工程造價專業(yè)群工程造價專業(yè)群成功入選雙高計劃建設(shè)高水平專業(yè)群A檔趙鳳93課件講解

工程造價專業(yè)群成功入選“雙高”計劃建設(shè)高水平專業(yè)群A檔工程造價專業(yè)群主講—趙鳳目錄輸入你的標(biāo)題內(nèi)容輸入你的標(biāo)題內(nèi)容工程造價專業(yè)群01輸入你的標(biāo)題內(nèi)容輸入你的標(biāo)題內(nèi)容工程造價專業(yè)群02輸入你的標(biāo)題內(nèi)容輸入你的標(biāo)題內(nèi)容工程造價專業(yè)群03輸入你的標(biāo)題內(nèi)容輸入你的標(biāo)題內(nèi)容工程造價專業(yè)群04輸入你的標(biāo)題內(nèi)容輸入你的標(biāo)題內(nèi)容輸入你的標(biāo)題內(nèi)容輸入你的標(biāo)題內(nèi)容輸入你的標(biāo)題內(nèi)容輸入你的標(biāo)題內(nèi)容工程造價專業(yè)群PART.01點擊此處輸入與此小標(biāo)題或者與此圖形相關(guān)的內(nèi)容介紹、數(shù)據(jù)統(tǒng)計、事件分析、總結(jié)概述等文字描述內(nèi)容。在此輸入小標(biāo)題點擊此處輸入與此小標(biāo)題或者與此圖形相關(guān)的內(nèi)容介紹、數(shù)據(jù)統(tǒng)計、事件分析、總結(jié)概述等文字描述內(nèi)容。在此輸入小標(biāo)題工程造價專業(yè)群處于起步階段整體規(guī)模小市場占有率低市場認(rèn)識較低其他方面添加文本單擊此處添加單擊此處添加文本單擊此處添加文本單擊此處添加文本單擊此處添加文本單擊此處添加文本單擊此處添加文本單擊此處添加文本單擊此處添加文本單擊此處添加文本單擊此處添加文本單擊此處添加文本單擊此處添加文本單擊此處添加文本工程造價專業(yè)群緒論

本課程共分為四篇：第一篇為基礎(chǔ)知識—房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價格，第二篇為房地產(chǎn)估價的原則，第三篇為常用的房地產(chǎn)估價方法，第四篇為房地產(chǎn)估價實務(wù)。我們在學(xué)習(xí)的過程中，由理論知識逐漸轉(zhuǎn)向?qū)嵺`知識，最終轉(zhuǎn)化為操作。因此，同學(xué)們應(yīng)該扎實地掌握理論知識并付諸實踐。第一篇房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價格第一章從估價的角度認(rèn)識房地產(chǎn)第二章房地產(chǎn)價格第一章從估價的角度認(rèn)識房地產(chǎn)學(xué)習(xí)要求：了解房地產(chǎn)的定義及實物、權(quán)益、區(qū)位的概念熟悉土地和建筑物的內(nèi)涵熟悉房地產(chǎn)的特征及其分類掌握房地產(chǎn)存在的形態(tài)及構(gòu)成要素第一章從估價的角度認(rèn)識房地產(chǎn)1.1房地產(chǎn)概述

1.1.1房地產(chǎn)的相關(guān)概念

1.1.2土地的概念

1.1.3建筑物的概念 1.2房地產(chǎn)的特性 1.3房地產(chǎn)的分類1.1房地產(chǎn)概述1.1.1房地產(chǎn)的相關(guān)概念 1.1.2土地的概念 1.1.3建筑物的概念1.1.1房地產(chǎn)的相關(guān)概念

房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。1.土地定義：土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。土地的范圍（3層）：（1）土地（2）地面以上一定范圍內(nèi)的空間（地上空間）（3）地面以下一定范圍內(nèi)的空間（地下空間）結(jié)論

