31居住物業(yè)市場分析16課件講解

第3講

常見類型房地產投資市場分析3.1居住物業(yè)市場分析1．居住物業(yè)市場細分

根據(jù)建筑層數(shù)、檔次、位置細分2．居住市場供求分析方法

需求總量=人口總量/（家庭人數(shù)*單位住宅住戶數(shù)）

供給總量=上年住宅存量+上年底住宅竣工建成量+本年預計住宅竣工建成量-上年住宅拆除量-上年住宅空置量

居住物業(yè)市場供求缺口分析供求缺口=供給總量-需求總量3．居住物業(yè)市場分析的要點（1）影響居住物業(yè)市場供給分析消費者家庭生命周期分析消費者年齡結構分析開發(fā)商對項目的預期替代性住宅的價格及花費成本分析（2）影響居住物業(yè)市場需求分析消費者的收入和職業(yè)分析消費者對未來的預期生產率開發(fā)商數(shù)量、競爭程度開發(fā)成本第3講

常見類型房地產投資市場分析3.2寫字樓物業(yè)市場分析1．寫字樓物業(yè)市場細分

物業(yè)檔次：甲、乙、丙

按區(qū)域：如北京包括CBD區(qū)域、亞運村區(qū)域、奧運村區(qū)域、燕莎區(qū)域、中關村區(qū)域等2．寫字樓物業(yè)市場供求分析的要點

供給分析：應包括正在使用的、空置可出租的、在建的、已建成未投入使用的、預立項的、可改建的寫字樓供給數(shù)量。

需求分析：需求量=寫字樓辦公的總人數(shù)*人居占用面積

第3講

常見類型房地產投資市場分析3.2寫字樓物業(yè)市場分析3．寫字樓物業(yè)市場分析注意問題：產業(yè)結構時內生因素，產業(yè)結構的轉變，城市第一、二、三產額的比例關系分析是重點。[案例3-5]北京市2004年寫字樓物業(yè)市場分析一、總體分析2004年北京寫字樓物業(yè)市場平均售價為14162元/m2，與2003年相比上漲4.3%；平均租金21.2美元/（m2·月），與2003年相比上漲2.9%；空置率19.8%，與2003年相比下降18%?？傮w上看寫字樓物業(yè)市場仍舊是供過于求的局面，區(qū)域差異第3講常見類型房地產投資市場分析依然存在。另一方面，亞奧商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈的興起，標志著北京多中心商務格局的形成。（一）供給分析2004年新推出寫字樓租售項目（包括商住公寓）數(shù)量達50家，平均每月4.2家，與2003年同比上升0.2家?？偣窟_358萬m2，同比增長8%。供給量具體分布如圖3-3所示。圖3-3供給量具體分布圖第3講常見類型房地產投資市場分析（二）需求分析租賃市場以外企為主，銷售市場上以中資機構為主角。二、三大商圈情況（一）供給分析（二）業(yè)主特征CBD商圈業(yè)主屬于外企和國內成熟穩(wěn)定型大企業(yè)。金融街商圈業(yè)主多為國有大企業(yè)。中關村商圈業(yè)主雖然不乏成熟的大企業(yè)，但是多數(shù)企業(yè)處于創(chuàng)業(yè)階段。中關村屬于創(chuàng)業(yè)型企業(yè)區(qū)。（三）市場狀況三、產品趨勢第3講常見類型房地產投資市場分析3.3商業(yè)物業(yè)市場分析

1．商業(yè)物業(yè)的市場細分

按照區(qū)域分：社區(qū)、區(qū)級、市級、省級、全國商鋪物業(yè)按照行業(yè)分：零售、娛樂、餐飲、健身、休閑物業(yè)

