2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法通關(guān)題庫

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法通關(guān)題庫（附

答案）

單選題（共40題）

1、在房地產(chǎn)估價(jià)中，首先需要明確的估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括（）。

A.估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)對(duì)象

B.估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

C.估價(jià)原則、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

D.估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

【答案】D

2、當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增加時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求會(huì)（）。

A.減少

B.不變

C.增加

D.無法確定

【答案】C

3、新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，（）是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初

期，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成，土地收益也還沒有。

A.比較法

B.成本法

C.收益法

D.假設(shè)開發(fā)法

【答案】B

4、亞當(dāng)?斯密是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)最著名的代表、古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的建立者，于

1776年出版了著名的（）。

A.《賦稅論》

B.《國民財(cái)富的性質(zhì)和原因的研究》

C.《資本論》

D.《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》

【答案】B

5、某宗房地產(chǎn)2013年6月1日的價(jià)格為1800元加2,現(xiàn)需要將其調(diào)整到2013

年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2013年4月1日至10月1

日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1（以2013

年6月1日為100）。該宗房地產(chǎn)2013年10月1日的價(jià)格為（）元/m2。

A.2402.22

B.2302.22

C.2202.22

D.2102.22

【答案】B

6、估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，該廠房建設(shè)期為2年，建成5年后補(bǔ)

辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期

且到期無償收回土地上建筑物。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為0,采

用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)，年折舊率為（）。

A.2.00%

B.2.13%

C.2.22%

D.2.5%

【答案】C

7、房地產(chǎn)估價(jià)（）的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實(shí)

是其歷史發(fā)展的結(jié)果，而事物的未來又是其現(xiàn)實(shí)的延伸。

A.假設(shè)開發(fā)法

B.長期趨勢(shì)法

C.成本法

D.收益法

【答案】B

8、心開竅于舌的主要機(jī)理是

A.手少陰之別系連于舌本

B.心血榮于舌

C.心氣通于舌

D.舌為心之外候

【答案】A

9、某宗房地產(chǎn)2010年2月25日的價(jià)格為1000美元/m2。匯率為1美元=6.82

元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月遞減0.5%,則

其2010年10月25日的價(jià)格為（）元人民幣。2010年10月25日的匯率為1

美元=6.67元人民幣。

A.6376

B.6408

C.6519

D.6552

【答案】B

10、“腎者，胃之關(guān)也”，是指

A.腎藏精

B.腎主水

C.腎主納氣

D.腎主生殖

【答案】B

11、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資,

合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（）的行為。

A.宅基地所有權(quán)

B.空間利用權(quán)

C.地役權(quán)

D.建筑物相鄰關(guān)系

【答案】B

12、價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)質(zhì)上是由（）決定的。

A.估價(jià)委托人

B.估價(jià)方法

C.估價(jià)目的

D.估價(jià)對(duì)象

【答案】C

13、當(dāng)供給增加量小于需求減少量時(shí)，則（）。

A.均衡價(jià)格下降，均衡交易量增加

B.均衡價(jià)格下降，均衡交易量減少

C.均衡價(jià)格上升，均衡交易量增加

D.均衡價(jià)格上升，均衡交易量減少

【答案】B

14、某套住宅建筑面積為100m2,套內(nèi)建筑面積為921n2,使用面積系數(shù)為

0.8,每平方米使用面積價(jià)格為3000元，則該住宅建筑面積下的價(jià)格為（）元

/m2o

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760

【答案】A

15、在房屋征收中，評(píng)估期房的價(jià)值應(yīng)以（）為準(zhǔn)。

A.與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致

B.房屋的實(shí)際狀況

C.評(píng)估人員的專業(yè)判斷

D.評(píng)估人員的現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果

【答案】A

16、對(duì)以買賣為目的的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，當(dāng)租約租金與市場(chǎng)租金有差異且租

期較長時(shí)，租約租金與市場(chǎng)租金差異的影響（）。

A.應(yīng)考慮

B.不考慮

C.無所謂

D.不大

【答案】A

17、從買方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是（），即買方愿意支付的最高價(jià)

格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該

代價(jià)，他還不如自己開發(fā)建造。

A.對(duì)照原理

B.替代原理

C.比較原理

D.最高價(jià)格原理

【答案】B

18、購買一套建筑面積為120nl2,單價(jià)為18000元/m2的住宅，下列付款方式，

名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格相符的是（）。

A.于成交日期一年后一次性支付所有款項(xiàng)

B.于成交日期一次性付清，給予5%的優(yōu)惠

C.于成交日期支付50萬元，余款在第一年年末支付

D.首付50%,余款以期限10年、年利率7樂按月等額本息還款的抵押貸款支付

【答案】D

19、分病肺腎陰虛之咳嗽，治以滋養(yǎng)肺腎，屬于

A.緩則治本

B.急則治標(biāo)

