房地產(chǎn)金融（第三版）課件 第8、9章 房地產(chǎn)保險(xiǎn)；抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)

房地產(chǎn)金融

（第三版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫編著房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第八章房地產(chǎn)保險(xiǎn)

內(nèi)容提要

房地產(chǎn)保險(xiǎn)是房地產(chǎn)金融的重要組成部分，它對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可起到保駕護(hù)航的作用。本章將通過(guò)對(duì)與房地產(chǎn)有關(guān)的保險(xiǎn)產(chǎn)品的研究，使大家在了解保險(xiǎn)基本理論的基礎(chǔ)上，掌握房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品基本內(nèi)容和運(yùn)作過(guò)程，為今后從事房地產(chǎn)金融工作奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)保險(xiǎn)基本理論一、保險(xiǎn)的含義及其特征（一）保險(xiǎn)與儲(chǔ)蓄（二）保險(xiǎn)與救濟(jì)（三）保險(xiǎn)與賭博（四）保險(xiǎn)與保證

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第一節(jié)保險(xiǎn)基本理論二、保險(xiǎn)的性質(zhì)（一）保險(xiǎn)是一種經(jīng)濟(jì)形式，從屬于一定的生產(chǎn)關(guān)系。（二）保險(xiǎn)是一種合同行為。（三）保險(xiǎn)分配的性質(zhì)受生產(chǎn)關(guān)系制約。（四）保險(xiǎn)是一種信用關(guān)系。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)保險(xiǎn)基本理論三、保險(xiǎn)的職能和作用（一）保險(xiǎn)的職能即保險(xiǎn)所具有的職責(zé)和功能，它是保險(xiǎn)性質(zhì)及其規(guī)律性的客觀要求和具體反映。

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第一節(jié)保險(xiǎn)基本理論

1.保險(xiǎn)的基本職能

保險(xiǎn)的基本職能是指保險(xiǎn)在一切經(jīng)濟(jì)形態(tài)下所固有的職能，表現(xiàn)為組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和保險(xiǎn)金給付的職能。即通過(guò)組織分散的保險(xiǎn)費(fèi)，建立保險(xiǎn)基金，用于補(bǔ)償被保險(xiǎn)人因約定的保險(xiǎn)事故發(fā)生所致經(jīng)濟(jì)損失的職能。也稱為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)保險(xiǎn)基本理論

2.保險(xiǎn)的派生職能

保險(xiǎn)的派生職能是由保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能派生出來(lái)的。它包括：（1）財(cái)政性的分配職能（2）金融性的融資職能（3）防災(zāi)防損職能（4）社會(huì)管理職能房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)保險(xiǎn)基本理論（二）保險(xiǎn)的作用保險(xiǎn)的作用是指保險(xiǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中執(zhí)行其職能所產(chǎn)生的社會(huì)效應(yīng)。

1.保險(xiǎn)的地位（1）保險(xiǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位（2）保險(xiǎn)在金融體系中的地位

2.保險(xiǎn)的作用（1）保險(xiǎn)在微觀經(jīng)濟(jì)中的作用（2）保險(xiǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的作用保險(xiǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)定器”。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)保險(xiǎn)基本理論四、保險(xiǎn)基金保險(xiǎn)基金具有下列特點(diǎn)：

1.保險(xiǎn)基金是通過(guò)經(jīng)濟(jì)合同方式收取保險(xiǎn)費(fèi)而實(shí)現(xiàn)的。

2.保險(xiǎn)基金用于保險(xiǎn)參加者之間的資金調(diào)節(jié)。

3.保險(xiǎn)基金逐年積累，始終具有償付能力?？傊?，保險(xiǎn)基金是保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，是保險(xiǎn)公司償付能力的體現(xiàn)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)保險(xiǎn)基本原則一、最大誠(chéng)信原則

1.含義

2.特點(diǎn)