按照規(guī)模分：小型、中性、中大型、大型、超大型商場按照建筑形式分：單體建筑和綜合建筑。按照經營層次分：百貨店、超市、連鎖店、專賣店、購

物中心、折扣店

3.3商業(yè)物業(yè)市場分析

2．商業(yè)物業(yè)的商圈范圍界定第3講常見類型房地產投資市場分析3.3商業(yè)物業(yè)市場分析3．商業(yè)物業(yè)的供求分析要點

（1）商業(yè)物業(yè)的供給分析

確定商圈內商業(yè)物業(yè)的數(shù)量及其營業(yè)面積；確定計劃期和在建的項目營業(yè)面積；

確定潛在的擴建面積。

（2）商業(yè)物業(yè)的需求分析

購買力的大小；

能否提供滿足消費者口味的產品和服務；

消費者的年齡、職業(yè)等非經濟因素；

競爭性商鋪物業(yè)的特色。第3講常見類型房地產投資市場分析3.3商業(yè)物業(yè)市場分析3．商業(yè)物業(yè)的供求分析要點

（2）商業(yè)物業(yè)的需求分析

4．商業(yè)物業(yè)租售狀況分析（1）區(qū)位；（2）交通；（3）硬件配套；（4）樓層；（5）經營管理水平；（6）周邊房地產發(fā)展趨勢。計算不同商品的營業(yè)額與營業(yè)面積的比值計算購買力收入水平*消費者的數(shù)量計算商鋪物業(yè)的市場總需求第3講常見類型房地產投資市場分析3.4酒店物業(yè)市場分析1．酒店物業(yè)市場細分

（1）按照酒店規(guī)模分類：小、中、大型

（2）按照客源類型及特點分類

商務、度假、長住、會議型、觀光型酒店

（3）按照酒店經營方式分類獨立、集團、連鎖經營

（4）按照等級分類

一星、二星、三星、四星、五星、白金五星酒店。第3講常見類型房地產投資市場分析3.4酒店物業(yè)市場分析2．酒店物業(yè)市場需求分析（1）地區(qū)旅游業(yè)、會展業(yè)等酒店相關行業(yè)的發(fā)展；（2）地區(qū)旅游業(yè)的接待情況；（3）競爭性酒店物業(yè)的特色。

酒店主流消費群體需求特點分析的主要內容包括消費者的年齡、職業(yè)、收入等因素。此類因素會直接影響消費群體對酒店物業(yè)的光顧程度、對酒店服務設施的偏好、入住時間的長短等方面，進一步會影響酒店的價格水平及收益狀況。詳見表3-7。第3講常見類型房地產投資市場分析需求主體需求主體特點商務人群來京出差的商務人士較看中酒店的品牌及服務質量有較高的酒店花費預算選擇四星級酒店以上的人士居多對酒店的商務設施要求高參加會議、會展的商務人士以國內人士為主，有部分外籍人士選擇方便到達會展中心的酒店有較高的酒店花費預算在京停留時間不長（根據(jù)會展召開時間長短而定）選擇四星級酒店以上的人士居多參加休閑性會議的商務人士以國內人士為主具有商務休閑兼顧的特點多選擇郊區(qū)某一度假場所的度假酒店要求酒店休閑設施齊備，并具有地方特色旅游人群旅游度假的國內游客大多選擇黃金周等集中時段；公司福利性旅游多選擇三星級或以下經濟型酒店對服務設施要求沒有商務人士高，傾向于選擇環(huán)境干凈舒適的環(huán)境居住旅游度假的海外游客大多傾向于選擇三星級以上的酒店較看中酒店環(huán)境及配套設施選擇離景區(qū)近的有特色的酒店表3-7北京市酒店的需求主體及特點第3講常見類型房地產投資市場分析

