《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價格鑒證評估技術(shù)規(guī)范》

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農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價格鑒證評估技術(shù)規(guī)范

第一章總則

第一條為規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價格鑒證評估行為，合理評定估算農(nóng)

村產(chǎn)權(quán)價格，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格

法》、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》、《中華人民共和國民法典》和

中國價格協(xié)會《價格鑒證評估執(zhí)業(yè)規(guī)范》等制定本技術(shù)規(guī)范。

第二條本規(guī)范適用于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價格鑒證評估活動。

第三條本規(guī)范所稱農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價格鑒證評估是指價格鑒證評估

機(jī)構(gòu)及其價格鑒證評估專業(yè)人員根據(jù)委托，對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價格進(jìn)行評

定、估算，并出具價格鑒證評估報告的專業(yè)服務(wù)行為。

價格鑒定業(yè)務(wù)出具價格鑒定意見書，價格評估業(yè)務(wù)出具價格評

估報告。價格鑒定意見書和價格評估報告統(tǒng)稱為價格鑒證評估報告。

第四條農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價格鑒證評估應(yīng)當(dāng)遵循合法原則、預(yù)期收益

原則、替代原則、報酬遞增遞減原則、貢獻(xiàn)原則、合理有效利用原

則、變動原則、供需原則、評估時點原則等評估原則。

第二章農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的界定

第五條本規(guī)范所稱農(nóng)村產(chǎn)權(quán)包括農(nóng)村土地承包權(quán)、農(nóng)村土地

經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村村民房屋以及附著在農(nóng)村土地上的建（構(gòu)）筑物及其

他附著物等財產(chǎn)權(quán)。

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3—

第六條本規(guī)范所稱農(nóng)村土地是指農(nóng)民集體所有的耕地、林地、

草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地。

第七條本規(guī)范所稱農(nóng)村土地承包權(quán)是指實行家庭承包經(jīng)營制

的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員從所屬集體經(jīng)濟(jì)組織通過承包方式取得的

農(nóng)村土地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)等權(quán)益。

第八條本規(guī)范所稱農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)是指社會經(jīng)濟(jì)組織或個人

自集體經(jīng)濟(jì)組織或成員通過流轉(zhuǎn)等方式取得的農(nóng)村土地使用、收益、

再流轉(zhuǎn)等權(quán)益。

第九條本規(guī)范所稱農(nóng)村村民房屋是指農(nóng)村村民所有的修建在

集體土地上并具有合法產(chǎn)權(quán)的房屋及宅基地使用權(quán)。

第三章農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價格鑒證評估程序

第十條農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價格鑒證評估的基本程序為：

1.取得委托人出具的價格鑒證評估委托書；

2.明確價格鑒證評估基本事項，簽訂委托合同；

3.指派價格鑒證評估專業(yè)人員；

4.確定價格鑒證評估作業(yè)方案；

5.實物勘驗；

6.收集與整理價格鑒證評估資料；

7.市場調(diào)查；

8.選定價格鑒證評估方法；

9.測算、分析、確定價格鑒證評估結(jié)論；

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4—

10.撰寫價格鑒證評估報告；

11.審核價格鑒證評估報告；

12.提交（送達(dá)）價格鑒證評估報告；

13.價格鑒證評估報告歸檔。

價格鑒證評估機(jī)構(gòu)及其價格鑒證評估專業(yè)人員可以根據(jù)鑒證評

估業(yè)務(wù)的具體情況及重要性原則，合理確定各基本程序的繁簡程度，

但不得隨意刪減價格鑒證評估基本程序。

第十一條明確價格鑒證評估基本事項，主要包括下列內(nèi)容：

1.確定評估目的；

2.確定評估對象及范圍；

3.明確評估基準(zhǔn)日；

4.明確價格類型；

5.明確評估作業(yè)日期。

第十二條編制價格鑒證評估作業(yè)方案，主要包括下列內(nèi)容：

1.確定評估項目性質(zhì)和工作量；

2.調(diào)查收集的資料及來源渠道；

3.擬采用的評估技術(shù)路徑和評估方法；

4.預(yù)計需要的人力、時間和經(jīng)費；

5.擬訂作業(yè)的步驟和時間進(jìn)度。

第十三條價格鑒證評估資料的收集和整理，主要包括下列內(nèi)

容：

1.權(quán)益狀況資料：包括產(chǎn)權(quán)資料、測繪圖件、合同、批復(fù)、規(guī)