一宗土地的地面范圍：是指在地球表面上該宗土地的“邊界”所圍繞的面積。邊界通常由城市規(guī)劃管理部門或土地管理部門在地塊各界限點釘樁、埋設(shè)混凝土界樁或界石來確認(rèn)面積由水平投影面積計算地上空間由規(guī)劃部門通過高度限制來實現(xiàn)地下空間由建筑技術(shù)和經(jīng)濟效益來限制2.建筑物建筑物：是指經(jīng)人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和設(shè)備（如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通信、防災(zāi)等設(shè)備）等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。房屋：指能夠遮風(fēng)避雨并供人居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀(jì)念或進(jìn)行其他活動的空間場所，一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。構(gòu)筑物：指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在其內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等3.地上定著物地上定著物：是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離后會不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物體。4.房地產(chǎn)的實物、權(quán)益和區(qū)位實物：是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，例如建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修裝飾及土地的形狀、地形等。可以分為有形的實體、質(zhì)量和功能三方面。權(quán)益：包括權(quán)利、利益和收益。如所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、地役權(quán)、相鄰關(guān)系等。區(qū)位：指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了地理坐標(biāo)位置，還包括可及性，與其他地方往來的便捷性，與重要場所的距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。其中，距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離之分。1.1.2房地產(chǎn)的基本內(nèi)涵1.土地的基本內(nèi)涵2.建筑物的基本內(nèi)涵1.土地的基本內(nèi)涵（1）坐落（2）面積（3）形狀（4）四至（5）地勢（6）周圍環(huán)境、景觀（7）利用現(xiàn)狀（8）產(chǎn)權(quán)狀況（9）地質(zhì)和水文狀況（10）基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度（11）土地使用管制土地使用管制對于城市建設(shè)用地，土地使用管制即為城市規(guī)劃限制條件，主要包括：土地用途建筑高度容積率建筑密度建筑后退紅線距離建筑間距綠地率交通出入口方位停車泊位建筑體量、體型、色彩地面標(biāo)高其他要求，如必須符合環(huán)境保護、文物保護、消防安全、衛(wèi)生防疫等規(guī)定2.建筑物的基本內(nèi)涵（1）坐落（2）面積（3）層數(shù)和高度（4）結(jié)構(gòu)（5）設(shè)備（6）裝修（7）公共配套設(shè)施完備程度（8）平面布置（9）外觀（10）建成年月（11）維修、保養(yǎng)情況及完損程度（12）利用現(xiàn)狀（13）產(chǎn)權(quán)狀況（14）其他1.2房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物是人工建造的，定著在土地上的。因此房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，以土地的特性為基礎(chǔ)的。1.2.1房地產(chǎn)的特性1.不可移動性2.壽命長久性3.數(shù)量有限性4.相互影響性5.易受限制性（政府對房地產(chǎn)的限制通過4種特權(quán)來實現(xiàn)：管制權(quán)、征用權(quán)、征稅權(quán)、充公權(quán)）6.難以變現(xiàn)性7.保值增值性8.獨一無二性（由不可移動性派生）1.3房地產(chǎn)的分類

