中國內(nèi)地城市綜合體經(jīng)典案例研究 城市綜合體培訓(xùn)案例

城市綜合體案例研究2011-11城市綜合體分類地段分類城市綜合體城市CBD中心型北京國貿(mào)北京建外soho交通樞紐型北京國瑞城城市副中心型上海五角場萬達(dá)廣場長沙北辰三角洲城郊結(jié)合部型長沙中信新城城市綜合體分類主導(dǎo)物業(yè)形態(tài)分類城市綜合體生活住宅主導(dǎo)型陽光100湘江世紀(jì)城商業(yè)主導(dǎo)型大悅城萬象城萬達(dá)廣場辦公主導(dǎo)型建外soho三里屯soho旅游文化主導(dǎo)型華僑城杭州宋城案例目錄綜合體案例國內(nèi)國外北京長沙深圳日本美國華僑城中信新城SOHO系列大悅城六本目洛克菲勒中心上海新天地開福萬達(dá)廣場北京SOHO系列以商務(wù)公寓，在家辦公概念主打的綜合體國貿(mào)中心啟動(dòng)北京CBD區(qū)域發(fā)展；

SOHO中國在北京CBD的項(xiàng)目為商務(wù)人士提供了

全新生活理念，并引發(fā)一個(gè)階層的產(chǎn)生北京CBD的規(guī)劃范圍是：東大橋路（西）——西大望路（東）、朝陽北路（北）——通惠河（南）之間約3.99平方公里的區(qū)域。改革開放初期，國貿(mào)中心應(yīng)對(duì)城市高檔寫字樓市場的空白，以高標(biāo)準(zhǔn)辦公、會(huì)展吸引高端企業(yè)、社會(huì)精英，商業(yè)、酒店應(yīng)對(duì)亞運(yùn)會(huì)需求北美及拉丁美洲41%歐洲15%日本10%東南亞6%國內(nèi)20%香港4%其它4%當(dāng)SOHO現(xiàn)代城建設(shè)時(shí)，北京CBD匯集了世界500強(qiáng)企業(yè)、著名跨國公司及大量金融機(jī)構(gòu)商務(wù)氣氛形成，大量城市白領(lǐng)和領(lǐng)先客戶聚集，

商務(wù)居住需求增加1997年，SOHO中國預(yù)見到中小公司的迅速崛起以及城市白領(lǐng)的聚集以及他們對(duì)居住和工作空間混合的需求越來越大，便首次向市場推出“小型辦公，居家辦公”（SOHO）這一概念，給業(yè)主提供了靈活多功能的空間。SOHO現(xiàn)代城于1998年正式銷售，其銷售總額約40億人民幣，并且連續(xù)兩年（1999，2000）獲得北京市房地產(chǎn)單體項(xiàng)目的銷售冠軍。SOHO現(xiàn)代城于2001年完工SOHO現(xiàn)代城一期以全新獨(dú)特的商務(wù)公寓面市聚集人氣；待區(qū)域成熟后推出商業(yè)、寫字樓SOHO現(xiàn)代城位于建國路南側(cè)，東三環(huán)、東四環(huán)之間。占地面積7.3萬平米，總建筑面積為48萬平米，容積率達(dá)6.7擁有48家店鋪，283套辦公室，1897套公寓在居住概念上強(qiáng)調(diào)了“小”，街道的尺度小，廣場?。辉谠O(shè)計(jì)上突出了“無中心、多層次、混合就是活力”的理念，使其商業(yè)街呈現(xiàn)出更豐富、更親切的空間情態(tài)。項(xiàng)目二期建成后，SOHO品牌深入人心，這里聚集了中國的SOHO先鋒在前期住宅大賣聚集人氣的基礎(chǔ)上，二期推出辦公、商業(yè)、娛樂等功能，將SOHO生活完整化——一個(gè)項(xiàng)目，可以滿足SOHO一族各類日常需要。先鋒群體的聚集產(chǎn)生巨大的影響力，SOHO成為二十一世紀(jì)初最熱門的話題居住辦公購物休閑娛樂建外SOHO——延續(xù)SOHO品牌和開發(fā)理念，在更優(yōu)越的區(qū)位擴(kuò)大規(guī)模、實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升地理位置項(xiàng)目位于國貿(mào)橋西南角，東三環(huán)和長安街交叉的金十字，CBD核心區(qū)項(xiàng)目性質(zhì)總占地面積為16.9公頃（東西長約760米），建筑面積70萬平方米，由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成，配套設(shè)施包括幼兒園和會(huì)所等建外SOHO分七期銷售，前期借品牌優(yōu)勢推廣公寓，后期打造更先進(jìn)的辦公物業(yè)提升項(xiàng)目價(jià)值02.61#、2#公寓（1期）（12000-13000元/平米）回流資金A、B寫字樓02.10（15000元/平米）樹立形象寫字樓商業(yè)拍賣東區(qū)公寓商業(yè)銷售帶動(dòng)人氣賺取價(jià)值3#、4#、5#、7#、8#公寓（2期）0410#-16#公寓（4、5期）（17000元/平米）保證持續(xù)的現(xiàn)金流05.917#、18#公寓（7期）（17000元/平米）平衡風(fēng)險(xiǎn)西區(qū)公寓商業(yè)銷售賺取利潤6#、9#公寓（6期）（19000元/平米）賺取利潤回收資金4AB718963101311121415161718521、2期3期4期5期6期7期（18000元/平米）分期策略SOHO中國在北京CBD將品牌價(jià)值最大化運(yùn)用，相繼建成5個(gè)以SOHO為主題的項(xiàng)目SOHO現(xiàn)代城建外SOHOSOHO尚都朝外SOHO光華路SOHO朝外SOHOSOHO尚都銀河SOHO三里屯SOHOSOHO關(guān)鍵營銷策略高傭金激勵(lì)，末位淘汰制