3.內(nèi)容房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)保險(xiǎn)基本原則二、保險(xiǎn)利益原則（一）保險(xiǎn)利益原則的含義（二）保險(xiǎn)利益的構(gòu)成要件（1）保險(xiǎn)利益必須是合法的利益（2）保險(xiǎn)利益必須是一種具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的利益（3）保險(xiǎn)利益必須是確定的利益房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)保險(xiǎn)基本原則（三）保險(xiǎn)利益的存在形式

1.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)利益形式

2.人身保險(xiǎn)的保險(xiǎn)利益形式（四）保險(xiǎn)利益的存在時(shí)間

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第二節(jié)保險(xiǎn)基本原則三、近因原則（一）近因原則的含義（二）近因的認(rèn)定及保險(xiǎn)賠償或給付責(zé)任的確定

直接認(rèn)定近因的規(guī)則有以下兩種情況：

1.單一原因

2.多原因房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)保險(xiǎn)基本原則四、損害補(bǔ)償原則

（一）損害補(bǔ)償原則的含義

（二）損害補(bǔ)償原則的實(shí)施

（三）損害補(bǔ)償原則的例外情況

1.人身保險(xiǎn)（醫(yī)療保險(xiǎn)除外）

2.定值保險(xiǎn)合同

3.重置價(jià)值賠償方式

4.施救費(fèi)用的賠償房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)保險(xiǎn)基本原則（四）損害補(bǔ)償原則的派生原則

1.權(quán)益轉(zhuǎn)讓原則（1）權(quán)利代位（2）物上代位

2.分?jǐn)傇瓌t房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)保險(xiǎn)合同一、保險(xiǎn)合同的含義和特征保險(xiǎn)合同一些獨(dú)特的特征：（一）保險(xiǎn)合同是保障性合同（二）保險(xiǎn)合同是諾成合同（三）保險(xiǎn)合同是有償合同（四）保險(xiǎn)合同是雙務(wù)合同（五）保險(xiǎn)合同是附和合同（六）保險(xiǎn)合同是對(duì)人合同房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)保險(xiǎn)合同（二）保險(xiǎn)合同的客體

保險(xiǎn)合同的客體是保險(xiǎn)合同當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)所共同指向的對(duì)象，是投保人或被保險(xiǎn)人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的所具有的保險(xiǎn)利益。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)保險(xiǎn)合同（三）保險(xiǎn)合同的內(nèi)容保險(xiǎn)合同條款通常包括下列內(nèi)容：

1.當(dāng)事人條款。2.保險(xiǎn)標(biāo)的。3.保險(xiǎn)責(zé)任和責(zé)任免除。4.保險(xiǎn)期間。5.保險(xiǎn)價(jià)值。6.保險(xiǎn)金額。7.保險(xiǎn)費(fèi)及其支付辦法。8.保險(xiǎn)賠償和給付辦法。9.違約責(zé)任和爭(zhēng)議處理。10.訂立合同的時(shí)間。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)保險(xiǎn)合同

三、保險(xiǎn)合同的成立與生效（一）保險(xiǎn)合同的成立

1.保險(xiǎn)合同訂立的程序

2.保險(xiǎn)合同成立的條件

3.保險(xiǎn)合同成立的時(shí)間（二）保險(xiǎn)合同的生效合同的生效時(shí)間有兩種確定方式：一是合同成立就生效；二是約定期限生效。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)保險(xiǎn)合同

四、保險(xiǎn)合同的調(diào)整（一）保險(xiǎn)合同的變更（二）保險(xiǎn)合同的解除根據(jù)我國(guó)《保險(xiǎn)法》規(guī)定，除貨物運(yùn)輸保險(xiǎn)合同和運(yùn)輸工具航程保險(xiǎn)合同，保險(xiǎn)責(zé)任開始后，合同當(dāng)事人不得解除合同外，保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人可以按照合同約定，享有解除保險(xiǎn)合同的權(quán)力。