C.標(biāo)本兼治

D.未病先防

【答案】A

20、相似的房地產(chǎn)之間之所以價(jià)格相互牽掣、相互接近，是因?yàn)橄嗨频姆康禺a(chǎn)

之間具有（）。

A.異質(zhì)性

B.排他性

C.替代性

D.互補(bǔ)性

【答案】C

21、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的估價(jià)，下列日期中不應(yīng)選為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的是（）。

A.估價(jià)作業(yè)期間的某日

B.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某日

C.估價(jià)報(bào)告出具日期

D.估價(jià)報(bào)告出具后的某日

【答案】D

22、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓

使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年（自補(bǔ)辦之日算起）。在2006年1月時(shí)，建筑物

剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為（）

年。

A.45

B.50

C.52

D.55

【答案】C

23、下列哪項(xiàng)不是胃的生理特性

A.主通降

B.喜燥惡濕

C.胃宜降則和

D.喜潤惡燥

【答案】B

24、某寫字樓的土地成本8000萬元，建設(shè)成本6000萬元，管理費(fèi)用800萬

元，銷售費(fèi)用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6蛤銷售利潤

率為16%o該寫字樓的價(jià)值為（）萬元。

A.17087.20

B.18699.20

C.19666.40

D.20666.67

【答案】D

25、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為過去狀況的估

價(jià)是（）。

A.因抵押貸款需要，對(duì)擬抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

B.因保險(xiǎn)賠償需要，對(duì)房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估

C.因定罪量刑需要，對(duì)受賄案中受賄時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

D.因司法拍賣需要，對(duì)擬拍賣房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

【答案】B

26、判斷誤差大小或者準(zhǔn)確性，實(shí)際中是將（）進(jìn)行比較°

A.評(píng)估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值

B.評(píng)估價(jià)值與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果

C.真實(shí)價(jià)值與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果

D.真實(shí)價(jià)值與其他估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果

【答案】B

27、某幢建筑物由于發(fā)生了地震，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相

當(dāng)于新的狀況所必需的費(fèi)用作為折舊額，這種折舊屬于（）。

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.經(jīng)濟(jì)折舊

D.設(shè)備折舊

【答案】A

28、《素問?五藏生成篇》說：“多食甘”，則

A.脈凝泣而變色

B.筋急而爪枯

C.肉胭皺而唇揭

D.骨痛而發(fā)落

【答案】D

29、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是（）。

A.交通

B.用途

C.環(huán)境

D.樓層

【答案】B

30、關(guān)于建筑物重新購建成本求取方法的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A.單位比較法需要將估價(jià)對(duì)象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的

實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)

B.分部分項(xiàng)法應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位

C.工料測(cè)量法主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建成本

D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果

【答案】A

31、當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增加時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求會(huì)（）。

A.減少

B.不變

C.增加

D.無法確定

【答案】C

32、薛雪的著作是

A.《溫病條辨》

B.《濕熱條辨》

C.《溫?zé)嵴摗?/p>

D.《脾胃論》

【答案】B

33、對(duì)于應(yīng)遵循（）但確因情況特殊而未采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行

估價(jià)的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明并陳述理由。

A.替代原則

B.合法原則

C.一致性原則

D.一貫性原則

【答案】C

34、某建筑物建筑面積為4000成，經(jīng)濟(jì)壽命40年，單位建筑面積的重置價(jià)格

為2500元/m2,有效經(jīng)過年數(shù)為15年，殘值率為5%,該建筑物現(xiàn)值為（）萬

兀O

A.523.45

B.593.75

C.643.75

D.1000

【答案】C

35、某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不

變，通過預(yù)測(cè)得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬

元、17.2萬元，報(bào)酬率為9機(jī)該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。

A.159.56

B.108.75

C.168.71

D.277.70

【答案】C

36、由于房地產(chǎn)的（），使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一市場(chǎng)上具

有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)格是相近的。

A.獨(dú)一無二性

B.不可移動(dòng)性

C.價(jià)值高大性

D.增值保值性

【答案】A

37、關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A.房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)

B.房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置也固定不變

C.房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)

D.房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性

【答案】B

38、某估價(jià)事務(wù)所在2006年6月20至7月20日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于2006年

5月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估

價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為f）。

A.2006年5月30日

B.現(xiàn)在

C.重新估價(jià)的作業(yè)日期

D.要求重新估價(jià)的委托方指定的日期

【答案】A

39、在消費(fèi)者收入增加時(shí)，反倒會(huì)減少對(duì)（）的需求。

A.正常商品

B.炫耀性物品

C.高檔商品

D.低檔商品

【答案】D

40、下面所列估價(jià)中估價(jià)委托人既不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，也不是估價(jià)對(duì)象利害

