不動產估價理論與方法試題庫（附參考答案）

不動產估價理論與方法試題庫（附參考答案）一、單選題（共41題，每題1分，共41分）1.城市性質是城市主要職能的概括，即()的體現(xiàn)。A、個性特征B、主要特征C、共同特征D、整體特征正確答案：A2.城市建設的每個項目，每幢建筑都將是百年大計，具有長期性和永久性的特點，這就要求城市規(guī)劃工作具有()。A、政策性B、預見性C、綜合性D、地區(qū)性正確答案：B3.()是征收土地增值稅和征用土地補償?shù)囊罁、課稅價格B、申報地價C、公告地價D、基準地價正確答案：C答案解析：按政府管理手段分類，公告地價是政府定期公布的地價，它一般是征收土地增值稅和征用土地補償?shù)囊罁?.()是導致特殊地段土地價格高的主要原因。A、壟斷地租B、絕對地租C、級差地租D、建筑地段地租正確答案：A5.依據《公司法》設立的有限責任公司性質的土地評估結構名稱結尾應明確為（）A、事務所B、有限責任公司C、公司D、股份公司正確答案：B6.以下說法錯誤的是()。A、一般而言，土地附著物估價發(fā)生在土地所有權或者使用權發(fā)生轉移的過程中、B、“實地查勘記錄”在查勘后，必須有相關人員的簽字認可，倘若被查勘土地附著物的產權人不同意簽字，應由無利害關系的第三人見證，并在評估報告中作說明C、在實際評估過程中，根據合法原則，在確定土地附著物屬于補償?shù)姆秶螅苯犹子谜难a償標準進行評估，即補償標準法D、在采用收益補償法對地上農作物進行評估時，其補償標準最高按一季產值計算正確答案：D答案解析：D應該為一般農作物7.商業(yè)服務業(yè)的規(guī)模等級與土地利用的集聚效用成()關系。A、不相干B、負相關C、互補D、正相關正確答案：D8.()對工業(yè)區(qū)位模式產生重大影響。A、遍布性原料B、限制性原料C、原料指數(shù)D、A和B正確答案：B答案解析：工業(yè)區(qū)位理論將工業(yè)用原料分類：一是到處都有的遍布性原料，對工業(yè)區(qū)位影響不大；二是只分布在某些固定地點的限制性原料（地方性原料），對工業(yè)區(qū)位模式產生重大影響。9.城市用地功能組織中的核心問題為()。A、城市用地范圍的確定B、城市用地結構的合理規(guī)劃C、城市用地功能的合理劃分D、城市用地程度的劃分正確答案：C答案解析：城市用地功能組織中的核心問題為城市用地功能的合理劃分10.()是影響土地區(qū)位的最重要因素。A、行政因素B、繁華程度C、社會經濟因素D、自然因素正確答案：C11.城市的總體規(guī)劃中小城市用的圖紙比例為()。A、1：10000～1：25000B、1：25000～1：50000C、1：50000～1：100000D、1：5000～1：10000正確答案：D12.中心地理論是由德國地理學家()提出的。A、托馬斯·羅伯特·馬爾薩斯B、密而斯C、克里斯塔勒D、讓·巴蒂斯特·薩伊正確答案：C13.阿蘭索的主要貢獻在于：將()作為地租的一個核心問題，首次引入區(qū)位平衡概念，解決了城市地租計算的理論方法。A、交通B、時間C、距離D、空間正確答案：D答案解析：這是阿蘭索地租模型的最大特點。該題2000年也出過，新古典主義地租模型的代表阿蘭索將空間作為地租總是的一個核心考慮，引進(C)概念，從理論上解決了城市地租的計算問題。A、同好曲面B、買價曲線C、區(qū)位平衡D、非完善市場14.因利用肥沃程度較高和位置較好的土地所創(chuàng)造的超額利潤而轉化的地租叫()。A、絕對地租B、壟斷地租C、級差地租ⅡD、級差地租I正確答案：D15.建筑物的耐用年限有()之分。A、自然耐用年限和經濟耐用年限B、主體建筑耐用年限和附屬建筑耐用年限C、經濟耐用年限和會計耐用年限D、物理耐用年限和經濟耐用年限正確答案：A16.土地價格的高低取決于可以獲取的()高低。A、成本B、地租C、勞動產品D、價值正確答案：B17.市級商服中心()。