1.投保人解除合同的權(quán)力。

2.保險(xiǎn)人解除合同的權(quán)力房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)保險(xiǎn)合同（三）保險(xiǎn)合同的終止保險(xiǎn)合同的終止是保險(xiǎn)合同關(guān)系的消滅。包括以下四種情況：

1.自然終止

2.義務(wù)已履行而終止

3.協(xié)議注銷而終止

4.違約失效而終止房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品

一、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)（一）房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)造成房地產(chǎn)損失的原因主要包括三方面：

1.自然原因：主要指有形的房產(chǎn)在建造、銷售或使用過(guò)程中因各種自然災(zāi)害的發(fā)生而導(dǎo)致毀損的風(fēng)險(xiǎn)。包括火災(zāi)、洪水、爆炸、風(fēng)暴、地震等。

2.社會(huì)原因：主要指社會(huì)個(gè)人的行為反常（例如破壞、玩忽職守等）或不可預(yù)料的群體行為越軌（例如動(dòng)亂、罷工等）導(dǎo)致有形房產(chǎn)毀損的風(fēng)險(xiǎn)。

3.經(jīng)濟(jì)原因：主要指經(jīng)濟(jì)不景氣、競(jìng)爭(zhēng)失利或自身經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值減少的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品（二）房地產(chǎn)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)

1.因房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)和占有權(quán)而引起的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

2.房屋設(shè)計(jì)、建造、銷售及服務(wù)過(guò)程中的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。（三）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用風(fēng)險(xiǎn)（四）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的人身風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品二、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)

（一）企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)

1.投保人

2.企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)標(biāo)的的范圍

3.企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任

4.附加險(xiǎn)

5.保險(xiǎn)期限

6.保險(xiǎn)金額及保險(xiǎn)價(jià)值房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品（二）城鄉(xiāng)居民房屋保險(xiǎn)、家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)

1.保險(xiǎn)房屋范圍

2.不保房屋

3.保險(xiǎn)責(zé)任。

4.責(zé)任免除。

5.保險(xiǎn)期限、保險(xiǎn)費(fèi)率、保險(xiǎn)金額。

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第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品（三）建筑工程一切險(xiǎn)

1.被保險(xiǎn)人

2.保險(xiǎn)項(xiàng)目及保險(xiǎn)金額的確定

3.保險(xiǎn)責(zé)任及其除外責(zé)任（物質(zhì)損失部分）（1）保險(xiǎn)責(zé)任（2）除外責(zé)任

4.保險(xiǎn)期限

5.保險(xiǎn)費(fèi)率

6.擴(kuò)展條款房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品三、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的責(zé)任保險(xiǎn)

（一）雇主責(zé)任保險(xiǎn)

1.雇主責(zé)任保險(xiǎn)的責(zé)任范圍

2.雇主責(zé)任保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率

3.雇主責(zé)任保險(xiǎn)的賠償

4.雇主責(zé)任保險(xiǎn)的附加險(xiǎn)房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品（二）職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)

1.職業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)與職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)

2.職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的承保方式

3.職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的承保與理賠

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第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品（三）產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)

1.產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)的責(zé)任范圍（1）承保責(zé)任（2）除外責(zé)任

2.產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)的賠償房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品（四）建設(shè)工程設(shè)計(jì)責(zé)任保險(xiǎn)和工程監(jiān)理責(zé)任保險(xiǎn)

1.建設(shè)工程設(shè)計(jì)責(zé)任保險(xiǎn)

2.工程監(jiān)理責(zé)任保險(xiǎn)房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品四、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保證保險(xiǎn)（一）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的保證業(yè)務(wù)

1.合同保證保險(xiǎn)

2.住宅質(zhì)量保證保險(xiǎn)

3.貸款購(gòu)房保證保險(xiǎn)房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品五、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的人身保險(xiǎn)

（一）建筑工程團(tuán)體人身意外傷害保險(xiǎn)

1.保險(xiǎn)責(zé)任

2.投保人及被保險(xiǎn)人

3.保險(xiǎn)期限

4.保險(xiǎn)金額及保險(xiǎn)費(fèi)