對于房地產(chǎn)估價來說，不同類型的房地產(chǎn)其價值是不一樣的。下面從4個方面來對房地產(chǎn)進(jìn)行分類。即可以按用途、開發(fā)程度、是否產(chǎn)生收益、經(jīng)營使用方式劃分。1.按用途劃分（1）居住房地產(chǎn)（2）商業(yè)房地產(chǎn)（3）辦公房地產(chǎn)（4）旅館房地產(chǎn)（5）餐飲房地產(chǎn)（6）娛樂房地產(chǎn)（7）工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)（8）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)（9）特殊用途房地產(chǎn)（10）綜合房地產(chǎn)2.按開發(fā)程度劃分（1）生地（2）毛地（3）熟地（4）在建工程（5）現(xiàn)房（含土地）3.按是否產(chǎn)生收益劃分（1）收益性房地產(chǎn)（2）非收益性房地產(chǎn)4.按經(jīng)營使用方式劃分（1）出售型房地產(chǎn)（2）出租型房地產(chǎn)（3）營業(yè)型房地產(chǎn)（4）自用型房地產(chǎn)第二章房地產(chǎn)價格2.1房地產(chǎn)價格的概念和種類 2.2房地產(chǎn)價格的特性 2.3房地產(chǎn)的供求與價格 2.4房地產(chǎn)價格的影響因素 2.1.1房地產(chǎn)價格的概念2.1.2房地產(chǎn)價格與價值的種類2.1房地產(chǎn)價格的概念和種類2.1.1房地產(chǎn)價格的概念1.房地產(chǎn)價格的含義房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價，通常用貨幣來表示及償付，也可用實物、勞務(wù)等其他形式償付。2.1.1房地產(chǎn)價格的概念2.房地產(chǎn)價格的形成條件（1）有用性（2）稀缺性（3）有效需求2.1.2房地產(chǎn)價格與價值的種類1.投資價值和市場價值2.原始價值、賬面價值和市場價值3.成交價格、市場價格、理論價格和評估價值4.基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格5.總價格、單位價格和樓面價格6.實際價格和名義價格7.起價、標(biāo)價、成交價和均價8.保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價9.補地價1.投資價值和市場價值投資價值：是某一房地產(chǎn)對于某個具體的投資者的經(jīng)濟價值，是該投資者基于個人需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價值做出的評價。市場價值：是該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者的經(jīng)濟價值在某一時刻，市場價值是唯一的，而投資價值因投資者的不同而不同。2.原始價值、賬面價值和市場價值（1）原始價值：簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是一項資產(chǎn)在當(dāng)初購置時的價格或發(fā)生的支出。始終不變（2）賬面價值：又稱賬面凈值、折余價值，是該資產(chǎn)的原始價值減去已提折舊后的余額。隨著時間的推移而減少（3）市場價值：是該資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格。隨著時間的推移而變化3.成交價格、市場價格、理論價格和評估價值（1）成交價格：簡稱成交價，是交易雙方實際達(dá)成交易的價格。正常成交價格是指交易雙方在市場公開、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有厲害關(guān)系等條件下進(jìn)行交易形成的價格，不受一些不良因素（如不了解市場行情、壟斷、脅迫等）的影響；反之，則為非正常成交價格。（2）市場價格：指某種房地產(chǎn)市場上一般的平均水平的價格。（3）理論價格：是經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的“經(jīng)紀(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。（4）評估價值：又稱評估價格、估計價值，簡稱評估值、評估價或評估額，是估價人員對房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。4.基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格（1）基準(zhǔn)地價：是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。（2）標(biāo)定地價：是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。（3）房屋重置價格：是某一基準(zhǔn)日期，不同建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級下的特定狀況的房屋，建造它所需的一切合理、必要的費用、稅金加上應(yīng)得的利潤。5.總價格、單位價格和樓面價格（1）總價格：簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。一般不能反映房地產(chǎn)價格水平的高低。（2）單位價格：簡稱單價，對于土地來說，是指單位土地面積的土地價格；對于建筑物來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對于房地產(chǎn)來說，是指單位建筑物面積的房地價格。一般可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。（3）樓面地價：又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價的關(guān)系為：樓面地價＝土地總價/總建筑面積樓面地價＝土地單價/容積率例題：

有A、B兩塊土地，A土地的單價是600元/平方米，B土地的單價是500元/平方米，A地的容積率是6，B地的容積率是4，其他條件均相同，那么，明智的買主應(yīng)購買哪一塊地？解：根據(jù)樓面地價＝土地單價/容積率，得，A：600÷6＝100（元/平方米）B:500÷4＝125（元/平方米）則，明智的買主應(yīng)購買A地。附：容積率：是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值，是反映和衡量地塊開發(fā)強度的一項重要指標(biāo)。容積率＝總建筑面積/建筑用地面積建筑密度：又稱建筑覆蓋率，通常是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。建筑密度＝建筑基底總面積/土地總面積×100％在一定地塊內(nèi)，如果各層建筑面積相同，那么，總建筑面積＝土地總面積×建筑密度×建筑層數(shù)則有：容積率＝建筑密度×建筑層數(shù)計算題：1、某塊土地總面積為100平方米，其上建筑物的基底面積為60平方米，建筑物的總建筑面積為400平方米，則容積率和建筑密度各是多少？2、某塊土地總面積為200平方米，地上建筑物各層建筑面積相同，建筑密度為60％，建筑容積率為6，求該建筑物共有多少層？總建筑面積為多少？6.實際價格和名義價格實際價格：是指在成交日期時一次付清的價格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格：是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。實際價格和名義價格在不同的情況下不一致。（見P12～13）7.起價、標(biāo)價、成交價和均價（1）起價：指所銷售商品房的最低價格。（2）標(biāo)價：又稱報價、表格價，是商品房出售者在其價格表上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。（3）成交價：是商品房買賣雙方的實際交易價格。（4）均價：是所銷售商品房的平均價格，一般表示成交價的平均價格。這個價格一般可以反映所銷售商品房的價格水平，是房地產(chǎn)價格統(tǒng)計時常用的專業(yè)術(shù)語。8.保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價（1）保留價：又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售最低價格。（2）起拍價：又稱開叫價格，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的價格。（3）應(yīng)價：是競買人對拍賣師報出的價格的應(yīng)允，或是競買人自己報出的購買價格。（4）成交價：是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后，競買人報出的最高應(yīng)價。9.補地價

