房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）課件 第2章 地租理論

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材謝經(jīng)榮呂萍喬志敏○編著2本章主要闡述古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論、馬克思的地租理論、新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論和城市地租理論。古典經(jīng)濟(jì)學(xué)時(shí)期流行的地租理論，是地租剩余理論，認(rèn)為地租是從土地收益中減去包括工資在內(nèi)的成本后的剩余。馬克思的地租理論主要包括資本主義地租的實(shí)質(zhì)、級(jí)差地租、絕對(duì)地租、壟斷地租、建筑地段地租和礦山地租等內(nèi)容。新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)時(shí)期流行的地租理論是地租的邊際生產(chǎn)力理論。城市地租理論包括城市級(jí)差地租、城市絕對(duì)地租和城市壟斷地租。[本章內(nèi)容提要]第2章地租理論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材地租是一塊土地的耕作者從他的收獲之中扣除了自己的種子、口糧及換取其他生活必需品所需要的產(chǎn)品部分后剩下的谷物，即所得到的剩余就是這塊土地一年的地租。靠近人口稠密地方的土地，相對(duì)于土質(zhì)相同而距離較遠(yuǎn)的土地，由于土地產(chǎn)品運(yùn)輸費(fèi)用的節(jié)約，能產(chǎn)生較多的地租。如果用更多的勞動(dòng)改良土地，使土地豐收，地租會(huì)因收成的增加超過(guò)所使用勞動(dòng)的增加而上漲。谷物需求增加，價(jià)格即上漲，因而生產(chǎn)谷物的土地的地租也上漲。32.1古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.1.1威廉?配第的地租理論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材地租是使用土地的代價(jià)，它是在保證租地人取得對(duì)所墊付資本的足夠補(bǔ)償，并獲得平均利潤(rùn)的前提下，按照土地實(shí)際情況支付給地主的最高價(jià)格。地租在很大程度上并非地主改良土地所投入資本的利潤(rùn)或利息。地租成為商品價(jià)格構(gòu)成部分的方式不同于工資和利潤(rùn)。地租隨土地肥沃程度不同而不同。谷田和牧場(chǎng)的地租支配其余一切耕地的地租。煤礦能否提供地租，取決于它的產(chǎn)出力和位置。42.1古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.1.2亞當(dāng)?斯密的地租理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材土地肥沃程度的差異，是土地支付或不支付地租，以及支付不同地租的原因。地租同農(nóng)業(yè)的絕對(duì)生產(chǎn)率毫無(wú)關(guān)系。在不同生產(chǎn)條件下生產(chǎn)出來(lái)的等量產(chǎn)品具有同一的市場(chǎng)價(jià)格，是形成地租的前提。由土地改良投資造成的土地生產(chǎn)力，會(huì)同土地的“自然”生產(chǎn)力融合在一起，從而提高地租。對(duì)一塊土地的不斷耕種，也能改良土地。52.1古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.1.3詹姆斯?安德森的地租理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材地租是為使用土地原有的和不可摧毀的生產(chǎn)力，而付給地主的那一部分土地產(chǎn)品。土地?cái)?shù)量的有限性和質(zhì)量的差異性，是支付地租的原因。谷物價(jià)格高不是為了支付地租，相反，支付地租倒是因?yàn)楣任飪r(jià)格高。礦山的租金和地租一樣，都是產(chǎn)品價(jià)格高昂的結(jié)果，而絕對(duì)不是它的原因。62.1古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.1.4李嘉圖的地租理論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材該時(shí)期的地租觀點(diǎn)是，地租是從土地收益中減去包括工資在內(nèi)的成本后的剩余。工資和利潤(rùn)的高低是造成農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格高低的原因，價(jià)格高低又引起地租的高低，所以地租高低是農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格高低的結(jié)果。土地面積的有限性、不可移動(dòng)性和土地質(zhì)量的差異性是產(chǎn)生地租的原因。土地肥沃程度和位置的不同產(chǎn)生地租的差異。地租是為使用土地原生產(chǎn)力而支付給地主的那一部分產(chǎn)品。72.1古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論古典經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)地租屬性的認(rèn)識(shí)，僅局限在以下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材地租是為使用土地原有的和不可摧毀的生產(chǎn)力，而付給地主的那一部分土地產(chǎn)品。土地?cái)?shù)量的有限性和質(zhì)量的差異性，是支付地租的原因。谷物價(jià)格高不是為了支付地租，相反，支付地租倒是因?yàn)楣任飪r(jià)格高。礦山的租金和地租一樣，都是產(chǎn)品價(jià)格高昂的結(jié)果，而絕對(duì)不是它的原因。