房地產(chǎn)金融（第三版）課件 第3、4章 抵押貸款的運作；個人住房貸款

房地產(chǎn)金融

（第三版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫編著房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三章抵押貸款的運作

內(nèi)容提要

本章主要講述房地產(chǎn)抵押貸款過程中各參與者的權(quán)利和義務(wù)、抵押人的還款清單、抵押后房地產(chǎn)的使用和管理、利率變化和期前還款對還款額的影響以及房地產(chǎn)的再抵押等問題。這是房地產(chǎn)抵押貸款的基本知識、過程和原理，是房地產(chǎn)抵押貸款的核心。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)杠桿原理

杠桿原理實際上是利用借貸資本補充自身資金的不足，以完成更大規(guī)模的投資。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)杠桿原理一、杠桿原理的特性

假設(shè)房屋全部投資為杠桿的總長，記為100，它等于借貸資金部分（M）和自有資金（首付款E）之和。將M、E的交界點定義為支點，在目前我國貸款比率為70%的情況下，支點處在整個杠桿的3∶7處。資產(chǎn)總收益率（R）定義為作用于支點上的力，抵押貸款利率（i）為作用于放款方的力，自有資金的收益率（Y）為作用于購房者的力。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)杠桿原理當(dāng)杠桿處于平衡狀態(tài)時，杠桿平衡時，應(yīng)滿足下列條件：

R=(M×i)+(E×Y)

房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材總投資：100RMEiY

第一節(jié)杠桿原理

二、杠桿作用的形式

（一）杠桿正作用（二）中性杠桿作用（三）杠桿負(fù)作用房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還用戶從銀行取得一定期限的抵押貸款后，就應(yīng)按照抵押貸款合同規(guī)定的時間、還款額和還款方式還款。一般情況下，還款是按照分?jǐn)偡绞?，就是將借款期分成若干等同的期段（如年或月），每一期段都償還相同數(shù)額的款項。一般是按月償還，將本金、利息分?jǐn)偟矫總€月還款。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還一、月還款額

月還款額通俗地也稱為月供，是指每月應(yīng)還銀行的本息和。（一）本息均還法每月分?jǐn)偟睦⒑捅窘饠?shù)可按下列公式計算：每月攤還本金=M/n=貸款額貸款/月數(shù)每月攤還利息=(n＋1)·M·i/2n

每月還款額=每月攤還本金＋每月攤還利息房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還（二）先息后本法

先息后本法月還款額計算公式為：月還款額=M·i·（1＋i）n/〔（1＋i）n－1〕

其中M為貸款額；i為月利息，是年利率的1/12；n為貸款月數(shù)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還二、月本利和因子表

在西方國家，銀行還編制不同利率條件下的月本利和因子表，以幫助貸款人計算還款額、剩余本金等。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還三、償還清單（一）基本概念本金、手續(xù)費、貸款利率、貸款期限、分?jǐn)傁禂?shù)等。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還3.償還清單的計算

按照上述方法我們可以計算出任何一年的償還本金和利息多少、剩余本金情況。我們也可以利用計算機進行處理，如輸入期限、月利率、貸款額后就可計算出月還款額，每年還款中還本付息數(shù)額，累計還本和剩余本金情況，它們構(gòu)成了償還清單。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還

四、抵押貸款的幾個指標(biāo)（一）有效利率

在選擇抵押貸款時，抵押人總是選擇有效利率較低的貸款方式，一方面可以減少貸款成本，另一方面可以提高自有資金的收益率，使金融工具起到正的杠桿作用，盡量避免中性和負(fù)的杠桿作用。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還（二）貸款比率

貸款比率是貸款額占總投資(或房屋價格)的比率，也稱為貸價比（ratioofmortgagetovalue）。貸款比率可以說明杠桿作用的大小，自有資金（equity）所占比例的倒數(shù)就是杠桿因子，用公式表示為：L=1/（1－m）。這里假設(shè)m為貸款比率，1為總投資量（即房屋價格），則自有資金E=1－m。在“杠桿原理”一節(jié)中曾講過：R=（M×i）＋（E×Y）。因為M＋E=1，所以E=1－M房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還杠桿因子同貸款比率的關(guān)系房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材51015205060708090100貸款比率（%）杠桿因子杠桿因子同貸款比率關(guān)系圖（圖3-2）0