補地價：指需要補交給政府的一筆地價。需要補地價的情形主要有下列4種。（1）更改原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途。補地價數(shù)額＝改變用途后的地價－改變用途前的地價例題：1、某建筑項目總建筑面積為50000平方米，出讓取得時規(guī)定的用途是居住，樓面地價為1800元/平方米，現(xiàn)經(jīng)批準(zhǔn)將用途改為商業(yè)，樓面地價增加到2500元/平方米，則應(yīng)補償多少地價？解：補地價數(shù)額＝改變用途后的地價－改變用途前的地價則，（2500－1800）×50000＝3500（萬元）

（2）增加原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的容積率。建筑面積的增加通常以增加建筑容積率的規(guī)劃指標(biāo)來體現(xiàn)。增加容積率，補地價的數(shù)額等于增加面積前后的地價差額，計算公式如下：補地價數(shù)額＝增加建筑面積后的地價－增加建筑面積前的地價補地價數(shù)額＝（增加后的容積率－增加前的容積率）×土地面積×樓面地價補地價數(shù)額＝（增加后的容積率－增加前的容積率）/增加前的容積率×土地面積×土地單價例題：2、某項目土地總面積是20000平方米，出讓取得時規(guī)定的建筑容積率為3，土地單價為3750元/平方米，現(xiàn)允許容積率增加到4，則應(yīng)補償多少地價？解：樓面地價＝土地單價/容積率，得

3750÷3＝1250（元/平方米）（1）補地價數(shù)額＝增加建筑面積后的地價－增加建筑面積前的地價

20000×4×1250－20000×3×1250＝2500（萬元）（2）補地價數(shù)額＝（增加后的容積率－增加前的容積率）×土地面積×樓面地價（4－3）×20000×1250＝2500（萬元）（3）補地價數(shù)額＝（增加后的容積率－增加前的容積率）/增加前的容積率×土地面積×土地單價（4－3）/3×20000×3750＝2500（萬元）(3)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)。補地價的數(shù)額，通常以土地市場價格的某一百分比（如20%）來計算。

(4)出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者的續(xù)期申請獲得批準(zhǔn)，須依照規(guī)定補地價。2.2房地產(chǎn)價格的特性2.2.1地價與一般商品價格的不同 2.2.2房地產(chǎn)價格的特征2.2.1地價與一般商品價格的不同主要表現(xiàn)在下列6個方面：1.生產(chǎn)成本不同2.折舊不同3.價格差異不同4.市場性質(zhì)不同5.價格形成時間不同6.供求變化不同2.2.2房地產(chǎn)價格的特征1．房地產(chǎn)價格受區(qū)位影響很大2．房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格3．房地產(chǎn)價格形式具有雙重性4．房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的5．房地產(chǎn)價格通常是個別形成2.3房地產(chǎn)的供求與價格2.3.1房地產(chǎn)需求 2.3.2房地產(chǎn)供給 2.3.3房地產(chǎn)均衡價格 2.3.4房地產(chǎn)供求彈性 2.3.5房地產(chǎn)供求與價格之間關(guān)系的特殊性 2.3.1房地產(chǎn)需求

某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平；②消費者的收入水平；③消費者的偏好；④相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平；⑤消費者對未來的預(yù)期。2.3.2房地產(chǎn)供給

某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平；②該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本；③該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；④房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。

2.3.3房地產(chǎn)均衡價格房地產(chǎn)的均衡價格，是指當(dāng)房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格。總的來講，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)的需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)的供給負(fù)相關(guān)：供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降，需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。如果需求和供給同時發(fā)生變化，均衡價格和均衡交易量也會發(fā)生變化。2.3.4房地產(chǎn)供求彈性1．房地產(chǎn)需求彈性

房地產(chǎn)需求彈性主要有房地產(chǎn)需求的價格彈性、房地產(chǎn)需求的收入彈性、房地產(chǎn)需求的人口彈性、房地產(chǎn)需求的交叉價格彈性和房地產(chǎn)需求的價格預(yù)期彈性。2.3.4房地產(chǎn)供求彈性2．房地產(chǎn)供給彈性