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5—

劃、建設(shè)等合法權(quán)益資料。

2.農(nóng)村土地承包權(quán)及經(jīng)營權(quán)價格鑒證評估還應(yīng)搜集以下資料：

（1）影響農(nóng)用地價格的自然因素、社會經(jīng)濟(jì)因素和特殊因素資料；

（2）土地利用狀況資料；

（3）收益成本資料：產(chǎn)品市場供求狀況、市場價格行情及趨勢、

農(nóng)產(chǎn)品收入或年租金收入資料，開發(fā)成本及生產(chǎn)費用等資料。

第十四條現(xiàn)場查勘及調(diào)查

價格鑒證評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場實地查勘評估對象，并通過

現(xiàn)場調(diào)查對事先收集的有關(guān)資料進(jìn)行核實，同時收集補(bǔ)充評估所需

的其他資料。必要時可以聘請具有特殊專業(yè)知識和經(jīng)驗的專家或機(jī)

構(gòu)協(xié)助價格鑒證評估工作。

第十五條選定價格鑒證評估方法，測算評估結(jié)果。

根據(jù)價格鑒證評估對象類型、評估目的、資料獲取的難易程度

等，分析價格鑒證評估方法的適用性，選擇適宜的評估方法。除有

專門規(guī)定或只能選擇一種評估方法外，應(yīng)選擇兩種以上評估方法進(jìn)

行價格鑒證評估。如果只能采用一種方法，須說明理由。

第四章農(nóng)村土地承包權(quán)價格鑒證評估

第十六條農(nóng)村土地承包權(quán)價格鑒證評估，應(yīng)當(dāng)以不改變土地

所有權(quán)性質(zhì)、土地用途、土地利用方式以及不損害農(nóng)村村民基本權(quán)

益為前提。

第十七條農(nóng)村土地承包權(quán)價格鑒證評估需要綜合考慮以下

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6—

因素：

1.自然因素。包括土地利用狀況、常年溫度、降雨量、無霜期、

災(zāi)害性氣候狀況、地形坡度、土壤質(zhì)地、有效土層厚度、土地有機(jī)

質(zhì)量、地下水埋深、地塊形狀、農(nóng)田基本設(shè)施狀況等。

2.社會經(jīng)濟(jì)因素。包括區(qū)域城市化水平、城市規(guī)模、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)

傳統(tǒng)、人均土地指標(biāo)（人均耗地、人均農(nóng)用地）、村民人均收入水平、

單位土地投入資本量、單位土地投入勞動量、農(nóng)產(chǎn)品市場供求、農(nóng)

機(jī)應(yīng)用方便度、交通通達(dá)度等。

3.其他因素。包括土地產(chǎn)權(quán)登記狀況、承包期限、有無其他經(jīng)

營或權(quán)利限制等。

第十八條農(nóng)村土地承包權(quán)價格鑒證評估主要采用收益法，具

備條件的，也可以采用市場法等方法。

第十九條農(nóng)村土地承包權(quán)價格體現(xiàn)為出租人權(quán)益價格，即表

現(xiàn)為集體經(jīng)濟(jì)組織成員對其依法承包所得的農(nóng)村土地通過轉(zhuǎn)包、出

租等方式流轉(zhuǎn)出去可以獲得的收益，可以通過流轉(zhuǎn)合同產(chǎn)生的租金

確定收益價格。

1.收益法。采用收益法評估農(nóng)村土地承包權(quán)價格的技術(shù)路徑為：

根據(jù)被評估土地實際流轉(zhuǎn)價格或參照相鄰相似農(nóng)村土地客觀流轉(zhuǎn)價

格，測算年純收益，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，從而計算出農(nóng)村土地承

包權(quán)價格。

計算公式：

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7—

式中：P-農(nóng)村土地承包權(quán)價格

a-第一年純收益額

r-折現(xiàn)率

g-年收益增長比例

n-收益年期

（1）農(nóng)村土地承包權(quán)第一年純收益：一般根據(jù)承包地產(chǎn)出折合

為稻谷產(chǎn)量并結(jié)合當(dāng)年稻谷市場價格計算。有流轉(zhuǎn)合同約定采用合

同租金，無流轉(zhuǎn)合同約定采用客觀租金，但合同約定租金的計算標(biāo)