第二節(jié)抵押貸款的償還（三）還貸常數(shù)

還貸常數(shù)是年還款額同總貸款額的比值。還貸常數(shù)隨貸款期限和貸款利率而變，一般在貸款利率一定時，貸款期限越長，還貸常數(shù)就越低；在期限一定時，貸款利息越高，則還貸常數(shù)就越高。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)抵押貸款的運作過程一、抵押貸款的參與人（一）參與人抵押貸款購房活動中的核心參與人為購房人和銀行。前者是借款人，這里稱為抵押人；后者為放款人，也稱為抵押權(quán)人。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)抵押貸款的運作過程二、抵押貸款的運作過程

房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材借款人債務(wù)人抵押人購房者拍賣放款人債權(quán)人抵押權(quán)人銀行還本付息債權(quán)注銷抵押登記售價低于債務(wù)部分違約貸款資金（相當(dāng)與債務(wù)部分）售價購房合同及房屋產(chǎn)權(quán)證抵押登記售價高出債務(wù)部分圖3-4抵押貸款運行過程

第三節(jié)抵押貸款的運作過程

三、再抵押（一）概念（二）再抵押的運行房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)抵押房屋的使用和管理

一、抵押房屋的使用管理

房屋抵押可以分為購買房屋的抵押和作為擔(dān)保的抵押。（一）抵押房屋的使用管理（二）抵押房屋的出租、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)抵押房屋的使用和管理

二、違約后抵押房屋的處理

（一）違約在以下幾種情況下，借款人才處于違約地位：（1）貸款合同到期（含展期），借款人未依約償還貸款本息。（2）借款人在貸款合同終止前就已宣告解散或破產(chǎn)。（3）借款人未按土地出讓合同規(guī)定的建設(shè)要求完成有關(guān)建設(shè)項目。（4）當(dāng)借款人在生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)或其他事項方面發(fā)生重大事件，可能會影響貸款人利益情況時。在以上情況發(fā)生時，貸款人為了自身資金的安全，有權(quán)要求對抵押房屋進行處理。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)抵押房屋的使用和管理（二）處理貸款人對抵押房屋進行處理時，應(yīng)按照下列程序進行：（1）發(fā)現(xiàn)借款人違約后，貸款人要事先通知借款人，如借款人仍不能給出有說服力的解釋，貸款人才可能采取下一步措施。（2）貸款人可要求司法機關(guān)并通過一些拍賣行強迫拍賣抵押房屋。（3）貸款人是拍賣房屋的第一受益人，如拍賣收入不足償還貸款本息時，貸款人有權(quán)向借款人另行追索；如果償還貸款本息和有關(guān)費用之后有剩余，所余金額退還借款人。（4）對拍賣價格，借款人如認(rèn)為偏低，可以提出理由阻止拍賣。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)利率變化對還款額的影響一、等額還款固定利率抵押貸款要求每月還款額相同，因此也被稱為等額還款或等額償還。在每月還款額中，一部分為利息，另一部分為本金。隨著還款期限的增加，所欠款項越來越少，所以每月還款額中利息所占份額越來越少，而本金數(shù)額越來越大。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)利率變化對還款額的影響二、貸款期限與月還款額

月還款額取決于貸款利率和期限，二者的變化影響著月還款額。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)利率變化對還款額的影響三、利率調(diào)整后還款數(shù)額的計算利率的調(diào)整使貸款的月還款額發(fā)生變化。（一）本息均還法設(shè)客戶還款n1個月后，貸款月利率由r變?yōu)閞′，利率變動后剩余本金計算公式為：

