《我國首批公募REITs發(fā)行概況綜述》1500字

我國首批公募REITs發(fā)行概況綜述 （一）REITs的簡介REITs是不動產(chǎn)投資信托基金，是實現(xiàn)不動產(chǎn)證券化的主要工具。向特定機構(gòu)投資者募集發(fā)行或私下交付不動產(chǎn)投資信托受益證券。將難以變現(xiàn)的“不動產(chǎn)”轉(zhuǎn)化為“動產(chǎn)”。換句話說，也就是將收益穩(wěn)定的不動產(chǎn)價值劃分為若干份，在公開市場或非公開市場以有價證券的形式買賣和轉(zhuǎn)讓的證券，募集資金投資于特定領域、特定類型房地產(chǎn)，由管理機構(gòu)管理，按照國際慣例，定期支付其大部分收益，一般超過派息的90%。對于投資者而言，投資不動產(chǎn)項目的核心在于收益和退出。REITs為投資人提供了新的收益來源和退出渠道。投資者追求更低的交易成本和門檻，在《資管新規(guī)》的背景下，機構(gòu)投資者和個人投資者進行資產(chǎn)配置有了更多的選擇。 （二）REITs的交易結(jié)構(gòu)目前在我國試點當中，采取“公募基金管理人+資產(chǎn)證券化”的創(chuàng)新管理組合模式。標準的基礎設施REITs交易結(jié)構(gòu)如圖2所示。圖SEQ圖表\*ARABIC2我國現(xiàn)有的“公募基金管理人+資產(chǎn)證券化”REITs交易結(jié)構(gòu)由證券公司或者具有公募基金管理資格的基金管理公司設立公募基金產(chǎn)品，然后以公募基金份額募集資金，購買由同一實際控制人的管理人設立并發(fā)行的基礎設施資產(chǎn)ABS。根據(jù)證券法，目前我國可以進行公募的主體只有兩類，一是股份有限公司，二是公募基金，且公募基金的投資范圍只包括上市交易的股票債券和監(jiān)管機構(gòu)認定的其他證券及衍生品種。包括資產(chǎn)支持證券和資產(chǎn)管理產(chǎn)品。 （三）我國首批公募REITs的發(fā)行情況目前國內(nèi)第一批REITs發(fā)行價大多是以凈資產(chǎn)平價發(fā)行，但是接近一年過去，大多相比發(fā)行價是有較高溢價的。目前參與REITs的投資者大多是以機構(gòu)資金為主，底層資產(chǎn)的估值和REITs的實際價值在股價上有了體現(xiàn)。由于現(xiàn)在還是在REITs擴大試點階段，所有市場參與人都在學習和總結(jié)REITs在中國的實踐經(jīng)驗。根據(jù)現(xiàn)有項目的總結(jié)，REITs本質(zhì)上是將底層資產(chǎn)進行IPO，傳統(tǒng)的底層資產(chǎn)交易價格是發(fā)行價的參考。表SEQTable\*ARABIC1首批公募REITs的發(fā)行概括REITs簡稱類型資產(chǎn)評估值（億元）評估增值率(=評估值增值部分/賬面值)經(jīng)調(diào)整后估值（扣減外部杠桿)(億元)實際發(fā)行規(guī)模(億元)發(fā)行溢價率(實際發(fā)行規(guī)模/經(jīng)調(diào)整后估值)蛇口產(chǎn)園產(chǎn)業(yè)園區(qū)25.28421.24%22.2820.79-6.69%張江REITS產(chǎn)業(yè)園區(qū)14.70159.72%14.7014.951.70%東昊蘇園產(chǎn)業(yè)園區(qū)33.5081.42%33.5034.924.24%普洛斯倉儲物流53.46173.17%53.4658.359.15%鹽港REITs倉儲物流17.0568.48%17.0518.407.92%首鋼綠能固廢處理9.4410.64%12.0613.3810.95%首創(chuàng)水務污水處理17.462.98%17.4618.505.96%廣州廣河高速96.7478.05%86.7491.145.07%浙江杭徽高速45.6368.81%41.3043.605.56%由于REITs的融資是將不動產(chǎn)資產(chǎn)出表進行銷售，是一種新型的結(jié)構(gòu)化融資模式和直接融資工具。發(fā)行企業(yè)在產(chǎn)品上市后獲得了一個包含了出表資產(chǎn)的資本運作平臺，可以募集資金繼續(xù)進行建設，也可以通過平臺將資產(chǎn)進行公募退出，回收投資，因此REITs性質(zhì)上屬于證券?，F(xiàn)有的幾單REITs發(fā)行價參考凈資產(chǎn)價值(NAV)來進行平價發(fā)行，但由于過度追求REITs的長期收益和現(xiàn)金流表現(xiàn)穩(wěn)定的防御屬性，且市場上流通量較小，使得在2022年一季度股市大幅波動向下時有著極高的漲幅，與REITs底層資產(chǎn)本身的價值有所背離。對于現(xiàn)有的REITs發(fā)行定價，定價權(quán)屬于公募基金管理人、機構(gòu)投資人或資產(chǎn)管理人。我國現(xiàn)行的發(fā)行機制中，發(fā)行人是REITs產(chǎn)品定價的核心主體之一，其定價能力直接影響了產(chǎn)品的實際收益水平。發(fā)行人在整個REITs的發(fā)展過程中發(fā)揮著重要作用。在成熟的海外市場REITs基金的首發(fā)定價一般由發(fā)行人和投資者共同承擔。承銷商應當向機構(gòu)投資者查詢，確定價格，然后向全體投資人跟蹤價格。不同的投資人有不同的配售規(guī)則，但是配售價格一樣的。境外市場的監(jiān)管層對待REITs的監(jiān)管思路與發(fā)行股票的上市公司的思路相通，適用相同的上市定價規(guī)則。目前香港H-REITs指數(shù)平均收益率大約在6.6%，新加坡S-REIT