82.2馬克思的地租理論2.2.1資本主義地租的實(shí)質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1.級(jí)差地租的概念（1）分析級(jí)差地租的前提。（2）級(jí)差地租的形成。（3）級(jí)差地租的概念。級(jí)差地租是產(chǎn)生于支配壟斷自然力的個(gè)別資本的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格和投入到該生產(chǎn)部門的一般資本的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格之間的差額。根據(jù)級(jí)差地租形成的條件不同，又可以分為級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ兩種形式。92.2馬克思的地租理論2.2.2級(jí)差地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材2.級(jí)差地租Ⅰ級(jí)差地租Ⅰ是由土地的肥沃程度不同和位置差異引起的。級(jí)差地租Ⅱ是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化形成的地租。3.級(jí)差地租Ⅱ級(jí)差地租Ⅱ是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化形成的地租。102.2馬克思的地租理論2.2.2級(jí)差地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材4.級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ的關(guān)系級(jí)差地租Ⅰ是級(jí)差地租Ⅱ的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)。從歷史上看，級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ反映著資本主義農(nóng)業(yè)由粗放經(jīng)營(yíng)到集約經(jīng)營(yíng)兩個(gè)不同的發(fā)展階段。從形成過(guò)程看，級(jí)差地租Ⅱ的產(chǎn)生是以同一塊土地上連續(xù)投資的生產(chǎn)率高于劣等地的生產(chǎn)率為前提的。112.2馬克思的地租理論2.2.2級(jí)差地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材5.最差耕地也有級(jí)差地租前面假定最差耕地（劣等地）上的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格為市場(chǎng)價(jià)格，因而劣等地上的級(jí)差地租為零。當(dāng)由于社會(huì)需求的增加，使得（在優(yōu)等地、中等地、劣等地或更劣等地上）比原劣等地上的投資生產(chǎn)率更低的資本投資具有經(jīng)濟(jì)可行性時(shí)，劣等地上就產(chǎn)生了級(jí)差地租122.2馬克思的地租理論2.2.2級(jí)差地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材絕對(duì)地租是土地所有者憑借對(duì)土地私有權(quán)的壟斷所取得的、土地產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格高于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)差額，這個(gè)差額轉(zhuǎn)化而形成地租。資本主義農(nóng)業(yè)絕對(duì)地租的來(lái)源：由于資本主義農(nóng)業(yè)有機(jī)構(gòu)成低于社會(huì)平均資本的構(gòu)成，在對(duì)勞動(dòng)的剝削程度相等時(shí)，將會(huì)比等量的社會(huì)平均資本生產(chǎn)出更多的剩余價(jià)值，從而生成出更多的利潤(rùn)。132.2馬克思的地租理論2.2.3絕對(duì)地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材142.2馬克思的地租理論2.2.3絕對(duì)地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材價(jià)值社會(huì)（一般）生產(chǎn)價(jià)格個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格絕對(duì)地租級(jí)差地租土地肥沃程度逐漸遞增單產(chǎn)價(jià)格圖2—1絕對(duì)地租概念壟斷地租是由產(chǎn)品的真正壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而形成的地租。壟斷地租可以分為兩種：由于土地所有權(quán)壟斷，不付地租在未耕地上進(jìn)行投資受到限制，以至土地產(chǎn)品按照高于它們價(jià)值的壟斷價(jià)格出售，由此而形成超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為地租。由于某一土地的獨(dú)特的自然特性，所生產(chǎn)出的產(chǎn)品具有較好的口味或其他質(zhì)量特征，以至于能夠以超出價(jià)值基礎(chǔ)的壟斷價(jià)格出售，由這種壟斷價(jià)格產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為壟斷地租。152.2馬克思的地租理論2.2.4壟斷地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材建筑地段地租和一切非農(nóng)業(yè)用地的地租一樣，是由真正的農(nóng)業(yè)地租調(diào)節(jié)的。位置對(duì)其級(jí)差地租具有決定性的作用。礦山地租的決定方法和農(nóng)業(yè)地租是完全一樣的。162.2馬克思的地租理論2.2.5建筑地段地租和礦山地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材投入土地的資本和勞動(dòng)，是由陸續(xù)使用的等劑量構(gòu)成的。