P′=P－n1m=(n－n1)P/n

其中m為每期段還本數(shù)；P′為剩余本金；P為本金；n為還款月數(shù)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)利率變化對還款額的影響銀行一般可以采取兩種處理方法：

1.固定還款期限，改變還款量由于還款期保持不變?yōu)閚月，則剩余期限n′=n－n1個月，將P′、n′代入公式，利率變動后，每月償還本金：m′=P′/n′=(n－n1)P/(n－n1)n=P/n（保持不變）每月應(yīng)還利息：N′=2(n′+1)·P′·r′/2n′=（n-n1+1）P·r′/n

月還款額：T=P+［(n-n1)+1］·P·r′/n房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)利率變化對還款額的影響

2.固定月還款額，還款期限變化由于每月還款額不變，所以m′+n′=m+n則P′/n′+(2n′+1)·P′·r′/2n′=P/n+(2n+1)·P·r/2n則n′=n(2P′+P′·r′)/「2P+(P+1)·P·r-2nP′·r′」

=(n－n1)·(r′＋2)/「2＋(2n＋1)r－2(n－n1)r′」房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)利率變化對還款額的影響（二）先息后本法經(jīng)過一定期限的還款，在期前還款時客戶共還本金數(shù)為：剩余本金：房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)利率變化對還款額的影響若利率發(fā)生波動，銀行可以采取兩種處理方法。

1.期限固定，還款額變化由于還款期限保持不變，剩余期限n′=n-n1則變化后的月還款額：

房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)利率變化對還款額的影響2.還款額固定，期限變化由于月還款額不變，則m′=m則則則房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第六節(jié)期前還款的處理一、基本概念

期前還款就是借款人出于自身利益在貸款未到期前不履行合同，提前還款的行為。定期抵押貸款不允許期前還款，活期抵押貸款可以進行期前還款。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第六節(jié)期前還款的處理二、期前還款的罰則期前還款造成了放款人的損失：（1）破壞了貸款人的貸款組合安排，使貸款人處在不利地位。（2）從清償?shù)椒趴钊酥匦抡业叫碌慕杩钊耍枰欢ǖ臅r間，這段時間資金的閑置造成貸款人的利息損失。（3）期前還款多發(fā)生在市場利率降低的時期，借款人為了取得較低利率的借款，減少還款額，就采用了期前還款措施；由于新貸款利率較低，使抵押權(quán)人又有一些利息損失。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第六節(jié)期前還款的處理三、期前還款的處理在進行期前還款的處理時，可以采用兩種方法：一種是根據(jù)還款清單，查找貸款的剩余本金等，再加上罰費就是借款人所欠債務(wù)。一種是用計算的方法求得剩余本金。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第七節(jié)其他抵押貸款類型一、變率抵押貸款

變率抵押貸款是指在合同中規(guī)定的利率可以季節(jié)性地浮動，這種浮動幅度是按事先預(yù)定的市場指標(biāo)或雙方重新協(xié)商而確定的。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第七節(jié)其他抵押貸款類型（一）變率抵押貸款的類型

1.償還額的變化

2.償還期的變化

3.完全可變抵押貸款

4.前期變率后期固定貸款房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第七節(jié)其他抵押貸款類型（二）變率抵押貸款的運作

1.變化指數(shù)

2.初始利率和利率變幅

3.允許最大變化量

4.允許變化量

5.期前清償（三）前期變率抵押貸款（四）滾動抵押貸款（五）變率抵押貸款的優(yōu)缺點房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第七節(jié)其他抵押貸款類型二、低月還款額抵押貸款

（一）漸增還款抵押貸款（二）依價變率抵押貸款每年的月還款額按照以下三個因素進行調(diào)整：（1）當(dāng)年市場利率（2）隨通貨膨脹率而變化的抵押本金（3）剩余期限應(yīng)分?jǐn)偟谋窘稹７康禺a(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第七節(jié)其他抵押貸款類型（三）增值分成抵押貸款（四）前期低付抵押貸款前期低付抵押貸款是漸增還款抵押貸款中的特有方式，具有下列優(yōu)點：（1）對用戶來講有討價還價的余地。（2）較低的初始還款額能吸引更多用戶，也使達(dá)到還款標(biāo)準(zhǔn)的用戶增加。（3）在還款額較低時，房屋較容易銷售，可以降低產(chǎn)權(quán)人長期持有時的管理費用。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第七節(jié)其他抵押貸款類型三、其他抵押貸款方式