準(zhǔn)不得高于客觀租金標(biāo)準(zhǔn)。

（2）年收益增長比例：參照當(dāng)?shù)亟迥甑竟葘嶋H成交價格年平

均增長率計算。

（3）折現(xiàn)率：將未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。包括無風(fēng)險

利率、風(fēng)險報酬率和通貨膨脹率。無風(fēng)險利率一般按照一年期定期

存款利率或國庫券利率計算。風(fēng)險報酬率根據(jù)農(nóng)業(yè)項目受氣候、自

然災(zāi)害、種養(yǎng)殖行業(yè)選擇等風(fēng)險因素綜合確定。通貨膨脹率參照當(dāng)

地前三年居民消費價格指數(shù)平均值確定。一般情況下，折現(xiàn)率不低

于10%。

（4）收益年期：

①有流轉(zhuǎn)合同期限約定，按照流轉(zhuǎn)合同確定剩余年限，但不得

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8—

超出承包期的剩余期限。

②無流轉(zhuǎn)合同期限限制或超出流轉(zhuǎn)合同期限限制，根據(jù)評估目

的確定剩余年限，不得超出承包期的剩余期限。

2.市場法。在評估農(nóng)村土地承包權(quán)價格時，參照相同、相近的

類似土地的承包權(quán)價格進(jìn)行綜合評估，計算確定土地承包權(quán)價格。

按以下技術(shù)路徑測算評估：

（1）收集和選取比較案例；

（2）建立價格可比基礎(chǔ)；

（3）進(jìn)行交易情況修正；

（4）進(jìn)行評估期日修正；

（5）進(jìn)行影響因素修正；

（6）進(jìn)行年期修正；

（7）計算比較價格。

計算公式為：

土地承包權(quán)價格=參照的土地承包權(quán)現(xiàn)行市場價格×交易情況

修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×影響因素修正系數(shù)×年期修正系數(shù)。

第五章農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價格鑒證評估

第二十條農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價格鑒證評估，應(yīng)當(dāng)以不改變土地

所有權(quán)性質(zhì)、土地用途、土地利用方式以及不損害經(jīng)營權(quán)人基本權(quán)

益為前提。

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9—

第二十一條農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價格鑒證評估除考慮第十八條

所列因素外，還應(yīng)考慮項目類別、經(jīng)營方式、經(jīng)營管理能力、技術(shù)

成熟度等因素。

第二十二條農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價格表現(xiàn)為經(jīng)營權(quán)人通過流轉(zhuǎn)

等方式取得農(nóng)村土地作為生產(chǎn)經(jīng)營要素以及在土地上追加投資提高

其生產(chǎn)能力產(chǎn)生的超額利潤的資本化，體現(xiàn)為承租人權(quán)益價格。

第二十三條農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價格鑒證評估主要采用收益法，

具備條件的，也可以采用市場法等方法。

1.收益法。采用收益法評估農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的技術(shù)路徑為：按

照正常合法的土地利用方式，通過確定該種土地利用方式下所取得

的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀正常年總收益，扣除經(jīng)營權(quán)人進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活

動所支付的年平均客觀總成本、正常利潤，得出年凈收益，再選擇

合理的折現(xiàn)率折現(xiàn)，從而得出農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價格。

年總收益：包括經(jīng)營權(quán)人利用農(nóng)村土地所獲得的所有農(nóng)產(chǎn)品收

入及其他收入。根據(jù)不同的土地利用方式將產(chǎn)生不同的收益內(nèi)涵。

年總成本：包括經(jīng)營權(quán)人利用農(nóng)村土地產(chǎn)生的所有開發(fā)成本及

生產(chǎn)費用，如種子費、肥料費、人工費、畜力費、機(jī)械作業(yè)費、農(nóng)

藥費、燃料動力費、技術(shù)服務(wù)費、工具材料費、固定資產(chǎn)折舊、保

險費、管理費、財務(wù)費、銷售費、流轉(zhuǎn)租金等。

年正常利潤：土地經(jīng)營權(quán)價格是超額利潤的資本化，應(yīng)當(dāng)扣除

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資本、勞動力、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)信息和經(jīng)濟(jì)管理等其他生產(chǎn)要素產(chǎn)生的

一般投資利潤。

折現(xiàn)率：考慮因素及確定方法按照第二十條執(zhí)行。

一般來講，一般基本種植項目風(fēng)險低于特種種植項目風(fēng)險，養(yǎng)

