房地產(chǎn)征收吳懷琴57課件講解

主講人：吳懷琴

房地產(chǎn)征收

估價(jià)方法與結(jié)果確定目錄/Contents12估價(jià)方法結(jié)果確定案例解析3估價(jià)方法/01估價(jià)方法4常見四種估價(jià)方法比較法收益法成本法假設(shè)開發(fā)法篩選方法：被征收房屋價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。可以同時(shí)選用兩種或者兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種或者兩種以上方法評(píng)估。估價(jià)方法5四種方法的適用情況比較法收益法成本法假設(shè)開發(fā)法被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有租金或者經(jīng)營(yíng)收人既無收益又很少發(fā)生交易且無需開發(fā)的房地產(chǎn)被征收房屋是在建工程估價(jià)方法6被征收房屋的類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均水平的價(jià)格。搜集評(píng)估時(shí)點(diǎn)近期類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格剔除偶然的和不正常的因素計(jì)算得出價(jià)格頁眉頁腳7

被征收房地產(chǎn)不同開發(fā)情形估價(jià)選擇當(dāng)被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設(shè)的待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇業(yè)主自行開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià);當(dāng)被征收房地產(chǎn)為非征收原因已停建、緩建的未完工程且采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。結(jié)果確定/02結(jié)果確定9結(jié)果確定：選用兩種或者兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核后，確定被征收房屋價(jià)值評(píng)估結(jié)果。評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。案例解析/03案例解析11案例簡(jiǎn)介：合肥市***事務(wù)所有限公司，接受合肥市蜀山區(qū)小廟鎮(zhèn)人民政府的委托，對(duì)顧忠明所屬位于合肥市蜀山區(qū)小廟鎮(zhèn)河南村地上房屋建筑物、附屬物及機(jī)器設(shè)備等征收補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2017年11月8日。估價(jià)目的為確定被征收房屋建筑物、附屬物的補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)，評(píng)估被征收房屋建筑物及附屬物的價(jià)值。

試分析本次估價(jià)擬采用的估價(jià)方法。

公式編輯器12估價(jià)方法適用性分析估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)

估價(jià)對(duì)象蜀山區(qū)小廟鎮(zhèn)，為國(guó)有土地房屋征收補(bǔ)償評(píng)估目的為確定被征收房屋建筑物、附屬物的補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)，評(píng)估被征收房屋建筑物及附屬物的價(jià)值。可選估價(jià)方法比較法收益法假設(shè)開發(fā)法成本法基準(zhǔn)地價(jià)法是否選取不選取不選取不選取選取不選取案例解析131已建成使用的房地產(chǎn)23房地產(chǎn)、設(shè)備及地面附屬物價(jià)值與成本關(guān)聯(lián)性強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本和設(shè)備、附屬物重新購建成本能準(zhǔn)確反映的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估方法選擇及依據(jù)成本法案例解析14類似房地產(chǎn)市場(chǎng)可比實(shí)例較少；其成交價(jià)格為非充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下的價(jià)格，不具備普通代表性。比較法未選評(píng)估方法及依據(jù)案例解析15估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)已開發(fā)完成，目前已列入被征收范圍，不具備再開發(fā)利用價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法未選評(píng)估方法及依據(jù)案例解析16估價(jià)對(duì)象同一供需圈和相似供需圈內(nèi)同