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第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品（二）安居定期保險(xiǎn)

1.投保人與被保險(xiǎn)人

2.保險(xiǎn)責(zé)任

3.保險(xiǎn)期限

4.保險(xiǎn)金額及保險(xiǎn)費(fèi)房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品（三）公積金貸款者定期壽險(xiǎn)

1.貸款者定期壽險(xiǎn)這是主險(xiǎn)，需指定投保。（1）投保人與被保險(xiǎn)人（2）保險(xiǎn)責(zé)任（3）除外責(zé)任（4）保險(xiǎn)期間（5）保險(xiǎn)金額與保險(xiǎn)費(fèi)（6）受益人（7）投保人解除合同的約定房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品

2.失業(yè)特別附約

這是公積金貸款者定期壽險(xiǎn)的附加條款，其被保險(xiǎn)人、投保人和保險(xiǎn)期限與主險(xiǎn)相同。（1）保險(xiǎn)責(zé)任（2）除外責(zé)任（3）合同解除約定房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)的運(yùn)營(yíng)一、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的投保與承保

（一）房地產(chǎn)保險(xiǎn)的投保（二）房地產(chǎn)保險(xiǎn)的承保

1.承保工作的程序

2.核保的內(nèi)容房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)的運(yùn)營(yíng)二、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的防災(zāi)防損

防災(zāi)防損是保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)，它可以預(yù)防和減少保險(xiǎn)事故的發(fā)生，維護(hù)人民生命財(cái)產(chǎn)的安全，減少社會(huì)財(cái)富的損失，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)的運(yùn)營(yíng)

1.防災(zāi)防損的含義和特點(diǎn)

保險(xiǎn)防災(zāi)防損，是指保險(xiǎn)人與被保險(xiǎn)人對(duì)所承保的保險(xiǎn)標(biāo)的采取各種技術(shù)組織措施，預(yù)防和減少災(zāi)害事故的發(fā)生，及在保險(xiǎn)事故發(fā)生后盡可能地減少事故的損失。保險(xiǎn)防災(zāi)防損是社會(huì)防災(zāi)防損的一部分，具有下列特點(diǎn)：（1）防災(zāi)的主體是保險(xiǎn)企業(yè)。（2）防災(zāi)的對(duì)象是保險(xiǎn)標(biāo)的，其覆蓋面較小。（3）防災(zāi)的依據(jù)是保險(xiǎn)合同的約定。（4）防災(zāi)的手段是向投保人提出建議促使其整改，對(duì)不接受建議的被保險(xiǎn)人只能解除合同或不予續(xù)保。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)的運(yùn)營(yíng)

2.防災(zāi)防損工作的內(nèi)容

既然保險(xiǎn)防災(zāi)防損是社會(huì)防災(zāi)防損的一部分，而且監(jiān)督手段力度有限，所以，保險(xiǎn)防災(zāi)防損的首要工作是加強(qiáng)與社會(huì)防災(zāi)防損部門的聯(lián)系和合作；進(jìn)行防災(zāi)防損宣傳；做好防災(zāi)措施的落實(shí)和經(jīng)常檢查；參與搶險(xiǎn)救災(zāi)；及時(shí)處理不安全因素和事故隱患；撥付防災(zāi)防損費(fèi)用等。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)的運(yùn)營(yíng)三、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的索賠與理賠

索賠是指被保險(xiǎn)人或受益人在保險(xiǎn)事故發(fā)生、保險(xiǎn)標(biāo)的遭受損失時(shí)，按照保險(xiǎn)合同規(guī)定，向保險(xiǎn)人請(qǐng)求賠償?shù)男袨椤?/p>