殖風(fēng)險高于種植風(fēng)險。

2.市場法。在評估土地經(jīng)營權(quán)價格時，參照相同、相近的、類

似土地的經(jīng)營權(quán)價格進(jìn)行綜合評估，計算確定土地經(jīng)營權(quán)價格。按

以下技術(shù)路徑測算評估：

（1）收集和選取比較案例；

（2）建立價格可比基礎(chǔ)；

（3）進(jìn)行交易情況修正；

（4）進(jìn)行評估期日修正；

（5）進(jìn)行影響因素修正；

（6）進(jìn)行年期修正；

（7）計算比較價格。

計算公式為：

土地經(jīng)營權(quán)價格=參照的土地經(jīng)營權(quán)現(xiàn)行市場價格×交易情況

修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×影響因素修正系數(shù)×年期修正系數(shù)。

第六章農(nóng)村村民房屋價格鑒證評估

第二十四條農(nóng)村村民房屋價格鑒證評估應(yīng)充分考慮所處區(qū)域

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11—

的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、農(nóng)村村民收入及消費水平、交通條件、基礎(chǔ)及公

益配套設(shè)施完善程度、市場交易活躍度、預(yù)期規(guī)劃以及是否存在征

地可能性等因素。

第二十五條根據(jù)價格鑒證評估目的、市場狀況、評估對象狀

況、資料收集情況等因素，農(nóng)村村民房屋價格鑒證評估應(yīng)充分分析

成本法、收益法、市場法等評估方法的適用性，選取兩種以上方法

進(jìn)行評估。如果只能采用一種方法，須說明理由。

1.成本法主要適用于既無活躍交易市場，又無長期穩(wěn)定的現(xiàn)實

或潛在出租或經(jīng)營收益的農(nóng)村村民房屋評估。可采用房地分估技術(shù)

路徑進(jìn)行價格鑒證評估，即農(nóng)村居民房屋價格=宅基地使用權(quán)價格

+地上房屋及附屬設(shè)施價格

（1）宅基地使用權(quán)。參照評估時當(dāng)?shù)卣魇占w土地的有關(guān)費用

標(biāo)準(zhǔn)確定。計算公式如下：

宅基地使用權(quán)價格=征收土地有關(guān)費用×土地面積×（1+土

地增值收益系數(shù)）×（1+修正系數(shù)）

其中：

①土地征收有關(guān)費用包括土地取得費、土地開發(fā)費、稅費、利

息、利潤。

土地取得費：依據(jù)土地所在地區(qū)人民政府發(fā)布的計算標(biāo)準(zhǔn)確定。

具體包括土地補(bǔ)償費、青苗補(bǔ)償費、不可預(yù)見費（不考慮實際征收

—

12—

集體土地涉及所有權(quán)變更的相關(guān)費用，包括勞動力安置補(bǔ)助費、房

屋安置補(bǔ)償費用、征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員養(yǎng)老保險金等）。

土地開發(fā)費：按照評估宗地的條件、評估目的和實際已開發(fā)程

度確定，以客觀費用計算。

稅費：主要為土地取得和開發(fā)過程中需繳納的稅費，一般包括

占用耕地的耕地占用稅和耕地開墾費及其他在土地取得過程中直接

相關(guān)的稅費。

利息：以土地取得費、土地開發(fā)費、稅費為基礎(chǔ)，按照設(shè)定的

土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項費用的投入期限和貸款利率，

分別測算各期投入應(yīng)支付的利息。土地開發(fā)周期超過1年，應(yīng)按復(fù)

利計算。

利潤：按照開發(fā)性質(zhì)和各地實際情況，確定開發(fā)中各項投資的

客觀回報率，確定開發(fā)利潤。

②土地面積一般根據(jù)產(chǎn)權(quán)證記載的用地面積計算。

③土地增值收益參照當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，一般

不得超過相同或相近用途國有建設(shè)用地使用權(quán)增值收益標(biāo)準(zhǔn)；

④修正系數(shù)根據(jù)當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施

完備程度、當(dāng)?shù)剞r(nóng)村村民房屋交易活躍度、征地拆遷預(yù)期、城市規(guī)

劃區(qū)域等因素確定。

（2）地上房屋及附屬設(shè)施。計算公式為：

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13—

地上房屋及附屬設(shè)施價格＝重置全價×成新率

其中：重置全價根據(jù)當(dāng)?shù)仡愃品课萁ò苍靸r基礎(chǔ)上，再考慮工

程相關(guān)費用、稅金、利息、利潤綜合確定。

成新率采用年限法及觀察法綜合確定。觀察法參照建設(shè)部《房

屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》確定。

2.市場