（一）快速還款抵押貸款

1.快速還款抵押貸款類型（1）15年期抵押貸款（2）雙周付款抵押貸款（3）還款漸增抵押貸款房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第七節(jié)其他抵押貸款類型2.快速還款抵押貸款的優(yōu)點3.快速還款抵押貸款的缺點房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第七節(jié)其他抵押貸款類型（二）利用自有資金還款

1.再抵押

2.逆年金抵押貸款

這種抵押貸款的清償一般有三種方式：（1）借款人去世，用房屋來清償。（2）資產(chǎn)出售時依房屋售價清償。（3）一定期限后，如評估價升高，雙方重新協(xié)定付款方式，如達(dá)不成一致意見，則房屋被拍賣，首先清償銀行貸款，剩余為借款人所得。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第七節(jié)其他抵押貸款類型3.終生養(yǎng)老金抵押貸款4.優(yōu)缺點

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關(guān)鍵術(shù)語

抵押貸款杠桿原理還款方式貸款類型房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

復(fù)習(xí)思考題

1.如何準(zhǔn)確界定貸款比率、本金、攤還、再抵押的概念？

2.請用圖示簡要說明抵押貸款的運作過程。

3.簡述四種類型的抵押貸款。

4.試分析利率變化對不同抵押貸款類型抵押權(quán)人利益的影響。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)金融

（第三版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫編著房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四章個人住房貸款

內(nèi)容提要

本章主要介紹個人住房貸款的概念、特點和種類，貸款的申請、審查和審批，貸款申請的條件、審查要點和貸款的類型、還款方式，抵押權(quán)的變更和登記，貸款檢查的內(nèi)容、方式和程序，以及貸款檔案的建立與管理。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)概述一、個人住房貸款的概念和特點（一）概念

個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買各類住房的貸款。貸款人發(fā)放貸款時，借款人必須提供擔(dān)保。當(dāng)借款人不能按期償還貸款本息時，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物（質(zhì)物）或由保證人承擔(dān)連帶責(zé)任償還貸款本息。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)概述（二）特點個人住房貸款與銀行其他信貸品種不同，具有以下特點：

1.個人住房貸款是銀行主要的消費信貸品種

2.個人住房貸款需設(shè)立擔(dān)保

3.個人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán)

4.個人住房抵押貸款可以實行證券化

5.個人住房貸款業(yè)務(wù)具有一定的政策性

6.個人住房貸款業(yè)務(wù)成本高，但效益較好房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)概述二、個人住房貸款的種類

1.政策性個人住房抵押貸款

2.商業(yè)性個人住房抵押貸款

3.個人住房組合貸款

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第一節(jié)概述

三、我國個人住房信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀

我國個人住房貸款發(fā)展的特點有：

1.個人住房貸款增長迅速。

2.個人住房貸款的投放區(qū)域由原來的主要集中在東部及主要沿海城市逐步向中西部轉(zhuǎn)移。

3.個人住房貸款對象以管理人員、技術(shù)人員和公司職員等中等收入群體為主。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)概述目前，我國個人住房貸款已成為銀行一項重要的信貸資產(chǎn)，業(yè)務(wù)發(fā)展日益規(guī)范，表現(xiàn)在：

1.個人住房貸款規(guī)模迅速增長。

2.個人住房貸款配套政策進一步規(guī)范。

3.個人住房貸款手續(xù)復(fù)雜。

4.個人住房貸款電子化程度也不斷提高。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)概述四、我國個人住房貸款業(yè)務(wù)前景

