收益法02課件講解

收益法報酬資本化法的公式一般公式、凈收益每年不變的公式、凈收益每年不變的公式的作用、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式、凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式、預(yù)知未來若干年后的價格公式收益期和持有期的測算收益期和持有期的確定凈收益的測算報酬資本化法求取凈運(yùn)營收益報酬率的確定報酬率的實(shí)質(zhì)、報酬率的求取方法直接資本化法直接資本化法概述、收益乘數(shù)法的種類、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)土地與建筑物的組合、抵押貸款與自有資金的組合、土地剩余技術(shù)、建筑物剩余技術(shù)、自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)收益法總結(jié)估價中的公式轉(zhuǎn)換、凈收益與資本化率的匹配凈收益每年不變的公式的作用直接用于測算價格用于不同使用期限或不同收益期限(以下簡稱不同期限房地產(chǎn))價格之間的換算用于比較不同期限價格的高低用于比較法中因土地使用期限或收益期限不同進(jìn)行的價格調(diào)整凈收益每年不變的公式的作用

凈收益每年不變的公式的作用

有限年公式中的

凈收益每年不變的公式的作用3．用于比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低土地使用期限或收益期限不同不能直接比較轉(zhuǎn)換成相同期限下的價格與上述不同期限價格之間的換算方法相同凈收益每年不變的公式的作用

通過上述處理之后可知，乙房地產(chǎn)的價格名義上低于甲房地產(chǎn)的價格（1800元/㎡＜2000元/㎡）實(shí)際上高于甲房地產(chǎn)的價格（2179.47元/㎡＞2114.8l元/㎡）凈收益每年不變的公式的作用4．用于比較法中因期限不同進(jìn)行的價格調(diào)整可比實(shí)例房地產(chǎn)的期限≠估價對象房地產(chǎn)的期限凈收益每年不變的公式的作用

凈收益每年不變的公式的作用［例］6年前，甲單位提供一塊面積為1000平方米、使用期限為50年的土地（到期不可續(xù)期），乙企業(yè)出資300萬元，合作建設(shè)一幢建筑面積為3000平方米的鋼混結(jié)構(gòu)辦公樓。建設(shè)期2年，建成后1000平米歸甲，2000平米由乙使用20年后無償歸甲?，F(xiàn)在乙有意將其使用部分的辦公樓在期滿后的剩余期限買下來。據(jù)測算，該辦公樓類似的寫字樓每平方建筑面積的月租金平均為80元/平方米，且穩(wěn)定，出租率為85%，年運(yùn)營費(fèi)用占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%，鋼混結(jié)構(gòu)的建筑物使用年限為60年。評估乙合理的收購價格。[思路]用收益法測算。（也可以用比較法）[分析]土地還剩44年使用權(quán)，建筑物還剩56年使用年限，但土地到期不可續(xù)期（到期時地表建筑物無償收回），所以建筑物的壽命期以土地使用期限為止計算，還有44年。乙按照合同，從現(xiàn)在開始還能使