiàng)目推盤情況推盤次序：預(yù)計(jì)2010年年底本期供應(yīng)：預(yù)計(jì)7號(hào)樓主力產(chǎn)品：一居60㎡二居75㎡-95㎡三居120㎡-150㎡代表性個(gè)案——美然生態(tài)館項(xiàng)目基本信息代表性個(gè)案——中信新城社區(qū)構(gòu)成中信新城緊鄰東南五環(huán)，位于亦莊核心生活區(qū)西側(cè)，是亦莊核心生活區(qū)里最后一塊住宅用地，同時(shí)也是唯一包含在“南海子公園”整體規(guī)劃內(nèi)的居住項(xiàng)目。中信新城項(xiàng)目產(chǎn)品定位以18層板樓產(chǎn)品為主，戶型面積和功能設(shè)置較為豐富。包括80-90㎡二居，90-160㎡三居，180-220㎡四居等多種產(chǎn)品。項(xiàng)目規(guī)劃情況項(xiàng)目推盤情況推盤次序：預(yù)計(jì)2011年初主力產(chǎn)品：二居80㎡-90㎡三居90㎡-160㎡四居180㎡-220㎡第一部分：地塊情況第二部分：市場(chǎng)情況目錄第三部分：綜合建議第四部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算綜合建議產(chǎn)品建議戶型配比價(jià)格預(yù)期第三部分：綜合建議綜合建議——項(xiàng)目定位城市次核心區(qū)中高端棲居型項(xiàng)目五環(huán)內(nèi)、地鐵畔、城市發(fā)展次核心區(qū)、亦莊經(jīng)濟(jì)輻射地帶，中高端居住社區(qū)原創(chuàng)風(fēng)板式住宅、優(yōu)質(zhì)城市配套資源濃厚城鎮(zhèn)居住氛圍、配套完善城市次核心區(qū)中高端棲居型項(xiàng)目產(chǎn)品體系土地屬性品類劃分樂居三口、兩口之家客戶體系B-20B-16B-15B-17B-244號(hào)地地塊價(jià)值分析：舊中路根據(jù)規(guī)劃，我們判斷影響各地塊居住價(jià)值的關(guān)鍵因素主要是：交通便利性、商業(yè)影響、學(xué)校影響、景觀條件、視野以及噪音；受兩棟居住樓影響受農(nóng)村回遷安置房影響受中小學(xué)合校影響受主要市政干路影響受商業(yè)影響綜合建議——項(xiàng)目地塊價(jià)值分析4號(hào)地塊B-20地塊西側(cè)臨舊忠路、北側(cè)有兩棟居民住宅樓、南側(cè)臨農(nóng)村回遷安置房，居住價(jià)值相對(duì)B-17較低。4號(hào)地塊B-17地塊西側(cè)北段臨商業(yè)及車庫(kù)、西側(cè)南端臨B-20地塊、東側(cè)臨小區(qū)市政路、南側(cè)臨中小學(xué)合校，地塊居住價(jià)值相對(duì)較高，且建筑面積108783㎡，體量相對(duì)較大。B-16B-15B-17B-24地塊環(huán)境——4號(hào)地定位4號(hào)地地塊價(jià)值分析：舊中路雙限房小區(qū)主入口中小學(xué)合校農(nóng)村回遷安置房P集中商業(yè)集中商業(yè)戶型面積㎡房型結(jié)構(gòu)建議套數(shù)比備注130-140緊湊型三居30%一梯兩戶，在居住價(jià)格次高位置150左右舒適型三居15%一梯兩戶，在居住價(jià)值最高位置60—70一居10%一梯兩戶，在居住價(jià)格較低位置90左右兩居20%景觀差、噪音大、臨路位置設(shè)置部分小戶型110左右兩居20%景觀差、噪音大、臨路位置設(shè)置部分小戶型特殊戶型1居、彈性空間5%主要是考慮一、二層挑空大堂會(huì)占用其兩側(cè)戶型空間，及上下躍層戶型綜合建議——戶型配比建議綜合建議——產(chǎn)品建議1、實(shí)用性——每個(gè)單元一體兩戶，通透實(shí)用。同時(shí)力求每一套住宅的每一寸空間都屋盡其用，提高使用率，具體要求為盡可能增加飄窗、露臺(tái)、頂層退臺(tái)，以提高使用空間。2、舒適性——每個(gè)單元一梯兩戶，體現(xiàn)良好的居家舒適度，保障活動(dòng)空間、采光通風(fēng)、功能分區(qū)，與景觀的呼應(yīng)。具體設(shè)計(jì)要求為明廳、明廚、明衛(wèi)。3、差異性——本案定位于區(qū)域高端項(xiàng)目，需要適當(dāng)有意識(shí)的做一些創(chuàng)新與變化、有特色的創(chuàng)意，滿足中高端客戶的尊貴需求。