A、具有各級商服中心商服功能B、只有市級商服中心的功能C、只經營高檔商品D、位于城市的幾何中心正確答案：A答案解析：就一個城市而言，按地域歸并可以找出規(guī)律，即：高級商服中心。提供供高級到低級的全部商品和服務；中級商服中心提供從中級到低級的全部商服活動；而低級商服中心只有低級的商品和服務。需求門檻和服務范圍也依次由高到低、由大變小。18.（）是決定城市土地利用價值的重要因素。A、區(qū)位B、城鎮(zhèn)規(guī)劃C、環(huán)境質量D、土地承載力正確答案：A19.根據地租理論，最劣等的土地（）A、無級差地租，有絕對地租B、有級差地租和絕對地租C、有級差地租，無絕對地租D、無級差地租和絕對地租正確答案：A20.()不影響建筑物的現(xiàn)值。A、原始造價B、裝修C、結構D、建造年代正確答案：A21.土地價格是由土地的()三者互相作用、互相影響形成的。A、權利、租金、利率B、價值、使用價值、供求C、供給、需求、利用狀況D、效用、相對稀缺性和有效需求正確答案：D22.土地自然條件的差別是()形成的自然條件或自然基礎。A、壟斷地租B、農業(yè)地租C、絕對地租D、級差地租正確答案：D23.完成了土地開發(fā)等基礎設施建設，具備建設條件的正常市場條件下，一定年期的土地使用權價格被稱作（）。A、凈地價格B、生地價格C、熟地價格D、征地價格正確答案：C24.建筑物在估價上的折舊與會計上的折舊不同，注重的是建筑物()。A、原始價值的攤銷B、原始價值的回收C、價值的減價修正D、折余價值的差額正確答案：C答案解析：估價上的折舊與會計上的折舊有著本質區(qū)別。估價上的折舊注重的是價值的減損，科學地說不是折舊，而是“減價修正”；會計成本上的折舊注重的是原始取得價值的攤銷與收回。25.在城市規(guī)劃中，區(qū)級公共設施的服務半徑應確定在()范圍內。A、小于300米B、300～500米C、500～1000米D、1000米以上正確答案：C26.建筑物折舊是指()。A、建筑物因時間經過所造成的損耗B、建筑物的新舊程度C、對建筑物的人為破壞D、建筑物重置成本與殘值率的乘積正確答案：A答案解析：建筑物的折舊，指建筑物因時間經過所造成的損耗。這種損耗包括緣于物理因素的有形損耗和基于功能和經濟退化因素的無形損耗。27.地震烈度在()度以上的地區(qū)，不宜作為城市用地。A、9B、6C、8D、10正確答案：A28.影響土地價格的區(qū)域因素包括()A、位置、交通條件、基礎設施條件B、行政、社會、經濟因素等C、面積、形狀、土地使用年限等D、地形、朝向、地質條件正確答案：A答案解析：位置、交通條件、基礎設施條件是區(qū)域因素，行政、社會、經濟因素是一般因素，面積、形狀、土地使用年限等為個別因素。29.地價管理是依據地價管理政策和制度，對()進行價格管理。A、發(fā)生交易的宗地B、根據不同目的進行評估的宗地C、制定基準地價和標定地價D、以上都是正確答案：A30.下列那一種方法是加速折舊的辦法。()A、平均折舊法B、償還基金法C、年數(shù)合計法D、新舊程度折舊法正確答案：C答案解析：定率法與年數(shù)合計法兩者都屬于加速折舊的方法。早期折舊額多些，后期則逐漸減少。其中定率法每年的折舊率相同，而折舊額不同。31.地價管理一個重要作用是防止地價暴漲，其手段多樣，對于地價上漲不合理的地區(qū)，一般采用的手段為()。35分有錯A、提高交易稅金比例B、實行地價凍結C、政府回收土地D、停止交易正確答案：B32.地產的()性和不可移動性決定了土地市場是不完全的市場。A、價值B、價格C、普遍D、個別正確答案：D答案解析：地產的個別性和不可移動性決定了土地市場是不完全的市場。33.如某一城市由縣級市上升為地級市，稱之為()。A、級別升格B、級別上升C、級別不變D、級別增加正確答案：A答案解析：行政隸屬變更一般都會引起當?shù)赝恋貎r格的變動。