1.索賠（1）發(fā)出出險(xiǎn)通知，當(dāng)保險(xiǎn)事故發(fā)生后，被保險(xiǎn)人或受益人應(yīng)立即通知保險(xiǎn)人，這是被保險(xiǎn)方的義務(wù)之一，通常要求知道后立即通知。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)的運(yùn)營(yíng)（2）采取措施盡力救助，保險(xiǎn)事故發(fā)生后被保險(xiǎn)人或受益人必須盡力救助，并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，否則，保險(xiǎn)人將對(duì)擴(kuò)大的損失不負(fù)賠償責(zé)任。（3）提供索賠文件，保險(xiǎn)事故發(fā)生后，被保險(xiǎn)人或受益人應(yīng)當(dāng)向保險(xiǎn)人提供能證明和確認(rèn)保險(xiǎn)事故性質(zhì)、原因、損失程度等材料。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)的運(yùn)營(yíng)

2.理賠（1）理賠的原則：保險(xiǎn)理賠應(yīng)遵循重合同、守信用，實(shí)事求是，主動(dòng)、迅速、準(zhǔn)確、合理三項(xiàng)原（2）保險(xiǎn)理賠的程序：接受出險(xiǎn)通知，立案編號(hào)；審核保險(xiǎn)責(zé)任，包括保險(xiǎn)單是否有效，損失是否由所承保的風(fēng)險(xiǎn)引起，損失的財(cái)產(chǎn)是否是保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)，損失是否發(fā)生在保單載明的地點(diǎn)，損失是否發(fā)生在保險(xiǎn)有效期內(nèi)，求償人是否有權(quán)，索賠是否有欺詐等；進(jìn)行損失調(diào)查；賠償、給付保險(xiǎn)金；損余處理；代位追償，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)可以行使該權(quán)利，而人壽保險(xiǎn)不得行使該權(quán)利。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)保險(xiǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)保險(xiǎn)合同房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)金融

（第三版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫編著房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第九章抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)

內(nèi)容提要

本章共分四部分。第一部分介紹房地產(chǎn)抵押初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的概念及其相互關(guān)系。第二部分主要講述房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行，如參與人、運(yùn)行方式或債券（證券）類型，美國(guó)抵押二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程。第三部分主要討論推行住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的條件。第四部分主要講述在中國(guó)推行抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的可行性。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)房地產(chǎn)抵押初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)一、房地產(chǎn)抵押初級(jí)市場(chǎng)

前面所講房地產(chǎn)抵押貸款就是房地產(chǎn)抵押的初級(jí)市場(chǎng)，它是由房地產(chǎn)抵押貸款形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)房地產(chǎn)抵押初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)二、房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)是指買賣抵押房地產(chǎn)債權(quán)的市場(chǎng)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)購(gòu)買者抵押貸款銀行證券投資者抵押債權(quán)抵押債務(wù)現(xiàn)金抵押債權(quán)抵押債務(wù)現(xiàn)金一級(jí)市場(chǎng)

二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)抵押一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)關(guān)系圖（圖9-1）第一節(jié)房地產(chǎn)抵押初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)

房地產(chǎn)證券化是將沉淀在房地產(chǎn)上的巨大財(cái)產(chǎn)變成可流動(dòng)的投資方式，吸引社會(huì)投資進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)證券化一般有兩種手段：一是房地產(chǎn)公司在金融市場(chǎng)直接融資，如發(fā)行股票、債券等；二是銀行將抵押的房屋債權(quán)轉(zhuǎn)讓給一些大的金融機(jī)構(gòu)，這些金融機(jī)構(gòu)將不同銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押的房地產(chǎn)債權(quán)打包到證券市場(chǎng)發(fā)行債券，用在證券市場(chǎng)上取得的資金支持銀行或金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)房地產(chǎn)抵押初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)