（一）業(yè)務(wù)發(fā)展環(huán)境的基本判斷

1.擴大內(nèi)需仍是今后我國一項長期的經(jīng)濟發(fā)展方針，是宏觀經(jīng)濟政策的主要目標(biāo)，住房消費將繼續(xù)作為拉動內(nèi)需的重要手段而得到大力發(fā)展。

2"十二五"期間，我國工業(yè)化和城市化進程將繼續(xù)推進階段，住房需求仍非常巨大，住宅業(yè)仍然是經(jīng)濟增長的動力之一。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)概述

3.住房制度改革的不斷推進，廉租住房、公租房、經(jīng)濟適用住房等政策性住房保障制度將推進住房金融業(yè)務(wù)更趨多樣化。

4.居民收入穩(wěn)定增長，住房有效需求繼續(xù)提高。

5.加入WTO將促使銀行加快信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整及各項銀行改革的步伐，住房金融業(yè)務(wù)將繼續(xù)作為我國銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)、改善資產(chǎn)質(zhì)量的重點業(yè)務(wù)而得到迅速發(fā)展。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)概述（二）發(fā)展趨勢判斷

1.個人住房信貸市場的競爭將日趨激烈。

2.個人住房貸款將成為住房金融業(yè)務(wù)的主體而得到迅猛發(fā)展。

3.業(yè)務(wù)品種將出現(xiàn)多樣化趨勢，特別是由個人住房貸款派生出來的中間業(yè)務(wù)將得到大力發(fā)展。

4.個人住房貸款的經(jīng)營與管理將實現(xiàn)電子化、制度化和集約化。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)概述

5.強化管理，防范風(fēng)險將成為住房貸款業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展的重要課題。

6.個人住房貸款將出現(xiàn)證券化趨勢。

7.個人住房金融市場將進一步細(xì)分，越來越多的非銀行金融機構(gòu)及其他中介機構(gòu)將積極介入這一領(lǐng)域。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批

一、個人住房貸款的申請

（一）借款人資格凡具有完全民事行為能力的自然人，在符合下列條件的情況下都可以申請銀行個人住房貸款：（1）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份。（2）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入。（3）信用良好，有按期償還貸款本息的能力。（4）具有購買住房的合同或協(xié)議。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批

（5）按規(guī)定交付了一定比例的首付款。其中購置首套，首付款比例不得低于30%；購置第二套住房的，首付款比例不得低于60%，不得向第三套（含）以上住房發(fā)放按揭貸款。

（6）有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)做抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批

（7）所購住房價格基本符合貸款人或其委托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估價值。（8）貸款人規(guī)定的其他條件。確定以上基本條件的目的主要在于保證借款人的身份真實、合法，并具有較好的可信度和償債能力。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批（二）申請人需提供的材料

（1）身份證件（居民身份證、戶口本或其他有效居留證件）；（2）貸款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟收入或償債能力證明；（3）符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；（4）抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明和抵押物估價證明；（5）保證人同意提供擔(dān)保的書面文件及保證人的資信證明；（6）貸款人要求提供的其他文件或資料。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批

二、貸款審查貸款人經(jīng)辦人員在收到借款人資料后，對借款人的申請及信用進行審查、核實，主要包括如下內(nèi)容：（1）核驗借款申請表。（2）核實借款人購房行為、購房合同的真實性與合法性，防止借款人和開發(fā)商合伙騙取銀行貸款。（3）審核借款人收入情況，對借款人所提供的收入證明的真實性進行核實，以保證借款人具有償還貸款本息的能力。

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第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批

（4）對抵押的房屋或土地進行實地勘察，若有必要，請評估機構(gòu)對抵押的房地產(chǎn)進行審核評估。（5）審查借款人的抵押物是否足額有效，抵押物共有人是否出具同意抵押的合法文件，對不具有完全民事行為能力的共有人，須由其法定監(jiān)護人簽署合法文件。（6）審查保證人的保證資格和保證能力。（7）貸款年限加上借款人年齡一般不超過70歲，申請共同貸款的可以年輕者計算。（8）借款人按規(guī)定支付了相應(yīng)比例的首付款，并存入開發(fā)商在經(jīng)辦行的售房款專用賬戶。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批