通常分為以下兩類，一是級別升格，如某一城市由縣級市上升為地級市，或某非建制鎮(zhèn)上升為建制鎮(zhèn)等等；另一類是級別不變，其管轄權由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。34.土地除了以價格表示外還可以用（）表示。A、貨幣B、年租C、租金D、年期正確答案：C35.消費者購買某種商品愿意支付的實際價格是指()。A、商品的最低售價B、商品的銷售價格加交通費用C、商品的銷售價格D、交通費用正確答案：B36.規(guī)定建筑后退紅線的距離是()階段的規(guī)劃內容之一。A、分區(qū)規(guī)劃B、控制性詳細規(guī)劃C、總體規(guī)劃D、修建性詳細規(guī)劃正確答案：C37.在土地評估中，涉及到房屋折舊年限計算的說法，下列那一個是正確的()。A、取土地的剩余使用年限B、取建筑的耐用年限C、取可使用年限D、耐用年限與可使用年限誰小取誰正確答案：D38.()是世界上第一部關于區(qū)位理論的古典名著。A、《賦稅論》B、《孤立國》C、《政治經濟學與賦稅原理》D、《關于地租之性質及其進步的研究》正確答案：B答案解析：農業(yè)區(qū)位論的創(chuàng)始人是德國經濟學家馮·杜能，他于1826年完成了農業(yè)區(qū)位論專著——《孤立國對農業(yè)和國民經濟之關系》(簡稱《孤立國》)，成為世界上第一部關于區(qū)位理論的古典名著。39.()是政府為管理土地市場，由專業(yè)部門、專業(yè)人員評定的土地等級和區(qū)域的平均價格。A、課稅價格B、申報地價C、交易底價D、基準地價正確答案：D40.單層廠房是典型的()。A、磚混結構B、排架結構C、框架結構D、框架一剪力墻結構正確答案：B答案解析：排架結構采用柱和屋架構成的排架作為其承重骨架，外墻起圍護作用，單層廠房是其典型。41.根據中心地理論，()市場是聯(lián)系中心地與服務區(qū)的最有效理論圖式。A、三角形B、四邊形C、六邊形D、同心圓正確答案：C答案解析：中心地理論中，由于各中心地的重疊區(qū)被無差別線分割，圓形的市場區(qū)即被六邊形的市場區(qū)所替代，從而推導出正六邊形市場區(qū)這一便于組織中心地與服務區(qū)相聯(lián)系的最有效的全覆蓋的理論圖式。二、多選題（共36題，每題1分，共36分）1.選擇居住用地時，一般應考慮自然條件、與就業(yè)區(qū)的相對關系、用地數(shù)量與形態(tài)的適用性和()。A、人口數(shù)量和規(guī)模B、經濟發(fā)展水平C、是否留有發(fā)展余地D、是否依托現(xiàn)有城市正確答案：ABD2.機器設備按使用性質分為()。A、生產用、非生產用B、賣出機器設備、融資買人機器設備C、未使用機器設備、不需使用機器設備D、租出機器設備、融資租人機器設備正確答案：ACD3.建筑地段地租具有（）的特征。A、地租高低主要取決于所處位置的優(yōu)劣B、級差地租Ⅱ占有相當比重C、為獲得生產場所和空間必須而支付D、壟斷地租占有明顯優(yōu)勢正確答案：ABCD4.下列屬于影響土地區(qū)位的自然因素的是（）。A、地形坡度B、能源C、環(huán)境質量D、給水狀況正確答案：AC5.經營礦山開采業(yè)的資本家同樣要繳納級差地租和絕對地租的原因是（）。A、各礦山開采的礦產品的個別生產價格不同。B、礦產品的社會生產價格由劣等生產條件的礦山的個別生產價格來決定。C、工業(yè)資本家為取得采掘地下礦藏財富的權利必須向土地所有者支付地租。D、由于存在礦山所有權的壟斷，使礦產品可以按高于它生產價格的價值出售。正確答案：ABD6.影響地價的個別因素包括()。A、宗地位置B、基礎設施條件C、城市規(guī)劃D、地塊形狀正確答案：AD7.城市規(guī)劃綱要的內容包括：（）A、論證城市發(fā)展的技術經濟依據和發(fā)展條件；B、擬定城市經濟社會發(fā)展目標；C、論證城市在區(qū)域中的地位和作用，原則確定市域城鎮(zhèn)體系及其布局；D、論證并原則確定城市性質正確答案：ABCD8.