房地產(chǎn)金融（第三版）課件 第六章 收益性房地產(chǎn)貸款

房地產(chǎn)金融

（第三版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫編著房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第六章收益性房地產(chǎn)貸款

內(nèi)容提要（一）

本章講述收益性房地產(chǎn)的貸款分析和決策。主要講述收益性房地產(chǎn)的投資特性和放款決策程序，放款人評審的內(nèi)容、指標和標準（這部分內(nèi)容是保證貸款安全性的關(guān)鍵），借款人對項目可行性的評價。重點介紹貸款各方的決策程序、相互關(guān)系和營業(yè)收益的具體計算，項目收益性的評價指標、標準和風(fēng)險的分析。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第六章收益性房地產(chǎn)貸款

內(nèi)容提要（二）

收益性房地產(chǎn)（也可稱為營業(yè)或商業(yè)房地產(chǎn)）同其他房地產(chǎn)有明顯不同，還款的來源及投資風(fēng)險很不一樣，在計算房地產(chǎn)的收入時存在很多獨特的方法。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策一、收益性房地產(chǎn)的投資

在進行收益性房地產(chǎn)投資時，首先要分析收益及風(fēng)險，然后分析收益性房地產(chǎn)同其他投資的組合是否適宜。（一）投資過程

1.初步計算

2.經(jīng)營收入、運轉(zhuǎn)費用預(yù)測

3.風(fēng)險分析

4.稅收狀況及投資組合分析房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

（二）可行性分析可行性是說明一投資項目能獲取足夠的收益，償還債務(wù)和取得利潤的可能性，它是借貸雙方?jīng)Q策的關(guān)鍵因素?？尚行钥梢酝ㄟ^對未來市場的預(yù)測而獲取。（三）預(yù)測

預(yù)測就是充分利用現(xiàn)有資料、信息求取未來期望收益。借款人在做出投資決定前都應(yīng)清楚房地產(chǎn)在未來能否滿足社會需求，當時的收入能否彌補支出以及盈利水平。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策二、盈利可能性（一）現(xiàn)金流量（二）融資狀況和稅收

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第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策三、風(fēng)險及個人作用

（一）風(fēng)險（二）個人因素

房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材收入預(yù)測清單

營業(yè)凈營業(yè)收入稅前收入稅后收入第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

終結(jié)凈售價還債后剩余稅后剩余

收入與支出融資形式和股權(quán)機構(gòu)

資金建筑物和土地放款人評價

申請文件

估價

金融指標借款人評價

房地產(chǎn)和市場營利指標

組合投資及風(fēng)險指標放款人借款人Ⅰ.Ⅱ.Ⅲ.收益性房地產(chǎn)投資決策框圖（圖6-1）

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

四、決策過程

（一）融資結(jié)構(gòu)（二）收入清單（三）借款人和貸款人評價（四）借款人和貸款人之間的關(guān)系房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

五、房地產(chǎn)收益狀況（一）預(yù)測財務(wù)清單現(xiàn)存房地產(chǎn)的預(yù)測財務(wù)清單主要利用過去數(shù)據(jù)預(yù)測未來，而對新開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)測財務(wù)清單主要取決于開發(fā)商對現(xiàn)有房地產(chǎn)狀況、市場分析技術(shù)以及對租金和租賃時間預(yù)測的準確性。開發(fā)商、投資者、放款人和估價人利用參比房地產(chǎn)的資料來驗證其預(yù)測假設(shè)的正確性。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

1.一年收入分析

稅前稅后收入清單（表6-1）房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

項目

稅前

稅后凈營業(yè)收入毛租金收入加上非租金收入最大毛收入減去空房及信用損失有效毛收入減去營業(yè)費用凈營業(yè)收入（NOI）30000030000330000330002970001000001970003000003000033000033000297000100000197000

后接

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策續(xù)前表房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

項目

稅前

稅后稅前收入

凈營業(yè)收入減去利息減去貸款分攤（本金）減去儲備金減去折舊稅前收入應(yīng)稅收入少納稅19700016200080001000001700019700016200080001000080000-4500014850稅后收入