SOHO中國的常規(guī)傭金是常規(guī)開發(fā)商標(biāo)準(zhǔn)的3倍，目前大部分開發(fā)商自銷項(xiàng)目的傭金標(biāo)準(zhǔn)基本在2‰左右，而SOHO中國則在5.5‰-6‰之間，超額甚至能拿到1%。而且傭金按周發(fā)放，從不拖欠。

末位淘汰方式是銷售團(tuán)隊(duì)每三個(gè)月評(píng)比一次，每次淘汰一位副總監(jiān)及其所帶的小組，副總監(jiān)可以重新回去做銷售員，也可以主動(dòng)辭職，而銷售員則在新的組合中擇優(yōu)錄用，業(yè)績靠后者直接出局。SOHO關(guān)鍵營銷策略文化營銷、網(wǎng)絡(luò)營銷雙管齊下從《SOHO小報(bào)》到潘石屹、張欣夫婦的微薄營銷，每一次SOHO中國的動(dòng)作總能引來大批追隨的粉絲。文化營銷、網(wǎng)絡(luò)營銷能最大程度地曝光項(xiàng)目，同時(shí)減少傳統(tǒng)傳播渠道的廣告投入！微薄爆紅的“一潘幣”“中國第一座國際化青年城”以商業(yè)為主導(dǎo)年輕型城市綜合體范例北京地標(biāo)性的ShoppingMall

北京最新最大最時(shí)尚的ShoppingMall全國最大LED屏幕外墻亞洲最長飛天梯地處北京最繁華最成熟最時(shí)尚商圈每天20-50萬每天約76萬的白領(lǐng)確保高品質(zhì)的消費(fèi)方式項(xiàng)目名稱辦公面積（萬平方米）辦公人流（萬人）美晟廣場6.45大悅城6.55置地星座76天安匯87中國國際新聞中心11.410富卓廣場4.54首都時(shí)代廣場5.75中國銀行17.515金融街新增2420TOTAL9176西單周邊辦公區(qū)清晰時(shí)尚的定位-2FX-LIFE趣味-1FGlamaous眩目1F Elegant 優(yōu)雅2F Sexy性感3FTrendy 潮流4F Crash 沖撞5F Sporty 動(dòng)感6F Happy快樂7F Dating 約會(huì)8F Childlike童真9F High興奮10-11F Dreaming夢想中國第一座國際化青年城主力商戶

以知名年輕化國際品牌為主，契合項(xiàng)目定位

現(xiàn)場裝修形象—公共區(qū)域現(xiàn)場裝修形象—店鋪形象現(xiàn)場裝修形象—圍板及導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)大悅城地產(chǎn)系列上海的昨天與今天在此交匯