關(guān)系人的是（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

B.房地產(chǎn)征收補(bǔ)償估價(jià)

C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

D.人民法院拍賣、變賣被查封的房地產(chǎn)估價(jià)

【答案】D

多選題（共20題）

1、最高最佳利用原則必須同時(shí)滿足（）條件。

A.法律上允許

B.技術(shù)上可能

C.財(cái)務(wù)上可行

D.價(jià)值最大化

E.公益最大化

【答案】ABCD

2、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.有租約限制的房地產(chǎn)

D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

E.手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)

【答案】AC

3、卜列估價(jià)目的中，對(duì)已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有（）°

A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

B.房屋征收評(píng)估

C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

D.房地產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)估價(jià)

E.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)

【答案】ACD

4、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.有租約限制的房地產(chǎn)

D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

E.手續(xù)不全的房地產(chǎn)

【答案】AC

5、在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果之間有較大差異，

其可能的原因有（）o

A.隱含的估價(jià)對(duì)象范圍不同

B.參數(shù)選取不合理

C.估價(jià)作業(yè)日期不同

D.價(jià)值類型選取不合理

E.選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對(duì)象

【答案】AB

6、成本法估價(jià)中采用市場(chǎng)提取法求取成本利潤率時(shí)，選取的類似房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)

與估價(jià)對(duì)象的（）。

A.土地取得方式相同

B.土地規(guī)劃用途相同

C.項(xiàng)目規(guī)模大小相當(dāng)

D.項(xiàng)目建設(shè)期長短相近

E.項(xiàng)目經(jīng)營期長短相近

【答案】ABC

7、在求取土地的重新購建成本時(shí)，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此

之外的狀況均維持不變，然后采用（）等方法求取該土地的重新購置價(jià)格。

A.市場(chǎng)法

B.成本法

C.假設(shè)開發(fā)法

D.基準(zhǔn)地價(jià)修正法

E.長期趨勢(shì)法

【答案】ABD

8、就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往

要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出（）。

A.較樂觀的估計(jì)值

B.較保守的估計(jì)值

C.過高的估計(jì)值

D.過低的估計(jì)值

E.最可能的估計(jì)值

【答案】AB

9、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類

似工業(yè)用地的重新購建價(jià)格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300

萬元，管理費(fèi)用為15萬元，銷售費(fèi)用為20萬元，銷售稅費(fèi)為50萬元。正常建

設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他費(fèi)用在建設(shè)期

內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.31%,投資利潤率為12%,土地報(bào)酬率為6機(jī)下列運(yùn)

用成本法評(píng)估該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值中的有關(guān)說法，正確的有（）。

A.評(píng)估對(duì)象土地取得成本為196萬元

B.應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為535萬元

C.土地取得成本的計(jì)息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為15.73萬元

E.開發(fā)利潤為64.20萬元

【答案】ACD

10、收益法中確定報(bào)酬率的基本方法有（）。

A.市場(chǎng)提取法

B.累加法

C.指數(shù)調(diào)整法

D.投資收益率排序插入法

E.收益乘數(shù)法

【答案】ABD

11、根據(jù)求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，求取建

筑物重新購建成本的方法有（）。

A.單位比較法

B.市場(chǎng)提取法

C.分解法

D.工料測(cè)量法

E.指數(shù)調(diào)整法

【答案】AD

12、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素的有（）。

A.地形、地勢(shì)

B.土地開發(fā)程度

C.土地用途、容積率

D.朝向、樓層

E.外部配套設(shè)施

【答案】ABC

13、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運(yùn)營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】ABC

14、下列各項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中區(qū)域因素的有（）o

A.土地形狀

B.地形

C.城市規(guī)劃調(diào)整

D.環(huán)境狀況

E.配套設(shè)施狀況

【答案】AB

15、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí)，可以采用平均發(fā)展速

度法進(jìn)行預(yù)測(cè)。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】AB

16、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三?六層為住宅，現(xiàn)

需評(píng)估其中第四層某套住宅價(jià)格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的

某套住宅為可比實(shí)例，該樓為同期建造但不臨街。對(duì)該可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)

行對(duì)比，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，判斷錯(cuò)誤的有（）

A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整

B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整

C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整

D.因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整

E.因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整

【答案】ABCD

17、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)

象的（）。

A.最佳規(guī)模

B.最佳經(jīng)營手段

C.最佳集約度

D.最佳管理方式

E.最佳投資渠道

【答案】AC

18、下列屬于一般損壞房的特點(diǎn)的是（）。

A.部分構(gòu)件有損壞或變形

B.屋面局部漏雨

C.裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底

D.設(shè)備、管道不夠通暢

E.隨時(shí)有可能倒塌

【答案】ABD

19、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)，是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的（）。