機器設備評估的基本方法有()。A、殘余法B、收益法C、成本法D、市場法正確答案：BCD9.按城市性質劃分，我國城市大體可分幾類，其中包括()。A、交通港口城市B、工業(yè)城市C、縣城D、中心城市正確答案：ABCD10.按城市行政等級可將城市分為：（）A、建制鎮(zhèn)B、縣級市C、地級市D、首都E、直轄市。正確答案：ABCE答案解析：按城市行政等級分為：建制鎮(zhèn)、縣級市、地級市、副省級市和直轄市。11.下列（）城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務院審批；A、省會B、自治區(qū)首府C、50萬人口以上的大城市的D、100萬人口以上的大城市的正確答案：ABD答案解析：省和自治區(qū)首府及100萬人口以上的大城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務院審批；12.下列哪些是完全競爭的市場必須具備的條件（）A、市場上的產品是同質的B、資源禁止自由流動C、市場上有足夠多的生產者和消費者D、市場信息是完全暢通的正確答案：ACD13.地價的特點是()。A、地價具有明顯的地區(qū)性和個別性B、地價呈明顯上升趨勢，上升速度通常高于一般商品價格上升速度C、土地價格是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其高低由生產成本決定D、地價高低主要由土地供給決定正確答案：AB答案解析：C和D均為明顯錯誤,前面的題中已作分析。14.影響土地區(qū)位的主要因素包括()。A、交通因素B、社會經濟因素C、自然因素D、行政因素正確答案：BCD15.影響地價的交通條件包括()。A、對外聯(lián)系便利程度B、道路狀況C、路網密度D、公共交通狀況正確答案：ABCD16.影響土地區(qū)位的主要因素包括（）A、自然因素B、社會經濟因素C、行政因素D、人口因素正確答案：ABD答案解析：C個別因素17.相對于各種有形資產而言，無形資產的特點是()。A、專有性B、收益持續(xù)性C、收益確定性D、無實物形態(tài)正確答案：ABD18.下列建筑物的耐久等級為一級耐久年限的有（）A、紀念館B、國際賓館C、大劇院D、博物館正確答案：AD答案解析：一級耐久年限的是具有歷史性、紀念性、代表性的重要建筑物(如紀念館、博物館、國家會堂等，二級耐久年限的是重要的公共建筑(如一級行政機關辦公樓、大城市火車站、國際賓館、大體育館、大劇院等)，三級耐久年限的是比較重要的公共建筑和居住建筑(如醫(yī)院、高等院校以及主要工業(yè)廠房等，四級耐久年限的是簡易建筑和使用年限在5年以下的臨時建筑。19.按建筑物主要承重構件材料分的有（）A、木結構B、磚石結構C、框架結構D、磚混結構正確答案：ABD答案解析：框架結構是按建筑物承重結構體系分的。20.商品的需求分為()。A、個人需求B、消費需求C、市場需求D、供給需求正確答案：AC答案解析：商品的需求分為個人需求和市場需求。21.建筑物估價的基本原則有：（）。A、替代原則和公平原則B、估價時點原則C、合法原則D、最高最佳使用原則正確答案：ABCD22.建筑物折舊是指隨時間的推進，因各種原因造成建筑物價值的損失，估價時一般從()方面考慮建筑物折舊。A、經濟B、功能C、成新D、物理正確答案：ABD23.下類建筑物價格類型的劃分，正確的有()。A、現(xiàn)房價格和期房價格B、所有權價格、使用權價格和其他權益價格C、成交價格、市場價格和政府指導價D、市場調節(jié)價、理論價格和政府定價正確答案：AB答案解析：建筑物價格的類型有：成交價格、市場價格和理論價格；市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價；所有權價格、使用權價格和其他權益價格；現(xiàn)房價格和期房價格24.以下屬于土地附著物估價基本原則的是()。