舊城改造類型城市綜合體范例上海新天地—項(xiàng)目背景土地面積：約52萬平方米總建筑面積：約110萬平方米物業(yè)構(gòu)成：新天地商業(yè)（14.1萬平方米）酒店／服務(wù)式公寓（6.1萬平方米）辦公樓（39萬平方米） 公寓（51.4萬平方米） 人工湖綠地開發(fā)周期：1999年初開始分15年分期開發(fā)，預(yù)計(jì)到2012年完工上海新天地—開發(fā)地塊情況A太平橋人工湖綠地B翠湖天地C上海新天地E瑞安總部大樓D企業(yè)天地上海新天地—開發(fā)現(xiàn)狀人工湖＋綠地企業(yè)天地新天地

翠湖天地二期

一期

北里南里2001-2002年先期推出新天地商業(yè)和人工湖/綠地(公益部分)2003-2006年分別推出企業(yè)天地(辦公)和翠湖天地一二期(住宅)5星級(jí)酒店翠湖天地三期2007-2010年分別五星級(jí)酒店和翠湖天地三期嘉苑（住宅）2010年年末，新天地三期——新天地時(shí)尚購物中心揭幕上海新天地（商業(yè)街）北里南里新天地

上海新天地（住宅）北里南里新天地

翠湖天地隨著太平橋區(qū)域在上海核心地位的奠定，翠湖天地的住宅價(jià)值也是逐年翻升，從2002年一期項(xiàng)目均價(jià)在1.6萬元/平方米左右，到如今的三期項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)超過12萬元/平方米，其升值速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出同區(qū)域同類型產(chǎn)品40%以上。翠湖天地二期一期

翠湖天地三期上海新天地—建筑理念與特色整舊如舊，翻新創(chuàng)新

◆設(shè)計(jì)原則：保護(hù)歷史建筑的角度、城市發(fā)展的角度以及建筑功能的角度?！粽w規(guī)劃：保留下來的舊建筑各呈特色，彷佛一座座歷史建筑陳列館?！魪?qiáng)調(diào)歷史感：保留原有的磚、原有的瓦作為建材?！敉獗怼刚f如舊」：為了重現(xiàn)石庫門弄堂昔日的風(fēng)光韻味，設(shè)計(jì)及工程以保留房子原貌為原則，工程人員按照當(dāng)年的圖紙進(jìn)行修建，弄堂、石庫門的門框、門楣、樓房高度以及屋頂曬臺(tái)等都和當(dāng)時(shí)一樣。墻、鋪地及屋頂都盡量采用原來的舊磚、舊瓦，務(wù)求貼近它原來的面貌?！魞?nèi)部「翻新創(chuàng)新」：內(nèi)部進(jìn)行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石庫門弄堂，外表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門等歷史建筑，但內(nèi)里則設(shè)有中央空調(diào)、自動(dòng)電梯、寬頻互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營消費(fèi)場所。

上海新天地——品牌定位

上海新天地是什么？“城市會(huì)客廳、生活新天地”上海新天地是一個(gè)具有國際知名度的聚會(huì)場所，在上海這個(gè)國際化都市里，不同民族、國籍、種族的人匯聚在上海新天地，使之成為了具有濃厚“海派”風(fēng)格的旅游景點(diǎn)。上海新天地——目標(biāo)消費(fèi)群上海新天地—商業(yè)業(yè)態(tài)布局：源自歷史、圍繞理念、強(qiáng)化特色高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求甄選的實(shí)力組合，分布在新天地的南北兩里。新天地北里廣場新天地南里廣場新天地項(xiàng)目實(shí)景欣賞新天地項(xiàng)目實(shí)景欣賞上海新天地——項(xiàng)目形象平面廣告上海新天地——項(xiàng)目形象平面廣告上海新天地——時(shí)尚購物中心平面廣告上海新天地——時(shí)尚購物中心平面廣告上海新天地——線下主題推廣活動(dòng)中外結(jié)合，既有昆曲鑒賞，也有明星跨年演唱會(huì)運(yùn)用元旦、情人節(jié)、萬圣節(jié)等西方節(jié)日，開展節(jié)日營銷長沙中信新城