A.獨(dú)一無二

B.壽命長久

C.供給有限

D.價(jià)值量大

E.保值增值

【答案】AD

20、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯(cuò)誤的有（）。

A.對(duì)不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價(jià)值就越準(zhǔn)確

C.根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整

D.可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象狀況好的，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整

E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素

【答案】ABC

大題（共10題）

一、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，

選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下

表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民

幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率

2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人

民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民

幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。

【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積=60成/0.72=

83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格一非房地產(chǎn)成分

的價(jià)值=112萬元―3.5萬元=108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位

6.61X16.5萬美元=109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下

的價(jià)格二賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）=109.065萬/（1-

7%）=117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元

港幣+1.2=95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為

基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）

二、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得

40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該

費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查，10年持

有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地

價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600成；預(yù)計(jì)改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完

成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的

6%0根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條

件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為

4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居民用地樓面地

價(jià)下降2樂補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上

述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）。

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房一批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X（1-25%）=1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值Vl=

A/（Y-g）[1-（1+g）n/（1+Y）n]/（1+15%）+Vt/（1+R）n=1300.86/

（7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)=4500X26400—1500X12500=10005萬元

契稅=（補(bǔ)地價(jià)+舊廠房價(jià)值VO）X4%=400.2+0.04V0改

造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000X26400/（1+15%）0.5=2461.87萬元營銷費(fèi)用

=1300.86X0.5/（1+15%）0.75=585.71萬元

三、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為

40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)

構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70機(jī)根據(jù)市

場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空

置率為20%,平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占

租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2,土地報(bào)酬率為8%,建筑

物報(bào)酬率為10%o請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）

【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000X0.7X（1

-20%）X40X12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：

030X12+1075.2X8爐446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A—01075.2

-446.02=629.18（萬元）；或a=4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（萬元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4X2100=2100

（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

四、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方

式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命

為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2,同

類建筑物重置價(jià)格是1000元加2。通過估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等

可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)

備的重置價(jià)格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。

求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）

【答案】

五、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方

式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命

為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2,同

類建筑物重置價(jià)格是1000元加2。通過估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等

可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年：設(shè)

備的重置價(jià)格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8機(jī)

求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）

【答案】

六、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，

取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用

為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)

用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2?天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)

查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價(jià)格的7肌房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳

地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600112；預(yù)計(jì)改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3初改造完

成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的

6%o根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積

率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)

為4000元/成；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居住用地樓面

地價(jià)下降2知補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納蜴的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根

據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng))從第2—11

年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價(jià)值

V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n

1300.86/(7.5%-

2.5%)X[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)4-1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1Vl=12606.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，11

年后才能轉(zhuǎn)售。)補(bǔ)地價(jià)=4500X26400—1500X12500=10005萬元

契稅=(補(bǔ)地價(jià)+舊廠房價(jià)值VO)X4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及

管理費(fèi)用=1000X26400/(1-1-15%)0.5=2461.81萬元營銷費(fèi)用=

1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元舊廠房的價(jià)值V0=12606.39

-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83

(萬元)

七、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m,沒有電梯，建筑面積為

30000m2,經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造

該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2(含裝修、設(shè)備費(fèi))，

專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%,管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的

3%,銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的3%,年利率為6樂建設(shè)期為2年，建筑安裝

費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年內(nèi)

均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6.5%,投資利潤率為35機(jī)又知該

建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價(jià)格為500萬元，

平均壽命為5年，己使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為10

年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80隊(duì)

月租金為30元/m2,但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電

梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場(chǎng)上類似有電梯寫字樓的出

租率為85%正常月租金為32元/m2,由于該寫字樓的層高較正常層高要高，

使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由

于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率

為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。(12分)

【答案】(1)計(jì)算重新購建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)

①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200X8%=96(元/m2)；

③管理費(fèi)用：（1200+96）X3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：CX3%；

⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）X60%X[（1+6%）1.5-1]+

（1200+96+38.88+3%C）X40%X[（1+6%）0.5-13-88.93十0.2%C；⑥銷

售稅費(fèi)：CX6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%。

X35妒467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價(jià)格

O①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.

05%Co其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200X30000=3600（萬元）；

②專業(yè)費(fèi)用：3600X8%=288（萬元）；

八、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10月1日起

計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬

元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償

還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得

知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、

560萬元和500萬元。該商場(chǎng)除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)

酬率為8虬請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)20：3年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件

下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購

買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購

買）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定

優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值一己抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額一其他法定優(yōu)先受償款=未

設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值一（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）一

其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值

抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)

值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式:V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：

V=500/8%X[l-l/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解己抵押貸款余額先求年

償還額600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押

價(jià)值=5