房地產估價計算比較法計算過程實操34課件講解

主講人：劉春勝

房地產估價計算比較法計算過程、實操目錄/Contents123估價原理估價操作步驟計算過程估價原理/01估價原理4比較法的估價原理選適量可比實例，將其與估價對象對比，處理因差異導致成交價差以求估價對象價值或價格。比較法的步驟/02比較法的步驟一．搜集交易實例二．選取可比實例三．建立比較基礎四.交易狀況修正五.交易日期修正六.房地產狀況修七.計算比準價格估價操作步驟比較法的步驟7估價操作步驟建立比較基礎統(tǒng)一財產范圍是消除“有”與“無”的差別。這要求以對象為準！估價對象有可比實例無的價值部分則+，估價對象無可比實例有的無則-⑴

含非房地產成份~如附贈家具、家電、汽車等價值為：房地產價格=含非房地產成份的房地產價格-非房地產成分的價格對象“干凈”實例情況比較法的步驟8⑵

帶債權債務

房地產價格＝帶有債權債務的房地產價格-債權＋債務⑶

實物范圍不同:對象為土地，實例是房地含類似土地；

對象封陽臺，實例未封;對象不帶車位，實例帶車位。計算方法：扣除實例房地產多出的范圍，補充實例缺少的實物范圍。若上述二者相反，則反向操作。對象“干凈”實例情況

比較法的步驟9估價操作步驟建立比較基礎統(tǒng)一付款方式需要將分期付款的可比實例成交價折算為在其成交日的一次付清價。計算方法:貨幣時間價值中的折現(xiàn)計算。估價操作步驟建立比較基礎統(tǒng)一稅費負擔將成交價調為依規(guī)雙方各自繳應繳稅費下的價。注意：擔稅之意是指“我負擔，錢給我，我跑腿。”成交價=賣方實得價/（1-賣方稅率）或成交價=買方實得價/（1+買方稅率）比較法的步驟10估價操作步驟建立比較基礎統(tǒng)一稅費負擔例題：

經開區(qū)某宗房地產交易，雙方買賣合同約定買方付給賣方11160元/m2,買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方、買方繳納的說稅率分別為成交價的7%和5%。求該成交價及買方實付價。解：成交價=11160/（1-7%）=12000買方實付價=12000+12000*5%=12600

比較法的步驟11估價操作步驟建立比較基礎統(tǒng)一計價方式⑴統(tǒng)一價格表示~單位：總/單/樓地面價⑵統(tǒng)一幣種和貨幣單位⑶統(tǒng)一面積內涵和計量單位建筑面積*建筑面積下的價格=套內建筑面積*套內建筑面積的價格=使用面積*使用面積下的價格比較法的步驟12估價操作步驟建立比較基礎統(tǒng)一面積單位在面積單位方面，不同地方使用的單位不同，它們的換算方法如下：平方米下的價格=畝下的價格÷666.67平方米下的價格=公頃下的價格÷10000平方米下的價格=平方英尺下的價格×10.764=平方英尺下的價格÷0.09290304平方米下的價格=坪下的價格×0.303=坪下的價格÷3.30579

有甲、乙兩交易實例。甲建筑面積200m2，成交價80萬元人民幣，分3期付，首付16萬元，半年后付32萬元，余32萬元1年后付清。乙使用面積2500平方英尺，成交價15萬美元，成交時一次性付清。如選甲乙為可比實例，假設當時人民幣年利率8%，1美元=7.7395元人民幣，建筑面積：使用面積=0.75，試進行“建立比較基準”處理。比較法的步驟13估價操作步驟建立比較基礎例題：比較法的步驟14題干信息解讀：（1）統(tǒng)一付款方式：成交日期一次性付清為基準:甲總價＝16＋32/(1+8%)0.5+32/(1+8%)=76.42(萬元人民幣)乙總價＝15（萬美元）解：比較法的步驟15（2）統(tǒng)一采用單價甲單價＝764220/200=3821.1(元人民幣/平方米建筑面積)乙單價＝150000/2500=60(美元/平方英尺使用面積)（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位甲單價＝3821.1(元/平方米建筑面積)乙單價＝60×7.7395＝464.37（元/平方英尺使用面積）解：比較法的步驟16（4）統(tǒng)一面積內涵甲單價＝3821.1(元人民幣/平方米建筑面積)乙單價＝464.37×0.75=348.28(元/平方英尺建筑面積)使用面積下價格*（使用面積/建筑面積）=建筑面積下價格解：比較法的步驟17（5）統(tǒng)一面積單位甲單價=3821.1(元人民幣/平方米建筑面積)乙單價＝348.28/0.0929=3748.85(元人民幣/平方米建筑面積)平方米下的價格=平方英尺下的價格×10.764=平方英尺下的價格÷0.09290304解：比較法的步驟18估價操作步驟1、百分率法的修正公式：

計算二交易情況修正2、差額法的修正公式：比較法的步驟19估價操作步驟計算二交易情況修正2、差額法的修正公式：可比實例的成交價格±交易情況修正額＝正常價格因交易稅費的非正常負擔進行修正時，正常成交價格的計算公式：正常成交價格＝賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)＝買方實際付出的價格/(1+應由買方繳納的稅費比率)

比較法的步驟20估價操作步驟房價平穩(wěn)發(fā)展時，可不進行交易日期修正。出現(xiàn)漲跌時，則有必要進行交易日期修正。修正方法：百分率法計算三.交易日期修正公式：可比實例在估價時點價＝可比實例成交日價×交易日期修正系數(shù)

比較法的步驟21估價操作步驟假設從成交日期到估價時點時，可比實例價格漲跌的百分率為±T％則:計算三.交易日期修正可比實例在成交日期時的價格×(1±T%)=在估價時點時的價格比較法的步驟22估價操作步驟在價格指數(shù)編制中，需要選擇某個時期作為基期。如果是以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數(shù)。如果是以上一時期作為基期的，稱為環(huán)比價格指數(shù)。計算三．交易日期修正比較法的步驟23估價操作步驟采用環(huán)比價格指數(shù)進行交易日期修正的公式為：可比實例在成交日期時的價格×成交日期的下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×再下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×…×估價時點時的價格指數(shù)＝在估價時點時的價格計算三．交易日期修正比較法的步驟24估價操作步驟計算四房地產狀況修正1.直接比較修正法可比實例在估價對象房地產狀況下的價=可比實例在其自身狀況下的價x100/實例相對于估價對象狀況的得分比較法的步驟25估價操作步驟2.間接比