超大型城市綜合體

城郊結(jié)合部型城市綜合體范例中信新城組合國際化的住宅、商業(yè)、商務(wù)、酒店、數(shù)碼工業(yè)等共生性城市功能于一體長沙中信新城，由央屬國企中信深圳集團(tuán)斥資近60億元實(shí)力打造，以240萬平方米的超大規(guī)模，規(guī)劃了城市廣場商業(yè)區(qū)、文化廣場娛樂區(qū)、主題公園休閑區(qū)、酒店度假區(qū)、數(shù)碼港商務(wù)區(qū)、低密度情景住區(qū)、原生別墅區(qū)等七大城市功能區(qū)域，集購物、居住、娛樂、文化、旅游、金融等為一體，成就中部國際都會(huì)中心及融城中央商務(wù)區(qū)。原生別墅區(qū)數(shù)碼港商務(wù)區(qū)文化廣場娛樂區(qū)主題公園休閑區(qū)城市廣場商業(yè)區(qū)城市廣場商業(yè)區(qū)低密度情景住區(qū)總占地面積：160萬平方米；總建筑面積：225萬平方米；商業(yè)：35萬平方米辦公：42萬平方米；酒店：6萬平方米；住宅：94萬平方米；公園：13萬平方米中信新城將成為國際化都會(huì)中心，崛起融城核心中信新城文化廣場娛樂區(qū)：

中南最高檔次的文化娛樂不夜城頂級(jí)夜總會(huì)私人會(huì)所實(shí)景演播中心中信新城主題公園休閑區(qū)：

長株潭融城CBD中央公園中信新城，以服務(wù)城市的無私精神，斥巨資為融城市民打造一方13多萬㎡的主題公園，強(qiáng)調(diào)生態(tài)綠化、城市休閑與市民活動(dòng)三大功能，體現(xiàn)了生態(tài)造城的開發(fā)理念，為融城CBD繪下一道美麗風(fēng)景，為城市生活創(chuàng)造一個(gè)健康、活力、愜意的天地。中信新城6萬平方米國際五星城市度假酒店，由排名世界前10的國際知名酒店品牌托管經(jīng)營，集原生態(tài)度假、商務(wù)及會(huì)務(wù)組織等功能于一體，融合商務(wù)餐飲、桑拿會(huì)所、KTV、健身美容等高端配套，以國際化的禮儀標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從細(xì)節(jié)上全方位打造中國中部最尊貴的形象名片，為融城迎接世界客人的蒞臨設(shè)下一個(gè)氣派的迎賓廳。中信新城酒店度假區(qū)：

湖南首個(gè)國際五星城市度假酒店中信新城國際五星城市度假酒店依山傍水而造，最大限度地保留原生態(tài)景觀環(huán)境資源，于自然間種植都市酒店建筑形態(tài)，城市與自然在此共生共榮，和諧合奏，完全體現(xiàn)了“于都市中體驗(yàn)自然度假之美，于自然景色之中暢享都市之文明與便利”的都市度假主義，讓酒店足以媲美享譽(yù)國際的迪拜七星級(jí)酒店。數(shù)碼港商務(wù)區(qū)的獨(dú)棟式寫字樓，可根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需要進(jìn)行特別訂制，并以企業(yè)名稱命名建筑物，為企業(yè)打造獨(dú)一無二的總部基地。此外，區(qū)域內(nèi)優(yōu)美的園林綠化，為企業(yè)營造出別墅級(jí)的辦公環(huán)境。別墅式的寫字樓，集生產(chǎn)廠房、商務(wù)寫字樓、展銷館于一處，同時(shí)滿足企業(yè)生產(chǎn)、展示、銷售、售后服務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)的需要，為企業(yè)節(jié)省辦公時(shí)間，贏獲效率與效益最大化，助企業(yè)在業(yè)界建立起良好的企業(yè)形象。中信新城數(shù)碼港商務(wù)區(qū)：