3．酒店物業(yè)市場供給分析

酒店物業(yè)供給總量、供給結構、供給趨勢分析

（數(shù)據(jù)來源：咨詢旅游部門、查閱統(tǒng)計年鑒）

4．酒店物業(yè)經營狀況分析（影響因素）

（1）地區(qū)發(fā)展經濟狀況；

（2）季節(jié)性因素；（3）市場供需情況；

（4）配套服務設施；

（5）經營管理水平。

第3講常見類型房地產投資市場分析[案例3-7]2004年北京市酒店市場簡要分析一、北京市酒店市場概況近幾年來，受經濟加速發(fā)展，CBD、金融街等各大城市功能區(qū)建設加快及奧運經濟等因素的共同影響，北京市酒店建設呈加速發(fā)展態(tài)勢。酒店市場的發(fā)展對拉動經濟增長、完善城市功能起到了顯著的作用。北京市酒店市場總體數(shù)量和規(guī)模都較大，酒店總量占了全國酒店量的1/10。截至2004年底，全北京市共有星級酒店613家，客房總數(shù)9.1萬間，床位總數(shù)16.3萬張；社會各單位的招待所和內部培訓中心等4000余家，床位50多萬張。全市酒店的日接待能力已達到60萬～70萬人次。第3講常見類型房地產投資市場分析二、北京市酒店供需狀況分析1．酒店供給狀況分析（1）酒店供應量逐步增加。北京市星級酒店數(shù)量近幾年來增加較快。2002年星級酒店總數(shù)為390家，其中包括四、五星級酒店64家；2003年星級酒店總數(shù)為441家，其中包括四、五星級酒店82家；2004年星級酒店總數(shù)613家，在建星級酒店數(shù)量為24家，照此計算，北京酒店數(shù)量將達到637家。近幾年酒店供應數(shù)量變化如圖3-4所示。圖3-4近幾年酒店供給總量變化表第3講常見類型房地產投資市場分析（2）棗核型的酒店市場結構。北京酒店市場形成了一個棗核型的結構，呈現(xiàn)兩頭小中間大的態(tài)勢。高級星級酒店和低級酒店都比較少，二、三、四星酒店所占比例較大，形成一個比較穩(wěn)定的主體。目前在北京市的613家星級酒店中，5星級酒店34家，4星級70家，3星級207家，3星級以下酒店302家，如圖3-5所示。圖3-5北京市星級酒店比例圖第3講常見類型房地產投資市場分析（3）酒店供給區(qū)域集中化特征明顯。由于環(huán)境、交通等因素的影響，北京酒店大多數(shù)分布在朝陽區(qū)的CBD、國貿、燕莎區(qū)域，海淀區(qū)的中關村、亞運村等周邊區(qū)域。其他酒店聚集的區(qū)域則有東城區(qū)的王府井地區(qū)，長安街沿線等區(qū)域。其具體分布如圖3-6所示。圖3-62004年北京市4、5星級酒店區(qū)域分布圖第3講常見類型房地產投資市場分析（4）酒店配套服務設施日趨完善。表3-8為北京部分酒店提供的配套服務。酒店名稱配套服務設施北京飯店餐廳、咖啡廳、會議廳、商務中心、洗衣房、舞廳、卡拉OK廳、保齡球場、健身室、網球場、浴室、棋牌室、商場、桌球室、游泳池建國飯店游泳池、餐廳、商務大廳、健身中心、聚會設施、24小時商務中心、美容中心、客戶服務中心、商店中服大酒店餐廳、商場、商務中心、停車場、康體中心、桑拿房、保齡球室、健身房、乒乓球室、沙壺球室、歌舞廳凱富酒店餐廳、會議廳、健身房、游泳館、棋牌室、桑拿房、卡拉OK廳、美容美發(fā)中心、臺球廳、按摩房、夜總會表3-8北京部分酒店的配套服務設施情況表第3講常見類型房地產投資市場分析2．酒店需求狀況分析（1）以國內客源為主的消費群體。從總體的客源來看，還是以國內的客源為主體，詳見表3-9所列。項目人數(shù)/萬人次收入/億元人均收入/元接待入境旅游人數(shù)315.5262.168309.35國內旅游人數(shù)119501145958.16表3-92004年北京市接待旅客及收入情況一覽表（2）商務客源變成酒店市場集中追求的對象。（3）旅游需求穩(wěn)步增長。圖3-7所示是北京近年來接待游客人數(shù)情況，其中2003年由于非典的影響，人數(shù)下降。但從趨勢線仍可以看出，入境旅游人數(shù)的增長變化情況。第3講常見類型房地產投資市場分析圖3-7接待入境旅游人數(shù)三、酒店經營狀況分析1．客流量2．酒店的入住率3．酒店的總體盈利狀況四、北京酒店市場的未來發(fā)展趨勢（部分省略）返回本章目錄小結房地產投資市場分析是通過信息將房地產投資市場的參與者與房地產投資市場聯(lián)系起來的一種活動；即通過房地產投資市場信息的收集、分析和加工處理，尋找其內在的規(guī)律，預測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產投資市場的參與者掌握市場動態(tài)，把握市場機會或調整其市場行為的一項活動。根據(jù)不同的標準，可以把房地產投資市場分析分成不同的類型。不同類型的房地產投資市場分析，其所依據(jù)的信息有所不同。一般而言，對房地產投資市場分析的信息包括供給、需求、供求關系以及投資項目四大方面，每一方面都有自己具體的信息內容。在房地產投資市場分析中，一定要充分注意信息的搜集與合理利用，明確分析的思路，根據(jù)分析的目的來確定研究的內容與角度，努力把多種分析方法結合起來，避免陷入誤區(qū)。小結

房地產投資市場分析的要點包括供給分析、需求分析、供求關系分析以及市場預測分析，每一分析要點都有自己的具體分析方法。特別是投資市場的預測分析，該方面的分析一般會涉及數(shù)學或統(tǒng)計的分析方法，包括