A、最高最佳使用原則B、替代原則C、合法原則D、公平原則正確答案：BCD25.常見的工程圖紙圖例有()。A、尺寸標注、標高B、定位軸線和編號C、指南針D、剖面線和編號正確答案：AB26.結構施工圖包括（）A、包括基礎平面圖B、基礎剖面圖C、電氣施工圖D、屋蓋結構布置圖正確答案：ABD答案解析：結構施工圖主要反映建筑骨架構造的圖形。包括基礎平面圖，基礎剖面圖，樓層結構布置圖，屋蓋結構布置圖，柱、梁、板配筋圖，樓梯圖，結構構件圖或表，以及必要的詳圖。27.影響需求價格彈性的因素有（）A、商品的替代品數(shù)目和可替代程度。B、消費者對某種商品的需求程度以及商品在消費者家庭預算中所占的比例。C、商品本身用途的多樣性。D、商品的耐用程度正確答案：ABCD答案解析：影響需求價格彈性的因素有商品的替代品數(shù)目和可替代程度、消費者對某種商品的需求程度以及商品在消費者家庭預算中所占的比例、商品本身用途的多樣性、商品的耐用程度、時間的長短。28.中心地體系基本模型的原則()。A、市場原則B、交通原則C、行政原則D、區(qū)域原則正確答案：ABC29.下列說法正確的有（）A、增加稅收可以減少總需求，減少國民收入；B、增加稅收可以增加總需求，減少國民收入；C、減少稅收可以減少總需求，增加國民收入。正確答案：AC答案解析：C減少稅收可以擴大總需求，增加國民收入。30.城市用地評定主要考慮()。A、地基承載力B、洪水淹沒狀況C、地形坡度D、地下水埋深正確答案：ABCD31.下列因素有哪些是主要決定或影響價格的因素：()A、商品的稀缺程度B、市場供求關系C、貨幣的幣值D、顧客喜好程度正確答案：ABC32.一般性貨幣政策工具包括：（）A、再貼現(xiàn)利率B、法定存款準備金率C、優(yōu)惠利率D、公開市場業(yè)務。正確答案：ABD33.按建筑物承重結構體系分的有（）A、排架結構B、鋼結構C、簡體結構D、剪力墻結構正確答案：ACD答案解析：鋼結構是按建筑物主要承重構件材料分的。34.區(qū)位就是()在空間地域上有機結合的具體表現(xiàn)。A、自然地理區(qū)位B、交通地理區(qū)位C、社會地理區(qū)位D、經濟地理區(qū)位正確答案：ABD35.評估價格包括()。A、拍賣底價B、交易底價C、申報地價D、基準地價正確答案：ABD36.作為區(qū)域因素考慮的城市規(guī)劃限制因素，對地區(qū)內的地產價格水平有著很大的影響，主要包含：（）A、區(qū)域土地用地結構B、建筑密度C、宗地容積率及用途D、區(qū)域交通管制。正確答案：AD三、判斷題（共30題，每題1分，共30分）1.市場失靈是指在現(xiàn)實市場條件下，市場機制經常表現(xiàn)出許多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻礙，無法使資源達到最有效配置的狀況。（）A、正確B、錯誤正確答案：A答案解析：市場失靈概念：是指在現(xiàn)實市場條件下，市場機制經常表現(xiàn)出許多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻礙，無法使資源達到最有效配置的狀況。2.城市是一定數(shù)量的非農人口和非農產業(yè)的集聚地，是一種有別于鄉(xiāng)村的居住和社會組織形式，是國家或一定區(qū)域的政治、經濟、文化中心。（）A、正確B、錯誤正確答案：A答案解析：城市定義。3.當土地使用權轉讓價格與市場價格明顯不相符時，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。()A、正確B、錯誤正確答案：B答案解析：當土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格時，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。4.