高科技總部基地，別墅式生態(tài)辦公寫字樓，創(chuàng)新辦公方式中信新城多種住宅產(chǎn)品形式

全力打造豐富多彩的城市生活城市花園公寓：主要集中在城市廣場與文化娛樂廣場，坐享兩大廣場的園林綠化、繁華商業(yè)、商務(wù)辦公、娛樂休閑等豐富城市配套之余，更以專業(yè)物管、租賃代理等國際級(jí)公寓的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，打造融城最宜商宜居的地產(chǎn)產(chǎn)品，成就普通商務(wù)公寓難以超越的高性價(jià)比與升值潛力。低密度情景住宅：超低密度建筑規(guī)劃與居住人口規(guī)劃，保證了每一位住戶都擁有優(yōu)越的自然空間特權(quán)，讓身心在日常生活中充分舒展，收獲一個(gè)開闊、寫意的人生。半山坡地原生別墅：依山傍水，藏風(fēng)納氣，在融城核心珍貴的原生態(tài)地段，以充滿現(xiàn)代氣質(zhì)的聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟，琢造一座座尊貴府邸，你的姓氏便是家的門牌，便是一個(gè)家族光輝的世襲徽章。中信新城現(xiàn)狀掃描城郊型綜合體開發(fā)周期長，項(xiàng)目建設(shè)周期長，前期空置率高！長沙開福萬達(dá)廣場

第三代萬達(dá)廣場

訂單型商業(yè)模式引領(lǐng)者萬達(dá)廣場歷代產(chǎn)品比較分析第一代第二代第三代產(chǎn)品種類純商業(yè)純商業(yè)商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅開發(fā)時(shí)間節(jié)點(diǎn)2001年2002年-2004年2006年底選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心、城市的開發(fā)區(qū)及CBD規(guī)模5萬㎡15萬㎡40—80萬㎡業(yè)態(tài)購物功能組合購物功能組合24小時(shí)不夜城+集成功能組合主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+家電+美食+影院建筑形態(tài)單個(gè)盒子式組合式綜合體，盒子+街區(qū)+高層的組合資金回籠模式單店小商鋪的銷售單店小商鋪的銷售住宅與小型商業(yè)、寫字樓的銷售案例長沙、南昌、青島沈陽、天津?qū)幉?、上海、北京、成都萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變——第三代產(chǎn)品萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)模式演變圖在第三代產(chǎn)品，萬達(dá)非常強(qiáng)調(diào)“只租不售”，而“只租不售”針對(duì)的購物中心部分。銷售模式財(cái)務(wù)狀況第一代產(chǎn)品單體商業(yè)——一層散售資金鏈條偏緊第二代產(chǎn)品只租不售資金鏈條最緊時(shí)期第三代產(chǎn)品住宅、寫字樓、商鋪銷售（部分商鋪?zhàn)猿郑┵Y金鏈條良好在第三代產(chǎn)品中，住宅、寫字樓等銷售部分的比例，相對(duì)以往顯著提高，也是萬達(dá)商業(yè)模式進(jìn)入“通路”的開始。萬達(dá)廣場自持/銷售比例、租售組合模式萬達(dá)的自持/銷售比例、租售組合模式為：

第一代產(chǎn)品的單體商業(yè)中，20%的商業(yè)散售，散售部分為一層商鋪。第二代產(chǎn)品大體量商業(yè)，真正的“只租不售”。后采取整體銷售緩解資金壓力。第三代產(chǎn)品中，核心商業(yè)購物中心“只租不售”。銷售部分為項(xiàng)目整體比例40%-60%的住宅、寫字樓和社區(qū)商業(yè)。萬達(dá)從而調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，將“只租不售”作為運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)基本原則。

萬達(dá)廣場第一代、第二代項(xiàng)目介紹萬達(dá)廣場第三代項(xiàng)目介紹第三代萬達(dá)廣場的借鑒意義多功能的城市開發(fā)包括有五星級(jí)酒店、寫字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場等，這種多功能特性使萬達(dá)廣場的影響力及項(xiàng)目所在區(qū)域的城市商業(yè)中心地位得到顯著加強(qiáng)。大型市民廣場在萬達(dá)城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)中的另一大特點(diǎn)是創(chuàng)造大型的市民廣場，如太原、沈陽鐵西、無錫萬達(dá)廣場均規(guī)劃了2-2.5萬平方米的市民廣場，以滿足市民公共開放式活動(dòng)的需要。