在陸續(xù)投入的過(guò)程中。陸續(xù)使用的各個(gè)等劑量所產(chǎn)生的報(bào)酬會(huì)出現(xiàn)遞增、遞減或者增減交替的過(guò)程。我們把所產(chǎn)生的報(bào)酬剛好與耕作者的生產(chǎn)費(fèi)用相等的劑量，稱為邊際劑。它所產(chǎn)生的報(bào)酬稱為邊際報(bào)酬。投入土地的總劑量數(shù)乘以邊際報(bào)酬，得到所投入資本和勞動(dòng)的一般總報(bào)酬。所投入資本和勞動(dòng)產(chǎn)生的總報(bào)酬，超過(guò)這個(gè)一般總報(bào)酬，超過(guò)的部分就是土地的剩余生產(chǎn)物，在一定條件下轉(zhuǎn)化為地租。172.3新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.3.1邊際生產(chǎn)力地租理論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材182.3新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.3.1邊際生產(chǎn)力地租理論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

圖2—2邊際生產(chǎn)力地租的形成efghcdbaa′o資本和勞動(dòng)投入量報(bào)酬量△d如果地租被看成土地服務(wù)總價(jià)值，超過(guò)所有土地在按照邊際利用時(shí)所提供的總服務(wù)價(jià)值的差額時(shí)，地租就是級(jí)差地租。土地所提供服務(wù)的價(jià)格，由服務(wù)總量的自然稀缺性和對(duì)這些服務(wù)的需求即供求來(lái)決定，而地租最容易被看成這種稀缺價(jià)格總量和產(chǎn)品生產(chǎn)成本總量之差，因此它一般又被視為稀有地租。192.3新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.3.2稀有地租和級(jí)差地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材城市地租等于位置地租加上農(nóng)業(yè)地租。2.3.3城市地租準(zhǔn)地租是指從人類制造出來(lái)的特定生產(chǎn)工具中獲得的收入。即任何無(wú)供給彈性的生產(chǎn)要素都能得到或多或少具有地租性質(zhì)的收入。202.3新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.3.4準(zhǔn)地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材地租是不是決定價(jià)格的成本，取決于我們是從一個(gè)企業(yè)、一個(gè)小的行業(yè)，還是一個(gè)大的行業(yè)或整個(gè)經(jīng)濟(jì)范圍的角度來(lái)看問(wèn)題。2.3.5地租與土地產(chǎn)品價(jià)格的關(guān)系關(guān)于房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的討論主要有三種觀點(diǎn)：土地成本驅(qū)動(dòng)論、房屋需求引致論以及房?jī)r(jià)地價(jià)互為因果論。周京奎通過(guò)Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)有顯著影響，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度較?。▽?shí)際上不顯著）。李珍貴、馮邦彥、劉明均發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)是地價(jià)的Granger成因，反之則不成立。而高波、毛豐付通過(guò)Granger檢驗(yàn)和回歸分析，發(fā)現(xiàn)滯后兩個(gè)季度的房?jī)r(jià)和地價(jià)存在互為因果的關(guān)系，況偉大則得出長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)決定地價(jià)走勢(shì)、短期內(nèi)兩者相互影響的結(jié)論?！ぁぁぁぁぁ?12.3新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.3.6地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的實(shí)證分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材城市土地的空間位置，包括交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度、集聚程度、地質(zhì)水文狀況、環(huán)境等區(qū)位因素，是影響城市級(jí)差地租的決定性因素。（1）城市級(jí)差地租Ⅰ。由土地位置引起的相對(duì)較高的利潤(rùn)，在一定條件下，會(huì)轉(zhuǎn)化為地租。（2）城市級(jí)差地租Ⅱ。連續(xù)投資直到建筑邊際，由此產(chǎn)生的建筑產(chǎn)品總價(jià)值與總建筑生產(chǎn)成本之間的差額，構(gòu)成業(yè)主的超額利潤(rùn)。這一利潤(rùn)在一定條件下轉(zhuǎn)化為地租。222.4城市地租理論2.4.1城市級(jí)差地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材城市絕對(duì)地租是在土地使用權(quán)和土地所有權(quán)分離的條件下，所有土地使用者都必須繳納的地租，即城市土地使用者所必須繳納的最低限度的地租。

城市絕對(duì)地租量至少等于與最邊緣城市土地相鄰農(nóng)地上的農(nóng)業(yè)地租。232.4城市地租理論2.4.2城市絕對(duì)地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材由于土地所有者對(duì)供不應(yīng)求的稀缺土地的壟斷，這