維修資金使用流程及范圍

維修資金使用流程及范圍

2019年9月鑫龍物業(yè)永川分公司一、維修資金基礎定義定義：物業(yè)專項維修資金（俗稱大修基金），是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

A、住宅共用部位包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；B、共用設施設備包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

二、維修資金使用大修基金主要用于兩個方面：

第一，用于住房與樓宇配套的共用資產(chǎn)或共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。比如共用的電梯、二次供水、中央空調(diào)、各類管線等，郵政信箱、垃圾道、消防設施等。第二，用于共用部位、即房屋承重結構部位的維修，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體、樓梯間、走廊通道等。B.嚴禁從維修基金中列支的項目：1、共有設施設備的維修養(yǎng)護費用；2、由開發(fā)建設單位承擔的物業(yè)共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造費用；3、由當事人承擔的因人為損壞物業(yè)共有部位、共有設施設備所需的修復費用；4、由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線設施設備的維修、養(yǎng)護費用。

二、維修資金使用C.維修基金使用的必要條件：使用業(yè)主交存的房屋專項維修資金，應當由房屋專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之ニ以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之ニ以上的業(yè)主同意。

（雙三分之二）。D.使用分攤方法：1）專有部分的維修、更新、改造費用，由專有部分業(yè)主承擔；2）部分共有部分的維修、更新、改造費用，由部分共有的業(yè)主按其建筑面積所占比例分攤；3）全體共有部分的維修、更新、改造費用，由全體業(yè)主按其建筑面積所占比例分攤；4）房屋未全部出售的，開發(fā)建設單位應當按照未出售部分的建筑面積所占比例分攤共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造費用。

三、維修資金的申請主體1、使用業(yè)主交存的房屋專項維修資金，業(yè)主委員會(相關業(yè)主)或其委托的物業(yè)服務企業(yè)是申請人。2、使用從公有住房售房款中提取的房屋專項維修資金，公有住房單位是申請人。3公有住房售房單位不存在的，在出具社區(qū)居民委員會的相關證明后，可由其他申請人申請。四、維修資金申請程序（商品房）1、業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)申請登記；2、申請人制訂方案并公示(公示期

5天)，公示期間通知所在地區(qū)房地產(chǎn)行政部門查勘前期現(xiàn)場。3、方案公示后進行業(yè)主簽字，原則為所在物業(yè)雙三分之二(及業(yè)主人數(shù)及面積）業(yè)主簽字通過并公示。4、預算：提供預算的施工過程中所產(chǎn)生費用的明細，預算

10萬元內(nèi)申請人可自行進行施工單位比選，并對比選結果進行公示，

公示期不少于

5天。超出

10

萬由房地產(chǎn)行政機關委托招標采購單位進行招標。5、委托工程造價咨詢單位進行項目審價的合同書。6、業(yè)主花名冊7、征求意見表：維修項目及申請金額需在簽字前在表上填寫；8、竣工驗收表：業(yè)委會及業(yè)主代表需3人以上簽字；9、結算：提供驗收后施工產(chǎn)生費用的明細，包括但不限于施工材料、人工費用；10、委托書11、承諾：申請單位蓋章；12、收據(jù)提出申請并領取表制定方案并公示責任人安排勘查現(xiàn)場對維修項目預算進行審價業(yè)主簽字進行施工單位確定（10萬以下比選，10萬以上招標）提交相關資料進行審核，簽訂合同施工，驗收，撥款五、維修資金是否可先行墊付？項目案例分享：1.寶船聽濤小區(qū)去年對小區(qū)一共用部位的改造使用了維修資金，整個維修資金申請流程進展順利，去年五月份制定費用預算，施工單位正常進場施工；2、此項改造費用由我公司財務先行墊付，施工改造完工臨近今年春節(jié)；3、按維修資金使用流程，在尾款結算環(huán)節(jié)出現(xiàn)爭議：A、完工的工程項目經(jīng)過維修資金辦指定的審價機構進行審價，比施工單位實際費用少1.5—2萬左右，施工單位不愿接受，按此價該施工單位虧損；B、究其原因：因初預算為去年五月份完成，實際施工期間人工工資、材料上漲等原因，實際發(fā)生費用有所調(diào)整；審價機構按原預算進行審核，維修資金辦通過審價的費用進行維修資金的撥款；五、維修資金是否可先行墊付？4、通過此案例：

A、各客服中心項目共用部位或者設施改造需動用維修資金，因費用申請周期的原因，部分項目先行用公司財務進行墊付，有可能造成資金墊付因多種不確定原因而無法如數(shù)回款；（個人建議：不提倡公司財務先行墊付費用）

B、通過內(nèi)部優(yōu)化，有效縮短維修資金申請流程；

1）每項維修資金的使用，都需要專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議方可使用，征集業(yè)主通過的意見為申請流程中最為耗時的環(huán)節(jié)；

2)建議：各客服中心在年底將明年需要改造并動用維修資金的項目列出，統(tǒng)一與業(yè)委會溝通，并統(tǒng)一做此相關業(yè)主的意見征集工作，具體改造時間可分輕重緩急順序逐一實施。六、應急維修幾種情形1、屋面、外墻防水損壞、滲漏嚴重須立即維修的;2、電梯發(fā)生沖頂、蹲底或意外災害危及人身安全的;定期檢驗是被責令停梯整改須立即維修的;3、高層住宅供水主管道嚴重漏水，水泵泵體漏水，泵電機燒毀等，導致供水中斷的；4、樓體單側(cè)外墻飾面五