地標(biāo)式的城市建筑如超高層酒店：濟(jì)南萬達(dá)廣場180米高五星級(jí)酒店（建成后將是濟(jì)南第一高樓），又如高層地標(biāo)式雙塔——無錫萬達(dá)廣場五星級(jí)酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。三代萬達(dá)廣場開發(fā)的啟示大型城市綜合體的開發(fā)需要強(qiáng)大的地產(chǎn)品牌號(hào)召力確保產(chǎn)品銷售。項(xiàng)目可適當(dāng)開發(fā)酒店式公寓（或SOHO）、寫字樓等可銷售產(chǎn)品，這對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金回流起到關(guān)鍵作用。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上可以設(shè)置大型市民廣場及地標(biāo)性建筑，為項(xiàng)目商業(yè)部分帶來大量的客流。設(shè)置好主力店與單店間的配比關(guān)系，提高項(xiàng)目整體的資金回報(bào)率。深圳華僑城

以旅游業(yè)為依托自成一體的

全產(chǎn)業(yè)鏈城市綜合體范例

深圳華僑城經(jīng)過20多年的開發(fā)建設(shè)，成為深圳城市建設(shè)示范區(qū)域，充滿魅力的都市生態(tài)活力區(qū)1983年的華僑城距離當(dāng)時(shí)的深圳城市中心14km，屬于完全未開發(fā)的郊區(qū)地帶現(xiàn)在的華僑城旅游產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、高新制造、文化創(chuàng)意自成一體的都市產(chǎn)業(yè)體系居住、商業(yè)、商務(wù)、休閑娛樂復(fù)合的功能體系城市意向、生態(tài)價(jià)值，形成高端人居區(qū)域形象游客、城市休閑客群、區(qū)域內(nèi)常住居民形成的多樣化人流，保持區(qū)域活力深圳華僑城——復(fù)合地產(chǎn)，全產(chǎn)業(yè)鏈都市產(chǎn)業(yè)群

以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，復(fù)合房地產(chǎn)業(yè)、高新制造業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建華僑城自成一體的都市產(chǎn)業(yè)體系逆向前瞻依托區(qū)域價(jià)值向上游拓展旅游產(chǎn)業(yè)回顧效應(yīng)通過價(jià)值鏈的直接傳遞前瞻效應(yīng)零售業(yè)餐飲業(yè)金融業(yè)居民服務(wù)業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)交通運(yùn)輸業(yè)倉儲(chǔ)和郵政業(yè)間接前瞻依托良好的社區(qū)文化和生態(tài)環(huán)境吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)娛樂科技行業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)行業(yè)咨詢行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)旁側(cè)效應(yīng)依托產(chǎn)業(yè)單位和居民活動(dòng)形成規(guī)模深圳華僑城空間布局

商業(yè)區(qū)沿城市干道核心布局

居住區(qū)圍繞商業(yè)區(qū)和產(chǎn)業(yè)區(qū)外圍延展分布

生態(tài)休閑區(qū)呈帶狀貫穿于整個(gè)區(qū)域華僑城各功能的用地狀況核心區(qū)總面積居住商業(yè)商務(wù)辦公生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)旅游高新制造410公頃1654310331422140%10.5%2.5%8%39%高端住宅區(qū)（波托菲諾）居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)（世界之窗）旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)（錦繡中華）旅游產(chǎn)業(yè)（歡樂谷）居住區(qū)居住區(qū)生態(tài)休閑區(qū)教育高新制造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)生態(tài)休閑區(qū)居住區(qū)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)生態(tài)休閑區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)居住區(qū)

根據(jù)資源條件不同打造城市居住區(qū)與生態(tài)居住區(qū)，成為城市豪宅板塊商務(wù)辦公區(qū)商務(wù)配套雖然規(guī)模較少，但檔次較高波托菲諾錦繡花園海景花園湖濱花園中旅廣場東方花園生態(tài)資源豐富，區(qū)域隱秘安靜，打造低密度生態(tài)居住區(qū)臨近城市主高度，交通便利，生活、商業(yè)配套完善，打造高層城市居住區(qū)康佳集團(tuán)——華僑城最早的住戶成立于1980年，康佳集團(tuán)工業(yè)區(qū)從80年代初發(fā)展起來.