三、美國(guó)房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展

（一）萌芽階段

這一階段主要在20世紀(jì)50年代中期以前。這時(shí)涉足二級(jí)市場(chǎng)的籌資人主要是抵押公司和少量?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，集中在東部地區(qū)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)房地產(chǎn)抵押初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)邦政府的具體措施：（1）政府成立兩個(gè)保險(xiǎn)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)，即1934年成立的聯(lián)邦住宅管理局和1944年成立的聯(lián)邦退伍軍人管理局。聯(lián)邦住宅管理局和聯(lián)邦退伍軍人管理局一起承擔(dān)住宅抵押貸款的保險(xiǎn)和擔(dān)保，促進(jìn)了住宅抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)化。權(quán)威機(jī)構(gòu)的參與、擔(dān)保，降低了違約風(fēng)險(xiǎn)，也為二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行提供了條件。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)抵押初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)（2）試建二級(jí)市場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)。1935年美國(guó)國(guó)會(huì)授權(quán)復(fù)興金融公司籌建一家附屬于該公司的機(jī)構(gòu)，即復(fù)興金融公司抵押公司，創(chuàng)辦一個(gè)再抵押市場(chǎng)，但失敗了。1938年，由聯(lián)邦政府成立聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)（FNMA），致力于發(fā)展經(jīng)政府擔(dān)保的住宅抵押二級(jí)市場(chǎng)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)房地產(chǎn)抵押初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)（二）發(fā)展階段（1954-1968）

1954年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)一項(xiàng)新的法案，授權(quán)聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)從事三方面的活動(dòng)：（1）加強(qiáng)FHA和VA擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)的抵押債券在二級(jí)市場(chǎng)上的操作；（2）從事特殊支持項(xiàng)目的管理；（3）管理1954年以前發(fā)放的抵押貸款，必要時(shí)對(duì)違約的抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行清算。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)房地產(chǎn)抵押初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)（三）成熟階段

這一階段以1968年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)《住宅和城市發(fā)展法》為標(biāo)志，也使抵押二級(jí)市場(chǎng)法制化并趨于成熟。該法規(guī)定將聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)分為政府全國(guó)抵押貸款協(xié)會(huì)（GNMA）和聯(lián)邦全國(guó)抵押貸款協(xié)會(huì)。政府全國(guó)抵押貸款協(xié)會(huì)隸屬于聯(lián)邦住宅與城市發(fā)展部，聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)是私人公司。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)房地產(chǎn)抵押初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)

1970年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)《緊急住宅融資法》，批準(zhǔn)成立附屬于聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)（FHLB）的聯(lián)邦住宅貸款抵押公司（FHLMC），授權(quán)該公司購(gòu)買聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)的經(jīng)其他政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保的住宅抵押債權(quán)，促進(jìn)了傳統(tǒng)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。1972年這種業(yè)務(wù)逐漸發(fā)展到無(wú)擔(dān)保的普通住宅抵押市場(chǎng)，形成了全國(guó)性的抵押二級(jí)市場(chǎng)。

1992年美國(guó)抵押二級(jí)市場(chǎng)上的債券規(guī)模已達(dá)1.4萬(wàn)億美元，成為僅次于美國(guó)國(guó)債的第二大債券。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)房地產(chǎn)抵押初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)四、房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的功能房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的存在和發(fā)展是以社會(huì)需求為基礎(chǔ)的，這是由抵押貸款銀行、證券投資者以及它在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位決定的。（一）滿足貸款銀行的需求（二）債券投資者的投資需求（三）房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用

抵押二級(jí)市場(chǎng)的出現(xiàn)，銀行可將承做的抵押房屋的債權(quán)經(jīng)政府授權(quán)機(jī)構(gòu)的擔(dān)保在二級(jí)市場(chǎng)出售，利用換取的現(xiàn)金，承做新的抵押貸款。二級(jí)市場(chǎng)現(xiàn)金的不斷供應(yīng)促進(jìn)了一級(jí)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)了市場(chǎng)房屋需求和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的形成與發(fā)展是同政府強(qiáng)有力的支持分不開的。首先，提供具有政府權(quán)威性的保險(xiǎn)服務(wù)和擔(dān)保服務(wù)，提高了投資者的信心。其次，通過(guò)政府成立的二級(jí)市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)了對(duì)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)功能，促進(jìn)了債權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)化和證券化。（以美國(guó)為例）房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行一、政府廣泛的參與