4、突破平層——適度突破平層“一層不變”的格局。嘗試采用錯(cuò)層、頂層與首層復(fù)式結(jié)構(gòu)相結(jié)合的多元化差異性設(shè)計(jì)。在首層頂層做出部分稀缺明星戶型。綜合建議——戶型設(shè)計(jì)原則綜合建議——戶型設(shè)計(jì)建議各戶型參考案例：保證南北通透；次臥室不帶衛(wèi)生間；強(qiáng)調(diào)戶型的居住功能性。135-140平米緊湊三居戶型綜合建議——戶型設(shè)計(jì)建議160平米左右舒適三居戶型各戶型參考案例：各居室相對(duì)均質(zhì)，各功能空間適度放大；設(shè)置大面積生活陽(yáng)臺(tái)，集中儲(chǔ)藏、洗熨等生活空間。綜合建議——商業(yè)商業(yè)體量為12990+65269.8=78259.8㎡；可配置約9000㎡,300個(gè)地下車位；B-16B-15B-17B-24舊中路雙限房小區(qū)主入口中小學(xué)合校農(nóng)村回遷安置房P集中商業(yè)集中商業(yè)設(shè)置主力店專業(yè)賣場(chǎng)充分利用旺盛的人氣拉動(dòng)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值設(shè)置高端酒店借助高檔酒店客戶提供高端商業(yè)配套彰顯區(qū)域高端形象設(shè)置臨街商業(yè)街時(shí)尚百貨增加聚客能力輻射全區(qū)消費(fèi)者帶動(dòng)整體的商業(yè)價(jià)值綜合建議——商業(yè)定位商業(yè)三大價(jià)值點(diǎn)定位品牌主力店—1.2萬(wàn)平米商業(yè)街—3.3萬(wàn)平米引進(jìn)品牌主力店31以項(xiàng)目?jī)r(jià)值為基礎(chǔ)，結(jié)合城市主題功能，提升項(xiàng)目均好性高端酒店——3萬(wàn)平米建設(shè)標(biāo)志性的酒店打造高端居住形象2綜合建議——商業(yè)商業(yè)街酒店主力店金融商業(yè)——融入獨(dú)特文化底蘊(yùn)的繁華之都主力店——倡導(dǎo)多元消費(fèi)理念的活力之源倡導(dǎo)綠色健康的——高端居所品牌酒店——營(yíng)造鮮明城市的形象之區(qū)綜合建議——商業(yè)+住宅復(fù)合價(jià)值的體現(xiàn)臨街商鋪——出售收益：3.3萬(wàn)平米X3萬(wàn)元/平米=9.9億主力店——先租后售租金年收益約：1500萬(wàn)/年酒店——出售收益：3萬(wàn)平米X2.5萬(wàn)元/平米=7.5億綜合建議——商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式地鐵開通利好溢價(jià)：預(yù)計(jì)區(qū)域價(jià)格上漲10%-15%；時(shí)間溢價(jià)：按年度漲幅10%計(jì)算；區(qū)域參考價(jià)格：2010年平層毛坯住宅均價(jià)：16165元/㎡，取整為16200元/㎡2010年洋房毛坯均價(jià)：目前區(qū)域在售潤(rùn)楓錦尚洋房為9層洋房在售均價(jià)17000元/㎡，本案品質(zhì)優(yōu)于若優(yōu)于潤(rùn)楓錦尚，因此本項(xiàng)目參考價(jià)格上調(diào)30—35%，預(yù)售毛坯價(jià)格22000—23000元/平米。附加3000元/平米精裝修即25000—26000元/平米。綜合建議——銷售價(jià)格預(yù)期附：以下為區(qū)域周邊商業(yè)調(diào)研項(xiàng)目基本信息亦莊創(chuàng)意生活廣場(chǎng)項(xiàng)目基本信息北京經(jīng)開國(guó)際企業(yè)大道項(xiàng)目位置：大興區(qū)蘆城工業(yè)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新路7號(hào)開發(fā)商：北京衛(wèi)中醫(yī)療凈化設(shè)備工程有限公司物業(yè)類型：寫字樓租金價(jià)格：1.50元/平米*日總建筑面積：8432平米凈層高：3.9米設(shè)備裝修：公共部分精裝開盤時(shí)間：2007年02月01日入住時(shí)間：2007年0