房地產(chǎn)供給彈性主要有房地產(chǎn)供給的價格彈性和房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。

2.3.5房地產(chǎn)供求與價格之間關(guān)系的特殊性

可以將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類型：①全國房地產(chǎn)總的供求狀況；②本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況；③全國本類房地產(chǎn)的供求狀況；④本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。由于房地產(chǎn)不可移動及變更用途困難，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。至于其他類型的房地產(chǎn)供求狀況對該房地產(chǎn)價格有無影響及其影響的程度，要視這些供求狀況的波及性如何而定。2.4房地產(chǎn)價格的影響因素2.4.1供求狀況 2.4.2自身因素2.4.3環(huán)境因素 2.4.4人口因素 2.4.5經(jīng)濟因素 2.4.6社會因素 2.4.7行政因素 2.4.8心理因素 2.4.9國際因素 2.4.10其他因素2.4.1供求狀況1.房地產(chǎn)的總供求狀況2.地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況3.本類房地產(chǎn)的供求狀況4.本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況2.4.2自身因素1．土地的自身因素1）位置、面積、地勢、地質(zhì)2）形狀、寬度、深度3）日照、通風(fēng)、濕度、溫度4）臨街狀態(tài)2．建筑物自身因素1）面積、結(jié)構(gòu)、材料2）設(shè)計、設(shè)備、施工質(zhì)量3）朝向、樓層、建筑物外觀2.4.3環(huán)境因素1．自然環(huán)境因素1）各種噪聲2）環(huán)境污染3）視覺環(huán)境2．社會環(huán)境因素1）交通條件2）商業(yè)設(shè)施3）教育設(shè)施2.4.4人口因素1．人口數(shù)量2．人口素質(zhì)3．家庭規(guī)模2.4.5經(jīng)濟因素1．經(jīng)濟發(fā)展水平2．物價水平3．居民收入水平4．財政收支與金融狀況2.4.6社會因素1．政治安定狀況2．社會治安狀況3．房地產(chǎn)投機4．城市化2.4.7行政因素1．土地制度、住房制度2．城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃3．房地產(chǎn)稅制4．交通管制5．行政隸屬變更還包括一些針對某地區(qū)的某些優(yōu)惠政策，它會促進(jìn)這一地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，前景樂觀，也會提高這一地區(qū)的房地產(chǎn)價格。2.4.8心理因素

如買賣雙方的欣賞趣味，追求時尚以及愿意接近某些社會名流、講究地名、方位、門牌號碼等都可能使某些房地產(chǎn)的價格畸高畸低，雖然不符合價值規(guī)律，但符合人的某些心理規(guī)律。2.4.9國際因素

國際因素也會使某一國家或某一地區(qū)的房地產(chǎn)價格發(fā)生變動。如，國與國之間的政治對立、經(jīng)濟封鎖甚至發(fā)生軍事沖突等都會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的低落。2.4.10其他因素

如我國成功申辦2008奧運會和加入世界貿(mào)易組織的消息使人們對我國未來的經(jīng)濟發(fā)展有一個良好的預(yù)期，直接刺激了城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展并引發(fā)了房地產(chǎn)價格的上升等。練習(xí)題：單項選擇1、建筑容積率是指一定地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與（）的比值。A.建筑物占地面積B.建筑物基底面積C.該塊土地總面積D.建筑物的總?cè)莘eKey：C2.（）也稱建筑覆蓋率，通常是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。即（）＝建筑基底總面積/土地總面積A.建筑容積率B.建筑面積率C.建筑擁擠度D.建筑密度Key：D3、在一定地塊內(nèi)，如果各層建筑面積相同，那么則有：容積率＝建筑密度×（）A.建筑總層數(shù)B.建筑總面積C.土地總面積D.建筑基底總面積Key：A4、房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。它是（）三者的綜合體。A.房屋、利益、場所B.實物、權(quán)益、區(qū)位C.土地、建筑物、權(quán)益D.土地、建筑物、功能Key：B5、若商務(wù)寫字樓目前尚未出租，因而并未產(chǎn)生經(jīng)濟效益。此宗商務(wù)樓屬于（）。A.收益性房地產(chǎn)B.非收益性房地產(chǎn)C.綜合性房地產(chǎn)D.保值增值性房地產(chǎn)Key：A多項選擇題1、房地產(chǎn)按其開發(fā)程度來劃分，可以分為以下幾類：（）。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程E.現(xiàn)房Key：ABCDE2、以下說法哪些是正確的？（）。A.兩宗實物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，其價值可能有很大不同。B.兩宗權(quán)利狀況相同的房地產(chǎn)，如果實物狀況不同，其價值可能有很大不同。C.兩宗實物和權(quán)利狀況相同的房地產(chǎn)，其價值相同。D.房地產(chǎn)的實物和權(quán)益在價值決定中都很重要。Key：ABD第二篇房地產(chǎn)估價第3章房地產(chǎn)估價