稅前收入少納稅稅后收入170001485031850

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

（1）凈營業(yè)收入（NOI）：

凈營業(yè)收入也被稱為還債前收入，由前表的前七行進行計算。前五行為實際收入，也可稱為有效毛收入。從有效毛收入中減去營業(yè)費用得到凈營業(yè)收入（NOI）。

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第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策（2）稅前收入（BTCF）：納稅前的收入為稅前收入，它等于凈營業(yè)收入減去債務(wù)（還款額）和儲備金。計算公式為：稅前收入=凈營業(yè)收入-債務(wù)-儲備金=凈營業(yè)收入-［利息+月（年）還本額］-儲備金房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策（3）應(yīng)稅收入同稅前收入：

兩者有很大區(qū)別，利息支付同時降低稅前收入和應(yīng)稅收入；而貸款分攤（年還本）和儲備金降低稅前收入，但不影響應(yīng)稅收入；另一方面，折舊應(yīng)從稅收中減去，而包含在稅前收入中。上表中稅前收入為17000元，而應(yīng)稅收入為-45000元。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策（4）稅后收入（ATCF）：

納稅量為應(yīng)稅收入乘以稅率（這里為33％），稅前收入減去納稅量就為稅后收入。計算公式為：稅后收入＝稅前收入-（應(yīng)稅收入×稅率）房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

2.多年收入分析

某一房地產(chǎn)投資的基本資料：這一房產(chǎn)以15154000元的價格購入，其中80％為30年期的貸款融資，年利息率為10.5％，月償還額為110896元，抵押貸款常數(shù)（K）為0.009147。這里僅計算前5年收入，剩余資金在抵押期滿5年時一次還清。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

2.多年收入分析

某一經(jīng)營性房地產(chǎn)融資狀況表（表6-2）房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材購置價格（包括各種手續(xù)費）(元)不同年間空房和漏收率(%)抵押貸款儲備金(元)折舊（31.5年直線折舊）(%)折舊初始值（建筑物價格）(元)經(jīng)營時間(年)預(yù)測售價（凈營業(yè)收入/0.097）(元)銷售費用經(jīng)營者稅率（%）收入營業(yè)費用1515400013，9，5，5，5價格的80%，利率10.5%，抵押期限為30年，5年后還清購買時2000003.04，3.17，3.17，3.17，3.1713144000520678335售價的6%33每年增加5%每年增加6%

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

（1）收入：最大毛收入等于出租面積以及由市場供需所決定的單位面積租金的乘積。（2）營業(yè)費用：營業(yè)費用是為客戶提供服務(wù)和維護房地產(chǎn)的費用之和，它因房地產(chǎn)類型、服務(wù)種類以及當?shù)囟愂盏鹊牟煌煌?。?）稅前收入：影響稅前收入的因素較多，在房地產(chǎn)一定的情況下它取決于凈營業(yè)收入、貸款利息、月還本額和儲備金的高低。（4）稅后收入：稅后收入是應(yīng)稅收入在納稅后的剩余部分，納稅的多少取決于收入的檔次以及對應(yīng)的稅率。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

（二）預(yù)測抵押終結(jié)收益

1.終結(jié)清單（1）銷售價格減去銷售費用，也可稱為凈售價。（2）銷售過程中的稅負。（3）稅前稅后收入。

2.假設(shè)條件

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第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

六、估價

（一）估價的基本模式對收益性房地產(chǎn)最常用的估價模式為貼現(xiàn)模式。計算公式為：V=I/R

其中：V為預(yù)測價格；I為預(yù)測收入；R為資本化率。它是房地產(chǎn)收入同房地產(chǎn)價格的比值

房地產(chǎn)現(xiàn)值計算公式為：V0=I1/（1+r）+I2/（1+r）2+I3/（1+r）3+...+In/（1+r）n

其中：I為不同年份的收入；r為房地產(chǎn)基準貼現(xiàn)率；V0為房地產(chǎn)現(xiàn)值；n為房地產(chǎn)壽命房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

如果房地產(chǎn)價值等于購入價，則r為內(nèi)部收益率。如果每年的租金相同，貼現(xiàn)率不變，則上述公式可以寫成：V＝I/R

其中：V為房地產(chǎn)現(xiàn)值；R為房地產(chǎn)基準貼現(xiàn)率；I為年租金（或收入）根據(jù)現(xiàn)代投資組合理論，R為銀行利率加上房地產(chǎn)風(fēng)險溢價。在一般情況下，房地產(chǎn)風(fēng)險溢價被視為零，則R為銀行利率，而V成為年租金（或年收益）的資本化值。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