（一）加強(qiáng)法制化管理如1932年的《復(fù)興金融公司法》、1934年的《國(guó)民住宅法》、1968年的《住宅和城市發(fā)展法》、1970年的《緊急住宅融資法》等。（二）市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化（三）市場(chǎng)中介服務(wù)的政府化

1.聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)

2.房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)

3.國(guó)家抵押貸款協(xié)會(huì)（FNMA）房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材抵押貸款債權(quán)投資者抵押貸款債權(quán)證券抵押貸款機(jī)構(gòu)（銀行）抵押債權(quán)證券現(xiàn)金債券證券抵押貸款債權(quán)證券購(gòu)房者抵押貸款現(xiàn)金二級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)圖9-2房利美二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行圖

第二節(jié)房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材購(gòu)房人（借款）抵押貸款銀行發(fā)行住宅抵押債權(quán)證券保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)（VA、FHA）中介或交易商政府擔(dān)保（GNMA）政府及私人中介機(jī)構(gòu)（GNMA、FHLMC等）交換抵押債權(quán)FNMA、FHLMC或其他中介機(jī)構(gòu)發(fā)行債券或股票證券交易商債券投資者圖9-3美國(guó)住宅抵押二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作方式圖432561

第二節(jié)房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行由圖9-3可以看出二級(jí)市場(chǎng)主要按六種方式運(yùn)作：

1.抵押債權(quán)直接出售給證券投資者。

2.通過(guò)中介將債權(quán)售給投資商。

3.擔(dān)保打包銷售證券。

4.銀行將抵押債權(quán)出售給政府中介機(jī)構(gòu)再轉(zhuǎn)售給投資者。

5.抵押債權(quán)債券同債券的交換。

6.中介機(jī)構(gòu)公司債券和股票的發(fā)行。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行三、住宅抵押貸款債權(quán)證券（一）傳遞證券傳遞證券又稱為帕斯魯證券。其發(fā)行機(jī)構(gòu)只起中介作用，將抵押貸款借款人償還的本息直接交給投資人，因此投資人事實(shí)上是持有整個(gè)貸款組群一定比例的所有權(quán)。只有全國(guó)抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦住宅貸款公司等機(jī)構(gòu)擔(dān)保的抵押貸款才能發(fā)行該種證券，其風(fēng)險(xiǎn)較小，報(bào)酬率也較低。抵押貸款組群中的本息收入就是投資者的現(xiàn)金流入，一旦組群中出現(xiàn)期前還款，會(huì)造成現(xiàn)金流入突然增加，因此，此類證券有現(xiàn)金流量不穩(wěn)的特性。其是二級(jí)市場(chǎng)中最主要的證券。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行（二）抵押擔(dān)保債券

這種債券的發(fā)行者先建立一個(gè)抵押貸款組群，然后向投資者發(fā)行債券，到期日以前按期支付利息，到期時(shí)償還本金。（三）抵押擔(dān)保傳遞債券

它在性質(zhì)上介于傳遞證券和抵押擔(dān)保債券之間。它同抵押擔(dān)保債券一樣也沒(méi)有轉(zhuǎn)移抵押債權(quán)的所有權(quán)；它同傳遞證券類似，擔(dān)保的抵押債權(quán)組群回收的本息及其期前還款的本金都直接傳遞給投資人。同傳遞證券一樣，此類債券的現(xiàn)金流也具有不穩(wěn)定性。