城市用地標準和各類用地指標，直接涉及到城市發(fā)展規(guī)模和城市用地結構，是衡量城市規(guī)劃合理與否的唯一經濟指標。()A、正確B、錯誤正確答案：B5.對于國家提前收回的土地，國家應根據土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償，補償?shù)臉藴室话阋曰鶞实貎r為依據。()A、正確B、錯誤正確答案：B答案解析：補償應根據交易活動中，向國家申報并已得到認可的土地交易價格為基礎，作為財產性質補償?shù)囊罁?。同時考慮土地使用者的土地再投入開發(fā)情況和已使用年限應支付地價的實際情況。6.撰寫評估報告是機器設備評估的最后一個步驟。()A、正確B、錯誤正確答案：B答案解析：最后步驟是評估報告的審核和發(fā)出，及歸檔。7.土地價格具有明顯的地區(qū)性和個別性。（）A、正確B、錯誤正確答案：A8.市管轄的縣城、建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報市人民政府審批。（）A、正確B、錯誤正確答案：A9.根據馬克思地租理論，農產品的生產價格由中等地農產品的個別生產價格決定。()A、正確B、錯誤正確答案：B答案解析：根據馬克思地租理論，農產品的生產價格只能由劣等地農產品的個別生產價格來決定。10.外部性(外部效應)：是指一個經濟主體的行為不通過市場交易而間接對其他經濟主體的經濟環(huán)境和經濟利益產生的影響。（）A、正確B、錯誤正確答案：B答案解析：外部性(外部效應)：是指一個經濟主體的行為不通過市場交易而直接對其他經濟主體的經濟環(huán)境和經濟利益產生的影響。11.土地附著物是指地上建筑物、構筑物、青苗、魚塘等，不包含地下附著物。()A、正確B、錯誤正確答案：B答案解析：土地附著物是指對依附于土地上的各類地上、地下建筑物和構筑物，如房屋、水井、地上地下管線、墳墓等，青苗、樹木、魚塘等土地附著物。12.城市分區(qū)規(guī)劃的主要任務是為詳細規(guī)劃規(guī)劃管理提供依據。()(2002年)A、正確B、錯誤正確答案：A13.在其他條件不變的情況下，一般來說某商品的需求量與該商品價格之間呈正方向變動。()A、正確B、錯誤正確答案：B答案解析：一般來說，在其他條件不變的情況下，某商品的需求量與該商品價格之間呈反方向變動，即需求量隨商品本身價格的上升而減少，隨商品本身價格的下降而增加。在需求曲線圖上，需求曲線是一條自左上方向右下方傾斜的曲線。14.采用成本法評估古建筑物時常用重置成本代替重置價格。()A、正確B、錯誤正確答案：B答案解析：建筑物的重置價格有兩種情況，一般情況下，特殊有保護價值的建筑物采用重建成本，普通建筑物適用重置成本。15.重置價格是采用估價對象建筑物建造時的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。()A、正確B、錯誤正確答案：B答案解析：重置價格是采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。16.絕對地租和壟斷地租是資本主義地租的兩種基本形式。（）A、正確B、錯誤正確答案：B17.國民收入：一個國家以當年價格(或不變價格)計算的一年內用于生產的各種生產要素所獲得的報酬總和。即工資、利息、租金和利潤的總和。（）A、正確B、錯誤正確答案：A18.我國危房鑒定的依據是《危險房屋鑒定規(guī)范》。()A、正確B、錯誤正確答案：B答案解析：危房鑒定的依據是《危險房屋鑒定標準》，它是用于房產管理部門經營管理的房屋。19.土地面積大小是劃分城市和鄉(xiāng)村的主要標志之一。（）A、正確B、錯誤正確答案：B答案解析：人口規(guī)模是劃分城市和鄉(xiāng)村的主要標志之一。20.一般損壞房是指結構構件、裝修、設備有明顯損壞或變形，并且不齊全，需要進行大修的房屋。()A、正確B、錯誤正確答案：B答案