三、借款人資信評估

（一）借款人的素質(zhì)

1.職業(yè)穩(wěn)定性

2.職業(yè)地位

3.受教育程度

4.年齡

5.行為表現(xiàn)

6.綜合印象房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批（二）購房及還款能力

1.房價收入比

2.還貸收入比

3.貸款保護能力（1）抵、質(zhì)押率（2）第三方保證（3）組合擔(dān)保（4）抵押物變現(xiàn)能力（5）借款人購買財產(chǎn)保險情況（6）附加房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批

四、貸款審批

銀行對借款人信用和抵押物進行審查后，對符合條件的借款人，經(jīng)辦人員寫出調(diào)查及審查意見，提出對該借款人的貸款金額、貸款年限和相應(yīng)的貸款利率以及對貸款擔(dān)保有效性、合法性的確認(rèn)意見，按照規(guī)定的貸款審批程序上報審批。對不符合條件的借款人，要退回有關(guān)資料。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放一、簽訂借款合同（1）信貸人員通知借款人正式簽訂個人住房借款合同。（2）采取抵（質(zhì)）押擔(dān)保方式的，要簽訂抵（質(zhì)）押合同，并按規(guī)定辦理有關(guān)抵（質(zhì)）押登記手續(xù)。（3）按合同約定向借款人代收、代繳印花稅。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放

（4）借款人應(yīng)將《房屋買賣合同》正本、抵押登記證明文件（或房屋他項權(quán)證）、抵押物保險單正本等交貸款人收押保管，屬期房抵押的，待房屋竣工驗收后，借款人須及時辦理《房屋所有權(quán)證》，并辦理正式抵押登記。（5）銀行一般要求借款人辦理財產(chǎn)保險，可由銀行代辦保險業(yè)務(wù)，可采用一次性或分次投保兩種方式，具體由投保人選擇，貸款未清償之前不得中斷保險。（6）開發(fā)商同意存入保證金存款的，要開立開發(fā)商保證金存款專戶。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放二、貸款額度、期限和利率

個人住房抵押貸款的額度、期限和利率要根據(jù)中國人民銀行有關(guān)規(guī)定和貸款銀行的資金來源及成本、借款人的還款能力等因素確定。

1.貸款額度：目前，購置首套住房的，貸款額度最高70%；購置第二套住房的，貸款額度最高40%。借款人要按規(guī)定繳付相應(yīng)比例的首付款，并有能力每月償還一定金額的貸款時，才能獲得銀行貸款。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放

2.貸款期限：貸款期限最長為30年。目前，以10～15年的貸款期限居多。

3.貸款利率：目前，個人住房貸款利率是在人民銀行公布的同期同檔次貸款利率基礎(chǔ)上進行浮動，上不封頂，利率下限為基準(zhǔn)利率的0.85倍。貸款購置第二套住房的，貸款利率要在同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放

三、貸款還款方式（一）等額本息還款法

等額本息還款法就是在貸款期限內(nèi)，每月以相等的額度平均償還貸款本息。

計算公式為：M=P·r（1+r）n/（1+r）n-1

其中：P為貸款總額；r為月利率；n為借款期（月）；M為每月償還金額。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放（二）等額本金還款法（遞減還款法）

等額本金還款法就是在貸款期內(nèi)，每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。計算公式為：每月還款額=貸款本金/貸款期月數(shù)+（本金-已歸還本金累計額）×月利率房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放（三)累進償還法

累進償還法是指貸款期內(nèi)逐年或每隔幾年按一定比例遞增還款額，但每年或每幾年內(nèi)的各個月份，均以相等的額度償還貸款本金及與實際貸款額相應(yīng)的貸款利息。計算公式為：

M1=1/2·〔P·（1+r）n·（d-r）〕/〔（1+d）n-（1+r）n〕Mi=M1（1+d）i-1

其中，M1為第一年月償還額；P為借款總額；r為貸款年利率；n為貸款期限（年）；d為等比年遞增率；i為某一還款年；Mi為第i年月還款額。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放（四）提前還款