（二）其他方法估價方法可以分為兩種，一種為靜態(tài)收入模型，另一種為多年（或多時期）動態(tài)模型。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策

收入還原法中收入求算模型（表6-7）房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材收入模型

資金流動模型一時期資金流通一時期資金流通和價格變動多時期資金流通模型凈營業(yè)收入稅前收入稅后收入資本化價值資本化率毛收入乘數(shù)自有資金收益率自有資金收益率資本化率回收期抵押自有資金自有資金收益率資金流通貼現(xiàn)內(nèi)部收益率回收期凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率調(diào)整后內(nèi)部收益率

第二節(jié)貸款人對貸款的評價

一、申請文件內(nèi)容在申請時應(yīng)包括以下文件：（1）貸款申請書（2）房地產(chǎn)或建設(shè)項目地點（3）房地產(chǎn)自身狀況（5）借款人經(jīng)濟狀況及信譽（6）預(yù)測的財務(wù)清單和可行性分析（7）評估書（8）房地產(chǎn)未來前景綜述（9）抵押物的產(chǎn)權(quán)證明房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)貸款人對貸款的評價

（一）貸款及其安全性（二）區(qū)位、不動產(chǎn)和市場行情（三）借款申請人情況（四）預(yù)測財務(wù)清單和估價（五）結(jié)論房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)貸款人對貸款的評價二、房地產(chǎn)評估收入還原法估價包括四個過程：（1）選擇收益種類。（2）收益的現(xiàn)值和未來價值的估算。由于評估的收益種類、時段的不同而應(yīng)采用不同的方法。（3）資本化率或貼現(xiàn)率的選擇。資本化率是資產(chǎn)收入同其價值的比值，其數(shù)值隨時間、資產(chǎn)類型和區(qū)位的不同而不同。（4）將期望收入變?yōu)楝F(xiàn)值。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)貸款人對貸款的評價（一）直接收入還原法

直接收入還原法是將求算得到的凈營業(yè)收入直接轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)價格。計算公式為：資產(chǎn)價格=期望凈營業(yè)收入/資本化率=I/R

整個估價過程可以分成凈營業(yè)收入、資本化率和價格的求算。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)貸款人對貸款的評價

1.凈營業(yè)收入的求算

2.資本化率的求算（1）市場比較法（2）毛收入乘數(shù)法（GIM）計算公式為：V=I×GIM

其中，GIM=售價毛收入房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)貸款人對貸款的評價（3）投資權(quán)重法資本化率的計算公式為：

R=KL/V＋（1-L/V）ROE

其中：R為資本化率；K為抵押貸款常數(shù)；L/V為貸價比；ROE為自有資金收益。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)貸款人對貸款的評價

3.價格計算

4.資本化率求算中存在的問題（1）資料收集誤差（2）房地產(chǎn)折舊（3）收益及售價的變化（4）收入的多種形式房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)貸款人對貸款的評價（二）收益資本化法

這種方法將估算的多年現(xiàn)金流（包括終結(jié)收入）轉(zhuǎn)化為收入現(xiàn)值，資本化率為未來收益同資產(chǎn)現(xiàn)值的比值，在選擇一定的貼現(xiàn)率后，按照下式求算房地產(chǎn)現(xiàn)值：

V=CF1/（1+i）+CF2/

（1+i）2

+CF3/（1+i）3+...+CFn/(1+i)n

其中，V為現(xiàn)值；CF為一定期段的現(xiàn)金流；i為貼現(xiàn)率；n為期限。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)貸款人對貸款的評價

1.預(yù)測現(xiàn)金流貼現(xiàn)法

2.貼現(xiàn)率的計算房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)貸款人對貸款的評價

三、貸款標準通常金融機構(gòu)通過相應(yīng)指標來評價：房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材申請人經(jīng)營歷史區(qū)位及建筑物市場狀況最高貸價比最低保本點單位面積最高貸款額可能的空房損失營業(yè)費用比率估價結(jié)果準確性盈利潛力可接受的貸款期限金融機構(gòu)審批貸款申請的指標（表6-10）