自2004年起，康佳位于東部工業(yè)區(qū)廠房已開始改造為創(chuàng)意園區(qū)酒店區(qū)構(gòu)建各星級(jí)檔次齊全的主題酒店體系，服務(wù)多元客群，輻射整個(gè)城市海景奧斯廷酒店4星級(jí)商務(wù)酒店威斯汀酒店白金五星級(jí)商務(wù)度假酒店鴻波酒店

3星商務(wù)型酒店威尼斯皇冠假日酒店

威尼斯主題5星級(jí)商務(wù)度假型酒店城市客棧（兩家）經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店19921996200120052010深圳華僑城洲際大酒店五星級(jí)豪華商務(wù)度假酒店特點(diǎn)一：完善酒店體系，各星級(jí)檔次齊全特點(diǎn)二：旅游、度假、商務(wù)多元化服務(wù)對(duì)象特點(diǎn)三：服務(wù)范圍輻射整個(gè)城市益田假日廣場百貨+超市購物區(qū)休閑商業(yè)社區(qū)配套商業(yè)商業(yè)區(qū)

構(gòu)筑層次分明、功能完善的商業(yè)體系，

保證區(qū)域活力，形成城市次級(jí)商業(yè)中心購物55%餐飲休閑34%社區(qū)配套11%休閑區(qū)

涵蓋娛樂休閑、商業(yè)休閑、文化休閑、運(yùn)動(dòng)休閑和商務(wù)休閑

滿足都市人群的各種休閑需求休閑娛樂休閑商業(yè)文化休閑益田假日廣場生態(tài)廣場休閑酒吧街區(qū)波托菲諾水岸休閑商業(yè)各高星級(jí)酒店配套世界之窗、錦繡中華、歡樂谷三大主題公園區(qū)域內(nèi)擁有餐館、酒吧、咖啡廳等休閑娛樂設(shè)施運(yùn)動(dòng)休閑燕晗山郊野公園雕塑公園生態(tài)廣場高爾夫俱樂部雙向16公里的自行車道國外綜合體經(jīng)典案例日本東京六本木紐約洛克菲勒中心東京六本木東京六本木新城是東京著名的購物中心和旅游中心，自2003年4月25日開業(yè)以來，目前已經(jīng)成為外地游客去東京必到的城市綜合設(shè)施.該項(xiàng)目是日本國內(nèi)最大的由民間力量為主體實(shí)施的城市綜合再開發(fā)項(xiàng)目。占地面積約11.5萬m2

，建筑面積約為75.91萬m2,開發(fā)歷時(shí)17年六本木山位于東京都港區(qū)六本木，毗鄰新橋、虎門的商務(wù)街，霞關(guān)的政府機(jī)關(guān)街道，青山、赤坂的商業(yè)街，麻布、廣尾的高檔住宅區(qū)四條軌道交通在此通過可以乘坐地鐵、公共汽車；若開車前來，總體停車位2762輛，共計(jì)12個(gè)停車場，方便顧客尋找方便的地方就近停車六本木還設(shè)有摩托車與自行車停車位置，其中自行車免費(fèi)六本木的軌道交通六本木在東京的位置十二個(gè)停車點(diǎn)分布東京六本木區(qū)位與交通美國捷得建筑事務(wù)所負(fù)責(zé)六本木購物中心及公共空間設(shè)計(jì)捷得的設(shè)計(jì)思想不僅實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目與城市的完美融合，在項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)上更加注重將項(xiàng)目設(shè)計(jì)為旅游目的地，商業(yè)、旅游觀光等多功能相結(jié)合，整個(gè)業(yè)態(tài)組合考慮顧客的多種需求六本木共劃分為四個(gè)街區(qū)，各街區(qū)建筑的群房都和“山邊”、“西街”、“櫸樹坡大道”等商業(yè)設(shè)施相連，隨處可見綠地和廣場，增加了街道的趣味，形成熱鬧的步行空間東京六本木的規(guī)劃設(shè)計(jì)D街區(qū)B街區(qū)C街區(qū)A街區(qū)森大廈