3.1房地產(chǎn)估價概論 3.2房地產(chǎn)估價的必要性 3.3房地產(chǎn)估價的基本原則 學(xué)習(xí)要求：理解掌握房地產(chǎn)估價的基本概念和工作內(nèi)容掌握房地產(chǎn)估價的要素和基本估價程序了解房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實必要性及估價行業(yè)的發(fā)展理解把握房地產(chǎn)估價的基本原則3.1房地產(chǎn)估價概論3.1.1房地產(chǎn)估價的定義 3.1.2房地產(chǎn)估價的要素3.1.1房地產(chǎn)估價的定義

房地產(chǎn)估價，又稱房地產(chǎn)價格評估，是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。3.1.2房地產(chǎn)估價的要素1．估價當(dāng)事人2．估價對象3．估價目的4．價值類型5．估價時點6．估價依據(jù)7．估價假設(shè)8．估價原則9．估價程序10．估價方法11．估價結(jié)果1、專業(yè)估價人員專業(yè)估價人員：指經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊，專門從事房地產(chǎn)估價的人員。我國房地產(chǎn)估價人員執(zhí)業(yè)資格有兩種：房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格房地產(chǎn)估價員從業(yè)資格對專業(yè)估價的人員的要求：具有扎實的理論知識豐富的實踐經(jīng)驗良好的職業(yè)道德2、估價目的估價目的：是指一個具體估價項目的估價結(jié)果的期望用途，或者說，完成后的估價報告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動或者政府、民事行為的需要。估價目的源于不同的估價需要，它可劃分為：土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當(dāng)、保險、課稅、農(nóng)民集體土地征用補償、城市房屋拆遷補償、損害賠償?shù)?。不同的估價目的將產(chǎn)生不同的估價結(jié)果。3、估價原則估價原則：是指人們在對房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在對房地產(chǎn)價格形成和變化的客觀規(guī)律認(rèn)識的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要的、在估價活動中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。4、估價程序估價程序：是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。5、估價方法四大基本方法，即：比較法、成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法。其他的估價方法，如：長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法等。評估一宗房地產(chǎn)時，一般要求同時采用兩種或以上的方法。6、影響房地產(chǎn)價格的因素主要分為一般因素、區(qū)域因素、自身因素。7、估價時點估價時點：是指評估價值對應(yīng)的日期，即在該日期上估價對象才有該價值，通常用公歷年、月、日表示。8、客觀合理價格或價值的估算和判定客觀合理價格或價值是估價對象在某種估價目的的特定條件下形成的正常價格，它能為當(dāng)事人或社會一般人所信服和接受。誤差允許在15％左右的范圍之內(nèi)。估價與定價的區(qū)分：估價是為當(dāng)事人提供公平可信的價格參考依據(jù)，并不取代當(dāng)事人的民事權(quán)利定價是當(dāng)事人的行為。當(dāng)事人可以將成交價定得高于或低于正常價格。3.2房地產(chǎn)估價的必要性1．土地使用權(quán)出讓的需要2．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的需要3．房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)?shù)男枰?．房地產(chǎn)征收、征用補償?shù)男枰?．房地產(chǎn)稅收的需要6．房地產(chǎn)保險的需要7．房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?．房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和有關(guān)司法鑒定的需要9．企業(yè)發(fā)生有關(guān)經(jīng)濟行為的需要10．房地產(chǎn)管理的需要11．其他方面的需要3.3房地產(chǎn)估價的基本原則3.3.1合法原則 3.3.2最高最佳使用原則 3.3.3估價時點原則 3.3.4替代原則