第二節(jié)貸款人對貸款的評價（一）借款人和房地產(chǎn)主要從以下幾個方面評價：借款人經(jīng)營歷史是否符合放款人要求；預(yù)抵押房地產(chǎn)是否可接受，主要從區(qū)位、設(shè)計、建筑物質(zhì)量及維護幾個方面來評價，不良的維護管理常使房地產(chǎn)價值降低。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)貸款人對貸款的評價（二）最高放款額

1.貸價比

2.還債率

3.保本點計算公式為：保本點=（營業(yè)費用+債務(wù)）/可能毛收入

4.單位面積貸款額房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)貸款人對貸款的評價（三）其他指標的合理性

1.空房和收租損失

2.營業(yè)費用比率

3.放款人經(jīng)濟預(yù)測房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)借款人評價和決策

一、決策過程及主要決策因素

借款人評價主要是衡量投資的收益及風(fēng)險，投資的收益受很多因素的影響，而風(fēng)險的影響因素則更多。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)借款人評價和決策

借款人投資評價過程圖（圖6-2）房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材根據(jù)投資意向確定收益和風(fēng)險選擇融資結(jié)構(gòu)及貸款自有資金比率預(yù)測營業(yè)和終結(jié)現(xiàn)金流計算收益率及盈利率

衡量風(fēng)險貸款評價結(jié)果、購買、談判和拒絕

第三節(jié)借款人評價和決策

二、收益衡量指標（一）傳統(tǒng)方法

最簡單的盈利性分析就是一個時期的收入分析，一般僅估計第一年的收入或穩(wěn)定收入，有時估算多年的平均收入。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)借款人評價和決策

1.毛租金乘數(shù)和收益率

見表6-11、表6-12。表6-11是各種收益狀況，而表6-12則說明各種指標的計算公式及其結(jié)果。

表6-11某一經(jīng)營性房地產(chǎn)各種收益狀況（單位：元）房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

收益1990年1991年1992年1993年1994年終結(jié)收入

毛租金凈營業(yè)收入稅前收入稅后收入24150001470000139000139000251100016350003050003050002609000181400048300048300027110001907000577000536000281800020060006750005610001943800078710005965000

第三節(jié)借款人評價和決策

表6-12集中盈利指標求算結(jié)果房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材指標公式第1年5年平均毛收入乘數(shù)（GIM）資產(chǎn)收益率（ROR）稅前自有資金收益率（BTCF）稅后自有資金收益率（ATCF）GIM=售價/毛租金ROR=NOI/售價ROE（1）=BTCF/E*ROE（2）=ATCF/E*6.27=15154000/24150009.70%=1470000/151540004.30%=139000/32310004.30%=139000/32310005.80=15154000/261300011.65%=1766000/1515400013.49%=436000/323100012.53%=405000/3231000*E為自有資金。

第三節(jié)借款人評價和決策

2.回收期

回收期是某一投資收回原投資所需的年限，它是回收期間初始投資同年收益的比值。在計算時，是否考慮稅收對回收期長短的影響很大。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)借款人評價和決策（二）現(xiàn)金流貼現(xiàn)法

1.凈現(xiàn)值和投資決策

2.現(xiàn)值盈利指數(shù)

其計算公式：盈利指數(shù)=收益現(xiàn)值/投入現(xiàn)值

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第三節(jié)借款人評價和決策

3.內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是收益凈現(xiàn)值等于投入凈現(xiàn)值時的收益率，可以按照下述公式計算：自有資金=ATCF1/（1+IRR）+ATCF2/

（1+IRR）2+ATCF3/（1+IRR）3+…+ATCFn/（1+IRR）n+終結(jié)售價/（1+IRR）n

其中：ATCF為稅后收益；IRR為內(nèi)部收益率；n為投資年限。

4.現(xiàn)值和收益率的比較

5.內(nèi)部收益率的調(diào)整房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)借款人評價和決策

三、風(fēng)險評價

（一）風(fēng)險種類

1.商業(yè)風(fēng)險

2.金融風(fēng)險

3.購買力風(fēng)險

4.流轉(zhuǎn)風(fēng)險房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)借款人評價和決策

（二）風(fēng)險評價

1.方差

2.失敗風(fēng)險房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材