六本目標(biāo)志性建筑，用“垂直都市”的概念將生活流動(dòng)線由傳統(tǒng)的橫向水平改為豎向垂直功能系統(tǒng)豐富、相互促進(jìn)和循環(huán)，人們?cè)诖俗悴怀鰬?，就可以享受到一切東京凱悅演藝中心Hills公寓東京屋頂甲板層面海拔270米，開放式的空中回廊森美術(shù)館52～54層可以欣賞現(xiàn)代美術(shù)、照片、影像、設(shè)計(jì)、建筑等各種藝術(shù)形式東京展望臺(tái)52層海拔250m，可360。眺望東京大都市六本木俱樂部51層一個(gè)以森藝術(shù)中心為核心的會(huì)員制俱樂部，聚集了活躍在各個(gè)領(lǐng)域中喜愛藝術(shù)的人們六本木學(xué)院49層針對(duì)所有年齡層次人們的特殊教育學(xué)院東京六本木的文化設(shè)施六本木新城的空中花園，從人的最基本生存需要出發(fā)，設(shè)置了稻田、蔬菜等田園風(fēng)格的景觀，強(qiáng)調(diào)了可參與性，為大城市帶來清新的田園景觀春天是播種希望的季節(jié)，六本木新城為學(xué)生提供實(shí)習(xí)勞動(dòng)的機(jī)會(huì)，幫助學(xué)生學(xué)會(huì)在春天播種，通過實(shí)際勞動(dòng)增強(qiáng)對(duì)生活的認(rèn)識(shí)，在勞動(dòng)中認(rèn)識(shí)自然夏天，所有的鮮花開放，青蛙為繁華的東京帶來歡快的叫聲。鮮花怒放，青菜長勢喜人，在六本木新城的空中花園感受夏天斑斕的色彩秋天，成熟的水稻在微風(fēng)中搖曳。老師帶著小學(xué)生來空中花園勞動(dòng)，看到成熟的水稻，感受秋天收獲的喜悅冬天到了，周邊的樹葉開始飄落，六本木新城精心選擇的鮮花依舊開放，讓嚴(yán)冬里的人們看到春天的希望東京六本木的空中花園六本木針對(duì)日本人的工作習(xí)慣，提出了

“一天26小時(shí)”的概念，彌補(bǔ)東京都港區(qū)功能的缺失日本人平均通勤時(shí)間為140分鐘，他們已經(jīng)習(xí)慣了關(guān)上電腦，就沖向地鐵森大廈希望把人們花在路上的2個(gè)小時(shí)節(jié)省下來，用于工作之余的文化娛樂活動(dòng)，因此提出了“一天26小時(shí)”的概念日本男性職員的習(xí)慣是周末之夜，徹夜不歸都港區(qū)存在大量的巨型公司、高收入階層眾多，六本目針對(duì)本區(qū)域白領(lǐng)階層的消費(fèi)習(xí)慣，提供了工作、居住和休閑娛樂的場所六本木

形成了東京“HILLS”的生活方式人們?cè)凇癏ills”居住、辦公、學(xué)習(xí)、娛樂、休憩，足不出戶就可以享受一切位于美國紐約最繁華的商貿(mào)金融中心———曼哈頓島中部，占地8.9公頃，共有建筑19座，總建筑面積74萬平方米，容積率達(dá)18。每天在這里上班的總?cè)藬?shù)達(dá)65000人，空間構(gòu)圖生動(dòng)，環(huán)境外部富于變化，中心布局上同時(shí)滿足了城市景觀和人們進(jìn)行商業(yè)、文化娛樂活動(dòng)的需要。全美之星

洛克菲勒中心(RockefellerCenter)集辦公、商業(yè)、旅游、居住和娛樂于一體的濃縮小社會(huì)商務(wù)形象深入人心：洛克菲勒中心一直被視為美國現(xiàn)代商業(yè)文明的象征，許多全球性公司像美國在線時(shí)代華納、GE、ＮＢＣ新聞網(wǎng)、以及全世界最大的新聞中心——美聯(lián)社等都在這里設(shè)總部，銀行、金融機(jī)構(gòu)林立。傳承娛樂文化的標(biāo)志：它是美國城市中公認(rèn)最有活力、最受人歡迎的公共活動(dòng)空間之一。很多慶典活動(dòng)在這里舉行，成了美國民眾自發(fā)聚會(huì)的一個(gè)地方。承續(xù)著70年的傳統(tǒng)，是美國圣誕節(jié)的一個(gè)標(biāo)志。廣場、大樓、地下空間與街區(qū)一體的設(shè)計(jì)

使CBD的發(fā)展與市民的娛樂、休閑結(jié)合在一起，

將城市的綜合功能發(fā)揮到了極致地下空間：洛克菲勒中心前的下沉式廣場與中心其他建筑的地下商場、劇場及第五大道相連通。第五大道：流行時(shí)尚的同義詞，世界當(dāng)紅商品，特色