按有關(guān)規(guī)定，銀行允許借款人提前償還部分或全部個人住房貸款，已經(jīng)計收的利息不再調(diào)整。部分提前歸還的，以后每月還本付息額按剩余本金和剩余還款期數(shù)重新計算；全部提前歸還本息的，按實際貸款期限的利率，結(jié)清最后一次還本付息額。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放四、抵押權(quán)登記

（一）住房抵押登記借款人以自有或第三人所有的房地產(chǎn)向銀行抵押獲得購房貸款的，在抵押合同簽訂后一定時日內(nèi)，必須向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請抵押登記。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放

1.登記時限：抵押當(dāng)事人必須在住房抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，向產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請抵押登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

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第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放

2.應(yīng)提供的文件（1）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明。（2）抵押雙方當(dāng)事人共同提交的抵押登記申請書。（3）借款合同和抵押合同。（4）《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明。（5）房地產(chǎn)抵押物的資產(chǎn)評估書或抵押當(dāng)事人雙方協(xié)商確定抵押物價值的書面證明。（6）登記機關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

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第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放

3.房屋抵押權(quán)的設(shè)立與變更

☆設(shè)立☆變更房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放（二）土地使用權(quán)抵押登記以土地上建筑物并依法獲得的土地使用權(quán)抵押的，要到土地管理局產(chǎn)權(quán)登記部門或房地合一的產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)進行抵押登記。

1.土地使用權(quán)抵押登記申請

2.土地使用權(quán)抵押登記和變更登記房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還

一、貸后檢查（一）主要內(nèi)容

（1）借款人依合同約定歸還貸款本息情況。（2）借款人有無騙取銀行信用的行為。（3）借款人品行、職業(yè)、收入和住所等影響還款能力的因素變化情況。（4）保證人保證資格和保證能力變化情況。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還

（5）抵（質(zhì)）押物保管及其價值變化情況。（6）項目工程進度、抵押預(yù)登記和正式登記落實情況。（7）有關(guān)合同及相關(guān)資料的完整性與有效性，有無與法律、法規(guī)和制度相抵觸，需要變更、修改和補充之處。（8）貸款資產(chǎn)風(fēng)險程度、變化情況及趨勢。（9）其他關(guān)系貸款人債權(quán)實現(xiàn)和保障的內(nèi)容。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還（二）貸款形態(tài)

1.貸款形態(tài)：個人住房貸款根據(jù)貸款質(zhì)量可分為正常、關(guān)注、次級、可疑和損失五類貸款，后三類貸款為不良貸款。

2.貸款形態(tài)分類：貸款形態(tài)分類一般先進行定量分類，即先根據(jù)借款人連續(xù)違約次（期）數(shù)、累計違約次數(shù)等指標(biāo)進行分類，再進行定性分類，即根據(jù)借款人違約性質(zhì)和貸款風(fēng)險程度對定量分類結(jié)果進行必要的修正和調(diào)整。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還

（1）正常貸款：（2）關(guān)注貸款：（3）次級貸款：（4）可疑貸款：（5）損失貸款：房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還（三）貸款檢查方式與程序

通常，貸款檢查是對正常類貸款進行抽查，對違約貸款根據(jù)違約程度進行重點檢查。

1.對違約貸款通過電話提示、約見借款人、現(xiàn)場核驗、走訪借款人所在單位等方式了解借款人違約的主要原因。

2.根據(jù)借款人違約情況，判斷貸款的風(fēng)險狀況，確定貸款形態(tài)。

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第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還

3.對借款人違約行為提出催收貸款或強制清收貸款的處理方案，報主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)實施。

4.登記貸后檢查臺賬，撰寫貸后檢查報告。

5.每個季度進行一次綜合性個人住房抵押貸款貸后檢查，掌握全行個人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量狀況及研究對策。房地產(chǎn)金融（第三版）