房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行（四）抵押擔(dān)保證券抵押擔(dān)保證券將抵押貸款按期限分成短期、中期和長(zhǎng)期三種不同的組群，同傳遞證券一樣將借款人償還的本息傳遞給投資者。與抵押擔(dān)保債券相同的是，該證券發(fā)行后列入金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債，由其承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。由于按貸款期限劃分為不同組群，使投資人可根據(jù)自己的需求選擇不同期限的證券進(jìn)行投資。當(dāng)出現(xiàn)期前還款情形時(shí)，發(fā)行人可以將本金先行付給期限較短的類別，然后依序償還至期限較長(zhǎng)的證券，這種安排可以大大消除傳遞型債券現(xiàn)金流量不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行四、美國(guó)次貸危機(jī)（一）美國(guó)抵押貸款評(píng)級(jí)

根據(jù)對(duì)借款人信用條件評(píng)級(jí)的高低，可以把抵押貸款分成優(yōu)級(jí)（Primeloan）、近優(yōu)級(jí)（Nearprime或AlternativeA）和次級(jí)（Subprime）抵押貸款。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行（二）美國(guó)次級(jí)危機(jī)的發(fā)生過(guò)程

美國(guó)的次貸危機(jī)應(yīng)該是美國(guó)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)全面危機(jī)造成的，次貸和次債都出現(xiàn)了問(wèn)題（如下圖9-4：美國(guó)次級(jí)貸款市場(chǎng)和次級(jí)債市場(chǎng)運(yùn)作圖）。

房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材購(gòu)房人次貸公司投資銀行基金、保險(xiǎn)公司或其他銀行資產(chǎn)評(píng)估或承銷商信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)抵押貸款提供資金提供資金提供資金房產(chǎn)評(píng)估出售次級(jí)債權(quán)購(gòu)房人信用評(píng)級(jí)債券評(píng)級(jí)促銷擔(dān)保債務(wù)憑證次級(jí)貸款市場(chǎng)次級(jí)債市場(chǎng)

第二節(jié)房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行（三）美國(guó)次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因分析美國(guó)次貸危機(jī)的產(chǎn)生是由內(nèi)外因綜合作用形成的結(jié)果。就內(nèi)因而言，可以分為次級(jí)貸款運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)和參與機(jī)構(gòu)的行為，外因主要是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化。

1.次級(jí)抵押貸款的運(yùn)行。

2.次級(jí)抵押貸款參與人的行為。

3.利率周期促使危機(jī)爆發(fā)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)抵押貸款證券化的條件抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)也可以稱為抵押貸款證券化，是房地產(chǎn)證券化的重要形式之一。抵押貸款證券化的推行可能對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，所以抵押貸款證券化的推行需要產(chǎn)權(quán)、市場(chǎng)、法律和技術(shù)等方面的條件。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)抵押貸款證券化的條件一、抵押貸款證券化對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響住房抵押貸款證券化是銀行將其持有的抵押貸款債權(quán)，出售給機(jī)構(gòu)投資者（或?qū)I(yè)證券化機(jī)構(gòu)），再由該機(jī)構(gòu)在資本市場(chǎng)上向投資者發(fā)行住房抵押證券（mortgagebackedsecurities.MBS）的融資過(guò)程。由于房地產(chǎn)的價(jià)值量較大，房地產(chǎn)的證券化會(huì)對(duì)整個(gè)金融、房地產(chǎn)市場(chǎng)和居民的投資行為產(chǎn)生巨大的影響。（一）證券化對(duì)金融市場(chǎng)的影響（二）證券化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響（三）證券化對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)抵押貸款證券化的條件二、抵押貸款證券化需要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件抵押貸款證券化的發(fā)展歷史是漫長(zhǎng)的，要建立住宅抵押貸款證券市場(chǎng)應(yīng)具備以下社會(huì)條件：（一）成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)是保證交易標(biāo)的合法性的關(guān)鍵。（二）成熟的證券市場(chǎng)只有成熟的證券市場(chǎng)，才能保證股票、證券價(jià)格同資產(chǎn)或生產(chǎn)發(fā)展相聯(lián)系，才能保證生產(chǎn)交易規(guī)范，也才能保證抵押擔(dān)保人的利益和放款人的資金安全。

房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)抵押貸款證券化的條件（三）